農(nóng)村信用社個人一手住房貸款管理辦法模版

1、PAGE PAGE 10省農(nóng)村信用社個人一手住房貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為支持個人購買住房，規(guī)范個人貸款管理，促進(jìn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國擔(dān)保法和其他有關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章及省農(nóng)村信用社個人類貸款管理辦法相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法所稱一手住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于借款人購買國有土地上，首次交易的住房（即房地產(chǎn)開發(fā)商或其他合格開發(fā)主體開發(fā)建設(shè)后銷售給個人的住房）貸款。第三條 本辦法適用于售房人承擔(dān)階段性擔(dān)保，原則上以借款人所購買住房提供抵押，承擔(dān)全程擔(dān)保的自營性一手住房貸款，不含直貸式住房貸款。售房人是指符合省農(nóng)村信用社商品房貸

2、款樓盤項(xiàng)目準(zhǔn)入管理辦法相關(guān)準(zhǔn)入條件，經(jīng)審批同意合作的房地產(chǎn)開發(fā)商或其他合格開發(fā)主體。第四條 個人一手住房貸款業(yè)務(wù)堅(jiān)持“集中經(jīng)營、精細(xì)管理、控制風(fēng)險、有效發(fā)展”的原則。第二章 基本規(guī)定第五條 個人一手住房貸款的對象為年滿18周歲，具有完全民事行為能力的個人，包括擁有合法居留權(quán)的外國人。第六條 借款人須同時具備下列條件：（一）具有合法有效的身份證件；（二）具有償還貸款本息的能力；（三）信用狀況良好；（四）已簽訂合法有效的房屋買賣合同，且所購房屋用途為住宅；（五）有不低于國家房產(chǎn)調(diào)控政策規(guī)定的最低比例首付款；（六）原則上以所購住房設(shè)定抵押擔(dān)保；（七）貸款人規(guī)定的其他條件。第七條 個人一手住房貸款金額

3、應(yīng)根據(jù)借款人所購住房的建筑面積、單位價格、成新率以及借款人首付比例、還款能力等因素合理確定。一手住房貸款金額最高不超過借款人所購住房成交價格減去規(guī)定的最低比例的首付款。第八條 個人一手住房貸款期限最長不超過30年；借款人年齡與貸款期限之和最長不超過65年，聯(lián)名購買的以年長者計(jì)算；借款人年齡在60歲以上的，應(yīng)增加信用狀況和還款能力符合要求的連帶責(zé)任保證人或增加共同借款人。一手住房貸款期限原則上不得低于1年。第九條 根據(jù)市場化原則自主定價，實(shí)行差別利率，可以采取固定利率和浮動利率兩種方式，不得違背國家相關(guān)調(diào)控政策。第十條 個人一手住房貸款原則上以月為還款周期，還款方式主要為等額本金、等額本息方式。

4、第十一條 個人一手住房貸款在辦妥正式抵押登記之前，售房人在貸款人處應(yīng)設(shè)定階段性擔(dān)保。第十二條 保證人在貸款人處開立保證金專戶，原則上交納不低于貸款金額5%比例的保證金，并在相關(guān)協(xié)議、合同中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔(dān)保的債務(wù)承擔(dān)階段性保證。第十三條 申請抵押（預(yù)告）登記及領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書等工作由中臺信貸評審部門人員辦理。第十四條 以借款人所購住房設(shè)定抵押的一手住房貸款，原則上在辦妥階段性擔(dān)保和抵押預(yù)告登記之后發(fā)放，對當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)未開辦抵押預(yù)告登記的地區(qū)，貸款應(yīng)在辦妥階段性擔(dān)保和房屋買賣合同登記備案之后發(fā)放。借款人所購一手住房已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記的，貸款既可在辦妥住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵

