穩(wěn)妥處置“集體停貸”事件至關(guān)重要：2022Q2房地產(chǎn)金融報(bào)告

1、房地產(chǎn)金融目錄 HYPERLINK l _bookmark0 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策形勢(shì) 1 HYPERLINK l _bookmark1 （一）中央及部委層面 1 HYPERLINK l _bookmark2 （二）地方政府層面 1 HYPERLINK l _bookmark3 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行 2 HYPERLINK l _bookmark4 （一）70 城商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)已持續(xù) 10 個(gè)月 2 HYPERLINK l _bookmark5 （二）住房銷售規(guī)模大幅下跌 3 HYPERLINK l _bookmark6 （三）住宅市場(chǎng)的有效供給大幅下降 4 HYPERLINK l

2、 _bookmark7 （四）受供給沖擊影響住宅庫存去化周期縮短 5 HYPERLINK l _bookmark8 （五）住房租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn) 6 HYPERLINK l _bookmark9 （六）租金資本化率相對(duì)保持穩(wěn)定 6 HYPERLINK l _bookmark10 （七）土地交易市場(chǎng)持續(xù)低迷 7 HYPERLINK l _bookmark11 三、個(gè)人住房金融形勢(shì) 8 HYPERLINK l _bookmark12 （一）個(gè)人住房貸款余額增速持續(xù)下降 8 HYPERLINK l _bookmark13 （二）多城首套房貸利率已下調(diào)至差別化住房信貸利率的下限 9 HYPERLIN

3、K l _bookmark14 （三）個(gè)人住房貸款放款周期大幅縮短 10 HYPERLINK l _bookmark15 （四）個(gè)人住房抵押貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控 10 HYPERLINK l _bookmark17 （五）購房者集體停貸事件分析 12 HYPERLINK l _bookmark19 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形勢(shì) 14 HYPERLINK l _bookmark20 （一）房地產(chǎn)開發(fā)貸余額仍保持同比下降 14 HYPERLINK l _bookmark21 （二）房地產(chǎn)信托規(guī)模仍在持續(xù)壓降 14 HYPERLINK l _bookmark23 （三）房企境內(nèi)、外信用債存量規(guī)模仍在下降

4、15 HYPERLINK l _bookmark24 （四）部分財(cái)務(wù)困難房企表內(nèi)債務(wù)情況分析 16 HYPERLINK l _bookmark26 五、小結(jié)和風(fēng)險(xiǎn)提示 18附件：相關(guān)指標(biāo)說明 20一、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策形勢(shì)（一）中央及部委層面2022 年上半年，中央層面繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變；圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉；在加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和推進(jìn)保障性住房市場(chǎng)的同時(shí)，支持房企和居民住房消費(fèi)的合理融資需求，有力有效地防范化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、住建部等部委層面，主要從以

5、下幾個(gè)方面貫徹落實(shí)中央要求：第一，監(jiān)管部門要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，利用信用保護(hù)工具等創(chuàng)新服務(wù)支持民營房企債務(wù)性融資。第二，推動(dòng) LPR 下行加大對(duì)居民剛性、改善性住房需求的金融支持力度。第三，推進(jìn)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，對(duì)兼并購出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；鼓勵(lì)商業(yè)銀行、 AMC 機(jī)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)房企等各類主體參與出險(xiǎn)房企收并購，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，按照法治化、市場(chǎng)化原則開展房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和不良資產(chǎn)的處

6、置化解工作。第四，壓實(shí)地方政府責(zé)任，用足用好政策工具箱，保交樓、穩(wěn)民生。第五，加大對(duì)住房租賃金融支持，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，穩(wěn)妥推進(jìn)保障性租賃住房公募 REITs 的發(fā)行。（二）地方政府層面2022 年上半年，在住房銷售規(guī)模大幅下降、住房銷售價(jià)格持續(xù)下行和市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)的形勢(shì)下，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和維持土地財(cái)政的可持續(xù)性，地方政府在“因城施策”的原則下，開始密集出臺(tái)“救市”政策。需求端的支持政策涉及需求放開和金融支持兩個(gè)方面：第一，放松落戶限制、放松或取消區(qū)域限購

7、政策、重啟棚改貨幣化安置、發(fā)放購房補(bǔ)貼、給予購房稅費(fèi)補(bǔ)貼或優(yōu)惠、鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城買房；第二，放寬公積金貸款發(fā)放和使用要求、提高個(gè)人住房貸款最高額度、放松限貸要求、下調(diào)首付比例和個(gè)人購房貸款利率。供給端的支持政策主要包括穩(wěn)定供地節(jié)奏、放寬土地出讓要求、允許土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)延期繳納、加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資支持、放松或取消區(qū)域限售政策、設(shè)立或擬設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、牽頭推動(dòng)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的化解處置、支持房企項(xiàng)目收并購、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管、使用和違規(guī)追責(zé)、簡(jiǎn)化審批流程和規(guī)范市場(chǎng)秩序。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行（一）70 城商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)已持續(xù) 10 個(gè)月從國家統(tǒng)計(jì)局公布的 70 個(gè)大中

