CT高壓發(fā)生器項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究

1、泓域/CT高壓發(fā)生器項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究CT高壓發(fā)生器項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究xx投資管理公司目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112145212 一、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc112145212 h 2 HYPERLINK l _Toc112145213 二、 高個(gè)位數(shù)增速，中國醫(yī)學(xué)影像設(shè)備市場規(guī)模2030年預(yù)計(jì)超千億 PAGEREF _Toc112145213 h 3 HYPERLINK l _Toc112145214 三、 必要性分析 PAGEREF _Toc112145214 h 4 HYPERLINK l _Toc112145215 四、 價(jià)

2、值工程應(yīng)用程序及方法 PAGEREF _Toc112145215 h 4 HYPERLINK l _Toc112145216 五、 價(jià)值工程基本原理 PAGEREF _Toc112145216 h 7 HYPERLINK l _Toc112145217 六、 工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃與實(shí)施策劃 PAGEREF _Toc112145217 h 9 HYPERLINK l _Toc112145218 七、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃 PAGEREF _Toc112145218 h 15 HYPERLINK l _Toc112145219 八、 工程項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc11214

3、5219 h 31 HYPERLINK l _Toc112145220 九、 工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc112145220 h 38 HYPERLINK l _Toc112145221 十、 公司基本情況 PAGEREF _Toc112145221 h 49 HYPERLINK l _Toc112145222 十一、 建設(shè)進(jìn)度分析 PAGEREF _Toc112145222 h 51 HYPERLINK l _Toc112145223 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一覽表 PAGEREF _Toc112145223 h 51 HYPERLINK l _Toc112145224 十二、 項(xiàng)目經(jīng)

4、濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc112145224 h 53 HYPERLINK l _Toc112145225 營業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表 PAGEREF _Toc112145225 h 53 HYPERLINK l _Toc112145226 綜合總成本費(fèi)用估算表 PAGEREF _Toc112145226 h 55 HYPERLINK l _Toc112145227 利潤及利潤分配表 PAGEREF _Toc112145227 h 57 HYPERLINK l _Toc112145228 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc112145228 h 59 HYPERLI

5、NK l _Toc112145229 借款還本付息計(jì)劃表 PAGEREF _Toc112145229 h 61產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析預(yù)計(jì)全年地區(qū)生產(chǎn)總值增長7%左右，一般公共預(yù)算收入增長8%，固定資產(chǎn)投資增長7.1%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長7.6%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速均達(dá)到或超過全省平均水平。2020年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃收官之年，是打贏三大攻堅(jiān)戰(zhàn)關(guān)鍵之年，是具有里程碑意義的一年，做好今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作意義重大。當(dāng)今世界正處于百年未有之大變局，全球治理體系正在深刻變革，經(jīng)濟(jì)仍處在國際金融危機(jī)后的深度調(diào)整期，高風(fēng)險(xiǎn)與低增長并存，不確定不穩(wěn)定因素明顯增多。我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性、體制性、周期性問題相互

6、交織，“三期疊加”影響持續(xù)深化，發(fā)展環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，但經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、長期向好的基本趨勢沒有變、也不會(huì)變。今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長7%左右，一般公共預(yù)算收入增長7%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長7%，固定資產(chǎn)投資增長7%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長9%，進(jìn)出口總額增長5%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增長7.5%和8%，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在3.5%左右，萬元生產(chǎn)總值能耗、PM2.5平均濃度下降和化學(xué)需氧量、二氧化硫、氨氮、氮氧化物減排完成省下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)。高個(gè)位數(shù)增速，中國醫(yī)學(xué)影像設(shè)備市場規(guī)模2030年預(yù)計(jì)超千億市場需求及政策紅利的雙輪驅(qū)動(dòng)下，中國醫(yī)

7、學(xué)影像設(shè)備市場將持續(xù)增長。2020年市場規(guī)模已達(dá)到537億元，據(jù)灼識(shí)咨詢預(yù)計(jì)，2030年市場規(guī)模將接近1100億元，年均復(fù)合增長率預(yù)計(jì)將達(dá)到7.3%。從產(chǎn)品構(gòu)成看，CT、XR、超聲、MR構(gòu)成醫(yī)學(xué)影像放療設(shè)備的主力，2020年占比合計(jì)超90%。必要性分析1、提升公司核心競爭力項(xiàng)目的投資，引入資金的到位將改善公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動(dòng)資金將提高公司應(yīng)對(duì)短期流動(dòng)性壓力的能力，降低公司財(cái)務(wù)費(fèi)用水平，提升公司盈利能力，促進(jìn)公司的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)資金補(bǔ)充流動(dòng)資金將為公司未來成為國際領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)服務(wù)商發(fā)展戰(zhàn)略提供堅(jiān)實(shí)支持，提高公司核心競爭力。價(jià)值工程應(yīng)用程序及方法（一）價(jià)值工程應(yīng)用程序價(jià)值工程的應(yīng)用程序見，

8、其中，工作對(duì)象選擇、功能分析、功能評(píng)價(jià)等是關(guān)鍵內(nèi)容（二）價(jià)值工程研究對(duì)象選擇1、研究對(duì)象選擇原則在對(duì)價(jià)值工程的研究對(duì)象進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)抓住主要矛盾。其原則是：優(yōu)先考慮對(duì)國計(jì)民生影響較大或?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有重要影響的產(chǎn)品或項(xiàng)目；優(yōu)先考慮在改善價(jià)值上有較大潛力，可取得較大經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)品或項(xiàng)目。具體可從以下四個(gè)方面優(yōu)先考慮。（1）設(shè)計(jì)方面。結(jié)構(gòu)復(fù)雜、技術(shù)落后、零部件多、工藝性差的產(chǎn)品，體積大、質(zhì)量大、材料貴、性能差的產(chǎn)品。（2）生產(chǎn)方面。產(chǎn)量多、批量大的產(chǎn)品，原材料消耗大的產(chǎn)品，次品率高、廢品率高的產(chǎn)品。（3）成本方面。成本高、利潤低、經(jīng)濟(jì)效益差的產(chǎn)品。（4）銷售方面。市場競爭激烈、處于衰退期的產(chǎn)品總之

9、，選擇價(jià)值工程研究的對(duì)象，要根據(jù)企業(yè)的具體情況全面、周密地考慮社會(huì)環(huán)境因素，以便正確地選擇價(jià)值分析對(duì)象，取得顯著的分析效果。2、研究對(duì)象選擇方法常用選擇方法有百分比法、價(jià)值指數(shù)法和ABC分析法。（1）百分比法。通過分析產(chǎn)品的兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（百分比）來確定價(jià)值工程研究對(duì)象。優(yōu)點(diǎn)是當(dāng)可選擇的對(duì)象數(shù)目不多時(shí)，具有較強(qiáng)的針對(duì)性和有效性；缺點(diǎn)是不夠系統(tǒng)和全面。有時(shí)為了更全面、更綜合地選擇對(duì)象，百分比法可與經(jīng)驗(yàn)分析法結(jié)合使用。（三）功能分析與評(píng)價(jià)1、功能分類為了明確功能定義，根據(jù)功能的不同特性，可將功能分為以下幾類。（1）按重要程度不同，產(chǎn)品功能可分為基本功能和輔助功能。基本功能對(duì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品使用目的

