律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同模板法律服務操作指引

1、律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務操作指引中華全國律師協(xié)會 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務操作指引目 錄總則第一編律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務的操作指引第一章商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務 第一節(jié) 商品房買賣合同訂立前的審核與調查 第二節(jié) 商品房銷售廣告要約與要約邀請 第三節(jié) 商品房買賣合同的認購書與定金第二章商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案 第一節(jié) 合同對商品房差不多情況的約定 第二節(jié) 合同對商品房面積和價格的約定 第三節(jié) 合同對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的約定 第四節(jié) 合同對質量標準與維修的約定 第五節(jié) 合同對精裝修標準與樣板房的約定 第六節(jié) 合同

2、應付款方式與付款期限的約定 第七節(jié) 合同對設計變更與規(guī)劃變更的約定 第八節(jié) 合同對商品房交付條件、交付程序及權屬登記的約定 第九節(jié) 合同對違約責任的約定 第十節(jié)合同對爭議解決的約定第十一節(jié) 商品房買賣合同的成立、生效、登記與備案第三章商品房買賣合同無效情形第四章商品房買賣合同的履行、變更、轉讓、解除、終止 第一節(jié) 商品房買賣合同的履行 第二節(jié) 商品房買賣合同的變更 第三節(jié) 商品房買賣合同的轉讓 第四節(jié) 商品房買賣合同的解除 第五節(jié) 商品房買賣合同的終止第五章律師提供法律服務時不同類型商品房的區(qū)分及要點第六章商品房買賣合同中的按揭第七章商品房交付時刻、交接(交付程序)與初始登記(大產權證)、買受

3、人房屋所有權證(小產權證)的辦理與取得 第一節(jié) 商品房交付時刻 第二節(jié) 商品房交接(交付程序) 第三節(jié) 初始登記的辦理 第四節(jié) 買受人房屋所有權證(小產權證)的辦理與取得 第五節(jié)物權取得風險(商鋪、住宅與建設工程優(yōu)先受償)第八章訴訟、仲裁前的調解第九章律師為開發(fā)商提供法律服務時自身風險的防范及相關內容 第一節(jié) 律師與托付方簽訂、履行托付協(xié)議及相關內容 第二節(jié) 律師為托付方提供法律服務時的操作程序 第三節(jié)律師為開發(fā)商提供法律服務的差不多模式及內容 第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風險提示第二編律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同訴訟法律服務的操作指引第一章訴訟與仲裁的一般規(guī)定 第一節(jié)訴訟 第二節(jié)仲裁第二章商品房買賣合同

4、糾紛的類型 第一節(jié) 商品房買賣合同訂立時期糾紛及其處理 第二節(jié) 商品房買賣合同簽訂與成立時的糾紛及其處理 第三節(jié) 商品房買賣合同效力的糾紛及其處理 第四節(jié)商品房買賣合同履行、變更、轉讓、解除、終止中的糾紛及其處理 第五節(jié) 商品房交付與買受人房屋所有權證(小產權證)取得的糾紛及其處理 第六節(jié) 不同類型商品房的糾紛及其處理 第七節(jié) 商品房買賣合同中按揭糾紛及其處理第三章律師提供商品房買賣合同訴訟法律服務的執(zhí)業(yè)風險提示及相關內容 第一節(jié)訴訟托付合同的簽訂 第二節(jié)律師的執(zhí)業(yè)風險提示附則 總 則第1條制定目的 為更好地維護商品房買賣合同法律服務托付人的合法權益，提高律師辦理商品房買賣合同法律服務的質量和

5、水平，指導全國律師辦理有關商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務，中華全國律師協(xié)會民事業(yè)務委員會在總結律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務經驗的基礎上制定本操作指引。第2條適用范圍 本操作指引適用于律師在中華人民共和國境內從事商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務。 本操作指引所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人、買受人支付價款的合同。商品房在我國具有獨特的含義，專指由房地產開發(fā)企業(yè)為獵取商業(yè)利潤而進行開發(fā)建設、向不特定的社會公眾銷售的房屋，不包括公房改制出售給個人的房屋(即房改房)和經濟適用房(包括安居工程住房和集資合作建設的住房

