上海滬西財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究

1、果滋 RES(Q)URCE策行天下致勝有源.項(xiàng)目情況地理位置本項(xiàng)目地塊位于普陀區(qū)中西部，滬寧高速公路與真北路中環(huán)線交匯處西北側(cè)。具體四至范圍為：東起真北路中環(huán)線,西倚子洲路，北靠銅川路，南臨曹安路和滬寧高速公路，屬于普陀區(qū)真北新興商貿(mào)群和真光商業(yè)中心范圍。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量：m2備注總占地面積69,930占地：104.9畝總基地面積23,986建筑密度：34.3%地上建筑面積244,775容積率：3.5其中：辦公部分181,266可售(50%)商業(yè)部分63,489可售(50%)總建筑面積289,775地下建筑面積45,000不計(jì)容積率地下室停車庫(kù)45,000綠化面積2

2、7,972綠化率：40%注：地下45000褶中含停車位約1500個(gè)1.3地塊現(xiàn)狀該地塊目前為多家汽車企業(yè)用地，包括大眾維修中心、上海汽車工業(yè)機(jī)動(dòng)車置換有限公司、民防真北路停車場(chǎng)、普陀區(qū)機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)部、滬裕囪科與U咖卬r=_Lift路鋼材倉(cāng)庫(kù)等（由于無(wú)地塊紅線范圍相關(guān)資料，項(xiàng)目位置目前暫定）?，F(xiàn)場(chǎng)勘察顯示，整個(gè)地塊較為方正，臨路面位于真北路高架及曹安公路，北側(cè)、西側(cè)均靠有建筑物阻擋，西北角臨子洲路、金湯路處有一處入口（普陀區(qū)機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)部），如在項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)，則為項(xiàng)目西北側(cè)唯一臨路入口1.4周邊環(huán)境地塊以西:地塊以南:來(lái)往車輛極多,地塊的通路被6無(wú)進(jìn)出進(jìn)入該迪邛:看北路”高架支柱和柵欄

3、阻攔?？诩铱霱真光新村交通配套：店、少量真北路脈，可以方便直達(dá)市區(qū)各處，距北安線、便利。商業(yè)配套:曹安路及高架下匝道項(xiàng)目緊鄰真北路中環(huán)線、曹安公路、滬周邊分布有逋出行十分727、75項(xiàng)目周邊商業(yè)配套較為齊全，擁有百聯(lián)中環(huán)中心、麥德龍、紅星美凱龍、百安居、迪卡儂、樂(lè)購(gòu)、蘇寧、國(guó)美、梅川路歐亞步行街等大型商業(yè)設(shè)施，作為區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)初見(jiàn)規(guī)模。項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀總結(jié)一一項(xiàng)目地處普陀區(qū)中環(huán)區(qū)域，區(qū)位道路條件較好，交通出行十分便利。作為居住聚集區(qū)，其發(fā)展較為成熟，商業(yè)配套設(shè)施較為完善。由于項(xiàng)目臨路面為真北路中環(huán)、滬寧高速公路兩大高架環(huán)繞，機(jī)動(dòng)車出入通路上受到較大影響，地塊西北角出入口所臨子洲路、金湯路均僅為

4、雙車道道路，本項(xiàng)目未來(lái)出入動(dòng)線需著重考慮。否則道路環(huán)境將對(duì)項(xiàng)目尤其是商業(yè)部分構(gòu)成不利影響。2.區(qū)域規(guī)劃情況區(qū)域建設(shè)規(guī)劃根據(jù)普陀區(qū)“十一五”規(guī)劃，普陀區(qū)將在未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)5大區(qū)域一一真如城市副中心、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、真北組團(tuán)商貿(mào)群、桃浦都市產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶，其中本項(xiàng)目位于真北組團(tuán)商貿(mào)群。五大重點(diǎn)區(qū)域定位情況商務(wù)商業(yè)娛樂(lè)真如城市副中心綜合商務(wù)中心便利性購(gòu)物中心歷史風(fēng)貌旅游文化區(qū)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)高科技生態(tài)商務(wù)港高端商業(yè)品牌店蘇州河娛樂(lè)休閑區(qū)真北組團(tuán)商貿(mào)群長(zhǎng)三角商務(wù)平臺(tái)大型專業(yè)商貿(mào)中心都市休閑娛樂(lè)中心桃浦都市產(chǎn)業(yè)園物流樞紐中心-長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)餐飲娛樂(lè)購(gòu)物區(qū)旅游休閑區(qū)目前以上區(qū)域除長(zhǎng)

5、壽路沿線商務(wù)帶已成熟外，真如、真北、長(zhǎng)風(fēng)三個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃地區(qū)的重新建設(shè)均剛起步。就目前的定位方向，真北地區(qū)區(qū)別與其他重點(diǎn)規(guī)劃地區(qū)的關(guān)鍵在于：專業(yè)商貿(mào)。目前周邊專業(yè)市場(chǎng)集中是其發(fā)展的重要基礎(chǔ)。真北組團(tuán)商貿(mào)群以中環(huán)線為中軸，南起蘇州河，北至滬嘉高速公路。重點(diǎn)推進(jìn)九大組團(tuán)式商務(wù)、商業(yè)、賓館、娛樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)，規(guī)劃用地面積70.66萬(wàn)褶，規(guī)劃建筑面積200.36萬(wàn)m20真北路核心區(qū)域，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商務(wù)辦公樓宇群，搭建與長(zhǎng)三角互為輻射對(duì)接的商務(wù)平臺(tái)，凸顯涉外經(jīng)貿(mào)和商務(wù)特色，匯聚國(guó)內(nèi)大、中型企業(yè)總部、區(qū)域采購(gòu)中心和營(yíng)銷結(jié)算中心等。金沙江路區(qū)域，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)汽車銷售、展示、維修、服務(wù)“四位一體”汽車商貿(mào)集聚區(qū)；梅川路東段、

