XXXX年融科智地昆明聯(lián)想科技城項目商業(yè)定位報告課件

1、漢博研究院2012年07月融科智地昆明聯(lián)想科技城項目商業(yè)定位報告（匯報版）第1頁，共131頁。目錄：2 2012 HanBroad Corporation. 總結(jié)性回顧 現(xiàn)實，及之理想 自我尋覓與突破 方向性共識 案例提煉 商業(yè)定位 定位前提思考 商業(yè)總體定位 目標(biāo)消費(fèi)者 商業(yè)主題及調(diào)性 商業(yè)功能定位 規(guī)劃建議及業(yè)態(tài)組合落位 規(guī)劃設(shè)計建議 業(yè)態(tài)功能組合及落位 項目租售價格及策略建議 核心吸引力鍛造第2頁，共131頁。3 2011 HanBroad Corporation.第一章節(jié)總結(jié)性回顧。第3頁，共131頁。4 2012 HanBroad Corporation.現(xiàn)實，及之理想第4頁，共13

2、1頁?，F(xiàn)狀而言，作為發(fā)展新區(qū)，人們對區(qū)域認(rèn)知度不高，且周邊人群層次相對低端，無法形成成熟的都市氛圍與超區(qū)域大體量商業(yè)5 2012 HanBroad Corporation.海屯路筇王路昆武高速科普路項目規(guī)劃路五華一號路4號線項目位置科技園核心區(qū)北市區(qū)世博園經(jīng)開區(qū)呈貢高新區(qū)4號線大塘子區(qū)域距離主城區(qū)7KM，交通便利，區(qū)位價值優(yōu)越；主城區(qū)人口雖對區(qū)域有認(rèn)知，但實現(xiàn)市場性質(zhì)的規(guī)模遷移目前不存在；作為政府重點規(guī)劃的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前尚處于開發(fā)起步階段，區(qū)域人口規(guī)模少，主要以原著城中村居民為主；目前消費(fèi)群體主要集中在高新區(qū)和普吉路沿線區(qū)域，商業(yè)以基礎(chǔ)生活配套和市場型商業(yè)為主，檔次整體較低；而隨著未來25年

3、內(nèi)區(qū)域規(guī)模產(chǎn)業(yè)及住宅物業(yè)的開發(fā)，區(qū)域環(huán)境和人口規(guī)模將進(jìn)一步提升和成熟；7KM第5頁，共131頁。而高起點泛亞科技新區(qū)發(fā)展目標(biāo)及其特定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，標(biāo)定項目區(qū)域未來城市發(fā)展的特殊高度及核心優(yōu)勢6 2012 HanBroad Corporation.泛亞科技新區(qū)主城區(qū)項 目泛亞科技新區(qū)位于昆明主城的西北部門戶地帶，距離核心城區(qū)7KM，是主城區(qū)最后一塊可規(guī)模開發(fā)的區(qū)域，區(qū)位價值凸顯；作為昆明面向泛亞地區(qū)重點打造的科技創(chuàng)新基地、西北部城市副中心和創(chuàng)新型城市示范區(qū)，科技新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將對加快昆明區(qū)域國際城市的發(fā)展起到推動作用；區(qū)域規(guī)劃面積11.79平方公里，規(guī)劃人口22萬人。第6頁，共131頁。為此，依托區(qū)

4、域產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃優(yōu)勢，打造超區(qū)域型、城市乃至依托昆明作為區(qū)域型國際化城市的超城市級別商業(yè)形成項目未來理想的特定支撐7 2012 HanBroad Corporation.1城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)分析23人口、消費(fèi)力研究城市房地產(chǎn)市場及城市規(guī)劃研究1城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)分析2人口、消費(fèi)力研究3城市房地產(chǎn)市場及城市規(guī)劃研究昆明將作為面向東南亞、南亞的橋頭堡地位，泛亞中心城市，區(qū)域性的國際金融、貿(mào)易中心，未來國際化的大都市的發(fā)展方向，特定的城市背景是推動城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主動力；城市經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主，商貿(mào)業(yè)發(fā)展迅速；總?cè)丝?48.6萬人，其中市區(qū)人口約360萬人；城市化水平較高，城

5、市步入快速發(fā)展階段；昆明人消費(fèi)能力較強(qiáng)，“敢于消費(fèi)，樂于消費(fèi)”將帶動商業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，加之大量城中村的改造，將有效的改善民居的同時，推動昆明向國際化大都市方向發(fā)展；城市規(guī)劃布局空間趨于合理，多中心格局已出現(xiàn)，區(qū)域化消費(fèi)將成為主流，同時借助各區(qū)域的快速發(fā)展，為新型商業(yè)的進(jìn)駐提供良好的發(fā)展空間。項目發(fā)展機(jī)遇：昆明城市能極高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加快帶動商業(yè)發(fā)展；區(qū)域規(guī)劃利好，項目發(fā)展?jié)摿Υ?，尤其是特色、品質(zhì)、主題、新型商業(yè)的發(fā)展。項目面臨挑戰(zhàn)：區(qū)域目前僅為規(guī)劃階段，尚未成熟，人們認(rèn)知度較低，且區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項目競爭激烈。結(jié)論：隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，昆明作為泛亞的區(qū)域

6、中心城市，城市性質(zhì)、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項目定位奠定了政策、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；住宅市場調(diào)控、區(qū)域規(guī)劃利好，為商業(yè)地產(chǎn)提供市場空間。第7頁，共131頁。8 2012 HanBroad Corporation.自我尋覓與突破第8頁，共131頁。自我的定位決定項目出路。而自我的尋覓來自于：區(qū)域優(yōu)勢的項目突破、項目自身的定位突破、聯(lián)想企業(yè)的資源突破的三方合力9 2012 HanBroad Corporation.項目的自我尋覓區(qū)域優(yōu)勢的項目突破項目自身的定位突破聯(lián)想企業(yè)的資源突破第9頁，共131頁。區(qū)域優(yōu)勢的項目突破：必須依托和服務(wù)于區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，使商業(yè)與之共生互溶，從而打造優(yōu)勢合力，擺脫目前所有商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)

7、窠臼10 2012 HanBroad Corporation.總部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融業(yè)外商投資企業(yè)新興房地產(chǎn)軟件開發(fā)、服務(wù)外包電子信息產(chǎn)業(yè)新能源研發(fā)創(chuàng)意游戲動漫文化產(chǎn)業(yè)旅游休閑產(chǎn)業(yè)方向昆明面向泛亞地區(qū)科技創(chuàng)新基地昆明主城西北部城市副中心昆明創(chuàng)新型城市示范區(qū)序號名稱備注1中船重工研發(fā)基地已開發(fā)建設(shè)2科倫科城商務(wù)中心-3普洱茶科技文化中心-4云師大五華實驗中心已建設(shè)5五華區(qū)司法行政中心-6區(qū)域回遷房安置區(qū)已開發(fā)建設(shè)7西北部地鐵樞紐站-項目6123457孵化、生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)區(qū)生活功能區(qū)生活功能區(qū)第10頁，共131頁。項目自身的定位突破：強(qiáng)化項目商業(yè)業(yè)態(tài)功能特征的高主題性及規(guī)模優(yōu)勢，以特定主題功能、特定

