高新五金機(jī)電城開發(fā)項目可研報告建議書

1、第一章總論1.1項目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義1.2項目概況1.3可行性研究報告編制的依據(jù)1.4可行性報告研究范圍1.5項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.6研究結(jié)論及建議第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略2.1商業(yè)市場環(huán)境分析2.2營銷戰(zhàn)略2.3綜合評述第三章規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案3.1規(guī)劃設(shè)計條件、設(shè)計原則3.1.1規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境3.1.2總體規(guī)劃設(shè)計原則3.1.3平面布局 3.1.4交通組織3.1.5景觀設(shè)計3.1.6規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1.7建筑方案設(shè)計3.1.8公共設(shè)施方案3.1.9消防系統(tǒng)3.1.10景觀規(guī)劃系統(tǒng)第四章 項目開發(fā)、前期及施工進(jìn)度4.1項目開發(fā)實施進(jìn)度計劃4.2項

2、目建筑工程規(guī)劃手續(xù)辦理進(jìn)度計劃4.3項目建設(shè)工程實施進(jìn)度計第五章 投資分析及項目經(jīng)濟(jì)效益評價5.1開發(fā)總投資總成本方案及投資效益比較5.2項目投資分析5.3總成本費用估算表5.4銷售收入和經(jīng)營收入預(yù)測表5.5損益表5.6財務(wù)現(xiàn)金流量表5.7盈虧平衡分析5.8投資來源及資金使用表5.9項目資金運行策略5.0綜合結(jié)論1.1項目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義通過對建設(shè)背景及建設(shè)目標(biāo)的描述，將闡述項目開發(fā)對社會、政府、企業(yè)本身的積極意義。1.1.1項目建設(shè)背景四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新 型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。四川省委省政府在 新形勢下提出的“三個轉(zhuǎn)變”更對走新型工業(yè)化道路、加快

3、 工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。四川 省副省長楊志文指出，四川是一個資源大省，結(jié)合全省工 業(yè)工作會議提出的工業(yè)強省的宏偉目標(biāo)， 對我省資源進(jìn)行 大開發(fā)與國內(nèi)國際大市場進(jìn)行對接，西部和四川都需要高 規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺。五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國 計民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十 分密切的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個迫切 而重要的問題。因此，近幾年來，四川一直將五金機(jī)電產(chǎn) 業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)加以扶持。張學(xué)忠書記、張中偉省長對五 金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚“求真務(wù)實”精神，迎頭趕上發(fā) 達(dá)地區(qū)的水平。工業(yè)在整

4、個國民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的， 據(jù)不完全統(tǒng) 計，2001年四川機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了 50%以上， 2002年四川機(jī)電進(jìn)出口首次突破10億美元，名列全國十 強。這樣的發(fā)展態(tài)勢，也反映出了四川的機(jī)電行業(yè)正在向 國際市場邁進(jìn)。就全國而言，中國是一個全球加工基地， 政府十分重視這類市場的發(fā)展，現(xiàn)在全國各地如廣州、深 圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場。1.1.2項目建設(shè)目標(biāo)本項目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r 看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專業(yè)交 易市場的。從硬件設(shè)施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代建筑美感， 且在功能布局上符合五金機(jī)電業(yè)的特殊需求：集展示、交

5、易、辦公、居家、倉儲為一體的現(xiàn)代物流中心。從經(jīng)營管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的營銷模式， 努力達(dá)到甲乙雙方共同期待的雙贏：擁有一個管理規(guī)范、 商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化專業(yè)交易市場，同時又能在規(guī)定時 間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。1.1.3項目建設(shè)意義1.131為社會、政府、群眾及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高帶 來廣泛的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，改善項目所在 地區(qū)的勞動就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽度。1.131.1社會效益：綿陽市從城市規(guī)劃來看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經(jīng)遠(yuǎn) 遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，各種大型的交易市場、物流 中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營方式看，市場的 發(fā)展趨勢已向著專業(yè)

6、化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽目前的 五金機(jī)電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營狀態(tài)； 從市場環(huán)境看，綿陽已形成長虹電器、九洲電器集團(tuán)、川 西北礦業(yè)、九零三、長鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項目 作為一個填補綿陽市場空白的項目， 作為一個為川西北地 區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項目是很有價值的。1.131.2經(jīng)濟(jì)效益：商業(yè)的發(fā)展勢必會促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 本項目 具有相當(dāng)規(guī)模、功能完善、配套齊全，其本身既可 產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時，隨著地區(qū)商品貿(mào)易的 繁榮，又可帶動周邊交通、金融、服務(wù)及房地產(chǎn)等 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項目的開發(fā)，將從一定程度上提咼咼新區(qū)特別 是項目所在區(qū)域附近居民的經(jīng)濟(jì)收入，將大幅度增 加國家及

7、地方稅收收入。相信歷經(jīng)三到五年的精心 培育后，本項目可為綿陽高新區(qū)的地方財政帶來每 年數(shù)千萬元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。1.131.3環(huán)境效益:在項目設(shè)計上，我們力求吸取國內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的先 進(jìn)商業(yè)模式，并結(jié)合綿陽本地區(qū)域的實際情況，立足于人 們生活的客觀需求，建設(shè)一座具有社會價值、高品位文化 底蘊和符合公眾利益的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。 本項目的設(shè)計立 意新穎、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢不凡，是體現(xiàn)多主題 的功能完善的綜合型購物場所，將購物、休閑、娛樂完美 地融為一體。項目的建成，將為綿陽高新區(qū)的城市建設(shè)又 平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo) 志性建筑。本項目坐落于綿陽城西高新

8、技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶， 東與萬向裝飾建材城、汽車城呼應(yīng)；西接永興工業(yè)園，北 倚科創(chuàng)園，新希望集團(tuán)大商匯物流中心、長虹家電城、溫 州商貿(mào)廣場等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。與此同時，本項目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、 綿興 東路，扼守綿陽西大門，直通成綿高速路；與綿陽市高新 區(qū)管委會僅一街之隔，與綿陽市人民政府所在地原高 新區(qū)火炬大廈也就三個公交站的路程，其交通之便捷，物 流之順暢，路網(wǎng)之四通八達(dá)是有目共睹的。由此可鑒，高 成本的投入將會給項目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。1.131.4改善勞動就業(yè)狀況：預(yù)計本項目可直接與綿陽市再就業(yè)工程接軌， 安置解決下崗、待業(yè)、榮轉(zhuǎn)軍人等 200余人就業(yè)， 間

