上海滬西財(cái)富中心項(xiàng)目可行性研究

1、.PAGE ：.； PAGE 0策源機(jī)構(gòu)咨詢研發(fā)中心二OO七年四月上海普陀區(qū)滬西財(cái)富中心可行性研討報(bào)告上海滬西財(cái)富中心工程可行性研討PAGE PAGE 27目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc166465586 1.工程情況 PAGEREF _Toc166465586 h 1 HYPERLINK l _Toc166465587 1.1地理位置 PAGEREF _Toc166465587 h 1 HYPERLINK l _Toc166465588 1.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的 PAGEREF _Toc166465588 h 1 HYPERLINK l _Toc166

2、465589 1.3地塊現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc166465589 h 2 HYPERLINK l _Toc166465590 1.4周邊環(huán)境 PAGEREF _Toc166465590 h 2 HYPERLINK l _Toc166465591 1.5配套設(shè)備 PAGEREF _Toc166465591 h 3 HYPERLINK l _Toc166465592 2.區(qū)域規(guī)劃情況 PAGEREF _Toc166465592 h 4 HYPERLINK l _Toc166465593 2.1區(qū)域建立規(guī)劃 PAGEREF _Toc166465593 h 4 HYPERLINK l _Toc

3、166465594 2.2產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc166465594 h 5 HYPERLINK l _Toc166465595 2.3軌道交通規(guī)劃 PAGEREF _Toc166465595 h 6 HYPERLINK l _Toc166465596 2.4區(qū)域開(kāi)展環(huán)境比較 PAGEREF _Toc166465596 h 6 HYPERLINK l _Toc166465597 2.5區(qū)域規(guī)劃總結(jié) PAGEREF _Toc166465597 h 8 HYPERLINK l _Toc166465598 3.區(qū)域辦公市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc166465598 h 8 HYP

4、ERLINK l _Toc166465599 3.1宏觀背景 PAGEREF _Toc166465599 h 8 HYPERLINK l _Toc166465600 3.2區(qū)域辦公競(jìng)品分析 PAGEREF _Toc166465600 h 9 HYPERLINK l _Toc166465601 3.3工程辦公客戶定位建議 PAGEREF _Toc166465601 h 11 HYPERLINK l _Toc166465602 3.3工程辦公類型定位建議 PAGEREF _Toc166465602 h 12 HYPERLINK l _Toc166465603 3.4工程辦公開(kāi)工時(shí)序建議 PAGER

5、EF _Toc166465603 h 12 HYPERLINK l _Toc166465604 3.5甲級(jí)辦公樓租金/售價(jià)建議 PAGEREF _Toc166465604 h 13 HYPERLINK l _Toc166465605 3.6公寓式辦公售價(jià)建議 PAGEREF _Toc166465605 h 15 HYPERLINK l _Toc166465606 4.區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc166465606 h 16 HYPERLINK l _Toc166465607 4.1宏觀背景 PAGEREF _Toc166465607 h 16 HYPERLINK l _Toc16

6、6465608 4.2區(qū)域商業(yè)分布情況 PAGEREF _Toc166465608 h 16 HYPERLINK l _Toc166465609 4.4區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者定位建議 PAGEREF _Toc166465609 h 18 HYPERLINK l _Toc166465610 4.3工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議 PAGEREF _Toc166465610 h 19 HYPERLINK l _Toc166465611 5.工程初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc166465611 h 21 HYPERLINK l _Toc166465612 5.1工程評(píng)價(jià)闡明 PAGEREF _Toc166465

7、612 h 21 HYPERLINK l _Toc166465613 5.2工程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方案 PAGEREF _Toc166465613 h 21 HYPERLINK l _Toc166465614 5.3工程總投資估算 PAGEREF _Toc166465614 h 22 HYPERLINK l _Toc166465615 5.3.1估算參數(shù) PAGEREF _Toc166465615 h 22 HYPERLINK l _Toc166465616 5.3.2總投資估算 PAGEREF _Toc166465616 h 22 HYPERLINK l _Toc166465617 5.4工程運(yùn)營(yíng)收入

8、估算 PAGEREF _Toc166465617 h 23 HYPERLINK l _Toc166465618 5.4.1估算參數(shù) PAGEREF _Toc166465618 h 23 HYPERLINK l _Toc166465619 5.4.2工程運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算 PAGEREF _Toc166465619 h 23 HYPERLINK l _Toc166465620 5.5工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc166465620 h 23 HYPERLINK l _Toc166465621 5.5.1靜態(tài)盈利才干 PAGEREF _Toc166465621 h 23 HYPERLINK l

9、_Toc166465622 5.5.2動(dòng)態(tài)盈利才干 PAGEREF _Toc166465622 h 24 HYPERLINK l _Toc166465623 5.5.3資金平衡分析 PAGEREF _Toc166465623 h 24 HYPERLINK l _Toc166465624 5.5.3資金平衡分析 PAGEREF _Toc166465624 h 25 HYPERLINK l _Toc166465625 5.6工程盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc166465625 h 26 HYPERLINK l _Toc166465626 5.7工程評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc1664

10、65626 h 261.工程情況1.1地理位置本工程本工程地塊位于普陀區(qū)中西部，滬寧高速公路與真北路中環(huán)線交匯處西北側(cè)。詳細(xì)四至范圍為：東起真北路中環(huán)線，西倚子洲路，北靠銅川路，南臨曹安路和滬寧高速公路，屬于普陀區(qū)真北新興商貿(mào)群和真光商業(yè)中心范圍。1.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的地塊根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的工程數(shù)量: m2備 注總占地面積69,930占地：104.9畝總基地面積23,986建筑密度：34.3%地上建筑面積244,775容積率：3.5其中：辦公部分181,266可售(50%)商業(yè)部分63,489可售(50%)總建筑面積289,775地下建筑面積45,000不計(jì)容積率地下室停車庫(kù)45,000綠化面積