8、業(yè)態(tài)特征來贏得市場，從而形成超強(qiáng)商業(yè)穿透力11 2012 HanBroad Corporation.總用地面積739588凈用地面積494040建筑密度24.17%綠地率35%容積率3.4總建筑面積2377620其中地上建筑面積1680300其中住宅838000科技金融中心80000總部基地132000酒店+酒店公寓80000青年財富中心284400文化、物聯(lián)購物中心74400區(qū)域研發(fā)中心24000商業(yè)步行街750003C數(shù)碼廣場30000配套商業(yè)57570配套公建21000地下建筑面積697320其中地下商業(yè)50000地下車庫及設(shè)備房617320非機(jī)動車車庫30000項目地塊用地面積約100

9、6畝，凈用地面積約741畝，總建筑面積達(dá)168萬平米，其中規(guī)劃商業(yè)20余萬平米，商業(yè)規(guī)模大，且區(qū)隔為6大區(qū)塊，集中性及街區(qū)型商業(yè)形態(tài)并存，就商業(yè)發(fā)展看，在契合整體定位的條件下，依據(jù)道路條件和區(qū)塊價值做功能不同的分屬規(guī)劃是為項目的必然；商業(yè)布局借勢道路呈T型布局，昭示性強(qiáng)，但沿科普路布局縱深過長，勢必將分散及制約客流的導(dǎo)入，如此，就1號、2號地塊商業(yè)功能看，主題突出的目的性商業(yè)更為適合。123456789876M796M海屯路科普路標(biāo)號為住宅區(qū)，紅色為商務(wù)商業(yè)區(qū)第11頁，共131頁。12 2012 HanBroad Corporation.方向性共識第12頁，共131頁?？梢?，具有方向性共識的戰(zhàn)

10、略核心則是打造一個與眾不同、全新意義的城市級城市綜合體13 2012 HanBroad Corporation. 扛鼎新區(qū)形象標(biāo)志大旗，具有復(fù)合型商業(yè)功能業(yè)態(tài)，以及與眾不同的城市生態(tài)模式和主題模式成就項目的城市級中心關(guān)鍵詞：城市級復(fù)合型商業(yè)功能與眾不同的生態(tài)及主題模式第13頁，共131頁。而對于各功能體量，則涉及項目開發(fā)定位的策略及原則：對接未來，兼顧現(xiàn)實不可否認(rèn)，項目本身市場需求主要來自于未來規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)、人口的導(dǎo)入，為此，其定位是為未來而定，現(xiàn)狀市場需求只來自于居住以及少量配套型、過往型即時消費(fèi)，而商務(wù)和商業(yè)需求則主要來自未來。為此，項目功能體量構(gòu)成的原則，首先服從于區(qū)域規(guī)劃，其二服從于政府

11、控規(guī)條件，其三服從于項目開發(fā)目標(biāo)，其四，則是在兼顧現(xiàn)實的前提下，預(yù)留空間以對接未來需求。策略目標(biāo)及原則界定：以新城市中心級項目打造為戰(zhàn)略方向；在此指導(dǎo)下，依據(jù)地塊使用性質(zhì)及政府對金融城的規(guī)劃需求：五星級酒店物業(yè)：按照五星、超五星酒店一般標(biāo)準(zhǔn)，其體量控制在4.5-5萬平方米即可；寫字樓物業(yè)：配合高星級酒店及規(guī)劃需求，適度配置頂級辦公樓的前提下，相對放大甲級寫字樓；公寓及居住：作為最重要的回現(xiàn)產(chǎn)品，盡地塊控規(guī)，最大化該類物業(yè)；商業(yè)：作為區(qū)域乃至城市商業(yè)的重要一極打造，且未來擁有大量商務(wù)辦公、商旅及中高端居住人群的支撐，放大其體量以對接未來，并在不影響整體商業(yè)鏈條打造的前提下，最大化回現(xiàn)類產(chǎn)品（街區(qū)

12、類）。對接未來，依據(jù)地塊形成街區(qū)MALL的概念，并預(yù)留商業(yè)未來使用空間；兼顧現(xiàn)實，兼顧地塊特征，街區(qū)以兩層為主如此，我們進(jìn)行功能布局及建筑設(shè)計建議。14 2012 HanBroad Corporation.第14頁，共131頁。15 2012 HanBroad Corporation.案例借鑒南亞風(fēng)情第一城及其他第15頁，共131頁。16 2012 HanBroad Corporation.第二章節(jié)商業(yè)定位。第16頁，共131頁。項目定位目標(biāo)說明：項目優(yōu)勢塑造與強(qiáng)化17 2012 HanBroad Corporation.塑造項目亮點形成聚客力培養(yǎng)有效固定客群形成差異化優(yōu)勢對消費(fèi)群體和商戶吸引

13、力不斷增強(qiáng)推動租金穩(wěn)步增長加速項目成熟與調(diào)整升級的速度通過產(chǎn)品和業(yè)態(tài)規(guī)劃、塑造亮點，加強(qiáng)對目標(biāo)消費(fèi)者吸引：特定消費(fèi)的聚集性；豐富的時尚餐飲；業(yè)態(tài)的縱線深入；較強(qiáng)的主題性營造。通過優(yōu)勢卻有別于核心商圈的品牌組合和嶄新的旗艦店組合，對消費(fèi)者形成吸引力，并獲得消費(fèi)者認(rèn)同，增強(qiáng)項目聚客力。通過主題和業(yè)態(tài)吸引，并結(jié)合餐飲娛樂設(shè)施，有效培養(yǎng)固定消費(fèi)群體，形成到項目消費(fèi)的習(xí)慣通過對特定客戶群的吸引和匯聚并獲得認(rèn)同和接納，從而打造區(qū)別于其他商業(yè)項目人員混雜的情況，形成自身的差異化競爭優(yōu)勢強(qiáng)化調(diào)整第17頁，共131頁。商業(yè)定位旨在通過對區(qū)域消費(fèi)群體構(gòu)成和消費(fèi)力的研究，明確項目定位群體進(jìn)而確定商業(yè)主題、業(yè)態(tài)構(gòu)成及

14、最終落位品牌，完成項目市場總體定位18 2012 HanBroad Corporation.項目定位需解決的一系列問題和方式準(zhǔn)確的客戶定位對于項目的成功運(yùn)營至關(guān)重要，選取具備消費(fèi)能力且能夠持續(xù)發(fā)展的客戶群，伴隨項目共同成長，并支撐項目的運(yùn)營發(fā)展。目標(biāo)客群篩選商業(yè)主題定位項目業(yè)態(tài)定位品牌落位組合以目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特性制定項目的商業(yè)主題定位，并以主題性為指導(dǎo)原則落實后續(xù)的定位過程和細(xì)節(jié)。以項目主題性為核心，所有業(yè)態(tài)都要圍繞主題性和目標(biāo)客群的需求出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，以業(yè)態(tài)合理排布和組合體現(xiàn)項目的功能性特征。在前續(xù)工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)定位主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并結(jié)合區(qū)域消費(fèi)市場和區(qū)域商業(yè)現(xiàn)實和未來競爭的需