6、)。 本操作指引不涉及差不多取得房屋所有權證和國有土地使用權證，并可在房屋二級市場交易的各類房屋(包括自建私有房、已購公有房、經濟適用房、集資房、單位自有房和已購商品房)的再轉讓。對此類房屋的交易行為，另行制定專項的操作指引。 本操作指引適用于律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務。第3條法律依據(jù) 本操作指引涉及的要緊法律依據(jù)為： 法律類：中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權法、中華人民共和國都市房地產治理法、中華人民共和國土地治理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法等； 行政法規(guī)類：都市房地產開發(fā)經營治理條例等； 部門規(guī)章類：建設部都市房地產抵押治理方法、都市商品房預售治

7、理方法、商品房銷售治理方法、房屋登記方法等； 司法解釋類：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等。 律師提供商品房買賣合同法律服務時應當注意，各級地點政府部門對本地區(qū)的商品房交易制定了不同的政策和法規(guī)，政府對商品房交易的調整和操縱具有明顯的地域特征，同時其調整和操縱會在不同時期出現(xiàn)變化。律師在提供商品房買賣合同法律服務時，必須詳細了解當?shù)嘏c商品房交易相關政府部門(包括土地、規(guī)劃、城建、房地產、稅務、水電氣供應等治理機關)的現(xiàn)行政策和法規(guī)。第4條律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務的差不多原則 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務應遵循如下原則： 41忠誠守信原則

8、。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務，應當以維護托付人合法權益為目的，在辦理托付事務過程中不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉。 42專業(yè)精湛原則。律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務，應當熟悉和精通法律知識，掌握與商品房買賣相關的專業(yè)知識，提高操作能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和技能為托付人提供優(yōu)質的法律服務。 43勤勉盡責原則，律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務，應當恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對相關法律事實作盡職調查，向托付人提示各種法律風險，在與托付人約定的期限內完成各項具體的法律服務。第5條律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務的差不多要求 51 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律

9、服務，應在核實托付人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況后，與托付人制作談話筆錄，提示法律風險，分析法律后果。 52律師同意當事人的托付，應當與委任人簽訂規(guī)范的托付合同，依照托付合同所約定的具體服務內容和要求，在托付權限內履行職責，不得損害托付人的合法權益。 53律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務，應嚴格遵守國家進展和改革委員會、司法部律師服務收費治理方法和司法部律師事務所收費程序規(guī)則的規(guī)定，向托付人收取合理的律師服務費、代理費和其他相關費用。 54律師應當嚴格執(zhí)行中華全國律師協(xié)會頒發(fā)的律師執(zhí)業(yè)行為規(guī)范(試行)、律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律規(guī)范，注意防止出現(xiàn)利益沖突的情形，保守當事人商業(yè)秘密和

10、個人隱私(依照有關規(guī)定須向主管司法行政機關通報案情及已失密或已解密的事項除外)。 55律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務，應當指導托付人以合法方式維護自身的合法權益，在托付人權益與第三方利益發(fā)生嚴峻沖突時，律師應以構建和諧社會為宗旨，盡力防止沖突惡化，促進矛盾化解，引導各方當事人通過合法途徑解決沖突。第6條特不聲明 本操作指引僅供律師在提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務過程中參考。本操作指引所述的內容不是強制性的，也不保證涵蓋商品房買賣合同法律服務的全部內容。在提供商品房買賣合同法律服務的具體操作過程中，律師應當依照我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，結合律師事務所的實際情況，自行推斷運用本操作指引

11、的內容。律師依照本操作指引為托付人提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務，所產生的一切風險由該律師以及該律師所屬的律師事務所自行承擔，本操作指引對此類風險不構成任何明示或默示的擔保。 本操作指引主體內容的完成時刻是2008年10月份。2009年5月最高人民法院相繼出臺了最高人民法院關于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)(以下簡稱合同法司法解釋二)、最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(以下簡稱建筑物區(qū)分所有權的司法解釋)、最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(以下簡稱物業(yè)服務的司法解釋)，對操作指引的內容有一定阻礙，由

12、于對司法解釋的理解尚需進一步深化研究，且在司法實踐中又會有專門多新的疑難、復雜的問題出現(xiàn)，律師在參考本操作指引提供法律服務時應按上述三個司法解釋的最新規(guī)定執(zhí)行，慎重處理，同時緊密關注司法實踐的最新動態(tài)。 第一編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務的操作指引 第一章 商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務 第一節(jié)商品房買賣合同訂立前的審核與調查第7條一般規(guī)定 商品房買賣合同訂立前的審核與調查是指律師同意一方當事人的托付，對合同相對方的主體資格、履約能力、資信情況等相關事項進行審核和調查。對買受人的審核與調查內容要緊包括但不限于買受人的差不多情況、買受人的履約能力、買受人資信情況等。審核與

