江蘇春蘭制冷設(shè)備股份公司

1、江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司600854）2015年第一次臨時(shí)股東大會(huì)會(huì)議資料會(huì)議時(shí)間： 2015 年 8 月 24 日目錄201503 05 072015 年第一次臨時(shí)股東大會(huì)會(huì)議議程（2015 年 8 月 24 日）一、會(huì)議時(shí)間：1、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議時(shí)間： 2015 年 8 月 24 日（星期一）下午14：002、網(wǎng)絡(luò)投票時(shí)間： 2015 年 8 月 24 日（星期一）采用上海證券交易所網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)，通過(guò)交易系統(tǒng)投票平臺(tái)的投票時(shí)間為股東大會(huì)召開當(dāng)日的交易時(shí)間段，即 9:15-9:25,9:30-11:30，13:00-15:00 ；通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)投票平臺(tái)的投票時(shí)間為股東大會(huì)召開當(dāng)日的9:15-15:0

2、0。二、會(huì)議地點(diǎn)：春蘭集團(tuán)泰州賓館（江蘇省泰州市迎賓路88 號(hào)）三、會(huì)議出席對(duì)象：1、2015 年 8 月 19 日下午交易結(jié)束后在中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司登記在冊(cè)的公司全體股東；2、因故無(wú)法出席會(huì)議的股東可書面授權(quán)他人代為出席，委托代理人不必是公司股東；3、公司董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員；4、為本次會(huì)議出具法律意見的律師。四、會(huì)議方式：現(xiàn)場(chǎng)投票與網(wǎng)絡(luò)投票相結(jié)合的方式五、會(huì)議召集人：本公司董事會(huì)六、會(huì)議主持人：徐群董事長(zhǎng)七、會(huì)議議題1、審議關(guān)于出售投資性房地產(chǎn)的議案；2、審議關(guān)于授權(quán)經(jīng)營(yíng)層辦理出售房地產(chǎn)相關(guān)事宜的議案。八、其他事項(xiàng)1、本次會(huì)議采用現(xiàn)場(chǎng)投票與網(wǎng)絡(luò)投票相結(jié)合的方式。本公

3、司將通過(guò)上海證券交易所網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)向本公司全體股東提供網(wǎng)絡(luò)形式的投票平臺(tái)，股東可以在網(wǎng)絡(luò)投票時(shí)間內(nèi)通過(guò)上述系統(tǒng)行使表決權(quán)，但同一股份只能選擇一種表決方式。同一表決權(quán)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)、上海證券交易所網(wǎng)絡(luò)投票平臺(tái)或其他方式重復(fù)進(jìn)行表決的，以第一次投票結(jié)果為準(zhǔn)。2、會(huì)議推舉兩名股東代表，與公司監(jiān)事代表及見證律師共同參加計(jì)票和監(jiān)票，負(fù)責(zé)監(jiān)督表決、統(tǒng)計(jì)全過(guò)程。股東現(xiàn)場(chǎng)投票結(jié)束后，在監(jiān)票人的監(jiān)督下進(jìn)行計(jì)票并統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果。 網(wǎng)絡(luò)投票結(jié)束后， 本公司將根據(jù)上證所信息網(wǎng)絡(luò)有限公司向本公司提供的本次股東大會(huì)網(wǎng)絡(luò)投票表決情況對(duì)現(xiàn)場(chǎng)投票和網(wǎng)絡(luò)投票的表決情況合并統(tǒng)計(jì)。3、本公司董事會(huì)聘請(qǐng)江蘇世紀(jì)同仁律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師對(duì)本次股東