10、起著必不可少的作用，輔助功能是為實(shí)現(xiàn)基本功能而附加的功能。（2）按功能性質(zhì)不同，產(chǎn)品功能可分為使用功能和品位功能。使用功能是指產(chǎn)品所具有的與技術(shù)經(jīng)濟(jì)用途直接有關(guān)的功能；品位功能是指與產(chǎn)品使用者的精神感覺、主觀意識(shí)有關(guān)的功能，如貴重功能、美學(xué)功能、外觀功能、欣賞功能等。（3）按用戶需求不同，產(chǎn)品功能可分為必要功能和非必要功能。必要功能是指為滿足使用者需求而必須具備的功能，非必要功能是產(chǎn)品所具有的、與滿足使用者需求無關(guān)的功能。產(chǎn)品功能定義要抓住問題的本質(zhì)，主要從產(chǎn)品名稱、物理特征、功能名稱、功能特性四個(gè)維度來定位產(chǎn)品功能。2、功能整理一般來說，在產(chǎn)品及其零部件的功能之間，存在著上下關(guān)系或并列關(guān)系。

11、上下關(guān)系是指一個(gè)功能系統(tǒng)中某些功能之間存在目的與手段的關(guān)系，即上位功能與下位功能的關(guān)系；并列關(guān)系是指在較復(fù)雜的功能系統(tǒng)中，為了實(shí)現(xiàn)同一目的功能，需要同時(shí)具備兩個(gè)及以上的手段功能。3、功能評(píng)價(jià)功能評(píng)價(jià)是指對(duì)組成對(duì)象的零部件在功能系統(tǒng)中的重要程度進(jìn)行定量估計(jì)。功能評(píng)價(jià)方法有強(qiáng)制確定法、04評(píng)分法、直接評(píng)分法、倍比法等。4、方案創(chuàng)造及評(píng)價(jià)（1）方案創(chuàng)造。方案創(chuàng)造是指從提高對(duì)象功能價(jià)值的角度出發(fā)，在正確的功能分析和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，針對(duì)應(yīng)改進(jìn)的具體目標(biāo)，通過創(chuàng)造性的思維活動(dòng)，提出能夠可靠地實(shí)現(xiàn)必要功能的新方案。從價(jià)值工程實(shí)踐的角度來看，方案創(chuàng)造是決定價(jià)值工程成敗的關(guān)鍵。方案創(chuàng)造可采用的方法有頭腦風(fēng)暴（br

12、ainStOrming，BS）法、哥頓（GOrden）法、德爾菲（Delphi）法、專家檢查法等。（2）方案評(píng)價(jià)。在方案創(chuàng)造階段提出的設(shè)想和方案是多種多樣的，能否付諸實(shí)施，就必須對(duì)各個(gè)方案的優(yōu)缺點(diǎn)和可行性進(jìn)行分析、比較、論證和評(píng)價(jià)，并在評(píng)價(jià)過程中進(jìn)一步完善有希望的方案。方案評(píng)價(jià)包括概略評(píng)價(jià)和詳細(xì)評(píng)價(jià)兩個(gè)階段。其評(píng)價(jià)內(nèi)容都包括技術(shù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)以及在三者基礎(chǔ)上進(jìn)行的綜合評(píng)價(jià)。價(jià)值工程基本原理價(jià)值工程（valueengineering，Ve）是以提高產(chǎn)品或作業(yè)價(jià)值為目的，通過有組織的創(chuàng)造性工作，尋求用最低壽命期成本可靠地實(shí)現(xiàn)使用者所需功能的一種管理技術(shù)。（一）價(jià)值工程三要素1、價(jià)值價(jià)值工

13、程中所述的“價(jià)值”，是指作為某種產(chǎn)品（或作業(yè)）所具有的功能與獲得該功能的全部費(fèi)用的比值。它不是研究對(duì)象的使用價(jià)值，也不是研究對(duì)象的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和交換價(jià)值，而是研究對(duì)象的比較價(jià)值。2、功能價(jià)值工程中的功能是指研究對(duì)象能夠滿足某種要求的一種屬性。具體地講，產(chǎn)品的功能實(shí)質(zhì)上就是產(chǎn)品的使用價(jià)值。如住宅的功能是提供居住空間，建筑物的基礎(chǔ)功能是承受荷載等。（二）價(jià)值工程的特征（1）價(jià)值工程的目標(biāo)，是以最低的壽命期成本來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，使用戶和企業(yè)獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益。（2）價(jià)值工程的核心，是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行功能分析。（3）價(jià)值工程將產(chǎn)品價(jià)值、功能和成本作為一個(gè)整體來考慮。（4）價(jià)值工程是以集體智慧開展的有領(lǐng)導(dǎo)、有

14、組織、有計(jì)劃的管理活動(dòng)。（三）提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑價(jià)值工程的基本原理是深刻地反映出產(chǎn)品價(jià)值與產(chǎn)品功能和實(shí)現(xiàn)此功能所耗成本之間的關(guān)系，而且也為如何提高價(jià)值提供了有效途徑。提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有以下五種。（1）在提高產(chǎn)品功能的同時(shí)，降低產(chǎn)品成本，可大大提高產(chǎn)品價(jià)值。這是提高產(chǎn)品價(jià)值最理想的途徑。（2）在產(chǎn)品成本不變的條件下，通過提高產(chǎn)品的功能，達(dá)到提高產(chǎn)品價(jià)值的目的（3）在保持產(chǎn)品功能不變的前提下，通過降低產(chǎn)品壽命期成本，達(dá)到提高產(chǎn)品價(jià)值的目的。（4）產(chǎn)品功能有較大幅度提高，產(chǎn)品成本有較小幅度提高。（5）在產(chǎn)品功能略有下降、產(chǎn)品成本大幅度降低的情況下，也可以達(dá)到提高產(chǎn)品價(jià)值的目的。工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃與實(shí)

15、施策劃（一）工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃是指在工程項(xiàng)目投資決策階段進(jìn)行的總體性策劃活動(dòng)，通過確立項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目功能、估算項(xiàng)目投資和建設(shè)周期、開展技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以確保整個(gè)項(xiàng)目建立在可靠、堅(jiān)實(shí)、優(yōu)化的基礎(chǔ)之上。1、工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃來源工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃不是憑空臆想，而是以經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為前提，以市場需求和社會(huì)需求為依據(jù)。一般情況下，經(jīng)營性投資項(xiàng)目構(gòu)思策劃多起始于市場需求，非經(jīng)營性投資項(xiàng)目構(gòu)思策劃多起始于社會(huì)需求。對(duì)項(xiàng)目需求的深入研究，是工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃成功的重要保障。由于建設(shè)工程壽命期較長，準(zhǔn)確地預(yù)測其需求以滿足建設(shè)工程全壽命期需要是較為困難的。工程項(xiàng)目需求取決于對(duì)工程建設(shè)投資過程及結(jié)果產(chǎn)生

16、重要影響的項(xiàng)目利益相關(guān)者，因此，工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃必須識(shí)別項(xiàng)目利益相關(guān)者，確定并管理其需求和期望，以獲得項(xiàng)目的成功。工程項(xiàng)目需求可分為明確需求和隱含需求。明確需求是用法律條文或者合同文件等明確表示的需求。隱含需求一般又可分為兩種：一種是約定俗成的慣例或由交易習(xí)慣確定的需求另一種是需要通過一系列方法研究分析得出的需求。此外，工程項(xiàng)目需求還可分為現(xiàn)實(shí)需求和戰(zhàn)略需求。前者源于既有工程項(xiàng)目不能滿足人們的使用需要，后者源于經(jīng)濟(jì)社會(huì)戰(zhàn)略發(fā)展需要，這類需求往往是隱含需求。如京滬高速鐵路工程項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)初期曾因票價(jià)過高等原因面臨各種質(zhì)疑；但在建成運(yùn)行一段時(shí)間后，由于其在重塑經(jīng)濟(jì)格局、改變時(shí)空觀念、提高出行效