8、城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來看，2022年上半年，70 城新建商品住宅銷售價(jià)格較 2021 年末下降了 0.75%，二手住宅銷售價(jià)格下降了 1.52%。從價(jià)格同比的情況來看，2022 年第二季度末 70 城的新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲 1.25%，二手住宅銷售價(jià)格同比下降了 2.63%。從價(jià)格環(huán)比的走勢(shì)來看，2022 年第一季度 70 城房?jī)r(jià)的環(huán)比跌幅有所收窄，房?jī)r(jià)持續(xù)下行的態(tài)勢(shì)有所減緩；但 4、5 月份受多城零散出現(xiàn)的疫情影響，70 城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大；6 月份以來隨著疫情得到控制，70 城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅再次收窄，價(jià)格環(huán)比形勢(shì)總體趨穩(wěn)（見圖 1 左上圖）。圖 170 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)（環(huán)

9、比）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，Wind。注：70 個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)一二三線城市劃分：一線城市指北京、上海、廣州、深圳等 4 個(gè)城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？凇⒅貞c、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等 31 個(gè)城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等 35 個(gè)城市

10、。分城市層級(jí)來看，2022 年上半年，一線城市的住房銷售價(jià)格仍略有上漲，其中新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格累計(jì)漲幅分別為 2.44%和 1.60%；同比漲幅分別為 3.28%和 1.15%（見圖 1 右上圖）。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格累計(jì)上漲 0.05%，而二手住宅銷售價(jià)格累計(jì)下降了 1.26%；同比降幅分別為 0.16%和2.14 %（見圖 1 左下圖）。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別累計(jì)下降 1.86%和 2.14%，同比降幅分別為 2.81%和 3.66 %（見圖 1 右下圖）。2022年 6 月，70 城中有 31 個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格和 21 個(gè)城市的二手住宅

11、銷售價(jià)格表現(xiàn)為環(huán)比上漲，同時(shí)，38 個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格和 48 個(gè)城市的二手住宅銷售價(jià)格表現(xiàn)為環(huán)比下降。整體來看，70 城商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù) 10 個(gè)月，但跌幅明顯小于歷史上的最深跌幅（2014 年 5 月 2015 年 4 月期間的跌幅），表明密集出臺(tái)的寬松性房地產(chǎn)調(diào)控政策在邊際上起到了改善作用，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”效果正在逐步顯現(xiàn)。（二）住房銷售規(guī)模大幅下跌從商品住宅銷售情況來看，2022 年上半年延續(xù)了 2021 年下半年以來的持續(xù)下行態(tài)勢(shì)。2022 年上半年，住房銷售面積為 5.81 億平方米，同比下跌 26.6%；住房銷售額為 5.77 萬億元，同比下跌 31.80

12、%，商品住房銷售規(guī)模出現(xiàn)大幅下跌。其中，2022 年第一、二季度的住房銷售面積為 2.63 億平方米、3.16 億平方米，分別同比下跌 18.64%、32.08%；第一、二季度的住房銷售額為 2.61 萬億元、3.16萬億元，分別同比下跌 25.62%、36.24%（見圖 2）。自 2021 年第三季度以來，受部分大型民營房企債務(wù)違約事件影響，購房者因擔(dān)心購買期房可能會(huì)陷入爛尾樓糾紛，暫緩了購房計(jì)劃，住房市場(chǎng)需求端觀望情緒較濃；疊加新冠疫情在多城出現(xiàn)反復(fù)的影響，購房者對(duì)未來收入增長預(yù)期的下降和不確定預(yù)期的上升，導(dǎo)致住房銷售同比增速持續(xù)下降，銷售規(guī)模大幅下跌?？傮w來看，寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)

13、起到了托底作用，但在數(shù)量上未能有效地穩(wěn)住需求。圖 2商品住宅銷售情況（季度）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，Wind。（三）住宅市場(chǎng)的有效供給大幅下降從商品住宅的開發(fā)和投資數(shù)據(jù)來看，2022 年上半年，全國住宅開發(fā)投資完 成額為 5.18 萬億元，同比下降了 4.50%；住宅新開工面積僅為 4.88 億平方米， 同比下降了 35.4%，其中，第一季度同比下降 20.32%，第二季度同比下降 43.78%；住宅竣工面積 2.09 億平方米，同比下降了 20.6%，其中，第一季度同比下降 11.27%，第二季度同比下降 30.98%（見圖 3）。圖 3商品住宅供給情況（季度）資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，Wind。