4、大會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)見證，并出具法律意見。議案一：關(guān)于出售投資性房地產(chǎn)的議案各位股東、股東授權(quán)代表：一、交易概述為盤活資產(chǎn)， 改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，控股子公司江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司擬出售其部分投資性房地產(chǎn)， 包括：北京東城區(qū)朝陽(yáng)門一套房地產(chǎn)、上海市靜安區(qū)成都北路兩套房地產(chǎn)以及無(wú)錫市解放東路一套房地產(chǎn)。 出售價(jià)格以評(píng)估值為基礎(chǔ)，參考市場(chǎng)價(jià)格確定。本次交易事項(xiàng)已經(jīng)公司第七屆董事會(huì)第十五次會(huì)議審議通過(guò)。 公司 3 位獨(dú)立董事蔡柏良先生、陳留平先生、吳建斌先生一致同意該項(xiàng)議案并發(fā)表了獨(dú)立意見。二、交易標(biāo)的基本情況（一）擬出售投資性房地產(chǎn)基本情況截止 2015年6月31日序號(hào)房屋地址證載建筑面積賬面

5、原值（萬(wàn)元）（米 2）類別（萬(wàn)元）計(jì)提折舊賬面凈值1北京市東城區(qū)朝陽(yáng)1625.873154.511678.081476.43門北大街 6 號(hào)其他1210-1219 ）2上海市成都北路333商業(yè)319.38841.77448.54393.23號(hào)102室3上海市靜安區(qū)成都辦公樓1004.681749.55932.24817.31北路 333號(hào)18層4無(wú)錫市解放東路811商業(yè)2313.691383.19737.38645.81號(hào)1-4 層以上房產(chǎn)都是投資性房地產(chǎn)，目前均處于出租狀態(tài)。公司擬通過(guò)房屋中介公司尋找非關(guān)聯(lián)方客戶對(duì)外出售上述房地產(chǎn)，出售價(jià)格以評(píng)估值為基礎(chǔ)，參考市場(chǎng)價(jià)格確定。公司將盡快聘請(qǐng)?jiān)u估

6、單位進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。（二）權(quán)屬情況說(shuō)明上述擬出售房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰， 不存在抵押、質(zhì)押及其他任何限制轉(zhuǎn)讓的情況，未涉及訴訟、仲裁事項(xiàng)或查封、凍結(jié)等司法措施，無(wú)妨礙權(quán)屬轉(zhuǎn)移的其他情況。擬出售房地產(chǎn)均可持續(xù)、正常使用。三、涉及出售資產(chǎn)的其他安排本次出售房地產(chǎn)事項(xiàng)未涉及人員安置等情況。四、出售資產(chǎn)的目的和對(duì)公司的影響本次出售房地產(chǎn)事項(xiàng)有利于盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，有效回籠資金，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增加公司營(yíng)業(yè)外收入。 以上交易全部完成后預(yù)計(jì)產(chǎn)生的利潤(rùn)占公司上一年度經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的 50%以上，且絕對(duì)值超過(guò) 500 萬(wàn)元。本議案已經(jīng) 2015 年 8 月 7 日召開的第七屆董事會(huì)第十五次會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)提交本次股東大會(huì)，請(qǐng)各

7、位股東及股東授權(quán)代表審議。江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司二一五年八月二十四日附：江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告（蘇中資評(píng)報(bào)字（ 2015）第 C4032號(hào)）目錄內(nèi)容一、聲明二、評(píng)估報(bào)告書摘要三、評(píng)估報(bào)告書正文1緒言2資產(chǎn)評(píng)估委托方、產(chǎn)權(quán)持有者概況及其他報(bào)告使用者3評(píng)估目的4評(píng)估對(duì)象和范圍5價(jià)值類型及其定義6評(píng)估基準(zhǔn)日7評(píng)估依據(jù)8評(píng)估方法9評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況10評(píng)估假設(shè)11評(píng)估結(jié)論12特別事項(xiàng)說(shuō)明13評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明14評(píng)估報(bào)告日15簽字蓋章頁(yè)聲明1我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中

8、收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由產(chǎn)權(quán)持有者申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、 合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。3我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。4遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任； 提供必要的資料并

9、保證所提供資料的真實(shí)性、合法性和完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。5我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益；同時(shí)與委托方和相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系，對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。6注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)具備本評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。本次評(píng)估過(guò)程中沒有運(yùn)用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ鞒晒?我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制， 評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。8評(píng)估結(jié)論僅針對(duì)評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日有效。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況

