企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)

1、企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)之出租廠(chǎng)房的法律風(fēng)險(xiǎn)【要點(diǎn)提示】隨著我國(guó)社會(huì)主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，新 的城市規(guī)劃對(duì)城區(qū)土地資源的重新開(kāi)發(fā)，很多國(guó)有老企業(yè)、工廠(chǎng)紛紛倒閉、遷址， 或者經(jīng)過(guò)十幾年的改革、重組、改制，遺留下了大量的閑置廠(chǎng)房。廠(chǎng)房產(chǎn)權(quán)所屬 單位為了開(kāi)發(fā)資源，牟取經(jīng)濟(jì)利益，將大量暫時(shí)無(wú)法拆除的閑置廠(chǎng)房整體或分隔 后用于租賃經(jīng)營(yíng)，即出租廠(chǎng)房。廠(chǎng)房由于面積較大，一般商業(yè)用較多，比如用作 倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等。出租廠(chǎng)房是房屋租賃的一種。即廠(chǎng)房所有人在約定的期限內(nèi) 將其房屋的占有和使用的權(quán)利有償轉(zhuǎn)移給承租人的一種法律行為。廠(chǎng)房所有人以 有期限地出讓房屋占有權(quán)、使用權(quán)的方式，而實(shí)現(xiàn)對(duì)其房屋的

2、收益權(quán)。廠(chǎng)房承租 人支付一定代價(jià)，取得在約定期限內(nèi)房屋占有和使用的權(quán)利，并通過(guò)使用獲取一 定的利益。按照法學(xué)理論，房屋租賃關(guān)系是民事法律關(guān)系毋庸置疑。首先，房屋租賃關(guān) 系的當(dāng)事人法律地位平等，雙方應(yīng)遵循平等、自愿、公平的原則決定是否締結(jié)此 種法律關(guān)系，以及該法律關(guān)系的內(nèi)容。任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方， 任何他人不得非法干預(yù)。其次，只要這種法律關(guān)系的內(nèi)容和形式不違反法律的強(qiáng) 制性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。然而在我國(guó)房屋租賃的時(shí)間中，尤其是在城市 房屋管理和產(chǎn)權(quán)體制改革之前，城市房屋租賃關(guān)系的建立絕大多數(shù)是公有福利分 房繼而租賃。國(guó)家房屋主管部門(mén)及各分房單位對(duì)房屋租賃統(tǒng)包統(tǒng)管、握有絕對(duì)的

3、 控制權(quán)。承租人完全處于被動(dòng)地位，對(duì)于租賃關(guān)系的內(nèi)容沒(méi)有任何發(fā)言權(quán)，過(guò)分 強(qiáng)調(diào)承租人的義務(wù)，國(guó)有廠(chǎng)房的租賃尤為如此。與此相反，在私有房屋租關(guān)系上， 過(guò)分強(qiáng)調(diào)出租人義務(wù)，限制出租人對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的自由處分權(quán)。此時(shí)房屋租賃已全 然失去其民事法律關(guān)系性質(zhì)，成為一種行政法律關(guān)系。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房屋的商品性已被社會(huì)廣泛承認(rèn)，在消費(fèi)用 房領(lǐng)域內(nèi)公有房屋租賃也會(huì)逐漸減少。我們必須重新審視房屋租賃關(guān)系的法律性 質(zhì)，還其民事法律關(guān)系的本來(lái)面目。廠(chǎng)房出租是平等主體之間就房屋租賃達(dá)成的 合意，不管廠(chǎng)房是國(guó)有還是私有，都不能改變其民事法律關(guān)系的性質(zhì)。因出租廠(chǎng) 房產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)房屋租賃的有關(guān)法律規(guī)定來(lái)處理

4、?！鞠嚓P(guān)案例】某漂洗廠(chǎng)原是順德市某鎮(zhèn)某村開(kāi)辦的一間集體企業(yè)，企業(yè)的法定代表人是歐 陽(yáng)某某（原告）。2001年2月期間，某漂洗廠(chǎng)以原告的名義，將某漂洗廠(chǎng)分為四 個(gè)車(chē)間，出租給包括被告在內(nèi)的四個(gè)承包者經(jīng)營(yíng)使用。其中原、被告所簽訂的廠(chǎng) 房租賃合同期限，從2001年3月至2004年2月4日止。2002年2月原告贖 買(mǎi)某漂洗廠(chǎng)。2002年10月將某漂洗廠(chǎng)變更為某有限公司。合同簽訂后，原告依 約將上述車(chē)間（包括設(shè)備）交付給被告使用。由于雙方對(duì)租金、蒸汽費(fèi)、水費(fèi)、電 費(fèi)等的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有異議，被告于2003年3月3日向順德區(qū)人民法院提起訴訟（另 案），該院于2003年6月18日作出（2003）順?lè)褚怀踝值?4