14、住宅的新開工面積和竣工面積降幅較大，使得住宅市場(chǎng)供給受到較大沖擊。究其原因，一方面是住宅銷售規(guī)模的大幅下跌，房企的銷售回款規(guī)模出現(xiàn)較大幅度的下降（部分上市房企公告顯示其 2022 年上半年的銷售規(guī)模下跌幅度超過 5成）；為維持企業(yè)現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)，房企采取“以收定支”策略，投資意愿下降、新開工積極性不足，通過主動(dòng)放緩或延遲部分項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度來控制支出規(guī)模。另一方面，新冠疫情爆發(fā)時(shí)房企為配合封控管理的要求，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度已經(jīng)放緩或短期停工。（四）受供給沖擊影響住宅庫存去化周期縮短從庫存去化情況來看，2022 年 1 月至 5 月初，課題組統(tǒng)計(jì)的 16 個(gè)城市平均住宅庫存去化周期處于上升態(tài)勢(shì)

15、；但從 5 月中下旬開始，受住宅市場(chǎng)有效供給大幅下降的影響，住宅庫存去化周期開始逐漸縮短，2022 年 6 月末庫存去化周期為 24.8 個(gè)月。其中，一線城市平均住宅庫存去化周期為 12.7 個(gè)月；二線城市平均住宅庫存去化周期為 12.9 個(gè)月；三線城市平均住宅庫存去化周期為 48.9 個(gè)月（見圖 4）。分城市層級(jí)來看，2022 年第二季度末，一、二線城市住宅庫存去化周期已處于相對(duì)合理區(qū)間，但三線城市住宅庫存去化的壓力仍相對(duì)較大。圖 4各城市房地產(chǎn)庫存去化情況（3 周移動(dòng)平均）資料來源：根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)計(jì)算。注：因東莞、泉州的商品房可售和銷售套數(shù)數(shù)據(jù)不再更新，本報(bào)告考察的城市數(shù)量由 202

16、1 年的 18 個(gè)調(diào)整為 16 個(gè)。圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、福州、南寧、青島，三線城市包括莆田、東營、舟山、寶雞。（五）住房租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的四個(gè)一線城市、兩個(gè)二線城市的住房租金數(shù)據(jù)來看，2022年上半年，北京的住房租金水平累計(jì)上漲 0.99%；深圳的住房租金水平累計(jì)下降 0.53%；上海的住房租金水平累計(jì)上漲 1.87%（見圖 5 左圖）；廣州的住房租金水平累計(jì)上漲 0.60%；天津的住房租金水平累計(jì)上漲 1.39%；成都的住房租金水平累計(jì)下降 0.49%（見圖 5 右圖）?？傮w來看，六個(gè)城市的住房租金水平基本保持

17、穩(wěn)定；北京、上海、天津、廣州等四城的住房租金水平小幅上升，深圳和成都兩城的住房租金水平略有下降。圖 5中原二手住宅租金指數(shù)（定基 2004 年 5 月=100）資料來源：中原地產(chǎn)，Wind。（六）租金資本化率相對(duì)保持穩(wěn)定2022 年上半年，四座一線城市的租金資本化率總體呈上升態(tài)勢(shì)，平均租金資本化率從 2021 年末的 49.43 年上升至 2022 年第二季度末的 53.03 年（見圖 6上圖）。二線城市的租金資本化率也表現(xiàn)出略有上升態(tài)勢(shì)。其中，二線熱點(diǎn)城市的平均租金資本化率由 2021 年末的 52.92 年上升至 2022 年第二季度末的 53.70年；二線非熱點(diǎn)城市的平均租金資本化率由

18、2021 年末的 46.37 年上升至 2022 年第二季度末的 48.03 年（見圖 6 左下圖）。三線城市方面，平均租金資本化率基本保持不變，2022 年第一季度末為 41.37 年，略低于 2021 年末的 42.13 年（見圖 6 右下圖）?？傮w來看，住房租金資本化率相對(duì)保持穩(wěn)定。圖 6租金資本化率走勢(shì)資料來源：國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。注：本報(bào)告監(jiān)測(cè)的二線熱點(diǎn)城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門、福州、西安、合肥，二線非熱點(diǎn)城市包括天津、重慶、鄭州、長沙、南寧、南昌、青島、寧波，三線城市包括昆明、太原、蘭州、烏魯木齊、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。（七）土地交易市場(chǎng)持續(xù)