10、和市場(chǎng)變化情況合理確定評(píng)估報(bào)告使用期限。9我們執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任， 評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。10評(píng)估報(bào)告的使用僅限于評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告蘇中資評(píng)報(bào)字（2015）第 C4032 號(hào)摘要江蘇中天資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司接受江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司的委托，就其控股子公司江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的位于北京、上海、無(wú)錫等四套投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。1

11、評(píng)估目的：確定江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司所擁有的位于北京、上海、無(wú)錫等四套投資性房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考意見。2評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍為江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司所擁有的位于北京東城區(qū)朝陽(yáng)門北大街（1210-1219）房地產(chǎn) 1 套、上海靜安區(qū)成都北路 333 號(hào) 102 室房地產(chǎn) 1 套、上海靜安區(qū)成都北路 333 號(hào) 18 層房地產(chǎn) 1 套 、無(wú)錫市解放東路 811 號(hào)房地產(chǎn) 1 套，共四套投資性房地產(chǎn)。3評(píng)估基準(zhǔn)日： 2015 年 6 月 30 日。4評(píng)估方法與價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：本次評(píng)估遵照中國(guó)有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法令、法規(guī)，遵循獨(dú)

12、立、客觀、科學(xué)的工作原則和原地續(xù)用原則、替代性原則、公開市場(chǎng)原則等有關(guān)經(jīng)濟(jì)原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況、本次評(píng)估特定目的及背景，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場(chǎng)為前提，采用市場(chǎng)法進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。5評(píng)估結(jié)論：評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍的全部資產(chǎn)進(jìn)行了必要的勘察核實(shí)，對(duì)委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的法律性文件、資產(chǎn)權(quán)屬證明、 財(cái)務(wù)記錄等相關(guān)資料進(jìn)行了必要的核實(shí)、查證、估算、分析和調(diào)整等必要的評(píng)估程序，委估江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司所擁有的位于北京、上海、無(wú)錫等四套投資性房地產(chǎn)在基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值3,332.78 萬(wàn)元、評(píng)估后價(jià)值 18,766.69 萬(wàn)元、評(píng)估增值 15,433.91萬(wàn)元，增值率

13、 463.09%，評(píng)估結(jié)果如下：（金額：萬(wàn)元）序權(quán)證編號(hào)建筑面賬面價(jià)值評(píng)估值號(hào)房屋名稱積1京房權(quán)證市東其字第1850003 號(hào)東城區(qū)朝陽(yáng)門北大街6號(hào)（ 1210-1219 ）1,625.871,476.436,414.062滬房地市字（2002 ）第 001576號(hào)上海市靜安區(qū)成都北路333 號(hào) 102 室319.38393.232,905.833滬房地市字（2002 ）第 001577號(hào)上海市靜安區(qū)成都北路333號(hào)18層1,004.68817.314,714.884錫房權(quán)證南長(zhǎng)字第20053986 號(hào)無(wú)錫市解放東路811 號(hào)2,313.69645.814,731.925合計(jì)5,263.623

14、,332.7818,766.696特別事項(xiàng)說(shuō)明：1）截止評(píng)估報(bào)告日，委估的北京東城區(qū)朝陽(yáng)門北大街（ 1210-1219）房產(chǎn)、無(wú)錫市解放東路 811 號(hào)房產(chǎn)尚未辦理土地使用權(quán)證手續(xù)， 評(píng)估結(jié)果中未考慮辦理上述權(quán)證的費(fèi)用；2）本次評(píng)估未考慮資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的相關(guān)稅費(fèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，也未考慮現(xiàn)有租約對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。7本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)行為有效。本評(píng)估報(bào)告的有效期為一年， 即自 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6 月 29 日止。超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，請(qǐng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