5、押登記之后發(fā)放，也可在辦妥住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移初始登記及階段性擔(dān)保、收執(zhí)房屋登記機(jī)構(gòu)出具的抵押登記受理證明之后發(fā)放。第三章 貸款申請、受理調(diào)查第十五條 借款申請。借款人申請一手住房貸款應(yīng)提供以下資料：（一）借款人及家庭主要成員身份證件；（二）借款人婚姻狀況證明；（三）借款人還款能力證明；（四）購房首付款證明；（五）借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同；（六）有共同借款人的，共同借款人須按要求提供身份證件及其他相關(guān)證明文件；（七）對資質(zhì)符合要求的借款人以所購住房之外的其他房產(chǎn)設(shè)定抵押的，須提供抵押物房地產(chǎn)權(quán)利證書、抵押物所有權(quán)人及共有權(quán)人的身份證件及其同意抵押的書面承諾；（八）貸款人要求提供的其

6、他資料。上述資料能夠留存原件的留存原件；不能留存原件的，審核無誤后留存復(fù)印件，加蓋“與原件核對相符”章后由調(diào)查人員簽字確認(rèn)。第十六條 貸款受理、調(diào)查。（一）調(diào)查人員對收集的信貸資料初步審核，同意受理的，應(yīng)及時進(jìn)行雙人貸前調(diào)查，貸前調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1.貸款資料是否真實(shí)、完整；2.借款人購房行為是否真實(shí)。對于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設(shè)及銷售的樓盤，應(yīng)特別關(guān)注購房行為的真實(shí)性，并在調(diào)查報告中出具明確的調(diào)查意見及風(fēng)險提示；3.借款人及配偶信用狀況是否符合規(guī)定。須通過查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)調(diào)查借款人及配偶信用狀況，打印并保存信用報告；4.借款人及配偶還款能力

7、是否充足。調(diào)查核實(shí)借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比是否在50%（含）以下、月所有債務(wù)支出（含本筆貸款的月還款額）與月收入之比是否在55%（含）以下；5.購房首付款比例是否符合相關(guān)規(guī)定及按揭樓盤準(zhǔn)入限定，是否已真實(shí)、足額交付；6.貸款年限是否符合規(guī)定；7.借款人所購住房與周邊同類、同檔次住房價格相比是否處于合理水平；8.貸款擔(dān)保是否合法、足值、有效。抵押物權(quán)屬狀況是否清晰，抵押物共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件。對資質(zhì)符合規(guī)定的借款人以所購住房之外的其他住房設(shè)定抵押的，須按規(guī)定進(jìn)行價格評估。調(diào)查人員要對評估價格是否合理出具明確的調(diào)查意見并進(jìn)行簽字確認(rèn)。（二）調(diào)查人員要與借款人至少面

8、談一次，重點(diǎn)了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實(shí)性、還款意愿等并做好面談記錄。（三）調(diào)查人員應(yīng)根據(jù)對信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實(shí)地調(diào)查。開展實(shí)地調(diào)查的，應(yīng)重點(diǎn)了解借款人家庭狀況、職業(yè)特征、收入情況、居住環(huán)境等因素并進(jìn)行綜合評估。（四）調(diào)查人員就借款人提供資料的真實(shí)性和完整性、購房行為真實(shí)性、信用狀況、還款能力、購房首付款真實(shí)性、房產(chǎn)交易價格合理性，以及貸款要素（金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）、限制性條件等提出調(diào)查意見，并出具是否同意貸款的調(diào)查結(jié)論。（五）調(diào)查人員和調(diào)查部門負(fù)責(zé)人均不同意貸款的，可終止貸款程序，及時通知借款人不予貸款的原因。（六）調(diào)查人員同意貸款的，

9、報中臺信貸評審部門進(jìn)行審查。第四章 貸款審查、審批、簽約和登記第十七條 貸款審查。（一）主要審查內(nèi)容包括：1.信貸資料是否完整、合法、有效；2.借款人及配偶的信用報告是否完整，信用狀況是否符合規(guī)定；3.借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比、月所有債務(wù)支出與月收入之比是否符合規(guī)定；4.購房首付款支付是否符合規(guī)定；5.貸款用途、金額、期限、利率、還款方式等是否符合規(guī)定； 6.貸款擔(dān)保是否符合規(guī)定；抵押物權(quán)屬是否清晰，抵押物共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所購住房設(shè)定抵押的，抵押物是否經(jīng)過價格評估，估價報告是否完整、合法、合規(guī)，估價結(jié)論是否基本合理；7.調(diào)查結(jié)論是否完整、清晰。

