法律事務(wù)規(guī)章制度宣貫

1、2016年8月4日法律事務(wù)規(guī)章制度宣 貫1法律事務(wù)規(guī)章制度架構(gòu)圖2法律事務(wù)管理規(guī)定31 法律事務(wù)管理規(guī)定第一章 總則第三條 本規(guī)定所稱法律事務(wù)工作包括但不限于法律工作基礎(chǔ)建設(shè)、規(guī)章制度法律審核、經(jīng)濟(jì)合同法律審核、重要決策法律審核、授權(quán)委托書法律審核、法律糾紛案件管理、普法宣傳教育、外聘法律事務(wù)機(jī)構(gòu)管理、法律事務(wù)規(guī)章制度管理等內(nèi)容。第四條 物業(yè)公司法律事務(wù)工作努力實(shí)現(xiàn)“最小風(fēng)險(xiǎn)、最少糾紛、最大價(jià)值”，促進(jìn)法律事務(wù)工作由事務(wù)型向管理型、價(jià)值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變。41 法律事務(wù)管理規(guī)定第二章 法律工作基礎(chǔ)建設(shè)第八條 所屬各單位主管領(lǐng)導(dǎo)是各單位法律工作的第一責(zé)任人，各單位應(yīng)配備專兼職項(xiàng)目法律聯(lián)絡(luò)員。項(xiàng)目法律聯(lián)絡(luò)

2、員由所屬單位部門負(fù)責(zé)人以上人員擔(dān)任，對(duì)所屬單位主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，接受物業(yè)公司法律事務(wù)部的監(jiān)督指導(dǎo)。51 法律事務(wù)管理規(guī)定第十條 各單位應(yīng)當(dāng)支持法律事務(wù)工作人員依法履行職責(zé)，為開展法律事務(wù)工作提供組織、經(jīng)費(fèi)、物資、人員等保障。開展法律事務(wù)工作的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)在年初預(yù)算中予以落實(shí)。第三章規(guī)章制度法律審核、第四章 經(jīng)濟(jì)合同法律審核、第五章 重要決策法律審核具體規(guī)定參見中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司規(guī)章制度、經(jīng)濟(jì)合同、重大決策法律審核辦法（2016年版）。61 法律事務(wù)管理規(guī)定第六章 授權(quán)委托書法律審核第二十二條 黨群綜合部是物業(yè)公司授權(quán)委托書的歸口管理部門，法律事務(wù)部是物業(yè)公司授權(quán)委托書法律審核部門。具體規(guī)定

3、參見中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司授權(quán)委托書法律審核辦法（2016年版）。第七章 法律糾紛案件管理第三十條 物業(yè)公司對(duì)法律糾紛案件處理，在遵循“誰(shuí)造成案件，誰(shuí)負(fù)責(zé)處理，誰(shuí)造成損失，誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任”原則基礎(chǔ)上，實(shí)行分層分類管理。71 法律事務(wù)管理規(guī)定第三十一條 構(gòu)成重大法律糾紛案件和物業(yè)公司發(fā)生的案件，由法律事務(wù)部直接或參與進(jìn)行案件處理。重大法律糾紛案件指具有下列情形之一的訴訟、仲裁或者可能引起訴訟、仲裁的事件：（一）涉案金額超過10萬元人民幣的；（二）物業(yè)公司及所屬單位作為訴訟當(dāng)事人且一審由中級(jí)人民法院受理的；（三）可能引發(fā)群體性訴訟或者系列訴訟的；81 法律事務(wù)管理規(guī)定（四）其他涉及出資人和物業(yè)

4、公司重大權(quán)益或者具有國(guó)內(nèi)外重大影響的。第三十二條涉案金額10萬元人民幣（含10萬元人民幣）以下的案件，由發(fā)案單位負(fù)責(zé)處理（發(fā)案單位認(rèn)為需要報(bào)告物業(yè)公司法律事務(wù)部直接或參與處理的除外）。第三十三條物業(yè)費(fèi)起訴案件依據(jù)中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則（2016年版）執(zhí)行。91 法律事務(wù)管理規(guī)定第三十五條法律糾紛案件管理具體規(guī)定參見中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司法律糾紛案件管理辦法（2016年版）。第八章普法宣傳教育工作、第九章 外聘法律事務(wù)機(jī)構(gòu)管理、第十章 法律事務(wù)規(guī)章制度管理外聘法律事務(wù)機(jī)構(gòu)管理具體工作要求，適用于中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司外聘法律事務(wù)機(jī)構(gòu)管理辦法（20