6、真光路區(qū)域，重點(diǎn)集聚建材、家具、家電等大型專業(yè)商貿(mào)展銷中心、配送中心等。在梅川路西段區(qū)域，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)面向廣大市民的都市休閑娛樂(lè)中心。產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃在“十一五”規(guī)劃中，普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)主要集中在以下四點(diǎn)：提升發(fā)展都市型商業(yè)：鼓勵(lì)集聚著名商品品牌或企業(yè)品牌的商業(yè)服務(wù)企業(yè)，大力培育具有民族和本地特色的個(gè)性化商業(yè)服務(wù)企業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)：重點(diǎn)建設(shè)以國(guó)際商貿(mào)企業(yè)總部為龍頭，以長(zhǎng)三角企業(yè)總部和涉外經(jīng)貿(mào)為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；以要素市場(chǎng)為主體，以電子商務(wù)和互通聯(lián)動(dòng)為特色的新型要素市場(chǎng)集聚區(qū)；以高端物流為先導(dǎo)，以陸港口岸和多式聯(lián)運(yùn)為特色的現(xiàn)代物流園區(qū)；以研發(fā)設(shè)計(jì)為重點(diǎn)，以產(chǎn)學(xué)研戰(zhàn)略聯(lián)盟為基礎(chǔ)的科技型產(chǎn)業(yè)集

7、群。大力發(fā)展休閑娛樂(lè)業(yè)：加強(qiáng)蘇州河綜合軸線開(kāi)發(fā)和環(huán)長(zhǎng)壽地區(qū)休閑娛樂(lè)街區(qū)建設(shè)，結(jié)合蘇州水岸整治，開(kāi)發(fā)沿水岸休閑娛樂(lè)帶，加快長(zhǎng)壽、長(zhǎng)風(fēng)大型娛樂(lè)項(xiàng)目和旅游設(shè)施的建設(shè)。大力開(kāi)發(fā)集購(gòu)物觀光、健身娛樂(lè)、文化活動(dòng)、會(huì)務(wù)展示等功能于一體的特色休閑商業(yè)區(qū)。配套發(fā)展酒店住宿業(yè)：新建四星五星級(jí)酒店、會(huì)議中心，開(kāi)發(fā)若干假日賓館、酒店式公寓，進(jìn)一步改善本地區(qū)商務(wù)環(huán)境，提升旅游服務(wù)功能，滿足高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)、旅游住宿和綜合活動(dòng)需求,并帶動(dòng)周邊區(qū)域內(nèi)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)普陀區(qū)綜合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、要素市場(chǎng)聚集區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)集群、景觀休閑娛樂(lè)設(shè)施和高星級(jí)酒店等配套設(shè)施都是區(qū)政府鼓勵(lì)的商業(yè)形態(tài)

8、。落實(shí)到具體到房地產(chǎn)載體，則為高品質(zhì)寫(xiě)字樓、新型商業(yè)設(shè)施和酒店或類酒店物業(yè)。本項(xiàng)目的基本產(chǎn)品定位則基于此規(guī)劃方向。軌道交通規(guī)劃根據(jù)上海軌道交通規(guī)劃，項(xiàng)目所處真北路、曹安公路周邊規(guī)劃建設(shè)有軌道交通14號(hào)線（原來(lái)的M6線，起訖點(diǎn)為環(huán)西二大道至金橋）、15號(hào)線（原來(lái)的輕軌L1線，起訖點(diǎn)為上海西站-環(huán)南二大道），作為軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃，目前尚未確定具體走向，預(yù)計(jì)在2010-2020年間全部建設(shè)完成。在本項(xiàng)目的建設(shè)期及運(yùn)營(yíng)初期，軌道交通的遠(yuǎn)期規(guī)劃并不能對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)直接的利好。由于商辦綜合項(xiàng)目重長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收益，因此兩條軌道交通的啟用，將對(duì)項(xiàng)目原規(guī)劃寫(xiě)字樓部分的租金起到一定拉升作用，此外也更有利于本項(xiàng)目?jī)?nèi)原規(guī)劃

9、商業(yè)部分吸引更廣泛的客源。本項(xiàng)目規(guī)劃銅川路站13號(hào)線規(guī)劃真北路站a 款M曰I事向惕國(guó)行 承亶產(chǎn)藩八wn重點(diǎn)規(guī)劃板塊發(fā)展比較作為普陀未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的4個(gè)辦公板塊，真如與其它板塊相比優(yōu)勢(shì)何在？長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商貿(mào)區(qū)辦公120.5m2,商業(yè)30萬(wàn)nf,酒店式公寓70萬(wàn)nf。優(yōu)勢(shì)1、普陀政府重點(diǎn)打造商務(wù)板塊、具有長(zhǎng)風(fēng)公園、蘇州河等自然景觀資源、規(guī)劃完整，區(qū)域規(guī)模龐大，易產(chǎn)生聚集效應(yīng)劣勢(shì)1、區(qū)域辦公市場(chǎng)完全沒(méi)有基礎(chǔ)、目前區(qū)域內(nèi)多為老廠房，環(huán)境條件較差、東西走向金沙江路、光復(fù)西路道路條件較差、體量較大，經(jīng)營(yíng)初期阻力較大真如城市副中心商業(yè)辦公52萬(wàn)m2優(yōu)勢(shì)1、上海市4大城市副中心之一、具有上海西站貨運(yùn)交通樞紐劣勢(shì)1、