9、接提供更多的就業(yè)發(fā)展機(jī)會，為政府排優(yōu)解難。 本項目屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動崗位數(shù)目相 當(dāng)可觀。崗位技能涉及高、中、低三個層面，主要 是中、低層面，職能技術(shù)的掌握相對容易，適合中 青年多個年齡段的就業(yè)。同時也為綿陽市職工下崗 再就業(yè)提供寬廣的理想化平臺，對綿陽市社會的安 定團(tuán)結(jié)也起到積極正面的影響。1.131.5知名度和美譽度：本項目引領(lǐng)綿陽在商業(yè)建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地 區(qū)同步。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽市在省 內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。隨著在改革開放后的飛速 發(fā)展，現(xiàn)正成為省內(nèi)大城市中一顆耀眼的新星。 山 不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項目 的成功運作必將營造一個完美的現(xiàn)代專業(yè)市場購

10、 物環(huán)境。1.132對企業(yè)本身的發(fā)展有以下意義：本項目的開發(fā)，在為我公司帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益 基礎(chǔ)上，還將會在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如 : 提升我公司在省內(nèi)外同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位； 提咼 我公司在省內(nèi)外的知名度、美譽度；拓寬我公司主 營業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的初級 模式及開發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng) 專業(yè)管理人才。1.1.321資本升值房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長始終是社會經(jīng)濟(jì)增長中較為 重要的一個組成部分，在我們國家進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需 的政策基礎(chǔ)上，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)是目前社會經(jīng)濟(jì) 的熱點，也是許多資本追捧的熱點行業(yè)，結(jié)合我公 司企業(yè)發(fā)展的特點、優(yōu)勢，本項目的成功運作將會 實現(xiàn)我公司商

11、業(yè)運作的根本利益并最大化，從而達(dá) 到公司資本的升值。1.1.322提升我公司在國內(nèi)同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位 在目前國內(nèi)商業(yè)環(huán)境條件下，通過本項目的開發(fā) 運作，會為我們公司在今后與合作企業(yè)合作時提供 良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)業(yè)績，產(chǎn)生更多的合作機(jī)會；另一 方面，本項目的建設(shè)開發(fā)及運營過程增近了公司與 當(dāng)?shù)卣暮献?，建立了良好的企業(yè)與政府的合作 關(guān)系，為公司在西南區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā) 展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競爭 較為激烈的市場環(huán)境中增加企業(yè)競爭力提供了有 力的基礎(chǔ)，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域里的 商業(yè)地位。1.1.3.2.3提高公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的知名度、美譽度 通過對商業(yè)項目的

12、運作，會有大量的專業(yè)信息、 媒體進(jìn)行關(guān)注，同時我們也對項目的推廣進(jìn)行了一 系列策劃營銷活動，筑壩蓄水。在目前的商業(yè)領(lǐng)域 里，項目的規(guī)模及投資額度在綿陽均已達(dá)到相當(dāng)重 量級的水平，所以本項目的成功開發(fā)及運做將會引 起商業(yè)領(lǐng)域里的企業(yè)、專家、學(xué)者們的廣泛關(guān)注， 從而提高我公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域中的知名度及 美譽度。1.1.324拓寬我公司主營業(yè)務(wù)的領(lǐng)域：作為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，五金機(jī)電城項目成為我公司主營業(yè)務(wù)拓寬的一個標(biāo)志性項目，從此，可以通過自營、聯(lián)營、招租、出售等一系列方式對物 業(yè)使用權(quán)限進(jìn)行經(jīng)營。拓寬了以往只是自營或招租 等方式對物業(yè)運營管理的經(jīng)營模式。1.2項目概況1.2.1項目名稱：溫州商

13、貿(mào)廣場一一綿陽高新五金機(jī)電 城1.2.2建設(shè)地點：綿陽市綿興路西段，現(xiàn)綿陽高新區(qū)管 委會對面1.2.3建設(shè)單位：綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司1.2.4企業(yè)性質(zhì)：國有1.2.5法人代表：梁勇1.2.6項目負(fù)責(zé)人：陸原1.2.7建設(shè)規(guī)模：1.2.8建設(shè)期限：一年1.2.9資金來源：項目開發(fā)資金由綿陽高新建設(shè)開發(fā)有 限公司、四川尚高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和綿陽市高新區(qū)邁 特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方共同投資。1.2.10場地現(xiàn)狀：（見下圖）1.2.11項目功能構(gòu)成：本項目在功能上集展示、交易、 辦公、居家、倉儲、物流于一體，能充分滿足各種實力層 次商家及消費者的多樣化需求。1.3可行性研究報告編制的依據(jù)：本項目

14、可行性研究報告編制的依據(jù)是綿高管委函（2005）19號的有關(guān)精神，將項目用地建成五金機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場。1.4可行性報告研究范圍通過對項目建設(shè)開發(fā)過程中投資、策劃、設(shè)計、工程建設(shè)各項計劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性等方 面的研究，研究范圍為項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營 銷戰(zhàn)略；規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案；項目開 發(fā)、前期、及施工進(jìn)度；投資分析及項目經(jīng)濟(jì)效益 評價；項目組織管理與保障措施等。1.5項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)溫州商貿(mào)廣場一綿陽高新五金機(jī)電城項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-1表1-1項目技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地面積中其1代征綠地面積2建設(shè)用地面積總占地面積總建筑面積中1234其56789容積率停車位指標(biāo)分析總建筑面