15、全文，同時(shí)請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告正文中的評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明。江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告蘇中資評(píng)報(bào)字（2015）第 C4032 號(hào)正文一、緒言江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司：江蘇中天資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用市場(chǎng)法對(duì)貴公司的下屬子公司江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的位于北京、上海、無(wú)錫等四套投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。二、資產(chǎn)評(píng)估委托方、產(chǎn)權(quán)持有者概況及其他評(píng)估報(bào)告使用者（一）資產(chǎn)評(píng)估委托方公司名稱：江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司公司住所：江蘇省泰

16、州市春蘭工業(yè)園區(qū)春蘭路1 號(hào)注冊(cè)號(hào)： 320000000013381法定代表人：徐群注冊(cè)資本： 51945.8538萬(wàn)元整公司類型：股份有限公司（上市）經(jīng)營(yíng)范圍：生產(chǎn)銷售空調(diào)等制冷產(chǎn)品、空調(diào)用紅外線遙控、專用集成電路、電子原器件、制冷壓縮機(jī)等動(dòng)力機(jī)械；物業(yè)管理和房屋租賃，自營(yíng)和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 （依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司或本公司）是經(jīng)江蘇省體改委蘇體改生 199366號(hào)文和中華人民共和國(guó)對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部1993 外經(jīng)貿(mào)資二函字第 780號(hào)文件批準(zhǔn)，由春蘭（集團(tuán)）公司、香港鐘山有限公司、泰州

17、春蘭特種空調(diào)器廠及泰州春蘭銷售公司共同發(fā)起設(shè)立的股份有限公司。公司于1994年 2月2日經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)證監(jiān)發(fā)審字 199410號(hào)文批準(zhǔn)，向社會(huì)公開發(fā)行人民幣普通股股票3,000萬(wàn)股，發(fā)行后普通股總計(jì)12,000萬(wàn)股，并于同年 4月25日在上海證券交易所掛牌交易。根據(jù)公司 1996年5月18日召開的 1995年度股東大會(huì)決議， 1995年度公司向全體股東按每 10股送 1股。根據(jù)公司 1997年5月18日召開的 1996年度股東大會(huì)決議， 1996年度公司向全體股東按每 10股送 2股。根據(jù)公司 1998年5月30日召開的 1997年度股東大會(huì)決議， 1997年度公司向全體股東按每 10股送 3股

18、。1998年7月，經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)證監(jiān)公司字199877號(hào)文核準(zhǔn)，以公司總股本 20,592萬(wàn)股為基數(shù)，按每 10股配售 1.923股的比例配股，該次配股共增加股本 2,970萬(wàn)股。根據(jù)公司 1998年利潤(rùn)分配方案， 1998年度公司向全體股東按每 10股送 3股。2001年8月，經(jīng)公司 2000年第二次臨時(shí)股東大會(huì)表決通過(guò)并經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)證監(jiān)公司字 200179號(hào)文核準(zhǔn)，公司向社會(huì)新增發(fā)行人民幣普通股 6,000萬(wàn)股，每股面值人民幣 1.00元，新增發(fā)行股票后，股本為人民幣36,630.60萬(wàn)元。2001年8月，根據(jù)公司 2001年6月28日召開的 2000年度股東大會(huì)決議

19、，公司以資本公積金向全體股東每 10股轉(zhuǎn)增 5股 由于在 2000年利潤(rùn)分配方案實(shí)施前公司增發(fā)了 6,000萬(wàn)股A 股，公司資本公積金轉(zhuǎn)增股本方案以登記日 2001年 8月 23日登記在冊(cè)全體股東的股本36,630.60萬(wàn)股計(jì)算，向全體股東每 10股轉(zhuǎn)增 4.181股，同時(shí)每 10股派發(fā)現(xiàn)金股利 1.67元（含稅） 。該次轉(zhuǎn)增后，公司股本總額為 519,458,538股。根據(jù)公司 2006年6月19日股權(quán)分置改革相關(guān)股東會(huì)議決議， 經(jīng)商務(wù)部 2006年7月6日商資批 20061444號(hào)關(guān)于同意江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的批復(fù) 批準(zhǔn)，公司 A 股非流通股股東共將 6,541.9817萬(wàn)

