融資租賃公司能不能開展房地產等不動產業(yè)務

1、融資租賃公司能不能開展房地產等不動產業(yè)務現狀 調控時期，地產金融領域一直在上演這樣的循環(huán)： 傳統(tǒng)融資渠 道收緊一一新融資方式涌現一一監(jiān)管層指導整頓一一相關業(yè)務再度受阻一一繼續(xù)突圍創(chuàng)新不過， 對房地產融資租賃業(yè)務來說，這一 切似乎來得太快。還沒來得及在業(yè)內廣而告之，就已經被監(jiān)管層“委 婉叫?！??！般y監(jiān)會的態(tài)度是，建議我們不要再開展和房地產有關的業(yè)務。”北京一家銀行系金融租賃公司的不動產業(yè)務經理告訴地產記者，從2012年初開始，他們已經不再接手新的房地產租賃業(yè)務。 由于商 務部監(jiān)管的內資和外資租賃公司不在此次窗口指導范圍之內， 相關業(yè) 務仍有開展。不過，由于法律風險、稅收成本等一系列問題，其業(yè)務擴

2、展也受到諸多限制。房地產融資租賃的風險-法律風險按照即將出臺的融資租賃法，融資租賃只適用于動產租賃。目前 我國法院也是這樣掌握的。關于適用中華人民共和國合同法若干 問題的解釋（四）第九條規(guī)定：以不動產為租賃物的融資租賃合同無 效，但租賃物成為土地的附著物或已經嵌入土地內不在此限（不動產中的 地上定著物”如果不屬于獨立的權利客體，例如直接在 地上定著”的工業(yè)設備、工業(yè)廠 房、醫(yī)療大樓、學校的房舍等，可以采用融資租賃；不動產中的地上定著物”如果屬于房地產，由于標的物特殊，標的物所屬的行業(yè)特殊，特別是其稅收政策和一般常規(guī)融資租賃的 區(qū)別較大，故不宜采用融資租賃）。最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛

3、案件適用法律若干問題的司法解釋（討論稿）也多次下發(fā)至行業(yè)內征求意見。盡管這個解釋尚未出臺，但在司法實踐中已經這樣執(zhí)行。原因是：融資租賃的 政策是給設備制造領域的。設備生產能創(chuàng)造價值，房地產是消費品， 在使用中不能給社會創(chuàng)造價值；設備是不斷貶值的產品，房地產是價 格在不斷變化的產品，主流趨向是升值的。因此不能享受融資租賃的 政策待遇，不受合同法保護。金融租賃公司管理辦法中規(guī)定 租賃物件的范圍是固定資產。金融租賃公司做這個項目或許還有規(guī)可 尋，但在司法上是否能得到保護就很難說了。二稅收成本高稅務部門沒有直接否定不動產租賃的有效性，并采用不支持的態(tài)度。表現：（一）國家稅務總局關于融資性售后回租業(yè)務中

4、承租方出售資 產行為有關稅收問題的公告（國家稅務總局公告2010年第13號） 于2010年9月8日頒布后，對于是否適用房地產企業(yè)有不少歧異， 根據國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國稅發(fā)1993149號）文件第三條第一項第二款規(guī)定：融資租賃是指具有融資性質和所有權轉移特點的設備租賃業(yè)務?！币驗榉慨a不屬于設備，收購房產后以融資租賃方式租出去就不屬于營業(yè)稅融資 租賃范疇，而是正常的經營租賃，如果理解為正常的經營租賃，則不 動產產權歸屬于出租人，房地產企業(yè)售后回租就應當理解為先出售再 以經營租賃方式租入，則不能享受第13號公告不予征收營業(yè)稅的政 策。再結合13號公告中融資性售后回租

5、概念的定義，即承租方以融資為目的將資產出售給經批準從事融資租賃業(yè)務的企業(yè)后，又將該項資產從該融資租賃企業(yè)租回的業(yè)務。 融資性售后回租業(yè)務中承租方出售 資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部風險和報酬并未完 全轉移?？梢缘贸鋈缦陆Y論：出租方融資租賃的對象雖然是資產，房地產企業(yè)的開發(fā)產品也歸 屬于資產范疇，但是根據我國相關房地產業(yè)法律法規(guī)， 銷售房產必須 辦理產權變更手續(xù)。按照國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國稅發(fā)1993149號）文件第九條規(guī)定： 銷 售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為?！奔热环康禺a公司將房產辦理了產權變更手續(xù)且收取了相應價款， 就應當納入營業(yè)稅應稅

6、行 為予以征稅。其實以融資租賃方式租入不動產也是政策所不鼓勵的 ，比如國 家稅務總局關于加強城鄉(xiāng)信用社財務管理若干問題的通知（國稅發(fā) 1996128號）文件規(guī)定： 信用社不得以融資租賃方式租用不動 產?！比绻叻砰_口子，則易出現房地產企業(yè)壓低售價以較低租金 回租的現象，造成營業(yè)稅、土地增值稅等稅種的流失。（二）上海試點傳信號不動產是否能作為融資租賃物，銀監(jiān)會和最高法院對此的界定還 有差異之時，來自稅務部門的政策信號也對當前不動產租賃業(yè)務不 利。2011年11月18日，國稅總局在上海啟動了營業(yè)稅改增值稅改 革試點方案，在今年上海交通運輸業(yè)和部分服務業(yè)的試點中，由于 原來的營業(yè)稅無論盈虧都需要交

