房地產(chǎn)估價-電子課件第13章

1、第13章 商業(yè)房地產(chǎn)估價點擊添加標題13.1 概述商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)。 狹義的商業(yè)房地產(chǎn) 廣義的商業(yè)房地產(chǎn) 指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。 包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務辦公等房地產(chǎn)。 13.1.1 商業(yè)房地產(chǎn)的種類與特點 商業(yè)房地產(chǎn)的種類百貨店業(yè)態(tài) 超級市場業(yè)態(tài) 大型綜合商場業(yè)態(tài)便利店業(yè)態(tài) 專業(yè)店業(yè)態(tài)專賣店業(yè)態(tài)購物中心業(yè)態(tài) 家居中心業(yè)態(tài) 倉儲商店業(yè)態(tài) 13.1.1 商業(yè)房地產(chǎn)的種類與特點 商業(yè)房地產(chǎn)特點 1）經(jīng)營業(yè)

2、態(tài)多樣 2）收益性3）交易頻繁，產(chǎn)權(quán)分散復雜4）裝修高檔且復雜 5）垂直空間價值衰減性明顯13.1.2 價格影響因素收益性是商業(yè)房地產(chǎn)的最本質(zhì)的特點，所以它的預期收益能力是影響價格的最主要的因素。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域狀況和商業(yè)房地產(chǎn)本身的實物狀況，都會影響商業(yè)房地產(chǎn)的價格。 1影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域狀況1）商業(yè)繁華程度2）交通便捷程度3）臨街情況 13.1.2 價格影響因素2影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的主要實物狀況 1）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局2）樓層3）凈高4）面積5）裝修6）無形價值13.2 商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本思路收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價中最常用的方法。商業(yè)房地產(chǎn)的出售和出租情況也較為頻繁，找到可比實

3、例較為容易，市場比較法也是較為常用的一種方法。另外，在用收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時，也可用市場比較法進行租金的估算。對于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。 商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運營型兩類。出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等。 1不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本思路1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進行估價。 采用收益法估價關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應根據(jù)租賃合同計算凈收益，租期結(jié)束后應根

4、據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時，應了解待估對象是否存在合約的限制。收益法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應用在兩個方面：直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價格。交易實例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于一些商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素很多，因此對評估對象及交易實例的實地查看顯得非常重要，必須詳細了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易

5、方式等因素。市場法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益 。即：2）運營型商業(yè)房地產(chǎn)凈收益=主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業(yè)利潤在實際的商業(yè)房地產(chǎn)估價中，進行整幢房地產(chǎn)估價的情況相對而言比較少。雖整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應詳細了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同的估價方法，一般可采用

6、收益法、市場法。 2不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本思路1）整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價整層商業(yè)房地產(chǎn)評估，一般可采用市場法或收益法進行 。2不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本思路2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價通常情況下整層出租或出租個案遠少于單個商鋪出售或出租，因此當缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格往往成為估價的難點。 對于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個平面進行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎上進行修正而得出估價結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。 2不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的基本思路3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面的評估在實際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的