17、率等方面發(fā)揮出重要作用而逐步被認(rèn)可，從而成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益最好的高鐵線路。這是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的成功案例，供給使隱含需求顯性化，貫徹落實(shí)了戰(zhàn)略規(guī)劃意圖。同樣，在進(jìn)行城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目構(gòu)思策劃時(shí)，應(yīng)充分考慮未來發(fā)展戰(zhàn)略需求，預(yù)留足夠的發(fā)展空間。2、工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃內(nèi)容工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃應(yīng)以法律、法規(guī)和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際建設(shè)條件和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境進(jìn)行。如果已確定在特定地點(diǎn)建設(shè)，還必須與地區(qū)或城市規(guī)劃要求相適應(yīng)。工程項(xiàng)目構(gòu)想策劃主要包括以下四項(xiàng)內(nèi)容。（1）工程項(xiàng)目定義和定位。工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃的首要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行工程項(xiàng)目定義和定位。工程項(xiàng)目定義是指明確界定工程項(xiàng)目的性質(zhì)、用途和基本內(nèi)容。如

18、要解決京滬兩地交通問題，緩解交通壓力，首先需明確修建高速公路、高速鐵路還是增建機(jī)場，或者是同時(shí)采用多種形式。工程項(xiàng)目定義為接下來的工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃指明方向，明確工程項(xiàng)目建設(shè)目的、宗旨和指導(dǎo)思想。.工程項(xiàng)目定位是指根據(jù)市場需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定工程建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)，分析確定工程項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用和影響力，并進(jìn)行工程項(xiàng)目定位依據(jù)及必要性和可能性分析。（2）工程項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成。在工程項(xiàng)目定義和定位明確的前提下，提出工程項(xiàng)目系統(tǒng)框架描述系統(tǒng)總體功能，確定系統(tǒng)內(nèi)部各單項(xiàng)工程、單位工程的構(gòu)成和相互聯(lián)系，明確內(nèi)部系統(tǒng)與外部系統(tǒng)協(xié)作和配套的策劃思路，并進(jìn)行方案的可行性分析

19、。通過策劃工程項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成，使工程項(xiàng)目基本設(shè)想變?yōu)榫唧w而明確的建設(shè)內(nèi)容和要求。（3）工程項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)。充分考慮并權(quán)衡工程項(xiàng)目利益相關(guān)者對(duì)工程項(xiàng)目的期望和需求，論證分析工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、建設(shè)工期，確定工程項(xiàng)目質(zhì)量、投資和進(jìn)度總目標(biāo)。工程項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)的策劃，是工程建設(shè)實(shí)施過程動(dòng)態(tài)控制的前提。通常情況下，工程項(xiàng)目質(zhì)量、投資和進(jìn)度三大目標(biāo)之間存在相互制約的關(guān)系，要同時(shí)達(dá)到“質(zhì)量高、投資省、工期短”往往是不現(xiàn)實(shí)的。因此，只能是首先做到工程項(xiàng)目投資與質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡，即在一定投資限額下，尋求達(dá)到滿足使用功能要求的最佳質(zhì)量規(guī)格和檔次；其次再通過項(xiàng)目實(shí)施策劃，尋求節(jié)省工程建設(shè)投資和縮短建設(shè)周期的途徑和

20、措施，以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目三大目標(biāo)的最佳匹配。（4）其他構(gòu)思策劃。與工程項(xiàng)目有關(guān)的重要環(huán)節(jié)策劃，均可列入工程項(xiàng)目構(gòu)思策劃范疇。（二）工程項(xiàng)目實(shí)施策劃工程項(xiàng)目實(shí)施策劃是指將體現(xiàn)建設(shè)意圖的工程項(xiàng)目構(gòu)思，變成有實(shí)現(xiàn)可能性和可操作性的行動(dòng)方案，提出帶有謀略性和指導(dǎo)性設(shè)想的過程。當(dāng)然，這里的工程項(xiàng)目實(shí)施策劃仍然是指在工程項(xiàng)目投資決策階段站在業(yè)主方角度的前期策劃。事實(shí)上，在工程建設(shè)全過程中，工程項(xiàng)目參建各方都有其相應(yīng)策劃。1、工程項(xiàng)目組織策劃對(duì)于政府投資的經(jīng)營性項(xiàng)目，需要實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，應(yīng)按中華人民共和國公司法的要求組建項(xiàng)目法人。對(duì)于政府投資的非經(jīng)營性項(xiàng)目，可以實(shí)行代建制，也可以采用其他實(shí)施方式，包括委托全

21、過程工程咨詢或階段性專項(xiàng)咨詢。對(duì)于企業(yè)或私人投資項(xiàng)目，也需要設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程建設(shè)實(shí)施?？傊?，從業(yè)主方角度，首先需要確定工程建設(shè)實(shí)施管理的組織架構(gòu)、管理職能部門及其職責(zé)劃分，其次確定專業(yè)人員配備及管理職責(zé)、組織運(yùn)行工作流程及規(guī)章制度，從而為工程建設(shè)順利實(shí)施提供組織保障。2、工程項(xiàng)目融資策劃資金是工程建設(shè)實(shí)施的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程項(xiàng)目投資額大、建設(shè)周期長，資金的籌措和運(yùn)用對(duì)工程項(xiàng)目成敗影響重大。建設(shè)資金來源渠道廣泛，各種融資方式有其不同的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)因素。工程項(xiàng)目融資策劃是解決建設(shè)資金來源，控制資金使用成本，進(jìn)而控制工程造價(jià)、降低工程風(fēng)險(xiǎn)所不可忽視的環(huán)節(jié)。工程項(xiàng)目融資策劃具有很強(qiáng)的政策性、技巧性和謀略

22、性，它取決于工程項(xiàng)目性質(zhì)和工程建設(shè)實(shí)施運(yùn)作方式。競爭性項(xiàng)目、基礎(chǔ)性項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目的融資有不同特點(diǎn)，只有通過策劃才能確定和選擇最佳融資方案。3、工程項(xiàng)目目標(biāo)策劃工程項(xiàng)目只有具有明確的目的和要求、明確的建設(shè)任務(wù)量和時(shí)間界限、明確的項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成和組織關(guān)系，才能進(jìn)行有效的項(xiàng)目目標(biāo)控制。明確工程項(xiàng)目的質(zhì)量、投資和進(jìn)度目標(biāo)是工程建設(shè)實(shí)施的基本前提，同時(shí)還要兼顧安全和環(huán)保目標(biāo)。由于工程項(xiàng)目目標(biāo)之間存在內(nèi)在聯(lián)系和制約，因此首先需要在工程建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)社會(huì)需求的基礎(chǔ)上分析論證工程項(xiàng)目目標(biāo)間的相互關(guān)系，力求使工程項(xiàng)目目標(biāo)之間實(shí)現(xiàn)最佳匹配。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程項(xiàng)目組成、組織模式、實(shí)施過程、建設(shè)進(jìn)度等，分解工程項(xiàng)目