10、區(qū)域發(fā)展早，居住氛圍過(guò)濃，目前無(wú)辦公氛圍、規(guī)劃定位較為籠統(tǒng)，辦公市場(chǎng)定位不清晰、銅川路、曹楊路地面道路交通較為擁堵（由于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在真如已獲得大幅綜合土地，目前該區(qū)域頗受關(guān)注）長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶辦公37萬(wàn)褶，商業(yè)27.75萬(wàn)m2,酒店4.5萬(wàn)m2優(yōu)勢(shì)1、普陀商辦發(fā)展最為成熟的區(qū)域、地處市中心區(qū)域，交通便利，辦公氛圍較好劣勢(shì)1、未來(lái)發(fā)展空間有限，區(qū)域辦公市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量為4大區(qū)最少、租金、售價(jià)較高，辦公入門門檻相對(duì)較高真北組團(tuán)商貿(mào)群辦公67萬(wàn)%商業(yè)51萬(wàn)%公寓式酒店17萬(wàn)小優(yōu)勢(shì)1、地理區(qū)位條件最為優(yōu)越、滬寧高速公路為上海江蘇商貿(mào)主通道；中環(huán)線為上海市內(nèi)交通動(dòng)脈、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟，商業(yè)、生活配套齊全劣

11、勢(shì)1、辦公組團(tuán)尚未形成聚集效應(yīng)2.5區(qū)域規(guī)劃總結(jié)真北組團(tuán)商貿(mào)群從地理位置上來(lái)看，是目前普陀大力發(fā)展的真如、真北、長(zhǎng)風(fēng)三大商務(wù)區(qū)中區(qū)位較好的板塊，滬寧高速公路、真北路中環(huán)線這兩條對(duì)外對(duì)內(nèi)主干道的存在，可以吸引眾多經(jīng)貿(mào)、物流企業(yè)落戶。在環(huán)境上，除長(zhǎng)壽路沿線外，真北地區(qū)相比長(zhǎng)風(fēng)、真如，其商業(yè)金融成熟度更高，便利的配套設(shè)施在三大區(qū)中更具有吸引力。依照真北地區(qū)的商務(wù)規(guī)劃，以及普陀區(qū)商、辦、購(gòu)物、酒店綜合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位，本項(xiàng)目適宜打造成為與長(zhǎng)三角互為輻射對(duì)接的商務(wù)平臺(tái)，輔之以商業(yè)、賓館、娛樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)，建成集涉外經(jīng)貿(mào)、休閑購(gòu)物、都市娛樂(lè)為一體的區(qū)級(jí)綜合商務(wù)休閑中心。.普陀區(qū)辦公市場(chǎng)分析宏觀背景普陀區(qū)寫(xiě)字樓市

12、場(chǎng)相對(duì)市區(qū)其他行政區(qū)發(fā)展較為緩慢，目前寫(xiě)字樓供應(yīng)主要集中在長(zhǎng)壽路沿線和中山北路沿線，且以中低檔辦公物業(yè)為主，其中商住型物業(yè)也是區(qū)域辦公市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品?；谄胀訁^(qū)政府的整體規(guī)劃方向，目前長(zhǎng)風(fēng)、真如、真北地區(qū)均是普陀區(qū)政府鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)商務(wù)區(qū)，如前文所述，各區(qū)域的發(fā)展重點(diǎn)各有特點(diǎn)，目前這三個(gè)今后的寫(xiě)字樓重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)均處于起步狀態(tài)，3-5年后將會(huì)對(duì)普陀區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響。今后3-5年間，普陀區(qū)將是市中心區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量最大的行政區(qū)域。普陀區(qū)2006年共計(jì)新增辦公樓7.23萬(wàn)褶，環(huán)比下跌63.58%。全年成交辦公樓16.15萬(wàn)%環(huán)比下跌21.07%。由于寫(xiě)字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，06年區(qū)域?qū)懽謽浅?/p>

13、交均價(jià)11293元/%環(huán)比下跌11.85%。普陀區(qū)新增企業(yè)個(gè)數(shù)新增企業(yè)類型2004年新增企業(yè)數(shù)2005年新增企業(yè)數(shù)2006年新增企業(yè)數(shù)私營(yíng)企業(yè)戶106919192237內(nèi)資企業(yè)戶273230193“三資”企業(yè)家464352從普陀區(qū)新增企業(yè)數(shù)量來(lái)看，基本保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，辦公樓市場(chǎng)需求具有一定的保證。基于這樣的經(jīng)濟(jì)背景，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)量也十分可觀。真北、真如、長(zhǎng)風(fēng)共計(jì)規(guī)劃有近300萬(wàn)褶左右的辦公項(xiàng)目，且有國(guó)浩、旭輝、長(zhǎng)實(shí)等諸多實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入該區(qū)域市場(chǎng)，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。由于市場(chǎng)需求容量有限，本項(xiàng)目規(guī)劃的辦公部分也應(yīng)及早入市，搶占先機(jī)。區(qū)域辦公競(jìng)品分析項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)面積功能定位規(guī)劃百聯(lián)中環(huán)

