萬(wàn)泰大廈項(xiàng)目

1、.精品資料網(wǎng)cnshu25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座PAGE ：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專(zhuān)業(yè)提供企管培訓(xùn)資料萬(wàn)泰大廈市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)報(bào)一、工程周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析本工程位于烏魯木齊北路470號(hào)延安中路與華山路之間，屬靜安區(qū)與徐匯區(qū)交界處。周邊靜安寺、淮海中路、延安路都為寫(xiě)字樓較為集中的地域，工程周邊區(qū)域辦公氣氛較為成熟。下面按照運(yùn)營(yíng)方式來(lái)分別對(duì)工程周邊的租賃市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)展分析。寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)分析靜安寺地域：工程稱(chēng)號(hào)位 置寫(xiě)字樓總建筑面積(平方米)單元面積范圍(平方米)租金(元/天)物業(yè)管理費(fèi)(元/月)出租率中華企業(yè)大廈華山路2號(hào)21,500127-1,024USD0.5-0.6U

2、SD399%環(huán)球世界大廈愚園路172號(hào)40,00068-168USD0.45USD398%靜安中華大廈北京西路1701號(hào)37,48482-350USD0.55-0.65RMB24/延安路沿線(xiàn)：工程稱(chēng)號(hào)位 置寫(xiě)字樓總建筑面積(平方米)單元面積范圍(平方米)租金(元/天)物業(yè)管理費(fèi)(元/月)出租率科恩國(guó)際中心陜西北路66號(hào)/近延安路35,814107-277USD0.6RMB22100%東方海外大廈延安中路841號(hào)24,486111-1,166USD0.55-0.6RMB2498%阿波羅商務(wù)中心延安中路1440號(hào)6,00034-70USD0.75-0.85含于租金內(nèi)97%華僑大廈延安西路129號(hào)1

3、5,885N/AUSD0.6RMB28100%烏魯木齊北路沿線(xiàn)：工程稱(chēng)號(hào)位 置寫(xiě)字樓總建筑面積(平方米)單元面積范圍(平方米)租金(元/天)物業(yè)管理費(fèi)(元/月)出租率朝代商務(wù)中心烏魯木齊北路457號(hào)11,43436-140USD0.5USD3.8100%中雅大廈烏魯木齊北路458號(hào)3,500500RMB4.8-5.5RMB3072%淮海中路西段沿線(xiàn)： 工程稱(chēng)號(hào)位 置寫(xiě)字樓總建筑面積(平方米)單元面積范圍(平方米)租金(元/天)物業(yè)管理費(fèi)(元/月)出租率世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)85,800119-2,200USD0.7-1.5USD3.8100%云海大廈淮海中路1333號(hào)/寶慶路19,5898

4、0-1031USD0.5RMB2195%百富勤廣場(chǎng)淮海中路1325號(hào)/寶慶路1號(hào)15,05076-994USD0.65-0.8USD3.5100%嘉華中心淮海中路1068號(hào)63,000121-1,800USD0.8-1.4USD3.895%本工程周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要分布于靜安寺地域、淮海中路沿線(xiàn)、延安路高架沿線(xiàn)和烏魯木齊路沿線(xiàn)四個(gè)寫(xiě)字樓集中地。工程附近寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：工程周邊辦公樓檔次參差不齊，租金也有較大差距。其中以淮海中路沿線(xiàn)的寫(xiě)字樓平均質(zhì)量最高，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、嘉華中心及在建的淮海國(guó)際廣場(chǎng)均為甲級(jí)寫(xiě)字樓。靜安寺地域多為準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓，其他兩個(gè)區(qū)域樓宇等級(jí)較低。工程所在的烏魯木齊北路

5、地域兩個(gè)工程朝代商務(wù)中心、中雅大廈體量較小，檔次較差，租金在地域也屬低程度。純租賃寫(xiě)字樓為市場(chǎng)供應(yīng)主力，平均出租率達(dá)92%以上。個(gè)別交房時(shí)間不滿(mǎn)6個(gè)月的寫(xiě)字樓工程不計(jì)入內(nèi)區(qū)域平均主力租金范圍為USD0.5-1.2/m2/天，甲級(jí)寫(xiě)字樓主力租金范圍為USD0.7-1.2/m2/天。準(zhǔn)甲級(jí)及非甲級(jí)寫(xiě)字樓在工程數(shù)量上占絕對(duì)多數(shù)，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓主力客戶(hù)仍為外資中小型企業(yè)，集中的行業(yè)有貿(mào)易、咨詢(xún)、廣告等。地域整體出租情況良好，出租率根本都在95-100%。 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)分析在售工程情況表：工程稱(chēng)號(hào)位 置寫(xiě)字樓總建筑面積(m2)主力單元建筑面積(m2目前售價(jià)元/m2已售均價(jià)元/m2租金(元/m2/天)出賣(mài)