15、求，選擇合適的品牌資源，在保證項目成功運(yùn)營的基礎(chǔ)上凸顯主題特色。解決問題： 我們需要什么客戶？客戶來源？項目定位的基礎(chǔ)和出發(fā)點？解決問題： 客戶需要什么？項目理念的提升？后續(xù)各部分細(xì)化定位的指導(dǎo)性原則？解決問題： 如何滿足客戶需求？功能性體現(xiàn)是什么？功能性結(jié)合到實際地塊和產(chǎn)品的落實？解決問題： 哪些品牌合適？項目主題業(yè)態(tài)的最終體現(xiàn)？第18頁，共131頁。19 2012 HanBroad Corporation.定位前提思考第19頁，共131頁。對于一個發(fā)展尚不成熟的區(qū)域及大體量的物業(yè)特征，使其商業(yè)生活及價值提升具有諸多不確定因素，商業(yè)在于營造和雕琢，盲目樂觀或過于謹(jǐn)慎都是不可取的20 2012

16、 HanBroad Corporation.項目屬性特征區(qū)域特征項目特征項目運(yùn)作策略1. 具有科技概念的規(guī)劃發(fā)展新城2. 周邊大型項目眾多，競爭激烈3. 地域性消費(fèi)為主，對周邊的吸附力較差1. 街區(qū)+盒式2. 配套為先導(dǎo) 3.主題打造的穿透力與吸引力商業(yè)體系化主題鮮明化資源互溶化產(chǎn)品模糊化第20頁，共131頁。以獨(dú)特的商業(yè)主題和商業(yè)功能體系為統(tǒng)領(lǐng)，以強(qiáng)勢的品質(zhì)型業(yè)態(tài)組合和品牌構(gòu)成，強(qiáng)化外部群體的吸引及導(dǎo)入作用21 2012 HanBroad Corporation.主題突出功能體系完善和業(yè)態(tài)聚焦品質(zhì)強(qiáng)化多元客群第21頁，共131頁。對體現(xiàn)科技主題的商業(yè)例如聯(lián)想強(qiáng)項3C進(jìn)行必要的集中營造，打造不

17、一樣的零售形成獨(dú)有的主題吸引，強(qiáng)化項目區(qū)別于其他，如對接電商（物聯(lián)網(wǎng)與云服務(wù)）22 2012 HanBroad Corporation.聯(lián)想3C數(shù)碼中心獨(dú)有延伸及衍生的主題商業(yè)形態(tài)，確立第一無二的功能主題型業(yè)態(tài)進(jìn)而形成市場影響力與輻射力第22頁，共131頁?，F(xiàn)實的操作角度，以適應(yīng)多種商業(yè)形態(tài)需求的建筑功能構(gòu)成組合項目的主體，項目不應(yīng)是一個單純的街區(qū)，而應(yīng)以一定的組團(tuán)式構(gòu)成23 2012 HanBroad Corporation.二至三層、形狀方正的建筑可適應(yīng)多種業(yè)態(tài)需求：餐飲、酒吧、美體、教育、KTV等多個單體建筑的圍合形成組團(tuán)結(jié)構(gòu)，與業(yè)態(tài)結(jié)合，易于打造局部主題和形成獨(dú)立功能，從而使項目功能更

18、加豐滿第23頁，共131頁。模糊產(chǎn)品界限，結(jié)合項目功能方向，以界限相對模糊的產(chǎn)品，如酒店類、公寓類、會所類以及院落式特色商務(wù)、商業(yè)產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品類型，強(qiáng)化產(chǎn)品的銷售和經(jīng)營的靈活性，多樣化組合24 2012 HanBroad Corporation.院落式公寓酒店辦公獨(dú)棟商業(yè)會所銷售持有第24頁，共131頁。單就城市商業(yè)競爭角度，一個融合區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢并藉此高度融合新興都市消費(fèi)人群而產(chǎn)生消費(fèi)吸引和帶動的主題式生活體驗中心能夠區(qū)別競爭而形成穿透25 2012 HanBroad Corporation.主題式生活體驗中心生活方式中心時尚專賣中心美食中心超級區(qū)域中心區(qū)域中心社區(qū)中心鄰里中心能量中心工廠直

19、銷中心專業(yè)市場消費(fèi)體驗一次性全滿足，業(yè)態(tài)齊全基本需求專業(yè)化，業(yè)態(tài)有限傳統(tǒng)區(qū)域大型商業(yè)發(fā)展模式都市傳統(tǒng)商圈商業(yè)發(fā)展模式新興區(qū)域大型商業(yè)發(fā)展模式未來商業(yè)發(fā)展趨勢：體驗式、主題化、功能多元化第25頁，共131頁。而商業(yè)定位要做的，就是賦予其商業(yè)靈魂（主題與調(diào)性問題）的升華和功能（業(yè)態(tài)及品牌問題）的現(xiàn)實性落地及未來競爭性吸引，以建立商業(yè)核心優(yōu)勢26 2012 HanBroad Corporation.類別經(jīng)典雙城啟鴻假日城市黃土坡改造保利小屯人民路1號商業(yè)面積一期7萬一期6.5萬14萬25.6萬10萬市場定位矩陣商業(yè)公園 主題購物公園大型購物中心生活主題的購物中心都市時尚型購物中心物業(yè)形式街區(qū)+MAL

20、L街區(qū)街區(qū)+MALL街區(qū)+MALL街區(qū)+MALL業(yè)態(tài)組合大型購物中心+星級酒店+影劇院+會所等超市+電器+特色零售、餐飲等購物中心+特色餐飲+休閑娛樂+商務(wù)等百貨+超市+商業(yè)街+影院等精品零售+餐飲+娛樂等配套設(shè)施主力商戶尚未對外公布沃爾瑪超市、國美電器、KFC、家有寶貝、昆百大珠寶等尚未對外公布尚未對外公布尚未對外公布客群特征年輕群體、家庭群體、商務(wù)群體家庭群體為主家庭群體、年輕群體、商務(wù)群體為主家庭群體為主家庭群體、年輕群體、商務(wù)群體為主商業(yè)檔次中高檔中檔中檔中檔中高檔項目優(yōu)勢項目規(guī)模大，業(yè)態(tài)復(fù)合度高，且規(guī)劃有180米高的地標(biāo)性建筑，地鐵三號線途徑本項目定位準(zhǔn)確，大型連鎖型商家的進(jìn)駐奠定其

21、未來良好發(fā)展的基礎(chǔ)項目規(guī)模大，涵蓋物業(yè)齊全，且交通便利，地鐵在項目周邊設(shè)有站點生活主題鮮明毗鄰人民路，項目規(guī)模大，地理位置優(yōu)越，業(yè)態(tài)復(fù)合度高，地鐵三號線途徑項目項目劣勢大規(guī)模項目后期如何良性運(yùn)營項目業(yè)態(tài)相對復(fù)合度不高，僅在滿足區(qū)域生活需求為主大規(guī)模項目后期如何良性運(yùn)營二環(huán)路高架對項目未來經(jīng)營帶來一定的影響規(guī)模小，很難成為商業(yè)中心與本項目競爭關(guān)系依托大型商業(yè)商業(yè)帶動項目其它物業(yè)升值，競爭關(guān)系來看，逼其鋒芒，尋求特色路線發(fā)展特色體驗、且大型主力業(yè)態(tài)及功能復(fù)合度高是項目未來發(fā)展的重點大規(guī)模項目開發(fā)，應(yīng)考慮分不同階段、不同物業(yè)的開發(fā)，實現(xiàn)項目價值最大化其以滿足大眾生活需求的生活型商業(yè)為主，本項目的核心

