6.微微高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城2幢低33層3306號(hào)一般一手房

1、目錄一、致委托人函2二、房地產(chǎn)估價(jià)師. 3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果. 6（一）、委托人6（二）、估價(jià)機(jī)構(gòu)6（三）、估價(jià)對(duì)象概況6（四）、估價(jià)目的6（五）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)6（六）、價(jià)值定義6（七）、估價(jià)依據(jù)7（八）、估價(jià)原則8（九）、估價(jià)方法9（十）、估價(jià)結(jié)果9（十一）、估價(jià).10（十二）、估價(jià)作業(yè)日期10（十三）、估價(jià)應(yīng)用的有效期10（十四）、風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)提示10（十五）、變現(xiàn)能力分析：12五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)（一）、個(gè)別（二）、區(qū)域.13分析13分析13（三）、市場(chǎng)背景分析14（四）、最高最佳使用分析17（五）、估價(jià)測(cè)算過程17（六）、估價(jià)結(jié)果確定23六、附件24致委托人函、尹

2、微微:受貴方的委托，我公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)貴方共同擁有的以下住宅房地產(chǎn)（詳見委估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值明細(xì)表）進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2014 年 06 月 09 日，估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值類型：估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)定優(yōu)先受償款權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。本公司估價(jià)經(jīng)過實(shí)地勘查和市場(chǎng)，遵循法律和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用市場(chǎng)法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定優(yōu)先受償款權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值：￥71.66 萬元（大寫：柒拾壹萬佰元整），估價(jià)

3、師零元整），最后確定所知悉的法定優(yōu)先受償款￥0.00 萬元（大寫：委估對(duì)象的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為：總價(jià)：￥71.66 萬元(大寫:柒拾壹萬佰元整)委估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值明細(xì)表（以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果，欲全面了解本評(píng)估項(xiàng)目情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀特此函告書全文。）房地產(chǎn)評(píng)估法定代表人：房屋所人證號(hào)房屋坐落建筑結(jié)構(gòu)所在層數(shù)/總層數(shù)證載用途建成年代建筑面 積（）單價(jià)（元/）總價(jià)（萬元）昆房權(quán)證（市）201421382號(hào)高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城2 幢第 33 層3306號(hào)鋼混結(jié)構(gòu)33/34住宅2011 年82.03873671.66尹微微昆房權(quán)證（市）201421383號(hào)合計(jì)82.0371.662014 年 07 月

4、 31 日房地產(chǎn)估價(jià)師鄭重：在本估價(jià)1、2、中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)中的分析、意見和結(jié)論是自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、與本估價(jià)中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、依照中民GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及建設(shè)部、中國(guó)業(yè)監(jiān)督管理聯(lián)合頒布建住房20068 號(hào)房地產(chǎn)抵押估價(jià)意見進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)。5、本估價(jià)依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。不承6、估價(jià)師本估價(jià)、估價(jià)助理于 2014 年 06 月 09

5、日已對(duì)中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看并進(jìn)行，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前使用狀況的一般查看，對(duì)其自身質(zhì)量、建筑面積等，沒有能力也沒有責(zé)任進(jìn)行檢驗(yàn)。7、8、沒有人對(duì)本估價(jià)提供了重要的專業(yè)幫助。蓋章及加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，作為一個(gè)整體時(shí)本估價(jià)需估價(jià)有效，復(fù)印件無效。估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他9、用途。本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)同意，本估價(jià)使用者和的全部和任何部門以外的一部分內(nèi)容不得向委托方、及個(gè)人提供，也不得以公開。凡因委托人使用估價(jià)報(bào)不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。告不當(dāng)而引起的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)10、附件是的重要組成部分，使用時(shí)請(qǐng)仔細(xì)閱讀附件。必須完整使用，對(duì)僅使用中的部分內(nèi)容而導(dǎo)致的有關(guān)糾紛和損失，