11、27,972綠化率：40%注：地下45000中含停車位約1500個(gè)1.3地塊現(xiàn)狀真北路子洲路曹安公路金湯路該地塊目前為多家汽車企業(yè)用地，包括群眾維修中心、上海汽車工業(yè)機(jī)動(dòng)車置換、民防真北路停車場(chǎng)、普陀區(qū)機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)部、滬裕鋼材倉(cāng)庫(kù)等由于無(wú)地塊紅線范圍相關(guān)資料，工程位置目前暫定?，F(xiàn)場(chǎng)勘察顯示，整個(gè)地塊較為方正，臨路面位于真北路高架及曹安公路，北側(cè)、西側(cè)均靠有建筑物阻撓，西北角臨子洲路、金湯路處有一處入口普陀區(qū)機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)部，如在工程地塊范圍內(nèi)，那么為工程西北側(cè)獨(dú)一臨路入口。真北路曹安路及高架下匝道真光新村如家及住宅區(qū)1.4周邊環(huán)境地塊以西：與真光新村老式住宅區(qū)僅一墻之隔，無(wú)進(jìn)出通道。地塊

12、以南：緊貼曹安公路，連通中環(huán)線立交橋和滬寧高速，道路情況復(fù)雜，來(lái)往車輛極多，環(huán)境非常嘈雜。同時(shí)，由于高架下匝道的影響，使得進(jìn)入該地塊的通路被阻撓，需繞行2、3百米。地塊以東：為真北路，有高架支柱和柵欄阻攔。地塊以北：有如家快捷酒店、少量中低擋餐飲設(shè)備及住宅區(qū)。1.5配套設(shè)備 交通配套：工程緊鄰真北路中環(huán)線、曹安公路、滬寧高速公路三條上海西北側(cè)的交通動(dòng)脈，可以方便直達(dá)市區(qū)各處，間隔 上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅10公里，且周邊分布有北安線、727、750、62、323、562、827、947等眾多公交線路，交通出行非常便利。商業(yè)配套：工程周邊商業(yè)配套較為齊全，擁有百聯(lián)中環(huán)中心、麥德龍、紅星美凱龍、百安居、

13、迪卡儂、樂(lè)購(gòu)、蘇寧、國(guó)美、梅川路歐亞步行街等大型商業(yè)設(shè)備，作為區(qū)域商業(yè)中心曾經(jīng)初見(jiàn)規(guī)模。工程環(huán)境現(xiàn)狀總結(jié)工程地處普陀區(qū)中環(huán)區(qū)域，區(qū)位道路條件較好，交通出行非常便利。作為居住聚集區(qū)，其開(kāi)展較為成熟，商業(yè)配套設(shè)備較為完善。由于工程臨路面為真北路中環(huán)、滬寧高速公路兩大高架環(huán)繞，機(jī)動(dòng)車出入通路上遭到較大影響，地塊西北角出入口所臨子洲路、金湯路均僅為雙車道道路，本工程未來(lái)出入動(dòng)線需著重思索。否那么道路環(huán)境將對(duì)工程尤其是商業(yè)部分構(gòu)成不利影響。2.區(qū)域規(guī)劃情況2.1區(qū)域建立規(guī)劃根據(jù)普陀區(qū)“十一五規(guī)劃，普陀區(qū)將在未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃建立5大區(qū)域真如城市副中心、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)、真北組團(tuán)商貿(mào)群、桃浦都市產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)壽綜合效

14、力帶，其中本工程位于真北組團(tuán)商貿(mào)群。五大重點(diǎn)區(qū)域定位情況商務(wù)商業(yè)文娛真如城市副中心綜合商務(wù)中心便利性購(gòu)物中心歷史風(fēng)貌旅游文化區(qū)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)高科技生態(tài)商務(wù)港高端商業(yè)品牌店蘇州河文娛休閑區(qū)真北組團(tuán)商貿(mào)群長(zhǎng)三角商務(wù)平臺(tái)大型專業(yè)商貿(mào)中心都市休閑文娛中心桃浦都市產(chǎn)業(yè)園物流樞紐中心-長(zhǎng)壽綜合效力帶現(xiàn)代效力業(yè)集聚區(qū)餐飲文娛購(gòu)物區(qū)旅游休閑區(qū)目前以上區(qū)域除長(zhǎng)壽路沿線商務(wù)帶已成熟外，真如、真北、長(zhǎng)風(fēng)三個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃地域的重新建立均剛起步。就目前的定位方向，真北地域區(qū)別與其他重點(diǎn)規(guī)劃地域的關(guān)鍵在于：專業(yè)商貿(mào)。目前周邊專業(yè)市場(chǎng)集中是其開(kāi)展的重要根底。真北組團(tuán)商貿(mào)群以中環(huán)線為中軸，南起蘇州河，北至滬嘉高速公路。重點(diǎn)推進(jìn)九

15、大組團(tuán)式商務(wù)、商業(yè)、賓館、文娛工程建立，規(guī)劃用地面積70.66萬(wàn)，規(guī)劃建筑面積200.36萬(wàn)。真北路中心區(qū)域，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商務(wù)辦公樓宇群，搭建與長(zhǎng)三角互為輻射對(duì)接的商務(wù)平臺(tái)，凸顯涉外經(jīng)貿(mào)和商務(wù)特征，會(huì)聚國(guó)內(nèi)大、中型企業(yè)總部、區(qū)域采購(gòu)中心和營(yíng)銷結(jié)算中心等。金沙江路區(qū)域，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)汽車銷售、展現(xiàn)、維修、效力“四位一體汽車商貿(mào)集聚區(qū)；梅川路東段、真光路區(qū)域，重點(diǎn)集聚建材、家具、家電等大型專業(yè)商貿(mào)展銷中心、配送中心等。在梅川路西段區(qū)域，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)面向?qū)拸V市民的都市休閑文娛中心。2.2產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃在“十一五規(guī)劃中，普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展重點(diǎn)主要集中在以下四點(diǎn)：提升開(kāi)展都市型商業(yè)：鼓勵(lì)集聚著名商品品牌或企業(yè)品牌的商業(yè)效力