5、16年版）的相關(guān)規(guī)定。10規(guī)章制度、經(jīng)濟(jì)合同、重要決策法律審核辦法111.1 規(guī)章制度、經(jīng)濟(jì)合同、重要決策法律審核辦法第二章規(guī)章制度的法律審核第六條規(guī)章制度是指由各業(yè)務(wù)部門制訂，以書面形式表達(dá)的，經(jīng)審核批準(zhǔn)后公布執(zhí)行的，約束經(jīng)營(yíng)、管理、運(yùn)行的規(guī)范性文件。操作規(guī)程、作業(yè)手冊(cè)、標(biāo)準(zhǔn)、流程、規(guī)劃、方案、意見，以及專業(yè)驗(yàn)收、考核、評(píng)比、評(píng)分、資質(zhì)認(rèn)定等發(fā)文，不屬于本辦法所稱規(guī)章制度。121.1 規(guī)章制度、經(jīng)濟(jì)合同、重要決策法律審核辦法第三章經(jīng)濟(jì)合同的法律審核第十三條 經(jīng)濟(jì)合同是指以公司作為合同一方主體與其他具有平等民事主體的法人、組織等簽訂的有關(guān)設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，包括但不限于物業(yè)

6、服務(wù)合同、委托服務(wù)合同、買賣合同、租賃合同、技術(shù)合同、擔(dān)保合同、保險(xiǎn)合同、融資類合同、合資合作類合同等。131.1 規(guī)章制度、經(jīng)濟(jì)合同、重要決策法律審核辦法第十四條 物業(yè)公司及所屬單位經(jīng)濟(jì)合同的談判、起草、評(píng)審、審批等工作參照中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司合同管理辦法（2016年5月版）執(zhí)行。第十五條 各級(jí)業(yè)務(wù)部門在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)對(duì)合同的可行性、經(jīng)濟(jì)性負(fù)責(zé)，法律事務(wù)人員通過簽署審核意見或出具法律意見書等形式對(duì)合同的完整性、合法合規(guī)性進(jìn)行審查。141.1 規(guī)章制度、經(jīng)濟(jì)合同、重要決策法律審核辦法合同送法律事務(wù)人員審核之前，承辦部門應(yīng)提前對(duì)合同另一方當(dāng)事人的主體資格、資質(zhì)、資信及履約能力進(jìn)行充分了解和

7、調(diào)查，并提供書面資料。資質(zhì)、資信材料指合同另一方當(dāng)事人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資格證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、特種經(jīng)營(yíng)許可證等。法律事務(wù)人員要認(rèn)真全面審核有關(guān)資料，評(píng)估法律風(fēng)險(xiǎn)并提出相應(yīng)的防范措施，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。151.1 規(guī)章制度、經(jīng)濟(jì)合同、重要決策法律審核辦法第十七條 當(dāng)有不同意見或特殊問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)溝通、協(xié)商，達(dá)成一致意見。若不能協(xié)商一致，法律事務(wù)人員有權(quán)保留意見。第二十條 法律事務(wù)人員有權(quán)監(jiān)督合同示范文本的推廣和應(yīng)用，有權(quán)參與經(jīng)濟(jì)合同的變更、解除和爭(zhēng)議的解決。16授權(quán)委托書法律審核辦法171.2 授權(quán)委托書法律審核辦法第一章 總則第三條本辦法所稱授權(quán)委托書，是指物業(yè)公司依據(jù)法律法規(guī)及物業(yè)

8、公司有關(guān)規(guī)定委托他人在委托范圍和委托期限內(nèi)辦理公司事務(wù)的書面證明文件。物業(yè)公司、法定代表人，或分公司、負(fù)責(zé)人為授權(quán)委托人，簡(jiǎn)稱“授權(quán)人”；接受委托的人為被授權(quán)委托人，簡(jiǎn)稱“被授權(quán)人”。18第二章 授權(quán)委托書的分類第五條 根據(jù)所使用的授權(quán)委托書文本是否為物業(yè)公司統(tǒng)一印制的文本形式，分為格式文本授權(quán)委托書和非格式文本授權(quán)委托書。第六條 根據(jù)所委托辦理的事務(wù)為一項(xiàng)或多項(xiàng)，分為綜合授權(quán)委托書和專項(xiàng)授權(quán)委托書。專項(xiàng)授權(quán)委托書指擬委托辦理的事務(wù)為特定的某一項(xiàng)事務(wù)，且該項(xiàng)事務(wù)可單獨(dú)委托辦理時(shí)，所使用的授權(quán)委托書。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法19第七條根據(jù)授權(quán)期限的長(zhǎng)短，分為長(zhǎng)期授權(quán)委托書和短期授權(quán)委托書。