20、股支付給 A 股流通股股東。公司轉(zhuǎn)股后，注冊(cè)資本仍為 519,458,538元，總股本 519,458,538股，均為 A 股流通股。（二）產(chǎn)權(quán)持有者公司名稱：江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司住所：泰州市迎賓路南側(cè)、春蘭路西側(cè)法定代表人：劉亞夫注冊(cè)資本：人民幣50000 萬(wàn)元整公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：銷售空調(diào)、制冷設(shè)備、機(jī)械備品配件、電子元器件、家用電器及配件、汽車（不含小轎車）、摩托車、汽車及摩托車配件、有色金屬、黑色金屬材料、化工材料（不含危險(xiǎn)品）、塑料制品、機(jī)電產(chǎn)品、日用辦公用品、電子及通訊產(chǎn)品、產(chǎn)品咨詢、服務(wù)、培訓(xùn)?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】成立日期： 2

21、000 年 07 月 21 日營(yíng)業(yè)期限： 2000 年 07 月 31 日至 2030 年 07 月 30 日（三）委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者除江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司外，其他評(píng)估報(bào)告使用者為：委托方用于本次評(píng)估目的而必須涉及的各相關(guān)利益方及法律法規(guī)規(guī)定需報(bào)送的相關(guān)部門。三、評(píng)估目的本次評(píng)估目的是確定江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司所擁有的位于北京、上海、無(wú)錫等四套投資性房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考意見。四、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍根據(jù)本次評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍為江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司所擁有的位于北京、上海、無(wú)錫等四套投資性房地產(chǎn)。

22、具體情況如下( 金額單位：萬(wàn)元 )：序號(hào)權(quán)證編號(hào)房屋名稱建筑面賬面價(jià)值積1京房權(quán)證市東其字第1850003 號(hào)東城區(qū)朝陽(yáng)門北大街6號(hào)（ 1210-1219 ）1,625.871,476.432滬房地市字（2002）第 001576號(hào)上海市靜安區(qū)成都北路333 號(hào) 102 室319.38393.233滬房地市字（2002）第 001577號(hào)上海市靜安區(qū)成都北路333號(hào) 18層1,004.68817.314錫房權(quán)證南長(zhǎng)字第20053986 號(hào)無(wú)錫市解放東路811 號(hào)2,313.69645.815合計(jì)5,263.623,332.78上述評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍及委托評(píng)估的范圍一致。

23、五、價(jià)值類型和定義根據(jù)本次特定的評(píng)估目的，本次評(píng)估選取的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。本次經(jīng)濟(jì)行為是擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要的評(píng)估結(jié)果是在正常市場(chǎng)條件下可以正常實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值，無(wú)任何特定背景及因素影響，故選取的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。六、評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)協(xié)商確定本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2015年 6月30日。該基準(zhǔn)日是由資產(chǎn)評(píng)估委托方根據(jù)項(xiàng)目的時(shí)間進(jìn)度綜合確定的，并盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近，能更有效的為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的服務(wù)。七、評(píng)估依據(jù)（一）行為依據(jù)1、江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司第七屆董事會(huì)第十五次會(huì)

24、議決議；2、江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議決議；3、江蘇春蘭制冷設(shè)備股份有限公司與我公司簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。（二）法規(guī)依據(jù)1 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令1991 年（第 91 號(hào)）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 ；2 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12 號(hào)令企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法；3 國(guó)務(wù)院 2003 年第 378 號(hào)令企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例；4 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、 財(cái)政部第 3 號(hào)令企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法；5 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)文件國(guó)資委產(chǎn)權(quán)（ 2006） 274 號(hào)關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知 ；6中華人民共和國(guó)土地管理法 ；7 中

