煙臺市塔山市場項目前期調查

1、.：.；精品資料網(wǎng)cnshu 萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓資料臺市塔山市場工程前期調查第一部分 市場研討區(qū)域周邊調查居住人口情況上夼西路居委會：戶左右奇中社區(qū)居委會：戶左右奇山居委會：戶塔山居委會：戶左右總計：戶戶 人/戶 = 人區(qū)域居住人口成分分析塔山小區(qū)部分是東方電子的家屬小區(qū)，嘉誠世紀城也在該板塊，聚集著眾多的高端消費群體。居住戶數(shù)戶左右，這部分人群消費力在芝罘區(qū)屬于中上程度。華聯(lián)新村由于是芝罘區(qū)首個高尚小區(qū)，居住人口的水準都比較高，煙臺的首富居住于此，東方電子的首批爆富股民也多居于此，整個社區(qū)的消費水準都很高，居住戶數(shù)在戶左右。、上夼西路沿

2、路兩邊和奇山小區(qū)居住成分比較復雜，多年分階段自然構成，不是獨立的社區(qū)性質，而是成片狀和帶狀開展。都是比較早的社區(qū)，居住的層次也參差不齊，貧富夾雜，很難一概而論。但居住的密度很大。臨街商鋪租售價錢上夼西路南端售價：元/ 年以前的價錢上夼西路南端租價：元/年現(xiàn)價上夼西路北端售價：元/年以前的價錢 元/現(xiàn)價上夼西路北端租價：元/年現(xiàn)價紅旗中路西端租價：元/平米年現(xiàn)價紅旗中路奇山西街交界租價：元/平米年現(xiàn)價該區(qū)域居民的消費習慣購物的首選是乘大潤發(fā)的班車，一次性的全部購齊。偶爾小的生活用品會選擇小區(qū)內的小超市，三笑或佳選連鎖超市。對于衣物或大重商品的購買，普通會選擇去振華或百盛。居民買菜普通去奇山早市或

3、者紅旗中路北的新市場，交通不太方便，缺乏便利性目前剛開業(yè)的“十八超市，根天性滿足居民日常生活用品的消費，但整體的規(guī)劃比較混亂，后期的管理和運作還面臨著挑戰(zhàn)。第二章 工程周邊商業(yè)調查一、上夼西路、紅旗中路沿街商業(yè)分類類 型 名 稱 備 注行政及金融效力鄉(xiāng)村信譽社信譽社和銀行共家社會福利中心商業(yè)銀行招商銀行恒豐銀行建立銀行工商銀行中國農(nóng)業(yè)銀行超市商店山村果園售點家其中規(guī)模最大得是剛開業(yè)得十八超市，較大一點的是佳選和三笑。佳達辦公用品宏偉商店海豐水產(chǎn)超市佳選百貨超市三笑家庭購物中心超市日用百貨商店衛(wèi)東商店愛書人音像超市蒙牛專賣塔山商店塔山奶站十八超市書店新華書店愛書人書店美容美發(fā)久美發(fā)型美發(fā)中心審美

4、發(fā)型設計沙龍?zhí)厝R雅專業(yè)護膚中心哈佛胡氏美發(fā)柔婷美容五洋汽車美容裝潢效力標榜發(fā)藝診所藥店煙臺醫(yī)藥商城口腔診所人民大藥房干洗店銀星洗衣大義洗衣部清新百合生態(tài)洗衣服裝、服飾、鞋帽、布藝嘉彩精品服飾搜衣廊服裝韓國服裝雙星連鎖店百布王布藝蛋糕、面包店大三元好利來天天果蛋糕面包房產(chǎn)中介天龍房產(chǎn)正大房產(chǎn)中翔置業(yè)中天偉業(yè)房產(chǎn)超市家樂福房產(chǎn)眼鏡新亮眼鏡精亮眼鏡通訊中國挪動通訊中國聯(lián)通中國挪動養(yǎng)生休閑汪氏蜜蜂園千惠保健藝都花行三味咖啡茶藝閑園綠源茶藝花卉風光休閑園單位塔山集團鑫塔汽車檢測體彩任務室質量技術監(jiān)視局出租車計價器檢測站天和廣告建材萬達建材五金管件螺絲嘉麗五金建材不銹鋼管件塑膠管材安樂鋁塑呵哈漆、日豐管其