6、本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不承擔(dān)任何責(zé)任。11、未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等對(duì)價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響。慮。使用未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考12、充分關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的包括估價(jià)對(duì)象房屋保養(yǎng)不善、價(jià)對(duì)土地使用權(quán)使用年限接近到期且不可續(xù)期或續(xù)期的費(fèi)用象類似房地產(chǎn)供大于需、宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣等。13、使用充分關(guān)注估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。14、使用充分關(guān)注在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)，如所在地區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的在持續(xù)上漲后的發(fā)展趨勢(shì)、相關(guān)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)供求關(guān)系的發(fā)展趨勢(shì)等。15、本估價(jià)由房

7、地產(chǎn)評(píng)估負(fù)責(zé)解釋。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師（蓋章）：（號(hào)：5320040040）中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師（蓋章）：楊華（號(hào)：5320040012）估價(jià)的假設(shè)和限制條件評(píng)估價(jià)值是在委估房地產(chǎn)及附屬設(shè)施未設(shè)立過任何抵押、擔(dān)保的假設(shè)條件下成立。1、2、以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)，對(duì)于其部分，假定其是合格的。結(jié)構(gòu)及隱蔽未3、4、5、不考慮特殊買家的額外出價(jià)。以保持委估對(duì)象的現(xiàn)狀繼續(xù)使用評(píng)估其價(jià)值。本次評(píng)估值為房地產(chǎn)抵押價(jià)值，等于假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的公開市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)知悉的法定優(yōu)先受償款。6、評(píng)估房地產(chǎn)之建筑面積以委托方提供的實(shí)地丈量；面積為準(zhǔn)，未進(jìn)行7、8、9、出于對(duì)評(píng)估目的的考慮，估價(jià)結(jié)論不包括

8、裝修費(fèi)；評(píng)估價(jià)值中未考慮預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓應(yīng)交納的稅費(fèi)等款項(xiàng)；本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響，如遇有以上情況，不能直接使用。10、 本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。11、 本次估價(jià)未考慮對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。12、 估價(jià)結(jié)論是根據(jù)委托方提供的資料，對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行現(xiàn)有狀況下的評(píng)估，狀況下，在僅對(duì)標(biāo)的物的價(jià)值負(fù)責(zé)，估價(jià)結(jié)論僅為在現(xiàn)有正常市場(chǎng)估價(jià)假設(shè)及限制條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)參考價(jià)值，對(duì)于標(biāo)的物的抵押額度，由抵押權(quán)人根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自行確定，由此帶來的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，本機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。13、 如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)文字或數(shù)字因校對(duì)或其他類似原因出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)

9、行更正。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果一、委托人蔣超(號(hào)碼：號(hào)碼：)尹微微(二、估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證號(hào)：云建房證估房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)：貳級(jí)號(hào)：530100100024228：127 號(hào)地電址：市白龍路金色年華 2 期 3 樓 0317、0318 號(hào)話：（0871）63316177三、估價(jià)對(duì)象概況四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。2014 年 06 月 09 日（現(xiàn)場(chǎng)查勘之日）。六、價(jià)值定義房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。房屋所有權(quán)人證號(hào)房屋坐落建筑結(jié)構(gòu)所在層數(shù)/總

10、層數(shù)證載用途建筑面積（）昆房權(quán)證（市）201421382號(hào)高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城2幢第 33 層3306 號(hào)鋼混結(jié)構(gòu)33/34住宅82.03尹微微昆房權(quán)證（市）201421383號(hào)房地產(chǎn)抵押價(jià)值為遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值。其中的市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：（1）交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里房地產(chǎn)；（2）交易雙方是出于利己目的是追求各自最大的利益；進(jìn)行交易的交易雙方進(jìn)行交易的（3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲

