北京藍胄國際場營銷推廣策劃報告

1、.PAGE ：.；找房，就點億人居 HYPERLINK yrjzy - yrjzy -資源淘寶谷更多精彩 北京永利多房地產(chǎn)藍胄國際場最終建議名市場定位/產(chǎn)品定位/營銷推行謀劃報告年月 / 產(chǎn)品前期開盤階段劉旭濤-目 錄第一部分 市場定位第二部分 產(chǎn)品定位第三部分 推行攻略 第四部分 銷售組織與執(zhí)行第一部分市場定位序雍和大廈地塊四方四正，毗鄰北二環(huán)環(huán)線地鐵及即將通車的地鐵號線，是一塊市中心次熱點區(qū)域可塑性較強的土地；雍和大廈中途易手，大開挖業(yè)已就緒，五證俱全，是一個具備內部認購先機，規(guī)劃設計再進展細部斟酌的時機性樓盤；速戰(zhàn)速決的有利工期，中小規(guī)模的建筑體量，為短平快的營銷推行塑造了可遇不可得的先

2、決條件；廣東開發(fā)商良好的信譽背景，市場部與建筑設計院一對一的交流平臺，為工程隨之成為區(qū)域亮點、獲得相對理想的綜合收益、并締造優(yōu)秀的工程品牌及公司品牌，打下難得的根基；打呵斥什么樣的產(chǎn)品可以到達預期效果？制定什么樣的價錢取向在躲避風險的同時完美售罄？他們曾經(jīng)發(fā)現(xiàn)的是，在年，在這兩個最為中心的問題背后，需求用非常規(guī)的全盤操作戰(zhàn)略，方能博得滿堂紅；此方案既有別于代理商所謂的“進場型全程謀劃報告，擯棄了普通的方式化謀劃泡沫；又有別于開發(fā)商的“市場分析、市場定位、產(chǎn)品分析、產(chǎn)品定位之常規(guī)謀劃書，強調每一步實操的同時，同樣講求之前嚴謹?shù)恼撟C，之中務虛的運作和之后公正的評價。但必需確保運轉推行的每一步都必需

3、叫響非同凡響。一、市場環(huán)境及區(qū)域價值市場綜合走勢、兩年是北京房地產(chǎn)市場的供應頂峰期，大盤化整為零，中小樓盤做成精品以對抗供量風險；房價穩(wěn)中趨降，性價比全面提升；-元/平米的城市住宅需求成為主流，商住公寓逐漸被新商務公寓所取代，投資型樓盤繼續(xù)面臨現(xiàn)房低租市場，甲級寫字樓與高檔公寓租金售價普遍下跌；號線、地鐵號線、開至通州的號線、朝陽北路等城市交通格局的變化直接帶動房地產(chǎn)市場格局大變化，多熱點工程頻出，競爭進入白熱化；萬平米以上的大盤工程首先進入品牌化提升時代，房產(chǎn)消費的理性化開展拉低投資開發(fā)利潤；綜合素質成為工程競爭關鍵；泛CBD進入本質性拼殺階段，客戶游移景象明顯；亞運村交通瓶頸短期內不會改觀

4、，相對制約亞運板塊房市售價；中關村甲級寫字樓集體出現(xiàn)泡沫，空置率大幅提高；余平米至余平米的超小戶型將被市場無情淘汰，余平米至平米的中小戶型繼續(xù)熱銷；兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型較難被市場接受；寫字樓與公寓、住宅大戶型空置率普遍增高；社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)繼續(xù)火爆，成為一些工程帶動樓盤整體銷售的法寶。但社區(qū)底商仍將以出租為主。二次購房比例快速提升，消費者更趨理性、成熟；“三外外資、外省、境外公司大舉入侵，資金投放力度加大，開發(fā)競爭更趨嚴酷。四環(huán)環(huán)線住宅普遍熱銷，熱點區(qū)域壓價一浪高過一浪；三環(huán)環(huán)線工程逐漸商住赤化，綜合體建筑遭到青睞；二環(huán)環(huán)線首先遭到拆遷影響，東二環(huán)辦公商務鏈率先構成；年前，辦公型物業(yè)將變得更

5、為純粹。區(qū)域市場周邊和平里北小街及東直門海運倉段拆遷片區(qū)，將出現(xiàn)部分臨街寫字樓供量，如現(xiàn)已整售的華冠麗景寫字樓等；是本案的地緣性競爭區(qū)域；一墻之隔的正陽大廈及工程對面的雍和家園二期如住宅將不思索其競爭將是本案的第一個案競爭；和平里大社區(qū)年前全部拆遷終了，屆時萬平米的住宅體量亦將有部分綜合體建筑入市；如和平新城二期后期將打呵斥商住產(chǎn)品；由于拆遷規(guī)模大，拆遷難度較大，于本案不會構成直面競爭，我部將不斷關注其動態(tài)；今年冠海集團、三全房地產(chǎn)開發(fā)公司于太陽宮地域累計將有萬平米的住宅供量入市，甲級寫字樓、酒店式商住公寓將分化本案部分客群；受國門概念及地鐵號線促動，今年太陽宮將成為本案主要競爭區(qū)域；東直門交

6、通商務圈競爭個案較多，如目前資金擱置的萬平米東華廣場綜合體，陽光都市三期甲級寫字樓，當代萬國城甲級寫字樓，元嘉國際鈦度部分寫字樓、東華廣場二期甲級寫字樓等；是為本案的第一競爭區(qū)域；朝外板塊東大橋路打通后，新盤迭出，如萬平米昆泰國際中心綜合體、東黎廣場公司朝外工程酒店式商住公寓、佳匯中心寫字樓、恒富廣場綜合體、怡景園三期甲級寫字樓，華遠集團的尚都國際中心等，成為本案輔助競爭區(qū)域；安貞橋至太陽宮橋東北三環(huán)沿線，供量以商住產(chǎn)品居多。如華世隆國際公寓二期、北太平莊大通房地產(chǎn)開發(fā)的寫字樓工程、冠城園四期、太陽國際公館等；由于亞北中小型公司的南移，本案將吸納為數(shù)不少的北三環(huán)沿線客群，故作為工程的主要競爭區(qū)

7、域；東四十條百強商貿中心萬平米寫字樓以租為主；鴻安國際大廈、萬邦科貿大廈、華普聯(lián)邦大廈已整售、平安開展大廈、東四路口數(shù)碼大廈、香江房地產(chǎn)公司開發(fā)的皇城世家及交道口大街新入市的出租型寫字樓，作為本案的參考性競爭區(qū)域。安定門地域受交通環(huán)境制約，租售情況不斷不甚理想。寫字樓較為集中，且以租賃為主。出賣的可自創(chuàng)性工程諸如杰寶公寓及世紀莊園等周期拉得較長，且此區(qū)域土地供量較少，作為本工程的輔助競爭區(qū)域。小結：從以上區(qū)域供量特征得出，本案競爭面較為廣泛及散化，商住型產(chǎn)品供需失衡，前景不容樂觀；甲級寫字樓與商住樓未來-年供量大于萬平米，CBD寫字樓將有萬平米面市，甲級寫字樓投資風險較大，且多為出租型物業(yè)。小