25、華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ；8 原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)保部頒發(fā)的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；9 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 。（三）準(zhǔn)則依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 基本準(zhǔn)則 (財(cái)企 200420 號(hào) )；資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則 基本準(zhǔn)則 (財(cái)企 200420 號(hào))；企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南 （中評(píng)協(xié) 2011230 號(hào)）；資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 評(píng)估報(bào)告 (中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào) )；資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 評(píng)估程序 (中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào) )；資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 業(yè)務(wù)約定書 (中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào))；資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 工作底稿 (中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào) )；資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 企業(yè)價(jià)值 (中評(píng)

26、協(xié) 2011227 號(hào)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見 (中評(píng)協(xié) 2007189 號(hào) )；10.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(會(huì)協(xié) 200318 號(hào))；資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則獨(dú)立性 （中評(píng)協(xié) 2012 248 號(hào)）。（四）產(chǎn)權(quán)依據(jù)江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司提供的房屋所有權(quán)證及房地產(chǎn)所有權(quán)證。（五）取價(jià)依據(jù)1 產(chǎn)權(quán)持有者提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表；2 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息網(wǎng)公開的市場(chǎng)交易信息；3 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)；4 評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察收集的資料；5 評(píng)估人員收集的其他相關(guān)的評(píng)估資料。八、評(píng)估方法1、概況江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司所擁有的位于北京、上海、無(wú)錫等四套投資性房地產(chǎn)。具體情況如下：序號(hào)

27、權(quán)證編號(hào)房屋名稱建筑面積1京房權(quán)證市東其字第1850003 號(hào)東城區(qū)朝陽(yáng)門北大街6 號(hào)（ 1210-1219 ）1,625.872滬房地市字（2002 ）第 001576號(hào)上海市靜安區(qū)成都北路333 號(hào) 102 室319.383滬房地市字（2002 ）第 001577號(hào)上海市靜安區(qū)成都北路333號(hào)18層1,004.684錫房權(quán)證南長(zhǎng)字第20053986 號(hào)無(wú)錫市解放東路811 號(hào)2,313.695合計(jì)5,263.62截止評(píng)估基準(zhǔn)日，上述投資性房地產(chǎn)均已對(duì)外出租，主要出租情況如下：序號(hào)房屋地址或房屋名稱房屋所有權(quán)人建筑面積承租單位租賃期限租賃面積（平方米）（平方米）北京天神互動(dòng)科技有限2013.

28、8.10-2016.8.91300北京東城區(qū)朝陽(yáng)門北大街 江蘇春蘭電子商1625.87公司1務(wù)有限公司北京天神互動(dòng)科技有限6號(hào)（1210-1219）2015.3.10-2016.8.9325.87公司上海市靜安區(qū)成都北路江蘇春蘭電子商319.38中信銀行股份有限公司2014.4.22-2017.4.21319.382務(wù)有限公司上海分行333號(hào)102室上海市靜安區(qū)成都北路江蘇春蘭電子商中信銀行股份有限公司2014.6.10-2017.4.21502.341004.68上海分行3務(wù)有限公司英勞股權(quán)投資基金管理333號(hào)18層2014.11.5-2017.12.4502.34（上海）有限公司4無(wú)錫市解

29、放東路811江蘇春蘭電子商2313.69無(wú)錫市民大藥房2015.8.1-2025.7.312313.69務(wù)有限公司合計(jì)5263.625263.622、評(píng)估方法房地產(chǎn)評(píng)估的方法一般有市場(chǎng)比較法、收益現(xiàn)值法、重置成本法等，一般對(duì)于市場(chǎng)發(fā)育較為充分的資產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法、對(duì)于收益較為穩(wěn)定采用收益現(xiàn)值法、對(duì)于市場(chǎng)發(fā)育較不充分且收益不穩(wěn)定的房產(chǎn)采用重置成本法。成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，以重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益，利用合適的報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是指將評(píng)估對(duì)象與評(píng)估基準(zhǔn)日近