11、目地；（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易賣方不是急于出售，買方不是急于，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；（5）不存在買者因特殊而給予附加出價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)1、本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)和部門規(guī)章、中、中、中、中民民民民城市房地產(chǎn)管理法；土地管理法；物權(quán)法；擔(dān)保法；（5）、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；、中、中民民城鄉(xiāng)規(guī)劃法；合同法；（8）、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定；（9）、建設(shè)部中國(guó)業(yè)監(jiān)督管理關(guān)于規(guī)。信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估

12、價(jià)管理有關(guān)問題2、本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程（1）、 中規(guī)范；民GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)（2）、 建設(shè)部、布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見。、中國(guó)業(yè)監(jiān)督管理聯(lián)合頒3、4、5、6、委托人提供的相關(guān)資料；估價(jià)實(shí)地查看所得的資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)掌握的其他相關(guān)信息資料；當(dāng)?shù)亟诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易資料及技術(shù)參數(shù)。八、估價(jià)原則本估價(jià)在遵循客觀、公正、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1、獨(dú)立、客觀、公正原則：獨(dú)立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)值。具體來說，獨(dú)立，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)不應(yīng)受任何組織或者個(gè)人的干預(yù)，完全憑借估

13、價(jià)的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)?？陀^，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)完全從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目。公正，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。2、合法原則：應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法是指符合國(guó)家律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法3、最高最佳使用原則：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。4、替代原則：地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，有相同使用價(jià)格或相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會(huì)

14、相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。6、謹(jǐn)慎原則：謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求存在不確定性的情況出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)方法本估價(jià)結(jié)合估價(jià)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，并運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析的有關(guān)方法，的經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地

15、產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用市場(chǎng)法估價(jià)的技術(shù)路線為：選取在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的交易案例作為比較對(duì)象，對(duì)其進(jìn)行一般、交易情況、時(shí)間、區(qū)域和個(gè)別修正，求取房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法估算房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域修正系數(shù)個(gè)別修正系數(shù)。十、估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的分析，確定于估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定優(yōu)先受償款權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值：￥7

16、1.66 萬元（大寫：柒拾壹萬佰元整），估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款￥0.00 萬元（大寫：元整），最后確定委估對(duì)象的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為：￥71.66 萬元零(大寫:柒拾壹萬佰元整)詳見委估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值明細(xì)表十一、估價(jià)姓名估價(jià)資格簽章（號(hào)：5320040040）房地產(chǎn)估價(jià)師楊華（號(hào)：5320040012）房地產(chǎn)估價(jià)師十二、估價(jià)作業(yè)日期2014 年 06 月 09 日至 2014 年 07 月 31 日。十三、估價(jià)估價(jià)應(yīng)用的有效期應(yīng)用的有效期自提交之日起原則上為一年（即 2014年 07 月 31 日至 2015 年 07 月 30 日），但是市場(chǎng)狀況變化很大時(shí),估價(jià)應(yīng)用有效期不超過半年。十險(xiǎn)分

17、析及風(fēng)險(xiǎn)提示（一）、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。本次評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，是對(duì)應(yīng)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，并不代表未來處置房地產(chǎn)時(shí)的估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，估價(jià)對(duì)象本身可能因使用而發(fā)生價(jià)值減損，因未來市場(chǎng)的波動(dòng)而發(fā)生價(jià)值上漲或下降，這取決于處置時(shí)的估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，即抵押價(jià)值并非一成不變的。（二）、在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象主要信貸風(fēng)險(xiǎn)集中于借款人的還款能力，除此之處，還存在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，境變化，房屋在滅失的風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)房地產(chǎn)的、價(jià)格、金融等政策調(diào)整，所在區(qū)域環(huán)期間存在磨損，以及火災(zāi)、等