8、結：周邊區(qū)域內高中低檔產(chǎn)品皆備，區(qū)域市場籠統(tǒng)不確定；大盤居多，耐久戰(zhàn)戰(zhàn)略鮮明，市場推行競爭呈現(xiàn)多元化；中高端工程銷售速度相對緩慢；購房取向更為復雜，選擇面更加廣泛。工程中心區(qū)域價值信息環(huán)境周邊政治、經(jīng)濟、文化、教育、科技資源豐富，多個國家部委、多個廳局單位，以及一大批國家級科研機構，擁有非常豐富的信息資源；區(qū)位環(huán)境市場昌盛興隆，城市現(xiàn)代化程度高，根底設備條件好，土地開發(fā)價值更高，可以使入駐商家籠統(tǒng)得到宏大提升；周邊在建寫字樓初具規(guī)模，東二環(huán)已構成新一輪的商務辦公鏈；北京中心市區(qū)的門戶概念；皇城概念；人文環(huán)境從十五規(guī)劃看出，本案所處區(qū)位毗鄰雍和宮文化旅游區(qū)，是以古都風貌為特征的傳統(tǒng)文化旅游區(qū)。包

9、括雍和宮、國子監(jiān)、地毯地域的規(guī)劃建立。雍和宮、國子監(jiān)、俄羅斯大使館、東直門簋街之多元文化交流的國際人文環(huán)境只能是營銷推行的底蘊，不是主賣點，由于文脈的銷售帶動力較為薄弱，缺乏以支撐現(xiàn)代化風格的樓宇整體出賣； 交通環(huán)境全長.公里、擁有座車站、總投資億元的北京地鐵五號線，雍和宮站市政管線已開場，年建立進度為完成工程量的%，年月開工，年通車；而地鐵十號線一期將與五號線相交，“十字地鐵上下班帶來的高效率一族；可以瞬間切換號線及地鐵號線的聯(lián)通特征；東二環(huán)環(huán)線地鐵；全封鎖式?jīng)]有一個紅綠燈的二環(huán)概念；市政將抓好國子監(jiān)街整體風貌的維護和整治；小街及交道口至東直門市政道路已完成；年二季度將完成朝內北小街改造并建

10、成通車，全面實現(xiàn)方巾巷至北二環(huán)市政道路；自然環(huán)境毗鄰即將修復的北二環(huán)皇家護城河、銜接亮馬河的觀光碼頭；地壇公園修繕，外園二期即將完成；東二環(huán)西側等條道路綠化改造工程；辦公環(huán)境純粹高檔寫字樓的質量及自給自足的辦公生活氣氛；既有的繁華與成熟度；國際化特征及相對獨立的辦公籠統(tǒng)，具有較強的城市空間可塑性；交通便利，生活便利，人文底蘊濃重，配套相對齊全，有理由成為飛速開展的國際中小企業(yè)專屬辦公基地。區(qū)域競爭環(huán)境分析 本案競爭物業(yè)呈點線面分布特征。根據(jù)甲級寫字樓可售、乙級寫字樓可售、商務樓及商住工程，可以將競爭物業(yè)細分為三類： 商住價值型物業(yè)：住宅及公建立項的商務樓宇及商住工程； 寫字樓價值型物業(yè)：寫字樓

11、立項的辦公樓宇； 純粹辦公型物業(yè)：住宅及公建立項的純粹辦公高檔樓宇。本案屬于純辦公型物業(yè)。商住價值型工程商住公寓或商務公寓分布地域：東北三環(huán)沿線、東直門地域、朝外地域、東四十條、安外大街及二環(huán)環(huán)線地域。區(qū)域屬性：區(qū)域開展根本成熟，城市機能完善，公共交通、市政及生活配套設備齊全，帶有明顯的都市文化烙印。典型工程：可自創(chuàng)性物業(yè)：華冠麗景后期、國展國際、元嘉國際公寓、藍籌名座、巨石公寓、康堡花園、華普花園等分化競爭物業(yè)：東方銀座公寓、雍和家園二期、華世隆國際公寓二期、當代萬國城三期公寓部分典型物業(yè)概略：工程稱號地理位置規(guī)模萬平米套數(shù)套容積率建筑方式戶型平米起價均價 元/平米裝修 規(guī)范入住 時間東方銀

12、座東直門東南角.綜合聯(lián)體建筑-起價均價元/平米年月底雍和家園雍和宮北側護城河畔.聯(lián)體塔樓、起價均價平米元現(xiàn)房華世隆國際公寓北三環(huán)安貞橋萬余套.塔樓-起價后期均價毛坯現(xiàn)房當代萬國城東直門香河園路前期套塔樓、-、-、復式，主力、均價精裝、號房現(xiàn)房華冠麗景東直門北小街前期前期.板式低層兩居、，三居毛坯年月入住陽光都市新中街內棟，另寫字樓、酒店.塔樓-，-，-，躍層毛坯、精裝元/平米年月底入住康堡花園工體東路號.-塔樓-、主推、全精裝年底入住元嘉國際公寓東中街號.板樓、精裝年月交房藍籌名座吉慶里號.塔連板-、-、-初裝修年月市場定位：有較高投資價值的商住高端產(chǎn)品。 產(chǎn) 品：建筑方式以塔樓為主，追求高容

13、積率，建筑風格都市感劇烈。市場戰(zhàn)略：一半工程或調整或直接采取低總價、小戶型的戰(zhàn)略吸引投資客，通常做法是犧牲均好性嚴厲控制單套面積；另一半工程瞄準東區(qū)國際買家，戶型適中，以精品樓盤的空間溫馨度滿足市中心居住辦公的瞬間平衡。主力客群：在市中心及周邊任務生活、崇尚方便快捷高效的現(xiàn)代生活方式、易于接受新穎事物、處于開展期、經(jīng)濟實力較強的中青年，年齡在-歲左右。對生活配套尤其是私家車的依賴性強。購房目的：自住和投資并重。營銷推行：以高端產(chǎn)品的質量及投資價值為主要推行思緒a 精品主義借助產(chǎn)品本身的環(huán)境、效力、配套、按揭優(yōu)勢、精裝修與工程客群有效對接，構成工程的差別化及標示性，以點帶面。 雍和家園：北二環(huán)親

14、水景觀人文社區(qū)；思想者的建筑，建筑的思想 當代萬國城：全方位社區(qū)金融效力貸款 /多元主題社區(qū) 華冠麗景：東直門極品商務豪宅 陽光都市：萬平米巨艦領航工體 藍籌名座：商業(yè)投資螞蟻方案帶動整體出賣/商住分區(qū)b 投資主義借助交通地利等綜合外向優(yōu)勢為己所用，借以提升工程高附加值，強調從按揭方式及精裝配套為投資型買家度身訂造。 東方銀座：國門商務區(qū) 全球投資標本 元嘉國際公寓：首付萬月供，奉送全套精裝修 康堡花園：內銷外租，日供.元/平米，日租. 華世隆國際公寓：安貞橋畔 商務新貴主要賣點：位置+性價比+投資價值主要賣點東方銀座當代萬國城雍和家園七維交通樞紐十大親水住宅之一萬平米皇家園林國門商務區(qū)萬平米

15、城市森林親水景觀人文社區(qū)名師關善明設計社區(qū)金融效力佛教圣地風水論投資報答率多元文化主題分戶設計全玻璃幕墻自有組合小戶型低密度梯戶名家名牌精裝修全套精裝修品牌國門交通樞紐名師設計價 格：單價多在-之間含精裝，總價-萬元左右銷 售：多個工程的平均月銷售在-套左右。工程稱號總規(guī)模總套數(shù)開盤時間銷售率月銷售速度東方銀座萬平米戶年月棟公寓出賣/平均套當代萬國城萬平米前期套年月已售套套左右雍和家園.萬平米戶年售罄缺乏戶華冠麗景萬平米前期戶年一二三期住宅售完，寫字樓整售套以上市場變化：新工程及潛在工程供應宏大，后期競爭壓力加大；同時高端產(chǎn)品租售率普遍下跌，投資者較為謹慎；競爭對手分布更為散化，競爭面擴展。

