購(gòu)物公園工程項(xiàng)目策劃投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定

1、序 言評(píng)定報(bào)告意義: “高風(fēng)險(xiǎn)帶來高收益”是投資行業(yè)尤其是風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域奉行的一貫準(zhǔn)則,因此“風(fēng)險(xiǎn)”對(duì)投資商來講，并不可怕。他們最為關(guān)懷的是如何準(zhǔn)確的識(shí)不和預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，并將風(fēng)險(xiǎn)操縱在自己能夠同意的范圍內(nèi)。而能夠同意的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)是：是否是與預(yù)期收益相匹配，必要承受的風(fēng)險(xiǎn)。因此精確的、可靠的、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析結(jié)果，才能針對(duì)以后將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做出防范,幸免可能帶來的經(jīng)濟(jì)損失。 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定報(bào)告在充分認(rèn)識(shí)中國(guó)項(xiàng)目特色的基礎(chǔ)上，綜合國(guó)內(nèi)外成熟的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系,以權(quán)威、科學(xué)、系統(tǒng)、可應(yīng)用性的定量分析方法模型為主,以定性分析為輔,更科學(xué)、更準(zhǔn)確、更客觀的識(shí)不投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素,測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率及其阻礙程度

2、。最大限度的剔除人為主觀因素;充分幸免傳統(tǒng)商業(yè)打算書對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠深入以及單純文字?jǐn)⑹?缺乏數(shù)據(jù)支持和定量決策等缺陷。為投資方甄選投資項(xiàng)目提供可靠依據(jù)；為項(xiàng)目方識(shí)不和操縱項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)指明方向；降低項(xiàng)目投融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)成本；加快投融資進(jìn)度。數(shù)據(jù)決策的方法，有自身刻板的局限性。但正因?yàn)榭贪逡虼瞬趴陀^。我們一直在努力追求兩者的平衡。因此提請(qǐng)投融資雙方以風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)決策評(píng)價(jià)結(jié)果為基礎(chǔ)，同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目具體情況。評(píng)估流程和方法:投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定投資行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定投資企業(yè)/治理團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)定本報(bào)告基于現(xiàn)時(shí)期數(shù)理統(tǒng)計(jì)水平和經(jīng)濟(jì)學(xué)原理水平,充分利用多種權(quán)威風(fēng)險(xiǎn)定量模型和結(jié)論而做出。旨在識(shí)不投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

3、因素，定量投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。報(bào)告遵行以下原則：覆蓋范圍全面性：全面覆蓋了與投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的包括投資環(huán)境、所處行業(yè)、企業(yè)狀況、治理團(tuán)隊(duì)、投資項(xiàng)目等各方面風(fēng)險(xiǎn)因素。數(shù)據(jù)來源權(quán)威性：所有數(shù)據(jù)均來自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告、世界銀行中國(guó)120 個(gè)都市競(jìng)爭(zhēng)力提升報(bào)告、行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)等權(quán)威資料,以及以此為依據(jù)調(diào)整后的項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。取數(shù)客觀慎重性：為了充分揭示風(fēng)險(xiǎn)程度，所有數(shù)據(jù)我們都遵守會(huì)計(jì)原理的客觀慎重的原則，在缺乏證據(jù)的情況下,我們保守使用風(fēng)險(xiǎn)最大數(shù)據(jù)。方法系統(tǒng)科學(xué)性:投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定：依據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告、世界銀行中國(guó)12個(gè)都市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告等權(quán)威數(shù)據(jù)，分高風(fēng)險(xiǎn)、中風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)三

4、檔。投資行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定:依據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告、行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)等權(quán)威資料提供的行業(yè)數(shù)據(jù)。通過聚類分析進(jìn)行行業(yè)橫向比較排名，分高風(fēng)險(xiǎn)、中風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)三檔。企業(yè)治理團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定：依據(jù)“中國(guó)企業(yè)信用評(píng)級(jí)指南”、“國(guó)際投融資項(xiàng)目企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)定量”、“財(cái)務(wù)困境分析模型” 等評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)企業(yè)和企業(yè)家及其治理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定量。分高風(fēng)險(xiǎn)、中風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)三檔。投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)定：采納“布魯金斯國(guó)際投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量方法體系”，依據(jù)投資環(huán)境、所處行業(yè)、企業(yè)及治理團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果，以及行業(yè)內(nèi)企業(yè)項(xiàng)目相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)定。 陜西華威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“東大街購(gòu)物公園二、三期工程”項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定

5、報(bào)告北京中匯銀通國(guó)際投資顧問有限公司 風(fēng)險(xiǎn)操縱部制 二零零八年七月目 錄 C 1- h z u HYPERLIN l_o203887 公司概況PAGREF _Toc20386706h -1- YPERIKl _Toc20887 項(xiàng)目概況 PAGERF _Toc03886707 h 1 - HPERLNK l To203886708 1.項(xiàng)目名稱 PGEREF Tc2038870 - 1 HYPERLINK N:整理后.項(xiàng)目性質(zhì)PEF _Toc20388609h- YPRINl_Toc2038610 3主管部門及承建單位PAERF_Toc36710h -2 - HYPERNK l_To20867

6、11 4.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)AGERF _To20871 h-2 -HYPERLINK N:整理后 l _Toc08867125項(xiàng)目地理位置 EREF _c208871 - -HYPERLINK N:整理后l6項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程AGEREF _oc2386713 - 4HYPERLINK N:整理后6.1一期工程 GEF _o2038861 h - 4 HYPRLKl_Toc23871 6.2二期工程 PGERF _o208671 h - -YPERN lToc2088676 6.3三期工程 PGEREF _oc388676 h 5 - HPELIN l Toc23871 7.項(xiàng)目建設(shè)手續(xù) PAGEREF

7、_Toc088617 - - HYPLINKl_Toc2038818一、投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) AGEREF _To208867 h - 5-HYPERLINKl_Tc2038679 1投資環(huán)境評(píng)定意義 PAGEF_Toc2038869 h HYPERLINK N:整理后世界銀行有關(guān)中國(guó)都市投資環(huán)境評(píng)價(jià)體系 PEREF _Toc28870h HYPERLINK N:整理后2.1報(bào)告背景PGEEF _Tc20621 - 6 -HYPERLINK N:整理后l.2方法與數(shù)據(jù)PAGERE _o238867 h - 6 - HPERLIK l _To88623 3.西安市投資環(huán)境分析 PAGEE _To2038

8、87h- -HYPERLINK N:整理后3.西安市概述 PAEEF_Toc203886h - - HPELIK l _Tc203867253.2世行報(bào)告關(guān)于西北地區(qū)都市的投資環(huán)境評(píng)定 PAGREF _Tc203872 h - 3 - HPELINK l_oc203886726 二、行業(yè)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) PAGERF _c0386726 h - 16- HPERLIK lTc20388672 1房地產(chǎn)行業(yè)概述 AGEREF _To238727 h - 17 -HYPERLINK N:整理后11土地購(gòu)置與開發(fā)面積 PGEF To2086728 - 7-YPRIN l _Toc20388729 .商品房