23、質(zhì)量、投資和進(jìn)度總目標(biāo)，形成從總目標(biāo)到子目標(biāo)、再到分目標(biāo)的工程項(xiàng)目目標(biāo)體系，并分析影響工程項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。4、工程項(xiàng)目實(shí)施過程策劃工程項(xiàng)目實(shí)施過程策劃是對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和組織工作策劃，包括工程發(fā)承包模式選擇，如采用設(shè)計(jì)、施工分別發(fā)包模式還是工程總承包模式。工程招標(biāo)及合同管理策劃，如標(biāo)段劃分、招標(biāo)方式選擇、招標(biāo)方案制定、合同計(jì)價(jià)方式及合同文本選擇等。工程項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、項(xiàng)目目標(biāo)控制方案及應(yīng)急預(yù)案制定等。工程項(xiàng)目信息管理平臺(tái)及協(xié)同工作方案制定等。工程項(xiàng)目實(shí)施過程策劃應(yīng)視工程項(xiàng)目系統(tǒng)規(guī)模和復(fù)雜程度，分層次、分階段地展開，是一個(gè)從總體輪廓性概略策劃到局部實(shí)施性詳細(xì)策劃逐步深化

24、的過程。5、工程項(xiàng)目運(yùn)營策劃工程項(xiàng)目運(yùn)營策劃是指對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)完成后項(xiàng)目運(yùn)營方式、運(yùn)營管理組織和項(xiàng)目經(jīng)營機(jī)制的策劃。對(duì)于經(jīng)營性項(xiàng)目，同樣需要在項(xiàng)目投資決策階段進(jìn)行運(yùn)營策劃，包括確立項(xiàng)目運(yùn)營管理組織方案、初步擬訂人員需求計(jì)劃等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃是指在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地后，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，通過全面分析市場前景和項(xiàng)目開發(fā)影響因素，將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)意圖轉(zhuǎn)化為目標(biāo)具體、功能明確、定位準(zhǔn)確、策略恰當(dāng)?shù)膶?shí)施方案的系統(tǒng)過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃以明晰的項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)為基本約束條件，通過準(zhǔn)確的客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體策劃，為項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行提供依據(jù)。（一）

25、前期策劃的主要任務(wù)和基本原則1、主要任務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要任務(wù)是解決開發(fā)項(xiàng)目“為誰建”“建什么”“能否建?“怎么建”等關(guān)鍵問題。（1）“為誰建”是解決項(xiàng)目客戶定位問題。即通過市場分析，選擇目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶準(zhǔn)確的客戶定位是實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基礎(chǔ)。只有明確了目標(biāo)客戶群體，才能根據(jù)客戶需求和行為特征進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷策劃。（2）“建什么”是解決項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位問題。即根據(jù)目標(biāo)客戶的需求特征和項(xiàng)目自身特點(diǎn)，確定項(xiàng)目主題、產(chǎn)品基調(diào)、物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、戶型配比結(jié)構(gòu)、設(shè)備規(guī)格等級(jí)、材料品種檔次等。解決“建什么”的問題，是前期策劃的關(guān)鍵任務(wù)，也是項(xiàng)目差異化的實(shí)現(xiàn)途徑。項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位準(zhǔn)確與否

26、，會(huì)直接影響到目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度和接受度。（3）“能否建”是對(duì)項(xiàng)目可行性的評(píng)價(jià)。即從企業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性和市場風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，從而判斷自身是否有能力承擔(dān)與客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位相吻合的項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)行能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。（4）“怎么建”是解決項(xiàng)目總體運(yùn)行問題。即對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期、建設(shè)階段、項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、現(xiàn)金流量、經(jīng)營方式、營銷策略等進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。2、基本原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃應(yīng)遵循下列四項(xiàng)原則（1）約束性原則。房地產(chǎn)開發(fā)必須以項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)和相關(guān)法律準(zhǔn)則、社會(huì)道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位應(yīng)在規(guī)劃指標(biāo)允許范圍內(nèi)進(jìn)行。（2）差異性

27、原則。差異性是項(xiàng)目市場競爭力的關(guān)鍵，需要在競爭激烈且同質(zhì)化較為普遍的房地產(chǎn)市場，策劃出滿足特定消費(fèi)者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，塑造出有價(jià)值的產(chǎn)品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目組合、產(chǎn)品功能、經(jīng)營方式及物業(yè)服務(wù)等方面。（3）系統(tǒng)性原則。每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都不是孤立的，必須納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場層面來考慮，保持特定開發(fā)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體目標(biāo)、發(fā)展階段、產(chǎn)品線豐富度協(xié)調(diào)一致。同時(shí)，特定項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)的其他開發(fā)項(xiàng)目共同形成市場供給并存在一定競爭關(guān)系，必須考慮特定項(xiàng)目與其他項(xiàng)目之間的關(guān)系，形成互補(bǔ)或促進(jìn)關(guān)系。（4）預(yù)測性原則。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期和經(jīng)營周期比較

28、長，因此，必須對(duì)經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測，依照預(yù)測結(jié)果進(jìn)行前期策劃。預(yù)測的準(zhǔn)確度越高，前期策劃效果就會(huì)越好。（二）前期策劃的主要工作內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容可概括為環(huán)境分析、市場定位、運(yùn)行建議和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)四部分（1）環(huán)境分析。環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的基石。進(jìn)行環(huán)境分析時(shí)，要從不同層面、不同角度分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的各種因素、現(xiàn)狀及變化趨勢，并對(duì)運(yùn)營期變動(dòng)情況進(jìn)行預(yù)測。（2）市場定位。市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位是在分析和預(yù)測區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和市場狀況動(dòng)態(tài)變化的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場價(jià)值取向進(jìn)行系統(tǒng)分析

29、和設(shè)計(jì)的過程，包括客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位。（3）運(yùn)行建議。運(yùn)行建議是指項(xiàng)目前期策劃的操作設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行是一個(gè)多部門、多環(huán)節(jié)的復(fù)雜過程，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行過程中主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的把握至關(guān)重要，運(yùn)行建議要針對(duì)這些主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提出操作方案。4）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指項(xiàng)目前期策劃中的財(cái)務(wù)分析，包括測算評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力和清償能力是否能達(dá)到目標(biāo)要求；分析項(xiàng)目的不確定性以評(píng)價(jià)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的承受能力等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析與市場研判內(nèi)外部環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的前提和基礎(chǔ)，只有在對(duì)政策、技術(shù)、用地、市場、開發(fā)企業(yè)等方面進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，才能對(duì)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走勢作出判

30、斷。1、政策分析首先，應(yīng)分析相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如對(duì)別墅項(xiàng)目用地的限制政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)稅收政策等；其次，應(yīng)分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、城市形象等相關(guān)政策或戰(zhàn)略。這些政策因素對(duì)房地產(chǎn)市場前景、需求量、需求類型、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、企業(yè)盈利等都會(huì)產(chǎn)生較大影響。2、技術(shù)分析主要分析有關(guān)建筑材料、設(shè)施設(shè)備、施工技術(shù)等方面因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案的實(shí)現(xiàn)程度、成本等方面的影響。3、用地分析（1）城市層面上的宏觀用地分析。其主要分析項(xiàng)目所在區(qū)域在整個(gè)城市結(jié)構(gòu)中所承擔(dān)的功能。要研究區(qū)域功能特征，如是否是產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高教區(qū)、中心商務(wù)區(qū)（CBD）、政府行政區(qū)等；區(qū)域認(rèn)可度，即在消費(fèi)者