5、19號(hào)民事判決，其 中判決第三項(xiàng)內(nèi)容為：被告陳某從2003年3月起至合同終止之日止，在每月15 日按每月租金9000元、水費(fèi)每度0.669元、電費(fèi)每度1.06元的標(biāo)準(zhǔn)及被告實(shí)際 為原告支出的費(fèi)用支付有關(guān)費(fèi)用給原告歐陽(yáng)某某。被告陳某對(duì)上述判決不服，向 本院提起上訴，本院以（2003）佛中法民一終字第2564號(hào)民事判決維持了上述判 項(xiàng)。判決生效后，因被告從2003年3月開(kāi)始沒(méi)有按合同約定以及上述判決確定 的給付標(biāo)準(zhǔn)交租金及支付原告已墊付的電費(fèi)、水費(fèi)、社保費(fèi)、垃圾費(fèi)等費(fèi)用，原 告于2003年12月11日又向順德區(qū)人民法院提起本案訴訟，要求被告支付租金、 電費(fèi)、水費(fèi)、社保費(fèi)、外工管理費(fèi)、垃圾費(fèi)等共75

6、1285.66元。該院于2004年 2月28日作出（2004）順?lè)褚怀踝值?31號(hào)民事判決。判決被告陳某于判決發(fā) 生法律效力之日起向原告支付租金99000元、電費(fèi)338140元、水費(fèi)226215.66 元及上述費(fèi)用的利息，并駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。原告認(rèn)為在（2004）順?lè)褚?初字第231號(hào)民事判決中只請(qǐng)求了 319000度的電費(fèi)、水費(fèi)（2003年3月1日至 2004年1月15日的用電量實(shí)為418332度），還有用電99332未計(jì)算，加上2004 年1月16日至5月10日，被告用電687度，二項(xiàng)合計(jì)用電100019度。并提供 證據(jù)證實(shí)2003年3月至2004年1月，某漂洗廠(chǎng)和某有限公司代被

7、告繳納社保費(fèi)、 垃圾費(fèi)、外工管理費(fèi)等。原告認(rèn)為被告拖欠上述費(fèi)用長(zhǎng)時(shí)間不支付，遂提起訴訟， 請(qǐng)求判令被告支付拖欠租賃廠(chǎng)房的各種費(fèi)用共322939.11元（其中電費(fèi)148344.1 元;水費(fèi)99242.2元;社保費(fèi)41140元;外工管理費(fèi)9900元;垃圾費(fèi)1650元;利息 20643元；電話(huà)費(fèi)及滯納金2019。81元）。區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：被告車(chē)間使用電表的電度，是被告委托順德區(qū)質(zhì)量 技術(shù)監(jiān)督局到現(xiàn)場(chǎng)抄，且原、被告簽名確認(rèn)；（2004）順?lè)褚怀踝值?0231號(hào)民 事判決亦確認(rèn)被告在2003年3月1日至2004年1月15日期間的總用電量為 418332度。原告請(qǐng)求被告支付319000度，原告委托

8、區(qū)公證處到現(xiàn)場(chǎng)抄表，又確 認(rèn)被告在2004年1月15日至5月10日期間的用電量為687度，上述二項(xiàng)合計(jì) 用電100019度。至于電費(fèi)的單價(jià)、水費(fèi)計(jì)算辦法亦是原、被告無(wú)異議的，所以， 被告欠原告的電費(fèi)、水費(fèi)，事實(shí)清楚，證據(jù)充分。原告請(qǐng)求被告支付電費(fèi)、水費(fèi)， 其合理部分予以支持。至于被告認(rèn)為所租賃車(chē)間的電表有問(wèn)題，計(jì)多電費(fèi)水費(fèi)， 但長(zhǎng)時(shí)間未能提供有效的證據(jù)予以佐證，被告上述的主張，不予采納。（2003） 順?lè)褚怀踝值?419號(hào)民事判決第三項(xiàng)判決：“原告陳某（被告）應(yīng)從2003年3 月起至合同終止之日止，在每月15日按照每月的標(biāo)準(zhǔn)及被告歐陽(yáng)某某（原告） 實(shí)際為原告陳榮軒（被告）支出的費(fèi)用支付有關(guān)費(fèi)