18、造成價(jià)值減損甚至（三）、合理使用評(píng)估價(jià)值本次估價(jià)結(jié)論確定抵押額度進(jìn)行參考，而非唯一標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)有著獨(dú)特的價(jià)值形成過程，估價(jià)過程更加謹(jǐn)慎、保守，因而既不能將其它房地產(chǎn)估價(jià)的評(píng)估價(jià)值作為房地產(chǎn)抵押價(jià)值，也不能將房地產(chǎn)抵押估價(jià)的結(jié)論與其它房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的評(píng)估價(jià)值作簡(jiǎn)單比較，更不能將房地產(chǎn)抵押估價(jià)的結(jié)論作其他用途。房地產(chǎn)抵押價(jià)值得出是建立在一個(gè)邏輯嚴(yán)密、系統(tǒng)完整的評(píng)估測(cè)算過程的基礎(chǔ)上的，因此應(yīng)充分注意市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力，合理使用本評(píng)估價(jià)值、完整使用本評(píng)估，慎重把握額度。（四）、在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。與通常的抵押期限相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期相對(duì)要長(zhǎng)得多，所

19、以一般地，在期限內(nèi)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變化所產(chǎn)生的影響較小。但房地產(chǎn)既是一種生產(chǎn)資料，更是一種基本生活資料（尤其是住宅房地產(chǎn)），其價(jià)格顯然對(duì)國(guó)家法律政策制度、國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)狀況的變化有極大的彈性。無疑，在國(guó)家法律政策制度不斷完善、國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)復(fù)雜的今天，有必要適時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。特別地，如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生急劇變化或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生意外變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價(jià)值再評(píng)估。建議抵押權(quán)人加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的動(dòng)態(tài)以及對(duì)抵押房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析和處置成本估算。十五、變現(xiàn)能力分析：，變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性

20、。（一）、估價(jià)對(duì)象清晰，無權(quán)屬糾紛，有利于變現(xiàn)。（二）、估價(jià)對(duì)象屬普通住宅，所處商業(yè)氛圍正常，如需變現(xiàn)，在一定時(shí)間內(nèi)能夠出手，但變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)正常成交價(jià)會(huì)有一定差異。（三）、估價(jià)對(duì)象目前用作住宅用房，通用性較好，但不容易分割轉(zhuǎn)讓或分割拍賣。（四）、處置房地產(chǎn)時(shí)，其變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和策略等有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高。1、因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在群體受到限制及心理排斥等影響，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場(chǎng)價(jià)格要低，與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度大15%20%。2、涉及的處置費(fèi)估費(fèi)用等，涉及的處置稅

21、費(fèi)、交易費(fèi)等。最可能實(shí)現(xiàn)的用主要有費(fèi)用、費(fèi)用、拍賣傭主要有營(yíng)業(yè)稅金及附加、印花稅、土地價(jià)格一般比評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值低 15%20%。綜合以上分析，處置房地產(chǎn)時(shí)，其快速變現(xiàn)價(jià)值低于公開市場(chǎng)價(jià)值，其差異程度大30%40%。房地產(chǎn)評(píng)估法定代表人：2014 年 07 月 31 日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)分析一、個(gè)別估價(jià)對(duì)象（高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城 2 幢第 33 層 3306 號(hào)）所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成于 2011 年，外墻為涂料；估價(jià)對(duì)象證載房屋總層數(shù)為 34 層（其位于第 33 層），證載建筑面積為 82.03 平方米，房屋證載用途為住宅；現(xiàn)場(chǎng)查勘估價(jià)對(duì)象為平層住宅，東西朝向，二室二廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)格局，中等

22、裝修，有物業(yè)管理，配套設(shè)施齊全。估價(jià)對(duì)象狀況見下表二、區(qū)域分析1.地理位置：估價(jià)對(duì)象（高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城 2 幢第 33 層 3306號(hào)）位于海源北路與科發(fā)路交叉口鼎易天城小區(qū)內(nèi)，四至為：東南臨科發(fā)路，西南臨科園路，西北臨科新路，東北臨海源北路，位置條件較好。估價(jià)對(duì)象周邊有朝拾、中天花園、春光小區(qū)等多個(gè)住宅小區(qū)，還有寶島婦產(chǎn)醫(yī)院、云南省高新醫(yī)院、云南醫(yī)院、理工大學(xué)津橋?qū)W院、醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院、沃爾瑪超市、大小超市、農(nóng)業(yè)、工商等，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施較完善，商業(yè)繁華程度較好，環(huán)境較好，適宜居住。2.交通便捷度：估價(jià)對(duì)象近臨車站，有 K13、138、83、116 路等多路車經(jīng)過，交通便捷。3.公共配套