10、（二）審查人員應(yīng)基于信貸資料，通過盡職審查，對借款人購房風(fēng)險進(jìn)行整體評價，并特別關(guān)注借款人購房價格合理性。對于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設(shè)及銷售的樓盤，應(yīng)特別關(guān)注購房行為的真實(shí)性。（三）審查人員認(rèn)為調(diào)查部門移交的信貸資料不全、調(diào)查內(nèi)容不完整、不清晰的，應(yīng)要求調(diào)查人員補(bǔ)充調(diào)查或重新調(diào)查。（四）審查人員就借款人信用狀況、還款能力、購房首付款支付、貸款要素（金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）及限制性條款提出意見，出具是否同意貸款的審查結(jié)論，報獨(dú)立/有權(quán)審批人審批。第十八條 貸款審批。審批人員在授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立作業(yè)，對于未獲批準(zhǔn)的申請及時通知申請人；對于需要補(bǔ)充

11、完善資料的，按要求補(bǔ)充資料后重新履行審查、審批程序；對于審批同意或有條件同意的貸款申請，及時通知相關(guān)人員落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約及抵押擔(dān)保等手續(xù)。第十九條 簽訂合同。（一）貸款經(jīng)審批同意后，貸款人通知借款人提供在貸款人處開立的用于還款的銀行卡（折），并留存復(fù)印件。（二）貸款人與借款人（含財(cái)產(chǎn)共有人）當(dāng)面簽訂個人住房貸款相關(guān)合同、協(xié)議、承諾等。第二十條 擔(dān)保登記。（一）由售房人提供階段性保證擔(dān)保的，階段性擔(dān)保原則上自貸款發(fā)放之日起至辦妥抵押登記手續(xù)之日止，售房人應(yīng)在保證合同相應(yīng)處簽章。（二）貸款人收執(zhí)已經(jīng)備案登記的房屋買賣合同，按規(guī)定取得抵押（預(yù)告）登記證明、抵押（預(yù)告）登記受理證明或他項(xiàng)權(quán)利

12、證書。（三）借款人以非所購住房設(shè)定抵押的，按規(guī)定雙人辦理評估登記手續(xù)。第五章 貸款發(fā)放、檔案管理、回收及清戶撤押第二十一條 貸款發(fā)放。貸款人在確認(rèn)房屋買賣合同已經(jīng)生效并辦理登記備案、擔(dān)保已經(jīng)落實(shí)、限制性條款已經(jīng)全部落實(shí)，放款條件得到滿足的前提下，按照合同相關(guān)規(guī)定，將貸款資金劃入售房人賬戶。第二十二條 檔案管理。按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分級管理、逐級建檔、規(guī)范操作的原則歸集整理個人一手房貸款檔案，平時只使用電子檔案，實(shí)物檔案實(shí)行集中保管。第二十三條 借款人以所購一手住房設(shè)定抵押的，貸款人須密切關(guān)注按揭樓盤建設(shè)進(jìn)度。按揭樓盤竣工驗(yàn)收合格后應(yīng)督促售房人、借款人及時辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記。貸款行應(yīng)在住房轉(zhuǎn)移登記之后三個月內(nèi)申請辦理抵押登記。抵押登記原則上在房產(chǎn)竣工驗(yàn)收之日起兩年內(nèi)辦妥。第二十四條 貸款收回。貸款人可采取短信方式提醒借款人在每期還款日前存入足額資金，系統(tǒng)于約定還款日自動扣劃。借款人可以提前部分/全部償還貸款，具體申請流程按照各縣級行社具體規(guī)定執(zhí)行。第二十五條 清戶撤押借款人償還全部貸款本息后