16、北小街北緯住宅、北京月展會開售； 和平里和平新城二期續(xù)賣商?。?太陽宮萬平米冠海集團、雙全大盤入市綜合； 東北三環(huán)順天立景、工程分化客群商??； 東四十條香江地產(chǎn)皇城世家預備預售住宅； 朝外大街萬平米昆泰國際中心綜合體建筑開賣； 東黎開發(fā)商朝外工程預備認購投資型商?。?朝外萬平米恒富廣場即將開盤綜合體； 三里屯萬平米精品住宅幸福三村包裝終了綜合； 朝外怡景園三期四期共萬平米預備開賣綜合； 東直門東方銀座東側商務工程預備開盤寫字樓； 朝陽門百強商貿中心萬平米公寓即將出賣綜合； 東直門萬平米東華廣場酒店式商務公寓蓄勢待發(fā)； 對面雍和名家二期高檔工程月開盤待定； 北三環(huán)安貞橋國典華園、北太平莊大通工程

17、、華世隆國際公寓二期商務公寓、馬甸冠城園四期、東北三環(huán)鳳凰城二期； 安定門商務工程、陽光都市后期其他競爭物業(yè)概略：工程位置規(guī)模價錢時間特點戶型杰座東城區(qū)幸福村中路.萬平米含千元精裝修年噦日入住星級酒店管理，板式戶型松精裝、元嘉國際公寓東中街號.萬平米送精裝家具年月底交房東環(huán)廣場互動會所-齊全怡景園朝外大街前期萬平米含精裝修年底入住%以上為國際客戶-平米東華廣場東直門萬平米，以上方案年底完工第一地標級綜合建筑各種戶型巨石公寓亞洲大酒店對面萬平米元/平米廚衛(wèi)精裝年底交房亞洲大酒店會所一梯-戶華普花園四十條橋西北角余萬平米元/平米年月入住商務、居住、辦公三位一體投資觀-平米英特公寓北三環(huán)太陽宮萬多平

18、米元/平米年月位置優(yōu)勢明顯，商住特征平米優(yōu)士閣東三環(huán)與廣渠門大街交匯點.萬平米元/平米年月國貿商圈投資客，準現(xiàn)房出賣平米為主純辦公型工程住宅公建立項的寫字樓分布地域：本案直接競爭的住宅公建立項的辦公物業(yè)目前較少，除了地緣性競爭對手外如正陽大廈、華冠麗景，更多應從散化競爭物業(yè)及可自創(chuàng)性辦公樓層面思索分析。同時中小型開展公司選擇面變廣，諸如東四環(huán)的住邦、后office、甚至北三環(huán)、東三環(huán)沿線、東二環(huán)沿線物業(yè)都已成為散化競爭對象。區(qū)域屬性：各工程所處板塊特征明顯，具備相當成熟的辦公氣氛或具備迅速開展?jié)摿Φ男屡d辦公環(huán)境。典型工程：散化競爭物業(yè)：后現(xiàn)代城后office、天玉銘座、摩碼大廈、住邦等可自創(chuàng)性

19、物業(yè)：國英號、金隅嘉業(yè)中心、財智中心、左岸公社、商筑、量子銀座等市場定位：以住宅公建立項的純商務樓或高檔寫字樓 定位在現(xiàn)代或后現(xiàn)代風格的新生代寫字樓 以低首付/投資型辦公的中小戶型為主導部分典型在售物業(yè)概略工程稱號地理位置總規(guī)模萬平米總套數(shù)套容積率建筑方式戶型平米起價/均價元/平米裝修規(guī)范入住時間后現(xiàn)代城東四環(huán)百子灣西南萬平米左右連塔-平米元元/平米年月住邦東四環(huán)慈云寺橋東南側萬平米余套規(guī)范層-塔樓平米毛坯房年月天玉銘座東耳環(huán)光明橋萬余平米每層平米-塔樓余平米-毛坯年下半年摩碼大廈朝陽北路金葉大廈西.萬平米規(guī)范層平米-塔樓平米毛坯年月市場定位：針對中小型公司度身訂造的市區(qū)新生代辦公間產(chǎn) 品：以

20、住宅公建立項的高檔寫字樓，綜適宜用價值較高市場戰(zhàn)略：低單價+低總價+低首付+低物業(yè)管理費 短平快的投資型時機性樓盤典型工程主賣點產(chǎn)品住邦備注：期貯備入市CBD衛(wèi)城首席商務中心，準現(xiàn)房東四環(huán)朝陽路交叉熱點現(xiàn)代派風格的A智能甲級寫字樓國貿物業(yè)管理公司近百萬平米開發(fā)規(guī)模，配套齊全框架剪力強構造，自在組合樓高米，區(qū)域地標級建筑分戶式中央空調，千兆以太網(wǎng)%凈運用率，大堂米高主力小戶型，成年按揭主力客群：經(jīng)過第一次原始積累，公司得到迅速開展，對辦公面積及辦公物業(yè)籠統(tǒng)要求均有所提升；從商住公寓向純商務辦公樓轉化的中小型開展企業(yè)； 部分投資客及居住辦公一體化的中小公司，以第三產(chǎn)業(yè)及效力業(yè)客群居多，兼顧投資轉售

21、及出租。 法人年齡在-歲之間，公司規(guī)模在-人左右，較注重交通的便利度及樓宇于市區(qū)的位置。購買目的：%以上購房客戶為自用辦公買家，純粹投資并兼顧投資的買家占相當比重。營銷推行：以事件新聞營銷為主要推行戰(zhàn)略，在炒作概念上結合工程實踐賣點一炮打響。 a 實效概念主義擯棄了前幾年以概念提升銷售力的泡沫炒作行為，注重從嶄新辦公方式塑造及工程于市場中的差別化位置博得綜合眼球經(jīng)濟。 后現(xiàn)代城：針對布波一族塑造工程的美國后街生活 住邦：以漂移的CBD為切入，灌輸CBD衛(wèi)城理念 財智中心：主推國際/集成/自在，憑財智一切超然 左岸公社：另類風格及少數(shù)人的寫字樓定位帶動 金隅嘉業(yè)中心：中關村上地低價概念樓盤 量子

22、銀座：空間的單細胞概念及精細辦公理念 b 現(xiàn)代主義晉級版繼年開場，現(xiàn)代城及之后的數(shù)碼大廈，實行住宅公建立項的寫字樓推行空前勝利后，突破寫字樓產(chǎn)權年限及按揭年數(shù)的“新生代寫字樓大行其道，并以小戶型低總價的價錢優(yōu)勢占盡先機，迄今幾乎沒有敗例。在建筑風格及外立面等方面，拋開了商住樓宇的種種弊端，成為繼續(xù)熱銷至未來兩年的稀有種類。 現(xiàn)代城寫字樓：時髦無處不在的SOHO推行主題，演化成今天的純商務投資型現(xiàn)代辦公樓； 數(shù)碼：以國貿近肩的位置及現(xiàn)代智能配設、兩三百平米的戶型，一周時間降服整棟樓宇%以上的客戶。 財智中心：米挑高平米的生態(tài)大堂及超A辦公集成系統(tǒng)，以平米的主力戶型在三個月時間結案。主要賣點：現(xiàn)代