23、設(shè)施：生活配套設(shè)施如購物場(chǎng)所、郵局、飯店、學(xué)校、醫(yī)院等齊全，周邊公共配套設(shè)施能夠滿足生活需要。項(xiàng)目名稱高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城2 幢第33 層3306 號(hào)證載用途住宅證號(hào)昆房權(quán)證（市）201421382 號(hào)房屋所人昆房權(quán)證（市）201421383 號(hào)尹微微建筑面積（m2）82.03總樓層34結(jié)構(gòu)鋼混所在層數(shù)334.基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，區(qū)域土地的水、電、通訊等均已接通。5.環(huán)境質(zhì)量：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域沒有明顯污染企業(yè)分布，空氣質(zhì)量較好，環(huán)境較好。三、市場(chǎng)背景分析1、的地理位置和自然環(huán)境是云南省省會(huì)，我國(guó)首批歷史文化名城，國(guó)家一級(jí)口岸，是面向東南亞、南亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市，

24、是我國(guó)通向東南亞、南亞的重要交通樞紐。具有悠久的歷史文化、得天獨(dú)厚的氣候條件、豐富的物產(chǎn)資源和絢麗多彩的風(fēng)土人情，是世界上少有的全天候的旅游城市。位于云南省中部地區(qū)，東經(jīng) 10210至 10340，北緯 2423至2633；南北長(zhǎng) 237.5 千米，東西寬 152 千米，總面積約 21011 平方千米。是云南省的省會(huì)，西南地區(qū)的中心城市之一。2011 年全市轄 6 區(qū)（五華、盤龍、官渡、呈貢、東川）、1 縣級(jí)市（安寧）、7 縣（晉寧、富民、宜良、嵩明縣和石林彝族自治縣、祿勸彝族苗族自治縣和尋甸彝族自治縣），共 14 個(gè)縣（市）區(qū)；設(shè) 3 個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)（度假）區(qū)、昆明風(fēng)景名勝旅游開發(fā)區(qū)、倘甸產(chǎn)業(yè)

25、園區(qū)和轎子山旅游開發(fā)區(qū)。共轄 129 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中鄉(xiāng) 16 個(gè)（含 4 個(gè)民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn) 43 個(gè)、街道辦事處 70 個(gè)。地區(qū)地形低，絕大部分地區(qū)海拔在 15002800 米之間。城區(qū)座落在滇池盆地北部，三面環(huán)山，西南瀕臨滇池，湖光山色，天然成趣，具有良好的空間環(huán)境。市地處北回歸線以北的云貴高原，屬帶高原季風(fēng)氣候，在高原面上四季變化不十分明顯，但干濕二季格外分明，“四季如春，遇雨成冬”，以“冬無嚴(yán)寒、15.1 攝氏度?？崾睢倍碛小按撼恰钡拿雷u(yù)。年平均氣溫市自然資源十分豐富。礦藏資源主要有磷、鹽、鐵、鈦、煤、石英砂、粘土、硅石、銅等，以磷、鹽礦最為豐富，磷礦探明儲(chǔ)量 22.77億噸，昆陽磷礦為三