22、競爭力在于差異化、細(xì)分市場和業(yè)態(tài)，打造具有體驗性的商業(yè)模式形成項目穿透力輻射范圍大，與本項目能夠形成一定的競爭關(guān)系第26頁，共131頁。市場操作角度而言，現(xiàn)實和理想之間，項目商業(yè)如何涉過現(xiàn)實的骨干而實現(xiàn)理想的豐滿，其間存在商業(yè)功能、業(yè)態(tài)、主題、招商的技術(shù)性解決問題27 2012 HanBroad Corporation.本項目生存之道主動中心化時尚主題化功能復(fù)合化以城市級商業(yè)中心的角色定位自己，主動營造良好的商業(yè)體系，樹立市場地位和首位度以購物中心的業(yè)態(tài)模式復(fù)合更多的餐飲、休閑、娛樂及零售，對整個市場形成強(qiáng)有力的吸引以滿足都市時尚及全方位家庭生活和體驗需求為目的，營造項目特色化、主題性的項目商

23、業(yè)能力和業(yè)態(tài)組合構(gòu)成之勢，實現(xiàn)商業(yè)主題的吸引消費(fèi)體驗化以空間娛樂化、購物體驗化、消費(fèi)游憩化來構(gòu)建項目建筑空間特征和體驗性業(yè)態(tài)特征，滿足新都市人群的體驗化消費(fèi)需求第27頁，共131頁。28 2012 HanBroad Corporation.商業(yè)總體定位第28頁，共131頁。29 2012 HanBroad Corporation.商業(yè)定位方向界定：定位城市級區(qū)域型商業(yè)中心，項目將致力于以區(qū)域產(chǎn)業(yè)型中產(chǎn)階層為主，吸引和帶動城市中產(chǎn)、商務(wù)等中高收入群體的時尚生活需求為主，兼顧青年群體的購物、餐飲、休閑娛樂的綜合消費(fèi)的目的場所項目價值定位消費(fèi)者主力店商業(yè)組合消費(fèi)者溝通以輻射昆明及區(qū)域中產(chǎn)家庭和區(qū)域產(chǎn)

24、業(yè)、商務(wù)、時尚青年人群為主以商務(wù)及中產(chǎn)消費(fèi)引導(dǎo)為核心，以功能強(qiáng)化項目商業(yè)穿透力商圈覆蓋30分鐘車程以主力時尚百貨、時尚集合店、大型餐飲店等為主力店補(bǔ)充影院、KTV等娛樂項目食街和特色餐飲、休閑娛樂成為主要配套功能結(jié)構(gòu)的范圍（經(jīng)驗值）： 購物占40% 餐飲占25% 娛樂占18% 配套占 17%強(qiáng)調(diào)商務(wù)化、時尚化化的消費(fèi)氛圍強(qiáng)調(diào)都市生活化的業(yè)態(tài)構(gòu)成特征強(qiáng)調(diào)時尚和休閑的都市消費(fèi)文化核心價值：致力于具有消費(fèi)引導(dǎo)作用，面向都市主流消費(fèi)群體、以城市中產(chǎn)階級家庭、商務(wù)等中高收入群體時尚生活為主，兼顧青年群體的一站式綜合消費(fèi)場所第29頁，共131頁。30 2012 HanBroad Corporation.項

25、目將利用未來周邊居住、辦公及生活氛圍，融合休閑品位、時尚零售、精致生活而完成一個主題特色化、商務(wù)生活共生、休閑時尚互溶的城市級超區(qū)域型商業(yè)中心從區(qū)域發(fā)展特性來看， 作為規(guī)劃建設(shè)中的“泛亞科技新區(qū)” ， 區(qū)域必將聚集高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)的知識型精英人士，人群具備鮮明的中產(chǎn)化特征；從區(qū)域性生活圈層的未來發(fā)展看，新區(qū)將主要由科技研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、電子信息、醫(yī)藥及金融等行業(yè)的高收入群體構(gòu)成，其群體具備鮮明的中產(chǎn)化特征；中產(chǎn)階級及有產(chǎn)階級的入駐，將為項目商業(yè)的發(fā)展提供直接的服務(wù)對象與消費(fèi)動力，其消費(fèi)特征將決定項目的生產(chǎn)與發(fā)展。第30頁，共131頁。31 2012 HanBroad Corporation

26、.項目必然是城市級、超區(qū)域的。比之杭州以萬象城、北京以華茂中心、上海以當(dāng)初的正大廣場正大廣場華茂中心萬象城第31頁，共131頁?？傮w市場定位：城市級、超區(qū)域型的城市副中心32 2012 HanBroad Corporation.前沿時尚國際品質(zhì)主題體驗商業(yè)地位品質(zhì)、時尚、主題體驗中心消費(fèi)倡導(dǎo)群體定位客層特征商圈中產(chǎn)群體+時尚年輕群體+家庭體驗群體中高收入較高文化水平第32頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation33商業(yè)定位目標(biāo)：如何使三者通過不同的商業(yè)主題、功能表現(xiàn)、業(yè)態(tài)構(gòu)成以及品牌組織，打造項目整體形象和價值，凸顯區(qū)域及項目影響使之成功運(yùn)作MALL部分主題商街部分

27、沿街配套商業(yè)部分如何定位才能使其區(qū)別城市核心商業(yè)區(qū)及區(qū)域商業(yè)競爭影響，打造獨(dú)有的主題和模式，并實現(xiàn)城市級別的商業(yè)目的，實現(xiàn)其對于項目的龍頭帶動作用如何定位才能契合項目整體商務(wù)需求及MALL部分定位的業(yè)態(tài)、品牌的需求，并打造自身商業(yè)的體系構(gòu)成，實現(xiàn)銷售價值溢價最大化及經(jīng)營價值的雙重目的如何在街區(qū)部分精致生活配套，并保證其產(chǎn)出良好的銷售現(xiàn)金流，城市界面形象價值與業(yè)態(tài)的吻合第33頁，共131頁。34 2012 HanBroad Corporation.商業(yè)消費(fèi)者第34頁，共131頁。項目價值：扼守昆明西北門戶，商業(yè)外延輻射人口達(dá)1100萬35 2012 HanBroad Corporation.主城

28、區(qū)項目二環(huán)路二環(huán)路 核心輻射區(qū)域（項目周邊3KM范圍內(nèi)）楚雄大理攀枝花麗江保山迪慶輻射人口：中心輻射：78萬外延輻射：721萬潛在輻射：400萬第35頁，共131頁。名稱戶數(shù)入住人間名稱戶數(shù)入住人間春城慧谷10812012年啟鴻假日城市44702012年中晟溪城34222012年鼎易天景11602012年鼎易天城11602012年志遠(yuǎn)城市綜合體20002012年云都國際6302012年經(jīng)典雙城6002013年（一期）云上城10002012年合計72938230未來2-3年內(nèi)人口增量43930 2011 HanBroad Corporation36類型用地規(guī)模（畝）人口容量（人）居住社區(qū)118.