16、企業(yè)，大力培育具有民族和本地特征的個(gè)性化商業(yè)效力企業(yè)。重點(diǎn)開(kāi)展商務(wù)效力業(yè)：重點(diǎn)建立以國(guó)際商貿(mào)企業(yè)總部為龍頭，以長(zhǎng)三角企業(yè)總部和涉外經(jīng)貿(mào)為特征的現(xiàn)代效力業(yè)集聚區(qū)；以要素市場(chǎng)為主體，以電子商務(wù)和互通聯(lián)動(dòng)為特征的新型要素市場(chǎng)集聚區(qū)；以高端物流為先導(dǎo)，以陸港口岸和多式聯(lián)運(yùn)為特征的現(xiàn)代物流園區(qū)；以研發(fā)設(shè)計(jì)為重點(diǎn)，以產(chǎn)學(xué)研戰(zhàn)略聯(lián)盟為根底的科技型產(chǎn)業(yè)集群。大力開(kāi)展休閑文娛業(yè)：加強(qiáng)蘇州河綜合軸線開(kāi)發(fā)和環(huán)長(zhǎng)壽地域休閑文娛街區(qū)建立，結(jié)合蘇州水岸整治，開(kāi)發(fā)沿水岸休閑文娛帶，加快長(zhǎng)壽、長(zhǎng)風(fēng)大型文娛工程和旅游設(shè)備的建立。大力開(kāi)發(fā)集購(gòu)物觀光、健身文娛、文化活動(dòng)、會(huì)務(wù)展現(xiàn)等功能于一體的特征休閑商業(yè)區(qū)。配套開(kāi)展酒店住宿業(yè)：新

17、建四星五星級(jí)酒店、會(huì)議中心，開(kāi)發(fā)假設(shè)干假日賓館、酒店式公寓，進(jìn)一步改善本地域商務(wù)環(huán)境，提升旅游效力功能，滿足高規(guī)范商務(wù)、旅游住宿和綜合活動(dòng)需求,并帶動(dòng)周邊區(qū)域內(nèi)餐飲、購(gòu)物、文娛等產(chǎn)業(yè)開(kāi)展。根據(jù)普陀區(qū)綜合開(kāi)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)代效力業(yè)聚集區(qū)、要素市場(chǎng)聚集區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)集群、景觀休閑文娛設(shè)備和高星級(jí)酒店等配套設(shè)備都是區(qū)政府鼓勵(lì)的商業(yè)形狀。落實(shí)到詳細(xì)到房地產(chǎn)載體，那么為高質(zhì)量寫字樓、新型商業(yè)設(shè)備和酒店或類酒店物業(yè)。本工程的根本產(chǎn)品定位那么基于此規(guī)劃方向。2.3軌道交通規(guī)劃根據(jù)上海軌道交通規(guī)劃，工程所處真北路、曹安公路周邊規(guī)劃建立有軌道交通14號(hào)線原來(lái)的M6線，起訖點(diǎn)為環(huán)西二大道至金橋、15號(hào)

18、線原來(lái)的輕軌L1線，起訖點(diǎn)為上海西站-環(huán)南二大道，作為軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃，目前尚未確定詳細(xì)走向，估計(jì)在2021-2020年間全部建立完成。在本工程的建立期及運(yùn)營(yíng)初期，軌道交通的遠(yuǎn)期規(guī)劃并不能對(duì)工程帶來(lái)直接的利好。由于商辦綜合工程重長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收益，因此兩條軌道交通的啟用，將對(duì)工程原規(guī)劃寫字樓部分的租金起到一定拉升作用，此外也更有利于本工程內(nèi)原規(guī)劃商業(yè)部分吸引更廣泛的客源。規(guī)劃真北路站規(guī)劃銅川路站本工程2.4重點(diǎn)規(guī)劃板塊開(kāi)展比較作為普陀未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)展的4個(gè)辦公板塊，真如與其它板塊相比優(yōu)勢(shì)何在？長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商貿(mào)區(qū)辦公120.5，商業(yè)30萬(wàn)，酒店式公寓70萬(wàn)。優(yōu)勢(shì)1、普陀政府重點(diǎn)打造商務(wù)板塊 2、具有長(zhǎng)風(fēng)公園

19、、蘇州河等自然景觀資源 3、規(guī)劃完好，區(qū)域規(guī)模龐大，易產(chǎn)生聚集效應(yīng)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域辦公市場(chǎng)完全沒(méi)有根底 2、目前區(qū)域內(nèi)多為老廠房，環(huán)境條件較差 3、東西走向金沙江路、光復(fù)西路道路條件較差 4、體量較大，運(yùn)營(yíng)初期阻力較大真如城市副中心商業(yè)辦公52萬(wàn)優(yōu)勢(shì)1、上海市4大城市副中心之一 2、具有上海西站貨運(yùn)交通樞紐優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域開(kāi)展早，居住氣氛過(guò)濃，目前無(wú)辦公氣氛 2、規(guī)劃定位較為籠統(tǒng)，辦公市場(chǎng)定位不明晰 3、銅川路、曹楊路地面道路交通較為擁堵由于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在真如已獲得大幅綜合土地，目前該區(qū)域頗受關(guān)注長(zhǎng)壽綜合效力帶辦公37萬(wàn)，商業(yè)27.75萬(wàn)，酒店4.5萬(wàn)優(yōu)勢(shì)1、普陀商辦開(kāi)展最為成熟的區(qū)域 2、地處市中心區(qū)域

20、，交通便利，辦公氣氛較好優(yōu)勢(shì)1、未來(lái)開(kāi)展空間有限，區(qū)域辦公市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量為4大區(qū)最少 2、租金、售價(jià)較高，辦公入門門檻相對(duì)較高真北組團(tuán)商貿(mào)群辦公67萬(wàn)，商業(yè)51萬(wàn)，公寓式酒店17萬(wàn)。優(yōu)勢(shì)1、地理區(qū)位條件最為優(yōu)越 2、滬寧高速公路為上海江蘇商貿(mào)主通道；中環(huán)線為上海市內(nèi)交通動(dòng)脈 3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展較為成熟，商業(yè)、生活配套齊全優(yōu)勢(shì)1、辦公組團(tuán)尚未構(gòu)成聚集效應(yīng)2.5區(qū)域規(guī)劃總結(jié)真北組團(tuán)商貿(mào)群從地理位置上來(lái)看，是目前普陀大力開(kāi)展的真如、真北、長(zhǎng)風(fēng)三大商務(wù)區(qū)中區(qū)位較好的板塊，滬寧高速公路、真北路中環(huán)線這兩條對(duì)外對(duì)內(nèi)主干道的存在，可以吸引眾多經(jīng)貿(mào)、物流企業(yè)落戶。在環(huán)境上，除長(zhǎng)壽路沿線外，真北地域相比長(zhǎng)風(fēng)、真如