15、積1商鋪2精品專賣店3餐飲娛樂休閑會所14住宅5配套設(shè)施經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資額包含住宅開發(fā)萬元不包含住宅開發(fā)萬元投資利潤率2包含住宅開發(fā)%不包含住宅開發(fā)%全部投資回收3期（不含建設(shè)期）包含住宅開發(fā)年不包含住宅開發(fā)年1.6研究結(jié)論及建議在本項目可行性研究報告中，我們系統(tǒng)地將 溫州 商貿(mào)廣場一綿陽高新五金機(jī)電城項目 的開發(fā)計劃、 條件等進(jìn)行了論述，將項目開發(fā)的前、中、后等各 個時期需要解決的工作及將會出現(xiàn)的具體問題的解 決，提供了詳細(xì)的計劃進(jìn)度安排。研究結(jié)論為本項 目屬綜合商業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，對本項目的投 資符合公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求。投資、策劃、設(shè)計、工程建設(shè)計劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性均已進(jìn)行了

16、詳實的論述，項目可以實施。但鑒于本項目為我公司第一個開發(fā)運作的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，確需進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研。在此前 提下，我公司將竭盡所能地選擇提供公司自身的各 種有效資源及社會優(yōu)勢資源，全面、深入、標(biāo)準(zhǔn)、 優(yōu)質(zhì)、高效的對項目加以定位開發(fā)。人員專業(yè)、資 金充實、決策及時和政策環(huán)境良好是我公司目前的 客觀狀況，希望天時、地利、人和以及特殊的歷史 條件，讓項目成為公司再造的一個輝煌。第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略2.1商業(yè)市場環(huán)境分析2.2營銷戰(zhàn)略2.3綜合評述2.1商業(yè)市場環(huán)境分析本部分將對目前綿陽市的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 進(jìn)行分析。2.1.1宏觀政策環(huán)境繼2000年國家推出西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方

17、針之 后，2001年11月，中國成功加入世界貿(mào)易組織。 在我國，尤其是成都的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了持續(xù)三年 的快速增長的今天，西部開發(fā)和入世無疑是綿陽房 地產(chǎn)發(fā)展的兩大利好。綿陽市委政府確定了2005年全市奮斗目標(biāo)：GDP完成526億元，增長14%; 固定資產(chǎn)投資完成150億元，增長20 %以上；社 會消費品零售總額完成173億元，增長12%;城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加500元，達(dá)到8200元; 農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到3050元。綿陽 堅持“工業(yè)強市”戰(zhàn)略深入實施“工業(yè)千億工程；堅 定不移走新型工業(yè)化道路。全市工業(yè)總產(chǎn)值由1985年的16.5億，增加到2002年的453億，增 長26倍；

18、工業(yè)增加值達(dá)到119.3億元，增長14 倍；工業(yè)上交稅金占地方財政收入的 70%。由此 可見，以科技聞名全國的綿陽，工業(yè)依然是其經(jīng)濟(jì) 的重要支柱。2.1.2宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經(jīng)濟(jì)走廊為搞好綿陽“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國家做好成 渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡 議下，綿陽、成都、德陽三市發(fā)展計劃委員會就提升成、 德、綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和 構(gòu)建成德綿經(jīng)濟(jì)區(qū)等共同關(guān)注的問題專門召開了會議。 會議認(rèn)為：（1）成德綿地區(qū)是四川省乃至西部最具發(fā)展?jié)?力的區(qū)域之一，也是國家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提 高的城市密集區(qū)。成、德、

19、綿經(jīng)濟(jì)總量占全省約48%，是 四川的經(jīng)濟(jì)核心，成都的都市經(jīng)濟(jì)、德陽的重型機(jī)械裝備、 綿陽的科技城建設(shè)，將構(gòu)建四川“十一五”期間最有發(fā)展?jié)?力的經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域，也是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域最重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 組成部分，應(yīng)當(dāng)加快、加大經(jīng)濟(jì)協(xié)作。（2）為加快成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立經(jīng)濟(jì)協(xié)作 戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，指導(dǎo)三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計 委將聯(lián)合組建“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開發(fā)思路 研究課題小組，就三市共同關(guān)心的問題進(jìn)行深入研究。（3）三市計委達(dá)成了“情況互通、信息互通、相 互促進(jìn)”的意向，將進(jìn)一步加強相互間的溝通和學(xué)習(xí)。三 市計委共同探討了在市場經(jīng)濟(jì)體制下，該由政府解決的， 加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺建設(shè)問題

20、，對三城市基礎(chǔ)設(shè)施、能源、 現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進(jìn)行了討 論，對建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌 建設(shè)提出了積極的建議。同時，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補發(fā) 展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強跨區(qū)域產(chǎn)業(yè) 整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場相適應(yīng) 的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場，促進(jìn)區(qū)域間資源的流動 和共享進(jìn)行了討論。2005 年1月31日，四川省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（川發(fā)改規(guī)劃200543號）文 件，編制和實施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對統(tǒng)籌成德 綿地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用， 而且對于促進(jìn)四川全省經(jīng)濟(jì)社會的跨越式發(fā)展

21、和綿陽 科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域 發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得到省發(fā)改委的 贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫入了 2005年四川省人 大工作報告。2、積極融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展綿陽市四屆五次會議第3號提案中提出的主動融入成 渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的建議案 受到廣泛的重視，結(jié)合“ 一五”規(guī)劃的制定，市計委已將 “綿陽在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位和作用”作為一個重大課題進(jìn)行 研究，并在編制綿陽“十一五”規(guī)劃時，將綿陽加入成渝經(jīng) 濟(jì)區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在四川形成綿陽、成都、 重慶三個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)。2.2營銷戰(zhàn)略根據(jù)本項目的整體戰(zhàn)略計劃，公司針對其位于

22、綿 陽城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，進(jìn)行了前期 市場調(diào)研，在獲得大量市場信息數(shù)據(jù)的前提下，以 確立項目的營銷與推廣核心、尊重市場客情與營銷 環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開發(fā)實力為前提，結(jié)合項目的地塊規(guī)劃特點與項目開發(fā)條件，制定了較詳盡 的項目開發(fā)策略與營銷策略。為明確營銷資源和傳播，本章節(jié)進(jìn)一步總結(jié)、界 定了項目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點與項目品質(zhì)形象定 位。依此提煉產(chǎn)品賣點與策劃要點，總結(jié)項目的 核心理念與營銷主題，確立項目總體推廣思路，并 本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對不同階段的戰(zhàn) 術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷 推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓 展性。同時，基于商業(yè)物業(yè)與商