29、11.51萬居住社區(qū)245.73.46萬居住社區(qū)336.42.85萬居住社區(qū)452.64.53萬居住社區(qū)543.73.77萬商住社區(qū)133.71.15萬商住社區(qū)258.31.68萬總計288.518.95萬居住社區(qū)1商住社區(qū)1居住社區(qū)2居住社區(qū)3商住社區(qū)2居住社區(qū)5居住社區(qū)4項目周邊3KM范圍內(nèi)預(yù)計未來導(dǎo)入23.3萬人，其中未來2-3年內(nèi)人口將增加4.4萬人，綜合區(qū)域現(xiàn)人口規(guī)模，預(yù)計項目周邊3KM范圍內(nèi)未來人口將達(dá)到54萬項目周邊3KM范圍內(nèi)未來2-3年內(nèi)新增人口規(guī)模第36頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation37結(jié)合區(qū)域?qū)傩跃C合判斷，區(qū)域未來導(dǎo)入人口將以產(chǎn)業(yè)人群

30、、商務(wù)人群、新城市人群等中高素質(zhì)人群為主，具有明顯的中產(chǎn)階級特征區(qū)域未來人口結(jié)構(gòu)特征人群構(gòu)成消費(fèi)需求對應(yīng)業(yè)態(tài)新城市居民生活消費(fèi)、家庭消費(fèi)、餐飲、娛樂休閑等超市、零售、兒童樂園、健身、休閑餐飲、影院、KTV、美體SPA等原著居民生活基礎(chǔ)消費(fèi)、零售、餐飲、休閑等超市、生活配套、餐飲等商務(wù)群體餐飲、娛樂、休閑等商務(wù)餐飲、休閑餐飲、KTV、健身等產(chǎn)業(yè)人群餐飲、娛樂、休閑體驗等商務(wù)餐飲、KTV、酒吧、科技體驗店等區(qū)域未來人口消費(fèi)特征描述結(jié)合區(qū)域?qū)傩约鞍l(fā)展階段可判斷，未來區(qū)域?qū)肴丝趯⒅饕腥糠秩巳航M成：產(chǎn)業(yè)人群、商務(wù)人群和新城市人群；結(jié)合區(qū)域未來導(dǎo)入人群的特征和消費(fèi)特性，針對性的進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和功能設(shè)計

31、是項目發(fā)展的重要依據(jù)；第37頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation38高收入產(chǎn)業(yè)人群：區(qū)域人口重要組成部分，以科研人群為主，年齡集中在于2535歲，高學(xué)歷，收入高，創(chuàng)新意識強(qiáng)，接受新事物快，消費(fèi)理性，追求生活質(zhì)感，快節(jié)奏第38頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation39商務(wù)人群：區(qū)域發(fā)展及產(chǎn)業(yè)帶動的商務(wù)人群，年齡集中在于2545歲，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，追求生活品位和質(zhì)感，收入中等以上第39頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation40新城市人群：區(qū)域未來人口主體，受區(qū)域發(fā)展帶動導(dǎo)入的居住人群，年齡集中在25-45歲之

32、間，收入穩(wěn)定有保障、追求生活品味和生活層次感、收入屬于中等以上新城市人群是區(qū)域未來的中堅力量和中間階層，更具時尚化、精致化和國際化的居住和消費(fèi)特征；追求內(nèi)心體驗、物質(zhì)和精神享受，會有特定的比如小資情調(diào)，同時也會是一種追求生活品味的人；其在社會中有一定的地位和財富，商務(wù)人群為主第40頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation41基礎(chǔ)消費(fèi)者主力消費(fèi)者城市追隨者核心引導(dǎo)者主動融入者消費(fèi)群體定位即生活居住及工作在本區(qū)域人群，其消費(fèi)需求主要表現(xiàn)為基礎(chǔ)生活配套/日常交際交往（必要的餐飲/休閑娛樂等，同時也有以下人群所需求的部分或全部特征該部分人群屬于都市時尚類人群，包括年輕群體/

33、商務(wù)休閑，對新鮮事物的追隨及滿足的享受需求包括城市中產(chǎn)階級/高知高收入的產(chǎn)業(yè)人群/小資群體，其主要需求在于對品質(zhì)休閑/時尚餐飲及品質(zhì)零售，如咖啡/酒吧及特色零售方面包括商務(wù)/自助及其他旅游者以及城市自身對此需求的主動融入，一定程度上屬于追隨者，但其收入與消費(fèi)檔次并不高客群定位：定位高收入產(chǎn)業(yè)人群為主及核心帶動，以時尚中產(chǎn)階層家庭、商務(wù)人群及交際交往型消費(fèi)為商業(yè)營造的核心與基調(diào)，白領(lǐng)及其他人群為外延的群體定位第41頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation42聚焦區(qū)域高收入產(chǎn)業(yè)人群，決定項目的核心與基調(diào)，決定項目主題氛圍的營造和未來業(yè)態(tài)組合模式及品牌構(gòu)成高收入產(chǎn)業(yè)人群為

34、主商務(wù)時尚型主要來自于區(qū)域居住及商務(wù)辦公客層及其吸引定位客群契合時尚中產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)科技人群消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、生活方式、心理需求及文化特征，打造項目商業(yè)氛圍營造的基調(diào)與核心確定項目商業(yè)主題方向及模式營造共同決定商業(yè)業(yè)態(tài)組合模式及品牌選擇商務(wù)時尚型青年時尚型主要來源于產(chǎn)業(yè)需求所吸引的辦公人群第42頁，共131頁。43 2012 HanBroad Corporation.商業(yè)主題及調(diào)性、總體功能第43頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation44融合科技元素的創(chuàng)意質(zhì)感與商業(yè)在這里交流、融合、碰撞，最終形成獨(dú)具特性的消費(fèi)氛圍和生活場景第44頁，共131頁。 2011 HanBr

35、oad Corporation45這里是充滿感性色彩的消費(fèi)體驗場，其特質(zhì)更能熨帖生活的點滴感受，更能體現(xiàn)都市生活的時尚和彰顯生活的品質(zhì)品位，充滿了科技向往！第45頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation46但更多的還是特質(zhì)商業(yè)的無盡感觸，大牌、潮牌盡納其中，更多的還有主題體驗式的娛樂休閑、特色餐飲美食以及時尚居住感受第46頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation47案名及主題建議聯(lián)想未來體驗城第47頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation48商業(yè)調(diào)性：全方位體現(xiàn)主題時尚，全新演繹“L-clouds city”屬

36、于未來的、夢想般的、不一樣的消費(fèi)體驗第48頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation49總功能上講，我們強(qiáng)調(diào)的是與眾不同的商業(yè)體驗感，品牌可以相同，但是整體商業(yè)營造的氛圍是不一樣的，打造獨(dú)具特色的體驗型主題商區(qū)創(chuàng)意體驗零售體驗餐飲娛樂品質(zhì)生活創(chuàng)意家居創(chuàng)意餐廳特色書店特色零售 生活超市 兒童中心休閑餐飲生活零售：紅酒坊、雪茄屋、 面包房、戶外用品店、服裝買手店、家居店 品牌連鎖百貨 國際時尚品牌集合店 時尚品牌旗艦店 運(yùn)動戶外專賣店3C數(shù)碼中心 特色零售 大型主題餐飲、大型中餐、西餐、日韓料理、中西式快餐茶館、咖啡廳 KTV、洗浴桑拿、夜總會、演藝中心、動漫世界健身會所

37、、美容美體SPA第49頁，共131頁。商業(yè)創(chuàng)新是項目商業(yè)打造的前提條件，無創(chuàng)新則項目商業(yè)存在即無可能第50頁，共131頁。商業(yè)創(chuàng)新案例 Inamo餐廳 用高科技武裝的神奇餐廳Inamo餐廳吸引顧客的，并非只是美食。更新奇的在于那整套互動的點觸服務(wù)系統(tǒng)。包括訂位、點餐、詢問每種特色菜信息、顯示菜單、選擇紅酒，甚至還能通過它為自己在飯后叫來一輛的士；餐廳的每張桌子上方都有投影機(jī)，這意味著每個人都會在一個巨大的電腦屏幕上面吃飯，這也讓在餐廳吃飯點餐的經(jīng)歷變得十分的有趣。當(dāng)你在等待自己的食物來到的時候，你可以點擊廚房攝像頭觀看你的食物是如何在被準(zhǔn)備的，你也可以選擇不同的游戲來打發(fā)無聊的時間。當(dāng)你結(jié)束用