21、，其商業(yè)金融成熟度更高，便利的配套設(shè)備在三大區(qū)中更具有吸引力。按照真北地域的商務(wù)規(guī)劃，以及普陀區(qū)商、辦、購(gòu)物、酒店綜合開(kāi)展的產(chǎn)業(yè)定位，本工程適宜打呵斥為與長(zhǎng)三角互為輻射對(duì)接的商務(wù)平臺(tái)，輔之以商業(yè)、賓館、文娛工程建立，建成集涉外經(jīng)貿(mào)、休閑購(gòu)物、都市文娛為一體的區(qū)級(jí)綜合商務(wù)休閑中心。3.普陀區(qū)辦公市場(chǎng)分析3.1宏觀背景普陀區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)市區(qū)其他行政區(qū)開(kāi)展較為緩慢，目前寫字樓供應(yīng)主要集中在長(zhǎng)壽路沿線和中山北路沿線，且以中低檔辦公物業(yè)為主，其中商住型物業(yè)也是區(qū)域辦公市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品。基于普陀區(qū)政府的整體規(guī)劃方向，目前長(zhǎng)風(fēng)、真如、真北地域均是普陀區(qū)政府鼓勵(lì)開(kāi)展的重點(diǎn)商務(wù)區(qū)，如前文所述，各區(qū)域的開(kāi)展重點(diǎn)各有

22、特點(diǎn)，目前這三個(gè)今后的寫字樓重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)均處于起步形狀，3-5年后將會(huì)對(duì)普陀區(qū)的寫字樓市場(chǎng)格局產(chǎn)生艱苦影響。今后3-5年間，普陀區(qū)將是市中心區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量最大的行政區(qū)域。普陀區(qū)2006年合計(jì)新增辦公樓7.23萬(wàn)，環(huán)比下跌63.58%。全年成交辦公樓16.15萬(wàn)，環(huán)比下跌21.07%。由于寫字樓供應(yīng)構(gòu)造問(wèn)題，06年區(qū)域?qū)懽謽浅山痪鶅r(jià)11293元/，環(huán)比下跌11.85%。普陀區(qū)新增企業(yè)個(gè)數(shù)新增企業(yè)類型2004年新增企業(yè)數(shù)2005年新增企業(yè)數(shù)2006年新增企業(yè)數(shù)私營(yíng)企業(yè)戶106919192237內(nèi)資企業(yè)戶273230193“三資企業(yè)家464352從普陀區(qū)新增企業(yè)數(shù)量來(lái)看，根本堅(jiān)持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，辦公樓市

23、場(chǎng)需求具有一定的保證?；谶@樣的經(jīng)濟(jì)背景，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的寫字樓未來(lái)供應(yīng)量也非?？捎^。真北、真如、長(zhǎng)風(fēng)合計(jì)規(guī)劃有近300萬(wàn)左右的辦公工程，且有國(guó)浩、旭輝、長(zhǎng)實(shí)等諸多實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入該區(qū)域市場(chǎng)，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將非常猛烈。由于市場(chǎng)需求容量有限，本工程規(guī)劃的辦公部分也應(yīng)及早入市，搶占先機(jī)。3.2區(qū)域辦公競(jìng)品分析工程稱號(hào)開(kāi)發(fā)面積功能定位規(guī)劃百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)43萬(wàn)商業(yè)25萬(wàn)酒店7萬(wàn)辦公10萬(wàn)大型百貨購(gòu)物中心家居賣場(chǎng)餐飲休閑廣場(chǎng)五星級(jí)酒店公寓式辦公樓綠洲湖畔商務(wù)港30萬(wàn)辦公8.8萬(wàn)酒店公寓5.6萬(wàn)商業(yè)2.85萬(wàn)住宅7.5萬(wàn)國(guó)際化高規(guī)范寫字樓環(huán)型商業(yè)休閑街酒店與酒店式公寓高層經(jīng)典住宅創(chuàng)邑金沙谷2.3萬(wàn)創(chuàng)意辦公 時(shí)髦美食

24、街創(chuàng)意產(chǎn)品專賣店旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)11萬(wàn)商業(yè)辦公6 萬(wàn)公寓式酒店5 萬(wàn)創(chuàng)展“LOFT SOHO公寓式辦公5A甲級(jí)寫字樓北岸長(zhǎng)風(fēng)29萬(wàn)一期2.6萬(wàn)辦公寫字樓購(gòu)物中心休閑文娛五星級(jí)酒店酒店式公寓遭到普陀區(qū)大力開(kāi)展商貿(mào)的影響，其為市中心新建辦公工程體量最多的行政區(qū)之一，目前市場(chǎng)競(jìng)品主要集中在真北路沿線及長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)。特征1：均為大型商辦綜合工程如上圖所示，目前本工程競(jìng)品個(gè)案中，除創(chuàng)邑金沙谷為小型創(chuàng)業(yè)園區(qū)外，其他工程均為10萬(wàn)以上大型綜合工程，其物業(yè)形狀均非常齊全，且較為類似，包含有甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、五星級(jí)酒店、創(chuàng)業(yè)辦公等。該情況主要是遭到土地規(guī)模限制所致，而本工程辦公面積也到達(dá)18萬(wàn)，建筑單類型物

25、業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議采取混合物業(yè)形狀。特征2：寫字樓類型雷同，競(jìng)爭(zhēng)壓力大區(qū)域內(nèi)寫字樓均以甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓規(guī)范建立，建筑質(zhì)量并非各工程的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。目前總部基地型寫字樓群和小面積寫字樓為市場(chǎng)主力供應(yīng)的兩類物業(yè)，也是上述競(jìng)品的兩個(gè)主要物業(yè)類型?？偛炕匦凸こ逃捎谀承┕こ痰乩砦恢萌毕荩拍钸^(guò)于夸張，其實(shí)踐需求遭到質(zhì)疑。小面積寫字樓在市場(chǎng)上銷售情況較好，但目前市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)大。3.3工程辦公客戶方向據(jù)中房指數(shù)顯示，去年第三季度上海甲級(jí)辦公樓平均租金已達(dá)1.03美圓/平方米/天，同比上漲了11.96%，創(chuàng)下了上海自1999年以來(lái)的新高。而隨著上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金壓力繼續(xù)增大，企業(yè)外遷動(dòng)力正在不斷加強(qiáng)，傳統(tǒng)C