9、建設(shè)情況 PGE c3629 h - 19 -HYPERLINK N:整理后l.商品房銷售情況 AGEREF Toc0388630h2 -HYPERLINK N:整理后1房地產(chǎn)價(jià)格情況 PEREF _Toc238673h - 22HYPERLINK N:整理后l2.房地產(chǎn)行業(yè)綜合風(fēng)險(xiǎn)分析 GEREF c03867h - 3 HYPERLIK l _o03886732.1宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析PGEREF Toc38873 23HYPERLINK N:整理后 l _Toc2386734.近年頒布重要政策風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGE_Toc203886734h - 24 -HYPRN l _Toc267352

10、.3上下游行業(yè)變化風(fēng)險(xiǎn)分析 PEREF _To038675h -26-HYPERLINK N:整理后l2.4行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 AGEREF_Toc203886736 h - 29 - HPERLINKl _Toc088673 2.5貸款主體風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析 PAGEEFToc20388677 - 31 HYPERLINK N:整理后l3.細(xì)分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析PAGERE _To0383 - 32 -HYPERLINK N:整理后3.1中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)概述 PGEREF _Toc2386739 - 32 - YERLK l To20388640 .西安商業(yè)地產(chǎn) PAGER T2740h 3 -YPE

11、LNKl_Toc203886741 三、企業(yè)/治理團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Tc288741 h 37 -HYPERLINK N:整理后1.企業(yè)及其治理團(tuán)隊(duì)PAGEREF _Tc2086742h - HYPERLIK l _Toc20388743 1.1公司沿革 PAGEF_To08674 h -37 -HYPERLINK N:整理后1.2法人治理結(jié)構(gòu) PGEREF _Tc20388674 8 -HYPERLINK N:整理后1.經(jīng)營(yíng)范圍 AGEREF T08745 h - 41-HYPERLINK N:整理后l4人力資源狀況 PGREF _To23886746 - 41 - YPERLIN

12、 l Tc038867471.財(cái)務(wù)歷史 PAEF To2038874 41 HYPERLINK N:整理后l1.進(jìn)展歷程及企業(yè)榮譽(yù) AGEEF Tc238878 h -42 - HYPERLIN l _Toc2386749 17.經(jīng)營(yíng)宗旨 RF Toc20388649 - 43 -HYPERLINK N:整理后1.8.進(jìn)展戰(zhàn)略及目標(biāo) AGEF _Toc38670h - 4 -HYPERLINK N:整理后.9.企業(yè)文化AGR _Toc20386751 - 4 -HYPERLINK N:整理后2.信用評(píng)價(jià) PAGEREF_Toc28852 h - 4- HPERLIK l Toc038753 3

13、.財(cái)務(wù)報(bào)表分析PAEF _Tc038753 h - 45 HYPERLINK N:整理后31總體排名分析 PAGEEF_Tc0388654 h - 45 -HYPERLINK N:整理后32獲利能力分析 PAGRF _Toc203886755 46 HYPERLINK N:整理后3.3營(yíng)運(yùn)能力分析PAGEE _Toc208756 h -48-HYPERLINK N:整理后l3.4償債能力分析 AGERE _Toc203886757 h - 5 -HRINK l _oc20388758 3.5進(jìn)展能力分析PAGERE _o03887 h 5 HRLINK l Toc03886759 4.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定

14、 PAE _Toc388675h57 -HYRLNK l_Toc203886 四、投資項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn) PAEREFTo203866 h 5 - HPERIK l _Tc086 1.項(xiàng)目立項(xiàng)審批風(fēng)險(xiǎn) PAGEEF _Toc20386761-7 HYPERLINK lo203886 .項(xiàng)目SWOT分析: PAEREF oc03886762 58 -HYPERLINK N:整理后1優(yōu)勢(shì)PAGERF _To20886763h- 8 -HYPERLINK N:整理后l2.2劣勢(shì) PAGEREF _c20886764 h -6 YPRLI l _To20388675 .3機(jī)會(huì)PGREF _o365 h -

15、0 - HPERLN l _oc2038867 .4威脅 PAEEF _Toc20386766 h - 61HYPERLINK N:整理后l3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析AEEF _Toc3886 h-62- HYERLINKl _oc088768 3.1投資概算 PAEREF _To2038866 h 62 - HYPLINK lTc03886769 3.收入預(yù)測(cè) PAGEE o20386769 h-63- HPERLNK l T203886770.3投資利潤(rùn)率.70% AEF _To238877h- 64 -HYPERLINK N:整理后社會(huì)效益 PAERE _o208871 h - 64 - HY

16、PERLK l _Toc2038862 3.5投資回報(bào)率（178.8%）（不含服務(wù)收入)PGREF _Toc2086772 h - 65-HYERI l Toc2038867733.6投資利潤(rùn)率PAGERE _Tc2086773 h 65-HYPERLINK N:整理后l4項(xiàng)目不確定性分析 AGERE _oc20388774h- 65 -HYPERLINK N:整理后4敏感性分析PAER Toc03886775h -6 - HYPERINK l Toc203886776 盈虧平衡分析 PAGEREF_To038876 h - 6 -HYPERLINK N:整理后l5.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定 AGREF_To

17、c2038677 h -6公司概況企業(yè)名稱陜西華威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)濟(jì)性質(zhì)有限責(zé)任經(jīng)濟(jì)類型股份制工商注冊(cè)號(hào)碼610001042369組織機(jī)構(gòu)代碼7234-4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)二級(jí) 陜建房（2005)59號(hào)登記機(jī)關(guān)陜西省工商行政治理局注冊(cè)資金2000萬元人民幣成立日期2001年月30日法定代表人楊建成經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)期企業(yè)住址西安市炭市街3號(hào)華威國(guó)際大廈郵編7100電話02-85761588真0-571601網(wǎng)址hp:/ww.sxhuawcomE-mailHYPERLINK N:整理后ailo:經(jīng)營(yíng)范圍主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃；物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)、室內(nèi)裝飾裝修施工、建筑材料

18、、衛(wèi)生潔具。兼營(yíng)業(yè)務(wù)裝飾材料的批發(fā)零售項(xiàng)目概況 1項(xiàng)目名稱西安市東大街購(gòu)物公園項(xiàng)目二、三期工程2項(xiàng)目性質(zhì)古城(商業(yè)區(qū))改造項(xiàng)目.主管部門及承建單位主管部門：西安市新城區(qū)人民政府開發(fā)單位：陜西華威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)東大街購(gòu)物公園項(xiàng)目南起東大街，北至西一路,總長(zhǎng)度22米,東沿炭市街東邊界線向東縱深40米,西延炭市街西邊界線到南新街寬度125.9米，總占地面積513平方米(折合477畝）總投資約16.0億元人民幣(其中一期3億元、二期.4億元、三期7.億元）,分三期在五年內(nèi)建成。各期工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下:項(xiàng)目各項(xiàng)工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo): 單位:平方米名 稱一期二 期三 期合 計(jì)總用地面