23、風格+小戶型自在辦公空間+靈敏的付款方式主要賣點后現(xiàn)代城后office財智中心CBD熱點輻射區(qū)所對應的龐大中小企業(yè)平米商務健身俱樂部現(xiàn)代城的品牌借勢現(xiàn)代科技外立面設計后現(xiàn)代主義建筑分戶式中央空調美國風格十字街區(qū)樓高米的地標性后生態(tài)主義園林低首付低總價首付款遞延交付及頗具競爭力的價錢、平米中小戶型Bobos休閑會所及綜合效力米挑高米生態(tài)大堂大體量規(guī)模帶來資源共享系列化的商務效力價 格：以后現(xiàn)代城、住邦、財智中心三個最為旺銷的寫字樓工程為代表，均價在元/平米，此價錢區(qū)段較為適宜住宅公建立項的寫字樓買家心里認可值。銷 售：平均月銷售套數(shù)普遍在套以上。后現(xiàn)代城剛剛開盤，方案每月銷售套以上。工程稱號總規(guī)

24、模萬平米總套數(shù)套開盤時間銷售率月銷售速度套/月住邦.余套年月%套以上后現(xiàn)代城、余套年月套以上財智中心.套左右年月%套市場變化： 隨著新型商務辦公樓的熱銷，東西南北公建立項的寫字樓層出不窮，許多原先商住一體的公寓樓隨著市場的變化后期紛紛改為純粹商務樓。如和平新城二期外立面的改頭換面；雍和家園后期純居住改為中小型公司的租賃為主；優(yōu)士閣改為純商務辦公樓，峻峰華亭亦成為專為中小型公司打造的辦公樓。對出賣型乙級寫字樓工程呵斥強有力的沖擊。 下附：可自創(chuàng)及競爭工程綜合市調一覽表工程稱號位置交通物業(yè)性質規(guī)模高度M層數(shù)建筑構造規(guī)范層層高M凈高M規(guī)范層面積底商車位地上地下樓層面積數(shù)量價錢后現(xiàn)代城東四環(huán)百子灣橋西

25、南側商住立項框剪.地上、萬住邦東四環(huán)慈云寺橋東南側商住立項框剪.地上、優(yōu)士閣東三環(huán)和廣渠門外大街交匯點處公寓立項框剪.地上、財智中心北四環(huán)保福寺橋東北角米公寓立項框剪.地上、左岸公社海淀圖書城對面寫字樓框剪地上未定金隅嘉業(yè)框剪量子銀座北三環(huán)知春路大運村公寓內公寓立項部分框剪.無無摩碼大廈朝陽北路金葉大廈西公寓立項框剪地上一層售萬租工程稱號電梯配套設備底商空調系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)網(wǎng)絡系統(tǒng)裝修品牌數(shù)量租金元售價元風格價錢元/后現(xiàn)代城OFFICE合資三菱觀客商場、餐飲、文娛未定中央空調小時閉路電視監(jiān)控每戶兩個語音接口，一個數(shù)據(jù)現(xiàn)代，墻面藍色/住邦銀行，餐飲，商務中心等未定分戶式中央空調小時安防監(jiān)控紅

26、外線監(jiān)控自動報警系統(tǒng)煙感探測千兆以太網(wǎng)毛坯房英特公寓餐飲，商務中心等未定-小時-東方銀座銀行，餐飲，商務中心等中央空調小時安防監(jiān)控及攝像頭-優(yōu)士閣餐飲，商務中心等未定壁掛小時，可視對講，自動報警系統(tǒng)煙感探測每戶兩個信息點現(xiàn)代，墻面藍色財智中心銀行，餐飲，商務中心等分戶式中央空調小時安防監(jiān)控及攝像頭自動報警系統(tǒng)煙感探測寬帶網(wǎng)入戶毛坯房毛坯房左岸公社銀行，餐飲，商務中心等未定分戶式中央空調小時安防監(jiān)控及攝像頭自動報警系統(tǒng)煙感探測毛坯房毛坯房金隅嘉業(yè)餐飲，商務中心等未定起小時自動報警系統(tǒng)煙感探測量子銀座合資三菱客貨周邊.只租不售中央空調小時安防監(jiān)控及攝像頭自動報警系統(tǒng)煙感探測信息點,/頻率MHZ現(xiàn)代

27、辦公摩碼大廈合資三菱客貨銀行，餐飲，商務中心等未定預留空調機位小時安防監(jiān)控及攝像頭閉路電視監(jiān)控兆以太網(wǎng)毛坯房毛坯房工程稱號運用率%凈使用率%大堂挑高M首層高度M凈高價錢主力戶型面積開工日期入駐時間付款方式報價起價均價最高價后現(xiàn)代城OFFICE./一次、成年按揭住邦./一次、成年按揭優(yōu)士閣/一次、成年按揭財智中心/一次、成年按揭左岸公社./一次性。成年量子銀座/摩碼大廈/一次性。成年重點分析年下半年、年初，新推出的與本案檔次同為住宅公建立項的高檔寫字樓、售價除去地段位置要素、配套(如員工餐廳、中央空調)、建筑技術目的大堂挑空、層高凈高、運用率凈運用率、戶型平米以內的中小戶型、構造框架剪力墻或無梁

28、樓板等，最具自創(chuàng)性及參考價值的八個新盤為東東四環(huán)百子灣后現(xiàn)代城后office東四環(huán)慈云寺橋住邦西長安街西三環(huán)天行建國際商務花園長安街西四環(huán)五棵松長安西點南東二環(huán)光明橋天玉大廈北中關村財智中心中關村上地金隅科技中心望京佳境天城 本案同類產(chǎn)品分析，將著重針對此八個特例工程，以下為天行建、長安西點、天玉大廈、佳境天城四個工程情況及綜合分析。典型特例、天行建國際商務花園 開 發(fā) 商：北京天行建房地產(chǎn)開發(fā)位 置：長安街公主墳商圈后期均價：元/平米占 地：平米 建筑面積：.萬平米建筑高度：米 檔 次：甲級車 位：地下一層個，另有地上機動車位銷售柱 距：.米，一二層部分柱距.米層 高：.米，凈高. 使 用

29、率：%信 息 點：-米兩個 綠 化 率：%戶 型：-平米大堂挑高：.米，入口平米中庭花園：三層平米，七層、十層各一個平米中庭花園物 業(yè) 費：.元底 商：一至兩層共平米，光大銀行、商務中心等底商售價：首層均價元/平米客 戶：IT、設計公司、廣告、兩層莊家客戶，投資型客戶較少智 能：千兆入?yún)^(qū)，百兆桌面工 期：年月開工，年月日封頂，年月入住按 揭：工行、健行、中行、光大成年綜合點評：天行建國際商務花園是繼現(xiàn)代城寫字樓、數(shù)碼大廈之后，最為典型的住宅立項的新型辦公樓。除地段優(yōu)勢之外，產(chǎn)品面最主要的賣點是生態(tài)、個性、職能、知本，最顯著的優(yōu)勢為適宜中關村中小企業(yè)辦公的低價包含靈敏的按揭方式中小戶型。 天行建

30、國際商務花園缺乏一年零五個月的時間全部售罄，戶型稍大為其缺乏之外，營銷推行不力使之相對拉長了銷售周期。以上顏色加重部分為重點自創(chuàng)部分。典型特例、長安西點 位置：西長安街五棵松西四環(huán)交叉口戶型：-平米大堂：.米挑高層高：.米凈高：.米運用率：%配置：中央空調等均價：元/平米特點：針對目的客群創(chuàng)建競爭聯(lián)盟：付款方式：首付款先付%，余款交房前付清銷售情況：目前尚未開盤，但排號者蜂擁而至。綜合點評：住宅公建立項的高檔寫字樓熱銷的幾大要素可以歸納為：適宜辦公氣氛的交通區(qū)位、現(xiàn)代辦公風格的籠統(tǒng)與氣質、首付遞延交付與低單價高按揭年限、自在組合小戶型、高運用率和凈高、可滿足開展的車位中央空調配設等六大要素。在

