項(xiàng)目推廣計(jì)劃ppt1ppt3

1、“千姿匯”項(xiàng)目推廣計(jì)劃1目錄鐵西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析第一部分鐵西區(qū)區(qū)域環(huán)境分析鐵西概況第二部分市場分析競品市場分析目標(biāo)客戶群市場分析第三部分傳播媒介分析電視、報(bào)紙、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)車體、出租公交站牌、燈箱、路旗短信信息、dm傳單第四部分“千姿匯”項(xiàng)目解析地段分析產(chǎn)品分析價(jià)值分析 第一階段、市場導(dǎo)入期第五部分地下商業(yè)項(xiàng)目推廣計(jì)劃 第二階段、市場成長成熟期 第三階段、銷售末期 地下商業(yè)推廣費(fèi)用預(yù)算傳播目標(biāo)2第一部分、鐵西區(qū)區(qū)域環(huán)境分析鐵西概況交通、地理、人文分析： 鐵西區(qū)位于沈陽市正西部，北至北一路、南至沈水路、西至南十西路、東臨勝利街。緊鄰商業(yè)大區(qū)和平區(qū)和文化高等院校區(qū)皇姑區(qū)。 近年來隨著沈陽市的

2、城市發(fā)展進(jìn)程，鐵西區(qū)已經(jīng)從一個(gè)重工業(yè)發(fā)展區(qū)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)居住環(huán)境清潔，生活配套齊全，交通出門方便的住宅區(qū)，而地鐵一號(hào)線的開通更是進(jìn)一步加推了鐵西區(qū)域的發(fā)展速度，如今經(jīng)過鐵西區(qū)中心鐵西廣場的公交車已開通十多余條線路，途經(jīng)各個(gè)區(qū)域的主要繁華商業(yè)圈。 在沈陽市政府的大力推動(dòng)下，鐵西區(qū)的房地產(chǎn)投資更是火紅一片。各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛入駐，為鐵西的繁榮發(fā)展做出了跨時(shí)代的貢獻(xiàn)。 人們更是安居樂業(yè)，興華公園綠樹叢因，為區(qū)域市民提供了各種各樣的文化娛樂活動(dòng)，三五成群打牌、下棋津津有樂。晨練散步、太極、舞蹈更是調(diào)節(jié)了市民的身心健康。3第一部分、鐵西區(qū)區(qū)域環(huán)境分析鐵西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析鐵百商圈北一路萬達(dá)商圈 現(xiàn)階段

3、鐵西區(qū)域主要商圈為鐵西百貨商圈，圍繞著興華街建設(shè)路以南，積聚了國美電器、鐵西百貨、新瑪特、鐵西萬達(dá)廣場以及一些沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等構(gòu)造了一個(gè)購物、休閑、娛樂為中心的中高端商業(yè)區(qū)。而未來隨著北一路萬達(dá)廣場、紅星美凱龍二期、star mall的的建成，及國際紡織服裝城的運(yùn)營，鐵西區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)會(huì)沿著興華街為中心向四周蔓延。鐵西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：總結(jié)：鐵西區(qū)的商業(yè)環(huán)境主要由大型的購物中心及商業(yè)門市網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成，目前商圈內(nèi)經(jīng)營者還沒有達(dá)到飽和，但是隨著住宅市場的發(fā)展，業(yè)主的入住，會(huì)有源源不斷的消費(fèi)者流入，預(yù)計(jì)未來2到3年，以興華街為中心商業(yè)發(fā)展會(huì)達(dá)到成熟期。4第二部分、競品市場分析 項(xiàng)目周邊競品具有大規(guī)模的商

4、業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)營模式，其開發(fā)公司品牌形象受到市場的極大傾魅，影院市場面臨發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，紅星國際具有兩層8000平米的電影院。而萬達(dá)影院更是具有成熟的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。 四大競品項(xiàng)目（北一路萬達(dá)廣場、紅星國際、戰(zhàn)前金街、地一大道）除地一大道外都是以出售產(chǎn)權(quán)為主，而北一路萬達(dá)廣場、紅星國際其主要業(yè)態(tài)構(gòu)成都是以餐飲、娛樂、百貨、影院為主，戰(zhàn)前金街則是以餐飲、娛樂、休閑為主5第二部分、目標(biāo)客戶群市場分析購買動(dòng)機(jī)投資自營餐飲娛樂二、三線品牌服飾顯性目標(biāo)客戶群隱性目標(biāo)客戶群 隱性目標(biāo)客戶群主要來至項(xiàng)目周邊，日后多為熟客、回頭客。其重點(diǎn)在于熟知周邊人群的消費(fèi)心理、行為及傾向消費(fèi)總類。其年齡結(jié)構(gòu)多為27之50歲的消