14、購(gòu)物廣場(chǎng)43萬(wàn)商業(yè)25萬(wàn)酒店7萬(wàn)卜辦公10萬(wàn)大型百貨購(gòu)物中心家居賣場(chǎng)餐飲休閑廣場(chǎng)五星級(jí)酒店公寓式辦公樓綠洲湖畔商務(wù)港30萬(wàn)辦公8.8萬(wàn)國(guó)際化高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓環(huán)型商業(yè)休閑街酒店公寓5.6萬(wàn)商業(yè)2.85萬(wàn)住宅7.5萬(wàn)酒店與酒店式公寓高層經(jīng)典住宅創(chuàng)邑金沙谷2.3萬(wàn)創(chuàng)意辦公時(shí)尚美食街創(chuàng)意產(chǎn)品專賣店旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)11萬(wàn)商業(yè)辦公6萬(wàn)公寓式酒店5萬(wàn)創(chuàng)展“LOFTSOHO公寓式辦公5A甲級(jí)寫(xiě)字樓北岸長(zhǎng)風(fēng)29萬(wàn)一期2.6萬(wàn)辦公寫(xiě)字樓購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)五星級(jí)酒店酒店式公寓受到普陀區(qū)大力發(fā)展商貿(mào)的影響，其為市中心新建辦公項(xiàng)目體量最多的行政區(qū)之一，目前市場(chǎng)競(jìng)品主要集中在真北路沿線及長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)。特征1:均為大型商辦綜合項(xiàng)目

15、如上圖所示，目前本項(xiàng)目競(jìng)品個(gè)案中，除創(chuàng)邑金沙谷為小型創(chuàng)業(yè)園區(qū)外，其余項(xiàng)目均為10萬(wàn)以上大型綜合項(xiàng)目，其物業(yè)形態(tài)均十分齊全，且較為類似，包含有甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、五星級(jí)酒店、創(chuàng)業(yè)辦公等。該情況主要是受到土地規(guī)模限制所致，而本項(xiàng)目辦公面積也達(dá)到18萬(wàn)褶，建筑單類型物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議采取混合物業(yè)形態(tài)。特征2:寫(xiě)字樓類型雷同，競(jìng)爭(zhēng)壓力大區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓均以甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑品質(zhì)并非各項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。目前總部基地型寫(xiě)字樓群和小面積寫(xiě)字樓為市場(chǎng)主力供應(yīng)的兩類物業(yè)，也是上述競(jìng)品的兩個(gè)主要物業(yè)類型。總部基地型項(xiàng)目由于某些項(xiàng)目地理位置缺陷，概念過(guò)于夸大，其實(shí)際需求受到質(zhì)疑。小面積寫(xiě)字樓在市場(chǎng)上銷

16、售情況較好，但目前市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)大。項(xiàng)目辦公客戶方向據(jù)中房指數(shù)顯示，去年第三季度上海甲級(jí)辦公樓平均租金已達(dá)1.03美元/平方米/大，同比上漲了11.96%,創(chuàng)下了上海自1999年以來(lái)的新高。而隨著上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金壓力持續(xù)增大，企業(yè)外遷動(dòng)力正在不斷增強(qiáng)，傳統(tǒng)CBD外圍的準(zhǔn)CBD區(qū)域逐漸成為投資商和大型企業(yè)共同關(guān)注的熱點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，普陀區(qū)07年一季度引進(jìn)內(nèi)資企業(yè)887戶，注冊(cè)資金17.28億元。其中服務(wù)業(yè)375戶、物流業(yè)37戶，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元以上的企業(yè)20戶，其中5000萬(wàn)元以上的4戶，引進(jìn)企業(yè)規(guī)模和質(zhì)量在不斷提高。上海陸上貨運(yùn)交易中心4月26日在西北物流園區(qū)內(nèi)正式開(kāi)工建設(shè)，具將通過(guò)

17、整合城市現(xiàn)有的貨運(yùn)服務(wù)資源，形成上海市內(nèi)貨運(yùn)巴士的城市終端網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)于長(zhǎng)三角和全國(guó)。綜上三點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用緊靠中環(huán)線、滬寧高速公路的地理優(yōu)勢(shì)，以市區(qū)傳統(tǒng)CBD區(qū)域外遷的大中型企業(yè)、外省市（主要為長(zhǎng)三角）大中型服務(wù)業(yè)企業(yè)和物流企業(yè)為主要客戶目標(biāo)。另外，據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)壽路、中山北路區(qū)域辦公樓主要以老式乙級(jí)辦公樓為主，其入駐企業(yè)行業(yè)分布范圍較廣，包括紡織、貿(mào)易、電子、化工、咨詢服務(wù)業(yè)等多個(gè)行業(yè)，企業(yè)多為國(guó)內(nèi)小型企業(yè)或大型企業(yè)代表處，辦公場(chǎng)地較小。中山北路作為物貿(mào)一條街，更是聚集了大量的貿(mào)易類公司所屬區(qū)域物業(yè)名稱入駐企業(yè)特點(diǎn)入駐率中山北路聯(lián)合大廈r各地辦事處、紡織公司95%物貿(mào)大廈金屬貿(mào)易、期貨公司1

18、00%新建業(yè)中心電腦、電器、家具貿(mào)易等小型企業(yè)60%萬(wàn)千大廈r貿(mào)易、進(jìn)出口公司90%中星經(jīng)貿(mào)大廈貿(mào)易、科技、電子等私營(yíng)小公司85%中期大廈貿(mào)易、進(jìn)出口、醫(yī)藥科技、成套設(shè)備85%華源世界廣場(chǎng)r華源藥房、華源集團(tuán)內(nèi)部各部門70%振源大廈r服飾、塑膠、電子、精細(xì)化工等企業(yè)85%長(zhǎng)壽路恒達(dá)廣場(chǎng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、數(shù)碼科技、投資、機(jī)械98%沙田大廈房產(chǎn)、投資、貿(mào)易、家具95%世紀(jì)商務(wù)廣場(chǎng)律師行、投資公司、銀行、機(jī)械設(shè)備業(yè)95%中環(huán)商務(wù)大廈中環(huán)集團(tuán)、廣告、裝潢公司100%本項(xiàng)目在產(chǎn)品上較這些老式辦公樓具有一定優(yōu)勢(shì)，部分成長(zhǎng)階段的中小企業(yè)隨著公司的發(fā)展，將會(huì)產(chǎn)生出置業(yè)或是改善辦公環(huán)境的需求，加上普陀區(qū)每年有近2000