31、本案重點分析的八個可類比工程中，較少有不配設中央空調或分戶式中央空調的，當然這與低價及底商規(guī)模大小等有親密關系產(chǎn)品定位中將論述。長安西點無疑又是一個典型的例子。典型特例、天玉銘座 開 發(fā) 商：北京中天億房地產(chǎn)開發(fā)位 置：東二環(huán)光明橋建筑面積：萬余平米平層面積：余平米戶 型：余平米使 用 率：%現(xiàn) 均 價：裝 修：毛坯外 立 面：外墻高級鋁板幕墻和高檔中空雙層隔音保溫玻璃大 堂：凈高.米，吸引天花吊頂衛(wèi) 生 間：私人衛(wèi)生間+公共男女衛(wèi)生間信 息 點：平米一個配 置：中央空調特 點：生態(tài)平臺系 統(tǒng)：辦公自動化、樓宇綜合布控、保安綜合布控、消防報警布控、停車管理布控綜合點評：天玉大廈從最初的元均價漲

32、至現(xiàn)今的，并且最近有大單成交，與其綜合性價比優(yōu)勢密不可分。其突出的優(yōu)勢在于智能系統(tǒng)配套完備。新型辦公樓的熱銷在產(chǎn)品上均運用以點帶面的戰(zhàn)術。典型特例、佳境天城 投 資 商：魯能英大集團 發(fā) 展 商：北京英大置業(yè)承 建 商：中建一局二公司工程地址：朝陽區(qū)望京中環(huán)南路甲號建筑面積：萬余平米 樓 高：層價 格：起，現(xiàn)房均價推行定位：VIP級商務花園外 立 面：鋁板、大理石及玻璃幕墻配 置：平米巴比倫森林雙層會所、茶水間、洗手間、健身網(wǎng)絡系統(tǒng)：寬帶不低于兆每戶用電：不少于W 每戶：不少于部空 調：戶式中央空調電 梯：lG高速電梯裝 修：毛坯戶 型：、，復式及使 用 率：%層 高：.按 揭：成年大 堂：平

33、米車 位：.綜合點評：現(xiàn)銷售率達%，車位及VIP配套是其最大賣點。寫字樓工程以下所列均為出賣型甲級寫字樓分布地域：以租為主的甲級寫字樓主要分布在朝外板塊、安定門片區(qū)及北三環(huán)一線；在售甲級寫字樓兩年來東區(qū)供量較少，且大多為在建工程。如東三環(huán)沿線的太陽宮區(qū)域、點狀分布的當代萬國城、昆泰國際中心、怡景園三期、東環(huán)廣場二期等。乙級寫字樓仍以出租為主，出賣的如佳匯中心、平安開展大廈，同樣呈點狀分布。以上寫字樓分布地域配套相對齊全，或預期配套齊全。區(qū)域屬性： 租售型甲級寫字樓區(qū)域成熟度最高，周邊星級酒店、購物飲食、文娛休閑設備齊全，辦公氣氛濃郁，市區(qū)板塊特征最為明顯。與國際化、產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境息息相關。典型工程

34、：參考型物業(yè)租賃：百強商貿中心、佳匯中心、泛利大廈、豐聯(lián)廣場、東環(huán)廣場、結合大廈、人壽大廈；競爭型物業(yè)：當代萬國城、華普花園、陽光都市、東方銀座、華冠麗景寫字樓，金港大廈、昆泰國際中心、恒富廣場、尚都國際中心、東環(huán)大廈、東華廣場等。 備 注： 鑒于本案限高影響及周邊辦公環(huán)境尚待改良、市政辦公配套仍需完善等要素，產(chǎn)品做成甲級寫字樓售價高，存在較大市場風險，租售型甲級寫字為本案的次競爭對手，作為市場分析的輔助點，以下重點列舉地緣性出賣型甲級寫字樓用作參考分析。案例：東方銀座東直門代表性樓盤，效力及配套系統(tǒng)可作為參考開 發(fā) 商：北京東黎廣場在京開發(fā)萬平米以上面積合 作 商: 廣東開展銀行(貸款融資方

35、)施工單位: 中建一局五公司(主要業(yè)績:國貿、燕莎、南銀大廈、人民大會堂)設計公司：香港關善明博士建筑師事務所恒基中心、上海招商局大廈之設計室內設計：香港陳富華室內設計物業(yè)公司：自管，物業(yè)費：元交 通：位于東直門橋東南角，地下二層與對面萬平米亞洲最大交通樞紐相連，連通首都機場磁懸浮列車始發(fā)站，分鐘到達機場；公交、地鐵、磁懸浮、輕軌、出租、水上交通構成其七維交通網(wǎng)絡占 地：平米，綠化率.%建筑面積：平米，寫字樓平米外 立 面：由高質反光玻璃幕墻及高級鋁板組成，配以鮮明的金屬飾條及面磚，充分表達現(xiàn)代建筑風格，添加黃色及黑線條建 筑：建筑高度米，寫字樓層，地下層，A級寫字樓容 積 率：寫 字 樓：層

36、高.米，走廊凈空.米，大堂層高.米戶 型：、等層 高：.米使 用 率：.%均 價：元/平米物業(yè)管理：收費元/月/平米車 位：個商 場：近萬平米國際SHOPPING MALL，不含公攤建筑面積為平米，餐廳、酒吧、超級市場、洗衣店、糕餅房、美容美發(fā)店、銀行、郵局、旅游及票務中心、診所及其他，與商場、地鐵連通后的平安是經(jīng)過門磁、門開啟方向、監(jiān)控系統(tǒng)及物業(yè)管理等方式實現(xiàn)的配 套：地上層平米空中會所，包括泳池、網(wǎng)球場、桑拿、慢跑途徑、全天候商務中心，個車位，車庫面積平米服 務：全天候商務中心/留言/物件暫存/小時客房送餐/房間清掃/水電氣等費用一卡通劃賬/訂報/問訊及定做/月結帳單、購物送貨/墻壁油漆、

37、地板處置/家具維修及翻新/洗車等電 梯：寫字樓客梯部，部消防梯，商場部貨梯，部汽車梯、部客梯，地上為精品店，大型零售店，地下餐飲工期進度：一致年月底交房，年月中旬封頂空調系統(tǒng)：四控制集中空調系統(tǒng)，可滿足冬季及夏季不同區(qū)域之不同冷暖要求供熱系統(tǒng)：城市熱力系統(tǒng)，風機盤管四控制系統(tǒng)充分思索到過渡季節(jié)各房間人員對冷熱的不同要求通風系統(tǒng)：每間均送新風，辦公樓內的茶水間、衛(wèi)生間、渣滓房等均設有集中排風防 排 煙 辦公樓內走道、樓梯間、前室及合用前室等均按消防要求系 統(tǒng)：設置相應的機械排煙或機械正壓送風系統(tǒng)強電系統(tǒng)：二路KV電源同時供電，總電量為 KVA，并設有后備柴油發(fā)電機KVA，設有防雷系統(tǒng)及電涌維護系