13、調查能夠作為律師在提供商品房買賣合同非訴訟法律服務中的一項單獨內容進行。第8條律師為開發(fā)商提供法律服務時對買受人的審核與調查 81對買受人差不多情況的審查 811買受人為中國公民時的審核 (1)本市居民：居民身份證(無居民身份證的提交戶口簿)。 (2)外省市居民：居民身份證(無居民身份證的提交戶口簿)和暫住證(需要辦理暫住證的都市)。 (3)軍人：軍官證或文職干部證或士兵證或學生證或軍官退休證或文職干部退休或離休干部榮譽證。 812買受人為中國法人及其他經濟組織時的審核 (1)企業(yè)法人：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、上級單位批準證明、法定代表人或負責人身份證明、董事會購房決議。 (2)其他經濟組織：營業(yè)執(zhí)

14、照、有關的批準文件和具備其他經濟組織條件的證明。 (3)機關、事業(yè)單位：單位成立的批準文件、上級主管部門批準購房的文件。 (4)中央機關、所屬企事業(yè)單位：國務院機關事務治理局批準購房文件，單位成立的批準文件。 (5)銀行、保險企業(yè)等分支機構：營業(yè)執(zhí)照、上級企業(yè)法人出具的授權托付書和承擔法律責任保證書。 813買受人為中國港、澳、臺同胞時的審核 (1)港澳同胞：中華人民共和國香港(澳門)特不行政區(qū)護照或居民身份證或往來內地通行證。 (2)臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經確認的身份證明。 814買受人為外國公民、法人時的審核 (1)外國人：護照和外國人居留證(無外國人居留證的，提交中國公證機構公證的護

15、照中文譯本)。 (2)境外法人(含港、澳、臺法人)、其他組織(含港、澳、臺組織)：經公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊書或批準該法人、其他組織成立的文件；外國法人或其他組織的公司注冊文件在注冊地公證后需中國駐該國使、領館認證。 815對買受人托付代理人的審核 (1)托付代理人購房的，提交授權托付書(原件)(如授權托付書不是當面簽署的，應當通過公證)、受托人身份證明。 (2)無(限制)民事行為能力人購房的，由其監(jiān)護人代理購買，提交監(jiān)護人關系身份證明、被監(jiān)護人居民身份證或戶口簿、證明法定監(jiān)護關系的戶口簿(監(jiān)護人由法院指定的，提交法院出具的證明文件)。 (3)港、澳、臺法人、其他組織、個人的托付

16、書應公證。依照2002年司法部69號令中國托付公證人(香港)治理方法第3條、第5條規(guī)定，香港出具的公證書應由中國法律服務(香港)有限公司加章轉遞，方為有效。依照2008年最高人民法院、澳門特不行政區(qū)關于內地與澳門特不行政區(qū)相互認可和執(zhí)行仲裁裁決的安排第12條規(guī)定：“由一方有權限公共機構(包括公證員)做成的文書正本或者經公證的文書副本及譯本，在適用本安排時，能夠免除認證手續(xù)在對方使用”?？梢?，澳門有權限的公證機構出具的公證書在內地能夠直接認可使用。依照1993年司法部公布的海峽兩岸公證書使用查證協(xié)議實施方法第2條規(guī)定，臺灣出具的公證書應由中國公證員協(xié)會或者省、自治區(qū)、直轄市公證員協(xié)會確認。 (4

17、)外國法人、其他組織、個人的托付書應公證，公證文件在外國公證的需中國駐該國使、領館認證。 另外，關于境外機構和人士在中國境內購買商品房，律師還應依據(jù)建設部、商務部、國家進展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政治理總局、國家外匯治理局于2006年7月11日頒布的關于規(guī)范房地產市場外資準人和治理的意見(建住房2006171號)的規(guī)定，以及結合當?shù)氐木唧w政策，應對以下兩個方面的問題予以關注： 境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業(yè)除外)和在境內工作、學習時刻超過1年的境外個人，能夠購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表

