看萬達廣場開發(fā)戰(zhàn)略的變化1143135152

1、.：.；看萬達廣場開發(fā)戰(zhàn)略的變化 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc196714253 一、萬達商業(yè)廣場 PAGEREF _Toc196714253 h 1 HYPERLINK l _Toc196714254 二、萬達商業(yè)廣場開展歷程 PAGEREF _Toc196714254 h 1 HYPERLINK l _Toc196714255 三、萬達商業(yè)廣場前2代產品的優(yōu)優(yōu)勢 PAGEREF _Toc196714255 h 3 HYPERLINK l _Toc196714256 四、王健林對前2代萬達商業(yè)廣場的心得總結 PAGEREF _Toc196714256 h

2、4 HYPERLINK l _Toc196714257 五、第3代產品，萬達戰(zhàn)略的轉變 PAGEREF _Toc196714257 h 6 HYPERLINK l _Toc196714258 六、萬達未來開展方向 PAGEREF _Toc196714258 h 7 HYPERLINK l _Toc196714259 七、后語 PAGEREF _Toc196714259 h 8一、萬達商業(yè)廣場 萬達商業(yè)廣場是由大連萬達集團開發(fā)的商業(yè)地產，是中國目前開展較為成熟的商業(yè)地產開發(fā)方式，其中心是“訂單式商業(yè)地產，即與世界500強的零售商簽署結合開展協(xié)議，經過與協(xié)作同伴的共同開辟、技術對接、先租后建來開發(fā)

3、，從而實現加快拓展與有效降低風險。二、萬達商業(yè)廣場開展歷程 萬達商業(yè)廣場從2000年后開場呈現市場，2002年第1個工程長春萬達商業(yè)廣場開業(yè)，截止到如今共建造了24個工程，其中在營工程15個，在建工程9個，建筑面積到達759萬平方米。 萬達商業(yè)廣場的快速開展期是在03年、04年，共開業(yè)了10個工程，從而真正實現了萬達成為國內商業(yè)地產領軍者。2005年是萬達商業(yè)廣場的調整年，由于前2年拓展速度很快以及沈陽、哈爾濱工程出現的問題，05年開場自我調整，這一年沒有一個工程開業(yè)。因此05年可以說是萬達商業(yè)廣場的一個分水嶺，從工程的選址到開發(fā)規(guī)模、產品都發(fā)生了較大的變化，從06年底開業(yè)的工程看，都是屬于大

4、型的綜合體，萬達商業(yè)廣場曾經實現從第二代產品過渡到第三代產品。萬達商業(yè)廣場開展到如今，短短的5年時間，其開展方式共閱歷了3代產品。 第一代產品：2002-2003年 純商業(yè) 盒子式特點：1選擇省會或中心城市規(guī)劃2選址都在城市最中心商圈； 3占地面積在1.2-2萬平，建筑面積在4-6萬平左右； 4主力店普通3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院； 51層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院。 6建筑形狀都為單個盒子式案例：長沙萬達商業(yè)廣場、南昌萬達商業(yè)廣場 第二代產品：2004年 純商業(yè) 組合式特點：1選擇省會或中心城市規(guī)劃2選址都在城市最中心商圈； 3占地面積在5萬平左右，

5、建筑面積在15萬平左右； 4主力店普通為4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場、影院； 5每個主力店都為一個單體盒子，由多個盒子組成商業(yè)廣場。案例：沈陽萬達商業(yè)廣場、天津萬達廣場 第三代產品：2006年后 多產品 綜合體特點：1選擇省會或中心城市規(guī)劃2選址在城市副中心或新區(qū)的中心； 3占地面積在10-20萬平，建筑面積在40-80萬平，其中商業(yè)規(guī)模在15-20萬平左右； 4產品普通涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓或SOHO、SHOPPING MALL、商業(yè)街區(qū)、廣場及高尚居住社區(qū)等組成； 5商業(yè)的主力店普通為百貨、超市、專業(yè)賣場、影院、美食等； 5建筑方式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高層的組合方式；

6、案例：寧波萬達廣場、上海萬達廣場 截止到2007年8月份，萬達商業(yè)廣場現有24個，其中在營15個，在建9個。在營商業(yè)面積185.58萬，未營商業(yè)面積163.77萬。在營商業(yè)面積的185.58萬中，其中第一代產品有6個，商業(yè)規(guī)模有31萬平，占在營商業(yè)面積的16.7%；第二代產品有6個，商業(yè)規(guī)模87.9萬平，占在營商業(yè)面積的47.4%；第三代產品有3個，商業(yè)規(guī)模有66.68萬平，占在營商業(yè)面積的35.9%。未營商業(yè)面積的163.77萬，全部為第三代產品，共9個。 三、萬達商業(yè)廣場前2代產品的優(yōu)優(yōu)勢作為中國最好的商業(yè)地產開發(fā)商，萬達短短的幾年內可以實現15個工程的開業(yè)，其投資數量、開發(fā)規(guī)模、建立速度