19、積4811720000361總建筑面積1001079001403161其中地下建筑60974214091882地上建筑0006811924248功能分區(qū)停車面積0停車200輛294停車80輛360停車10輛254停車200輛商業(yè)面積150057985415283商住面積40000257410495.項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目南起東大街,北至西一路，總長(zhǎng)度220米，東沿炭市街馬路邊線向東擴(kuò)展40米，西從炭市街馬路邊線到南新街寬度25.97米，總占地面積約36513平方米(折合477畝)。具體區(qū)位圖示如下：本案位置炭市街是千年歷史沉淀的商業(yè)寶地，北有“皇城”；南有碑林、孔廟、書院門；西有鐘樓、鼓樓;東有東岳

20、廟等歷史文化建筑。建國(guó)后又專門快形成眾多現(xiàn)代建筑，北有陜西省人民政府辦公大樓、人民大廈、陜西省青年宮、陜西省科技館;西有唐城百貨大廈、開元購(gòu)物中心、騾馬市商業(yè)步行街;東有五星級(jí)凱悅酒店；南有西安飯莊、皇城花園酒店等現(xiàn)代建筑,是西北政治、經(jīng)濟(jì)文化中心,更是西安市商業(yè)貿(mào)易最為活躍的中心地段。俯視圖一、二、三期平面示意圖6.項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程6.1一期工程一期工程已于203年1月開工,目前工程差不多進(jìn)入設(shè)備安裝調(diào)試和室內(nèi)二次裝修時(shí)期,可能008年2月30日前全面竣工，開始經(jīng)營(yíng)。一期工程由陜西華威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)家建設(shè)，總用地面積4813平方米,總建筑面積6.萬平方米，總投資3億元人民幣。該建筑是西北首

21、家采納全鋼結(jié)構(gòu)的高層建筑,為新型建筑工藝和新型建筑材料在古城西安的推廣運(yùn)用起到了引領(lǐng)、示范作用。一座靚麗的現(xiàn)代化“中國(guó)西安水產(chǎn)副食超級(jí)商城”差不多屹立在古老的炭市街，以它嶄新的面貌、先進(jìn)的配套設(shè)施、科學(xué)的治理服務(wù)于西安人民,成為四方城內(nèi)老百姓豐裕鮮靈的“菜籃子”。.2二期工程二期工程的各項(xiàng)前期開發(fā)手續(xù)已差不多辦理完畢,建筑設(shè)計(jì)方案正制定之中，原有舊城建筑的拆遷預(yù)備工作已就緒。打算于08年12月30日之前完成所有的前期手續(xù),2009年年初正式拆遷動(dòng)工建設(shè)。6.三期工程三期工程正在加緊完善各項(xiàng)前期手續(xù)，并力爭(zhēng)與二期工程同時(shí)開工建設(shè)。在資金充足的情況下，打算在三年半的時(shí)刻內(nèi)同時(shí)完成兩期工程建設(shè),五年

22、內(nèi)銷售清盤。7.項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)一期工程的各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)已于0年元月份全部辦齊，二、三期工程已由西安市都市規(guī)劃局定點(diǎn)于華威公司名下，同時(shí)獲得西安市政府與新城區(qū)政府的重點(diǎn)項(xiàng)目批文。一、投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)1.投資環(huán)境評(píng)定意義投資環(huán)境（vestmetclimte)指投資對(duì)象在進(jìn)行投資時(shí)所面臨的、阻礙投資行為的自然、經(jīng)濟(jì)、科技、治理、社會(huì)、法規(guī)和政治的各種條件和因素的總稱。實(shí)際上,投資環(huán)境是一個(gè)內(nèi)涵和外延特不豐富的系統(tǒng)。它包含了對(duì)投資有直接或間接阻礙的區(qū)域范圍內(nèi)的地理區(qū)位、自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、原材料供給、市場(chǎng)化程度、競(jìng)爭(zhēng)狀況、人力資源、信息渠道、資金融通、納稅負(fù)擔(dān)、社會(huì)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)、社會(huì)秩序、政治形勢(shì)

23、等這些有利或不利的條件與因素涵蓋了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化、法律、自然地理、基礎(chǔ)設(shè)施、信息、服務(wù)以及政策等方方面面。良好的投資環(huán)境是一個(gè)國(guó)家和區(qū)域吸引外資的強(qiáng)大“磁場(chǎng)”。因此，自從世界各國(guó)從20世紀(jì)60年代開始利用各種指標(biāo)對(duì)其投資環(huán)境的優(yōu)劣和吸引投資者的力度進(jìn)行評(píng)估，監(jiān)測(cè)以來，采納評(píng)估指標(biāo)及評(píng)估方法進(jìn)行投資環(huán)境評(píng)價(jià)差不多成為世界各國(guó)和區(qū)域吸引資金流入,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)進(jìn)展的重要手段。 2.世界銀行有關(guān)中國(guó)都市投資環(huán)境評(píng)價(jià)體系2.1報(bào)告背景世界銀行政府治理、投資環(huán)境與和諧社會(huì)中國(guó)一百二十個(gè)都市競(jìng)爭(zhēng)力的提升報(bào)告世界銀行與國(guó)家信息中心合作,在我國(guó)120個(gè)都市開展了有史以來最大規(guī)模的投資環(huán)境調(diào)查，并進(jìn)行

24、了評(píng)價(jià)和排名。世界銀行不僅擴(kuò)大了調(diào)查范圍，涉及企業(yè)40家,覆蓋了我國(guó)除西藏以外的所有省份;而且更加看重都市的投資環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)和政局穩(wěn)定，稅收、外貿(mào)投資政策的一致性,地點(diǎn)政府的有效性，基礎(chǔ)設(shè)施和金融服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量,以及那個(gè)都市在建設(shè)小康社會(huì)、和諧社會(huì)方面的進(jìn)展,都將成為阻礙排名的重要因素。該報(bào)告，以其有史以來的廣泛性、客觀性、深入性、科學(xué)性和權(quán)威性，成為評(píng)價(jià)各地區(qū)投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的重要依據(jù)。2.方法與數(shù)據(jù) 外資企業(yè)的數(shù)量FIE全要素生產(chǎn)率(TFP)市場(chǎng)潛力勞動(dòng)力市場(chǎng)靈活性生產(chǎn)技能和技術(shù)稟賦私營(yíng)企業(yè)參與度政府效率: 履約執(zhí)法融資渠道和諧社會(huì)西安市投資環(huán)境分析3西安市概述2007年，全市人民在市委、

