房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)證常見案例問題解答

1、HYPERLINK http:/ 后,以后會有什么糾紛嗎）車庫可以單獨(dú)辦房產(chǎn)證嗎只有土地使用證能賣房嗎？房開商賣房沒有國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證售后公房房產(chǎn)證增加產(chǎn)權(quán)人所需手續(xù)是哪些如何增加新產(chǎn)權(quán)人證中如何去除產(chǎn)權(quán)人？9.房產(chǎn)證上如何更名？房改回遷 11.2010全國房價排行榜TOP100 買房子時房產(chǎn)商要是沒有給房產(chǎn)證和產(chǎn)權(quán)證有什么關(guān)系？這是典型的小產(chǎn)權(quán)房，我國法律明確禁止該種房屋的交易。不動產(chǎn)權(quán)利是以登記作為標(biāo)準(zhǔn)的，該房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)都不能進(jìn)行登記，不得上市交易。如果購買了此房，以后將很難出手，并且由于不能登記，該房屋不具有升值空間?，F(xiàn)在法律和政策雖然都明文禁止此類房屋，但是還沒

2、有具體處理方式，按照現(xiàn)行的法律，如果該房屋涉及拆遷之類的問題，只能是退還原房款，最多再適當(dāng)給一點(diǎn)安置費(fèi)，是不可能和有產(chǎn)權(quán)登記的房屋同一賠償標(biāo)準(zhǔn)的。政府開發(fā)的沒有房產(chǎn)證（價格相對較低,但沒有產(chǎn)權(quán)證,可以辦理按揭,請問這種房子購買后,以后會有什么糾紛嗎?）這個房子原則上是沒法買的。合同法規(guī)定不動產(chǎn)交易必須經(jīng)過相關(guān)部門登記，房產(chǎn)證權(quán)屬沒有經(jīng)過登記肯定是所有權(quán)人不是你，沒有辦法進(jìn)行過戶手續(xù)。從以往歷史來講，很多房屋在計劃經(jīng)濟(jì)條件下比如使用權(quán)或者原來單位即便購買了，沒有土地這一塊兒，包括公房再上市，經(jīng)濟(jì)適用房再上市，在住房制度的改革過程中，將來會看到市面流通的房子一定是房地一體的，有土地沒有房子或者有房

3、子沒有土地這個房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是不干凈的，所以購房人一定要樹立一個房地一體的概念，房屋和土地的相應(yīng)權(quán)屬關(guān)系應(yīng)該是契合的，否則在交易、出售、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押上都會發(fā)生法律問題。如要購買此房：1、確認(rèn)此房是否屬此房所謂此房主人的房產(chǎn)，并不是他說了是就是的。鑒定的唯一憑證只有房產(chǎn)證， 所以此房可以說不是你所謂的房主人的房,至目前為止他是無權(quán)將該房產(chǎn)賣與你的。2、如仍須購買此房,你們之間應(yīng)進(jìn)行正常的合法的轉(zhuǎn)讓程序，如現(xiàn)房主無法取得此房產(chǎn)權(quán)證那么請您千萬別購此房，就算是你付了錢這房也沒有任何證據(jù)證明此房是你的。3、千萬記?。罕匦柙谫徺I前確認(rèn)產(chǎn)權(quán)清晰，房產(chǎn)證是唯一的鑒定憑證。因?yàn)樵诜慨a(chǎn)交易中非常強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)的完整及

4、清晰。二手房交易中必須注意的一些問題1.房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3.交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房

5、產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4.土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)

6、不劃算。5.市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。7.單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)

7、。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。8.物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。9.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。10.合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、

8、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。3.車庫可以單獨(dú)辦房產(chǎn)證嗎?只要層高超過2.2米的車庫可以單獨(dú)辦理房產(chǎn)證，辦理了房產(chǎn)證的車庫可以過戶、轉(zhuǎn)讓他人，但要求交納稅費(fèi)及備好過戶相關(guān)手續(xù)。只有土地使用證能賣房嗎？城市是不行的。農(nóng)村有的地方還沒有要求辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)交易是可以直接用土地使用證過戶的。 沒有房產(chǎn)證就沒法辦理過戶手續(xù),所以不能出售房開商賣房沒有國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證1、城市商品房預(yù)售管理辦法第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。 未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。也就是說

9、，開發(fā)商在未取得預(yù)售證的情況下售房是違法行為，開發(fā)商會受到相關(guān)行政部門的處罰。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明因此，你不但可以提出退房請求，還可以要開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。 6.售后公房房產(chǎn)證增加產(chǎn)權(quán)人所需手續(xù)是哪些其實(shí)“加名”不只是在房地產(chǎn)權(quán)證上增加一個產(chǎn)權(quán)人的名字那么簡單。從法律上來說，“加名”實(shí)質(zhì)上是增加