9、長(zhǎng)期授權(quán)委托書的授權(quán)期限，應(yīng)為超過180天、360天以下（含360天），超過360天仍不能處理完畢的，應(yīng)重新辦理授權(quán)委托書。專項(xiàng)、短期授權(quán)委托書的授權(quán)期限，以所委托事務(wù)處理完畢時(shí)為止，但最長(zhǎng)不得超過180天，超過期限仍不能處理完畢的，應(yīng)重新辦理授權(quán)委托書或者辦理長(zhǎng)期授權(quán)委托書。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法20第八條授權(quán)委托書根據(jù)是否涉及訴訟程序分為訴訟授權(quán)委托書和非訴訟授權(quán)委托書。第三章授權(quán)委托書的辦理程序第十條 授權(quán)委托書的辦理流程（二）授權(quán)委托書辦理申請(qǐng)表（新OA中填寫）、授權(quán)委托書（模板）；申辦授權(quán)委托書應(yīng)附授權(quán)委托事由、擬被授權(quán)人的身份證明或機(jī)構(gòu)證明以及其他所需資料。1.2 授權(quán)委托

10、書法律審核辦法211.2 授權(quán)委托書法律審核辦法22（六）業(yè)務(wù)承辦人員應(yīng)將簽署完畢的授權(quán)委托書辦理申請(qǐng)表、簽字蓋章后的授權(quán)委托書及相關(guān)附件（至少一式兩份，一份用于辦理業(yè)務(wù)，一份用于留存），同時(shí)將掃描件報(bào)法律事務(wù)部備案。第十一條 所屬各單位需要辦理總公司授權(quán)委托書時(shí)，應(yīng)根據(jù)所委托事項(xiàng)首先向物業(yè)總公司業(yè)務(wù)歸口部門提交授權(quán)委托書辦理申請(qǐng)表及相關(guān)材料，經(jīng)總公司業(yè)務(wù)歸口部門初步審核后，按照物業(yè)公司本級(jí)各部門辦理授權(quán)委托書的流程辦理。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法23第十三條 授權(quán)委托書應(yīng)嚴(yán)格按程序辦理，不得越級(jí)或私自辦理。第十四條 授權(quán)委托書在沒有國(guó)家及地方政府部門規(guī)定的制式文本的情況下，優(yōu)先使用物業(yè)公

11、司統(tǒng)一印制的格式文本授權(quán)委托書。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法24第十三條 授權(quán)委托書應(yīng)嚴(yán)格按程序辦理，不得越級(jí)或私自辦理。第十四條 授權(quán)委托書在沒有國(guó)家及地方政府部門規(guī)定的制式文本的情況下，優(yōu)先使用物業(yè)公司統(tǒng)一印制的格式文本授權(quán)委托書。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法25第四章 授權(quán)委托書的法律審核第十六條 對(duì)授權(quán)委托書及相關(guān)材料進(jìn)行法律審核的要點(diǎn)如下：（一）授權(quán)人是否適格：有關(guān)委托人是否具備相應(yīng)的授權(quán)資格，是否存在無權(quán)或越權(quán)行為。（二）被授權(quán)人是否適當(dāng)：被授權(quán)主體是否響應(yīng)了擬交易對(duì)方的要求，對(duì)方要求是否符合有關(guān)規(guī)定或約定，是否存在其他法律風(fēng)險(xiǎn)。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法26（三）委托事項(xiàng)

12、是否明確合法：委托事項(xiàng)范圍描述是否準(zhǔn)確完整，內(nèi)容是否依法合規(guī)。（四）委托權(quán)限是否清晰適當(dāng)：委托權(quán)限是否界定清晰準(zhǔn)確，是否充分或過度。（五）禁止轉(zhuǎn)委托：禁止被授權(quán)人將被授權(quán)的委托事項(xiàng)及權(quán)限向他人轉(zhuǎn)委托。（六）授權(quán)有效期限是否明確合理：授權(quán)有效期限是否標(biāo)注，是否明確具體，期限是否過長(zhǎng)等。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法27第十八條 物業(yè)公司及所屬各單位各業(yè)務(wù)部門依據(jù)其部門職責(zé)分類負(fù)責(zé)本部門業(yè)務(wù)條線的授權(quán)委托書的業(yè)務(wù)承辦。第十九條 物業(yè)公司及所屬各單位各業(yè)務(wù)部門制作的各類授權(quán)委托書的格式文本，應(yīng)經(jīng)物業(yè)公司法律事務(wù)部審核后予以發(fā)布。第二十條 物業(yè)公司及所屬單位人員未經(jīng)法定代表人或負(fù)責(zé)人授權(quán)，任何人不得以

13、公司名義擅自對(duì)外簽署合同和做出引起法律后果的承諾。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法28第二十一條 外部單位與我方簽訂經(jīng)濟(jì)合同，非法定代表人簽字的，必須提交法定代表人身份證明文件及授權(quán)委托書。第五章 授權(quán)委托書的編號(hào)、使用及處罰第二十二條授權(quán)委托書實(shí)行統(tǒng)一編號(hào)， 1 份授權(quán)委托書1個(gè)編號(hào)，不得重號(hào)、漏號(hào)。采用授權(quán)委托書相對(duì)人提供的授權(quán)委托書文本時(shí)，仍需按我方規(guī)則對(duì)該授權(quán)委托書進(jìn)行編號(hào)。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法29編號(hào)規(guī)則為，“中鐵建物+分公司所在城市名稱+授20XX第XX號(hào)”，如物業(yè)總公司2016 年第1 份授權(quán)委托書，編號(hào)為“中鐵建物授2016第1號(hào)”。如合肥分公司2016 年第1 份授權(quán)