38、統(tǒng)電梯系統(tǒng)：進口高速電梯，VF調速系統(tǒng)，人工智能群控電梯管理綜合布線 系 統(tǒng)：超類程度電纜，兆用戶網(wǎng)絡帶寬閉路電視 電梯大堂、出入口大塘、主要通道、地下車庫及首層周界監(jiān)控系統(tǒng)：等位置安裝攝像機有線電視 北京市光纜有線電視節(jié)目、衛(wèi)視中文臺、衛(wèi)視音樂臺、衛(wèi)衛(wèi)視系統(tǒng)：視體育臺、鳳凰衛(wèi)視電影臺、美國有線電視新聞、家庭影院亞洲頻道、香港無線頻道等海外電視節(jié)目樓宇自控系 統(tǒng)：為大廈內各種機電系統(tǒng)進展有效合理控制停車管理系 統(tǒng)：采用非接觸讀卡方式，出庫車輛進展識別電子巡更 無線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報警系統(tǒng)相聯(lián)接的手提系 統(tǒng)：巡更對講機進展巡更智能一卡 門禁管理、停車場管理等系統(tǒng)，用戶持經(jīng)物業(yè)管理部門通

39、系 統(tǒng)：授權的有效卡，既可享用一卡通的無人自助管理給水系統(tǒng)：分區(qū)變頻供水方式，由市政提供熱源，小時供應熱水消防系統(tǒng)：自動噴淋噴霧系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)及建筑滅火器等滅火措施，設有火災自動報警系統(tǒng)，包括感煙/感溫探測器、火災自動報警安裝、火災聯(lián)動控制安裝綜合點評：東方銀座毗鄰東直門綜合交通樞紐，底商、寫字樓、公寓具備典型的投資特征。日本、東環(huán)廣場、周邊工程如陽光都市的投資客群，大單成交迅速帶動了工程的整體銷售率。由此可見，東區(qū)除CBD熱點區(qū)域外，出賣型甲級寫字樓開發(fā)風險較大，國外消費客群普遍以租為主，國內知名品牌公司購買寫字樓更傾向于CBD置業(yè)，而國內購買寫字樓的中堅客群，大多數(shù)又被新型商務樓及其他更

40、具辦公氣氛的高檔寫字樓分化如東區(qū)乙級寫字樓。CBD輻射板塊之出賣型甲級寫字樓正面臨為難境地。案例：百強商貿中心東四代表性樓盤開 發(fā) 商：凱恒房地產(chǎn)公司澳門房地產(chǎn)公司投資設 計 方：北京建筑設計研討院承 建 商：住總集團位 置：位居朝陽門西南角設計特點：奢華氣派歐式挑高門廊設計建筑面積：共萬平米一 期：萬平米，甲級寫字樓、商場、五星級酒店及部分公建寫 字 樓：共層，大堂挑高米商 場：層挑空，辦公、商場電梯分區(qū)工 期：年月方案封頂，年春節(jié)交房綜合點評：百強商貿中心為二環(huán)內的大盤工程。由于寫字樓體量較大，于年下半年做前期論證時甑選了多家顧問公司，最終以為甲級寫字樓出賣風險較大，決議改售為租，并尋求海

41、外租賃方式。 百強商貿中心屬于朝外商圈的外圍，獨占朝陽門橋，與北側華普聯(lián)邦大廈對峙，與本案地理位置特征較為類似，但其配套設備齊全，根本可以自給自足；從此反映出藍胄國機場不能以商務辦公個案的籠統(tǒng)入市，而理應塑造周邊地緣整體商務鏈。案例：恒富廣場朝外代表性樓盤開 發(fā) 商：恒富房地產(chǎn)開發(fā)公司承 建 商：住總集團位 置：東大橋東北角交 通：新修朝陽北路起點，為工體主路入口環(huán) 境：毗鄰CBD北大門，門前為超大型街心花園建筑面積：余萬平米建筑方式：聯(lián)體建筑物業(yè)屬性：公寓、甲級寫字樓、底商銀行寫 字 樓：地上層，余米標高價 格：公寓均價左右，寫字樓待定車 位：個銷 售：年上半年開盤綜合點評：恒富廣場對面即為

42、華遠集團CBD寫字樓工程尚都國際中心，與上述百強商貿中心、昆泰國際中心互成犄角之勢。而朝外板塊從早期的東環(huán)廣場、結合大廈、泛利大廈、豐聯(lián)大廈、昆泰大廈到近期的佳匯中心、人壽大廈，曾經(jīng)構成了較之CBD、東直門更為成熟的朝外商圈，且使館區(qū)涉外消費氣氛獨具，從側面反映本案不能將戶型面積增大，價錢檔次做高，以無謂擴展強敵競爭面。案例：東華廣場二環(huán)第一地標工程開發(fā)背景：北京十大重點工程之一，投資商為加拿大華僑，亦為上海規(guī)模最大、檔次最高、價錢最貴的別墅開發(fā)商。東直門工程遲遲未能啟動，現(xiàn)正在方案國際融資，啟動該工程。設 計 方：英國著名設計院物業(yè)管理：加拿大著名物業(yè)管理公司均 價：估計商務公寓以上，寫字樓

43、待定占 地：.公頃，南側交通樞紐建立用地.公頃建筑面積：.萬平米，地上.萬平米交通樞紐：總建面.萬平米，發(fā)車站臺個，商業(yè).萬平米環(huán) 境：萬平米地上米空中花園，南區(qū)綠化.萬平米，北區(qū).萬平米，綠化率%交通區(qū)位：東直門交通樞紐中心寫 字 樓：兩棟米高國際甲級智能雙塔寫字樓，共.萬平米地 下：.平米，地下三層交通樞紐，.萬平米配套設備會議中心：.萬平米展覽商業(yè)：商場、超市、文娛中心、健身俱樂部等，共.萬平米酒 店：六星級酒店.萬平米車 位：，共個，車庫.萬平米工程進度：原方案年底正式施工，年完工，現(xiàn)推遲綜合點評：東華廣場之寫字樓對于本案是近間隔 潛在競爭對手。但由于以上緣由使得該工程遲遲未能啟動。其

44、工程、交通樞紐工程規(guī)模宏大，涉及到的投資資金數(shù)百億計，一旦面市，將以周邊無可比較的市場位置及第一國門籠統(tǒng)成為二環(huán)區(qū)域霸主，對于周邊高檔寫字樓將會呵斥前所未有的沖擊。 東華廣場辦公式公寓部分達.萬平米，借助整體籠統(tǒng)及得天獨厚的腳下交通便利，屆時推出將會分化周邊辦公類物業(yè)客群，我部將親密關注其開展動向。案例：華普聯(lián)邦大廈東四代表性樓盤發(fā) 展 商：北京中地房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置：東四十條橋西北角物業(yè)屬性：外銷公寓商住、甲級寫字樓建筑設計：加拿大科倫公司、北京建筑設計院園林規(guī)劃：泛亞易道施工單位：城建集團五公司代 理 商：世邦魏理仕占地面積：公頃建筑面積：萬平米，其中寫字樓建筑面積萬平米容 積 率：.