19、家新開(kāi)私營(yíng)企業(yè)，因此本項(xiàng)目應(yīng)以普陀區(qū)內(nèi)有改善型需求的中小企業(yè)和新開(kāi)私營(yíng)企業(yè)為次要客戶目標(biāo)。項(xiàng)目辦公類型定位建議根據(jù)客戶目標(biāo)定位，建議將本項(xiàng)目辦公部分拆封為兩部分：高端定位：滿足大中企業(yè)需求的準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓（對(duì)外宣傳甲級(jí)）中低端定位：滿足中小企業(yè)商務(wù)、新開(kāi)私營(yíng)企業(yè)商住的公寓式辦公樓建議面積配比為：甲級(jí)辦公樓：10萬(wàn)褶（雙塔）公寓式辦公：4萬(wàn)nf（2棟）本項(xiàng)目辦公部分剩余4萬(wàn)nf,結(jié)合周邊項(xiàng)目情況，以及本項(xiàng)目商務(wù)休閑的定位目標(biāo)，建議引進(jìn)1幢星級(jí)酒店，與甲級(jí)辦公、公寓式辦公、商業(yè)購(gòu)物共同組成集商務(wù)、居住、休閑為一體的高檔綜合商務(wù)休閑中心。不過(guò)由于本項(xiàng)目體量較大，周邊商務(wù)環(huán)境尚未成熟，酒店經(jīng)營(yíng)所需時(shí)間較

20、長(zhǎng)，建議先啟動(dòng)辦公樓部分，待商務(wù)環(huán)境成熟，外省市商務(wù)人流增多后，再行啟動(dòng)酒店項(xiàng)目。項(xiàng)目辦公開(kāi)工時(shí)序建議目前項(xiàng)目周邊已開(kāi)盤項(xiàng)目有4個(gè)，辦公總體量達(dá)35萬(wàn)褶，后續(xù)規(guī)劃量更是達(dá)到300萬(wàn)褶，因此建議本項(xiàng)目辦公部分首先啟動(dòng)上市，盡早搶占市場(chǎng)。另真如地區(qū)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地塊預(yù)計(jì)于08年中旬啟動(dòng)，項(xiàng)目總建面72萬(wàn)平方米（14.4萬(wàn)平方米住宅），為真如城市副中心的啟動(dòng)項(xiàng)目，定位為面向長(zhǎng)三角的生活服務(wù)中心，其開(kāi)發(fā)時(shí)序與本項(xiàng)目十分接近，但預(yù)估其將首先開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，考慮到長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的品牌效應(yīng)，因此本項(xiàng)目應(yīng)在其先上市，避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)，隨著長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地塊的成熟，也將給本案帶來(lái)一定的輻射利好效應(yīng)。甲級(jí)辦公樓租金/售價(jià)建議對(duì)于本項(xiàng)目銷

21、售/租賃價(jià)格的評(píng)估，我們主要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案比較定價(jià)的方法，依據(jù)以目前市場(chǎng)上類比樓盤的售價(jià)水準(zhǔn)，并結(jié)合本項(xiàng)目各項(xiàng)因素比較考慮，并對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行修正，最終對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)銷售/租賃價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)估。項(xiàng)目名稱級(jí)別地址租金（元/itf/日）出租率綠洲中環(huán)中心甲金沙江路、真北路創(chuàng)邑金沙谷金沙江路、真北路2.5新長(zhǎng)征商務(wù)大廈甲梅川路、真北路2-2.985%旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)丹巴路、云嶺東路北岸長(zhǎng)風(fēng)甲大渡河路、光復(fù)兩路$0.6550%綠地和創(chuàng)甲曹楊路、近中山北路$0.45售振源大廈乙中山北路、鎮(zhèn)坪路390%中期大廈乙中山北路、江寧路2.492%1中星經(jīng)貿(mào)大廈乙中山北路、鎮(zhèn)坪路2.390%富麗大廈乙江寧路1286號(hào)2.5

22、90%聯(lián)合大廈乙中山北路、武寧路2.695%華源世界廣場(chǎng)乙中山北路、光新路2.590%本項(xiàng)目租金建議所取比較個(gè)案主要為真北路沿線新建辦公樓、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)新建辦公樓、中山北路沿線乙級(jí)辦公樓。目前真北路沿線辦公樓區(qū)域項(xiàng)目多數(shù)為在建，因此高檔甲級(jí)辦公樓租金情況為空白狀態(tài)，根據(jù)周邊已建成辦公樓租金情況，區(qū)域平均租金價(jià)格在2.5元/m2/日左右。中山北路沿線是普陀區(qū)成熟的辦公樓聚集區(qū)域之一，但是目前在租項(xiàng)目多數(shù)為乙級(jí)辦公樓，由于入住率較高，租金水平有所上漲，平均租金在2.5-3元/nf/日左右。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)作為普陀區(qū)新興的商務(wù)區(qū)，目前剛剛啟動(dòng)建設(shè)，首個(gè)項(xiàng)目北岸長(zhǎng)風(fēng)租金價(jià)格達(dá)到0.65美元/日，雖然長(zhǎng)