14、委托書，編號(hào)為“中鐵建物合肥授2016第1號(hào)”。第二十四條被授權(quán)人必須為物業(yè)公司及所屬單位的內(nèi)部工作人員（經(jīng)批準(zhǔn)辦理特別事項(xiàng)的除外）。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法30授權(quán)委托書申辦單位及業(yè)務(wù)承辦部門應(yīng)全面持續(xù)地了解擬被授權(quán)人的自然情況，關(guān)注其工作狀態(tài)。授權(quán)之后，如發(fā)生被授權(quán)人調(diào)出本單位或解除、終止勞動(dòng)合同或達(dá)到法定退休年齡或其他離職、解職等情況，應(yīng)及時(shí)按照本辦法第二十八條至第三十一條的規(guī)定處理。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法31第二十五條被授權(quán)人應(yīng)妥善保管好授權(quán)委托書，不得出借、毀損、遺失等；如有發(fā)生，應(yīng)立即書面報(bào)告公司業(yè)務(wù)歸口部門。業(yè)務(wù)歸口承辦部門應(yīng)及時(shí)會(huì)同法律事務(wù)部等相關(guān)部門研究補(bǔ)救措施

15、。第二十六條授權(quán)委托書不得有任何修改、涂抹痕跡。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法32第二十九條出現(xiàn)下列情況之一，授權(quán)委托書終止或失效：（一）授權(quán)委托期限屆滿的；（二）長(zhǎng)期授權(quán)委托書雖在授權(quán)期限內(nèi)，但被授權(quán)人工作崗位發(fā)生變動(dòng)的；（三）長(zhǎng)期授權(quán)委托書雖在授權(quán)期限內(nèi)，但業(yè)務(wù)范圍發(fā)生變動(dòng)的；（四）授權(quán)人撤回或撤銷授權(quán)委托的；1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法33（五）其他應(yīng)當(dāng)視為終止或失效的情況。授權(quán)委托書終止或失效的，被授權(quán)人應(yīng)將持有的授權(quán)委托書交回公司業(yè)務(wù)承辦部門。被授權(quán)人未將授權(quán)委托書交回的，公司業(yè)務(wù)承辦部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將授權(quán)委托書收回。被授權(quán)人將授權(quán)委托書交回或者業(yè)務(wù)部門將授權(quán)委托書收回后，公司業(yè)務(wù)承辦

16、部門應(yīng)當(dāng)將授權(quán)終止或失效的情況書面通知授權(quán)委托事項(xiàng)的相對(duì)人。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法34第三十一條公司對(duì)被授權(quán)人實(shí)行嚴(yán)格的管理制度。有下列情形之一，根據(jù)情節(jié)輕重，按照公司規(guī)章制度對(duì)責(zé)任人給予紀(jì)律處分直至解除勞動(dòng)合同，責(zé)任人需就公司因此所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，交由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。（一）超越授權(quán)范圍開展業(yè)務(wù)活動(dòng)的；（二）授權(quán)委托書終止或失效后仍進(jìn)行該授權(quán)委托事項(xiàng)的；（三）其他違反法律法規(guī)或公司有關(guān)授權(quán)委托管理規(guī)定，給單位造成經(jīng)濟(jì)損失或其他損失的情形。1.2 授權(quán)委托書法律審核辦法35法律糾紛案件管理辦法36第一章 總則第三條 本辦法所稱法律糾紛案件，是指各類訴訟、仲裁案件

17、和可能引發(fā)訴訟、仲裁的各類事件。第二章 法律糾紛案件的分類管理第四條 物業(yè)公司及所屬各單位的法律糾紛案件處理，在遵循“誰(shuí)造成案件，誰(shuí)負(fù)責(zé)處理，誰(shuí)造成損失，誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任”的原則基礎(chǔ)上，實(shí)行分層分類管理。1.3 法律糾紛案件管理辦法37第五條 構(gòu)成重大法律糾紛案件和物業(yè)公司發(fā)生的案件，由法律事務(wù)部直接或參與進(jìn)行案件處理。重大法律糾紛案件指具有下列情形之一的訴訟、仲裁或者可能引起訴訟、仲裁的事件：（一）涉案金額超過10萬元人民幣的；（二）物業(yè)公司及所屬單位作為訴訟當(dāng)事人且一審由中級(jí)人民法院受理的；（三）可能引發(fā)群體性訴訟或者系列訴訟的；1.3 法律糾紛案件管理辦法38（四）其他涉及出資人和物業(yè)公司重大