5、他佛像大全多友太陽能熱水器塔山市場海參專賣千島機器修繕水業(yè)東港水業(yè)天麒水業(yè)快接式凈水設備幼兒園市級機關第一幼兒園塔山幼兒園酒店餐飲餐廳五裕羊湯黃家燒餅樂天拉面館東岳大酒店雪峰海鮮城濟南九一燒烤震東酒家川美苑火鍋文碗公鴨脖小天一海參館紅太陽食為天三合園餃子館西北天香閣酒樓渤海漁村仁和興酒樓羅馬假日洗浴餐飲青瓦酒店雙和盛燒烤鄉(xiāng)村粥宴東和順全羊酒樓隆華海鮮城南聚園海鮮城雞燜魚老店棒仔牛肉面家家樂快餐廳朝天椒川菜館凱樂酒樓普瑞瑪醋飲吧宏興食堂廈門特香雞天津狗不理專賣社會主義新鄉(xiāng)村無霸燒烤德利飯莊練歌房大紅燈籠練歌城梅迪雅練歌廣場情未了練歌歡樂光陰海之戀歌園世紀經(jīng)典練歌廣場主流練歌歡樂今宵洗浴中心錦園康

6、足浴千里馬足浴假設石足道馨夢園安康城藝家足療游戲網(wǎng)吧順寶游戲廳七彩星休閑網(wǎng)吧龍豐網(wǎng)吧星際電玩網(wǎng)絡會所針對商業(yè)分類的分析短少鮮花店、精品店、飾品店、禮品店、蛋糕店、運作成熟的知名大型超市。這里的居民很密集，且收入層次和居民素質也較高，對于便利型的大型超市有著市場需求，雖然十八超市開業(yè)，但從運營風格和管理上看，并不能長期滿足居民需求。作為煙臺獨一的美食一條街，酒店、餐飲、文娛類的營業(yè)情況都很好二、周邊商業(yè)類比工程概略NO: 萬光上夼綜合市場在售工程稱號 萬光上夼綜合市場發(fā) 展 商煙臺萬光城建綜合開發(fā)運 營 商萬光城建工程類型綜合商貿市場地理位置上夼大廈北側罐頭廠東側主要商戶無大型的商家入住交通情況

7、周遍交通便利，但無公交車直接經(jīng)過銷售熱線/占地面積營業(yè)面積層 數(shù)六層地下層+地上層建筑風格中式檔 次中低檔物 管 費未定車 位地下二層車庫合計個停車位人 流 量尚可運營定位大型社區(qū)超市運營方式地下一層和一層為自主運營，二三層為十年整租輻射范圍上夼西路以東的居民主力面積交房規(guī)范 毛坯房工程進度期房年底開業(yè)售價起價元/均價元/左右最高價元/租價暫無暫無暫無付款方式首付%，貸款按揭%，年 一次性付款租售戰(zhàn)略地下一層與一層為銷售，二三層實行十年整租方案銷售或租賃情況地下一層攤位為萬元/個，鋪位為元/，已均已銷售終了；一層沿街商鋪部分為元/，部分為元/，內部網(wǎng)點為元/；現(xiàn)已銷售終了，但有部分二手房；元/