23、務(wù)公寓在本案開發(fā)中的 難點與不確定性，分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨 勢、業(yè)界態(tài)勢、可比物業(yè)狀況等立項指標(biāo)，進(jìn)行了 全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出二 者以及二者統(tǒng)一的市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營分析 及銷售控制等結(jié)論。221項目初步規(guī)劃布局特點及功能構(gòu)成依據(jù)本案“1拖2商鋪” + “超市+ “住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項目地塊的形狀特點及規(guī)劃條件， 并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實施。對項目的規(guī)劃與商 業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項目的規(guī)劃及建筑形式 設(shè)計要求。222市場調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計A、成都市場各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門生資一條 街、長久機(jī)電城、金府機(jī)電城為重點。此區(qū)域相

24、當(dāng)一部分商家 實力雄厚，信譽良好，在成都乃至整個四川都具有影響力和代 表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價值。調(diào)查員在的調(diào)查過程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯進(jìn)行的辦法廣泛收集來自一線目標(biāo)商家的不同看法。 據(jù)統(tǒng)計，本次 調(diào)查僅調(diào)查表發(fā)放一項就達(dá)到1200份，收回調(diào)查表642份, 經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表 500份。與此同時，與調(diào)研人員進(jìn) 行深入交流的大商家也高達(dá)百余人，其意見和建議自始自終引 起調(diào)研人員的高度重視。整個調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下 問題展開一一1、目前階段在四川除成都之外還有比較適合建五金機(jī)電交易 市場的城市嗎?(1)統(tǒng)計表:地點選E項有沒有不清楚沒填西門生資一條街11491910長久機(jī)電城1

25、2871918金府機(jī)電城14012204總計382285832(2)餅形分析圖不清楚 沒填76%圖形說明：認(rèn)為在二級市場已經(jīng)能有機(jī)會建設(shè)五金機(jī)電城的 商家占76% ;認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占6% ;對二級市 場情況不了解的占到12%;沒填此項占6% 。(3 )數(shù)據(jù)分析以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在川內(nèi)二級城市建設(shè)五金機(jī)電項目是切實可行的。盡管有12%的商家在接受調(diào)查時表示出對 二級市場不是很了解，不便發(fā)表意見，同時也有約6%的商家直接持 反對意見，但并不影響命題本身的可行性。畢竟絕對值太過懸殊?？倲?shù)不低于20家的知名商家在接受調(diào)查時甚至毫不避諱的告訴 調(diào)查員，如果真有具備一定實力的開發(fā)商

26、要在省內(nèi)二級城市建五金 機(jī)電市場，那綿陽、自貢、樂山應(yīng)該是首先要考慮的城市。這些城 市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。盡管綿陽地處成廣高速中段，位置尷尬, 但其作為省會城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，同時也作為一個聞名全國的 科技城市，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ侨魏紊碳叶疾荒茌p易忽視的。2、在二級城市要想成功興建五金機(jī)電市場，你認(rèn)為應(yīng)具備的 基本條件是什么？(多選)(1) 統(tǒng)計表選項地點西門長久機(jī)金府機(jī)總X、生資一條街電城電城計良好的硬件142172166480足夠的消費能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務(wù)水平不斷提高

27、135141155431交通方便150147145442經(jīng)營成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒填64616(2)條形圖(3)數(shù)據(jù)分析結(jié)論根據(jù)上列統(tǒng)計表我們不難看出：商家對“足夠的消費能力”尤其關(guān)注，冠居各項之首；“良好的硬件設(shè)施、“交通方便”和“經(jīng)營成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高” 則反映出的日漸強化的管理及服務(wù)意識。本次調(diào)查列出的十小項調(diào)查內(nèi)容，無疑是引起了被調(diào)查五金機(jī)電 商家的普遍關(guān)注。對這些作為一個成功市場運營必須的條件持無所 謂態(tài)度的商家則僅有16家，說明現(xiàn)在的商家對市場運作

28、的要求已 經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來描繪。這在一定程度上增加了市 場運作的難度。3、成都五金機(jī)電商家及外地川內(nèi)銷售商家的入住打算:(2)統(tǒng)計表圭項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街6821504長久機(jī)電城6735496金府機(jī)電城9858413總計23311414013餅形圖沒填23%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論由上表可以看出：接近半數(shù)的商家（即46%）愿意到經(jīng)濟(jì)比 較發(fā)達(dá)的二級城市所興建的五金機(jī)電市場去發(fā)展；有28%的商家對 二級市場持觀望態(tài)度。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中 發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級城市去發(fā)展的商家，除了自身實力不濟(jì)外， 其文化素質(zhì)、風(fēng)險意識、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方

29、面均 存在一定的局限性。4、在二級城市建五金機(jī)電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？（1）統(tǒng)計表選項地庶西門生長久機(jī)金府機(jī)總設(shè)專業(yè)機(jī)電市場的前三名城市分別為綿陽、樂山、自貢，其中選資一條街電城電城計樂山554851154綿陽577174202德陽283441103眉山10233366自貢324148131內(nèi)江25273183廣元12203365其它2125沒填1381233(2)柱形圖(3)數(shù)據(jù)分析結(jié)論統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)：接受調(diào)查的成都大商家普遍認(rèn)為，在四川具備建擇綿陽的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）總數(shù)的86.7% ,遠(yuǎn)高出樂山和自貢4、作為五金機(jī)電商家，你的客戶群體最集中的城市是哪些?（

30、1）統(tǒng)計表二地:貳、選項成都樂山綿陽德陽眉山自貢瀘州內(nèi)西門生資一條街2714191291198長久機(jī)電城4118182012121010金府機(jī)電城44153210129911總計11247694233322829（2）柱狀圖(3 )數(shù)據(jù)分析從商家客戶的集中情況可以看出：成都商家的銷售渠道輻射相當(dāng) 廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級城市中，排在首先位置的依然是 綿陽，其次是樂山，德陽、眉山、自貢、廣元。5、如果入住一個新建的五金機(jī)電交易市場，對商鋪的需求你更愿意租還是購買？統(tǒng)計表項租買說不清楚沒填西門生資一條街10251108長久機(jī)電城7248226金府機(jī)電城8861302總計2621606216餅