26、BD外圍的準(zhǔn)CBD區(qū)域逐漸成為投資商和大型企業(yè)共同關(guān)注的熱點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，普陀區(qū)07年一季度引進(jìn)內(nèi)資企業(yè)887戶，注冊(cè)資金17.28億元。其中效力業(yè)375戶、物流業(yè)37戶，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元以上的企業(yè)20戶，其中5000萬(wàn)元以上的4戶，引進(jìn)企業(yè)規(guī)模和質(zhì)量在不斷提高。上海陸上貨運(yùn)買賣中心4月26日在西北物流園區(qū)內(nèi)正式開(kāi)工建立，其將經(jīng)過(guò)整合城市現(xiàn)有的貨運(yùn)效力資源，構(gòu)成上海市內(nèi)貨運(yùn)巴士的城市終端網(wǎng)絡(luò)，效力于長(zhǎng)三角和全國(guó)。綜上三點(diǎn)，本工程應(yīng)充分利用緊靠中環(huán)線、滬寧高速公路的地理優(yōu)勢(shì)，以市區(qū)傳統(tǒng)CBD區(qū)域外遷的大中型企業(yè)、外省市主要為長(zhǎng)三角大中型效力業(yè)企業(yè)和物流企業(yè)為主要客戶目的。另外，據(jù)調(diào)查，長(zhǎng)

27、壽路、中山北路區(qū)域辦公樓主要以老式乙級(jí)辦公樓為主，其入駐企業(yè)行業(yè)分布范圍較廣，包括紡織、貿(mào)易、電子、化工、咨詢效力業(yè)等多個(gè)行業(yè)，企業(yè)多為國(guó)內(nèi)小型企業(yè)或大型企業(yè)代表處，辦公場(chǎng)地較小。中山北路作為物貿(mào)一條街，更是聚集了大量的貿(mào)易類公司。所屬區(qū)域物業(yè)稱號(hào)入駐企業(yè)特點(diǎn)入駐率中山北路結(jié)合大廈各地辦事處、紡織公司95%物貿(mào)大廈金屬貿(mào)易、期貨公司100%新建業(yè)中心電腦、電器、家具貿(mào)易等小型企業(yè)60%萬(wàn)千大廈貿(mào)易、進(jìn)出口公司90%中星經(jīng)貿(mào)大廈貿(mào)易、科技、電子等私營(yíng)小公司85%中期大廈貿(mào)易、進(jìn)出口、醫(yī)藥科技、成套設(shè)備85%華源世界廣場(chǎng)華源藥房、華源集團(tuán)內(nèi)部各部門70%振源大廈服飾、塑膠、電子、精細(xì)化工等企業(yè)85

28、%長(zhǎng)壽路恒達(dá)廣場(chǎng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、數(shù)碼科技、投資、機(jī)械98%沙田大廈房產(chǎn)、投資、貿(mào)易、家具95%世紀(jì)商務(wù)廣場(chǎng)律師行、投資公司、銀行、機(jī)械設(shè)備業(yè)95%中環(huán)商務(wù)大廈中環(huán)集團(tuán)、廣告、裝潢公司100%本工程在產(chǎn)品上較這些老式辦公樓具有一定優(yōu)勢(shì)，部分生長(zhǎng)階段的中小企業(yè)隨著公司的開(kāi)展，將會(huì)產(chǎn)生出置業(yè)或是改善辦公環(huán)境的需求，加上普陀區(qū)每年有近2000家新開(kāi)私營(yíng)企業(yè)，因此本工程應(yīng)以普陀區(qū)內(nèi)有改善型需求的中小企業(yè)和新開(kāi)私營(yíng)企業(yè)為次要客戶目的。3.3工程辦公類型定位建議根據(jù)客戶目的定位，建議將本工程辦公部分拆封為兩部分：高端定位：滿足大中企業(yè)需求的準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓對(duì)外宣傳甲級(jí)中低端定位：滿足中小企業(yè)商務(wù)、新開(kāi)私營(yíng)企業(yè)商住的公

29、寓式辦公樓建議面積配比為：甲級(jí)辦公樓：10萬(wàn)雙塔公寓式辦公：4萬(wàn)2棟本工程辦公部分剩余4萬(wàn)，結(jié)合周邊工程情況，以及本工程商務(wù)休閑的定位目的，建議引進(jìn)1幢星級(jí)酒店，與甲級(jí)辦公、公寓式辦公、商業(yè)購(gòu)物共同組成集商務(wù)、居住、休閑為一體的高檔綜合商務(wù)休閑中心。不過(guò)由于本工程體量較大，周邊商務(wù)環(huán)境尚未成熟，酒店運(yùn)營(yíng)所需時(shí)間較長(zhǎng)，建議先啟動(dòng)辦公樓部分，待商務(wù)環(huán)境成熟，外省市商務(wù)人流增多后，再行啟動(dòng)酒店工程。3.4工程辦公開(kāi)工時(shí)序建議目前工程周邊已開(kāi)盤工程有4個(gè)，辦公總體量達(dá)35萬(wàn)，后續(xù)規(guī)劃量更是到達(dá)300萬(wàn)，因此建議本工程辦公部分首先啟動(dòng)上市，盡早搶占市場(chǎng)。另真如地域長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地塊估計(jì)于08年中旬啟動(dòng)，工程總