18、機構的境外機構和在境內工作、學習時刻1年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。 符合規(guī)定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。并持有效證明(境外機構應持我國政府有關部門批準設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習，經我國批準的證明，下同)到土地和房地產部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續(xù)。房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記。 82對買受人履約能力、資信的審核 821 買受人為公民時的審核 買受人的職業(yè)背景，個人收入和家庭收入狀況的有關證明，如

19、已繳個人所得稅或家庭財產稅的稅單。買受人其他物業(yè)及財產證明，如私人汽車所有權證等。 買受人的信用審核，如征信中心的信用記錄(買受人須辦理按揭貸款時，具體調查和審核詳見本操作指引本編第六章內容)。 822買受人為法人或其他組織時的審核 注冊資金、營業(yè)額、銀行信用、資產負債表等財務報表、稅收情況等。 83 中華人民共和國法律、法規(guī)、政策及當?shù)卣畬ν馐∈芯用?、法人及其他經濟組織，對港、澳、臺同胞、法人及其他經濟組織，外國人、法人及其他經濟組織有特不規(guī)定的，從其規(guī)定。 本節(jié)中對組織或者個人的身份證明如營業(yè)執(zhí)照、身份證、護照等都需要在有效期內。 律師要緊是審核為主，如發(fā)覺證件有虛假偽造嫌疑的，應當進行

20、及時調查。第9條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內容 91對房地產開發(fā)項目、對當事人主體資格開展適格性調查。在簽訂合同時發(fā)覺證明文件有虛假偽造嫌疑的，應當及時調查。 92對購房人的資信審查。應審查購房人是否符合法律規(guī)定的主體資格，其經濟收入來源是否足夠和穩(wěn)定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖或協(xié)同房地產商虛假按揭騙取銀行貸款等情況(假如可能或者確實存在虛假按揭的情況，律師必須防范自身的執(zhí)業(yè)風險)。 93 協(xié)助開發(fā)商審查購買項目商品房客戶的購房資格證明文件及有關購房手續(xù)文件的合法性。第10條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 101 買受人提供虛假信息、資料、證件騙購商品房的風險。 102買

21、受人資信有瑕疵，開發(fā)商未能預測的風險。 103買受人償還貸款的能力有風險，可能導致履約過程中無力還貸，引發(fā)開發(fā)商擔保的風險。 104買受人的誠信度存在瑕疵，可能存在違反合同的風險。 105 因為房地產市場的緣故導致買受人不履行合同的風險。 106買受人代理人不具備合法授權，導致買賣合同效力瑕疵的風險。 有以上情況出現(xiàn)時，律師應當及時出具法律意見書，提示法律風險。 第二節(jié)商品房銷售廣告要約與要約邀請第11條一般規(guī)定 111要約邀請與要約的區(qū)分 要約邀請是當事人希望受邀請人向自己發(fā)出訂立合同的一種意思表示。 商品房買賣中的要約邀請一般指開發(fā)商公布的、面向不特定對象的銷售廣告和宣傳資料等。 要約是一

22、方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作的意思表示。發(fā)出要約的一方為要約人，受領要約的一方為受要約人。 商品房買賣中的要約一般指開發(fā)商或潛在買受人直接向對方要求訂立商品房買賣合同的意思表示。 要約邀請和要約的要緊區(qū)不在于：要約邀請面向不特定對象，不以直接締結合同為目的；而要約面向特定對象，以直接締結合同為目的。 在商品房買賣中，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應當視為要約邀請。但最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(以下簡稱司法解釋)第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，然而出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的講明和允諾具體確定，并對商品房

23、買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大阻礙的，應當視為要約。該講明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 因此，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的講明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大阻礙的，應當視為要約。 112法律法規(guī)及規(guī)范性文件的相關規(guī)定 我國商品房銷售治理方法對商品房銷售的廣告作了原則性的規(guī)定。房地產開發(fā)商、房地產中介服務機構公布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行中華人民共和國廣告法(以下簡稱廣告法)、房地產廣告公布暫行規(guī)定等規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。為了規(guī)范房地產廣告，國家工商行政治