8、二層售價為元/，銷售率為%以上，實行十年.%整租方案；三層售價為元/，銷售率不到%，實行十年%整租方案。地下二層為車庫；四層為住宅：/，元/各層運營內容地下一層：農(nóng)貿市場一層：精品網(wǎng)點二層：食品超市三層：日用品超市NO: 今日花園底商在售工程稱號 今日花園發(fā) 展 商煙臺國際工程開展運 營 商工程類型底商地理位置煙臺市環(huán)山路號主要商戶均為個人購買交通情況、直達銷售熱線占地面積營業(yè)面積層 數(shù)棟+層；棟+層；商業(yè)層和層建筑風格中式檔 次中高檔物 管 費元/月 車 位人 流 量運營定位自主運營運營方式自主運營輻射范圍工程周邊居民及工程本身居民主力面積商業(yè)主力面積為、多、多交房規(guī)范毛坯房工程進度現(xiàn)房售

9、價起價.萬均價.萬最高價萬多租 價暫無暫無暫無付款方式商業(yè)一次性付款或者銀行按揭成；住宅一次性付款每平米優(yōu)惠元；按揭七成；租售戰(zhàn)略全部對外銷售，暫無優(yōu)惠政策銷售或租賃情況因價位比較高，地理位置普通，銷售情況不樂觀；住宅部分給返遷戶，住宅銷售較好。各層運營內容由于是自主運營，所以運營內容沒有系統(tǒng)劃分。NO: 香榭廣場在售工程稱號 香榭廣場發(fā) 展 商煙臺國際工程開展運 營 商工程類型底商地理位置上夼西路中段十八超市的外鋪和內鋪主要商戶十八超市交通情況交通便利、路等經(jīng)過銷售熱線、占地面積營業(yè)面積平米左右層 數(shù)地下層+地上層建筑風格中式檔 次中檔物 管 費未定車 位個人 流 量普通運營定位地下超市+綜

10、合性物業(yè)運營方式業(yè)主自營輻射范圍上夼、塔山的居民主力面積平米交房規(guī)范 初裝工程進度現(xiàn)房售價起價元/平米均價最高價租價暫無暫無暫無付款方式一次性付款折，按揭成年，折租售戰(zhàn)略一切鋪位返還-年租金，%；免收個月的租金、管理費，零租金進駐銷售或租賃情況剛開場認購，未開盤各層運營內容-層：十八超市層：綜合性的，根據(jù)銷售情況而定暫無細分層：未定NO: 祥龍嘉園在售工程稱號 祥龍嘉園發(fā) 展 商飛龍建筑開發(fā)運 營 商無工程類型臨街地商地理位置南迎祥路中段主要商戶無交通情況、等多路交通經(jīng)過銷售熱線占地面積營業(yè)面積層 數(shù)層建筑風格中式檔 次中檔物 管 費未定車 位個左右人 流 量普通運營定位無運營方式自營輻射范圍

11、迎祥路、奇山東路一帶主力面積平米交房規(guī)范 毛坯工程進度現(xiàn)房售價起價元/平米均價元/平米最高價元/平米租價暫無暫無暫無付款方式一次性付款，按揭成年租售戰(zhàn)略無任何優(yōu)惠銷售或租賃情況銷售%左右各層運營內容業(yè)主本人根據(jù)業(yè)態(tài)而定第三章 芝罘區(qū)住宅類比工程概略NO: 天鴻凱旋城在售工程稱號 天鴻凱旋城發(fā) 展 商北京天鴻集團煙臺天鴻時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司工程類型專業(yè)商鋪+商住辦公地理位置芝罘區(qū)解放路國貿東交通情況、等多路交通經(jīng)過，交通很方便總建面積.包括住宅商業(yè)面積.容 積 率.公 攤車 位物 管 費棟 數(shù)棟主體樓，層 數(shù)商業(yè)地下一層+地上四層半#層，#層，#層工程定位CBD商務區(qū)的典范主力面積交房規(guī)范

