城市中心綜合體發(fā)展模式研究

1、綜合體發(fā)展四種模式世聯(lián)模型2003年11月5日綜合體（complex）定義綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會越來越多。2綜合體（complex）綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一

2、幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨棟式綜合建筑體；另一種是經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟、專業(yè)和實用。3綜合體（complex）綜合體的特點 是一種城市設(shè)計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐； 一般位于城市中心區(qū)域； 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； 向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的方向發(fā)展； 多種功能有機匹配，可以減少投資風(fēng)險；

3、 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟風(fēng)險大； 對建筑設(shè)計要求較高。4綜合體（complex）附：綜合體與單功能物業(yè)的比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險較小較大總投資一般較大相對較小經(jīng)濟風(fēng)險較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大5綜合體（complex） 各部分功能的相互關(guān)系商業(yè)辦公酒店公寓相互支持關(guān)系相互要求標志性定義檔次為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶大堂可以與酒店共享承擔(dān)某種社會職能形成完善配套、信息平臺個體差異所在、活力的核心利用其它功能 價值最大化補充

4、其它功能現(xiàn)金流來源商業(yè)的檔次要求不影響辦公、酒店的大堂和昭示性公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。6綜合體的四種發(fā)展模式7綜合體發(fā)展模式（1/2）在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式：模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場、 北京東方廣場、北京華貿(mào)中心模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場8綜合體發(fā)展模式（2/2）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城9案例研究10案例研究內(nèi)容 背景資料 項目定位 功能構(gòu)成 經(jīng)營方式 項目特色 關(guān)鍵驅(qū)動因素11模式一案例模式一：酒店、寫字樓、商場、