24、理局于1996年頒布了房地產廣告公布暫行規(guī)定，并于1998年進行了修訂。 都市房地產開發(fā)經營治理條例第26條、第27條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號，在預售商品房時，應向預購人出示商品房預售許可證明。都市商品房預售治理方法第9條也規(guī)定售樓廣告和講明書應當載明商品房預售許可證的批準文號。第12條律師為開發(fā)商提供法律服務的內容 121廣告審查 商品房銷售廣告的公布是開發(fā)商銷售商品房的重要手段和措施。購房者往往通過商品房銷售廣告來決定是否有意向購買。公布預購廣告和銷售廣告的條件、內容等要求差不多上不同的。依照房地產廣告公布暫行規(guī)定第6條的規(guī)

25、定，律師應提示開發(fā)商認真審查銷售廣告是否具備以下必須載明的事項： (1)開發(fā)商名稱； (2)中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱； (3)預售或者銷售許可證書號； (4)廣告中僅介紹房地產項目名稱的，能夠不必載明上述事項。 假如以上事項欠缺，律師則應提示開發(fā)商補齊資料。規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會標注忠告性用語，如“本廣告僅作參考”、“廣告中具體確定的內容，可作為購房合同附件”等，但律師應提示開發(fā)商，此類內容不能作為免責理由。 122禁止公布商品房銷售廣告的情形 依照房地產廣告公布暫行規(guī)定第4條的規(guī)定，律師應提示開發(fā)商下列情形是禁止公布銷售廣告的： (1)在未經依法取得國有土地使用權的土地

26、上開發(fā)建設的； (2)在未經國家征用的集體所有的土地上建設的； (3)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的； (4)預售房地產，但未取得該項目預售許可證的； (5)權屬有爭議的； (6)違反國家有關規(guī)定建設的； (7)不符合工程質量標準，經驗收不合格的； (8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。 123 商品房銷售廣告內容應注意以下幾種情形： 依照房地產廣告公布暫行規(guī)定第7條、第10條、第13條、第14條、第16條、第18條的規(guī)定，律師應提醒開發(fā)商對銷售廣告尤其應注意以下事項： (1)不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的講明、渲染，不得有悖社會良好風尚

27、； (2)表示項目位置的，應以從該項目到達某一個體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時刻來表示距離，廣告中項目的位置示意圖應當準確、清晰、比例恰當； (3)涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確，預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容； (4)不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果； (5)不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾； (6)不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。 124審查廣告要約邀請與要約的界限 審查廣告，律師應提示開發(fā)商特不注意要約邀請與要約的區(qū)不，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，假如未寫入合同

28、，對開發(fā)商不具有約束力。然而開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的講明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大阻礙的，應當視為要約。該講明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。第13條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內容 131 提示開發(fā)商公布廣告應備齊的資料和證明文件。 132參與廣告的文案創(chuàng)意，幸免廣告文案中出現(xiàn)法律禁止的內容；幸免開發(fā)商做出在商品房買賣合同中沒有涉及的屬于要約性質的廣告內容；幸免開發(fā)商做出違反現(xiàn)行法律而不能履行的承諾內容。 133審核制作完成的廣告，幸免出現(xiàn)不符合相關法律、法規(guī)的內容以及遺漏

29、相關法律、法規(guī)規(guī)定應出現(xiàn)在廣告中的內容。 134提示開發(fā)商應當慎重宣傳。由于在商品房交付中，客戶假如不中意，從廣告中找理由是常見做法。因此律師應提示開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產項目中，應重視廣告行為。 135充分調查了解廣告公布具體媒體的內部審核標準和需要提供的證明資料。 136提醒開發(fā)商在進行廣告宣傳時應注意的事項： (1)在商品房小區(qū)規(guī)劃尚未通過政府批準前，不應在廣告中將自己設想中的小區(qū)狀況詳細描述，以免誤導廣告受眾； (2)廣告宣傳的內容應真實，特不是對那些內容確定且可能阻礙定價或買受人決策的部分，應實事求是，切合實際； (3)涉及商品房小區(qū)規(guī)劃、設計等可能發(fā)生變更的情況，應向買受人講明，并在簽

30、訂合同中詳細注明； (4)對托付銷售代理機構對外公布的廣告，開發(fā)商應從前述幾點對廣告內容和宣傳行為加以嚴格審查。第14條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 141 因不了解相關媒體內部廣告審核規(guī)定而導致廣告不能播出的風險。由于廣告公布媒體的不同，各個媒體的相關廣告公布審核標準也不盡相同，而且一些具體的廣告內容也需要提供相應的證明資料。假如不能及時了解相關規(guī)定，專門可能造成商品房銷售廣告不能及時審核通過并公布，進而阻礙到商品房銷售。 142開發(fā)商提供虛假資料和證明文件的風險。由于相關法律法規(guī)和各個媒體的相關廣告公布審核內部規(guī)定，商品房銷售廣告的內容不同需要提供的資料也不同。開發(fā)商為了廣告能夠及