38、餐的時候，你可以將不同的食物賬單分開并在地圖上計劃好你下一個要去的地點。第51頁，共131頁。Baggers餐廳-世上首家全自動餐廳Baggers餐廳，創(chuàng)新主體就是自動化，幾乎餐廳內(nèi)的一切(除了大廚以外)都緊扣這一主題。餐廳內(nèi)每一張餐桌上都有一組金屬軌道，該軌道一直連接到位于 第二層的廚房，食物與飲料通過這個軌道被傳送至顧客面前。食客們通過觸摸屏平板電腦點餐，該系統(tǒng)會將點菜信息傳遞至廚房端的工作人員處，并將食品的制作完 成預(yù)計時間反饋給顧客第52頁，共131頁。其他類創(chuàng)新餐廳肇氏機(jī)器人餐廳：機(jī)器人服務(wù)員食客餐廳：IPAD點餐定制紅線酒吧消融餐廳貝爾讀書燭光餐廳創(chuàng)新餐廳的特點：通過創(chuàng)新科技來豐富

39、客戶的就餐體驗第53頁，共131頁。54 2012 HanBroad Corporation.第三章節(jié)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合落位初步。第54頁，共131頁。55 2012 HanBroad Corporation.規(guī)劃調(diào)整建議第55頁，共131頁。項目規(guī)劃原方案：56 2012 HanBroad Corporation.寫字樓布局過密，對集中性商業(yè)破壞較大集中性商業(yè)規(guī)模?。▋H為4.2萬平米），體量規(guī)模不足商業(yè)布局分散，中心商業(yè)功能和價值的聚合度不高商業(yè)與商務(wù)功能布局過于緊密，易形成兩者功能及客流互擾，不利商業(yè)發(fā)展第56頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation57規(guī)劃定位：做

40、出規(guī)模、做足主題體驗，提升項目輻射穿透能力打造昆明西北的城市副中心-“SUB-CBD”城市商業(yè)中心功能多樣化傳承文脈城市地標(biāo)活力都市遵循五大規(guī)劃理念城市商業(yè)中心打造具有強(qiáng)大吸引力的新城商業(yè)與商務(wù)中心；功能多樣化形成多功能，具有多元文化氛圍的城市重要組成部分；傳承文脈體現(xiàn)云南深厚的歷史文化沉淀，具有顯著地域特色；城市地標(biāo)帶有強(qiáng)烈標(biāo)志性的城市節(jié)點，塑造富有特色的城市形象；活力都市集聚大量人氣，創(chuàng)造富有活力的城市新商業(yè)中心。第57頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation58根據(jù)項目總體發(fā)展方向，并結(jié)合項目自身條件，對項目商業(yè)總體布局及方案進(jìn)行如下調(diào)整：方案一：做強(qiáng)做大商業(yè)

41、中心，弱化街區(qū)商業(yè)方案二：營造商業(yè)中心、打造特色活力都市方案三：城市綠化受限、商業(yè)商務(wù)更趨集中第58頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation59方案一：做強(qiáng)做大商業(yè)中心，弱化街區(qū)商業(yè)城市地標(biāo)城市商業(yè)中心功能多樣化活力都市開放式廣場第59頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation60方案一業(yè)態(tài)布局社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)鄰里中心郵政、銀行、大型餐飲、SPA社區(qū)配套商業(yè) 主題購物街區(qū)3C數(shù)碼中心時尚購物街區(qū)時尚主題購物中心主力店：新世界、家樂福沃爾瑪超市時尚零售：ZARA、H&M、優(yōu)衣庫；餐飲：蕉葉、外婆家休閑娛樂：百老匯影城、冠軍冰場等金融商務(wù)中心第

42、60頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation61方案二：營造商業(yè)中心、打造特色活力都市城市地標(biāo)城市商業(yè)中心功能多樣化活力都市第61頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation62方案二業(yè)態(tài)布局娛樂休閑街面積：20000 溫莎KTV餐飲街面積：17500 蘇荷酒吧家居體驗中心 面積：21500 伊利諾伊 美克美家家庭兒童體驗中心面積：23200 藍(lán)天城 反斗城商業(yè)金融中心面積：33700 3C數(shù)碼中心面積：32800時尚主題購物中心面積：120000主力店：新世界、家樂福沃爾瑪超市時尚零售：ZARA、H&M、優(yōu)衣庫；餐飲：蕉葉、外婆家休閑娛樂：

43、百老匯影城、冠軍冰場等五星級酒店酒店式公寓聯(lián)想辦公大廈（超高寫字樓）第62頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation63方案三：城市綠化受限、商業(yè)商務(wù)更趨集中特色時尚街區(qū)商業(yè)金融中心3C數(shù)碼城時尚主題購物中心五星級酒店聯(lián)想大廈社區(qū)配套商業(yè)特色時尚街區(qū)第63頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation64方案三業(yè)態(tài)布局社區(qū)鄰里中心郵政、銀行、大型餐飲、SPA時尚主題購物中心面積：120000主力店：新世界、家樂福沃爾瑪超市時尚零售：ZARA、H&M、優(yōu)衣庫；餐飲：蕉葉、外婆家休閑娛樂：百老匯影城、冠軍冰場等社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)鄰里中心郵政

44、、銀行、大型餐飲、SPA特色時尚街區(qū)特色時尚街區(qū)3C數(shù)碼城商業(yè)金融中心聯(lián)想大廈五星級酒店第64頁，共131頁。65 2012 HanBroad Corporation.分區(qū)商業(yè)主題、功能及業(yè)態(tài)初步（按方案三布局）第65頁，共131頁。 2011 HanBroad Corporation66依據(jù)項目所營造的基調(diào)以及消費(fèi)群體的需求特征，按地塊條件及規(guī)劃方案三確定項目商業(yè)主題及主題分解，并確定各主題區(qū)商業(yè)功能時尚主題MALL主力業(yè)態(tài)：創(chuàng)意集市、藍(lán)天城/湯姆熊兒童世界、姜杰鋼琴城、溫莎/頂尖KTV、蘇荷酒吧、良子/富僑足浴、特色零售等 注：該主題及功能及建筑表達(dá)在規(guī)劃設(shè)計與業(yè)態(tài)功能落位進(jìn)行細(xì)化闡釋主力

45、業(yè)態(tài)：美好家園超市、生活零售、郵政、大型餐飲、SPA、伊利諾伊、美克美家、豬圈火鍋、花積廚等主力業(yè)態(tài)：銀行、證券公司、星巴克、辦公用品及特色零售主力業(yè)態(tài)：新世界、家樂福/沃爾瑪超市、百老匯影院、冠軍溜冰場、外婆家、ZARA、H&M、優(yōu)衣庫等金融服務(wù)中心區(qū)L-Clouds City歡聚娛樂體驗商業(yè)街歡愉生活商業(yè)街第66頁，共131頁。歡愉生活商業(yè)街（ 1-2、2-1兩地塊）67 2012 HanBroad Corporation.主力商戶及品牌：零售：美好家園超市、配套零售等餐飲：楓丹白露、紅色映像、豬圈火鍋等服務(wù)：銀行、郵局、SPA等社區(qū)鄰里中心生活服務(wù)區(qū)配套生活區(qū)社區(qū)鄰里中心第67頁，共13