9、用給被告歐陽(yáng)某某（原告）”。因 “費(fèi)用”沒(méi)有注明具體費(fèi)用，故法院調(diào)查與被告一起租賃某漂洗廠(chǎng)車(chē)間的黃XX、 李XX和梁XX，經(jīng)調(diào)查核實(shí)這“費(fèi)用”是具體包括社保費(fèi)、外工管理費(fèi)和垃圾費(fèi)， 他們?nèi)饲乙崖男兄Ц渡鲜鲑M(fèi)用的義務(wù)，但被告至今未有全部履行支付上述費(fèi)用 的義務(wù)，顯屬無(wú)理。原某漂洗廠(chǎng)、現(xiàn)在某有限公司已代被告支付社保費(fèi)和垃圾費(fèi)， 現(xiàn)授權(quán)原告向被告收取社保費(fèi)和垃圾費(fèi)，是合情合理，應(yīng)予支持。被告認(rèn)為原告 沒(méi)有幫被告員工購(gòu)買(mǎi)社保，故不承擔(dān)支付社保費(fèi)的理由不充分，不予支持。原告 請(qǐng)求被告支付外工管理費(fèi)、電話(huà)費(fèi)滯納金，因外工管理費(fèi)收取是公安部門(mén)的職能 行為，原告未有提供有效的文件依據(jù)和電話(huà)費(fèi)滯納金的證據(jù)，故

10、不予支持。至于 原告請(qǐng)求被告支付利息20643元，由于雙方?jīng)]有對(duì)每月的應(yīng)付款進(jìn)行結(jié)算，故利 息只能以原告起訴之日計(jì)算。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條第 一款，中華人民共和國(guó)民法通則第一百零八條和中華人民共和國(guó)合同法 第一百零七條、第一百零九條的規(guī)定，判決：一、被告陳某于本判決發(fā)生法律效 力之日起向原告歐陽(yáng)某某支付電費(fèi)106020.14元及利息（利息從2004年4月12 日起至清付之日止，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算）。二、被告陳某于 本判決發(fā)生法律效力之日起向原告歐陽(yáng)某某支付水費(fèi)70927.47元及利息（利息 從2004年4月12日起至清付之日止，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)

11、算）。 三、被告陳某于本判決發(fā)生法律效力之日起向原告歐陽(yáng)某某支付社保費(fèi) 41226.84元及利息（利息從2004年4月12日起至清付之日止，按中國(guó)人民銀行 同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算）。四、被告陳某于本判決發(fā)生法律效力之日起向原告歐 陽(yáng)某某支付垃圾費(fèi)2100元及利息（利息從2004年4月12日起至清付之日止，按 中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率計(jì)算）。五、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。本案受 理費(fèi)7330元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2540元，二項(xiàng)合計(jì)9870元，由原告負(fù)擔(dān)3062元，被 告負(fù)擔(dān)6808元。【法律風(fēng)險(xiǎn)】律師提示：由于廠(chǎng)房租賃涉及不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)涉及裝修、水電、消防、物業(yè)管 理等眾多問(wèn)題，不管是出租人還是承租人，

12、都有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。法院每年都要 審理相當(dāng)數(shù)量的房屋租賃合同糾紛案件。而一旦發(fā)生糾紛，對(duì)于租賃雙方的損失 都難以避免，如由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)停頓而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失、退租退房的搬運(yùn)損失、裝 修損失等，在相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有有效控制的情況下，損失的范圍可能令企業(yè)難以 承受。出租人首先應(yīng)保證出租的廠(chǎng)房必須具備以下的合法條件：有合法的房屋產(chǎn)權(quán) 證件或其他權(quán)屬證明;房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，有共有人同意租賃的證明;將房管部門(mén) 直管公房?jī)?nèi)的場(chǎng)地出租的，應(yīng)提交經(jīng)房管部門(mén)同意的證明；住宅用房的租賃，應(yīng) 當(dāng)符合國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策;房屋能正常使用，水電、 消防等處于安全范圍內(nèi)。如果出租人未能在保證以上基本條件下即把廠(chǎng)房出租， 則之后若出現(xiàn)廠(chǎng)房不符合出租條件被行政機(jī)關(guān)處罰、房屋因權(quán)屬不明被其他合法 所有人主張權(quán)利、