45、建筑層數(shù)：棟層公寓；棟層塔樓聯(lián)層板樓寫字樓外 立 面：Low-E玻璃區(qū)內配套：數(shù)據(jù)中心、行政中心、高級行政俱樂部、會展中心 環(huán)球資訊電子視窗、電子觸摸式水牌、電梯約定系統(tǒng)工 期：年月開工，年月入住均 價：；樓層差價，朝向差價物業(yè)管理：戴德梁行 物業(yè)費.元/月/平米大 堂：挑空層.米客 群：以國內外駐京辦事處為主綜合點評：位置/產(chǎn)品優(yōu)勢，現(xiàn)房，進一步細化了解其客群情況。案例：昆泰國際中心朝外板塊代表性樓盤/發(fā) 展 商：北京昆泰集團 建筑設計：香港巴馬丹拿國際公司代 理 商：上古經(jīng)紀位 置：朝陽門外大街原雅寶市場占 地：萬平米 建筑面積：萬平米容 積 率：. 綠化面積：平米寫 字 樓：總建面萬平米

46、均 價：元/平米左右工 期：年月正負零，年月封頂，年下半年交房標 準 層：平米 樓 高：層，總高米外 立 面：北立面采用混合中空保溫玻璃幕墻，低輻射度low-E中空玻璃降低噪音，建筑東南及西向采用鋁質遮陽板，橫條型窗戶大 堂：平米，挑空米戶 型：躍層、錯層、LOFT多樣套型層 高：.米底 商：平米環(huán)繞商業(yè)街車 位：余個配 套：平米溫泉會所、平米文化廣場，配獨立衛(wèi)生間、開飯式廚房、咖啡吧臺電 梯：部電梯，三菱或同等檔次品牌，最大載分量KG，最高速度設計米/秒空調系統(tǒng)：中央空調主機采用特靈、約克或同檔次品牌，冬季空調供熱采用大市政熱；分區(qū)兩控制系統(tǒng)，高質量新風系統(tǒng)消防系統(tǒng)：火災自動報警系統(tǒng)經(jīng)過運用

47、CRT系統(tǒng)進展火災現(xiàn)場圖文顯示，公共區(qū)域設背景音樂，有事故發(fā)生時即為廣播系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)：對地下停車場、寫字樓出入口、電梯轎廂、樓梯口、商業(yè)部分等主要場所布設攝像點監(jiān)控實時情況。供電系統(tǒng)：雙路電纜引入，互為備用，供電按W/平米需求設計預留容量布線系統(tǒng)：網(wǎng)絡主干線帶寬M，入戶M，每戶設語音，數(shù)據(jù)點各一個，各個辦公單元保證用戶所要求外線容量。電視系統(tǒng)：有線電視可接納有線網(wǎng)絡中多數(shù)電視節(jié)目，衛(wèi)星電視系統(tǒng)可接納境外衛(wèi)星電視節(jié)目。給水系統(tǒng)：雙路供水，小時不延續(xù)，分高、中兩個系統(tǒng)，均采用變頻供水。供氣系統(tǒng)：利用朝外地域市政設備現(xiàn)狀，天然氣由朝外南輔路市政管線引入。停車系統(tǒng)：地下為連體車庫，共三層，設自動讀卡，

48、打卡安裝實時監(jiān)測車輛出入和整個車場情況。綜合點評：昆泰國際中心商務公寓及甲級寫字樓均未開盤，寫字樓集高速信息系統(tǒng)、辦公自動化、管理自動化于一體，是朝外大街的收官之作。案例：尚都國際中心開 發(fā) 商：北京市華遠地產(chǎn)股份位 置：朝陽區(qū)東大橋路東側建筑面積：約萬平米寫 字 樓：甲級公 寓：高檔商務公寓酒 店：產(chǎn)權式商務酒店底 商：獨具特征的商務及辦公精品展現(xiàn)街工 期：分三期開發(fā)建立，一期年月入住戶 型：規(guī)范層面積在平米左右，單套面積在-平米之間特 色：建成后，將在CBD與使館區(qū)交匯處構成一個獨具華遠品牌特征的綜合性國際商務MALL配 套：大廈每平米預留一個信息點及一個語音點 數(shù)據(jù)主干線采用光纖電纜，并

49、提供M到戶的公共以太網(wǎng)效力系統(tǒng)綜合點評：華遠繼第一個工程海潤國際公寓大獲勝利之后，CBD尚都國際中心勢必成為其重塑品牌的分量級工程。首先對本案有競爭影響的是商務公寓。我部將親密跟蹤后期的寫字樓及相關動態(tài)。案例：金港大廈開 發(fā) 商：北京中興聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司地理位置：鼓樓外大街號，北二環(huán)與北三環(huán)之間，中軸路均 價：元/平米結 構：大跨度無梁預應力，消除剪力墻處處隔斷工 期：年月底入住樓 高：層主力戶型：-平米物 業(yè) 費：-元/月/平米車 位 費：租賃；地下元/月；地上元/月主力客群：國有大中型公司的企業(yè)決策層和大型民營企業(yè)電 話：/綜合點評：工程間隔 本案較近，且工期較短，中小戶型面對的客

50、群是本案的輔助型客群。由于采用了無梁樓板構造，使其建安本錢相應較高，經(jīng)調查，最關鍵的是不少購買高檔寫字樓的客戶較青睞中軸路的工程，是本案的地緣性競爭對手。案例：東環(huán)辦公大廈開 發(fā) 商：北京嘉利恒德房地產(chǎn)開發(fā)代 理 商：北京嘉和潤達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司位 置：東三環(huán)國貿南雙井橋均 價：元左右首 付：萬元月 供：年按揭月供元樓 高：層，每層戶使 用 率：.%配 套：OA配線系統(tǒng)底 商：-層戶 型：層平米，層平米，層平米，層平米，層平米，層平米綜合點評：東環(huán)辦公樓國貿橋南僅米，并擁有大社區(qū)成熟配套，可謂交通區(qū)位、環(huán)境配套均為優(yōu)等。長期的糾紛問題及打人事件嚴重詆毀了工程品牌及公司品牌，但由于其大開間的自在組

51、合戶型依然吸引了不少中小型公司，是目前東三環(huán)沿線即將入住且為數(shù)不多的在售高檔寫字樓。二、市場戰(zhàn)略與市場定位、根本市場戰(zhàn)略區(qū)域價值及市場環(huán)境分析本案應堅決不移地定位于寫字樓產(chǎn)品的中低端，即介于甲級寫字樓與乙級寫字樓之間，或稱為準甲級寫字樓，把實現(xiàn)利潤目的的有效手段放在本錢控制上，而不是售價上作為二環(huán)以內的位置價值型純辦公物業(yè)，倘假設不具備高端籠統(tǒng)，不用在產(chǎn)品質量上做過多本質性投資，以滿足運用功能為主；但必需滿足客群對高檔寫字樓外立面的籠統(tǒng)提升要求甲級寫字樓與高檔公寓租售價錢繼續(xù)下跌，意味著東區(qū)住宅與公建立項的乙級或準甲級寫字樓市場供量加大，必需把握入市先機及緊縮工程周期以躲避供量風險，獲得銷售短

52、平快不容忽視地緣甲級寫字樓與周邊商住客群，不容忽視周邊科研單位的購買力，要有認識從區(qū)域周邊各工程分流買家充分利用地塊帶來的辦公場所純粹性，交通新格局帶來的交通型辦公，及規(guī)劃方案本身帶來的彈性空間競爭力中心市場戰(zhàn)略小戶型、大職場；低單價、低首付、低月供、低總價、高成交率、目的客群定位寫字樓結合工程區(qū)域國際型消化特征，輕軌號線、地鐵號線、地鐵號線等交通環(huán)境變量帶來的城市格局變化，并分析周邊可自創(chuàng)性樓盤成交客群特征，如北三環(huán)華世隆國際公寓、華尊大廈、冠城園、藍堡大廈工程截流亞北南移客群，周邊林達大廈、建達大廈、金港大廈、雍和家園、富華大廈、鴻安國際大廈、金隆基大廈、萬邦科貿大廈、華普國際大廈、洲際大