19、低迷住宅銷售市場(chǎng)的大幅下跌通過開發(fā)商的拿地投資行為進(jìn)一步影響到土地市場(chǎng)。2022 年上半年，百城住宅類土地供應(yīng)面積為 1.13 億平方米，同比下降 44.49%；成交面積為 7490.83 萬平方米，同比下降 56.82%；成交金額為 9828.41 億元，同比下降 58.08%；成交土地單位面積均價(jià)同比下降 2.93%（見圖 7 左圖）。在土地供給大幅下降的同時(shí)仍有大量土地流拍，且住宅類用地成交土地溢價(jià)率持續(xù)保持低位，大部分土地以低價(jià)或低溢價(jià)率成交，土地交易市場(chǎng)持續(xù)低迷。在 2022 年上半年，百城共有 2689 宗土地未能成交，住宅類用地成交土地平均溢價(jià)率僅為3.94%（見圖 7 右圖）。

20、總體來看，自 2021 年第三季度起，銷售端需求持續(xù)低迷，銷售回款規(guī)模大幅下降；融資端因部分房企債務(wù)違約帶來行業(yè)信用收縮、融資性現(xiàn)金流下降。受這些因素影響，民營房企的拿地意愿和能力均較低，“以銷定投”成為房企拿地的主流策略，導(dǎo)致土地成交規(guī)模大幅下降，土地市場(chǎng)交易持續(xù)低迷。從集中供地城市 2022 年上半年土地成交的情況來看，國有房企和地方城投公司成為拿地主力軍，且原先主要參與土地一級(jí)開發(fā)的地方城投公司開始大舉進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行托底。圖 7100 大中城市土地交易情況資料來源：Wind。三、個(gè)人住房金融形勢(shì)（一）個(gè)人住房貸款余額增速持續(xù)下降從余額數(shù)據(jù)看，截至 2022 年第二季度末，我國個(gè)人住

21、房貸款余額為 38.86 萬億元，占全部信貸余額的比例下降至 18.83%。從余額增速來看，個(gè)人住房貸款余額同比增速從 2017 年第二季度開始呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。2022 年上半年，個(gè)人住房貸款余額同比增速延續(xù)這一走勢(shì)，第一季度同比增速為 8.90%、第二季度同比增速為 6.2%，已遠(yuǎn)低于金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的同比增速（見圖 8 左圖）。從個(gè)貸余額增量數(shù)據(jù)來看，受住房銷售增速持續(xù)下降的影響，個(gè)人住房貸款的融資需求也隨之下降。2022 年第一季度個(gè)貸余額凈增量為 5200 億元，第二季度個(gè)貸余額凈增量?jī)H為 200 億元，為近 5 年的最小值。從居民部門月度新增中長期貸款數(shù)據(jù)來看，2022 年

22、上半年居民部門新增中長期貸款月度平均增量為 2600.00 億元，較 2021 年上半年 5716.67 億元的月度平均增量，下降了 54.52%；受個(gè)人住房貸款余額凈增量大幅下降影響，在 2 月和 4 月，居民部門新增中長期貸款的月度增量?jī)纱纬霈F(xiàn)負(fù)值的情況（見圖 8 右圖）。圖 8個(gè)人住房貸款余額及居民新增中長期貸款情況資料來源：中國人民銀行，Wind。（二）多城首套房貸利率已下調(diào)至差別化住房信貸利率的下限從個(gè)人住房貸款平均利率水平來看，2022 年第一季度末全國首套住房貸款的平均貸款利率約為 5.21%（為 LPR 加 61 個(gè)基點(diǎn)），較 2021 年末下降了 43 個(gè)基點(diǎn)；第二季度末全國

23、首套住房貸款的平均貸款利率約為 4.40%（為 LPR 減 5 個(gè)基點(diǎn)），較 2021 年末下降了 124 個(gè)基點(diǎn)，且福州、大連、哈爾濱、濟(jì)南、泉州等33 個(gè)樣本城市的首套住房貸款利率已經(jīng)下調(diào)至差別化住房信貸利率的下限4.25%（為 LPR 減 20 個(gè)基點(diǎn)）。2022 年第一季度末，全國二套住房貸款的平均貸款利率約為 5.48%（為 LPR 加 88 個(gè)基點(diǎn)），較 2021 年末下降了 44 個(gè)基點(diǎn)；2022年第二季度末，全國二套住房貸款的平均貸款利率約為 5.10%（為 LPR 加 65 個(gè)基點(diǎn)），較 2021 年末下降了 82 個(gè)基點(diǎn)（見圖 9）。圖 9個(gè)人住房貸款平均放款周期資料來源：

24、貝殼研究院，中國人民銀行，Wind。個(gè)人住房貸款平均利率自 2021 年 10 月以來，已持續(xù)小幅下行 8 個(gè)月。個(gè)人住房貸款利率的持續(xù)下行，能夠有效降低購房的信貸成本，從而增加購房者置業(yè)意愿。但在市場(chǎng)預(yù)期較弱的情形下，個(gè)人住房貸款利率的下降并不足以將居民全部的剛性、改善性住房需求轉(zhuǎn)化為住房市場(chǎng)的有效需求。（三）個(gè)人住房貸款放款周期大幅縮短從個(gè)人住房貸款放款周期情況來看，2022 年上半年末全國百城個(gè)人住房貸款平均放款周期為 29 天，較 2021 年 10 月最長時(shí)的 73 天，放款周期已大幅縮短。其中，2022 年第一季度末，一線城市的個(gè)人住房貸款平均放款周期已由 2021年最長時(shí)的 90