30、建面72萬(wàn)平方米14.4萬(wàn)平方米住宅，為真如城市副中心的啟開(kāi)工程，定位為面向長(zhǎng)三角的生活效力中心，其開(kāi)發(fā)時(shí)序與本工程非常接近，但預(yù)估其將首先開(kāi)發(fā)住宅工程，思索到長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的品牌效應(yīng)，因此本工程應(yīng)在其先上市，避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)，隨著長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地塊的成熟，也將給本案帶來(lái)一定的輻射利好效應(yīng)。3.5甲級(jí)辦公樓租金/售價(jià)建議對(duì)于本工程銷售/租賃價(jià)錢的評(píng)價(jià)，我們主要經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案比較定價(jià)的方法，根據(jù)以目前市場(chǎng)上類比樓盤的售價(jià)水準(zhǔn)，并結(jié)合本工程各項(xiàng)要素比較思索，并對(duì)工程價(jià)錢進(jìn)展修正，最終對(duì)本工程未來(lái)銷售/租賃價(jià)錢進(jìn)展綜合評(píng)價(jià)。工程稱號(hào)級(jí)別地址租金(元/日)出租率綠洲中環(huán)中心甲金沙江路、真北路創(chuàng)邑金沙谷金沙江路、真北路2

31、.5 新長(zhǎng)征商務(wù)大廈甲梅川路、真北路2-2.985%旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)丹巴路、云嶺東路北岸長(zhǎng)風(fēng)甲大渡河路、光復(fù)西路$0.6550%綠地和創(chuàng)甲曹楊路、近中山北路$0.45售為主振源大廈乙中山北路、鎮(zhèn)坪路390%中期大廈乙中山北路、江寧路2.492%中星經(jīng)貿(mào)大廈乙中山北路、鎮(zhèn)坪路2.390%華美大廈乙江寧路1286號(hào)2.590%結(jié)合大廈乙中山北路、武寧路2.695%華源世界廣場(chǎng)乙中山北路、光新路2.590%本工程租金建議所取比較個(gè)案主要為真北路沿線新建辦公樓、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)新建辦公樓、中山北路沿線乙級(jí)辦公樓。目前真北路沿線辦公樓區(qū)域工程多數(shù)為在建，因此高檔甲級(jí)辦公樓租金情況為空白形狀，根據(jù)周邊已建成辦公

32、樓租金情況，區(qū)域平均租金價(jià)錢在2.5元/日左右。中山北路沿線是普陀區(qū)成熟的辦公樓聚集區(qū)域之一，但是目前在租工程多數(shù)為乙級(jí)辦公樓，由于入住率較高，租金程度有所上漲，平均租金在2.5-3元/日左右。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)作為普陀區(qū)新興的商務(wù)區(qū)，目前剛剛啟動(dòng)建立，首個(gè)工程北岸長(zhǎng)風(fēng)租金價(jià)錢到達(dá)0.65美圓/日，雖然長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)定位較高，但以上價(jià)錢已接近虹橋甲級(jí)辦公樓租金約0.75美圓/日，有虛報(bào)租金嫌疑。普陀環(huán)線內(nèi)甲級(jí)辦公樓代表綠地和創(chuàng)大廈，目前租金0.45美圓/日，市場(chǎng)需求良好。思索到以下要素：本工程定位為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性辦公樓，其產(chǎn)品、規(guī)劃均在區(qū)域內(nèi)有較大優(yōu)勢(shì)，可在目前區(qū)域平均租金程度上有所提升。中環(huán)線、滬

33、寧高速的雙重交通優(yōu)勢(shì)，加上未來(lái)軌道交通13、14號(hào)線的利好。以未來(lái)上海辦公樓租金平均年增長(zhǎng)幅度為10%計(jì)算2年后本工程甲級(jí)辦公樓開(kāi)盤租金為3.5-3.8元/日由于甲級(jí)辦公樓如以租賃為主，那么將會(huì)長(zhǎng)期占用大量資金，因此以租金反推及參考區(qū)域在售辦公樓。 級(jí)別工程稱號(hào)地理位置成交均價(jià)元/m2甲級(jí)綠地和創(chuàng)大廈曹楊路450號(hào)17000-20000元茂金豪大廈西康路1018號(hào)16000乙級(jí)浦發(fā)廣場(chǎng)中山北路1721號(hào)10000上海新體育廣場(chǎng)華池路58號(hào)10000綠洲中環(huán)中心金沙江路真北路13000以未來(lái)上海辦公樓售價(jià)平均年增長(zhǎng)幅度為10%計(jì)算2年后本工程甲級(jí)辦公樓開(kāi)盤售價(jià)為15000-17000元/3.6公

34、寓式辦公售價(jià)建議本工程周邊公寓式辦公產(chǎn)品較少，目前在售個(gè)案主要為綠洲中環(huán)中心，售價(jià)在13000元/，思索到本工程公寓式辦公商住兩用的特性，特將周邊公寓產(chǎn)品列為比較對(duì)象。工程稱號(hào)所屬板塊距本案價(jià)錢現(xiàn)狀祥和名邸長(zhǎng)征近10000在售海上名庭真如近9700在售綠洲中環(huán)中心長(zhǎng)征近11000售完金沙雅苑長(zhǎng)征遠(yuǎn)9000在售象源麗都長(zhǎng)征遠(yuǎn)9500在售星河世紀(jì)城真如遠(yuǎn)8500在售從上表可以看出，目前本工程周邊公寓價(jià)錢集中在9000-10000元/。參考間隔 最近的2個(gè)工程祥和名邸和海上名庭以及綠洲中環(huán)中心產(chǎn)權(quán)式辦公13000元/的售價(jià)，利用本工程酒店式公寓單套面積偏小有利于控制總價(jià)和商住兩用的優(yōu)勢(shì)得出以未來(lái)上海

35、住宅售價(jià)平均年增長(zhǎng)幅度為5-10%2年后本工程公寓式辦公開(kāi)盤售價(jià)為15000元/注1：真北地域辦公市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，辦公氣氛尚不濃郁，而周邊競(jìng)品較本工程先期上市，因此為吸引市區(qū)CBD溢出客戶，與周邊競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)，易采器具有較強(qiáng)吸引力的營(yíng)銷方式進(jìn)展銷售。注2：為方便計(jì)算，后期財(cái)務(wù)測(cè)算中酒店以18000元/為預(yù)估售價(jià)。4.區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析4.1宏觀背景普陀區(qū)商業(yè)規(guī)劃較為分散，整體檔次有待提高。由于區(qū)內(nèi)存在大量的快速干道，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃隨意性、無(wú)序性較為突出，營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較為分散，商業(yè)規(guī)模較小，運(yùn)營(yíng)層次較低，致使該區(qū)域整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)才干弱，與城市商業(yè)開(kāi)展不協(xié)調(diào)。為此普陀區(qū)在規(guī)劃中提出結(jié)合現(xiàn)代效力業(yè)集聚區(qū)建立