25、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，深入貫徹落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀，圍繞“人文西安、活力西安、和諧西安”的戰(zhàn)略目標(biāo)，按照“加快科學(xué)進(jìn)展、實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先進(jìn)展”的總體要求,轉(zhuǎn)變進(jìn)展方式，挖掘增長(zhǎng)潛力，全面推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快進(jìn)展，宏觀經(jīng)濟(jì)在高平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)了新的突破,要緊指標(biāo)達(dá)到多年來最好水平。綜合初步核算，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(D）177.億元，比上年(下同)增長(zhǎng)14.%,增速創(chuàng)11年來新高。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值31億元，增長(zhǎng)6.7；第二產(chǎn)業(yè)增加值76251億元,增長(zhǎng)16.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值8942億元,增長(zhǎng)14.2。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分不為48%、4.%和5.3%。按常住人口計(jì)算,全市人均生產(chǎn)總值2101

26、元，增長(zhǎng)13.0%。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲4.7%，商品零售價(jià)格上漲3.%，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲19%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲6.2%,固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲3%,房屋銷售價(jià)格上漲6.4%。表1：207年西安市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年漲跌幅度 單位:%指 標(biāo)2006年20年居民消費(fèi)價(jià)格總水平64.7食品2.21其中：糧食3.87煙酒及用品2.0衣著.1.4家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)1.24.4醫(yī)療保健和個(gè)人用品1.32.9交通和通訊3.04.娛樂教育文化用品及服務(wù)20.8居住.3.6農(nóng)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁及服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值1415億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)6%。表：207年西安市農(nóng)業(yè)要緊產(chǎn)

27、品產(chǎn)量產(chǎn)品名稱計(jì)量單位絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)(%） 糧食萬噸21370.5油料萬噸1.08-.8蔬菜萬噸2221.1水果萬噸60.19.3肉類萬噸20.685.奶類萬噸52.12.0禽蛋萬噸27.0水產(chǎn)品萬噸1.046.大牲畜年末存欄數(shù)萬頭33724.4豬年末存欄數(shù)萬頭152.01.3羊年末存欄數(shù)萬只1.82.家禽年末存欄數(shù)萬只147.0047工業(yè)和建筑業(yè) 全市完成工業(yè)增加值586.60億元，比上年增長(zhǎng)16.3%。其中,規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)(國(guó)有及年銷售收入50萬元以上非國(guó)有工業(yè)企業(yè)）實(shí)現(xiàn)增加值1.3億元，比上年增長(zhǎng).3%。規(guī)模以上裝備制造業(yè)完成增加值7.7億元,增長(zhǎng)2.7%。全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值15

28、90.4億元，增長(zhǎng)28.%（按現(xiàn)價(jià)計(jì)算,下同）。工業(yè)產(chǎn)品銷售率96.9%。表3：20年西安市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值情況單位:億元指 標(biāo)總產(chǎn)值比上年增長(zhǎng)（%）規(guī)模以上工業(yè)1590.4.其中:國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)013.3 .1其中：集體企業(yè)2.7626.6 股份制企業(yè)88.0033 外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)235.17233其中：輕工業(yè)37.441.5 重工業(yè)1253.2004 其中：新產(chǎn)品產(chǎn)值360.423.1全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為176.83，比上年提高2個(gè)百分點(diǎn);規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅15942億元,增長(zhǎng)339%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)10227億元,增長(zhǎng)36.7;實(shí)現(xiàn)稅金57.15億元,增長(zhǎng)

29、9.2%。表4：207年西安市規(guī)模以上工業(yè)要緊產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品名稱 計(jì)量單位絕對(duì)數(shù) 比上年增長(zhǎng)（%） 發(fā)電量 億千瓦小時(shí)71036.原油加工量萬噸5.035精制食用植物油萬噸1944乳制品 萬噸 3.989軟飲料萬噸18.011.6啤酒 萬千升34931.紗 萬噸 6.995.機(jī)制紙及紙板 萬噸 265325縫紉機(jī)萬架73.4619.4配混合飼料萬噸27.0239合成洗滌劑 萬噸.92-1.2中成藥 噸945.81.0水泥萬噸 23.370鋼材 萬噸 7.10.1氫氧化納（燒堿）萬噸9.5410.工業(yè)鍋爐蒸發(fā)量噸 72.006.8汽車 萬輛 17.064.交流電動(dòng)機(jī) 萬千瓦 1.965.6變壓器

30、萬千伏安298254電力電纜千米31411.通信及電子網(wǎng)絡(luò)用電纜對(duì)千米3718.001.2彩色顯象管 萬只 099.8-18程控交換機(jī)萬線6.42-0.4固定資產(chǎn)投資全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資135.33億元,比上年增長(zhǎng)37.%。其中，城鎮(zhèn)投資13405億元,增長(zhǎng)3.9。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1020億元，增長(zhǎng).7；第二產(chǎn)業(yè)投資75億元，增長(zhǎng)394%。其中工業(yè)投資6.61億元，增長(zhǎng)38.%;第三產(chǎn)業(yè)投資132.6億元，增長(zhǎng)3.%。全年非公有制單位投資713.3億元，比上年增長(zhǎng)33.1%,占城鎮(zhèn)投資的53.%;國(guó)有單位投資51.2億元,增長(zhǎng)8.4%。對(duì)外貿(mào)易全年海關(guān)進(jìn)出口總額53.億美元,比

31、上年增長(zhǎng)291%。其中出口34.71億美元,增長(zhǎng)272%;進(jìn)口18.90億美元，增長(zhǎng)3.6。實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差1.81億美元。在進(jìn)出口總額中，一般貿(mào)易進(jìn)出口42.2億美元,增長(zhǎng)25.0%；加工貿(mào)易進(jìn)出口9.21億美元，增長(zhǎng)58%。全年新批外資項(xiàng)目3個(gè),合同利用外商直接投資14.0億美元,比上年下降211%;實(shí)際利用外商直接投資11.16億美元,增長(zhǎng)35.3%。財(cái)政、金融全市地點(diǎn)財(cái)政收入15.33億元，比上年可比增長(zhǎng)3.3 %。一般預(yù)算收入112.92億元,增長(zhǎng)1.5%,其中營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅和個(gè)人所得稅分不增長(zhǎng)31.5%、20.%、69.7%、0%和27.。全年地點(diǎn)財(cái)政支出17416

32、億元，比上年增長(zhǎng)29.3,其中一般公共服務(wù)支出30.4億元，增長(zhǎng)2.1%;教育支出2.73億元，增長(zhǎng)31.%;社會(huì)保障和就業(yè)支出.04億元，增長(zhǎng)31.6%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出億元,增長(zhǎng)17.3%；農(nóng)林水事務(wù)支出855億元，增長(zhǎng)36.2%;環(huán)境愛護(hù)支出2.13億元,增長(zhǎng)69.6。年末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額4563億元，比上年末增長(zhǎng)1.4,其中,企業(yè)存款余額1684.58億元，增長(zhǎng)25. %。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額2649.41億元，比上年末增長(zhǎng)13.2%，其中，短期貸款8817億元，增長(zhǎng).7%；中長(zhǎng)期貸款16126億元,增長(zhǎng)1.9。全年金融機(jī)構(gòu)累計(jì)現(xiàn)金收入789316億元，比上年增長(zhǎng)1