25、 天縮短至 43 天；第二季度末，上海、北京受新冠疫情反復(fù)的影響，個(gè)人住房貸款平均放款周期有所延長，一線城市的個(gè)人住房貸款平均放款周期上升至 55 天。部分二線城市的個(gè)人住房貸款平均放款周期已由 2021 年最長時(shí)的 112 天縮短至 2022 年上半年末的 34 天（見圖 10）。圖 10個(gè)人住房貸款平均放款周期資料來源：貝殼研究院。注：圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括天津、重慶、西安、南京、合肥、成都、佛山、東莞。（四）個(gè)人住房抵押貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控 HYPERLINK l _bookmark16 1課題組計(jì)算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比（Loan t

26、o1 因數(shù)據(jù)滯后，當(dāng)前最新數(shù)據(jù)更新至 2022 年第一季度，本節(jié)分析基于 2021 年第一季度至2022 年第一季度的 LTV 數(shù)據(jù)。Value，LTV），這一指標(biāo)可以衡量住房?jī)r(jià)值對(duì)新增住房貸款的保障程度，也可以用于反映個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的大小。相關(guān)研究表明，LTV 與個(gè)人住房貸款違約率顯著正相關(guān)，如果這一指標(biāo)數(shù)值較低，說明購房中使用自有資金的比例較高，則銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不大。2022 年第一季度，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 25%，上海的平均新增二手住房貸款價(jià)值比僅為 10%，均處于較低水平（見圖 11 左上圖）；廣州的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 38%，深圳的

27、平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 33%，處于合理水平（見圖 11 右上圖）。二線城市方面，成都的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 40%，合肥的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 38%，南京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 39%，西安的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 44%，均處于合理水平（見圖 11 左下圖）；重慶的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 47%，天津的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 31%，東莞的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 35%，佛山的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為 47%，亦均處于合理水平（見圖 11 右下圖）。圖 11一線和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比（LTV）資料來源：貝殼研究院。注

28、：因前期報(bào)告中使用總貸款數(shù)據(jù)或居民中長期貸款數(shù)據(jù)再乘以某一系數(shù)得到個(gè)貸數(shù)據(jù)；使用抓取的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)與各城市房地產(chǎn)管理局公布的住宅成交面積相乘，得到新成交的住宅價(jià)值；并基于上述數(shù)據(jù)估算所得的新增住房貸款價(jià)值比數(shù)據(jù)誤差及波動(dòng)均較大。從 2022 年第二季度開始，本報(bào)告采用貝殼研究院基于城市二手住房交易貸款數(shù)據(jù)計(jì)算所得城市新增二手住房貸款價(jià)值比數(shù)據(jù)。整體來看，受益于較高的首付比例、較低的 LTV，12 個(gè)樣本城市的新增二手住房貸款抵押物保障程度均較高，個(gè)人住房貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控。但是，仍需警惕在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大分化的背景下，由于區(qū)域性房?jī)r(jià)持續(xù)下跌（比如目前燕郊房?jī)r(jià)較 2017 年高位已經(jīng)“腰斬”，對(duì)于部分

29、低首付比例的借款人來說其住房實(shí)質(zhì)已經(jīng)成為“負(fù)資產(chǎn)”），在高價(jià)位購房者的房貸資產(chǎn)質(zhì)量迅速惡化，導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)銀行不良率大幅上升，進(jìn)而使得部分區(qū)域性銀行出現(xiàn)嚴(yán)重的償付能力不足風(fēng)險(xiǎn)。（五）購房者集體停貸事件分析自 2022 年 6 月 30 日，江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭的業(yè)主們將一份強(qiáng)制停貸告知書發(fā)布到社交媒體后，河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個(gè)省份 200 多個(gè)問題房地產(chǎn)項(xiàng)目的購房者加入集體停止還貸的行列，引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注和討論。從告知書的內(nèi)容來看，主要是宣告在一定期限內(nèi)，如果業(yè)主所購買的期房項(xiàng)目未能全面恢復(fù)正常施工，業(yè)主們將單方面強(qiáng)制停止房貸的償還。購房者集體停貸的主要原因是其購買