23、風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)定位較高，但以上價(jià)格已接近虹橋甲級(jí)辦公樓租金（約0.75美元/褶/日），有虛報(bào)租金嫌疑。普陀環(huán)線內(nèi)甲級(jí)辦公樓代表綠地和創(chuàng)大廈，目前租金0.45美元/必日,市場(chǎng)需求良好?？紤]到以下因素：本項(xiàng)目定位為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性辦公樓，其產(chǎn)品、規(guī)劃均在區(qū)域內(nèi)有較大優(yōu)勢(shì)，可在目前區(qū)域平均租金水平上有所提升。中環(huán)線、滬寧高速的雙重交通優(yōu)勢(shì)，加上未來(lái)軌道交通13、14號(hào)線的利好。以未來(lái)上海辦公樓租金平均年增長(zhǎng)幅度為10%+算2年后本項(xiàng)目甲級(jí)辦公樓開(kāi)盤租金為3.5-3.8元/m2/日由于甲級(jí)辦公樓如以租賃為主，則將會(huì)長(zhǎng)期占用大量資金，因此以租金反推及參考區(qū)域在售辦公樓。級(jí)別項(xiàng)目名稱地理位置成交均價(jià)（元/m2）

24、甲級(jí)綠地和創(chuàng)大廈曹楊路450號(hào)17000-20000元茂金豪大廈西康路1018號(hào)16000乙級(jí)浦發(fā)廣場(chǎng)中山北路1721號(hào)10000上海新體育廣場(chǎng)華池路58號(hào)10000綠洲中環(huán)中心金沙江路真北路13000以未來(lái)上海辦公樓售價(jià)平均年增長(zhǎng)幅度為10%+算2年后本項(xiàng)目甲級(jí)辦公樓開(kāi)盤售價(jià)為15000-17000元/m2公寓式辦公售價(jià)建議本項(xiàng)目周邊公寓式辦公產(chǎn)品較少，目前在售個(gè)案主要為綠洲中環(huán)中心，售價(jià)在13000元/褶，考慮到本項(xiàng)目公寓式辦公商住兩用的特性，特將周邊公寓產(chǎn)品列為比較對(duì)象。項(xiàng)目名稱所屬板塊距本案價(jià)格現(xiàn)狀祥和名邸長(zhǎng)征近10000:在售海上名庭真如近9700在售綠洲中環(huán)中心長(zhǎng)征近11000售完

25、金沙雅苑長(zhǎng)征遠(yuǎn)9000在售象源麗都長(zhǎng)征遠(yuǎn)9500:在售星河世紀(jì)城真如遠(yuǎn)8500在售從上表可以看出，目前本項(xiàng)目周邊公寓價(jià)格集中在9000-10000元/m20參考距離最近的2個(gè)項(xiàng)目一一祥和名邸和海上名庭以及綠洲中環(huán)中心產(chǎn)權(quán)式辦公13000元/褶的售價(jià)，利用本項(xiàng)目酒店式公寓單套面積偏小有利于控制總價(jià)和商住兩用的優(yōu)勢(shì)得出一一以未來(lái)上海住宅售價(jià)平均年增長(zhǎng)幅度為5-10%2年后本項(xiàng)目公寓式辦公開(kāi)盤售價(jià)為15000元/m2注1：真北地區(qū)辦公市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，辦公氛圍尚不濃郁，而周邊競(jìng)品較本項(xiàng)目先期上市，因此為吸引市區(qū)CBM出客戶，與周邊競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)，易采用具有較強(qiáng)吸引力的營(yíng)銷模式進(jìn)行銷售注2:為方便計(jì)算，后期財(cái)務(wù)

26、測(cè)算中酒店以18000元/為預(yù)估售價(jià).區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析宏觀背景普陀區(qū)商業(yè)布局較為分散，整體檔次有待提高。由于區(qū)內(nèi)存在大量的快速干道，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局隨意性、無(wú)序性較為突出，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較為分散，商業(yè)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)層次較低，致使該區(qū)域整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力弱，與城市商業(yè)發(fā)展不協(xié)調(diào)。為此普陀區(qū)在規(guī)劃中提出結(jié)合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，實(shí)施錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)和商務(wù)商業(yè)、文化休閑、旅游賓館、快速交通聯(lián)動(dòng)發(fā)展的策略，高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域性的商業(yè)中心。推進(jìn)專業(yè)特色街區(qū)建設(shè)，集聚知名專業(yè)店、專賣店。形成以大眾型商業(yè)為主體、以區(qū)域性商業(yè)中心為標(biāo)志、以特色商業(yè)為補(bǔ)充的商業(yè)體系，保持區(qū)域商業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。西安居國(guó)美電器本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)

27、分布情況廖家宅 蘇寧電器星美凱龍農(nóng)工商超市Ahldj-壬上海天工k件園/ 曷龍建材市場(chǎng)/ I家電賣場(chǎng)大型超市購(gòu)物中心建材市場(chǎng)喑題時(shí)而其如百聯(lián)購(gòu)物中心澳特萊項(xiàng)目所處真北地區(qū)是目前普陀區(qū)現(xiàn)有兩大成熟商圈之一（另為長(zhǎng)壽路商圈），商業(yè)發(fā)展較為成熟，沿真北路擁有眾多大型商場(chǎng)，其主要分為大型購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、建材超市、家電賣場(chǎng)。各類行業(yè)總體量表行業(yè)體量廠典型商戶建材頭場(chǎng)12紅星美凱龍、百安居家居超巾8月星家居餐飲休閑7.5梅川路步行街大型超巾6.3農(nóng)工商、麥德隆百貨商場(chǎng):5.5:東方冏廈品牌直銷店1.3奧特萊豕電買場(chǎng)0.5蘇寧、國(guó)美體育用品超市0.31迪卡儂特征1:超市大賣場(chǎng)扎堆現(xiàn)象真北地區(qū)5公里范圍內(nèi)，