33、1.%;累計(jì)現(xiàn)金支出64.48億元,比上年增長(zhǎng)110%;累計(jì)貨幣凈回籠238.69億元，比上年增長(zhǎng)4%。文化、衛(wèi)生和體育全市有藝術(shù)表演團(tuán)體11個(gè)，公共圖書館14個(gè),文化館4個(gè)，文化站182個(gè)；電視臺(tái)、廣播電臺(tái)、中短波廣播發(fā)射臺(tái)和轉(zhuǎn)播臺(tái)各座,電視人口覆蓋率98.33，廣播人口覆蓋率9.37%。全市有各級(jí)各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)33個(gè)，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院4個(gè);專業(yè)衛(wèi)生技術(shù)人員 .3萬人,其中執(zhí)業(yè)醫(yī)師 1.51萬人;衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位3.3萬張。參加農(nóng)村新型合作醫(yī)療的農(nóng)民人數(shù)達(dá)39.1萬人,實(shí)際參合率98,覆蓋面為00%。全市擁有全國(guó)和全省都市體育先進(jìn)社區(qū)個(gè)，全國(guó)農(nóng)村體育先進(jìn)示范站4個(gè)。全市已有社會(huì)體育指導(dǎo)員299 名

34、,公共使用全民健身廣場(chǎng) 380個(gè)。參加第六屆全國(guó)都市運(yùn)動(dòng)會(huì),奪得3枚金牌、枚銀牌、3枚銅牌，團(tuán)體總分151分,位居西北五省第一。人口、人民生活和社會(huì)保障年末常住人口80.54萬人，其中男性人口49.2萬人，占5.7%；女性人口.2萬人，占48.3%，性不比為10(以女性為，男性對(duì)女性的比例）。全年出生人口781萬人，出生率為10;死亡人口.50萬人，死亡率為5.8；全年凈增人口8.02萬人,自然增長(zhǎng)率為.52。城鎮(zhèn)人口548.99萬人，占6.%,鄉(xiāng)村人口81.55萬人,占3.9%。年末全市戶籍總?cè)丝?4.萬人，比上年增長(zhǎng)15%。全市在崗職工年平均工資512元，比上年增長(zhǎng)22.2 %;城鎮(zhèn)居民人

35、均可支配收入1662元，增加1757元，增長(zhǎng)16.1%;農(nóng)民人均純收入39元，增加90元,增長(zhǎng)55。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額19.56億元,比上年末增長(zhǎng).7。城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房總建筑面積23.3平方米，農(nóng)村居民人均居住面積42.92平方米。2世行報(bào)告關(guān)于西北地區(qū)都市的投資環(huán)境評(píng)定依據(jù)世界銀行政府治理、投資環(huán)境與和諧社會(huì)中國(guó)一百二十個(gè)都市競(jìng)爭(zhēng)力的提升報(bào)告。總體上，中國(guó)各地區(qū)的投資環(huán)境按從好到差的順序排列為：1.東南地區(qū)(江蘇、上海、浙江、福建和廣東）;.環(huán)渤海地區(qū)(山東、北京、天津和河北）；3.中部地區(qū)(安徽、河南、湖北、湖南和江西)； 4.東北地區(qū)（黑龍江、吉林、遼寧）；5.西南地區(qū)(云南、貴

36、州、廣西、四川、重慶和海南）；.西北地區(qū)（山西、陜西、內(nèi)蒙古、寧夏、青海、甘肅和新疆）。 因?yàn)榄h(huán)渤海港口都市對(duì)中國(guó)西北地區(qū)許多企業(yè)來講是自然的通海口,要緊的環(huán)渤海都市（臨沂、威海、煙臺(tái)、淄博、青島)為中國(guó)西北地區(qū)提供了合適的評(píng)判基點(diǎn)。投資環(huán)境排名靠前的三個(gè)都市武忠、烏魯木齊、銀川在政府效率的許多指標(biāo)上落后于山東最好的都市。在銀川,企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)占銷售收入的 .6%,優(yōu)于環(huán)渤海地區(qū)的領(lǐng)先都市。只是，烏魯木齊的比率是5.3%。而在呼和浩特、西安、大同、天水等西北地區(qū)都市,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)超過銷售收入的6%。山東最好的都市在娛樂和旅行支出平均占銷售收入的07%，與此相比,下列都市的企業(yè)在娛樂和旅行方面支出相

37、對(duì)低：銀川、大同和太原各占1.3%、武忠1%、運(yùn)城 0.6、寶雞12%、蘭州 1。咸陽(yáng)、呼和浩特、西寧、西安、烏魯木齊、天水的企業(yè)娛樂和旅行支出占銷售收入的 1.%至 19%是山東排名最高都市的兩倍多。在與政府部門打交道所需時(shí)刻方面，西北地區(qū)三個(gè)最好的都市與山東 58 天的標(biāo)準(zhǔn)有可比性武忠5 天、烏魯木齊 60 天、銀川2 天。西寧（4 天)也專門有 優(yōu)勢(shì)。調(diào)查表明，在下列都市，與政府部門打交道需要的時(shí)刻極其長(zhǎng)：蘭州(98天)、西安（121 天)、太原(10 天）、包頭(130 天)。在海關(guān)通關(guān)方面，所調(diào)查的西北地區(qū)都市沒有一個(gè)達(dá)到山東的基點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)(七天）。烏魯木齊平均9.8天，是西部都市中海關(guān)

38、通關(guān)最快的。與山東基點(diǎn)相比，大多數(shù)所調(diào)查的西北地區(qū)都市,海關(guān)通關(guān)要用兩倍多的時(shí)刻：銀川(35 天)、運(yùn)城（20 天）、太原(天）、天水（20天）、寶雞(天)、西寧(21天）、大同（21天）。 如此,四個(gè)西北地區(qū)都市:西寧、西安、太原、天水，在政府效率的四個(gè)度量指標(biāo)中，有三個(gè)指標(biāo)得分都專門低。小型內(nèi)資企業(yè)獲得銀行貸款方面,運(yùn)城和蘭州或多或少可與山東的基點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)相比較。調(diào)查表明,在其他的幾個(gè)西北地區(qū)都市,中小企業(yè)借貸水平是正常的。只是,下列都市的企業(yè)獲得貸款的比例大概特不低：咸陽(yáng)、呼和浩特和西寧(0至32）、西安和烏魯木齊(20至21%）、大同(10.5%）。銀川、運(yùn)城、咸陽(yáng)、西寧、西安、大同和太原