31、印象中的區(qū)域形象和特征；區(qū)域發(fā)展趨勢，如棚戶區(qū)改造后成為中高檔住宅的潛在區(qū)域，廢舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦臀幕囆g(shù)區(qū)等。（2）區(qū)域?qū)用嫔系闹杏^用地分析。其主要分析區(qū)域交通條件、周邊環(huán)境條件和配套條件。區(qū)域交通條件主要以可達(dá)性、交通工具、時(shí)間和空間距離等為評(píng)價(jià)要素。周邊環(huán)境條件主要是指周邊地塊功能、附近重要公共建筑、周邊景觀環(huán)境等。配套條件包括教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施。（3）地塊層面上的微觀用地分析。其主要分析地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開發(fā)條件和地塊交通等方面。地塊規(guī)劃條件主要包括用地性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、紅線位置、綠化率等條件，地塊規(guī)劃條件是項(xiàng)目開發(fā)不可逾越的硬約束。地塊現(xiàn)狀條

32、件是指項(xiàng)目用地上現(xiàn)有建筑物狀況及景觀條件，現(xiàn)有建筑物狀況包括保留建筑、構(gòu)筑、保留物等。地塊開發(fā)條件包括土地四至、高差、邊界、地質(zhì)土層等。地塊交通包括項(xiàng)目所在地內(nèi)外部交通外部交通可從出入口位置等方面進(jìn)行考察，內(nèi)部交通是對(duì)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)條件的分析和初步設(shè)想。4、市場分析（1）市場分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析中至關(guān)重要的內(nèi)容，對(duì)客戶定位、項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位是否恰當(dāng)有著重大影響宏觀層次的市場分析。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)性支出、儲(chǔ)蓄存款、國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局等，分析這些因素變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。其次聚焦到房地產(chǎn)市場，考察國家或地區(qū)房地產(chǎn)

33、投資額、供應(yīng)量、銷售面積銷售周期、存貨量、土地開發(fā)面積、項(xiàng)目所屬類別、房地產(chǎn)均價(jià)等指標(biāo)現(xiàn)狀，以及在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的變動(dòng)趨勢等。（2）中觀層次的市場分析。中觀層次的市場分析即區(qū)域市場分析，這種區(qū)域是指從消費(fèi)者角度認(rèn)知的、與待策劃地塊處于同一市場范圍的地理區(qū)域。這種區(qū)域市場的劃分可與行政區(qū)劃重疊，也可跨越行政區(qū)域界限。大型、特大型和超大型城市可能被劃分為多個(gè)區(qū)域市場些城市邊緣區(qū)域可能與周邊其他城市區(qū)域相互融合。區(qū)域市場分析包括該區(qū)域房地產(chǎn)商品的供求分析、競爭分析和客戶分析等。（3）微觀層次的市場分析。微觀層次的市場分析是指本項(xiàng)目與競爭項(xiàng)目的對(duì)比分析。要找出與本項(xiàng)目構(gòu)成直接或間接競爭關(guān)系的項(xiàng)目，通過對(duì)

34、比分析，發(fā)現(xiàn)競爭空白點(diǎn)，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢有清醒的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上尋求項(xiàng)目差異點(diǎn)，揚(yáng)長避短。5、開發(fā)企業(yè)分析前期策劃需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主客觀條件進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主觀條件包括項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)（利潤額、利潤率、投資回報(bào)期等）、公司運(yùn)作目標(biāo)（戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)、業(yè)務(wù)平衡、市.場開拓等）及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，客觀條件包括企業(yè)籌資能力、研發(fā)能力、營銷能力、專業(yè)程度等。在全面分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，要對(duì)開發(fā)期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行研判，主要包括：一是房地產(chǎn)市場走勢研判，即對(duì)建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢、市場環(huán)境、市場特征等進(jìn)行研判；二是房地產(chǎn)市場需求研判，重點(diǎn)是對(duì)潛在的有效需求進(jìn)行分

35、析和預(yù)測；三是房地產(chǎn)市場供給研判，預(yù)測項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場所能提供的房地產(chǎn)商品最大量，同類競爭產(chǎn)品的數(shù)量、成本、競爭力等；四是房地產(chǎn)市場價(jià)格研判，重點(diǎn)在于項(xiàng)目所在區(qū)域競爭產(chǎn)品租售價(jià)格的變動(dòng)趨勢。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位1、客戶定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目客戶定位是指通過市場細(xì)分，對(duì)房地產(chǎn)商品各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等進(jìn)行比較分析，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)和特點(diǎn)，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的過程。（1）市場細(xì)分。房地產(chǎn)市場細(xì)分就是以房地產(chǎn)需求者消費(fèi)需求的某些特征或變量為依據(jù)，對(duì)具有不同需求的房地產(chǎn)消費(fèi)群體進(jìn)行區(qū)分的過程。細(xì)分后所形成的具有相同需求特征的消費(fèi)

36、群體被稱為細(xì)分市場。住宅市場細(xì)分的依據(jù)主要有地理因素、人口因素、心理因素和行為因素等。在細(xì)分非住宅市場時(shí)，地理、收入、購買動(dòng)機(jī)、效用追求等因素同樣可作為細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，非住宅市場細(xì)分的主要依據(jù)還包括最終消費(fèi)者和消費(fèi)者規(guī)模等因素。（2）目標(biāo)市場選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要服務(wù)的市場，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)對(duì)象。開發(fā)項(xiàng)目選定的目標(biāo)市場必須滿足以下條件。1）目標(biāo)市場應(yīng)有足夠的需求量?！白銐颉笔侵冈擁?xiàng)目所進(jìn)入的目標(biāo)市場需求量能夠滿足企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)尤其是盈利性目標(biāo)要求；“需求量”既指現(xiàn)實(shí)有效需求，也包括開發(fā)期內(nèi)潛在有效需求。2）目標(biāo)市場必須是企業(yè)有能力進(jìn)入的。在房地產(chǎn)

37、市場中，有足夠需求量的細(xì)分市場很多，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受資金實(shí)力、研發(fā)能力、管理水平、市場競爭能力等自身?xiàng)l件限制，不一定有能力滿足所有需求量足夠的細(xì)分市場需求，因此，必須結(jié)合自身能力、資源、優(yōu)勢等條件選擇部分細(xì)分市場作為目標(biāo)市場。（3）目標(biāo)客戶選定。市場細(xì)分只是初步為目標(biāo)客戶的選定明確了方向，要準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)客戶，就需要在選定目標(biāo)市場的基礎(chǔ)上再行細(xì)分，確定具體開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)群體，即目標(biāo)客戶。在選定的目標(biāo)市場中，雖然消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值取向具有很大程度的一致性，但是對(duì)房地產(chǎn)的效用排序并不相同。通過對(duì)目標(biāo)市場中不同消費(fèi)群體對(duì)房地產(chǎn)效用取向的分析，選定目標(biāo)市場中的某類或某幾類消費(fèi)者作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