6、率剩余在售面積工程銷(xiāo)售情況靜安中華大廈北京中路1701號(hào)37,48482-35028,000均價(jià)20,105USD0.55-0.6584%如今售22-23；27-29層做銷(xiāo)控部分，以及其它層面剩余部分，面積范圍87.05-249.32，主力面積集中在140左右。目前共剩余42套，面積5733.46。30層新建高檔純辦公樓，知名度較高。開(kāi)盤(pán)均價(jià)RMB20,000元/，銷(xiāo)售良好。目前已進(jìn)入尾盤(pán), 科恩國(guó)際中心陜西北路66號(hào)35,814107-27727,000均價(jià)/USD0.6/出賣(mài)11-15；20-22層；整層1487.68m2分割面積在149.2-717.7 26套總銷(xiāo)面積近12,000工程重

7、新包裝后出賣(mài)部分層面靜安陽(yáng)光商務(wù)廣場(chǎng)安源路531號(hào)2,40031-8216,000均價(jià)/90%現(xiàn)剩余面積集中在3層。只需40、60兩種面積單元。工程2005年4月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)RMB16,500元/。區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售市場(chǎng)目前呈現(xiàn)以下特征：在售工程較少，且多為尾盤(pán)工程。產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓工程多做小面積分割，主力分割面積為80-200m2，2005年4月靜安區(qū)寫(xiě)字樓的平均售價(jià)為20,584元/m2。工程附近在建未租售工程中多為甲級(jí)寫(xiě)字樓，在2021年前能夠進(jìn)入租售市場(chǎng)的寫(xiě)字樓面積近20萬(wàn)平方米。根據(jù)這些工程開(kāi)發(fā)商的一向操盤(pán)手法及目前市場(chǎng)行情，90%的一手供應(yīng)量將進(jìn)入租賃市場(chǎng)，未來(lái)銷(xiāo)售寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的新增供

8、應(yīng)仍非常有限。工程附近在一年內(nèi)將銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓極少，除非部分原純租賃寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)租為售，估計(jì)體量較小，對(duì)市場(chǎng)主體無(wú)法構(gòu)成影響。區(qū)域未來(lái)供應(yīng)分析工程稱(chēng)號(hào)地 址開(kāi)展商工程概略估計(jì)時(shí)間工程進(jìn)度明園大廈愚園路110號(hào)/近膠州路上海明宇房地產(chǎn)開(kāi)展辦公總建面4萬(wàn)平方米估計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年左右(估)估計(jì)開(kāi)工時(shí)間： 2006年(估)主體建立越洋海德廣場(chǎng)南京西路1627號(hào)/常德路55號(hào)臺(tái)灣越洋集團(tuán)43層甲級(jí)寫(xiě)字樓和28層酒店式效力公寓最下面6層作為商場(chǎng)引入“越洋百貨辦公樓8萬(wàn)平方米估計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年估計(jì)開(kāi)工時(shí)間： 2021年打樁會(huì)德豐廣場(chǎng)南京西路/華山路香港九龍倉(cāng)58層純甲級(jí)寫(xiě)字樓配有部分商業(yè) 辦公樓11.

9、4萬(wàn)平方米估計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年估計(jì)開(kāi)工時(shí)間： 2021年根底工程上海鼎固大廈華山路322號(hào)/常德路上海鼎固房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地上40層地下3層，總建筑面積48585平方米B1層-2層商業(yè)，3-5層會(huì)所，6-40層公寓24,864平方米公寓部分能夠做辦公估計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年估計(jì)開(kāi)工時(shí)間： 2021年根底工程淮海國(guó)際廣場(chǎng)淮海中路1045號(hào)/近襄陽(yáng)南路上海平安欣侖物業(yè)開(kāi)展37層純辦公樓，14層酒店式公寓總建面：73,061平方米 辦公樓約42,800多平方米估計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年6月估計(jì)開(kāi)工時(shí)間：2006年第二季度主體建立根據(jù)上表數(shù)據(jù)顯示，今年區(qū)域內(nèi)的主要供應(yīng)集中在淮海國(guó)際廣場(chǎng)一個(gè)工程，該工程于2

10、005年6月正式公開(kāi)租賃。而2006年工程附近也僅明園大廈一個(gè)工程將進(jìn)入租售市場(chǎng)，2007年將是靜安寺地域?qū)懽謽枪?yīng)的頂峰期。此外常熟路、巨鹿路有一個(gè)地塊將會(huì)興建一個(gè)6、7層的小型辦公樓，此工程間隔 本工程最近，相對(duì)影響也較大；由于體量較小、工程的施工時(shí)間會(huì)相對(duì)較短，工程尚未開(kāi)工，何時(shí)入市具有不可預(yù)料性，須親密關(guān)注本工程萬(wàn)泰大廈雖然已停工多年，但主體建立工程曾經(jīng)完成，只需根據(jù)情況進(jìn)展部分裝修和調(diào)整，可選擇適宜時(shí)機(jī)快速進(jìn)入市場(chǎng)。二、工程周邊商業(yè)市場(chǎng)分析本工程處于延安中路與華山路之間，路段為雙向二車(chē)道，另設(shè)有非機(jī)動(dòng)車(chē)道，路幅約20米，路面車(chē)輛較多，行人較少。該路段兩側(cè)商業(yè)物業(yè)數(shù)量不多，且以街鋪方式