39、等都市,所調(diào)查的企業(yè)中超過 0% 的認(rèn)為需要非正規(guī)支付才能獲得貸款。太原和運(yùn)城的企業(yè)認(rèn)為需要非正規(guī)支付的比例最高,分不是 18.、15.3%。據(jù)反饋,所調(diào)查的所有西北地區(qū)都市中，企業(yè)職員冗員率都超過山東1.5%的基點(diǎn)。銀川、武忠、呼和浩特的冗員率最低,為 .9%至2%。寶雞的企業(yè)冗員率為1%，是山東基點(diǎn)的3 至4倍；蘭州和西安(6.3)是4至 倍；在天水、包頭(7.6%至7.9),則超出5 倍之多。也許在西北地區(qū),中國(guó)的勞動(dòng)法執(zhí)行地比較嚴(yán)格。只是，冗員嚴(yán)峻的國(guó)有企業(yè)在地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地為大概是當(dāng)?shù)厝邌T率高更合理的解釋。例如,在陜西、甘肅，國(guó)有企業(yè)占工業(yè)銷售的81，而山東則為34%。據(jù)反饋，西北地

40、區(qū)都市由于電力或交通問題導(dǎo)致的產(chǎn)出損失較高。銀川、武忠、寶雞、蘭州、西安的損失最低,占產(chǎn)出的0.8%至19。這或多或少可與山東的基點(diǎn)（1.1%的損失率）相比較。在反饋的下列都市，所調(diào)查的企業(yè)損失率相當(dāng)高：運(yùn)城（8%）、大同和包頭（.%至4.3% )、太原(.%)。西北地區(qū)企業(yè)對(duì)財(cái)產(chǎn)、合同權(quán)利愛護(hù)方面的信心度較低。只有運(yùn)城（77%）開始接近山東排名靠前的都市（84）。在運(yùn)城、呼和浩特、蘭州、西寧、西安、大同、烏魯木齊、天水、包頭,所調(diào)查的企業(yè)對(duì)財(cái)產(chǎn)、合同權(quán)利愛護(hù)的信心度為0%或低于5%。呼和浩特和大同的企業(yè)信心度尤其低,分不為27%、0%。 在大多數(shù)所調(diào)查的西北地區(qū)都市，受到大專以上教育的勞動(dòng)力

41、比例超過了山東1.的基點(diǎn)。下列都市的比例尤其高:咸陽(yáng)、呼和浩特、天水(2至25%)、烏魯木齊(7%)、西安(36)。西安和烏魯木齊的勞動(dòng)力受大專以上教育比例高，反映出這些都市在高科技領(lǐng)域具有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)包括核能、航空及信息技術(shù)。在其他西北地區(qū)都市,企業(yè)里受到大專以上教育的職員有合理的比例,除了武忠（只有9)。生活質(zhì)量方面，太原看起來是西北地區(qū)最適宜居住的都市,而在全國(guó)范圍內(nèi)，它在這次調(diào)查的10 個(gè)都市中排在第5 位。運(yùn)城和太原人均教育支出最高，分不是2058 元、882 元(表 -4 )。盡管有許多受到大專以上教育的職員,人均教育支出在下列都市卻專門少:咸陽(yáng)（2 元）、烏魯木齊(2 元)、西安(2

42、1 元)。還有天水（21 元)和武忠(179元)，這些都市都對(duì)教育投入了(人均基礎(chǔ)上）最少的財(cái)力資源。西北都市的女童入學(xué)率大體上為至4%，天水較高，為6%。在一些西北地區(qū)都市,醫(yī)療衛(wèi)生保險(xiǎn)相對(duì)普遍,如:烏魯木齊(87)、西安（8%）、包頭（82%)。據(jù)反饋，武忠和蘭州的醫(yī)療衛(wèi)生保險(xiǎn)普及面最低，分不是4%、51%。在這六個(gè)地區(qū)中,西北地區(qū)的新生嬰兒死亡率最高。烏魯木齊、呼和浩特、蘭州和武忠的嬰兒死亡率達(dá)到 15至20；天水、咸陽(yáng)和寶雞新生嬰兒死亡率最高,分不是22、224、0。 環(huán)境是西北地區(qū)又一個(gè)弱項(xiàng)。只有兩個(gè)都市的工業(yè)廢棄物處理全部或差不多全部達(dá)到了環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：咸陽(yáng)(100）、寶雞（97%）。

43、所調(diào)查的西北地區(qū)都市中，有一半都市的工業(yè)廢棄物處理環(huán)保標(biāo)率只有90%至9:太原、運(yùn)城、烏魯木齊、西安、西寧、蘭州。下列都市的達(dá)標(biāo)率甚至更低：包頭、大同（85%至 86%）、呼和浩特（79%）、天水(76%)、武忠(72%)。在一些都市,空氣質(zhì)量為良或優(yōu)的時(shí)刻許多于80%：呼和浩特、寶雞、咸陽(yáng)。一些都市的空氣質(zhì)量低于北京的基點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn):太原(6）、運(yùn)城(%）、包頭(49 ）、大同(44% ）、蘭州(7%）。這可能反映了冶煉工業(yè)既造成了荒漠化又產(chǎn)生了污染。綜上，能夠看出西安市作為西北地區(qū)一線都市西北五省大開發(fā)的橋頭堡，在國(guó)內(nèi)投資環(huán)境比較方面，處于中游水平。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定為:中。二、行業(yè)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)我們采納定量

44、和定性分析相結(jié)合的方法，融合穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠譽(yù)等國(guó)際聞名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)方法和波特五力競(jìng)爭(zhēng)模型。參考國(guó)際通用的沃爾評(píng)分系統(tǒng)、結(jié)合我國(guó)證券市場(chǎng)特色、考慮三大差不多財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)意見、或有事項(xiàng)、期后事項(xiàng)等因素的綜合阻礙;各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)權(quán)重的確定,以AHP(層次分析法）計(jì)算所得的數(shù)值為基礎(chǔ),通過統(tǒng)計(jì)資料的不斷驗(yàn)證、調(diào)整而成。通過跨行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)的橫向分析比較，結(jié)合本行業(yè)供求趨勢(shì)和政策等關(guān)鍵因素的分析,全面評(píng)價(jià)該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn),提高投資收益率，要緊評(píng)價(jià)指標(biāo)包括但不限于：）行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要性)行業(yè)進(jìn)入壁壘）產(chǎn)品供求狀況,進(jìn)展?jié)摿?）盈利能力5）行業(yè)價(jià)格操縱能力）和供應(yīng)商談判中地位和操縱成本和費(fèi)用能力7

45、）現(xiàn)金流量充足而穩(wěn)定性8)政策風(fēng)險(xiǎn))企業(yè)治理難度10）投資酬勞率和社會(huì)平均利潤(rùn)率比較1）虧損風(fēng)險(xiǎn).房地產(chǎn)行業(yè)概述 1土地購(gòu)置與開發(fā)面積受20年以來土地緊縮政策的阻礙，00-206 年，房地產(chǎn)本年土地購(gòu)置面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),同比分不下降3.8% 和4.4%。自07 年5 月開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積扭轉(zhuǎn)了00年以來的下降勢(shì)頭。112 月，00年土地購(gòu)置面積為4069.18萬平方米，同比增長(zhǎng)11%。作為房地產(chǎn)進(jìn)展的先行條件,土地購(gòu)置面積增速的回升有利于增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期供給量，緩解市場(chǎng)供求緊張的局面。0207 年房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積及增速情況從土地開發(fā)情況來看，截至2007 年12月，全國(guó)土