38、服務(wù)對(duì)象，這就是目標(biāo)客戶選定。（4）目標(biāo)客戶特征分析。在選定目標(biāo)客戶后，要進(jìn)一步分析目標(biāo)客戶的基本特征。因?yàn)槟繕?biāo)客戶的基本特征是影響需求傾向和需求偏好的重要因素，對(duì)目標(biāo)客戶基本特征的分析要與物業(yè)類型相結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征要素包括區(qū)域特征、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)與社會(huì)階層、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)需求等。2、項(xiàng)目定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位是指針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特征，整體謀劃開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)選擇其概念性規(guī)劃的過程。（1）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略選擇。項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)目標(biāo)客戶的需求特征，通過對(duì)企業(yè)自身狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目案件的分析，確定項(xiàng)目開發(fā)的總體思路。1）

39、SWOT分析。這是一種通過綜合分析和系統(tǒng)評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。其中，S代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的優(yōu)勢（Strength）W代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的劣勢（WeakneSS）0代表企業(yè)外部環(huán)境中的機(jī)會(huì)（OppOrtunity）T代表企業(yè)外部環(huán)境中的威脅（threat）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境分析成果，可以構(gòu)建SWOT分析矩陣進(jìn)行系統(tǒng)分析。2）項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略。基于SWOT分析，可供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的戰(zhàn)略有以下四種。SO戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略是指依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的內(nèi)部優(yōu)勢，充分利用外部機(jī)會(huì)的發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有顯著的資源和能力優(yōu)勢，同時(shí)市場有發(fā)展機(jī)會(huì)時(shí)，可選擇此戰(zhàn)略。W

40、O戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略是指利用外部機(jī)會(huì)改進(jìn)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部劣勢的扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目存在短板，但外部機(jī)會(huì)很好時(shí)，可以采用這種戰(zhàn)略，抓住機(jī)遇，扭轉(zhuǎn)劣勢。ST戰(zhàn)略。ST戰(zhàn)略是指充分利用企業(yè)或項(xiàng)目的內(nèi)部優(yōu)勢，避開有較大威脅的開發(fā)領(lǐng)域的多元化戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能力強(qiáng)，同時(shí)比較靈活時(shí)，可采用此戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略是指以退為進(jìn)的戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受到外部市場環(huán)境的威脅且內(nèi)部狀況又不佳時(shí)，可以考慮采用此戰(zhàn)略。（2）項(xiàng)目主題創(chuàng)意。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意是指根據(jù)項(xiàng)目及其所在地區(qū)特征，確定項(xiàng)目特有的、顯著區(qū)別于競爭對(duì)手的、能進(jìn)行概念化描述、能通過宣傳推廣活動(dòng)被目標(biāo)客戶接受且產(chǎn)生共鳴的項(xiàng)目特質(zhì)

41、。主題創(chuàng)意確定了開發(fā)項(xiàng)目最顯著的特征，能夠凸顯項(xiàng)目個(gè)性，避免項(xiàng)目同質(zhì)化。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意應(yīng)滿足以下要求：要易于展示和傳播，能夠讓客戶感知到，并可以在信息渠道中展示和傳播；要凸顯開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，否則會(huì)引起客戶反感或者被認(rèn)為是欺騙；要與目標(biāo)客戶的需求特征相吻合，這樣才能激發(fā)目標(biāo)客戶的購買行為；要與開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的資源條件相協(xié)調(diào)，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意的基礎(chǔ)。（3）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃布局，是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的主題創(chuàng)意，對(duì)項(xiàng)目的功能結(jié)構(gòu)、空間尺度和用地結(jié)構(gòu)等重要規(guī)劃指標(biāo)所進(jìn)行的總體安排和布局，是項(xiàng)目定位的重要內(nèi)容。對(duì)商品住宅開發(fā)項(xiàng)目而言，總體規(guī)劃布局主要包括以下六項(xiàng)

42、內(nèi)容。1）物業(yè)類型構(gòu)成及布局。從使用功能來看，包括住宅、公寓、商業(yè)及公共建筑等物業(yè)類型。從物業(yè)形態(tài)來看，有高層住宅、多層住宅，高層住宅中還有點(diǎn)式高層、板式高層等。項(xiàng)目總體規(guī)劃布局是對(duì)項(xiàng)目中各種物業(yè)類型和物業(yè)形態(tài)的面積及其在項(xiàng)目總面積中的占比、在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的平面布局進(jìn)行的總體安排和設(shè)計(jì)。2）項(xiàng)目空間尺度安排。項(xiàng)目空間是指在開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，由各建筑物、構(gòu)筑物組成的外部空間。項(xiàng)目空間尺度是指在外部空間中，各建筑物、構(gòu)筑物之間的空間位置關(guān)系。進(jìn)行項(xiàng)目空間尺度安排時(shí)，主要應(yīng)滿足三個(gè)方面的要求：一是滿足設(shè)計(jì)規(guī)范和用地規(guī)劃指標(biāo)要求；二是滿足共享性和安全性要求，這主要是針對(duì)項(xiàng)目的公共設(shè)施、構(gòu)筑物和景觀

43、等的空間尺度安排的；三是滿足視覺審美要求，建筑物高低錯(cuò)落有致，景觀節(jié)點(diǎn)的空間布局和空間造型都能形成不同的視覺效果。3）項(xiàng)目用地規(guī)劃布局。項(xiàng)目用地規(guī)劃布局是指根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的各種用地類型進(jìn)行分配和布局，主要涉及開發(fā)項(xiàng)目的各類建筑物、交通道路、景觀綠化、水體設(shè)施等用地規(guī)模及布局。（4）項(xiàng)目道路交通規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目道路交通規(guī)劃主要包括項(xiàng)目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項(xiàng)目出入口設(shè)置和項(xiàng)目靜態(tài)交通規(guī)劃。道路交通規(guī)劃應(yīng)遵循系統(tǒng)性、安全性和節(jié)地性原則。系統(tǒng)性原則要求項(xiàng)目內(nèi)各種不同功能的道路之間有合理的比例和密度，有較好的銜接。安全性原則要求項(xiàng)目內(nèi)車行道和人行道應(yīng)盡量隔離，人車分流，消防通

44、道應(yīng)符合建筑規(guī)范設(shè)計(jì)要求。節(jié)地性原則要求項(xiàng)目內(nèi)道路系統(tǒng)在保證安全暢通的前提下，對(duì)路網(wǎng)密度、道路寬度等作出科學(xué)安排。（5）項(xiàng)目綠地和景觀規(guī)劃。在項(xiàng)目定位過程中，綠化與景觀規(guī)劃主要包括項(xiàng)目園林風(fēng)格確定、項(xiàng)目綠化景觀布局、項(xiàng)目景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容。項(xiàng)目園林風(fēng)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目主題創(chuàng)意、整體風(fēng)格、開發(fā)規(guī)模、目標(biāo)客戶及項(xiàng)目檔次和開發(fā)用地的自然條件、周邊環(huán)境等因素綜合考慮。項(xiàng)目綠化景觀布局應(yīng)根據(jù)所確定的綠化園林的性質(zhì)、風(fēng)格、主題和內(nèi)容，結(jié)合開發(fā)用地情況，對(duì)綠化園林進(jìn)行綜合安排。居住小區(qū)景觀通常是由景觀節(jié)點(diǎn)和景觀軸線構(gòu)成的一個(gè)具有時(shí)間屬性的動(dòng)態(tài)整體系統(tǒng)。應(yīng)注意對(duì)主要景觀節(jié)點(diǎn)和景觀主軸線的設(shè)計(jì)，規(guī)模較大的居住小區(qū)，可

