淺論房產(chǎn)稅稅收籌劃

1、淺論房產(chǎn)稅稅收籌劃摘要稅收籌劃不是偷稅漏稅,而是在合理合法的前提下,減輕企業(yè)稅收負擔,實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。本文結(jié)合房產(chǎn)稅的特點,從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計稅根據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進展討論。關鍵詞房產(chǎn)稅自用房產(chǎn)出租房產(chǎn)稅收籌劃一、前言稅收籌劃就是在現(xiàn)行稅制條件下,通過合理利用各種對自己有利的稅收政策和合理安排稅務行為,以獲得最大的稅后利益的一種經(jīng)濟行為。房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象,按房產(chǎn)原值減除一定比例或租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營者征收的一種財產(chǎn)稅。雖然從規(guī)模上看,房產(chǎn)稅始終是一個小稅,但是隨著房地產(chǎn)市場的開展,國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大,房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收

2、的一項重要支出。因此,如何通過科學的稅收籌劃降低企業(yè)的稅負顯得尤為重要。本文根據(jù)房產(chǎn)稅的有關規(guī)定,結(jié)合筆者的實際工作經(jīng)歷,擬從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計稅根據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進展討論,以盡可能減少企業(yè)稅收負擔,實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。二、房產(chǎn)稅的特點我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅設立于1986年,是從原房地產(chǎn)稅中別離出來的。1986年9月15日,國務院發(fā)布了?中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例?,從當年10月1日開始施行。之后,各盛自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)暫行條例,制定了施行細那么。隨著外向經(jīng)濟的迅速開展,從2022年1月1日起,房產(chǎn)稅統(tǒng)一了內(nèi)外稅制的區(qū)別,取消了外資企業(yè)和外籍人員一直沿用的?

3、城市房地產(chǎn)暫行條例?,將外資企業(yè)和外籍人員也納入到房產(chǎn)稅的納稅人之中。房產(chǎn)稅的主要特點:1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅,其征稅對象是房屋。2.房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋征稅,對建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營,都不征稅。3.房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對于自用的房產(chǎn),按房產(chǎn)的計稅余值,稅率1.2%,對于出租的房產(chǎn),按租金收入征稅,稅率12%。房產(chǎn)稅的這些特點,為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。三、房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點(一)從征稅范圍進展籌劃按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著,在這范圍之外的

4、房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進展納稅籌劃。如對于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè),消費經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫,如將這些倉儲庫落戶在縣城內(nèi),無論是否使用,每年都需按規(guī)定計算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅,而將倉儲庫建在城郊附近的農(nóng)村,雖地處偏僻,但交通便利,對公司的經(jīng)營影響不大,這樣每年就可節(jié)省這筆費用。(二)從計稅根據(jù)進展籌劃房產(chǎn)稅的計稅根據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入,因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進展籌劃。1.自用房產(chǎn)的稅收籌劃自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍,合理減少房產(chǎn)原值。(1)合理

5、劃分房產(chǎn)原值稅法規(guī)定,“房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護構(gòu)造(有墻或兩邊有柱),可以遮風避雨,可供人們在其中消費、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅,但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在會計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進展適當劃分,單獨列示,分別核算。(2)正確核算地價稅法規(guī)定,房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進展核算,而?企業(yè)會計準那么第6號無形資產(chǎn)?規(guī)定,企業(yè)獲得的土地使用權(quán)通常應確認為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物,相關的土地使用權(quán)與建筑

6、物應當分別進展處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權(quán)之間進展分配;難以合理分配的,應當全部作為固定資產(chǎn)。也就是說對自建、外購房屋業(yè)務,均要求將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨核算,“固定資產(chǎn)科目中不包括未獲得土地使用權(quán)支付的費用。因此,企業(yè)在外購土地及建筑物支付的價款時,一定要根據(jù)“配比的原那么,合理分配建筑物與地價款,分別進展帳戶處理。(3)及時做好財產(chǎn)的清理登記工作企業(yè)在消費經(jīng)營過程中,難免會出現(xiàn)財產(chǎn)損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn),它的掛賬原值是計算房產(chǎn)稅的根底數(shù)據(jù),它的清理能直接影響房產(chǎn)稅的應稅所得額。因此,企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備

7、運行情況,做好財產(chǎn)清理登記工作,并及時向稅務機關報批財產(chǎn)損失,以減輕稅負。(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設施的修理方式稅法規(guī)定,對于修理支出到達獲得固定資產(chǎn)時計稅根底50%以上,或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的,應增加固定資產(chǎn)的計稅基矗因此,我們在房產(chǎn)修理時,將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成屢次收益性小修理支出,使每次修理費低于限額,這樣每次修理費可以直接從損益中扣除,不須增加房產(chǎn)的計稅根底,從而相應減少房產(chǎn)稅稅負。2.出租房產(chǎn)的稅收籌劃按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入計算繳納。因此,對出租房屋稅收籌劃的關鍵在于如何正確核算租金收入。(1)合理分解房租收入目前企業(yè)出租時不僅只是房屋設施自身

8、,還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設施及配套效勞費,比方機器設備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施并不征收房產(chǎn)稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時,往往將房產(chǎn)和這些設施放在一起計算租金,這樣就無形增加了企業(yè)的稅負。因此我們在簽訂房屋租賃合同時,應合理、有效分割租賃收入,將附屬設施及配套效勞費單獨計算使用費收入,以減輕房產(chǎn)稅的稅負。(2)通過關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租不少企業(yè)與其子公司等關聯(lián)企業(yè)辦公地點在一起,假設企業(yè)所屬地段較偏僻,可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關聯(lián)企業(yè),再由關聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)所有人,只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人,根據(jù)稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租,可以減少

9、企業(yè)的整體稅負。(三)從計征方式進展籌劃房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征,從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征,稅率為1.2%,從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征,稅率為12%。隨著經(jīng)濟的開展,房屋的租金普遍偏高,而假設房屋是以前年度修建的,那么其帳面原值很低,這就造成了兩種計征方法下稅負不一致的情況,“出租房屋要比“自用房屋稅負重。因此,要轉(zhuǎn)變租賃方式,變從租計征為從價計征。(1)將出租變?yōu)橥顿Y企業(yè)將房屋對外出租,按規(guī)定要按租金收入繳納房產(chǎn)稅,如將房屋對外投資入股,參與被投資方的利潤分配,共同承擔風險,投資方就不用按12%的高稅率繳納房產(chǎn)稅,而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納,相比之下,這樣計算的房產(chǎn)稅要少得多。(2)將出租變?yōu)閭}儲管理出租合同出租房屋屬于從租計征的房產(chǎn)范圍,但假設是倉儲合同那么屬于從價計征的房產(chǎn)范圍。雖然,租賃與倉儲是兩個不同的概念,租賃只需提供空房就行了,不對存放的商品負責;而倉儲不僅需要添置設備設施,裝備相關的人員,還要對存放的商品負責,從而增加人員的工資和經(jīng)費開支,但這些開支還是遠遠低于節(jié)稅數(shù)額,扣除這些開支后,企業(yè)還是有可觀的收益的。(3)將出租變?yōu)槌邪鶕?jù)稅法規(guī)定,假設承包者或承租者未領取任何類型的營業(yè)執(zhí)