5、費(fèi)人群。 顯性目標(biāo)客戶群其來源不定，但是購買動(dòng)機(jī)只有兩種：投資、自營。依據(jù)項(xiàng)目定位分析，投資者其年齡均為35歲以上事業(yè)有成的成功人士；自營者為中端的餐飲、娛樂、服飾品牌。6第三部分、傳播媒介分析電視、報(bào)紙、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)電視優(yōu)勢： 信息傳播直觀，傳達(dá)面積廣，形象生動(dòng)，表現(xiàn)豐富；劣勢： 強(qiáng)制觀眾收看，會(huì)令其感到厭煩，廣告內(nèi)容制作復(fù)雜，成本費(fèi)用高。報(bào)紙優(yōu)勢： 信息傳播直觀，傳達(dá)面積廣，信息傳播及時(shí)，形象生動(dòng)，表現(xiàn)豐富，相對(duì)于電視制作簡單，成本費(fèi)用低。劣勢： 傳播內(nèi)容復(fù)雜多樣分散消費(fèi)者的注意力，印刷質(zhì)量差，傳播周期快一份報(bào)紙一天也就過時(shí)了。 7第三部分、傳播媒介分析電視、報(bào)紙、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)廣播

6、雜志網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢：傳播具有針對(duì)性，能夠提高傳播產(chǎn)品的品質(zhì)感，表現(xiàn)力強(qiáng)印刷質(zhì)量好。 劣勢：傳播局限性強(qiáng)，廣告內(nèi)容多為競爭性產(chǎn)品，目標(biāo)客戶選擇范圍廣。 優(yōu)勢：聲音傳播會(huì)引起聽眾對(duì)產(chǎn)品的想象及對(duì)產(chǎn)品的好奇感，傳播覆蓋性廣受眾多投入費(fèi)用低 劣勢：傳播信息不直觀，只能用一種形式傳播，針對(duì)性差。 優(yōu)勢： 傳播范圍廣，費(fèi)用低，表現(xiàn)生動(dòng)，信息直觀，目標(biāo)受眾接觸率高，具有檢索性。 劣勢： 網(wǎng)頁信息扎亂，同質(zhì)產(chǎn)品多 8第三部分、傳播媒介分析車體、出租公交站牌、燈箱、路旗車體優(yōu)勢： 相對(duì)于其它戶外廣告，車體具有可移動(dòng)性，并且移動(dòng)的物體總能被注意到。廣告發(fā)布面積巨大，畫面清晰，有效傳播距離遠(yuǎn)，高接觸機(jī)率和穩(wěn)定的接觸頻次。

7、 劣勢： 受地理位置影響，價(jià)格高。站牌、燈箱、路旗：優(yōu)勢：劣勢： 站牌能夠間接的影響目標(biāo)客戶群的購買動(dòng)機(jī)。而燈箱、路旗比較能有針對(duì)性的將信息傳遞給目標(biāo)客戶群。 站牌廣告對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說，無法真對(duì)有效的將項(xiàng)目產(chǎn)品準(zhǔn)確的傳達(dá)給消費(fèi)者。9第三部分、傳播媒介分析短信信息、dm傳單短信廣告：閱讀率高、傳播快、成本低，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)具有很強(qiáng)的針對(duì)性，回報(bào)效果好。優(yōu)勢：劣勢：在一定的時(shí)間里會(huì)打擾人休息，引起不滿甚至投訴。DM單頁： 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以忽略總結(jié)： 根據(jù)本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢，一定程度上可以減少廣告的投放資金，重在圍擋的表現(xiàn)形式及內(nèi)容上。10第三部分、傳播媒介分析傳播策略媒體組合傳播策略目標(biāo)客戶戶外媒體圍

8、擋、燈箱路旗、車體硬性廣告訴求網(wǎng)絡(luò)、平面、廣播公關(guān)活動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)項(xiàng)目推薦研討會(huì)開盤活動(dòng)直銷高層推介窄眾媒體直投軟性推廣軟文新聞專題短信 推廣渠道整合根據(jù)本項(xiàng)目的特質(zhì)：目標(biāo)客群的局限性，采用大媒體造勢，小媒體成交的媒體組合策略。在項(xiàng)目的開盤前期集中媒體轟炸，以提高項(xiàng)目的高度關(guān)注度。11第四部分、項(xiàng)目解析地段分析地段分析 項(xiàng)目所在地為虹橋路與興工北街交匯處，是成熟的居住區(qū)，住宅市場發(fā)展速度快，并且多為高檔次居住小區(qū)，區(qū)域商業(yè)主要以興工北街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、星級(jí)酒店及北二東路汽配城、紅星美凱龍、家樂福超市為主。項(xiàng)目地段窄阻礙了未來商業(yè)業(yè)態(tài)布局及附加產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。并且項(xiàng)目身后為老舊小區(qū)一定程度上會(huì)影響項(xiàng)目自身形