26、大磷礦之一，巖鹽儲(chǔ)量 12.22 億噸，芒硝儲(chǔ)量19.08 億噸，東川是我國(guó)六大產(chǎn)銅之一。屬高原紅壤地區(qū)，主要有紅壤土、紫色土和水稻土 3 種。市域內(nèi)分布有滇池、等高原淡水湖泊及眾多大小河流，滇池為我國(guó)第六大淡水湖，面積約 300 平方千米。地?zé)豳Y源分布較廣，出露的溫泉有 50 多處。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2013 年，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，市人民在、市的下，深入黨的和十屆三次全會(huì)精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，認(rèn)真國(guó)家和省的各項(xiàng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策措施，著力深化開放，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)培育，努力保障和改善民生，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，人民生活水平穩(wěn)步提高，社會(huì)更加和諧穩(wěn)定

27、。2013 年，市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3415.31 億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng) 12.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 175.27 億元，同比增長(zhǎng) 6.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1537.11 億元，同比增長(zhǎng) 13.2%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1702.93 億元，同比增長(zhǎng) 13.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 5.1：45.0：49.9。人均生產(chǎn)總值達(dá)到 52094 元。2013 年，市地方公共財(cái)收入 395.91政收入完成 450.75 億元，同比增長(zhǎng) 19.1%，其中，億元，增長(zhǎng) 16.8%。在億元。地方公共財(cái)政3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)收入中，55.22 億元，營(yíng)業(yè)稅 161.06支出 585.75

28、億元，增長(zhǎng) 11.5%。是云南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，地處“東連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接連”的獨(dú)特區(qū)位，是東盟“101”貿(mào)易區(qū)、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈、“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作圈的交匯點(diǎn)之一，隨著國(guó)家門戶樞紐機(jī)場(chǎng)、泛亞鐵路和、昆仰公路等一批間?；A(chǔ)設(shè)施的建成，必將贏得更為廣闊的發(fā)展空4、城市發(fā)展及規(guī)劃近幾年是橋、氣、通訊等市“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)年”。要圍繞水、電、路、工程項(xiàng)目，在全市掀起一個(gè)大干基礎(chǔ)設(shè)施的。重點(diǎn)是全面啟動(dòng)實(shí)施“一二三四五六”工程：一是城市交通擁堵緩解、微循環(huán)道路改造、城市公共空間開辟、城鄉(xiāng)、信息港開港等一年實(shí)現(xiàn)工程；二是“一湖三環(huán)”閉合、園區(qū)和縣城環(huán)境

29、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鄉(xiāng)處理等兩年突破工程；三是主城區(qū)、環(huán)湖及 29 條入湖河道截污收集處理、城市規(guī)劃區(qū)綠地系統(tǒng)建設(shè)、市域環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)等三年達(dá)標(biāo)工程；四是主城和環(huán)湖軌道交通、“兩環(huán)五射”高速公路、新機(jī)場(chǎng)一期、牛欄江調(diào)水等四年基本投運(yùn)工程；五是“城中村”重建、主城改造、縣城建設(shè)、小城鎮(zhèn)開發(fā)等五年工程；六是城市地鐵、滇中城際軌道、滇池清淤、城市“四創(chuàng)兩爭(zhēng)”、滇池流域城鄉(xiāng)、滇中區(qū)域同城發(fā)展等六年基本實(shí)現(xiàn)工程。通過“六大工程”的實(shí)施帶動(dòng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，城市形象式發(fā)展。，重點(diǎn)行業(yè)突破，社會(huì)領(lǐng)域和諧，實(shí)現(xiàn)超常規(guī)、5、市近期房地產(chǎn)狀況2013 年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于平穩(wěn)和通脹的回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景應(yīng)該是