45、以有多條景觀主軸線。（6）項(xiàng)目配套公共設(shè)施。對(duì)住宅項(xiàng)目而言，配套公共設(shè)施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商品住宅配套修建的各種公共設(shè)施，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理八類公共設(shè)施。3、產(chǎn)品定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位是指在客戶定位和項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的功能、質(zhì)量、檔次、風(fēng)格、面積、戶型、環(huán)境構(gòu)建等方面進(jìn)行構(gòu)思和設(shè)計(jì)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)性意見的過程。產(chǎn)品定位是項(xiàng)目定位的延續(xù)和細(xì)化，產(chǎn)品定位將項(xiàng)目定位的概念和設(shè)想轉(zhuǎn)化為具體的有形產(chǎn)品和無形服務(wù)，滿足目標(biāo)客戶的需求。房地產(chǎn)商品具有菲利普科特勒所描述的產(chǎn)品三層次結(jié)構(gòu)，

46、即房地產(chǎn)商品是由核心產(chǎn)品有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品組成的復(fù)合體。（1）核心產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是指房地產(chǎn)所能提供的滿足消費(fèi)者最基本的生活和生產(chǎn)需要的功能和效用。居住項(xiàng)目核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容包括功能組合策劃、戶型設(shè)計(jì)策劃和配套設(shè)施策劃。功能組合策劃是對(duì)不同類型的住宅功能配置的設(shè)計(jì)與安排，包括住宅類型策劃、設(shè)施設(shè)備策劃、室內(nèi)裝修策劃。戶型設(shè)計(jì)策劃是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容，包括戶型組合構(gòu)成、戶型平面布局、戶型面積大小等。配套設(shè)施策劃是在項(xiàng)目定位的配套公共建筑策劃基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化的過程，主要包括對(duì)會(huì)所、幼兒園、兒童游樂場、老齡活動(dòng)場所、體育場館設(shè)施等的位置、面積、內(nèi)部功能等的策劃。（2）有形產(chǎn)品。有形產(chǎn)品是

47、核心產(chǎn)品的基本載體，是房地產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)效用的重要基礎(chǔ)，也是購買者選購房產(chǎn)時(shí)直觀的依據(jù)。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品一般包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的區(qū)位及地段、開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料及建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格及外觀造型、建筑結(jié)構(gòu)及平面布局、外墻裝飾及色彩、小區(qū)環(huán)境及周邊設(shè)施等。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品定位主要包括小區(qū)規(guī)劃策劃、環(huán)境設(shè)計(jì)策劃和建筑設(shè)計(jì)策劃。小區(qū)規(guī)劃策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃所確定的主要內(nèi)容的具體化和形象化展示，主要包括住宅群體平面組合、小區(qū)內(nèi)道路選線、小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)設(shè)施和豎向設(shè)計(jì)等。環(huán)境設(shè)計(jì)策劃主要包括小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要素界定、綠地環(huán)境設(shè)計(jì)、環(huán)境小品設(shè)計(jì)等。建筑設(shè)計(jì)策劃是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各類建筑物的建筑

48、風(fēng)格、外立面造型及色彩、建筑材料選用等的設(shè)計(jì)與安排。（3）附加產(chǎn)品。附加產(chǎn)品是購買者在購買和使用房地產(chǎn)過程中得到的附加服務(wù)和附加利益的總和。房地產(chǎn)附加產(chǎn)品一般體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售階段和使用階段。在銷售階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為信息咨詢、信貸服務(wù)、價(jià)格優(yōu)惠、裝修服務(wù)等。在使用階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為房屋保修和物業(yè)服務(wù)，尤其是物業(yè)服務(wù)，已成為房地產(chǎn)商品不可分割的組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品定位雖然處于次要地位，但對(duì)營銷策劃有著重要影響。對(duì)于住宅項(xiàng)目，附加產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)策劃、信貸服務(wù)策劃和裝修服務(wù)策劃。在前期策劃中，應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定明確物業(yè)管理用房的面

49、積、位置、交付標(biāo)準(zhǔn)等。工程項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)（一）環(huán)境影響評(píng)價(jià)根據(jù)中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法，環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測和評(píng)估，提出預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。國家鼓勵(lì)有關(guān)單位、專家和公眾以適當(dāng)方式參與環(huán)境影響評(píng)價(jià)。1、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的分類管理中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法規(guī)定，國家根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響程度，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)行分類管理。（1）對(duì)于可能造成重大環(huán)境影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書，對(duì)產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。（2）對(duì)于可能造成輕度環(huán)境影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告表，對(duì)產(chǎn)生的環(huán)

50、境影響進(jìn)行分析或者專項(xiàng)評(píng)價(jià)。（3）對(duì)于環(huán)境影響很小、不需要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)填報(bào)環(huán)境影響登記表。2、環(huán)境影響報(bào)告書的內(nèi)容建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目概況；建設(shè)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評(píng)估；建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施及其技術(shù).經(jīng)濟(jì)論證；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的經(jīng)濟(jì)損益分析；對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境監(jiān)測的建議；環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論。3、環(huán)境影響評(píng)價(jià)的相關(guān)要求環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件中的環(huán)境影響報(bào)告書或者環(huán)境影響報(bào)告表，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制。除國家規(guī)定需要保密的情形外，對(duì)環(huán)境可能造成重大影響、應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在報(bào)批

51、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書前，舉行論證會(huì)、聽證會(huì)，或者采取其他形式，征求有關(guān)單位、專家和公眾意見。建設(shè)單位報(bào)批的環(huán)境影響報(bào)告書應(yīng)當(dāng)附有有關(guān)單位、專家和公眾的意見采納或者不采納的說明。建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表經(jīng)過批準(zhǔn)后，建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、地點(diǎn)，采用的生產(chǎn)工藝或者防治污染、防止生態(tài)破壞的措施發(fā)生重大變動(dòng)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表。建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表自批準(zhǔn)之日起已滿5年，建設(shè)項(xiàng)目方開工建設(shè)的，其環(huán)境影響報(bào)告書、環(huán)境影響報(bào)告表應(yīng)當(dāng)報(bào)原審批部門重新審核。4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)、賓館、酒店、辦公用房、標(biāo)準(zhǔn)廠房等房地產(chǎn)

52、項(xiàng)目，涉及環(huán)境敏感區(qū)及需自建配套污水處理設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告表。環(huán)境敏感區(qū)是指依法設(shè)立的各級(jí)各類保護(hù)區(qū)域和對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的環(huán)境影響特別敏感的區(qū)域。環(huán)境敏感區(qū)主要包括自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、世界文化和自然遺產(chǎn)地、海洋特別保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)、基本草原、森林公園、地質(zhì)公園、重要濕地、天然林區(qū)、野生動(dòng)物重要棲息地、重點(diǎn)保護(hù)野生植物生長繁殖地。文物保護(hù)單位。針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)廠房類房地產(chǎn)項(xiàng)目，環(huán)境敏感區(qū)還包括以居住、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、科研、行政辦公等為主要功能的區(qū)域。對(duì)于其他房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響登記表。（二）社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)旨在分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的影響和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)條件