12、 售 價起價元/住宅均價元/住宅最高價元/住宅租 價付款方式一次性 按揭貸款% 年主力賣點特權、經(jīng)典，南北雙主臥、陽光海景完美收藏、感受上層典范生活廣通知求地王新標、傳世臻品銷售情況或租賃情況商業(yè)尚未開盤，住宅銷售目前情況不錯，期推出套全部售完元/起元/ 高，客群北京、上海、淄博、韓國組；期預推出套，暫時沒對外出賣，先拿出套處理關系戶，如今已售套，其中#銷售面積為：、；#銷售面積為：、；第二批價錢為：起價元/，均價元/；最高價元/；主要客戶為煙臺。綜合點評#公寓面積：.層為商業(yè)，單元，戶/梯，一層戶，共層，主力面積：；板樓#公寓面積：.，四部電梯，層戶，主力面積，塔樓#辦公面積：.，層戶，主力

13、面積左右商業(yè)：地下層，地上層半，半為會所；各層運營內容未定 NO:雪玉花苑在售工程稱號雪玉花苑發(fā) 展 商煙臺雪玉置業(yè)開展地理位置南大街號交通情況.路工程類型商住容 積 率_得 房 率_總建面積萬平米總 棟 數(shù)棟售樓總 套 數(shù)(號樓與號樓除外)車 位 數(shù)左右工程進度明年年底交房物 業(yè) 費未定交房規(guī)范毛坯房起 價元/平米(層差元/平米)均 價元/平米最高價元/平米付款方式一次性付款優(yōu)惠元/平米;按揭成年規(guī)劃形狀多層_小高層-號樓層,-號樓層高層_別墅_戶型配比情況形狀類別面積區(qū)間供應數(shù)量供應比例消化數(shù)量消化比例起價均價高價號樓.%.%.%.%號樓.%.%.%.%號樓.%.%.%.%.%號樓.%.%

14、號樓.%.%.%號樓.%.%.%號樓.%.%.%.%目的客戶二次置業(yè)、新婚購房配套設備沿街商鋪主力賣點煙臺最繁華的南大街西首,一梯兩戶,全明設計,工程優(yōu)劣點評外立面效果普通，僅靠南大街、噪音大NO:陽光富景在售工程稱號陽光富景發(fā) 展 商煙臺二輕房地產(chǎn)開發(fā)地理位置只楚路和楚鳳二路交界交通情況.路工程類型多層住宅容 積 率得 房 率總建面積萬平米總 棟 數(shù)棟，現(xiàn)今只售棟、售樓總 套 數(shù)現(xiàn)今銷售套車 位 數(shù)工程進度年底交房物 業(yè) 費未定交房規(guī)范毛坯房起 價元/平米均 價元/平米最高價元/平米付款方式一次性付款，按揭成年規(guī)劃形狀多層棟+小高層-高層-別墅-戶型配比情況形狀類別面積區(qū)間供應數(shù)量供應比例消

15、化數(shù)量消化比例單層價錢在售.套%套%一層：元/.套%套%二層：元/.套%套%三層：元/.套%套%四層：元/未售.五層：元/.六層：元/.東加元/，西加元/.目的客戶二次置業(yè)，新婚購房，父母為子女購房配套設備中心廣場、健身區(qū)、兒童游樂設備區(qū)、老年休閑區(qū)主力賣點市區(qū)僅有，六層住宅大社區(qū)，頂層贈送閣樓、幼兒園工程優(yōu)劣點評市區(qū)內少有的多層社區(qū)，樓送閣樓同樓一樣的價錢，閣樓屋頂近乎為平層，適用率較高。位置相對雪玉花苑稍偏，這是一大弱點。NO: 今日花園在售工程稱號今日花園發(fā) 展 商煙臺國際工程開展地理位置煙臺市環(huán)山路號交通情況、路直達工程類型中高檔住宅兩層網(wǎng)點容 積 率.得 房 率%-%總建面積總 棟

16、數(shù)棟一期總 套 數(shù)套，除回遷戶還剩下戶車 位 數(shù)工程進度現(xiàn)房物 業(yè) 費暫定元/交房規(guī)范毛坯房起 價元/均 價元/平米最高價元/平米付款方式一次性付款每平米優(yōu)惠元；按揭七成年；規(guī)劃形狀多層 小高層棟+層高層棟+層別墅戶型配比情況形狀類別面積區(qū)間供應數(shù)量供應比例消化數(shù)量消化比例起價均價高價小高層.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%目的客戶本市收入高的市民、個體戶、小企業(yè)老板。配套設備、有線電視、燃氣、暖氣、照明系統(tǒng)、停車場、安保、會所、超市。主力