28、就集中了樂(lè)購(gòu)、麥德龍、農(nóng)工商、世紀(jì)聯(lián)華（百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)）4家大型超市、賣場(chǎng)，分布非常密集，一般而言由于居民對(duì)于賣場(chǎng)價(jià)格敏感度較高，超市大賣場(chǎng)的扎堆易產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。雖然由于真北地區(qū)目前住宅發(fā)展較快，人口導(dǎo)入較多，賣場(chǎng)生存狀況尚且不錯(cuò)，但考慮到區(qū)域中賣場(chǎng)需求已經(jīng)本飽和，且普陀區(qū)政府不鼓勵(lì)發(fā)展大賣場(chǎng)，加之本項(xiàng)目定位于區(qū)級(jí)商務(wù)休閑中心，以涉外經(jīng)貿(mào)、休閑購(gòu)物、都市娛樂(lè)為主，女場(chǎng)對(duì)提升項(xiàng)目形象不利，因此不建議引進(jìn)大賣場(chǎng)。特征2:形成以家電、家居、建材為主的專業(yè)市場(chǎng)群與超市大賣場(chǎng)相似，真北地區(qū)聚集了國(guó)美、蘇寧、百安居、紅星美凱龍、富龍建材市場(chǎng)、月星家具（百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)）近18萬(wàn)褶的家電、家居、建材專業(yè)市

29、場(chǎng)，而與超市大賣場(chǎng)不同的是，此類專業(yè)市場(chǎng)較易產(chǎn)生聚集效應(yīng)，且與政府規(guī)劃所契合，市場(chǎng)前景看好。不過(guò)由于大型建材市場(chǎng)多以獨(dú)立倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)為主，如百安居、紅星美凱龍，在本項(xiàng)目中較難采用。家電市場(chǎng)其定位較為中低端，出入人流較為復(fù)雜，與本項(xiàng)目商務(wù)區(qū)定位不符，也不建議在本項(xiàng)目中引進(jìn)。家居市場(chǎng)定位相對(duì)較高，如引進(jìn)則如何導(dǎo)入客源是其最大的問(wèn)題。特征3:區(qū)域內(nèi)高端百貨商場(chǎng)較少作為普陀中西部住宅聚集區(qū)，本項(xiàng)目周邊有真光新村、真如西村、長(zhǎng)征新村、梅JI新村等大局居民區(qū)，區(qū)域人口及消費(fèi)能力都較強(qiáng)，但從商業(yè)布局來(lái)看，該地區(qū)目前僅有百聯(lián)中環(huán)中心擁有包括東方商廈在內(nèi)的近5.5萬(wàn)褶百貨商場(chǎng)，并不能滿足區(qū)域內(nèi)巨大的購(gòu)物需求。因此

30、在“真北組團(tuán)商貿(mào)群”的規(guī)劃中，提出了提升中高端百貨的比例的意向，加上百貨商場(chǎng)的聚集效應(yīng)，建議在本項(xiàng)目中引進(jìn)中高端百貨商場(chǎng)，完善休閑購(gòu)物功能。特征4：區(qū)域內(nèi)中高端餐飲娛樂(lè)較為稀缺目前真北地區(qū)商業(yè)形態(tài)多以百貨、超市、餐飲為主，其中餐飲娛樂(lè)集中在梅川路步行街和百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)，從調(diào)研情況來(lái)看，梅川路步行街、百聯(lián)餐飲街定位屬于中低端，如肯德基、必勝客、避風(fēng)塘、味千拉面、新亞大包、滄浪亭、豐裕生煎等，高端餐飲設(shè)施較為缺乏，而隨著真如城市副中心、真北組團(tuán)商貿(mào)群的成熟，高端餐飲市場(chǎng)較具潛力。休閑娛樂(lè)設(shè)施目前在真北地區(qū)同樣稀缺，主要集中在百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)，如世紀(jì)環(huán)球影城、天行健健身房、加勒比海娛樂(lè)城等，建議在本項(xiàng)

31、目中引進(jìn)SPA美容、健身、酒吧、KTV等多種休閑娛樂(lè)設(shè)施。4.4區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者定位建議真北地區(qū)作為普陀大型居住聚齊區(qū)之一，擁有梅川路餐飲步行街、銅川路水產(chǎn)一條街等著名餐飲街，區(qū)域居民餐飲消費(fèi)能力較強(qiáng)。真北地區(qū)北靠桃浦工業(yè)園區(qū)、西接曹安專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主較多，其休閑娛樂(lè)需求較多，而整個(gè)普陀中西部休閑娛樂(lè)設(shè)施稀缺。因此本項(xiàng)目商業(yè)主要消費(fèi)目標(biāo)以周邊餐飲消費(fèi)和輻射范圍內(nèi)的休閑娛樂(lè)需求為主。4.3項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議本項(xiàng)目擁有超過(guò)6萬(wàn)褶的商業(yè)面積，且以餐飲、娛樂(lè)功能為主，為區(qū)別于百聯(lián)中環(huán)中心的廣場(chǎng)式休閑購(gòu)物，建議采用“STREETMALL形式打造。StreetMall即中央休憩式商業(yè)街區(qū)

32、，是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，由許多商店和餐館組成的零售綜合體。本案的商業(yè)部分力求塑造成集休閑購(gòu)物、都市娛樂(lè)等功能于一身的個(gè)性化休閑娛樂(lè)中心，StreetMall更能體現(xiàn)新穎時(shí)尚的生活方式，達(dá)成中外文化和生活方式的水乳交融。商業(yè)建筑形態(tài)建議建成23層的商業(yè)群落，整個(gè)商業(yè)部分或連接、或分割，形成動(dòng)線明確、處處有景的旅游消費(fèi)休閑場(chǎng)所。23層的建筑高度有利于保證人流的密度，也利于商鋪的出售與經(jīng)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議StreetMall經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為主，混合藝術(shù)、文化、旅游、康體等輔助業(yè)態(tài)。主要業(yè)態(tài)的面積配比建議如下：餐飲：娛樂(lè)：購(gòu)物：其他=4:3:2:1業(yè)態(tài)規(guī)模說(shuō)明餐飲中餐中小型周