31、形圖說不清楚沒填租53%數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購買的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%，這是四川五金機(jī)電行業(yè)從來沒有過的事。業(yè)界資深人士認(rèn)為，這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好 水平。這說明，即便是按照運作商業(yè)地產(chǎn)的方式直接銷售商 鋪，目前的大多數(shù)商家無論在心理上抑或是潛意識中還是能 接受的，同時也說明不少商家通過自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營 已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力，具有營銷和置業(yè)的雙重能力。 有12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項目及市場消 費還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定

32、。商家對商鋪產(chǎn) 生不小的購買欲望，這對投資開發(fā)者來說無疑是個好消息,因為這在一定程度上可以確保市場的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時也對完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險起到了相應(yīng) 的遏止作用。6、如果你入住二級城市的新建的五金機(jī)電市場，你對商鋪的租 金價格的期望值是多少？租金統(tǒng)計表地點選2項1010 20 3040沒元以20元30元40元以填-內(nèi)元上西門生資市188037151317場長久機(jī)電府機(jī)電城204348271610總計53190105765026(2)餅狀圖40元以上沒填10元以內(nèi)3040元16%20 30兀10%5%9%1020 元39%21%數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示

33、：39%的商家接受1020元/月的租金，21%的 商家接受2030兀/月 的租金；二者之間具有一定差距。其中5% 的商家沒有填，說明具體的價格，還需要看市場建設(shè)后的具體情況 而定。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場運作初期的租金定在1030元/月這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。這是商家能 普遍接受的價格范圍。7、如果你入住二級城市的新建的五金機(jī)電市場，你對商鋪的銷 售價格的期望值是多少？（1）銷售統(tǒng)計表地點選先項300350400500其/、沒0元左0元左0元左0元左它填-右右右右西門生資市9838101322場長久機(jī)電城754161133金府機(jī)電城4262115448總計2151412

34、778103餅狀圖其它 沒填3500元左右3000元左右43%28%數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：對購買作出判斷的商家，認(rèn)定價格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更 加謹(jǐn)慎。行業(yè)專家認(rèn)為，新建市場商浦的銷售價格,在實際運作中還 需要看很多因素，在此不作深入論述。8、你對商鋪面積的需求是多少平方米？統(tǒng)計表地點選項4812510其丿、沒0 m20 m00000000 m2它填mmm以上西門生資市95116412場0973長久機(jī)電城632182064

35、435金府機(jī)電城54275856753總計21631146111383594餅狀圖13%4% 3%1%3%41%28%數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示： 選擇40川商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80川商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的 28% ;選擇100川的 占13%。由此可見，商鋪面積在 40 100卅是最容易被五金機(jī)電 商家接受的；需求500卅以上商鋪的商家達(dá)到7%，說明成都的商 家實力偏強，對面積的要求要比二級城市商家的大。9、如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？統(tǒng)計表地點選項1年2年3年4年5年其/、它沒填西門生資市356102933場29長久機(jī)電城26110366678金府機(jī)電城37

36、513424127總計919631213101292餅狀圖3% 2%18%21%圖表說明：1年占18% ; 2年占24% ; 3年占14% ; 4年占1% ;5年占24%數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩 個問題：一是租賃期定為5年，商家可以接受的比例竟然高達(dá) 38% ； 二是4年是個特殊數(shù)字，有忌諱。有18%的商家選1年，這部分商 家很明顯是對市場能否運作成功持觀望態(tài)度。如果市場啟動成功的 話，租賃2年以上的商家保守估計也將達(dá)到 62%以上。10、你使用商鋪的主要功能是什么?統(tǒng)計表點選項、批發(fā)貨物倉儲辦公產(chǎn)品展示其/、它沒填西門生資市場8922344303長

37、久機(jī)電城7626272704金府機(jī)電城8712233036總計2524884100313餅形圖1%3%10%49%圖表說明：批發(fā)貨物占49% ;倉儲占10% ;產(chǎn)品展示占20% ;辦公占17%數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：對準(zhǔn)備入住新建市場的商家來說，市場設(shè)施真正吸引他們的，依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項主要功能，兩 項功能加起來占整個功能需求的 69%11、入住商家對市場功能有什么要求?(1)統(tǒng)計表格、地點、選交易展示商務(wù)辦公信 息溝 通物業(yè)管理沒選西門生資市場592927271951長久機(jī)電城3738103219126金府機(jī)電城6727162128137總計163945380663014柱形圖（

38、2）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：接受本次調(diào)查的商家，對市場的交易功能提出明 確要求，其次才是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項要求占據(jù)主 要的功能。12、單項調(diào)查：市場運作過程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比 較重要？（可多選）（1）統(tǒng)計表、地點停車物管辱工商稅務(wù)1銀行艮物流:倉儲:通信1裝卸餐飲爭環(huán)境S政策攵其它i沒填西門生3191211111121資市場33469911010長久機(jī)3311231111122電城204782667312金府機(jī)4312442122131電城999350194199總計1845q954544841422491662411柱狀圖數(shù)據(jù)分析結(jié)論此單項調(diào)查顯示：商家對市場的配套服

39、務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是：停車 銀行物流物管政府政策倉儲稅務(wù)裝卸餐飲工商。24%13、一個8萬平米規(guī)模的五金機(jī)電市場最好能容納多少商家?(1 )統(tǒng)計表格地點選1234510其；沒000000000000它填西門生資2262181市場19640長久機(jī)電1472881城5195金府機(jī)電155116城82585總計5126322242200734% 0%11%41%(2)餅狀圖數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：在一個經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)條件相應(yīng)較好的二級城市發(fā)展五金機(jī)電市場，吸引外地商家注意力的一個不容忽 視的重要因素是市場本身的規(guī)模。在此項調(diào)查中，一個 8萬平米的 市場，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)達(dá)到300戶商家的占了