17、賣點環(huán)境優(yōu)雅、交通便利、配套設備齊全、歐式建筑風格、樓間距大、工程優(yōu)劣點評今日花園南有塔山競技樂園，西有南山公園、虎巖潭，北臨體育公園、游泳館，規(guī)劃中的城市森林公園隔路相望，環(huán)境優(yōu)雅；五大綠化觀景帶，綠樹成蔭；配套設備齊全，保安系統(tǒng)嚴密；歐式設計風格；樓間距大；根本上銷售完。NO: 華僑新城在售工程稱號華僑新城發(fā) 展 商華僑置業(yè) 煙臺嘉誠廣告謀劃全程謀劃、銷售代理地理位置華僑賓館附近。售樓中心在煙臺華僑中學旁邊勝利路號交通情況、都經(jīng)過工程類型中高檔住宅三層網(wǎng)點容 積 率得 房 率%以上總建面積總 棟 數(shù)棟總 套 數(shù)套車 位 數(shù)工程進度年下半年交房物 業(yè) 費暫定元/交房規(guī)范毛坯房起 價元/均 價

18、元/最高價元/付款方式一次性每平米優(yōu)惠元；按揭七成，遞減式還款規(guī)劃形狀多層棟+層小高層棟+層；棟+層高層別墅戶型配比情況形狀類別面積區(qū)間供應數(shù)量供應比例消化數(shù)量消化比例起價均價高價小高層+.套%左右元/元/元/.套%.套%.套%.套%.套%小高層+.套%.套%.套%.套%.套%多層+.套%元/元/元/.套%目的客戶本市收入高的市民、個體戶、小企業(yè)老板。配套設備高度完善的保安系統(tǒng)、現(xiàn)代化的保潔效力、停車場、餐飲文娛場所、健身室。主力賣點地理位置好；配套設備完備；房屋質量高；戶型面積大工程優(yōu)劣點評地理位置優(yōu)越，依山而建，環(huán)境好，這些會吸引大部分人購買。小區(qū)的配套設備齊全、規(guī)劃典雅，主要是仿造奧地利

19、音樂花園建筑。如今銷售情況普通，小區(qū)有地下兩層車庫，均價元/。網(wǎng)點層。NO: 祥龍嘉園在售工程稱號祥龍嘉園發(fā) 展 商飛龍建筑開發(fā)地理位置南迎祥路中段交通情況、等多路公車經(jīng)過工程類型中檔住宅兩層網(wǎng)點容 積 率得 房 率%總建面積.平米總 棟 數(shù)棟總 套 數(shù)套車 位 數(shù)個左右工程進度現(xiàn)房物 業(yè) 費交房規(guī)范毛坯起 價元/平米閣樓均 價元/平米最高價元/平米付款方式一次性付款；按揭七成年；規(guī)劃形狀多層棟+小高層高層別墅戶型配比情況形狀類別面積區(qū)間供應數(shù)量供應比例消化數(shù)量消化比例起價均價高價多層平米套%套%.平米套%套%平米套%套%目的客戶周邊的居民，二次換房者、部分新婚購房配套設備底商主力賣點交通便利

20、、生活配套設備齊全工程優(yōu)劣點評工程體量較小，形不成規(guī)模優(yōu)勢，但開發(fā)商的品牌較權利，工程的建筑質量較高。面對的目的客戶群也很狹窄，就是周邊的換房者，芝罘區(qū)的二次置業(yè)者，和小部分的新婚購房者。工程附近二手房價錢：地段開工年份樓層面積總價單價配套備注奇山路+閣+萬煤暖棚奇山西街萬煤暖棚磚混奇山中街萬上夼上夼西精裝上夼西+磚混上塔路磚混上塔路磚混上夼新市場下上塔路+閣+磚混塔山上夼西均價第二部分 工程定位第一章 商鋪部分定位一、市場定位分析該工程位于芝罘區(qū)東部的南角，所處區(qū)域相對獨立，除北部經(jīng)過上夼西路同市區(qū)相連外，西、南、東三個方向都被塔山環(huán)繞。同該區(qū)域嚴密聯(lián)為一體的只需奇山、塔山等小區(qū)，約有萬人口