11、為主，運(yùn)營(yíng)情況普通。華山路烏魯木齊路路口附近路段為雙向5-7車(chē)道，其中南向2車(chē)道，北向3-5車(chē)道，路幅較寬。住宅底層街鋪為商業(yè)的主要形狀。服飾與餐飲食品占據(jù)了60的比例。華山路北段東側(cè)有一條歐式風(fēng)情街，主要由小洋房底層的休閑酒吧和餐廳構(gòu)成，面積范圍在100-200m2。西段以餐廳、超市、銀行和面包房等生活配套設(shè)備為主，面積范圍在20-100m2。從消費(fèi)客戶(hù)來(lái)看，貴都大酒店的住客及周邊辦公樓的白領(lǐng)是這里酒吧、餐廳的重要消費(fèi)支柱。常熟路延安中路至長(zhǎng)樂(lè)路為雙向4車(chē)道，無(wú)非機(jī)動(dòng)車(chē)道。路幅不寬，適宜街鋪運(yùn)營(yíng)。這里的商業(yè)以沿街老式住宅底鋪及辦公樓裙房為主要方式，樓層以一層為主，少數(shù)為2層以上商鋪，面積較大

12、，以餐飲為主。此地街鋪的餐飲、酒吧比例較高，憑仗靜安廣場(chǎng)、世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、國(guó)際貴都大酒店等辦公、酒店存在，入駐人群帶來(lái)較高的餐飲需求。工程周邊街鋪?zhàn)饨鹎闆r 位置樓層面積價(jià)錢(qián)引薦運(yùn)營(yíng)備注烏魯木齊北路5F1,4503.5元/天不限奢華裝修，轉(zhuǎn)讓費(fèi)220萬(wàn)，可談烏魯木齊北路1F44013元/天適宜銀行烏魯木齊北路1F2804.8元/天可餐飲烏魯木齊北路1F1,5004.5元/天不限毛坯，近路口烏魯木齊中路1F5026.7元/天不限面寬6米常熟路/長(zhǎng)樂(lè)路1F604.2元/天常熟路1-2F9011元/天可餐飲常熟路1-2F1,3003.16元/天可餐飲常熟路B1-3F1,2008元/天適宜酒吧、餐飲附帶露

13、臺(tái)巨鹿路1F1006元/天適宜服飾/食品/汽配鋪面巨鹿路近路口1-4F3056.56元/天巨鹿路近路口1F2706-8元/天餐飲不可長(zhǎng)樂(lè)路1F723.3美圓/天需求品牌店長(zhǎng)樂(lè)路1F1507元/天適宜酒吧華山路1F45016元/天餐飲不可可分割華山路1F60024元/天適宜藥店綜合以上數(shù)據(jù)，排除價(jià)錢(qián)過(guò)低或過(guò)高的個(gè)案情況，工程周邊路段的1樓的街鋪?zhàn)饨鸪潭却笾聻椋簽豸斈君R北路、中路延安西路至淮海路間：租金5-20元/m2/天。華山路烏魯木齊路路口附近：租金15-25元/m2/天。常熟路延安中路至長(zhǎng)樂(lè)路租金：10-25元/m2/天。長(zhǎng)樂(lè)路華山路至常熟路：租金7-15元/m2/天。街鋪?zhàn)饨鹩捎谠獾矫娣e、位置、商家行業(yè)、簽約時(shí)間等多種要素影響，即使在同一路段上，之間的租金差距都很大，同時(shí)思索到本工程商業(yè)為裙房形狀，因此這里提供的街鋪?zhàn)饨饍H作參考。周邊辦公樓裙房租售情況本工程所在區(qū)域不少辦公樓推出時(shí)間較早，近期沒(méi)有其裙房商鋪的租售情況；此外一些樓宇質(zhì)量、位置明顯優(yōu)于本案，可比性差。因此，綜合思索了區(qū)域、位置等條件，選取了以下工程作為參考。稱(chēng)號(hào)地址樓層單套面積價(jià)錢(qián)備注新越時(shí)美大廈裙房江寧路445號(hào)武定路1-4層1,113-5,1141.35萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/時(shí)美大廈4層裙房，整層起售博鴻大廈商鋪江寧路495號(hào)康定路1-4層/1樓