18、權(quán)益或者具有國(guó)內(nèi)外重大影響的。第六條 涉案金額10萬元人民幣（含10萬元人民幣）以下的案件，由發(fā)案單位負(fù)責(zé)處理（發(fā)案單位認(rèn)為需要報(bào)告物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)法律事務(wù)部直接或參與處理的案件除外）。第七條 物業(yè)費(fèi)起訴案件依據(jù)中鐵建（北京）物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則（2016年版）執(zhí)行。1.3 法律糾紛案件管理辦法39第八條 物業(yè)公司及所屬各單位發(fā)生的所有訴訟、仲裁案件均需報(bào)法律事務(wù)部備案，并按集團(tuán)公司要求錄入中國(guó)鐵建法律合規(guī)管理系統(tǒng)。第三章 法律糾紛案件處理原則第九條法律糾紛案件的處理須以維護(hù)公司合法權(quán)益為基礎(chǔ)，遵循以下原則：（一）合法性原則，即以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩；1.3 法律糾紛案件

19、管理辦法40（二）及時(shí)性原則，即法律糾紛案件發(fā)生后及時(shí)報(bào)告、及時(shí)處理；（三）處理方式靈活多樣性原則，即訴訟、仲裁與非訴訟協(xié)商等方式結(jié)合，并根據(jù)案件具體情況靈活運(yùn)用，尋求既有利于解決糾紛又維護(hù)公司利益的處理方式；（四）時(shí)機(jī)性原則，公司合法權(quán)益受到侵害需采取訴訟、仲裁手段予以維護(hù)的，應(yīng)綜合考慮案件審理、執(zhí)行等相關(guān)因素，注意把握提起訴訟、仲裁的恰當(dāng)時(shí)機(jī)；1.3 法律糾紛案件管理辦法41（五）經(jīng)濟(jì)性原則，即權(quán)衡訴訟、仲裁成本與收益，進(jìn)而合理決策；（六）維護(hù)公司信譽(yù)和形象原則，即要重視維護(hù)公司信譽(yù)和形象，特別是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)盡量避免被訴、被申請(qǐng)仲裁案件的發(fā)生，積極采取非訴協(xié)商的方式化解被訴、被申請(qǐng)仲裁風(fēng)險(xiǎn)

20、。1.3 法律糾紛案件管理辦法42第四章 法律糾紛案件處理程序第十條 物業(yè)公司及所屬各單位收到起訴書、仲裁申請(qǐng)書等法律文書后，案發(fā)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)填寫應(yīng)訴案件報(bào)告單（附件1），并將有關(guān)法律文書轉(zhuǎn)交法律事務(wù)部或項(xiàng)目法律聯(lián)絡(luò)員處理。由物業(yè)公司及所屬各單位提起的訴訟或仲裁案件，應(yīng)當(dāng)履行申請(qǐng)程序（見附件2起訴/仲裁案件立案申請(qǐng)表），并向法律事務(wù)部或項(xiàng)目法律聯(lián)絡(luò)員報(bào)送相應(yīng)的案件材料。1.3 法律糾紛案件管理辦法43第十一條 與應(yīng)訴案件報(bào)告單或起訴/仲裁案件立案申請(qǐng)表一起報(bào)送的材料包括下列內(nèi)容：（一）起訴書、仲裁申請(qǐng)書、法院傳票、受理（應(yīng)訴）通知書等法院或仲裁機(jī)構(gòu)送達(dá)的法律文書（選擇適用）；（二）基本案情介紹

21、，包括案由、當(dāng)事人各方、涉案金額、主要事實(shí)陳述、爭(zhēng)議的焦點(diǎn)等；（三）已采取的處理措施和效果；（四）案件證據(jù)資料情況；（五）具體案件承辦人及聯(lián)系方式。1.3 法律糾紛案件管理辦法44第十二條 除重大法律糾紛案件外，具有下列情形之一的，所屬單位可報(bào)請(qǐng)法律事務(wù)部協(xié)調(diào)。 （一）法律未規(guī)定或者規(guī)定不明確的；（二）有關(guān)政策未規(guī)定或者規(guī)定不明確的；（三）受到不正當(dāng)干預(yù)，嚴(yán)重影響公司合法權(quán)益的；（四）其他需要上級(jí)主管單位或有關(guān)部門協(xié)調(diào)的情形。1.3 法律糾紛案件管理辦法45第十三條 所屬單位報(bào)請(qǐng)協(xié)調(diào)的法律糾紛案件，除需報(bào)送本辦法第十一條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)報(bào)送以下材料：（一）案件發(fā)生后處理、備案情況；（二）案

