城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策

1、 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策摘要隨著對傳統(tǒng)福利住房分配制度的改革,物業(yè)管理這一新興的管理模式改善了人們的居住條件與居住環(huán)境,提高了人們生活質(zhì)量。同時,存在于城市住宅小區(qū)物業(yè)管理一些深層次的問題也逐步暴露出來。因此,本文主要根據(jù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。 3.業(yè)主缺乏自我約束 由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住

2、在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。 二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析 切實解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務(wù)水平,完善物業(yè)管理服務(wù)功能,對促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展,構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。 1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī) (1)物業(yè)管理的早期介入 物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見,從根本上

3、杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。 (2)積極開展招投標(biāo)機(jī)制 在物業(yè)管理剛實現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期,人們還不適應(yīng)市場的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力度,首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點運行,多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動,進(jìn)行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。LocAlhosT (3)建立物業(yè)管理信用檔案 政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少

4、物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。 2.嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn) 針對開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實施承接查驗程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時,以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。 物業(yè)的承接查驗是一個復(fù)雜的過程,它涉及的建筑工程技術(shù)和許多企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理條例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時,當(dāng)業(yè)主委員會成立后,到房地產(chǎn)部門備案,并接受居委會的監(jiān)督指導(dǎo)。因此,可將業(yè)主委員會的成立納入政府的派出機(jī)構(gòu),居委會或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè),同時又確保業(yè)主大會、業(yè)主委員會成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運行。在

5、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時,社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解,化解糾紛,及時解決問題。 (3)政府推行建立第三方管理機(jī)構(gòu) 由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時可以組建一個第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。 第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會。 參考文獻(xiàn): 1長春市物業(yè)管理調(diào)查報告.長春市房地產(chǎn)管理局,2003. 2 周三多.物業(yè)管理學(xué)m.上海:復(fù)旦大學(xué)