21、。所以當?shù)厣虡I(yè)欠興隆，不能夠成為城市商業(yè)中心。在社區(qū)配套方面，只可以思索中等規(guī)模的超市和為日常生活提供效力的獨立店鋪。目前上夼西路北部的spar超市約平方米，開展商為煙臺國際工程開展已于近期開業(yè)，萬光上夼超市明年也將開業(yè)，屆時，該區(qū)域紅旗中路以北的居民，大部分將會到這兩個超市消費，但是紅旗中路以南的兩萬多人口，特別是塔山小區(qū)的一萬人口，那么大部分會截留在本工程。二、#、#底商定位分析根據(jù)以上分析，他們建議，本工程號樓和號樓底商部分，以超級市場為主，附以沿街店鋪。產(chǎn)品定位：面積平方米的超市一個，主要運營日用品和副食品等。整體出租年租金約為萬左右。面積平方米的沿街店鋪個左右上下兩層聯(lián)售。業(yè)態(tài)可以思

22、索定為日常效力配套或借助上夼西路的優(yōu)勢，部分定為餐飲。均價元/平米。網(wǎng)點進深建議.米-層聯(lián)售，面積在、平米左右/套；估計回籠資金：萬萬元。面積劃分詳見小高層一層平面圖。超市外鋪進深.米，面積在平米左右/套；總面積.平米左右，共套，銷售均價元/平米；估計回籠資金：萬元。面積劃分詳見小高層一層平面圖。三、#底商定位分析號樓部分，由于位于社區(qū)內部，缺乏鄰街面。不適宜做大型商廈。建議采用如下幾種思緒操作：兩個地下層全部做為停車場其中地下二層按原方案做為工程本身配套，地下一層面向整個塔山小區(qū)出賣。據(jù)了解，由于本社區(qū)絕大部分建筑開工于年之前，普遍短少車庫配套，但是由于居民中的大部分經(jīng)濟條件較好，私家車擁有

23、量很大。晚報曾報導該區(qū)域的轎車夜間被毀事件，因此，建立適量的車庫存在客觀市場需求。地下一層面積約為平方米，按此面積計算，地下車位在個左右，每個車位售價萬元，估計回籠資金萬左右。 不利條件分析：上夼小區(qū)的整個地勢成坡狀，越往南山勢越高，并且路段交通延綿不規(guī)那么，對于轄區(qū)內的有車族能否情愿在此購車位平安?？浚讲交丶业目刹僮餍匀狈Π盐?。并且他們停車場的通達性不佳，對購買的吸引力不大。上夼小區(qū)內所居住的政府機關的相當部分，今年或明年會搬遷到萊山的鹿鳴小區(qū)，他們中的大部分都是有車族。就目前走訪的情況看，如今大部分都是路面停車或樓前空地停車。由于整個上夼小區(qū)內沒有物業(yè)管理和一致的規(guī)劃規(guī)劃，停車雖然擁堵