40、被調(diào)查商家總數(shù)的 41%， 認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在400戶左右的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的 13%，而認(rèn) 為應(yīng)當(dāng)在500戶以上的商家僅占被調(diào)查商家的 7%。14、市場在招商過程中和開業(yè)后的培育期中，需要投放大量的廣告宣傳嗎？(1) 統(tǒng)計表格地點-選項要不要其它沒填西門生資一條街133284長久機(jī)電城138206金府機(jī)電城16155總計4325315不要其沒填11%0 %3 %要86%數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個選項的商家僅占被調(diào)查商家的 13%，這充分說明興建一個全新的并有一定規(guī)模的市場，廣告宣傳 對入場商家商家來說是非常重要的。這在很大程度

41、決定了商家的去 留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。15、你愿意到二級市場去發(fā)展嗎?(1) 統(tǒng)計表地點選項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街885520長久機(jī)電城985829金府機(jī)電城7650281總計262160771(2) 餅狀圖15%53%數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：本次調(diào)查選定的目標(biāo)商家，已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選綿陽的商家被調(diào)查商家的 35%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高。這和我們展開調(diào)查前所估計的情況大體一致。而選擇以后再說的商家也 占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考 慮態(tài)度的也不在少數(shù)。但有一點

42、是可以肯定的，省會中心城市的實 力商家對經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的二級城市的商機(jī)是普遍看好的。B、綿陽地區(qū)及周邊調(diào)查（綿陽城區(qū)、江油、三臺、安縣、 梓潼、廣元、德陽、）由于項目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競爭對手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難 度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充 分，好在調(diào)查員及時改變調(diào)查策略，通過與商家的反復(fù)交流，還是 掌握了比較詳盡的一手資料。這些資料的把握，對于本項目的確立 與否，將起到至關(guān)重要的重用。1、在四川省二級城市建五金機(jī)電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市?統(tǒng)計表、選項、地點綿 陽城 區(qū)江油廣元臺鹽亭安縣梓桐總計

43、樂山21125421綿陽13213212172505德陽8115960眉山12581228自貢77191970內(nèi)江4357155廣元12121其它85518-沒填3030(2)餅形圖(3)數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：如果二級城市興建五金機(jī)電交易市場，愿意選擇在綿 陽做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查總數(shù)的 33%，遙遙領(lǐng)先于其它二級 城市。2、在二級城市要想成功興建五金機(jī)電市場，你認(rèn)為應(yīng)具備的 基本條件是什么？(多選)(1) 統(tǒng)計表地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽臺鹽亭安縣梓桐計總良好的硬件7111411171足夠的消費能力1331241管理規(guī)范114111220有一定社會影響力1314108產(chǎn)品質(zhì)量可靠11141

44、12255服務(wù)水平不斷提高6141113交通方便1414211269經(jīng)營成本低13411109良好的政策環(huán)境131141266有一定規(guī)模222412301沒填數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：興建五金機(jī)電交易市場應(yīng)當(dāng)具備的條件這一命題引起了接受調(diào)查的絕大部分商家的高度重視。他們認(rèn)為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模 交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量 可靠足夠的消費能力 管理規(guī)范經(jīng)營成本低。3、對商鋪的需求你更愿意租還是購買？(1) 統(tǒng)計表選項也點綿陽城區(qū)江油廣元德陽臺鹽亭安縣梓桐計總租85132212買5117租售結(jié)合111146說不清楚617(2)餅形圖選項百分比說不清楚14%租售結(jié)合31%買14%租4

45、1%數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：租(41% ) 買(14% ),說明該地商家在經(jīng)濟(jì)實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。另外，31% 的商家對租售結(jié)合的經(jīng)營思路是接受的。4、你對商鋪的租賃價格的期望值是多少？統(tǒng)計表選項也點綿陽城區(qū)江油廣元德陽臺鹽亭安縣梓桐總計10元以內(nèi)/月61211111020元/月812131162030元/月1311113930 40元/月4440元以上/月0(3) 餅狀圖百分比38%數(shù)據(jù)分析結(jié)論上列數(shù)據(jù)可以看出，超出 30元每平米以后，是商家難以接受的；而在1030元每平米的范圍內(nèi)則是商家普遍能接受的；低 價對22%的商家有一定誘惑力5、你對商鋪的銷售價格的期望

46、值是多少?統(tǒng)計表選項也點綿陽城區(qū)江油廣元德陽臺鹽亭安縣梓同+T計總3000兀左右12214122133500兀左右1322944000兀左右05000兀左右0其它224餅狀圖百分比圖表說明：3500元左右占47% ; 3000元左右占45%; 4000 5000元無選；其它占8%。數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：如果按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式興建產(chǎn)權(quán)式機(jī)電交 易市場，對商鋪產(chǎn)權(quán)的銷售價格而言，興建初期的售價定在30003500元/卅這個范圍，需要購買的商家或其他投資者是能夠普遍 接受的。超出這一價格底線，銷售難度將明顯加大。當(dāng)然，這一數(shù) 據(jù)反映出的結(jié)論是并未將市場成功運作后的增值因數(shù)考慮在內(nèi)的， 這需要特別

47、注意6、采用租賃的形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同?(1)統(tǒng)計表選項綿陽 城 區(qū)江油廣元德陽臺鹽亭安縣梓同總計1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11(2)餅形圖百分比2年12%(3 )數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：贊成一次性租賃5年的商家占了被調(diào)查商家總 數(shù)的33%，而贊成一次性租賃3年的商家則占了被調(diào)查商家總數(shù)的 35%，由此說明，打算租賃的商家，大多喜歡租賃的時間長一點， 以避免市場方的短期調(diào)價而帶來的經(jīng)營成本增加。而這是建立在商 家對市場的發(fā)展普遍看好的前提下的一種心態(tài)。反之亦然，如果商 家大多考慮短期租賃，則很難給市場的發(fā)展帶來真正的幫助，市場 的前景將

48、變得暗淡。7、對商鋪面積的需求是多少平方米？統(tǒng)計表r j選項綿江廣德三鹽安梓總陽 城 區(qū)油元陽臺亭縣桐計40 m241121980 im210112115100 im29211114200 m25117500 m211131000 m以上11其它0餅狀圖百分比圖表說明：40貳占18%; 80貳占31%; 100貳占29% ; 200貳占14% ;500貳占6%; 1000貳以上占2% ;其它無選(2) 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：通過對商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實力的基本機(jī)構(gòu)，4080川屬中小規(guī)模商家，占 49% ; 100-200 卅屬中等規(guī)模商家，占43% ; 500 1000卅屬大規(guī)