10、房屋的共有權(quán)人。按照目前法律法規(guī)規(guī)定，要增加房屋的共有權(quán)人，可以房地產(chǎn)權(quán)贈與、買賣或析產(chǎn)登記三種方式辦理。一是贈與。假設(shè)房屋產(chǎn)權(quán)人張三想在自己的房地產(chǎn)權(quán)證上加上兒子的名字，那么他可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)贈與給其兒子。張三和其兒子第一步應(yīng)先到公證部門辦理房屋的贈與公證，然后到財稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，再到市國土房管局的測繪部門出具測繪附圖，最后持房地產(chǎn)登記申請書、完稅或免稅證明、測繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書、贈與公證書、身份證明等資料，到市國土房管局交易登記部門申請房地產(chǎn)權(quán)贈與登記，增加張三的兒子為房屋共有人。如資料齊全，市國土房管局可以在1個工作日內(nèi)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。如何增加新產(chǎn)權(quán)人通過買賣的方式

11、辦理 流程如下：A、簽訂買賣合同（買賣雙方為原產(chǎn)權(quán)人與新變更后的所有產(chǎn)權(quán)人）；B、繳納相關(guān)稅費(fèi)（若產(chǎn)證登記時間不滿5年，則需要繳納以下稅費(fèi)：1、營業(yè)稅：所出售份額的5.5%；2、個人所得稅：所出售份額的1%；3、契稅：所出售份額的1.5%，若非普通住宅則為所出售份額的3%。若產(chǎn)證登記的時間滿5年或者是售后公房則免交營業(yè)稅）； C、繳納相應(yīng)稅費(fèi)后辦理交易過戶。 二、通過贈與的方式辦理 流程如下： A、簽訂贈與合同，確定贈與房產(chǎn)的份額（即受益額）； B、辦理贈與公證（涉及以下費(fèi)用：1、公證費(fèi)：受益額的2%；2、契稅：受益額的3%；3、印花稅：0.1%） C、繳納相應(yīng)稅費(fèi)后辦理交易過戶。8.證中如何

12、去除產(chǎn)權(quán)人？1、首先看產(chǎn)權(quán)人之間的關(guān)系。如果是夫妻關(guān)系，則只需要攜帶結(jié)婚證、身份證、戶口簿、房產(chǎn)證原件，夫妻本人直接去房產(chǎn)交易中心辦理變更手續(xù)即可，費(fèi)用大致在100元左右。2、如果產(chǎn)權(quán)人之間非夫妻關(guān)系的，則需要通過買賣或贈與的形式辦理。如果是買賣的，由交易各方本人帶產(chǎn)證、身份證原件去交易中心打印買賣合同，簽完買賣合同后再去交易中心辦理交稅手續(xù)，之后再去交易大廳辦理過戶手續(xù)即可。如果是贈與的，要先前往交易中心打印贈與合同，辦理贈與公證，再前往交易中心繳納稅收辦理交易過戶手續(xù)。9.房產(chǎn)證上如何更名？增加或者減少房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，可以采用買賣或贈與兩種方式來辦理。一、采用買賣方式房屋原有產(chǎn)權(quán)人必須同

13、增加或減少的產(chǎn)權(quán)人簽署一份房屋買賣合同，規(guī)定具體的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移份額（視具體情況而定）和金額。然后，帶身份證、戶口薄、產(chǎn)權(quán)證以及房屋買賣合同等，到交易中心辦理登記過戶手續(xù)。按照合同約定的交易金額，向交易中心支付有關(guān)稅收。二、采用贈與方式原有房屋產(chǎn)權(quán)人可以先起草一份房屋贈與文書，將房屋產(chǎn)權(quán)的一部分贈送給準(zhǔn)備增加的產(chǎn)權(quán)人。該文書經(jīng)公證處公證，隨同交易中心專用于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的格式申請書、身份證、婚姻狀況證明等，到交易中心辦理登記過戶手續(xù)?，F(xiàn)在買賣房屋除了繳納契稅之外，兩年之內(nèi)的房子現(xiàn)在還涉及到營業(yè)稅的問題房改回遷 房管局 辦理時間： 周一至周五 申辦材料： 一、房改回遷需提交的材料1投資發(fā)票（增加面積的需