46、1頁。精致生活超市68 2012 HanBroad Corporation.可引入美好家園等生活類超市。第68頁，共131頁。創(chuàng)意零售品牌69 2012 HanBroad Corporation.紅酒坊、雪茄屋、 面包房、戶外用品店、服裝買手店、海釣、高爾夫用品等、原創(chuàng)玩具、創(chuàng)意家居店等第69頁，共131頁。時尚餐飲品牌：70 2012 HanBroad Corporation.臺灣菜 人均消費(fèi)90元鹿港小鎮(zhèn)餐廳，是臺灣人開的臺灣菜館，海派裝修，時尚大方，不僅環(huán)境優(yōu)雅，座位舒服，而且菜品也很不錯，可提供10至20人聚會的單間。 創(chuàng)意菜 人均消費(fèi)80元BABY DOLL餐廳就是一家有著“實際氣質(zhì)

47、”的餐廳。專為女性設(shè)計的新一代時尚餐廳，在上海一落戶就特別受時尚人士們的歡迎！ BABY DOLL餐廳的內(nèi)飾由臺灣設(shè)計師操刀，有濃郁的小資情調(diào)，并透出明麗和大方。富有創(chuàng)意地以都市女性餐廳定位，從裝修風(fēng)格到環(huán)境布置和菜單設(shè)計、菜式的搭配都從女性的角度來考慮，所以在上海一落戶就特別受歡迎，是閨密們聚會的好去處。第70頁，共131頁。歡聚娛樂體驗商業(yè)街（ 4-2、5-1兩地塊 ）71 2012 HanBroad Corporation.概念KTV/酒吧家居生活體驗中心家庭兒童體驗中心大型餐飲主力商戶及品牌：兒童體驗：湯姆熊兒童世界、反斗樂、姜杰鋼琴城等居家生活：宜家家居、伊利諾伊、美克美家等 休閑娛

48、樂：蘇荷、頂尖、溫莎、駝峰、富僑等精品零售：品牌旗艦店集合店、專賣店精品時尚街酒吧休閑街第71頁，共131頁。打造吸引力與聚合力的核心品牌示意：72 2012 HanBroad Corporation. 創(chuàng)立于2003年的蘇荷酒吧，是中國最具個性魅力、最具時尚氣質(zhì)的知名酒吧。 作為國內(nèi)唯一擁有音樂工廠和娛樂商學(xué)院的酒吧，未來，蘇荷將秉承英倫SOHO區(qū)華麗、典雅的貴族特質(zhì)，沿襲紐約SOHO區(qū)個性、前衛(wèi)、藝術(shù)的風(fēng)格，集合JOHNNIE WALKER、HENNESSY、金牌大風(fēng)、EQ唱片、光線傳媒等戰(zhàn)略合作伙伴，聚合蘇荷音樂、空間構(gòu)造等優(yōu)勢，把蘇荷打造成為全球娛樂第一品牌?；緱l件及配套設(shè)施：1、

49、實用面積：450平米以上，房型為方形佳2、 建筑層高：板對板高度4.8米以上3、 租賃樓層：1-2樓4、 可供水電：水管接口不小于80mm，可供電源不小于380KW5、 停車位：門口/周邊不少于50個6、 消防配套：已完成消防一次驗收合格7、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：有合法的產(chǎn)權(quán)證明或其他有效文件8、 租賃期限：6年以上第72頁，共131頁。吸引力與聚合力打造的核心品牌示意：73 2012 HanBroad Corporation. 在一個小資如此盛行的年代，舊上海無疑是很多人的夢想家園。當(dāng)王家衛(wèi)用花樣年華為上海定制了符號，當(dāng)李安用色戒再次翻出記憶里舊上海的印記。周旋的旗袍與張愛玲的戀物情節(jié)開始復(fù)蘇。 華美

50、、高貴卻毫不張揚(yáng)的旗袍；留聲機(jī)淺吟低唱的夜上海，優(yōu)雅紳士的爵士樂隊；翩然起舞的紳士名媛循著那股深刻入骨的味道，我們?nèi)钥捎|摸到八十年前百樂門的無邊風(fēng)月，這不是一場夢幻。 走進(jìn)百樂門，讓上個世紀(jì)的優(yōu)雅與華美翩然而至，走進(jìn)百樂門，便走進(jìn)了十里洋場的浮華夢幻，走進(jìn)百樂門，讓時光倒流。百樂門，這一上海灘十里洋場、萬千氣象的典范。即使光陰荏苒，它依然歷經(jīng)滄桑地刻下了這個城市最雋永的味道，成為一份不老記憶。 我們擁有的不僅是百樂門，更是一份優(yōu)雅與高貴。我們擁有的不僅是百樂門，更是一份歷史與榮耀。第73頁，共131頁。吸引力與聚合力打造的核心品牌示意：74 2012 HanBroad Corporation.

51、 亞曼達(dá)地處上海市閔行區(qū)蓮花南路銀都路口，是滬上少有以女性主題的中高檔 KTV 之一.Amanda 阿曼達(dá):源自拉丁文,是值得愛的意思，積極配合迎取女性朋友的喜愛。新元素、新理念亞曼達(dá)奉承“尊重消費(fèi)、新情服務(wù)”的宗旨，面向社會、服務(wù)大眾。遵循“時尚、舒適、專業(yè)、超值”的新理念，亞曼達(dá)自助量販?zhǔn)終TV的營業(yè)，給閔行區(qū)文化娛樂市場注入了新的元素、新的理念、新的亮點，在這里人們遠(yuǎn)離喧囂與煩惱，忘卻痛苦與疲勞，盡情的享受喜悅、歡迎和浪漫！讓您充滿活力、激情和自信，增進(jìn)友誼，加深感情，忘我地宣泄和釋放您的情感。亞曼達(dá)主題特色KTV第74頁，共131頁。吸引力與聚合力打造的核心品牌示意：75 2012 H

52、anBroad Corporation. 亞曼達(dá)地處上海市閔行區(qū)蓮花南路銀都路口，是滬上少有以女性主題的中高檔 KTV 之一.Amanda 阿曼達(dá):源自拉丁文,是值得愛的意思，積極配合迎取女性朋友的喜愛。新元素、新理念亞曼達(dá)奉承“尊重消費(fèi)、新情服務(wù)”的宗旨，面向社會、服務(wù)大眾。遵循“時尚、舒適、專業(yè)、超值”的新理念，亞曼達(dá)自助量販?zhǔn)終TV的營業(yè)，給閔行區(qū)文化娛樂市場注入了新的元素、新的理念、新的亮點，在這里人們遠(yuǎn)離喧囂與煩惱，忘卻痛苦與疲勞，盡情的享受喜悅、歡迎和浪漫！讓您充滿活力、激情和自信，增進(jìn)友誼，加深感情，忘我地宣泄和釋放您的情感。亞曼達(dá)主題特色KTV第75頁，共131頁。吸引力與聚合