49、模商家占8%。因此在這個地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在 40 200川范圍，其 中80川為最受歡迎的面積。8、使用商鋪的主要功能是什么？(多選)(1)統(tǒng)計表選項綿陽 城 區(qū)江油廣元德陽臺鹽亭安縣梓同總計批零貨物2513211481倉儲312118辦公411118產(chǎn)品展示8112214其它0(2)柱狀圖比較411488IH丨 150403020100批零貨物倉儲辦公產(chǎn)品展示數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：大多數(shù)商家對市場功能的使用，首先是用于貨 物交易，其次是產(chǎn)品展示、辦公及倉儲。由此可見目前該地區(qū)商家 對市場其它功能的要求不高。9、作為商家，你 對市場功能有什么要求？( 多選)統(tǒng)計表選項陽 城 區(qū)綿江油

50、廣元德陽臺鹽亭安縣梓同計總交易322111318倉儲13111262商務(wù)51218辦公411118信息溝通911112物業(yè)管理415展示1111169其它0柱狀圖百分比(2) 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：綿陽及周邊地區(qū)商家依然對市場所須具備的功能有明 確的要求，他們認(rèn)為，市場功能的重要程度依次是：交易 倉儲展 示信息溝通 辦公商務(wù) 物業(yè)管理。關(guān)于這一點，與成都的商家觀 點大體一致。10、市場哪些配套服務(wù)比較重要？(多選)統(tǒng)計表綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭停車場2422142物管922111工商6121稅務(wù)921銀行121141物流15324倉儲91232通信31241裝卸12122餐飲41122環(huán)境

51、5121政府政策1611132其它柱狀圖比較數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：市場的配套功能重要程度依次為：停車場 物流政府 政策 銀行 倉儲裝卸 物管稅務(wù)工商 通信 環(huán)境，因此可以看出，該地商家對 停車場、物流、政府政策三項是 非常重視的。11、市場的建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)哪一種更符合將來的發(fā)展？(1)統(tǒng)計表綿陽 城 區(qū)江油廣元德陽臺鹽亭安縣梓同計總?cè)摻Y(jié)構(gòu)24132311普通磚混511111212其它44餅狀圖百分比普通磚混26%其它9%(5) 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：過半數(shù)的商家(65% ),對全鋼結(jié)構(gòu)是接受的12、對現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境是否滿意?(1)統(tǒng)計表綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭滿意15121不滿意194111

52、(2)餅形圖百分比不滿意58%滿意42%(2)數(shù)據(jù)分析結(jié)論盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家(58% )對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。13、現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境的優(yōu)勢表現(xiàn)在(多選)：(1 )統(tǒng)計表格綿陽 城 區(qū)江油廣元德陽臺鹽亭安縣梓同計總租金12211211222口岸1424211393物流72431消費1421230管理3418(2)柱狀圖比較3530252015105020租金口岸物流消費管理數(shù)據(jù)分析結(jié)論目前商家對其經(jīng)營環(huán)境的滿意重要程度依次為：口岸 租金市場消費 物流 管理14、現(xiàn)有市場的劣勢表現(xiàn)在:統(tǒng)計表格綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭市場規(guī)劃132241交通81111租金71政府政策14411

53、2倉儲10211柱狀圖比較數(shù)據(jù)分析結(jié)論當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境的主要問題按嚴(yán)重的程度依次為：政府政策市場規(guī)劃 倉儲 交通租金2.2.2.1項目周邊針對性區(qū)域業(yè)態(tài)及統(tǒng)計表A、綿陽及周邊區(qū)域商圈分析（一）綿陽市區(qū)商圈情況綿陽五金機(jī)電商圈的形成呈現(xiàn)出自發(fā)的特點。五金機(jī)電商家主要 集中綿興路及臨園路、劍南路一帶（數(shù)條沿街為市的街道），商家總數(shù)450家（包括一部分汽配商家）。其中，具有相當(dāng)實力和品牌 知名度的商家不足10%，商鋪面積在50平米以下的商家占整個商 家群體的70%以上。據(jù)了解，此區(qū)域的商家?guī)缀鯖]有自有產(chǎn)權(quán)的商 鋪，完全靠租賃。該商圈由于地處鬧市區(qū)，加之多年積淀而成，在消費者心目中還 是具有一定的知曉度。

54、但由于其自發(fā)形成的特點，自然缺乏必要的 規(guī)劃和管理，其散亂無序和低層次的特點在短期內(nèi)將難以改變。取 而代之的勢必是規(guī)劃良好、有規(guī)模、上檔次、管理規(guī)范的新興市場 綿陽目前還沒有這樣的五金機(jī)電市場。由于該商圈口岸早已經(jīng)形成，一部分在此發(fā)展起來的商家盡管面 臨嚴(yán)峻的競爭形勢，盡管居高不下的房租早以讓他們怨聲載道，但 由于沒有新的更好的發(fā)展機(jī)會和空間，他們也很難從這里走出去。 他們也顯得很受傷，很無奈。依戀和突圍正是他們現(xiàn)在深藏在心底 的矛盾心態(tài)。縱觀省內(nèi)各地近年來的發(fā)展情況，生產(chǎn)資料交易市場與建材市場等大宗交易場所由市內(nèi)向市外整體搬遷已成為一種必然。照此推 論，綿陽機(jī)電商圈的裂變正即將開始。三匯、藍(lán)