7、、開業(yè)數量，均創(chuàng)下中國商業(yè)地產的記錄。察看一下各地的萬達商業(yè)廣場，其擁有的幾大勝利商業(yè)要素主要如下：1、 選址優(yōu)勢：在15個萬達商業(yè)廣場中，12個建在省會城市或直轄市，3個建在經濟興隆的單列市，一切的商業(yè)廣場都在中心商圈的黃金商業(yè)地段。2、 規(guī)模優(yōu)勢：在前幾年的市場，萬達的商業(yè)廣場均顯示出其較大的規(guī)模優(yōu)勢，商業(yè)面積在100000平以上有9個，50000平左右有6個，在各地都算較大的商業(yè)。3、 商戶優(yōu)勢：萬達獨特的“訂單式商業(yè)為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進駐運營，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，這些商戶對于萬達商業(yè)廣場的消費人流吸引，起到了顯著的奉獻，也構成了萬達商業(yè)廣場的中心優(yōu)勢。4、 政策優(yōu)勢：作

8、為國內較為成熟的商業(yè)地產開發(fā)商，各地的政府都表現出極大的熱情，情愿給于較好的政策優(yōu)惠來吸引萬達進駐。前2代的萬達商業(yè)廣場是目前萬達在營工程的主力，有12個，經過這幾年的運營，可以看出萬達從開發(fā)層面上是勝利的，按照萬達的開發(fā)戰(zhàn)略，將80%的物業(yè)作為長期持有，以收取租金收入，而將每個工程約20%的物業(yè)用于銷售，來回籠工程開發(fā)資金和處理繼續(xù)開發(fā)的資金需求。但就是這20%的銷售散鋪，給萬達制造了許多問題，部分工程目前運營仍較困難，如長春、沈陽、武漢等。從商業(yè)地產的角度看，前2代產品主要存在以下幾個共性問題： 1、 商業(yè)定位與SHOPPINGMALL的間隔 相差較大2、 建筑方式單一，購物環(huán)境較差3、

9、業(yè)態(tài)單一，90%以上為購物，缺乏休閑與文娛4、 以目的性消費業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價值較低5、 業(yè)態(tài)組合上的不科學，沃爾瑪、美凱龍與精品店的組合，無法互動6、 主力店占到70%以上，租金過低，影響收益7、 過分依賴主力店的拉動效應，而忽視運營8、 在建筑方式上主力店之間，主力店與獨立街鋪之間沒有構成較好的互動9、 動線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動線不好10、 獨立商鋪銷售價錢過高，散鋪投資收益預期無法實現11、 沒有處理好目的性消費超市、建材與非目的性消費精品店的人群組合 四、王健林對前2代萬達商業(yè)廣場的心得總結經過前2代產品的開發(fā)與運營，萬達開場自我調整，王健林先生在總結前2代萬達商業(yè)廣場時

10、，總結出了八點關于開發(fā)商業(yè)地產的心得：1、 處理資金做商業(yè)地產，首先要有資金實力，而且是低本錢的、能長期運用的資金，最中心的是打造一個長期能運用的資金平臺。萬達2005年時曾出現資金鏈斷裂的苗頭，后來找到了一個戰(zhàn)略投資機構澳大利亞麥格理伊娜很難過，拿到幾十億元，才處理了問題。假設王健林沒有預見性，等到銀行催債的時候，那就能夠引起全面的斷裂。2、 找到人才對商業(yè)地產來說，更需求人才，由于這個行業(yè)是一個復合型的行業(yè)。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產的行家里手，單純做房地產的人也不一定是，這里需求復合型知識的人才。3、 只租不售萬達的前10個購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平

11、方米。假設從單一銷售的角度來看，是很勝利的，全國每平米均價3萬多，賣了幾十億，但是這10個工程開工后，雖然也進展了招商運營，還是有5、6個出現了問題。商鋪在銷售之后，再進展商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是運營的整體性，二是運營的有效性。當運營不好的時候，于是出現了長春的打人事件、沈陽業(yè)主集體打官司事件等，直接影響了萬達的企業(yè)品牌。4、 做對程序做購物中心，非常重要的是做對程序。一定要先租后建，招商在前，建立在后。而且招商絕非招一個主力店的問題。做一個購物中心，普通有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一同，這樣才干滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益，而且很多大的主力

12、店簽約時都要求排他性，不能出現同業(yè)態(tài)的競爭對手。所以，一定要把程序做對了，招商在前。5、 商業(yè)定位1定位置在選址上，無論如何不能一次確定，有時間的話，一年的時段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時間，中午、晚上都看看。還有一點非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個城市，先了解當地城市規(guī)劃，城市開展方向。暫時人不多不要緊，估計幾年后會怎樣樣。2定規(guī)模購物中心在國際上有個實際，10萬平米以內叫最正確規(guī)模，當然這是國外的實際，英美的人口比較少，10萬平米是他們的上限。按照中國的國情和快速開展的態(tài)勢，我個人以為15萬平是最正確的上限。規(guī)模與效益連在一同，規(guī)模越大，租金越低。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)