24、但也勉強過得去。因此，地下一層做停車場在銷售上存在一定風險，雖然利潤客觀，但假設一旦銷售打不開局面，等于烏有！、 地下一層定為農(nóng)貿市場由于該區(qū)域本來就是塔山市場所在地，在市場拆遷以前，該市場不斷很昌盛，目前市場搬遷到對面，由于要橫穿紅旗中路，新市場一度不再昌盛，部分居民開場到奇山早市購買農(nóng)副產(chǎn)品。假設本工程可以重新興建市場，將會吸引部分老客戶。但是，要抑制兩個困難：市場南遷后，缺乏臨街面，而且由地面遷至地下，容易產(chǎn)生消費抗性。交通方面，變的擁堵，缺乏寬闊坡道，也容易產(chǎn)生抗性。為方便蔬菜運營業(yè)戶上貨，必需有足夠的車輛通道，而不能僅僅依托臺階同外部通道聯(lián)絡。建議按規(guī)范攤位劃分：根據(jù)當?shù)鼐用裢顿Y才干

25、，把攤位劃分為米、米、米三種構造，每米價錢在元至元之間。攤位為背對背混凝土構造，跨度為米含混凝土臺階寬度。通道寬度為米。普通板房面積為平方米/個，價錢為萬元左右。在預留足夠的通道后，整個樓層可劃分出普通板房套左右，攤位個左右銷售實行年返租總房款的%，延續(xù)返年，每年返一次。全部出賣估計回收資金：套萬元/套 = 萬元 個元 = 萬元 萬元 + 萬元 萬元萬元 萬元 % 年 萬元備注：出賣攤位的產(chǎn)權年，一次性付款，不辦理銀行按揭，不辦理產(chǎn)權證，只簽署銷售合同。全部出租估計年回收資金：板房每月每套的租金： 平米/套 元/月/租金 = 元 套板房的月租金： 元/月/套 套 = 元 套板房的年租金： 元/

26、月 月 = .萬元個攤位的月租金： 元/個/月 個 = ，元 個攤位的年租金： 元/月 月 = 萬元 板房 + 攤位的年租金 ： .萬元 + 萬元 = .萬元 假設全部出租估計年的時間將收回投資本錢。第九年開場純賺。一半銷售一半出租的估計回收資金：銷售：板房按套銷售的估計回收資金： 套 萬元/套 = 萬元攤位按個銷售的估計回收資金：個 元 = 萬元銷售回收資金：萬元 + 萬元 = 萬元 出租：板房按套出租的年估計回收資金： 套 元/月 月 = .萬元/年攤位按個出租的年估計回收資金：個 元/月 月 = 萬元/年出租年回收資金：.萬元 + 萬元 = .萬元參考塔山新市場價錢：物業(yè)類型面積租價物管

27、費稅費備注攤位米元/季度元/月元/月攤位米元/季度元/月元/月小房平方米多元/年元/月元/月小房平方米元/年元/月元/月店鋪平方米元/年店鋪平方米元/年店鋪平方米元/年備注總面積：平米 總攤位：個 總鋪位：個東西主通道：.米 南北主通道：.米 區(qū)間通道：.米 列通道：米 排通道：.米 臺面寬：.米臺面與站人之間：.米地下一層定為文娛層但是作為居民，不情愿在本人家底下，產(chǎn)生帶有噪音污染、賭博或特征效力性質的業(yè)態(tài)。如練歌房、迪廳、麻將室、電子游戲、網(wǎng)吧、洗浴中心等。因此，文娛業(yè)范圍將大大減少。假設運營沒有特征，業(yè)主達不到預期的受害，那么很能夠就會面臨倒閉、停業(yè)。因此，在這里做文娛、休閑類的業(yè)態(tài)，環(huán)境和位置上缺乏支持，市場風險很大，可行性較小。另外，由于運營文娛業(yè)的業(yè)主大多屬租賃運營，不利于資金回收。所以，從現(xiàn)實情況思索，客觀上他們并不贊成把地下一層做成文娛及其相關的休閑業(yè)態(tài)。第二章 住宅部分定位的分析工程swot分析一、優(yōu)勢交通便利北邊緊鄰紅旗中路，橫貫萊山、芝罘、福山三區(qū)。東鄰上夼西路，分鐘即可到達市區(qū)中心。大環(huán)境優(yōu)美周邊沒有大型工業(yè)企業(yè)，臨近塔山，空氣清新。部分房間可以看到塔山。周邊配套完善本