53、對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。進(jìn)行工程項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，有利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)與社會(huì)發(fā)展目標(biāo)協(xié)調(diào)一致，有利于項(xiàng)目與所在地區(qū)利益協(xié)調(diào)一致。1、社會(huì)評(píng)價(jià)適用范圍社會(huì)評(píng)價(jià)適用于社會(huì)因素較為復(fù)雜、社會(huì)影響較為久遠(yuǎn)、社會(huì)效益較為顯著、社會(huì)矛盾較為突出、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目。主要包括需要大量移民搬遷或者占用農(nóng)田較多的水利權(quán)紐項(xiàng)目、交通運(yùn)輸項(xiàng)目、礦產(chǎn)和油氣田開發(fā)項(xiàng)目，扶貧項(xiàng)目、農(nóng)村區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，以及文化教育、衛(wèi)生等公益性項(xiàng)目。2、社會(huì)評(píng)價(jià)主要內(nèi)容（1）社會(huì)影響分析。社會(huì)影響分析旨在分析預(yù)測項(xiàng)目可能產(chǎn)生的正面影響（通常稱為社會(huì)效益）和負(fù)面影響。包括項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民收入、生活水平和生活質(zhì)量、

54、就業(yè)等產(chǎn)生的影響，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生等方面的影響，項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城鎮(zhèn)化進(jìn)程等的影響，項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響等。（2）互適性分析?；ミm性分析主要是分析預(yù)測項(xiàng)目能否為當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，以及當(dāng)?shù)卣?、居民支持?xiàng)目存在與發(fā)展的程度，考察項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。具體包括分析預(yù)測不同利益攸關(guān)群體、項(xiàng)目所在地區(qū)各類組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度及參與程度，分析預(yù)測項(xiàng)目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能否適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展。（3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)可能影響項(xiàng)目的各種社會(huì)因素進(jìn)行識(shí)別和排序，選擇

55、影響面大、持續(xù)時(shí)間長，并容易導(dǎo)致較大矛盾的社會(huì)因素進(jìn)行預(yù)測，分析可能出現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)環(huán)境和條件?？赡軙?huì)誘發(fā)民族矛盾、宗教矛盾的項(xiàng)目應(yīng)特別注重這方面的分析。3、社會(huì)評(píng)價(jià)方法項(xiàng)目涉及的社會(huì)因素、社會(huì)影響和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)不可能用統(tǒng)一的指標(biāo)、量綱和判據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，因此，社會(huì)評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況采用靈活的評(píng)價(jià)方法。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，采用的社會(huì)評(píng)價(jià)方法主要有快速社會(huì)評(píng)價(jià)法和詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法?？焖偕鐣?huì)評(píng)價(jià)法主要是分析現(xiàn)有資料和現(xiàn)有狀況，著眼于負(fù)面社會(huì)因素的分析判斷，一般以定性描述為主。它是在項(xiàng)目前期階段進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)常用的一種簡捷方法，通過這一方法可大致了解擬建項(xiàng)目所在地區(qū)社會(huì)環(huán)境的基本狀況，識(shí)別主要社會(huì)影響因

56、素，粗略地預(yù)測可能出現(xiàn)的情況及其對(duì)項(xiàng)目的影響程度。詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法是在可行性研究階段廣泛應(yīng)用的一種評(píng)價(jià)方法，是指在快速社會(huì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究與項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)因素和社會(huì)影響，進(jìn)行詳細(xì)論證，并預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)度，結(jié)合項(xiàng)目備選的技術(shù)方案、工程方案等，從社會(huì)分析角度進(jìn)行優(yōu)化。詳細(xì)社會(huì)評(píng)價(jià)法采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，進(jìn)行過程分析。4、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析重大項(xiàng)目在可行性研究階段應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)當(dāng)作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的重要內(nèi)容并設(shè)獨(dú)立篇章。項(xiàng)目單位在組織開展重大項(xiàng)目前期工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查分析，征詢相關(guān)群眾意見，查找并列出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及影

57、響程度，提出防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的方案措施，以及采取相關(guān)措施后的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)建議。（1）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分。重大項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為三級(jí)。1）高風(fēng)險(xiǎn)。大部分群眾對(duì)項(xiàng)目有意見、反應(yīng)特別強(qiáng)烈，可能引發(fā)大規(guī)模群體性事件。2）中風(fēng)險(xiǎn)。部分群眾對(duì)項(xiàng)目有意見、反應(yīng)強(qiáng)烈，可能引發(fā)矛盾沖突。3）低風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)群眾理解、支持，少數(shù)群眾對(duì)項(xiàng)目有意見，但通過有效工作可防范和化解矛盾。（2）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析相關(guān)要求。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析由項(xiàng)目所在地人民政府或其有關(guān)部門指定的評(píng)估主體組織開展評(píng)估論證，根據(jù)實(shí)際情況可以采取公示、問卷調(diào)查、實(shí)地走訪和召開座談會(huì)、聽證會(huì)等多種方式聽取各方面意見，分析判斷并確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，提出社會(huì)

58、穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的合法性、合理性、可行性、可控性，可能引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，各方面意見及其采納情況，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論和對(duì)策建議，風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施及應(yīng)急處置預(yù)案等。對(duì)于由國家發(fā)展改革委審批、核準(zhǔn)或者核報(bào)國務(wù)院審批、核準(zhǔn)的在我國境內(nèi)實(shí)施的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，國務(wù)院有關(guān)部門、省級(jí)發(fā)展改革部門、中央管理企業(yè)向國家發(fā)展改革委報(bào)送項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的申報(bào)文件中，應(yīng)當(dāng)包含對(duì)該項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的意見，并附具社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估主體作出的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告是項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批、核準(zhǔn)項(xiàng)目的重要依據(jù)。評(píng)估報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目存在高風(fēng)險(xiǎn)或者中風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)不予審批、

59、核準(zhǔn)和核報(bào)；存在低風(fēng)險(xiǎn)但有可靠防控措施的，可以審批、核準(zhǔn)或者核報(bào)，并應(yīng)在批復(fù)文件中對(duì)有關(guān)方面提出切實(shí)落實(shí)防范.化解風(fēng)險(xiǎn)措施的要求。工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指在完成項(xiàng)目方案的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的分析方法，對(duì)擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行科學(xué)的分析論證，作出全面、正確的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論，為投資者提供科學(xué)的決策依據(jù)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是可行性研究的重要內(nèi)容和有機(jī)組成部分，包括財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（也稱財(cái)務(wù)分析）和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（也稱經(jīng)濟(jì)分析）。（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系下，從項(xiàng)目角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和財(cái)務(wù)生存能力，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行的

60、評(píng)價(jià)。（1）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要工作內(nèi)容如下選取財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)。其包括主要投入品和產(chǎn)品財(cái)務(wù)價(jià)格、稅率、利率、匯率、計(jì)算期、固定資產(chǎn)折舊率、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷年限、生產(chǎn)負(fù)荷及基準(zhǔn)收益率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)。（2）估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用。其包括估算項(xiàng)目的銷售（營業(yè)）收入、項(xiàng)目總投資、經(jīng)營成本、總成本費(fèi)用、稅費(fèi)等。1）銷售（營業(yè)）收入。銷售（營業(yè)）收入包括銷售產(chǎn)品或提供服務(wù)所獲得的收入，估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量和價(jià)格。銷售（營業(yè)）收入估算，應(yīng)分析、確認(rèn)產(chǎn)品或服務(wù)的市場預(yù)測分析數(shù)據(jù)，特別要注重對(duì)目標(biāo)市場有效需求的分析；說明項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品或服務(wù)方案；分析產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格，采用的價(jià)格基點(diǎn)、價(jià)