53、廈、萬信商務大廈、平安開展大廈、杰寶公寓等，客群定位定性描畫如下：行業(yè)屬性：取向較為散化，以國內第三產(chǎn)業(yè)及效力業(yè)的中小型開展公司為主。A類傳媒機構、文化傳播公司、廣揭露布公司、廣告藝術公司、廣告設計公司、印刷公司、公關活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓教育機構、圖書機構、家具設計公司、雜志社等；B類貿易公司、商貿進出口公司、旅游公司、國際貨運代理公司、經(jīng)貿、工貿公司、航空公司、海洋運輸公司、銷售汽車、醫(yī)藥、涂料、照明等公司C類投資管理公司、咨詢效力公司、律師事務所、會計事務所、駐京辦事處市級、中介效力公司、顧問公司、環(huán)保類公司D類效力行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，文娛行業(yè)

54、機構E類電子商務公司、軟件高科技公司、通訊公司、網(wǎng)絡公司F類證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學組織等G類裝修公司、裝飾公司及其他職 業(yè)：國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍效力型公司；文化/年齡：大學?？瞥潭染痈?，其次是大專文化與大學本科不分上下；-歲為主，-歲為輔；辦公情況：企事業(yè)單位人員及地緣性客戶現(xiàn)辦公面積-平米居多；單元套間-平米的傳統(tǒng)寫字樓非大開間主要以事業(yè)單位為主；私營企業(yè)的中小型公司大多集中在-平米的商住公寓或純寫字樓，以三居為主，商住公寓部分為自屬投資購買所得，純寫字樓多為租賃；收入程度：公司每月純利潤在萬萬之間，其中以-萬元居多；購房情況

55、：絕大多數(shù)為初次置業(yè)購買辦公樓，%以上將在一個月內購買本工程；%以上個月決議購買；交通位置是購房首要要素，第二是物業(yè)籠統(tǒng)與戶型大小合理，第三是價位廉價包括首付/月供/物業(yè)費，第四辦公環(huán)境與配套并重如停車位/員工餐廳/空調，第五技術目的運用率/層高及物業(yè)管理實踐上相互比例相差甚微，可以作為同層面同時思索的五大要素；區(qū)域分布：任務區(qū)域東城區(qū)將占到%左右，朝陽區(qū)占%左右，西城區(qū)及其他%；支付才干：首付-萬元將會過半，其中以余萬者居多；月還款才干在萬元為主；購房目的：%以上為本人辦公；另有部分投資客購買后轉租或轉售。、工程檔次定位北京房地產(chǎn)市場上乙級寫字樓規(guī)范大致如下：外墻裝修：部分優(yōu)質貴重資料室內公

56、共部分裝修：相當于三星級酒店裝修室外及綠化：部分高檔資料停 車 位：每平米一個車位電梯等候時間：秒電力：W/平米夜間藝術照明設計：可以有通訊：一部/平米控制：部分自動化擦窗機：必需有空調：集中空調兩管式，溫度自動控制工程檔次定位以上是根據(jù)地理位置、裝修規(guī)范、設備程度得出的產(chǎn)品硬件檔次規(guī)范，但本案既不同于乙級寫字樓的硬件配套，于產(chǎn)品軟設計方面甚至部分超越了甲級寫字樓才堪具備的技術目的，而常規(guī)的空調設置不見得會有。綜合優(yōu)劣分析，建議工程擯棄甲乙丙等級分類，按高中低級別劃分。即國際準甲級寫字樓或星級寫字樓或高檔寫字樓、價錢定位 定價原那么應以支持實現(xiàn)高速銷售目的為確定銷售價錢的前提以全程銷售期內具有

57、良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段以入市構成較好的人氣為基準，建立逐漸上揚的價錢體系合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)之價錢構造，在一定周期內，確保各類物業(yè)的相對平衡出貨 方案底商類物業(yè)租售適當后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間可類比工程價錢一覽表可類比寫字樓工程價錢一覽表工程稱號位置均價備注二環(huán)環(huán)線可類比住宅公建立項的寫字樓工程金港大廈北二環(huán)鼓樓外大街無梁構造林達大廈北二環(huán)和平里現(xiàn)房天玉大廈東二環(huán)光明橋準現(xiàn)房佳匯中心東二環(huán)吉慶里號號稱甲級成銘大廈西二環(huán)西直門躍層國英號西二環(huán)西直門青年宮現(xiàn)房時代之光名苑西二環(huán)西直門北小街精裝圣都大廈南二環(huán)以內現(xiàn)房躍層三環(huán)可類比住宅公建立項

58、的寫字樓工程龍輝大廈東三環(huán)雙井鄰CBD四環(huán)及其他可類比住宅公建立項的寫字樓工程后現(xiàn)代城后OFFICE東四環(huán)百子灣鄰CBD住邦東四環(huán)慈云寺橋現(xiàn)房CBD衛(wèi)城長安西點西長安街西四環(huán)五棵松長安街物業(yè)天行建國際商務華園西長安街西三環(huán)公主墳長安街物業(yè)財智中心中關村北四環(huán)保福寺橋中關村金隅科技中心中關村上地三街號起價中關村方圓大廈中關村中關村青云當代科技大廈中關村中關村摩碼大廈東四環(huán)金臺路寫字樓立項佳境天城望京中環(huán)南路現(xiàn)房號稱甲級二環(huán)環(huán)線可類比寫字樓工程平均均價為.元/平米；其他可類比寫字樓工程平均均價為.元/平米；以上共個可類比寫字樓工程，平均均價為.元/平米。工程周邊可類比商務公寓/商住公寓價錢一覽表工

59、程稱號位置均價備注華世隆國際公寓北三環(huán)安貞橋現(xiàn)房雍和家園北二環(huán)工程對面現(xiàn)價東方銀座東二環(huán)東直門東南角現(xiàn)價全精裝當代萬國城東直門香河園路全精裝華冠麗景東直門北小街元嘉國際公寓東中街號精裝家具藍籌名座吉慶里號初裝華普花園東四十條橋現(xiàn)房工程周邊可類比高檔商住公寓共個工程，平均均價為.元/平米，按元/平米的精裝修檔次，除去精裝修費用，平均均價為.元/平米。與上表可類比寫字樓平均價差僅.元/平米。周邊商住工程并不可以按照甲級或乙級寫字樓的檔次規(guī)范來區(qū)分。由于以上所列舉商住工程的可類比規(guī)范，大多數(shù)為建筑綜合體。即與本身的寫字樓配套相對共享。如大多數(shù)工程均設置中央空調或分戶式中央空調，但不能拿此作為硬件類比

60、參照。以上共個可自創(chuàng)類比工程平均均價為.元/平米。價錢定位經(jīng)過朝外板塊、東四商圈、東直門商務區(qū)及地緣性工程、三環(huán)沿線和其他可類比近個工程的深化廣泛市調，結合各工程成交客戶對本案的價錢可接受度調查，從可行性市場定位角度價錢建議如下：目的均價元/平米毛坯，力爭到達元/平米；精裝修目的均價元/平米，力爭到達元/平米；毛坯房全程均價元/平米，精裝房全程均價元/平米；略低于市場均價元/平米，以更快實現(xiàn)銷售短平快；本案屬-層小高層辦公樓，層差拉價不宜不高。建議入市起價以僅低于全程均價元/平米左右價錢面市，即元/平米，先期以開盤均價元/平米制定價錢方案，在銷售情勢優(yōu)好的銷售速度保證前提下，爭取更高價錢實現(xiàn)；