22、件影響分析；（三）案件代理人的工作情況；（四）需要物業(yè)公司上級(jí)主管單位或部門協(xié)調(diào)處理的重點(diǎn)問題。1.3 法律糾紛案件管理辦法46第十五條 物業(yè)公司及所屬各單位與中國(guó)鐵建系統(tǒng)內(nèi)單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的參照股份公司內(nèi)部法律糾紛管理辦法（中國(guó)鐵建法201585號(hào)）執(zhí)行。第十七條 經(jīng)批準(zhǔn)采取非訴協(xié)商方式處理的案件，應(yīng)以互諒互讓為方針，以維護(hù)公司合法權(quán)益為準(zhǔn)則，積極促成法律糾紛案件的協(xié)商解決。在與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商解決糾紛期間，案件承辦人不應(yīng)停止以訴訟、仲裁方式解決法律糾紛案件的準(zhǔn)備工作。1.3 法律糾紛案件管理辦法47第五章 法律糾紛案件的代理第十九條 物業(yè)公司及所屬單位案件承辦人可以單獨(dú)或與外聘法律事務(wù)機(jī)

23、構(gòu)相關(guān)人員共同接受委托，作為案件代理人，依法履行代理人職責(zé)，按照法院或仲裁機(jī)構(gòu)有關(guān)通知要求及時(shí)提交證據(jù)、參加案件審理并辦理各種法律手續(xù)。案件代理人必須有一名為本單位內(nèi)部人員，且外聘法律事務(wù)機(jī)構(gòu)代理人的代理權(quán)限為一般代理。1.3 法律糾紛案件管理辦法48第二十條 法律糾紛案件有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可以外聘法律事務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行代理：（一）重大法律糾紛案件；（二）法律關(guān)系比較復(fù)雜，雙方爭(zhēng)議比較大，或者涉外案件；（三）涉及群體性及系列性，社會(huì)影響較大案件；（四）單位內(nèi)部有多種不同處理意見；1.3 法律糾紛案件管理辦法49（五）對(duì)審理（執(zhí)行）地司法環(huán)境比較陌生；（六）受到比較大的外界干擾；（七

24、）單位內(nèi)部缺乏案件處理人力資源；（八）物業(yè)公司法律事務(wù)部或其他部門認(rèn)為需要外聘法律事務(wù)機(jī)構(gòu)的其他情形。1.3 法律糾紛案件管理辦法50第六章 法律糾紛案件的結(jié)案與備案第二十三條訴訟、仲裁案件敗訴，但可以采取上訴、申請(qǐng)撤銷仲裁裁決、申請(qǐng)?jiān)賹彽染葷?jì)程序的，應(yīng)采取窮盡救濟(jì)程序的原則，以維護(hù)公司的合法權(quán)益。 1.3 法律糾紛案件管理辦法51第二十四條所屬各單位應(yīng)按季度編制法律糾紛案件統(tǒng)計(jì)表，并對(duì)發(fā)案原因、趨勢(shì)、處理結(jié)果進(jìn)行綜合分析和評(píng)估，提出完善防范措施的建議，并于每季度最后一個(gè)月的30日前將統(tǒng)計(jì)表上報(bào)物業(yè)公司法律事務(wù)部。第二十五條物業(yè)公司及所屬各單位發(fā)生的訴訟、仲裁案件應(yīng)當(dāng)自立案之日起或收到起訴書、

25、仲裁申請(qǐng)書副本之日起1-5日內(nèi)，由其項(xiàng)目法律聯(lián)絡(luò)員書面報(bào)物業(yè)公司法律事務(wù)部備案。1.3 法律糾紛案件管理辦法52第二十六條 物業(yè)公司法律事務(wù)部、所屬單位項(xiàng)目法律聯(lián)絡(luò)員應(yīng)當(dāng)整理和保管法律糾紛案件相關(guān)文件資料，并對(duì)案件資料建立卷宗。第七章 惡意法律糾紛案件的通報(bào)第二十七條 惡意法律糾紛案件是指與物業(yè)公司及所屬各單位存在外部委托、材料供應(yīng)等業(yè)務(wù)關(guān)系的自然人、法人或其他組織，利用其居住地、權(quán)力、地位、社會(huì)關(guān)系等各種優(yōu)勢(shì)，或采取隱瞞真相、虛構(gòu)事實(shí)等手段，采取在簽訂合同、協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，合同履行中另行約定等方式，以合法形式進(jìn)行惡意索賠、達(dá)到獲得非法利益等各種糾紛案件。1.3 法律糾紛案件管理辦法53第二

26、十九條物業(yè)公司法律事務(wù)部對(duì)于報(bào)送的惡意法律糾紛案件進(jìn)行調(diào)查、分析，確認(rèn)為惡意法律糾紛后，對(duì)進(jìn)行惡意法律糾紛的單位或個(gè)人，將建立惡意訴訟黑名單，并向物業(yè)公司及所屬各單位發(fā)出警示通報(bào)。各單位在選擇合作方時(shí)，不得與通報(bào)中所列的單位或個(gè)人進(jìn)行任何業(yè)務(wù)往來。各單位與通報(bào)中所列單位或個(gè)人之間尚未履行完畢的合同或協(xié)議，應(yīng)協(xié)商解除；無法解除的應(yīng)切實(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。1.3 法律糾紛案件管理辦法54物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則55第一章 總 則第四條 所屬各單位負(fù)責(zé)處理本單位的物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作（各單位認(rèn)為需要報(bào)請(qǐng)物業(yè)公司總部協(xié)調(diào)處理的除外），物業(yè)公司法律事務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作的監(jiān)督指導(dǎo)。第二章 業(yè)主拒交物