53、力打造的核心品牌示意：76 2012 HanBroad Corporation.昆明最大、最具主題特色和新奇體驗的定制型溫莎KTV第76頁，共131頁。業(yè)態(tài)組合及品牌示意：77 2012 HanBroad Corporation.餐飲與休閑業(yè)態(tài)無明顯分區(qū)餐飲為主，總面積約12000，單店面積300-2000，約15-25家，包括海鮮、大型中餐、西餐、東南亞菜系、火鍋、日韓料理、自助餐、快餐等，口味豐富，價位中檔偏高。1F-2F或1F-3F。休閑業(yè)態(tài)，總面積約6000，單店面積500-1500，約4-6家，包含桑拿洗浴、足道按摩、婚紗攝影、美容SPA等，1F-3F或3F。酒店1家，約5000，以

54、主題酒店為選擇對象，如海盜主題等，突出體驗感及品質(zhì)和性價比，建筑以圍合庭院為表現(xiàn)形態(tài)。第77頁，共131頁。創(chuàng)意美食與情調(diào)餐廳78 2012 HanBroad Corporation.第78頁，共131頁。西南特色餐飲當(dāng)然必不可少79 2012 HanBroad Corporation.特色餐飲：小天鵝，外婆橋，瑞泰豐云南菜等第79頁，共131頁。作為標(biāo)志性的連鎖餐飲是項目選擇必不可少的方向80 2012 HanBroad Corporation.海鮮自助餐廳 人均消費(fèi)180元22年前，凈雅只是威海一個主營牛肉包子的小飯店。 22年中，凈雅依托故土，扛起振興新魯菜大旗，攜卓爾不群的凈雅海鮮菜和

55、航海文化，挺進(jìn)省城，爭鋒京華。 今日凈雅，已是國內(nèi)屈指可數(shù)的大型跨區(qū)域餐飲集團(tuán)。擁有北京、濟(jì)南、青島、威海等13家子公司，總資產(chǎn)達(dá)到18億元，正全力進(jìn)軍中國餐飲第一品牌。川菜 人均消費(fèi)160元俏江南集團(tuán)由張?zhí)m女士創(chuàng)始于2000年，總部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐廳、蘭（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，是中國最具發(fā)展?jié)摿?、值得信賴的國際餐飲服務(wù)管理集團(tuán)。第80頁，共131頁?？Х刃蓍e：81 2012 HanBroad Corporation.與中國市場的先行拓展者星巴克所代表的美國咖啡文化不同，COSTA源自意大利風(fēng)格，并帶有歐洲貴族氣息，因此定位略高于星巴克。此外，COSTA與

56、星巴克等咖啡連鎖品牌所倡導(dǎo)的“全球連鎖標(biāo)準(zhǔn)化”不同，其在不同的國家和地區(qū)的風(fēng)格將根據(jù)當(dāng)?shù)氐目谖逗蛯徝纴矶?。仙蹤?RBT)于1996年踏足香港，透過現(xiàn)代化的管理方法和完善的特許經(jīng)營制度，在休閑餐飲行業(yè)獨(dú)豎一幟，為消費(fèi)者提供特式美味餐飲，因而能在短短幾年間，于香港、臺灣、中國大陸、加拿大、澳洲、馬來西亞及菲律賓等地開設(shè)一百多家分店。第81頁，共131頁。同時街區(qū)內(nèi)可依據(jù)物業(yè)情況植入主題藝術(shù)類酒店82 2012 HanBroad Corporation.【成都O和O佛禪客?！渴菄鴥?nèi)首家佛禪主題精品酒店，可于“容”齋食素，于“自在”SPA ，于“煎茶”論道，撇開世俗的喧鬧，在方寸之間拾得片刻的禪意和

57、靜謐。 桔子酒店定位于時尚、簡約的美式全球連鎖酒店，自從由Mandarin Holdings引入中國以后，就一直堅持自己的時尚路線，以區(qū)別于那些簡單提供住宿服務(wù)的低星級賓館和一些由招待所直接演變而成的商旅酒店。桔子酒店在中國一共有18家，包括北京、天津、寧波、南京、杭州。杭州的桔子水晶酒店與北京建國門桔子水晶酒店屬于桔子酒店的高端品牌，客房達(dá)到5星級酒店水平，其他桔子酒店客房可以與比較好的三星級比較。北京三里屯瑜舍酒店第82頁，共131頁。據(jù)上所訴：項目所謂歡聚體驗區(qū)，形成以特色體驗型KTV如溫莎、主題酒吧、多樣化餐飲（特色餐飲、主題餐飲、時尚餐飲等）并配合配套型生活超市，一期形成一條區(qū)域最具

58、聚合性和影響力的餐飲、休閑、娛樂的特色主題街區(qū)，并先期對于區(qū)域人群和其消費(fèi)需求的吸引和整合；項目一期開發(fā)地塊主要以餐飲、超市及配套零售為主，強(qiáng)化目的性消費(fèi)與社區(qū)配套的便利性消費(fèi)，以滿足項目開發(fā)與銷售的現(xiàn)實需求為主；特色體驗型店鋪的打造，如醫(yī)院風(fēng)格的酒吧、女性主題的KTV、女仆或者黑暗餐廳的消費(fèi)特征，有助于在先期即使項目留下真正體驗式商業(yè)集合的商業(yè)地位，為項目商業(yè)整體打造定下區(qū)別與市場的商業(yè)基調(diào)；獨(dú)有的特色主題的類型商業(yè)對于其成敗及其重要，在先期商業(yè)招商和氛圍營造而言，需要在租金和銷售價格上有形成一定的措施。83 2012 HanBroad Corporation.第83頁，共131頁。吸引力與

59、聚合力打造的核心品牌示意：兒童中心（早教/娛樂/培訓(xùn)等品牌組合，強(qiáng)化對周邊人群的目的性吸引）84 2012 HanBroad Corporation.兒童是其消費(fèi)主力和主導(dǎo)，從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)零售的植入；客層以區(qū)域家庭型為主，功能則趨向于兒童，專注于相關(guān)教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)和配套零售，文化、藝術(shù)、培訓(xùn)結(jié)合零售，形成強(qiáng)有力的主題吸引，滿足人群前往的主題化吸引條件第84頁，共131頁。吸引力與聚合力打造的核心品牌示意：85 2012 HanBroad Corporation.少兒零售：卡酷、巴拉巴拉、麗家寶貝、樂友、家有寶貝兒童成長主題商場、麗嬰房、NUK、派克蘭帝、滔博體育、晨光文具少兒藝術(shù)培訓(xùn)：家

60、盒子、姜杰鋼琴、紅黃藍(lán)、花朵兒童藝術(shù)培訓(xùn)中心少年培訓(xùn)中心：泡泡少兒教育、瑞斯教科英語、迪斯尼英語餐飲：少年兒童健康餐廳、ABC-cooking兒童攝影：小鬼當(dāng)佳、貝貝兒童攝影第85頁，共131頁。吸引力與聚合力打造的核心品牌示意：86 2012 HanBroad Corporation.少年兒童健康餐廳健康生活、健康成長！ 每款套餐都考慮到酸堿平衡，葷素搭配，營養(yǎng)豐富，這項主張兒童科學(xué)飲食的活動已經(jīng)成為現(xiàn)今餐飲行業(yè)中的又一新興主流。第86頁，共131頁。吸引力與聚合力打造的核心品牌示意：（健康體驗中心及女人類業(yè)態(tài)）87 2012 HanBroad Corporation.第87頁，共131頁。