30、期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在一定市場(chǎng)條件下，選擇條件類似或使用價(jià)值相同的若干參照物，就交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與委估對(duì)象進(jìn)行對(duì)照、比較，并對(duì)參照物價(jià)格加以修正，從中確定委估對(duì)象價(jià)值。該方法基本公式如下：待估房產(chǎn)價(jià)格 =比較案例房產(chǎn)價(jià)格交易情況修正系數(shù)評(píng)估期日修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)本次委估對(duì)象為辦公用房產(chǎn)和商業(yè)用房產(chǎn)，成本法僅從重新構(gòu)建類似房產(chǎn)的角度進(jìn)行評(píng)估，較難反應(yīng)房產(chǎn)的客觀價(jià)值，因此不選用成本法。近幾年，辦公用房與商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，而房屋租金并未同比上漲，存

31、在嚴(yán)重的租售比倒掛現(xiàn)象，因此不適合采用收益法評(píng)估辦公用房屋與商業(yè)用房。 近年，辦公用房產(chǎn)與商業(yè)用房市場(chǎng)發(fā)展較快，已形成了一個(gè)充分發(fā)育、活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的市場(chǎng)參照案例較多，因此本次評(píng)估選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。3、評(píng)估價(jià)值的形成搜集交易實(shí)例運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。通過(guò)查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源、咨詢開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料，了解房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。選取可比實(shí)例評(píng)估人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、對(duì)比分析，選取數(shù)個(gè)與待估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)域

32、位置相近的物業(yè)作參照物。選取可比實(shí)例時(shí)注意一下幾點(diǎn)：2.1 區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與評(píng)估對(duì)象的相同或相近，即為評(píng)估對(duì)象的類似房地產(chǎn)；2.2 交易類型與評(píng)估目的吻合；2.3 成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；2.4 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的評(píng)估對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括 5 個(gè)方面： (1)統(tǒng)一付款方式； (2)統(tǒng)一采用單價(jià)； (3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位； (4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵； (5)統(tǒng)一面積單位。進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交

33、易情況修正的目的是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例，成交價(jià)格的偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。對(duì)于有下列情況的交易案例需要進(jìn)行合理的修正。4.1 有利害人之間的交易；4.2 急于出售或急于購(gòu)買的交易；4.3 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；4.4 交易雙方劃某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易；4.5 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；4.6 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)， 如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)， 買賣雙方協(xié)議由賣方來(lái)繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來(lái)繳納；4.7 相鄰房地產(chǎn)合并交易；4.8 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。進(jìn)行交易日期修正可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)

34、格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的評(píng)估對(duì)象的價(jià)格是評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)格，應(yīng)是在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)格，這樣才能將其作為評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正通過(guò)待估房地產(chǎn)與可比實(shí)例各因素條件的分析比較，主要包括區(qū)域因素和個(gè)別因素，區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要包括 :繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等因素。個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)

35、、水文狀況、規(guī)劃限制條件等因素。通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)成交價(jià)格的各項(xiàng)因素進(jìn)行比較，確定可比實(shí)例相對(duì)于待估房地產(chǎn)影響因素的綜合指數(shù)，。求出比準(zhǔn)價(jià)格各參照物在交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行期日修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況修正，確定修正后的比準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)最終測(cè)算的可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格，如果價(jià)格比較接近，則采用算術(shù)平均值確定委估物業(yè)的基價(jià)，如果價(jià)格有較大差異，分析原因后采用加權(quán)平均法確定待估房地產(chǎn)的基價(jià)。確定評(píng)估值根據(jù)求取得房地產(chǎn)基價(jià)和房屋面積的乘積即為評(píng)評(píng)估值。九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況江蘇中天資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司接受資產(chǎn)評(píng)估委托后，選派資產(chǎn)評(píng)估人員， 組成評(píng)估項(xiàng)目小組， 于 2015 年 8 月 8 日布置評(píng)估