27、業(yè)費(fèi)的一般處理措施第五條 所屬單位應(yīng)及時(shí)催繳物業(yè)費(fèi)，自業(yè)主逾期未交納物業(yè)費(fèi)時(shí)起，每次催繳物業(yè)費(fèi)的時(shí)間間隔不應(yīng)超過兩年訴訟時(shí)效，且應(yīng)保管好每次催繳的證據(jù)。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則56第六條 所屬單位申請(qǐng)發(fā)送律師函催繳物業(yè)費(fèi)前至少應(yīng)當(dāng)依法通過電話、短信、電子郵件、上門催收、快遞發(fā)送催繳函（見附件1）的方式積極催收物業(yè)費(fèi)。未通過第一款所述方式之一催繳物業(yè)費(fèi)的，所屬單位不得直接申請(qǐng)發(fā)送律師函。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則57第七條 按上述第六條規(guī)定催繳后，業(yè)主拒不交納物業(yè)費(fèi)的，所屬單位應(yīng)當(dāng)積極與業(yè)主溝通，了解業(yè)主拒不交費(fèi)的原因，并按本辦法規(guī)定，根據(jù)不同原因采取相應(yīng)的措施。所屬單

28、位與業(yè)主溝通時(shí)，可以通過錄音、談話記錄或者其他形式對(duì)溝通的內(nèi)容進(jìn)行固定，以便收集、留存對(duì)所屬單位有利的證據(jù)。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則58第八條 業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的，所屬單位應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主不能因此拒絕交費(fèi)，并按以下規(guī)定處理：（一）如果房屋質(zhì)量問題出現(xiàn)在質(zhì)量保修期內(nèi)，建議業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商解決。（二）如果房屋質(zhì)量問題出現(xiàn)在質(zhì)量保修期外，屬于業(yè)主物業(yè)專有部分的質(zhì)量問題，應(yīng)根據(jù)具體情況確定是否與業(yè)主溝通委托維修事宜；屬于物業(yè)共有部分的質(zhì)量問題，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定確定是否維修，若維修需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法執(zhí)行。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳

29、涉法工作實(shí)施細(xì)則59第九條業(yè)主以對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的，按以下規(guī)定處理：（一）如果所屬單位未按合同約定提供物業(yè)服務(wù)或者所提供物業(yè)服務(wù)不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即采取糾正措施，提供合同約定的物業(yè)服務(wù)或者改進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，就對(duì)應(yīng)期間的物業(yè)費(fèi)交納問題與業(yè)主協(xié)商確定解決方案；1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則60（二）如果所屬單位已按合同約定提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主的主張沒有事實(shí)依據(jù)的，收集并保管好能夠推翻業(yè)主主張、證明所屬單位已按約定提供物業(yè)服務(wù)的證據(jù)（例如：物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)照片、委托第三方提供部分物業(yè)服務(wù)的證明材料、相鄰業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果等）后，再次要求業(yè)主交費(fèi)。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳

30、涉法工作實(shí)施細(xì)則61第十條 業(yè)主以經(jīng)濟(jì)困難、沒時(shí)間交費(fèi)或其他個(gè)人原因拒不交納物業(yè)費(fèi)的，所屬單位可以根據(jù)合同約定繳費(fèi)時(shí)間的截止日，酌情給予業(yè)主寬限期，要求業(yè)主在物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)確認(rèn)單（見附件2）載明的繳費(fèi)日期前按時(shí)交費(fèi)，由業(yè)主在物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)確認(rèn)單上簽字并對(duì)雙方的談話進(jìn)行錄音。第十一條 經(jīng)過上述催繳后，對(duì)于沒有合理理由仍然拒不交費(fèi)的業(yè)主，所屬單位可申請(qǐng)以發(fā)送律師函方式催繳物業(yè)費(fèi)。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則62第三章 發(fā)送律師函催繳物業(yè)費(fèi)第十三條 所屬單位在申請(qǐng)發(fā)送律師函時(shí)，應(yīng)當(dāng)向外聘法律事務(wù)機(jī)構(gòu)提交以下材料：（一）分公司出具的加蓋其公章及負(fù)責(zé)人簽名的書面承諾，承諾其提供的信息及資料的真實(shí)性、準(zhǔn)