30、的期房項(xiàng)目已出現(xiàn)長期停工、延期交付或陷入爛尾樓危機(jī)等情況，購房者希望通過采取集體停貸的行為向銀行、開發(fā)商施壓，倒逼期房項(xiàng)目能恢復(fù)正常施工建設(shè)，從而維護(hù)自身利益。從法律方面來看，購房者和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系、購房者和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，基本是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系。盡管按照行業(yè)慣例，銀行大多數(shù)情況下會(huì)要求開發(fā)商為購房客戶的按揭貸款提供階段性擔(dān)保。在開發(fā)商出現(xiàn)違反購房合同的約定，發(fā)生長期停工、逾期交付或項(xiàng)目爛尾等情形，購房者只能依據(jù)購房合同關(guān)系向開發(fā)商主張權(quán)利。在購房者與銀行之間的按揭貸款合同未解除的前提下，購房者單方面做出停止還貸的行為，會(huì)構(gòu)成對(duì)按揭貸款合同的違反并需承擔(dān)違約責(zé)任。這可能

31、會(huì)使購房者被納入征信失信名單、產(chǎn)生逾期利息、被要求承擔(dān)還款責(zé)任或被強(qiáng)制拍賣所購房屋。對(duì)于陷入爛尾樓糾紛的期房購買者，為維護(hù)自身利益，最合法、合規(guī)的方式是通過協(xié)商或訴訟，與開發(fā)商解除房屋買賣合同、與銀行解除按揭貸款合同，由開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款還款責(zé)任。為更好地保障住房消費(fèi)者和住房金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，建議由地方政府和金融監(jiān)管部門牽頭，推動(dòng)銀行、開發(fā)商、業(yè)主通過協(xié)商解決問題。例如，經(jīng)貸款人申請(qǐng)延期還款，商業(yè)銀行允許購房者在一定期限內(nèi)暫緩按揭貸款還款，個(gè)人端不計(jì)入征信，監(jiān)管部門允許銀行不將該部分貸款計(jì)入不良資產(chǎn)。在政府部門的推動(dòng)下，通過開發(fā)商籌措資金、債務(wù)重組、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、政府資金救助等方式完成房地產(chǎn)項(xiàng)

32、目的建設(shè)和交付。房地產(chǎn)項(xiàng)目停工、延期交付或爛尾的重要原因是預(yù)售資金被房企挪用，而預(yù)售資金被普遍挪用的核心原因是預(yù)售資金的監(jiān)管要求在實(shí)踐中并未得到嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法和各地區(qū)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法相關(guān)規(guī)定，商品房的預(yù)售資金 HYPERLINK l _bookmark18 2，應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。住建主管部門對(duì)存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金是確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金，實(shí)行專款專用，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)（如建筑材料、設(shè)備和工程款等）；重點(diǎn)監(jiān)管資金額度由項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門根據(jù)項(xiàng)目情況綜合確定，一般基于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)

33、用及一定比例的不可預(yù)見費(fèi)用為上限（各地方設(shè)置的額度不同，例如福建省泉州市按照項(xiàng)目工程總造價(jià)的 1.2 倍核定、北京市是按每平米不低于 5000 元核定）。重點(diǎn)監(jiān)管資金按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度會(huì)隨工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)而逐步降低；以常州為例，工程進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu) 1/3 后、達(dá)到主體結(jié)構(gòu) 2/3 后、達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂后、完成外立面裝飾后、完成竣工驗(yàn)收備案后、完成交付使用備案后，相應(yīng)重點(diǎn)資金監(jiān)管額度下調(diào)至 70%、60%、50%、30%、10%、5%，完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，預(yù)售資金監(jiān)管終止。重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的為一般監(jiān)管資金，預(yù)售項(xiàng)目留足重點(diǎn)監(jiān)管資金后，在項(xiàng)目無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的情況下

34、，房企可以申請(qǐng)?zhí)崛∫话惚O(jiān)管資金撥付至其基本賬戶，由房企提取和使用。理論上來說，重點(diǎn)監(jiān)管資金足以支付房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本，并不會(huì)出現(xiàn)因建設(shè)資金不足而導(dǎo)致停工、延期交付或爛尾。在實(shí)踐中，預(yù)售資金監(jiān)管要求并未得到嚴(yán)格執(zhí)行，房企套取預(yù)售資金的情況非常普遍。對(duì)于一般監(jiān)管資金，一經(jīng)到賬，房企會(huì)通過一系列理由將其提現(xiàn)到基本賬戶。對(duì)于重點(diǎn)監(jiān)管資金，部分房企可能會(huì)與總包方合謀，虛報(bào)工程進(jìn)度，提前支取重點(diǎn)監(jiān)管資金。比如，通過與承建商偽造工程量、與供應(yīng)商偽造采購合同、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售資金。另外，還有部分重點(diǎn)監(jiān)管資金通過全市“打包”監(jiān)管等方式被提前支取。更惡劣的情況是，部分預(yù)售資金并沒有入監(jiān)管賬戶，而