36、申報(bào)工作， 2015 月 8 月 9 日正式進(jìn)駐企業(yè)， 開始評(píng)估工作， 2015 年 8 月 11 日完成現(xiàn)場(chǎng)工作， 2015 年 8 月 18 日出具評(píng)估報(bào)告書，具體過(guò)程如下：（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)， 通過(guò)與委托方溝通、 查閱資料或初步調(diào)查等方式， 明確委托方和產(chǎn)權(quán)持有者、評(píng)估報(bào)告使用者等相關(guān)當(dāng)事方、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象基本情況和評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估假設(shè)和限制條件等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況， 綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性， 評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)， 確定承接評(píng)估業(yè)務(wù)后，與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書。（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃根據(jù)所承接的具體資產(chǎn)評(píng)

37、估項(xiàng)目情況，重點(diǎn)考慮資產(chǎn)評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度，編制合理的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中的具體情況及時(shí)修改、補(bǔ)充資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查對(duì)本次評(píng)估業(yè)務(wù)約定的評(píng)估對(duì)象采取收集委估資產(chǎn)明細(xì)表， 復(fù)印比對(duì)相關(guān)權(quán)屬證明資料，同時(shí)對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解資產(chǎn)的保管狀況及性能。（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料通過(guò)與產(chǎn)權(quán)持有者溝通并指導(dǎo)其對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行清查等方式， 對(duì)評(píng)估對(duì)象資料進(jìn)行了解，同時(shí)主動(dòng)收集與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有關(guān)的評(píng)估對(duì)象資料及其他資產(chǎn)評(píng)估資料，采取必要措施確信資料來(lái)源的可靠性， 根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)補(bǔ)充收集所需要的評(píng)估資料。（

38、六）評(píng)定估算對(duì)所收集的資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行充分分析， 在此基礎(chǔ)上恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法并根據(jù)業(yè)務(wù)需要及時(shí)補(bǔ)充收集相關(guān)信息，根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則要求運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，形成初步評(píng)估結(jié)論，對(duì)信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進(jìn)行綜合分析形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，再進(jìn)行必要的內(nèi)部復(fù)核工作。（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在執(zhí)行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論后，按規(guī)范編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與委托方等進(jìn)行必要的溝通，聽取委托方、產(chǎn)權(quán)持有者對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的反饋意見并引導(dǎo)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者等合理理解資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，以恰當(dāng)?shù)姆绞教峤唤o委托方。十、評(píng)估假設(shè)（一）宏觀及外部環(huán)境的假設(shè)1、假設(shè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及現(xiàn)

39、行的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，無(wú)重大變化；本次交易雙方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化。2、假設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)保持現(xiàn)行發(fā)展態(tài)勢(shì)，行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無(wú)重大變化。3、假設(shè)國(guó)家有關(guān)信貸利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。4、假設(shè)無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，造成對(duì)企業(yè)重大不利影響。（二）交易假設(shè)1、交易原則假設(shè)，即假設(shè)所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。2、公開市場(chǎng)及公平交易假設(shè)， 即假設(shè)在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，資產(chǎn)交易雙方的交易行為

40、都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。3、假設(shè)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)真實(shí)、完整，不存在產(chǎn)權(quán)瑕疵，不涉及任何抵押權(quán)、留置權(quán)或擔(dān)保事宜，不存在其它其他限制交易事項(xiàng)。（三）特定假設(shè)1、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)，即假設(shè)委估資產(chǎn)按照其目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等條件合法、有效地持續(xù)使用下去，并在可預(yù)見的使用期內(nèi)，不發(fā)生重大變化。2、假設(shè)委托方及產(chǎn)權(quán)持有者所提供的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一般資料、產(chǎn)權(quán)資料、政策文件等相關(guān)材料真實(shí)、有效。3、假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)的購(gòu)置、取得、建造過(guò)程均符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。十一、評(píng)估結(jié)論綜上所述，我們根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評(píng)估準(zhǔn)則，本著獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則，履行了資產(chǎn)評(píng)估法定的和必要的程序，采用市場(chǎng)法對(duì)江蘇春蘭電子商務(wù)有限公司所擁有的位于北京、上海、無(wú)錫等四套投資性房地