31、確性和完整性，不存在虛假陳述（蓋章原件）；（二）物業(yè)費(fèi)欠繳清單（蓋章原件）（見附件2）；1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則63（三）物業(yè)費(fèi)欠繳原因分析（蓋章原件）（見附件3）；（四）欠費(fèi)業(yè)主身份證復(fù)印件（注明房號(hào)及“僅供催繳物業(yè)費(fèi)使用”字樣）；（五）物業(yè)公司/分公司簽訂的（前期）物業(yè)服務(wù)合同或與小業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同（復(fù)印件）；（六）證明業(yè)主已符合交費(fèi)條件的證據(jù)材料，例如：入住通知單、入住工作流轉(zhuǎn)單等（復(fù)印件）；1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則64（七）催繳物業(yè)費(fèi)的證據(jù)，包括：電話錄音、短信截屏、郵件截屏、催繳函、催繳函快遞底單及簽收證明、業(yè)主滿意度調(diào)查問卷、欠費(fèi)確認(rèn)單等（復(fù)印件）

32、；（八）根據(jù)具體情況要求提交的其他材料。除欠費(fèi)業(yè)主身份證復(fù)印件外，以上復(fù)印件需要加蓋公章和騎縫章。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則65第十四條 為提升催繳效果，所屬單位提交上述材料前需核實(shí)提供的電話號(hào)碼不是空號(hào)，并盡可能保證提供的聯(lián)系地址業(yè)主可以接收到發(fā)送律師函的快遞。第十七條 所屬單位在提交申請(qǐng)材料之后，律師函發(fā)送之前，欠費(fèi)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)及時(shí)告知外聘法律事務(wù)機(jī)構(gòu)，以便將已交費(fèi)業(yè)主從發(fā)送律師函清單中排除，避免引發(fā)與業(yè)主間不必要的爭(zhēng)議。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則66第十八條 在律師函發(fā)送之后、業(yè)主收到律師函之前，欠費(fèi)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的，所屬單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主進(jìn)行良好溝通，爭(zhēng)取業(yè)

33、主的理解，避免業(yè)主對(duì)此產(chǎn)生異議。第十九條 律師函發(fā)送之后，所屬單位應(yīng)當(dāng)將律師函快遞單掃描備案，并將快遞單原件及時(shí)歸檔保存。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則67第四章 提起訴訟收繳物業(yè)費(fèi)第二十條 對(duì)符合下列條件的業(yè)主，所屬單位可以通過提起訴訟，要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)并按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任：（一）具有交費(fèi)能力，但無故拒不交費(fèi)的；（二）欠費(fèi)金額較大的；（三）所屬單位認(rèn)為應(yīng)當(dāng)起訴的其他情形。物業(yè)費(fèi)起訴案件由發(fā)案單位負(fù)責(zé)處理。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則68第二十一條所屬單位起訴欠費(fèi)業(yè)主前，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備以下起訴材料：（一）所屬單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（屬于“三證合一”的，提供統(tǒng)

34、一的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件）；（二）物業(yè)公司法定代表人或所屬單位負(fù)責(zé)人證明書及身份證復(fù)印件；（三）案件代理人身份證復(fù)印件；（四）授權(quán)委托書；（五）起訴狀；1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則69（六）證據(jù)清單；（七）證據(jù)材料（可參照上述第十三條的規(guī)定準(zhǔn)備，再加上律師函發(fā)送證明（如果有）；（八）起訴所需的其他材料。上述（一）-（四）項(xiàng)材料向法院提交一式一份；（五）-（七）項(xiàng)材料向法院提交一式一份的同時(shí)按照被告人數(shù)加一份。（一）-（三）項(xiàng)材料加蓋所屬單位公章，（四）-（六）項(xiàng)材料加蓋所屬單位公章、法定代表人/負(fù)責(zé)人簽名或蓋章。但是，受訴法院對(duì)起訴材料另有要求的，以受訴法院的要求為準(zhǔn)。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收

35、繳涉法工作實(shí)施細(xì)則70第二十三條 所屬單位簽收法院一審判決或裁定1-5日內(nèi)，應(yīng)將判決或裁定的原件掃描件以及后續(xù)處理意見（例如：是否上訴）發(fā)送給物業(yè)公司客戶服務(wù)部、法律事務(wù)部及相關(guān)部門備案。第五章 申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行收繳物業(yè)費(fèi)第二十四條 被告業(yè)主未按生效的法律文書履行交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)的，在法律文書生效之日起一年內(nèi)所屬單位應(yīng)依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并向物業(yè)公司客戶服務(wù)部、法律事務(wù)部及相關(guān)部門匯報(bào)強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)展情況。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作實(shí)施細(xì)則71第二十五條所屬單位對(duì)未按生效法律文書履行交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)的被告業(yè)主申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備以下申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行材料：（一）強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書；（二）生效法律文書（如生效判決書、裁定書等）；（三）強(qiáng)制執(zhí)行所需的其他材料。1.3.1 物業(yè)費(fèi)收繳涉法工作