30、穩(wěn)中有升，市場(chǎng)依然還會(huì)有增長(zhǎng)，但這種增長(zhǎng)肯定有限。2013年調(diào)控的大環(huán)境還將持續(xù)，但增長(zhǎng)主要取決于兩方面到調(diào)控影響的主要是發(fā)達(dá)城市和重點(diǎn)市場(chǎng)，但現(xiàn)。從看，受30 位的城市占住宅銷售的量也只有 30%左右。市場(chǎng)的主力還是在發(fā)展中的二三線城市，占市場(chǎng) 70%。它們沒有受到限購政策的影響，而它們的需求迄今為止還保持比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)。雖然經(jīng)過了連續(xù)性的政策，但是市場(chǎng)受影響的時(shí)間卻很短，僅經(jīng)過幾個(gè)勢(shì)。就目前的短暫盤整，成交量與均價(jià)水平都迅速恢復(fù)了上升的趨住宅市場(chǎng)來看，幾乎所有的成交數(shù)據(jù)同比下降，只有成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。而形成鮮明對(duì)比的地州市場(chǎng)卻成交火爆，商業(yè)地產(chǎn)和不受政策影響的州縣城市已經(jīng)在市場(chǎng)上搶占先機(jī)。

31、自“限購”政策實(shí)施以來昆明住宅市場(chǎng)逐漸，許多投資者開始轉(zhuǎn)州城市，地州城市逐漸成為目前市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)，導(dǎo)致地州許多城市房?jī)r(jià)上漲過快，就此情況，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。會(huì)議明確要求：已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，由此可以看出下半年房地產(chǎn)依然是國(guó)家調(diào)控的重點(diǎn)，隨著房?jī)r(jià)上漲壓力向地州城市轉(zhuǎn)移，不排除在省會(huì)及主要城市外的其余州市也有出臺(tái)限購措施的可能。如果州縣城市也納入限購范圍內(nèi)，那么整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將會(huì)從現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)投資轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜巍?/p>

32、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資，同時(shí)，受到如此嚴(yán)厲政策的，大部分房地產(chǎn)有可能從房地產(chǎn)領(lǐng)域抽出，擠入到其他領(lǐng)域，形成其他領(lǐng)域的投資熱潮。就商業(yè)物業(yè)樓盤來說，地段是決定和價(jià)格的最主要，因此商鋪的價(jià)格區(qū)間較其他物業(yè)更大。在政策高壓持續(xù)和市場(chǎng)具備擴(kuò)張條件的情況下，商業(yè)的成長(zhǎng)空間是較為穩(wěn)定的。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值使用。根據(jù)房屋所證（昆房權(quán)證（市）201421382 號(hào)、昆房權(quán)證（市）201421383 號(hào)）記載，估價(jià)對(duì)象的用途為住宅，根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象的綜合分析，其最高最佳使

33、用用途為住宅。五、估價(jià)測(cè)算過程（一）、求取未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值本次估價(jià)確定采用市場(chǎng)法中的直接比較法進(jìn)行各對(duì)比，分別得出交易情況修正系數(shù)、交易日期調(diào)整系數(shù)、區(qū)域調(diào)整系數(shù)及個(gè)別調(diào)整系數(shù)，然后運(yùn)用各項(xiàng)對(duì)象評(píng)估價(jià)格。所采用公式表達(dá)如下：調(diào)整系數(shù)連乘式計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，最終確定估價(jià)估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)=估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)估價(jià)對(duì)象建筑面積其中：a.b.c.估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)=各可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格之和可比實(shí)例個(gè)數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例單價(jià)總調(diào)整系數(shù)總調(diào)整系數(shù)=交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)個(gè)別調(diào)整系數(shù)1. 選擇可比實(shí)例根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、建筑規(guī)模、檔次及坐落，經(jīng)篩選確定 A、B、C三個(gè)可比實(shí)例

34、（見表 1）表 1估價(jià)對(duì)象條件評(píng)價(jià)表2. 確定調(diào)整系數(shù)2-1. 交易情況修正由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般是個(gè)不完全市場(chǎng)，估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C比較坐落高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城 2 幢第 33 層 3306號(hào)高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城交易日期*2014.032014.052014.02交易狀況正常正常正常正常建筑面積（m2）82.0384.5088.9582.00用途住宅住宅住宅住宅建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混所在樓層/總層數(shù)33/3430/3427/3420/34交易價(jià)格（萬元）*72.0075.0066.00交易價(jià)格（元/