9、象。但是成熟的中高端居住區(qū)保證了未來項(xiàng)目運(yùn)營的人氣與客流量。周邊沒有閑置土地，極具稀缺性，所以物業(yè)增值潛力大。城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全。12第四部分、項(xiàng)目解析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)形式新穎一定程度上會(huì)掩蓋地段的部分缺點(diǎn)，而對(duì)于千姿匯項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)所帶來的附加值絕對(duì)要大于地段價(jià)值。而項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成更能提高項(xiàng)目的綜合價(jià)值。 產(chǎn)品完善： 商業(yè)項(xiàng)目為投資、經(jīng)營者的聚財(cái)之地，其聚財(cái)象征意義的事物不可缺少，建議將項(xiàng)目周圍建一條景觀噴水池，以提高項(xiàng)目的品質(zhì)感及財(cái)富象征（五行中水生金）。13第四部分、項(xiàng)目解析價(jià)值分析“千姿匯”項(xiàng)目價(jià)值構(gòu)成:核心價(jià)值產(chǎn)品地?cái)嗌虡I(yè)模式加產(chǎn)品附 雖然項(xiàng)目周邊配套齊全，不凡一些高端收入人

10、群在此居住，但相對(duì)于競爭者而言，其業(yè)態(tài)有同質(zhì)之處，倘若產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒有吸引人的亮點(diǎn)，勢必會(huì)給項(xiàng)目人氣上帶來損傷。14第五部分、“千姿匯”地下一層推廣計(jì)劃傳播戰(zhàn)略目標(biāo)目標(biāo)分解銷售導(dǎo)入期銷售成長期銷售成熟期銷售末期回款6000萬回款3000萬回款1.1個(gè)億0目標(biāo)地下一層回款2個(gè)億推廣費(fèi)用為回款資金的1%3%15第五部分、“千姿匯”地下一層推廣計(jì)劃第一階段、市場導(dǎo)入期前期準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目圍擋更換完成1、圍擋位于虹橋路與興工北街交匯出的版面重點(diǎn)突出，高于周邊圍擋；圍擋表現(xiàn)形式及內(nèi)容：16第五部分、“千姿匯”地下一層推廣計(jì)劃第一階段、市場導(dǎo)入期圍擋內(nèi)容：超萬平米影院時(shí)尚母嬰時(shí)尚品牌專賣“一座匯”繁華一條街 千

11、姿匯華麗美食時(shí)尚母嬰時(shí)尚品牌專賣17集中造勢 以項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)為先導(dǎo)拉開項(xiàng)目的形象品牌建立期，其核心為建立千姿匯：百變千姿、普羅萬象。第五部分、“千姿匯”地下一層推廣計(jì)劃第一階段、市場導(dǎo)入期項(xiàng)目形象品牌建立期：傳播過程發(fā)出者發(fā)出信息信息載體接收者價(jià)值概念業(yè)態(tài)媒體發(fā)布會(huì)硬廣、軟文網(wǎng)絡(luò)、車體市場反應(yīng)品牌價(jià)值評(píng)價(jià)反應(yīng)管理百變千姿、普羅萬象百變千姿、普羅萬象18第五部分、“千姿匯”地下一層推廣計(jì)劃第二階段、銷售成長、成熟期銷售成長期： 主要以硬廣、軟文為組合繼續(xù)為項(xiàng)目造勢，短信息發(fā)布平臺(tái)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式傳播信息。銷熟成長期： 減少硬廣投放量組要以軟文說明，網(wǎng)絡(luò)、短信息以及大型活動(dòng)主要傳播渠道。信息內(nèi)容： 項(xiàng)目優(yōu)惠情況，重點(diǎn)突出產(chǎn)品價(jià)值、環(huán)境配套、高檔居住區(qū)。信息內(nèi)容： 項(xiàng)目銷售情況，重點(diǎn)突出升值信息、產(chǎn)品附加值、禮品贈(zèng)送等。19第五部分、“千姿匯”地下一層推廣計(jì)劃第三階段、