籌備業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會操作程序

1、流程圖1.目的為協(xié)助各項目籌備業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會工作，規(guī)范業(yè)主大會及業(yè)主委員會籌備過程，提供指引。范圍本指引僅適用于天津XX物業(yè)管理有限公司所屬項目的業(yè)主委員會成立、業(yè)主大會的召開及與業(yè)委會溝通工作。定義無職責部門/崗位工作職責品質管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布各管理處負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議管理處經(jīng)理負責主持業(yè)委會的成立總體事宜管業(yè)部負責業(yè)主委員會成立工作的具體實施方法和過程控制5.1前期準備階段5.1.1人員初選5.1.1.1業(yè)主資料分析物業(yè)管理企業(yè)應從首位業(yè)主入住開始，跟進業(yè)主相關情況，并隨時將業(yè)主的入住率統(tǒng)計。當入住率達1/4、出售建筑面積1/4以上

2、或首位業(yè)主實際入住一年以上時，將相關業(yè)主統(tǒng)計情況作相應分析，并暫時確定業(yè)主委員會成員的范圍。重點業(yè)主訪談在對業(yè)主入住情況跟進的同時，了解業(yè)主反映及關心的問題，顧客關懷并將業(yè)主集中反映的問題進行統(tǒng)計分析，為進行候選人參選做好鋪墊。社區(qū)文化活動通過組織社區(qū)文化活動，在活動過程中，了解業(yè)主間的關系及相關業(yè)主在整個小區(qū)內的影響力。其他形式將項目擬定業(yè)委會委員的人選，根據(jù)各項目特點采用相應的方式、方法將其推薦給全體業(yè)主，增強其公信力。5.1.2宣傳活動5.121宣傳活動的內容針對成立業(yè)主大會的目的、組建流程、業(yè)主大會的權利和義務、業(yè)主大會的職責，使業(yè)主充分了解成立業(yè)主大會是為了全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理企

3、業(yè)進行宣傳增進其在業(yè)主中的地位，業(yè)主了解了組建成立的法律流程，將看到一個透明化、合法化的成立過程，將業(yè)主大會權利、義務公布，業(yè)主更加了解業(yè)主大會，增進業(yè)主參與的熱情，并能對業(yè)主大會的工作進行監(jiān)督。5.1.2.2宣傳活動的方式采取在物業(yè)管理區(qū)域內張貼的方式，最大限度地讓業(yè)主了解成立業(yè)主大會的前期情況。5.1.2.3宣傳活動資料的保管張貼的資料及所拍照片、攝像過程，都要有所保留，并長期保存。提示：如果采用照相的方式，照片中最好要有業(yè)主正在看的畫面，且照片要有日期。5.1.3預成立時間預成立時間建議在物業(yè)接管后的一年半左右，如果在此之前已達到法規(guī)規(guī)定應召開首次業(yè)主大會的時間，相關工作適當提前。5.2

4、成立業(yè)主大會籌委會5.2.1成立前提已交付使用的新建物業(yè)滿足1、出售建筑面積達百分之五十以上，2、業(yè)主入住率達百分之五十以上，3、首位業(yè)主實際入住達二年以上；根據(jù)小區(qū)實際情況，滿足任意一條件的應當召開首次業(yè)主大會會議。5.2.2成員確定業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），應當在物業(yè)管理所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下，由前期物業(yè)管理企業(yè)召集部分熱心公益事業(yè)的業(yè)主和未售出空置房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成籌委會，負責業(yè)主大會的籌備工作。（見F1）5.2.2.1籌備組中的業(yè)主代表建議參照業(yè)委會委員的條件，并應關注以下事項：a）必須是業(yè)主本人（業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權證登記為準）b）支

5、持、配合管理處工作。c）模范履行業(yè)主義務，不欠交管理費5.2.2.2籌備組中業(yè)主代表和開發(fā)商的人數(shù)應符合當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定，如當?shù)胤ㄒ?guī)無明確規(guī)定，應請示當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門意見。5.2.2.3業(yè)主代表由業(yè)主自愿申請、或推薦選舉方式參加。5.2.2.4在獲得主管部門批準后，地產(chǎn)公司應及時在小區(qū)通告欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式召集業(yè)主自薦參加業(yè)主大會籌備工作。（見F2）5.225業(yè)主代表報名參加籌備組人數(shù)超過房地產(chǎn)行政主管部門批復的人數(shù)時，由開發(fā)商代表和政府主管部門組織所有報名的業(yè)主代表召開會議推選出籌委會中的業(yè)主代表。5.2.2.6籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告（見F3）5.2.

6、2.7籌備組應當自組成之日起30日內在房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。5.2.3籌備組相關籌備工作5.2.3.1籌備組產(chǎn)生后，履行以下職責：a、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，時間要確定在籌委會成立之日起30日內；b、擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）、業(yè)主公約（草案）；c、確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；d、確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法及名單，并公示征詢意見；候選人資料收集時應告知業(yè)主需對外公布并征得業(yè)主同意；e、起草前期物業(yè)管理服務合同執(zhí)行情況的報告；報告包括：執(zhí)行過程中好的方面發(fā)揚并針對問題提出建議項；f、業(yè)主超過100人以上的，組織推選業(yè)主代表；所推選的業(yè)主代表，從前期擬定人員中推薦；g、做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開之日15日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。成立業(yè)主代表會的，應當在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。（見F3）經(jīng)當?shù)刈≌鞴懿块T批準后，應及時成立籌備工作小組（見F2）同時要通過宣傳欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式向廣大業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會的目的和意義、業(yè)主大會的職權、業(yè)主委員會的職權和義務、業(yè)主委員會的選舉程序等。5.3