36、，實(shí)施錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)和商務(wù)商業(yè)、文化休閑、旅游賓館、快速交通聯(lián)動(dòng)開(kāi)展的戰(zhàn)略，高起點(diǎn)規(guī)劃建立區(qū)域性的商業(yè)中心。推進(jìn)專業(yè)特征街區(qū)建立，集聚知名專業(yè)店、專賣店。構(gòu)成以群眾型商業(yè)為主體、以區(qū)域性商業(yè)中心為標(biāo)志、以特征商業(yè)為補(bǔ)充的商業(yè)體系，堅(jiān)持區(qū)域商業(yè)的繼續(xù)安康開(kāi)展。4.2區(qū)域商業(yè)分布情況迪卡儂百聯(lián)購(gòu)物中心百安居蘇寧電器澳特萊農(nóng)工商超市國(guó)美電器麥德龍樂(lè)購(gòu)紅星美凱龍富龍建材市場(chǎng)家電賣場(chǎng)大型超市購(gòu)物中心建材市場(chǎng)本工程梅川路步行街工程所處真北地域是目前普陀區(qū)現(xiàn)有兩大成熟商圈之一另為長(zhǎng)壽路商圈，商業(yè)開(kāi)展較為成熟，沿真北路擁有眾多大型商場(chǎng)，其主要分為大型購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、建材超市、家電賣場(chǎng)。各類行業(yè)總體量表行業(yè)體量典型

37、商戶建材賣場(chǎng)12紅星美凱龍、百安居家居超市8月星家居餐飲休閑7.5梅川路步行街大型超市6.3農(nóng)工商、麥德隆百貨商場(chǎng)5.5東方商廈品牌直銷店1.3奧特萊家電賣場(chǎng)0.5蘇寧、國(guó)美體育用品超市0.31迪卡儂特征1：超市大賣場(chǎng)扎堆景象真北地域5公里范圍內(nèi)，就集中了樂(lè)購(gòu)、麥德龍、農(nóng)工商、世紀(jì)聯(lián)華百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)4家大型超市、賣場(chǎng)，分布非常密集，普通而言由于居民對(duì)于賣場(chǎng)價(jià)錢敏感度較高，超市大賣場(chǎng)的扎堆易產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)景象。雖然由于真北地域目前住宅開(kāi)展較快，人口導(dǎo)入較多，賣場(chǎng)生存情況尚且不錯(cuò)，但思索到區(qū)域中賣場(chǎng)需求曾經(jīng)本飽和，且普陀區(qū)政府不鼓勵(lì)開(kāi)展大賣場(chǎng)，加之本工程定位于區(qū)級(jí)商務(wù)休閑中心，以涉外經(jīng)貿(mào)、休閑購(gòu)物、

38、都市文娛為主，賣場(chǎng)對(duì)提升工程籠統(tǒng)不利，因此不建議引進(jìn)大賣場(chǎng)。特征2：構(gòu)成以家電、家居、建材為主的專業(yè)市場(chǎng)群與超市大賣場(chǎng)類似，真北地域聚集了國(guó)美、蘇寧、百安居、紅星美凱龍、富龍建材市場(chǎng)、月星家具百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)近18萬(wàn)的家電、家居、建材專業(yè)市場(chǎng)，而與超市大賣場(chǎng)不同的是，此類專業(yè)市場(chǎng)較易產(chǎn)生聚集效應(yīng)，且與政府規(guī)劃所契合，市場(chǎng)前景看好。不過(guò)由于大型建材市場(chǎng)多以獨(dú)立倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)為主，如百安居、紅星美凱龍，在本工程中較難采用。家電市場(chǎng)其定位較為中低端，出入人流較為復(fù)雜，與本工程商務(wù)區(qū)定位不符，也不建議在本工程中引進(jìn)。家居市場(chǎng)定位相對(duì)較高，如引進(jìn)那么如何導(dǎo)入客源是其最大的問(wèn)題。特征3：區(qū)域內(nèi)高端百貨商場(chǎng)較少作

39、為普陀中西部住宅聚集區(qū)，本工程周邊有真光新村、真如西村、長(zhǎng)征新村、梅川新村等大局居民區(qū)，區(qū)域人口及消費(fèi)才干都較強(qiáng)，但從商業(yè)規(guī)劃來(lái)看，該地域目前僅有百聯(lián)中環(huán)中心擁有包括東方商廈在內(nèi)的近5.5萬(wàn)百貨商場(chǎng)，并不能滿足區(qū)域內(nèi)宏大的購(gòu)物需求。因此在“真北組團(tuán)商貿(mào)群的規(guī)劃中，提出了提升中高端百貨的比例的意向，加上百貨商場(chǎng)的聚集效應(yīng)，建議在本工程中引進(jìn)中高端百貨商場(chǎng)，完善休閑購(gòu)物功能。特征4：區(qū)域內(nèi)中高端餐飲文娛較為稀缺目前真北地域商業(yè)形狀多以百貨、超市、餐飲為主，其西餐飲文娛集中在梅川路步行街和百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)，從調(diào)研情況來(lái)看，梅川路步行街、百聯(lián)餐飲街定位屬于中低端，如肯德基、必勝客、避風(fēng)塘、味千拉面、新亞

40、大包、滄浪亭、豐裕生煎等，高端餐飲設(shè)備較為缺乏，而隨著真如城市副中心、真北組團(tuán)商貿(mào)群的成熟，高端餐飲市場(chǎng)較具潛力。休閑文娛設(shè)備目前在真北地域同樣稀缺，主要集中在百聯(lián)中環(huán)中心內(nèi)，如世紀(jì)環(huán)球影城、天行健健身房、加勒比海文娛城等，建議在本工程中引進(jìn)SPA、美容、健身、酒吧、KTV等多種休閑文娛設(shè)備。4.4區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者定位建議真北地域作為普陀大型居住聚齊區(qū)之一，擁有梅川路餐飲步行街、銅川路水產(chǎn)一條街等著名餐飲街，區(qū)域居民餐飲消費(fèi)才干較強(qiáng)。真北地域北靠桃浦工業(yè)園區(qū)、西接曹安專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主較多，其休閑文娛需求較多，而整個(gè)普陀中西部休閑文娛設(shè)備稀缺。因此本工程商業(yè)主要消費(fèi)目的以周邊餐飲