13、態(tài)的主力店，超越20家次主力店來組合。在中國，大主力店的開展可以，1萬平以上的超市、建材店好找，但次主力店的開展相差太遠，1000、2000平的次主力店極其難找。3定主力店主力店和次主力店確實定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適宜在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適宜在副中心，有些業(yè)態(tài)適宜在郊區(qū)。在中心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適宜做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適宜建什么主力店，這里面學問很深，要根據他的地址和規(guī)模選擇適宜的業(yè)態(tài)。比如在副中心他就選新興業(yè)態(tài)，假設在中心尚圈，他就不要選大賣場，盡能夠選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。6、搞好規(guī)劃設計1人流動線這是設計方面的第一要素

14、。人怎樣流動，就象水一樣，水往低處走，怎樣樣讓水流得順暢？不能忽然加一個2%的坡度，單一通道是最好的，最多一個環(huán)路。人在這種道路中，方向感好，容易找到位置。2視覺通透在國外做購物中心有個設計要求，一眼至少能看到十個店招，看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買欲，不能搞花里胡哨不適用的東西。3交通體系卸貨區(qū)要盡量安排在地下，人車分流，不和地面爭位置。廁所最好設在離電梯與扶梯近的位置，這是很小的細節(jié)問題，人有內急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊等候如廁。4主力店的技術規(guī)范不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。

15、高度，假設做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲的話，要9米。假設建電影院，至少要10米層高，要思索未來運用大銀幕。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只需招商在前，與主力店進展技術對接，才干掌握好這些東西。7、商業(yè)物管購物中心的開業(yè)，對購物中心是個考驗。開業(yè)后運營不好要掉鋪，普通來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會到達30%。小租戶的特點是只能共昌盛不能夠共患難，火的時候想方設法擠進來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的益處是能接受不斷提升的租金。所以，招滿商、開了業(yè)絕不意味著大吉，第一年能夠會掉30%，補充上來后，第二年能夠會掉20%，這種調

16、整是個永遠的循環(huán)。8、接受壓力商業(yè)工程要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。所以，大多數基金收買購物中心，要開業(yè)兩年之后才思索，有的基金要過三年才收買，他們只需求3-5%的報答，但必需穩(wěn)定。所以，從事購物中心一定要有接受壓力的心思預備。王健林給了這樣一個比喻，做住宅開發(fā)是小學，做寫字樓、酒店等是中學，那么做購物中心就是大學，是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心思預備，要渡過市場培育期，才干迎來陽光坦途。以上八點心得王健林的發(fā)表文章 五、第3代產品，萬達戰(zhàn)略的轉變從單店到組合店再到如今的“城市綜合體，萬達的第3代產品實現了質的變化，所謂萬達城市綜合體，普通由高星級酒店、

17、高檔寫字樓、酒店式公寓或SOHO、大型綜合購物中心SHOPPING MALL、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。目前運營的有3個，正在建立的有9個。 1、 與前2代產品相比的變化 第一代第二代第三代產品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、公寓、住宅選址中心商圈黃金地段中心商圈黃金地段城市副中心、新區(qū)的中心規(guī)模5萬10萬50-100萬業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合“24小時不夜城集勝利能組合主力商家超市+建材+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+美食廣場+家電+影院+休閑 2、選址的特點萬達第3代城市綜合體的選址普通有兩種情況，第一種是選擇在城市副中心，是城市經濟新增長點。如上海五角場、

18、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等；第二種是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造，開展迅速，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；第三種是城市的CBD，如北京的萬達商業(yè)廣場。萬達選址的變化可以發(fā)現出幾個問題的變化： 1中心城市的中心商圈萬達已根本規(guī)劃了，開場選擇次級商圈開展；2城市中心商圈土地非常稀缺，競爭猛烈及高額的土地本錢，而城市副中心及新區(qū)土地本錢較低；3城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，適宜營造高質量的工程；4中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉移，從而為商業(yè)工程實現較好的消費根底；5城市副中心及新區(qū)的土地普通規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產品，降低開發(fā)風險；6城市副中心及新區(qū)的開發(fā)工程投入本錢較低，升值潛力較大；7在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。 3、萬達第3代產品幾大建筑規(guī)劃設計特點1多功能的城市開發(fā)萬達廣場的第3代產品將多功能綜合集中開發(fā)，包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特征商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達廣場的影響力及工程所在區(qū)域的城市商業(yè)中心位置得到顯著加強，如總建筑面積達78萬平方米的重慶萬達廣場，商業(yè)及公建面積達33萬平方米，工程建成后將使南坪商圈作為重慶