46、地開發(fā)面積為26870.7萬平米。從走勢(shì)來看，房地產(chǎn)土地投資面積增速在007年8月份達(dá)到了最高，為15%，隨后其增速有所降低,到207 年12月起土地開發(fā)面積增速為.7%。與2006 年1-12 月份的數(shù)據(jù)相比，土地開發(fā)面積增多.17 萬平方米。2003-2007年房地產(chǎn)土地開發(fā)面積及增速情況與此同時(shí)，土地開發(fā)率（土地開發(fā)面積占同期土地購(gòu)置面積的比重)也有所提高，20年提高到74% ，為200 年以來的最高值，2007 年,土地開發(fā)率為6.17，小于006年同期的水平，但要高于200 年以來其他年份水平。目前，大型的上市公司具有較強(qiáng)的能力進(jìn)行土地購(gòu)置，同時(shí)土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投

47、資價(jià)值的重要指標(biāo)之一,因此上市公司專門容易從公開市場(chǎng)上募集大量資金支持大規(guī)模購(gòu)置并囤積土地，這也導(dǎo)致了土地開發(fā)面小于土地的購(gòu)置面積。2003 年-207年房地產(chǎn)土地開發(fā)率情況1.2商品房建設(shè)情況207 年,全國(guó)商品房累計(jì)施工面積為8645.97 萬平方米,同比增長(zhǎng)22.9%，增幅要高于206年同期水平。全國(guó)商品房新開工面積為78135.98 萬平方米,同比增長(zhǎng)1.3%, 增幅與206 年同期相比增長(zhǎng)6.5 個(gè)百分點(diǎn)。總體來看，2007 年全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積同比增速平穩(wěn)增長(zhǎng)。20年商品房竣工面積5825.，同比增長(zhǎng).3%。分月度來看，2007 年1 月份的竣工面積大幅上升,這表明專門多樓盤都趕

48、在12月底前竣工。因?yàn)槟甑椎馁?gòu)房需求比較旺盛,而且到了帳期,因此開發(fā)商希望早點(diǎn)交付房子，收回資金，因現(xiàn)在商品房的供應(yīng)量也相應(yīng)增加。200年商品房建設(shè)情況.商品房銷售情況200 年商品房銷售面積較好,商品房銷售面積存計(jì)達(dá)7192. 萬平方米，比2006 年606.14 萬平米的銷售面積相比,增長(zhǎng)了.% 。其中，商品住宅的銷售面積為693.79 萬平方米,同比增加247%；辦公樓銷售面積為1454.19 萬平方米,同比增加8.1% ；商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房銷售面積為4552.94萬平方米，同比增加5%。從這幾種物業(yè)累計(jì)銷售面積中能夠看出，市場(chǎng)對(duì)商品住宅的需求較大，而對(duì)辦公樓的需求較小。同時(shí),2007 年全

49、國(guó)商品房空置面積也有所下降，全國(guó)商品房空置面積為3 億平方米，比200 年末減少8%;其中,空置商品住宅6756萬平方米,比上年減少16.6%。2年各類物業(yè)單月銷售面積情況截止到2007 年12 月，商品房銷售額累計(jì)2960387 億元，比累計(jì)至006 年12 月份20509.8 億元的銷售額相比,增長(zhǎng)了42.%。受9 月份頒布的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的通知收縮信貸的阻礙，自00 年10月后商品房的銷售額增速下降。其中,商品住宅的銷售額為532. 億元,累計(jì)增長(zhǎng)6.5%;辦公樓銷售額為15.24 億元,同比增長(zhǎng)76%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額為26493 億元，同比增長(zhǎng)6.4%。在這幾類物業(yè)中

50、,商品住宅的銷售額最大，且同比增速較辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房大，講明市場(chǎng)對(duì)商品住宅的需求較大。007 年商品房銷售額情況1.4房地產(chǎn)價(jià)格情況207年12月,全國(guó)0個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.5，漲幅與11 月持平;環(huán)比上漲0.2%,漲幅比上月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月回落， 已從9 月的1.7% 下降至 月的0.。11月,房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)個(gè)月攀升；69 月以來,房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)4 個(gè)月擴(kuò)大。6 月以來,全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)7個(gè)月創(chuàng)下自005年7 月擴(kuò)大月度房?jī)r(jià)調(diào)查范圍以來的最高水平。中國(guó)2007 年房?jī)r(jià)大幅上漲要緊源于投資性需求的支持。首先，實(shí)際利率持續(xù)低位徘徊，使購(gòu)房者

51、持有房屋成本相當(dāng)?shù)?，刺激了投資性購(gòu)買的需求。其次,國(guó)內(nèi)住宅租金收益率(毛租金除以住宅市值）近年來一直處于下降趨勢(shì)，投資性購(gòu)房者完全寄希望于房?jī)r(jià)不斷增值。另外，2007 年股市調(diào)整也使投資者對(duì)股票市場(chǎng)以后收益率預(yù)期下降,增加了在房地產(chǎn)投資上的資金配置?？赡?0 年商品房面對(duì)人口紅利、住房升級(jí)等剛性需求以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、奧運(yùn)效應(yīng)、流淌性過剩的助力,可能成交量?jī)r(jià)都會(huì)隨之上升。但同時(shí),從緊的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的收緊、限外手段對(duì)國(guó)際熱鈔票的限制,可能將放緩房?jī)r(jià)漲幅，因此可能200 年房?jī)r(jià)整體漲幅應(yīng)低于27年。2房地產(chǎn)行業(yè)綜合風(fēng)險(xiǎn)分析.1宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析2.1.宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分析按經(jīng)濟(jì)周期理論

52、分析,目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)正處于新中國(guó)成立以來的第10 輪經(jīng)濟(jì)周期中。與前9輪經(jīng)濟(jì)周期相比,從200 年開始的本輪經(jīng)濟(jì)周期一改以往短期持續(xù)的特點(diǎn),而本輪經(jīng)濟(jì)周期的上升時(shí)期到2007 年底已持續(xù)8 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在%至1%的適度增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi)平穩(wěn)較快地運(yùn)行,而且此次增長(zhǎng)還在接著中。這表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)出現(xiàn)了新的波動(dòng)形態(tài),即經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的上升時(shí)期大大延長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)在上升通道內(nèi)持續(xù)平穩(wěn)地高位運(yùn)行。同時(shí),從政策層面看,我國(guó)宏觀調(diào)控改變了以往在我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面過熱之后再進(jìn)行調(diào)控的措施，而是及時(shí)調(diào)控、不斷調(diào)控，這有利于防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“大起大落”現(xiàn)象,從而也有利于經(jīng)濟(jì)周期上升時(shí)期的延長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)