41、消費(fèi)和輻射范圍內(nèi)的休閑文娛需求為主。4.3工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議本工程擁有超越6萬(wàn)的商業(yè)面積，且以餐飲、文娛功能為主，為區(qū)別于百聯(lián)中環(huán)中心的廣場(chǎng)式休閑購(gòu)物，建議采用“STREET MALL方式打造。Street Mall即中央休憩式商業(yè)街區(qū)，是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，由許多商店和餐館組成的零售綜合體。本案的商業(yè)部分力求塑呵斥集休閑購(gòu)物、都市文娛等功能于一身的個(gè)性化休閑文娛中心，Street Mall更能表達(dá)新穎時(shí)髦的生活方式，達(dá)成中外文化和生活方式的水乳交融。商業(yè)建筑形狀建議建成23層的商業(yè)群落，整個(gè)商業(yè)部分或銜接、或分割，構(gòu)成動(dòng)線明確、處處有景的旅游消費(fèi)休閑場(chǎng)所。23層的建筑高度有利

42、于保證人流的密度，也利于商鋪的出賣與運(yùn)營(yíng)。商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議Street Mall運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、文娛、購(gòu)物為主，混合藝術(shù)、文化、旅游、康體等輔助業(yè)態(tài)。主要業(yè)態(tài)的面積配比建議如下：餐飲：文娛：購(gòu)物：其他4：3：2：1業(yè)態(tài)規(guī)模闡明餐飲西餐中小型周邊缺乏此類高檔定位的餐飲場(chǎng)所，有知名品牌的支撐，可以提高整個(gè)商業(yè)的檔次和知名度西餐中小型酒吧中小型文娛DISCO中型集中性高品味文娛場(chǎng)所在區(qū)域內(nèi)尚未構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)KTV中型其他小型購(gòu)物特征店中小型特征商店可以填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，吸引中該段客戶其他美容、健身會(huì)所中小型為周邊酒店、辦公及公寓住客提供高尚配套商業(yè)建筑面積根據(jù)閱歷，Street Mall商業(yè)建筑面積建

43、議為2.5萬(wàn)商業(yè)剩余面積約4萬(wàn)，體量較大，從規(guī)模上來(lái)思索，僅適宜引進(jìn)精品百貨或?qū)I(yè)電腦商城，不過(guò)由于本工程出入通路上的優(yōu)勢(shì)，其招商壓力將會(huì)較大，建議帶區(qū)域市場(chǎng)成熟后再行啟動(dòng)入市。5.工程初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.1工程評(píng)價(jià)闡明本工程是一個(gè)大型的商業(yè)、辦公綜合性工程，目前尚處于前期論證階段，后期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)還存在許多不確定性，如對(duì)工程商業(yè)部分業(yè)態(tài)業(yè)種的細(xì)分定位還沒(méi)有明確。因此，為了使工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)更具科學(xué)性，本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)暫不思索商業(yè)部分，只針對(duì)工程的辦公及酒店物業(yè)部分。本工程財(cái)務(wù)分析構(gòu)造嚴(yán)厲按照建立部頒發(fā)的。工程自有資金按總投資的35%以上估算，其他籌措資金于銀行借款。工程貸款的年利率根據(jù)中國(guó)人民銀行最新公

44、布的住宅商業(yè)貸款利率6.12%，并思索到本工程本身的一些要素取7%為本工程的年貸款利率。本次估價(jià)選用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來(lái)確定貼現(xiàn)率，思索到開(kāi)發(fā)本工程企業(yè)面對(duì)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基準(zhǔn)收益率確定為10%。5.2工程開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方案本工程擬定整體開(kāi)發(fā)周期為5年，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括10萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓，4萬(wàn)平方米的公寓式辦公，4.13萬(wàn)平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店。工程開(kāi)發(fā)周期與財(cái)務(wù)報(bào)表按半年度編制，即每年分成2期計(jì)算。第1期為前期階段。第2期開(kāi)工，第4期部分構(gòu)造封頂，第7期開(kāi)工。第4期開(kāi)盤銷售，其中甲級(jí)辦公樓銷售期為3.5年，公寓式辦公銷售期為1.5年，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售期為2.5年。5.3工程總投資估算5.

45、3.1估算參數(shù)土地費(fèi)用：本工程除商業(yè)部分的土地本錢按30000萬(wàn)元估算建安工程費(fèi)：估算本工程的甲級(jí)寫字樓建安工程造價(jià)為5500元/，公寓式辦公建安工程造價(jià)為4200元/，產(chǎn)權(quán)式酒店建安工程造價(jià)為5000元/。前期費(fèi)用：估算該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的4%計(jì)提。根底設(shè)備費(fèi)：估算該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的6%計(jì)提。管理費(fèi)用：該費(fèi)用按工程銷售收入的2%計(jì)提。銷售費(fèi)用：該費(fèi)用按工程銷售收入的3%計(jì)提。財(cái)務(wù)費(fèi)用：按7%的貸款利率計(jì)算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：該費(fèi)用按建安工程費(fèi)的5%計(jì)提。5.3.2總投資估算工程總投資為153567.50萬(wàn)元。各項(xiàng)開(kāi)發(fā)本錢構(gòu)成詳見(jiàn)下表：序號(hào)工程單位數(shù)量1建筑安裝工程費(fèi)用92433.001.1甲級(jí)辦公樓萬(wàn)元55000.001.2公寓式辦公萬(wàn)元16800.001.3產(chǎn)權(quán)式酒店萬(wàn)元20633.002土地費(fèi)用萬(wàn)元30000.003前期費(fèi)用萬(wàn)元3697.324根底設(shè)備萬(wàn)元5545.985公共配套設(shè)備萬(wàn)元6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)萬(wàn)元7其他工程費(fèi)用萬(wàn)元8間接開(kāi)發(fā)費(fèi)萬(wàn)元9管理費(fèi)用萬(wàn)元6487.8210銷售費(fèi)用萬(wàn)元9731.7311不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元4621.65