14、提交）；2產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移通知單（增加面積的需提交）；3產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件；4合同書（增加面積的需提交）；5價格計算表（增加面積的需提交）；雙方職工介紹信（增加面積的需提交）；6拆遷協(xié)議；7原房屋產(chǎn)權(quán)證；8拆遷證明信，需蓋拆遷辦公室印章、房管局拆遷科印章、開發(fā)公司印章；9房屋平面圖（加蓋開發(fā)公司印章）；10房屋所有權(quán)登記申請書（收件窗口領(lǐng)?。?。二、領(lǐng)取房產(chǎn)證需攜帶證件1產(chǎn)權(quán)人身份證原件；2收件清單；3辦事效率監(jiān)督卡。注：取證時必須產(chǎn)權(quán)人到場，若產(chǎn)權(quán)人不能到場取證，需提交委托或公證。 辦理程序： 1收件窗口交件2證件審查3收費(fèi)窗口交費(fèi)4發(fā)證窗口發(fā)證注：1房產(chǎn)的總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登

15、記、房產(chǎn)買賣、兌換、贈與、繼承、析產(chǎn)、抵頂、劃撥、已購公房上市、法院裁定、驗(yàn)證、換證、補(bǔ)證、更名、商品房預(yù)（銷）售證、測繪等業(yè)務(wù)在手續(xù)齊全的情況下，辦結(jié)時間為12個工作日；2抵押、評估、租賃等業(yè)務(wù)辦結(jié)時間為5個工作日；3房產(chǎn)買賣合同登記備案當(dāng)日辦結(jié)。 辦理依據(jù)： 一、手續(xù)費(fèi)：3元/平方米。三、登記費(fèi)：1住宅：80元/套；2非住宅：(1)100（含100）m以下的80元/宗；(2)100-500（含500）m以下的120元/宗；(3)500-1500（含1500）m以下的200元/宗；(4)1500-3000（含3000）m以下的300元/宗；(5)3000-10000以下的500元/宗；(6)

16、10000（含10000）m以上的800元/宗。嚴(yán)格按照國家、省、市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 11.2010全國房價排行榜TOP100 2010全國房價排行榜TOP100 1深圳市22304元（新房均價） 2上海市 20186元（新房均價） 3溫州市 20050元（新房均價） 4北京市 19999元（新房均價） 5杭州市 16360元（新房均價） 6三亞市 15858元（新房均價） 7寧波市 11405元（新房均價） 8廈門市 10943元（新房均價） 9廣州市 10937元（新房均價） 10大連市 10663元（新房均價） 11南京市 10154元（新房均價） 12青島市 9751元（新房均價） 13

17、紹興市 9607元（新房均價） 14舟山市 9501元（新房均價） 15福州市 9204元（新房均價） 16珠海市 9192元（新房均價） 17蘇州市 8748元（新房均價） 18天津市 8122元（新房均價） 19濟(jì)南市 7600元（新房均價） 20泉州市 7408元（新房均價） 21南通市 7105元（新房均價） 22無錫市 6869元（新房均價） 23東莞市 6723元（新房均價） 24武漢市 6602元（新房均價） 25?？谑?6562元（新房均價） 26臺州市 6500元（新房均價） 27佛山市 6382元（新房均價） 28嘉興市 6241元（新房均價） 29哈爾濱市 6162元（新

18、房均價） 30唐山市 6022元（新房均價） 31南寧市 5734元（新房均價） 32揚(yáng)州市 5700元（新房均價） 33煙臺市 5680元（新房均價| 34湖州市 5564元（新房均價） 35太原市 5554元（新房均價） 36威海市 5523元（新房均價） 37昆明市 5503元（新房均價） 38沈陽市 5494元（新房均價） 39惠州市 5425元（新房均價） 40重慶市 5405元（新房均價） 41西安市 5287元（新房均價） 42常州市 5237元（新房均價） 43日照市 5120元（新房均價） 44南昌市 5091元（新房均價） 45合肥市 5085元（新房均價） 46長春市 5

19、020元（新房均價） 47湛江市 4950元（新房均價） 48中山市 4945元（新房均價） 49秦皇島市 4870元（新房均價） 50廊坊市 4821元（新房均價） 51金華市 4800元（新房均價） 52漳州市 4735元（新房均價） 53鎮(zhèn)江市 4704元（新房均價） 54成都市 4680元（新房均價） 55鄭州市 4545元（新房均價） 56鄂爾多斯市 4501元（新房均價） 57蘭州市 4423元（新房均價） 58江門市 4372元（新房均價） 59長沙市 4357元（新房均價） 60吉林市 4300元（新房均價） 61泰州市 4270元（新房均價） 62呼和浩特市 4210元（新房均價） 63貴陽市 4200元（新房均價） 64石家莊市 4101元（新房均價） 65北海市 4080元（新房均價）