53、營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資范疇， 而宏觀經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)必定帶來高需求,就房地產(chǎn)來講,對(duì)土地資源的需求尤其顯著,而土地價(jià)格對(duì)房產(chǎn)的阻礙也是最直接的，因此，總體來看國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展水平。從國(guó)外的進(jìn)展情況看，這種現(xiàn)象也較為明顯。從我國(guó)來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依舊保持著較為緊密的相關(guān)性,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期與D 增長(zhǎng)有明顯關(guān)系，波動(dòng)差不多一致，但波幅前者大于后者。從目前來看, 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于行業(yè)進(jìn)展的景氣時(shí)期,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在以后一段時(shí)期內(nèi)仍將保持較快的進(jìn)展速度。21.2物價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)分析207年居民消費(fèi)價(jià)格上漲.8%，漲幅比上年提高.3 個(gè)

54、百分點(diǎn)（月上漲65）,其中,都市上漲4.5%,農(nóng)村上漲5.4%。物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的,資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到以后的預(yù)期回報(bào)的阻礙,而以后的預(yù)期回報(bào)則受到以后經(jīng)濟(jì)景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的阻礙。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求,在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的接著上揚(yáng)。相關(guān)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值，一定會(huì)推動(dòng)人們自覺或不自覺地去“以幣求貨”,以規(guī)避辛辛苦苦積存起來的貨幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險(xiǎn)。而購(gòu)房,在銀行按揭貸款的放大作用下,恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。相關(guān)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購(gòu)房需求的加速膨脹。2近年頒布重要政策風(fēng)險(xiǎn)分析22.1金融政

55、策風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融政策的敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，每次金融政策（尤其是貨幣政策）調(diào)整所帶來的資金面的變動(dòng)都能夠成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，進(jìn)而給一些地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)帶來突發(fā)性的風(fēng)險(xiǎn)。007 年頻繁的加息、存款預(yù)備金率提高到歷史最高點(diǎn)以及提高第二套房貸的首付款和貸款利率，差不多特不明顯的體現(xiàn)出了金融緊縮的趨向；而在7年1月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上確定的貨幣政策從緊大框架下,央行除了會(huì)進(jìn)一步運(yùn)用利率和存款預(yù)備金率這兩個(gè)手段之外,適度放寬匯率政策可能也將成為一種選擇,同時(shí)可能會(huì)借助必要的行政手段來操縱放貸規(guī)模,比如通過季度平均放貸規(guī)模的操縱、嚴(yán)格要求銀行的貸款審批制度等等,這些都將可能成為00 年貨幣政

56、策調(diào)控的方式，幸免經(jīng)濟(jì)從過快向偏熱轉(zhuǎn)變，同時(shí)受到007年美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的阻礙，防范房貸風(fēng)險(xiǎn)也成為眾多銀行必須面對(duì)的問題，為此，08 年房貸政策的趨緊已成一種必定。以上調(diào)控政策,體現(xiàn)了監(jiān)管層嚴(yán)格抑制個(gè)人以貸炒房的投機(jī)需求、大力防范房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過快引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向。但同時(shí)從緊的貨幣政策使貸款買房人的壓力加大,信用風(fēng)險(xiǎn)也隨之產(chǎn)生。從緊的貨幣政策,在供給方面,限制開發(fā)貸款對(duì)企業(yè)可會(huì)阻礙企業(yè)現(xiàn)金流,企業(yè)的資金鏈吃緊,這對(duì)房地產(chǎn)的銷售以及實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2.2.2發(fā)改委與商務(wù)部全面限制外資涉足房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),國(guó)家進(jìn)展改革委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（0

57、07年修訂）,自年1月1日起施行。此次調(diào)整將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列，同時(shí)對(duì)外資進(jìn)入服務(wù)業(yè)、資源金屬業(yè)進(jìn)行大幅度限制。國(guó)家商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院副研究員梅新育認(rèn)為,本次調(diào)整充分體現(xiàn)了我國(guó)力圖提高利用外資水平的努力,越來越追求“利用外資”而不是“被外資利用”。最新版本外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄中鼓舞類一欄中差不多沒有房地產(chǎn)的身影。 0年以來，商務(wù)部以及外管局等部門先后公布多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)限外政策,其中包括5月23日聯(lián)合公布的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（50號(hào)文)，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批。與此同時(shí)，以后所有由地點(diǎn)部門審批的外資房地產(chǎn)公司必

58、須上報(bào)商務(wù)部備案。7月份國(guó)家外匯治理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知（10號(hào)文）對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制。這些措施雖沒有明令禁止外商投資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但外商投資中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已相當(dāng)困難，除審批時(shí)期延長(zhǎng)之外，境外資金結(jié)匯困難程度也大大增加。2.23土地政策風(fēng)險(xiǎn)分析27 年的宏觀調(diào)控盡管在抑制需求方面出臺(tái)了密集的金融政策,并取得了一定的效果，然而在增加供給方面卻顯得乏善可陳；應(yīng)該講調(diào)控政策并沒有專門好的扭轉(zhuǎn)供需關(guān)系，供不應(yīng)求仍然是目前房?jī)r(jià)上漲的要緊緣故；而在207 年1月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布土地儲(chǔ)備治理方法，進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地治理,

59、這關(guān)于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐，能夠進(jìn)一步釋放閑置土地,增加商品房的供應(yīng)。因此,20年,進(jìn)一步清理整頓閑置土地，從源頭上增加土地供給，必將成為政策調(diào)控的一個(gè)要緊方向，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加,如此有助于縮短從土地到商品房的時(shí)刻周期，起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果。同時(shí),2007年以來，國(guó)土部門要緊在三方面接著深化細(xì)化土地供應(yīng)調(diào)控措施，一是下發(fā)貫徹落實(shí)文件，要求各地加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,優(yōu)先安排、優(yōu)先供應(yīng)、重點(diǎn)保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型一般商品住房用地。二是接著完善招拍掛制度,加強(qiáng)土地供應(yīng)治理,防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地；要求實(shí)行“凈地”出讓,加快開

60、發(fā)建設(shè)速度；合理操縱單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)刻原則上不超過3年。三是加強(qiáng)批后監(jiān)管，加大以房地產(chǎn)開發(fā)為重點(diǎn)的閑置土地清理工作，防范閑置土地。此外,土地相關(guān)政策還包含提高稅收,以及以后在土地節(jié)約集約方面的措施。國(guó)家加大對(duì)保障性住房的建設(shè)也將對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生分流。同時(shí),土地市場(chǎng)的嚴(yán)格操縱,也將對(duì)企業(yè)帶來重大阻礙。按新的土地招拍掛規(guī)定，企業(yè)分期拿地、分期付款均無法施行。而近幾年,這是部分大型企業(yè)最為有力的儲(chǔ)備土地手段之一。土地市場(chǎng)的杠桿由此將大幅降低,從而對(duì)儲(chǔ)備增加形成抑制。對(duì)閑置土地的日益嚴(yán)格治理，也將打擊上市公司增加儲(chǔ)備的積極性，增加其難度。另外，隨著土地購(gòu)置費(fèi)的不斷增加，阻礙最