35、是進(jìn)入了非監(jiān)管賬戶，被房企直接挪用。2 預(yù)售資金指期房銷售中購房人按照商品房買賣合同約定支付全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形勢(shì)（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸余額仍保持同比下降從央行公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，截至 2022 年第二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 12.49 萬億元，同比下降 0.2%，同比增速已連續(xù)兩個(gè)季度為負(fù)；其占全部信貸余額的比例已下降至 6.05%（見圖 12）。從 2021 年第四季度開始，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門多次表態(tài)，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需

36、求。在政策的支持下，房地產(chǎn)開發(fā)貸持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)于 2022 年第一季度有所改善，開發(fā)貸存量余額在經(jīng)歷三個(gè)季度的持續(xù)下降后恢復(fù)正增長。但因?yàn)榉科髠鶆?wù)違約事件仍在持續(xù)發(fā)生，行業(yè)信用遠(yuǎn)未恢復(fù)，商業(yè)銀行出于風(fēng)控方面的考慮（例如晉商銀行受房企貸款違約影響，開發(fā)貸不良率從 2020 年的 0.28%大幅上升至 2021 年 10.29%），對(duì)新增房地產(chǎn)開發(fā)貸的發(fā)放仍極為審慎，2022 年第二季度房地產(chǎn)開發(fā)貸余額再次出現(xiàn)負(fù)增長。圖 12房地產(chǎn)開發(fā)貸余額情況（季度）資料來源：中國人民銀行，Wind。（二）房地產(chǎn)信托規(guī)模仍在持續(xù)壓降 HYPERLINK l _bookmark22 3從投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金數(shù)

37、據(jù)來看，截至 2022 年第一季度末，房地產(chǎn)信托余額為 1.57 萬億元，與 2021 年末相比，余額壓降了 1910.94 億元；同比下3 由于信托數(shù)據(jù)滯后發(fā)布，當(dāng)前最新數(shù)據(jù)更新至 2022 年第一季度，本節(jié)分析基于 2022 年第一季度及之前的數(shù)據(jù)。降 27.71%，環(huán)比下降 10.85%；占資金信托余額的比重進(jìn)一步下降至 10.64%（見圖 13 左圖）。在強(qiáng)監(jiān)管下，信托投資公司按照監(jiān)管要求持續(xù)壓降房地產(chǎn)信托規(guī)模，房地產(chǎn)信托余額的規(guī)模、增速和占比均持續(xù)壓縮。從融資成本來看，2022 年第一季度房地產(chǎn)信托發(fā)行的平均預(yù)期年化收益率為 7.55%，加上 2%3%左右的信托公司報(bào)酬和信托計(jì)劃發(fā)行

38、費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的平均成本在 9.55%10.55%之間，較 2021 年略有下上升（見圖 13 右圖）。圖 13房地產(chǎn)信托情況（季度）資料來源：中國信托業(yè)協(xié)會(huì)，用益信托網(wǎng)，Wind。（三）房企境內(nèi)、外信用債存量規(guī)模仍在下降從境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）發(fā)行情況來看，2022 年第一季度的發(fā)行總額是 1247.56 億元，環(huán)比增長 41.54%，同比下降 27.43%，平均票面利率為 3.61%；第二季度的發(fā)行總額是 1282.81 億元，環(huán)比增長 2.83%，同比下降17.87 %，平均票面利率為 3.39%（見圖 14 左圖）。從存量情況來看，截至 2022年第二季度末，房企

39、境內(nèi)信用債待還余額為 1.87 萬億元，同比下降 2.26%；其中，一年內(nèi)到期債券余額為 3955.51 億元，三年內(nèi)到期債券余額為 1.07 萬億元。從境外信用債發(fā)行情況來看，2022 年第一季度房企境外債的發(fā)行規(guī)模為 53.98 億美元（約為 342.70 億元人民幣），環(huán)比增長 78.11%，同比下降 71.37%，平均票面利率為 7.79%；第二季度房企境外債的發(fā)行規(guī)模為 34.50 億美元（約為231.54 億元人民幣），環(huán)比下降 36.09%，同比下降 68.78%，平均票面利率為 8.88%（見圖 14 右圖）。截至 2022 年第二季度末，房企境外債存量余額為 1783.91