33、邊缺乏此類高檔定位的餐飲場(chǎng)所，有知名品牌的支撐，可以提圖整個(gè)商業(yè)的檔次和知名度西餐中小型酒吧中小型娛樂(lè)DISCO集中性高品味娛樂(lè)場(chǎng)所在區(qū)域內(nèi)尚未形成規(guī)模效應(yīng)rKTV其他小型購(gòu)物特色店中小型特色商店可以填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，吸引中該段客戶其他美容、健身會(huì)所中小型為周邊酒店、辦公及公寓住客提供高尚配套商業(yè)建筑面積根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，StreetMall商業(yè)建筑面積建議為2.5萬(wàn)nf商業(yè)剩余面積約4萬(wàn)itf,體量較大，從規(guī)模上來(lái)考慮，僅適合引進(jìn)精品百貨或?qū)I(yè)電腦商城，不過(guò)由于本項(xiàng)目出入通路上的劣勢(shì)，其招商壓力將會(huì)較大，建議帶區(qū)域市場(chǎng)成熟后再行啟動(dòng)入市。項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)估說(shuō)明本項(xiàng)目是一個(gè)大型的商業(yè)、辦公綜合性

34、項(xiàng)目，目前尚處于前期論證階段，后期開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)還存在許多不確定性，如對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)業(yè)種的細(xì)分定位還沒(méi)有明確。因此，為了使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)更具科學(xué)性，本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)暫不考慮商業(yè)部分，只針對(duì)項(xiàng)目的辦公及酒店物業(yè)部分。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。項(xiàng)目自有資金按總投資的35%以上估算，其他籌措資金來(lái)自于銀行借款。項(xiàng)目貸款的年利率根據(jù)中國(guó)人民銀行最新公布的住宅商業(yè)貸款利率6.12%，并考慮到本項(xiàng)目自身的一些因素取7%為本項(xiàng)目的年貸款利率。本次估價(jià)選用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來(lái)確定貼現(xiàn)率，考慮到開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目企業(yè)面對(duì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基準(zhǔn)收益率確定為10%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)

35、營(yíng)方案本項(xiàng)目擬定整體開(kāi)發(fā)周期為5年，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括10萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓，4萬(wàn)平方米的公寓式辦公，4.13萬(wàn)平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與財(cái)務(wù)報(bào)表按半年度編制，即每年分成2期計(jì)算。第1期為前期階段。第2期開(kāi)工，第4期部分結(jié)構(gòu)封頂，第7期竣工。第4期開(kāi)盤銷售，其中甲級(jí)辦公樓銷售期為3.5年，公寓式辦公銷售期為1.5年，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售期為2.5年。項(xiàng)目總投資估算估算參數(shù)土地費(fèi)用：本項(xiàng)目除商業(yè)部分的土地成本按30000萬(wàn)元估算建安工程費(fèi)：估算本項(xiàng)目的甲級(jí)寫(xiě)字樓建安工程造價(jià)為5500元/褶，公寓式辦公建安工程造價(jià)為4200元/m2,產(chǎn)權(quán)式酒店建安工程造價(jià)為5000元/m2o前期費(fèi)用：估算該費(fèi)用按建

36、安工程費(fèi)的4%計(jì)提。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：估算該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的6%計(jì)提。管理費(fèi)用：該費(fèi)用按項(xiàng)目銷售收入的2刈提。銷售費(fèi)用：該費(fèi)用按項(xiàng)目銷售收入的3刈提。財(cái)務(wù)費(fèi)用：按7%勺貸款利率計(jì)算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的5刈提。總投資估算項(xiàng)目總投資為153567.50萬(wàn)元。各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成詳見(jiàn)下表:在舁廳P項(xiàng)目單位數(shù)量1建筑安裝工程費(fèi)用92433.001.1甲級(jí)辦公樓萬(wàn)元55000.001.2公寓式辦公萬(wàn)元16800.001.3產(chǎn)權(quán)式酒店萬(wàn)元20633.002土地費(fèi)用萬(wàn)元30000.003前期費(fèi)用萬(wàn)元3697.324基礎(chǔ)設(shè)施萬(wàn)元5545.985公共配套設(shè)施萬(wàn)元6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)萬(wàn)元7其他工程費(fèi)用萬(wàn)元8間接開(kāi)發(fā)

37、費(fèi)萬(wàn)元9管理費(fèi)用萬(wàn)元6487.8210銷售費(fèi)用萬(wàn)元9731.7311/、口預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元4621.6512財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元1050.0013合計(jì)萬(wàn)元153567.50項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算估算參數(shù)甲級(jí)辦公樓3.5年內(nèi)售完，預(yù)計(jì)首年平均售價(jià)為16000元/平方米，年增幅度10%公寓式辦公1.5年內(nèi)售完，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為15000元/平方米。產(chǎn)權(quán)式酒店2.5年內(nèi)售完，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為18000元/平方米。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入為324391.09萬(wàn)元。包括甲級(jí)辦公樓的銷售收入190112.25萬(wàn)元，公寓式辦公的銷售收入60000.00萬(wàn)元,產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售收入74278.80萬(wàn)元。各種產(chǎn)品的銷售收入見(jiàn)下表：廠品甲級(jí)辦公樓公寓式辦公產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入（萬(wàn)元）190112.2560000.0074278.80平均價(jià)格（元）19011.2315000.0018000.00數(shù)量（M2）100000.0040000.01