55、田等開發(fā)商的市場 運作無疑成為加速裂變的催化劑，同時不排除還將有開發(fā)商介入。 至此，全面裂變和提升綿陽五金機(jī)電行業(yè)的時機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。把握 住最佳時機(jī)無疑會創(chuàng)造新的成功。商家分類統(tǒng)計表序號產(chǎn)品類型數(shù)量備注1電動工具49沖氣鉆切割機(jī)刨木機(jī)2軸承配件163閥門164水泵165量、刃具76勞保用品67電線電纜348電氣開關(guān)配件25開關(guān)配電箱9電機(jī)及農(nóng)機(jī)23工程電機(jī) 升降電機(jī) 農(nóng)業(yè)機(jī)械10五金配件26鋼絲嵌標(biāo)準(zhǔn)件11水暖材料1512日雜工程產(chǎn)品1313氣壓工具6空壓機(jī)氣泵14鋼篩網(wǎng)材1015橡膠制品16密封圈三角帶傳送帶17鋼絲繩7大小 有色18儀器儀表8實驗室器材電氣表19消防器材6消防栓滅火器20發(fā)電

56、機(jī)4工程用私用21工業(yè)風(fēng)機(jī)422工程機(jī)械設(shè)備31攪拌機(jī)震動綁礦山機(jī)23園林機(jī)械2總計：450家B、綿陽周邊市縣調(diào)查情況:(1 )江油市：江油市位于綿陽北面，距離 42公里。綿陽對江 油的經(jīng)濟(jì)輻射比較強。江油屬重工業(yè)城市，目前有長鋼、川北礦業(yè)、 雙馬水泥、903等一大批國家重點企業(yè)，其工業(yè)比重占據(jù)綿陽市的 重要地位。該市機(jī)電商圈主要集中在汽車南站、東大街等地段較分 散，商圈多為自發(fā)形成，有商家120余家。商家經(jīng)營缺乏規(guī)范，進(jìn) 貨渠道比較廣，成都、重慶、綿陽、外省廠家。(2)鹽亭縣：鹽亭地處綿陽東南面，交通便捷，距離綿陽市91 公里。該縣地理位置限制了城區(qū)的發(fā)展；縣城區(qū)做五金機(jī)電及機(jī)械 商家共14

57、家。產(chǎn)品主要有泵業(yè)，電機(jī)，電線，電器及農(nóng)業(yè)機(jī)械。 商家經(jīng)營場地較亂；商家們進(jìn)貨大部分都在成都。梓潼縣：梓桐縣位于綿陽東北面，距綿陽 39公里。交通 狀況良好，綿陽對該地的輻射作用很強。據(jù)了解，梓桐縣為農(nóng)業(yè)大 縣，工業(yè)企業(yè)并不多。目前機(jī)電商圈主要聚集在縣汽車站文豐樓附 近，約31家商家。從構(gòu)成來看，普遍偏小，實力弱，銷售產(chǎn)品主 要：五金工具、農(nóng)機(jī)及配件、水泵、電動機(jī)設(shè)備。(4 )三臺縣：三臺縣地處綿陽南面，交通便捷，距離綿陽市區(qū) 66公里。城市發(fā)展較快，已有省內(nèi)及國內(nèi) 2家知名水泵制造企業(yè), 他們分別是劍門和蜀龍泵業(yè)。在調(diào)查時了解，該縣作五金機(jī)電及機(jī) 械經(jīng)營的商家共37家。三臺多家有實力上商家對

58、我們項目較感興 趣，商家們目前進(jìn)貨大部分都在成都，部分在綿陽。三臺商家主要 集中在新西門干道；該干道匯集了泵業(yè)，電器，電線電纜，軸承， 電機(jī)及農(nóng)業(yè)機(jī)械。(5)安縣：安縣位于綿陽西北面，距離 44公里。交通便利工業(yè)企業(yè)比較少，只有少數(shù)礦業(yè)、水泥企業(yè)存在。目前機(jī)電商圈主要集中在北客站周圍，有商家10多家。綿陽對該縣的輻射較強C綿陽城區(qū)競爭對手調(diào)查據(jù)目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綿陽高新五金機(jī)電即將面臨的兩個主要競爭對 手是三匯和南田兩家公司。三匯公司具有一定的市場運作經(jīng)驗，同 時也在綿陽具有相應(yīng)的實力和品牌知名度，是本項目運作最強勁的 競爭對手。藍(lán)田公司現(xiàn)有項目在區(qū)位和硬件上均具有相當(dāng)不錯的優(yōu) 勢，只是由于運作能

59、力方面的原因，導(dǎo)致市場定位飄忽不定。該市 場硬件設(shè)施良好，盡管已經(jīng)建成近兩年，但一直招商不成功。究其 失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該市場之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬情況，主 要是其缺乏具有專業(yè)運作能力的運作團(tuán)隊，加之公司高層意見不統(tǒng) 一，使招商難度人為加大。可以這樣說，這是一個還沒有睡醒的競 爭對手。關(guān)于兩個主要競爭對手的細(xì)致情況，見下表一一（表一）市場優(yōu)劣勢分析對手名稱及介紹優(yōu)勢:(1 )位于平政汽車站，交通市場為現(xiàn)房建筑結(jié)構(gòu)合理，配套設(shè)招商價格具有一定優(yōu)招商已啟動名稱：南田五金機(jī)電城介紹：投資商為綿陽南田房地產(chǎn)開發(fā)公司，該項目前期規(guī)劃為小商品批發(fā)市場，但招商效果不佳，近期轉(zhuǎn)項做機(jī)電、汽配等，目前仍處于

60、招 商狀態(tài)。最新調(diào)查顯示，該市場目前的招商工作也遇到了一定的困難，機(jī)電商 家正式入住的還沒有，倒是有 16家汽配商家入住了。意向性入住的五金 機(jī)電商家約10余家，其他商家至今沒有明確的態(tài)度。從現(xiàn)在的招商情況來看，該市場最終是百貨商場還是汽配商城抑或是 五金機(jī)電城，很難說清楚。劣勢：(1 )招商對象不明確，有兼招商宣傳缺乏力度招商團(tuán)隊能力缺乏對手名稱及介紹市場優(yōu)劣勢分析三匯機(jī)電城介紹：位于原三匯建材市場舊址，市政府已立項，從6月開始拆遷，預(yù) 計拆遷需1個月時間，修建7個月， 2006年2月基本完工，主體為5層， 1層為機(jī)電商鋪，2層為辦公，3、4 層為住宅。占地約 12畝。一優(yōu)勢：（1）政府已立