40、億美元（約為人民幣 1.20 萬億元），較 2021 年末下降了 9.30%。圖 14房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境內(nèi)、境外信用債發(fā)行情況（季度）資料來源：Wind。整體來看，2022 年上半年，房地產(chǎn)境內(nèi)信用債的發(fā)行規(guī)模、環(huán)比均有所改善，但同比數(shù)據(jù)仍大幅下降，且存量規(guī)模小幅壓縮；房企境外債的發(fā)行規(guī)模同比大幅下降，且存量規(guī)模也出現(xiàn)一定程度的壓縮。2022 年年初至 8 月，房企境內(nèi)債因違約、展期、未能按約償付本息的數(shù)量高達(dá) 89 只，涉及奧園、鴻坤偉業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、福晟集團(tuán)、恒大、富力、冠城大通、花樣年、陽光城、華夏幸福、三盛宏業(yè)、佳源創(chuàng)盛、佳兆業(yè)、金科、融創(chuàng)、融僑、融信、世茂、勒泰、龍光控股、新華聯(lián)、頤和、

41、正榮、新力地產(chǎn)等 24 家債券發(fā)行主體，違約規(guī)模（違約日債券余額）為 1169.20 億元，債務(wù)違約形勢(shì)嚴(yán)峻。目前，房企發(fā)行境內(nèi)、境外信用債募集所得資金主要用于借新還舊；受市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)收縮影響，房企境內(nèi)、境外信用債存量規(guī)模仍在下降，借新還舊實(shí)際上已難以為繼。對(duì)于部分杠桿率較高的民營房企而言，其新增的境內(nèi)、境外信用債規(guī)模并不足以覆蓋到期債券的償付規(guī)模，加之市場(chǎng)銷售低迷，短期內(nèi)房企債券違約事件還會(huì)陸續(xù)發(fā)生。（四）部分財(cái)務(wù)困難房企表內(nèi)債務(wù)情況分析從恒大、融創(chuàng)等目前已出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難 HYPERLINK l _bookmark25 4的 29 家樣本上市房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，僅預(yù)收賬款（合同負(fù)債）、

42、有息債務(wù)、各類應(yīng)付款（應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、其他應(yīng)付款等）三項(xiàng)表內(nèi)債務(wù)已合計(jì)達(dá)到 7.43 萬億元。其中，預(yù)收賬款（合同負(fù)債）規(guī)模為 2.63 萬億元，有息債務(wù)規(guī)模 2.93 萬億元，各類應(yīng)付款的規(guī)模為 1.87 萬億元（見表 1）。如果考慮房企表內(nèi)外隱性負(fù)債，樣本房企的真實(shí)債務(wù)規(guī)模更大。4 樣本房企為已公告發(fā)生債務(wù)違約，或發(fā)生境內(nèi)外債券展期、未能按約償付本息、實(shí)質(zhì)違約等情況，或出現(xiàn)商票違約、拒付等情況。目前“救項(xiàng)目不救房企”的紓困策略，在銷售回款大幅下降、弱信用資質(zhì)房企融資難的情況下，難以阻止房企違約事件的陸續(xù)發(fā)生。地方政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，如何用足用好政策工具箱，開展困難房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和不良資產(chǎn)的處

43、置化解工作、保交樓、穩(wěn)民生，任重而道遠(yuǎn)。表 1部分困難上市房企表內(nèi)債務(wù)情況序號(hào)證券代碼證券簡(jiǎn)稱預(yù)收賬款（億元）有息債務(wù)（億元）各類應(yīng)付款（億元）表內(nèi)負(fù)債合計(jì)（億元）13333.HK中國恒大2157.905717.756669.0214544.672600606.SH綠地控股4647.982313.764157.9411119.6831918.HK融創(chuàng)中國3197.333035.311306.487539.1240813.HK世茂集團(tuán)1128.941645.14874.043648.135600340.SH華夏幸福898.712034.73577.073510.5162777.HK富力地產(chǎn)501

44、.301288.391043.862833.567000961.SZ中南建設(shè)1344.78622.76485.082452.628000656.SZ金科股份1247.01816.87356.112420.009000671.SZ陽光城1028.92838.73351.882219.5310002146.SZ榮盛發(fā)展1108.72561.14319.801989.66113883.HK中國奧園634.101117.58207.511959.20121638.HK佳兆業(yè)集團(tuán)515.451237.78162.051915.28136158.HK正榮地產(chǎn)909.87741.39203.801855.0

45、6142772.HK中梁控股1208.16401.81212.111822.08153380.HK龍光集團(tuán)520.18807.62469.261797.07163301.HK融信中國900.94567.78134.751603.47173383.HK雅居樂集團(tuán)445.82838.74249.501534.0618000732.SZST 泰禾508.31892.8853.981455.1719600466.SH藍(lán)光發(fā)展650.83500.93221.771373.52201238.HK寶龍地產(chǎn)389.25729.58161.971280.80212599.HK祥生控股集團(tuán)700.19343.8687.291131.35221628.HK禹洲集團(tuán)400.28565.8268.101034.20232103.HK新力控股集團(tuán)357.13295.6982.95735.77241777.HK花樣年控股121.57512.2168.89702.67251107.HK當(dāng)代置業(yè)265.81287.5571.10624.46260185.HK正商