35、m2）*8,520.718,431.708,048.78區(qū)域因素道路通暢相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)便利相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)自來水正常相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)電力正常相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)煤氣正常相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)通訊正常相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)商業(yè)較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)?shù)囟蔚燃?jí)較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)學(xué)校較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)醫(yī)院較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)公園較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)治安較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)環(huán)境衛(wèi)生較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)個(gè)別因素建成年代2011 年相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)用地強(qiáng)度高相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)綠化較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)泊車位夠用相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)物業(yè)管理較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)景觀較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)光照好差于差于差于朝向較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)建筑結(jié)構(gòu)鋼混相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)樓層好差于差于差于套內(nèi)格局較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)裝飾裝修中等裝修相

36、當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)其他較好相當(dāng)相當(dāng)相當(dāng)因此其價(jià)格往往容易受當(dāng)時(shí)的一些特殊行為的影響，必須將個(gè)別的特殊交易剔除或修正為正常成交價(jià)。所選可比實(shí)例均為交易情況屬于正常，故本次估價(jià)不做此項(xiàng)修正。2-2. 交易日期調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)交易行為，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的交易日期有時(shí)間差異時(shí)，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格有較明顯的變化趨勢(shì)時(shí)，必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。而本次估價(jià)所選取的各可比實(shí)例均為距估價(jià)時(shí)點(diǎn)一年以內(nèi)的交易實(shí)例，且此期間本地區(qū)同類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為平穩(wěn)， 因此本次估價(jià)不做此項(xiàng)調(diào)整。2-3. 區(qū)域調(diào)整區(qū)域是房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、交通設(shè)施、環(huán)境等。根據(jù)物業(yè)所處

37、區(qū)位的不同，需對(duì)影響物業(yè)價(jià)格的區(qū)域進(jìn)行調(diào)整。具體做法是各將區(qū)域中所包含的各項(xiàng)子進(jìn)行打分，均以估價(jià)對(duì)象得分為 100，各可比實(shí)例與之對(duì)比，好于估價(jià)對(duì)象則得分超過 100，反之則得分小于 100，各子表 2）。的得分累乘后與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，求取區(qū)域調(diào)整系數(shù)（見2-4. 個(gè)別調(diào)整房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞的個(gè)別是。住宅主要包括建筑物結(jié)構(gòu)、樓層、面積、材料、質(zhì)量、內(nèi)外裝飾、設(shè)計(jì)風(fēng)格、高度、采光、使用年限等區(qū)別于其它房地產(chǎn)的。每宗房地產(chǎn)均具有獨(dú)一無二的特性，在個(gè)別法是各將個(gè)別上均有別于其它房地產(chǎn)的，需進(jìn)行調(diào)整。具體做中所包含的各項(xiàng)子進(jìn)行打分，均以估價(jià)對(duì)象得分為100，各可比實(shí)例與之對(duì)比，好于估價(jià)對(duì)

38、象則得分超過 100，反之則得分小于 100，各子整系數(shù)（見表 2）。的得分累乘后與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，求取區(qū)域個(gè)別調(diào)表 2估價(jià)對(duì)象條件量化、計(jì)算表估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C比較坐落高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城 2 幢第 33 層 3306 號(hào)高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城高新區(qū)新發(fā)村鼎易天城交易日期*2014.032014.052014.02交易狀況正常正常正常正常建筑面積（m2）82.0384.5088.9582.00用途住宅住宅住宅住宅建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混所在樓層/總層數(shù)33/3430/3427/3420/34交易價(jià)格（萬元）*72.0075.0066.00交易價(jià)格（元/m2）*8,520.718,431.708,048.78交易情況修正系數(shù)1.00001.00001.00001.0000交易日期調(diào)整系數(shù)1.00001.00001.00001.0000區(qū)域因素道路100100100100100100100100自來水100100100100電力100100100100煤氣100100100100通訊100100100100