7、納， 而增值稅只對增值部分征稅，這 項試點一般被認為能較好解決重復征稅的問題，降低企業(yè)的稅收負 擔。特別是“營改增”后，有形動產租賃也被納入服務業(yè)范疇，只 征收增值稅，同時一般納稅人還能享受實際征收3%以上部分即征即退的政策優(yōu)惠。但有形動產的范疇明顯不包括不動產、無形資產、股權等資產， 租賃公司如果要繼續(xù)開展不動產租賃， 將不能享受稅收優(yōu)惠，需要繼 續(xù)征收17%的增值稅。繼上海之后，今年7月份，北京也將正式成為 “營改增”試點。業(yè)內分析，房地產融資租賃擴容的熱情可能會受到 進一步抑制。三市場風險房產融資租賃不適合經營的一個原因是房屋的價格不穩(wěn)定，風險非常大，趕上升值時，升值的好處不會給租賃公司

8、，趕上暴跌的時候， 房屋的價格可以瞬間跌到50%以下，風險全部加載到租賃公司身上， 是風險非可控的非常規(guī)業(yè)務。日本最大的融資租賃公司一一日本租賃 公司就是因為經營房地產租賃而破產的。無論是稅務部門不支持，最高院不承認合同有效，還是銀監(jiān) 會直接的業(yè)務叫停，不動產租賃都走到了 一個尷尬的時期， 未來走向 不容樂觀。目前中國所有的法律法規(guī)綜合的看，都是針對動產的。不 動產因為所有權不屬于房產使用人， 不受法律保護。如果認為項目沒 有風險，自己能承擔法律風險，也可以做。但房地產融資租賃的希望內資融資租賃企業(yè)管理辦法（征求意見稿）將不動產納入租賃標 的。2012年8月中旬，商務部發(fā)布了內資融資租賃企業(yè)管

9、理辦法（征 求意見稿）。該征求意見稿第三條中關于融資租賃的標的物是這 樣規(guī)定的：“本法所稱的租賃物為可自由流通的非消耗物。法律禁止流通或者限制流通的物不應作為融資租賃交易的標的物?！?對于此條規(guī)定，外資融資租賃企業(yè)有些不平。一位外資融資租賃企業(yè) 人士發(fā)出這樣的疑問：“這意味著內資融資租賃企業(yè)的租賃資產包括 了房屋、公路、鐵路及相關設施等不動產，而外商投資融資租賃管理 辦法中租賃資產明確規(guī)定不含有不動產。外商投資租賃業(yè)管理辦法 近期會有調整嗎？ 。同時，另一種聲音則認為，“這是對內資試點的 一種保護?！睂τ趦韧赓Y融資租賃企業(yè)租賃資產界定統(tǒng)一的呼聲因此而高漲 起來。多年以來，雖然是同行業(yè)，但內、外

10、資融資租賃企業(yè)和金融租 賃公司分別屬于商務部與國稅總局、商務部、銀監(jiān)會分別審批監(jiān)管， 三類融資租賃機構的租賃標的物也各有不同。金融租賃的租賃標的物包括“固定資產”。固定資產是會計上的 資產概念，包括動產和不動產兩大類。具體來說，固定資產包括指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及 其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。而外資融資租賃企業(yè) 的租賃標的物則明確為三大類：生產設備、通信設備、醫(yī)療設備、科 研設備、檢驗檢測設備、工程機械設備、辦公設備等各類動產；飛機、 汽車、船舶等各類交通工具；前述兩項動產和交通工具附帶的軟件、 技術等無形資產，但附帶的無形資產價值不得超過租

11、賃財產價值的二 分之一。由此可見，內資融資租賃企業(yè)的經營范圍最為廣泛。事實上，根 據通知，內資融資租賃公司各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市 商務主管部門可以根據本地區(qū)租賃行業(yè)發(fā)展的實際情況， 推薦一至兩 家從事各種先進或適用的生產、通信、醫(yī)療、環(huán)保、科研等設備，工 程機械及交通運輸工具（包括飛機、輪船、汽車等）租賃業(yè)務的企業(yè) 參與試點工作。事實上，一開始內資融資租賃企業(yè)的經營范圍是參照 外資公司確定的，但是隨著審批范圍擴大，業(yè)務范圍也在不斷地調整。事實上，在征求意見稿發(fā)布前，內資融資租賃企業(yè)的租賃范 圍早已經遠遠超出外資同行的水平。 一位內資融資租賃企業(yè)業(yè)內人士 稱：“融資租賃標的原本是針對動產，由于以前的管理辦法內容含糊， 沒有明確定義租賃資產，因此很多業(yè)內人士將不動產業(yè)務也納入范 圍。但由于業(yè)務不規(guī)范