31、時在媒體公布，可能會提供虛假甚至偽造的證明資料以圖通過審核，一旦被媒體和工商局查出，廣告就可能被撤銷公布。 143假如商品房銷售廣告中的某些具體內容符合要約的條件，即使商品房買賣合同中并沒有相關內容條款，開發(fā)商仍然存在承擔違約責任的風險。 144商品房銷售合同中有些內容是禁止提到的，有些內容是不能實際實現(xiàn)的違法性內容(比如返本銷售、售后包租、預租回報、投資零風險、買頂層送花園等承諾)。此類廣告不能順利通過媒體的廣告審查，即使通過，最后也不能實現(xiàn)，買受人能夠撤銷合同，要求開發(fā)商承擔締約過失責任。 145 托付銷售代理機構對外公布的廣告發(fā)生不符合法律規(guī)定、做出商品房買賣合同中沒有的承諾、承諾內容開

32、發(fā)商不能實際履行等情況，發(fā)生的后果將由開發(fā)商承擔。 第三節(jié)商品房買賣合同的認購書與定金第15條一般規(guī)定 認購書(預訂協(xié)議)一般是商品房買賣合同雙方由于訂立正式商品房買賣合同的條件、條款尚不明確而有待協(xié)商情況下，從老實守信的原則動身，對今后訂立商品房買賣合同的預先約定。 定金是指為了擔保債權的實現(xiàn)，當事人一方依據(jù)合同的約定向對方給付的一定數(shù)量的金鈔票。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回，給付定金的一方不履行約定的債務時，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這確實是我國合同法中關于定金罰則的規(guī)定。定金罰則是一種懲處性的規(guī)定，目的在于督促當事人正確、積極地行使

33、權利。定金按其作用來分，要緊有訂約定金、成約定金、解約定金、違約定金、證約定金五種，實際中常見的有解約定金(是指當事人在合同中約定的以承受定金罰則作為保留合同解除權的代價的定金)和違約定金(違約定金實際確實是履約定金，即以擔保合同的履行而支付的一定數(shù)額的金鈔票)。在認購書中約定的定金，性質較為復雜，在審判實踐中也有不同的判例。因此，在最高人民法院公布相關司法解釋前，律師應當慎重處理。 特不講明：合同法司法解釋二差不多實施，對合同成立是一個突破，商品房買賣合同又是一個專門的合同，是適用司法解釋依舊合同法司法解釋二，在實踐中會有爭議，律師應慎重處理，緊密關注司法實踐的動向。第16條律師為開發(fā)商提供

34、法律服務的內容 161 參與開發(fā)商的銷售工作會議，草擬并協(xié)助開發(fā)商確定認購書，并對開發(fā)商簽訂認購書中出現(xiàn)的法律問題，提供口頭或書面的法律意見和建議。 162協(xié)助開發(fā)商擬定與銷售有關的治理制度文件。 起草開發(fā)商致未正式簽約客戶以及已簽約客戶的通知函、通告函、催款函、終止函等法律文書。第17條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內容 171簽訂認購(預訂)書的前提條件 協(xié)商簽訂商品房買賣合同一般都有個較長的過程，開發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，最好要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認購協(xié)議(認購書、預訂書等)并要求買受人交付一定的定金。 由于商品房開發(fā)的特點，開發(fā)商既可能在預售許可證后簽訂認購協(xié)議，也可能在未取

35、得預售許可證的情況下簽訂認購協(xié)議。如開發(fā)商與買受人就尚未取得預售許可證的項目簽訂認購協(xié)議的，屬于類似意向書的法律文件，律師應提醒開發(fā)商在此類認購書中加上類似于“買受人明白開發(fā)商尚未取得商品房預售許可證，一旦取得預售許可證，開發(fā)商立即通知買受人，雙方應當立即簽訂正式的商品房買賣合同”的內容。 172認購書(預訂書)的差不多內容 簽署認購書，要注意認購書應包括以下差不多內容：當事人姓名或名稱、預訂的房地產的坐落地點、面積、價格、預訂期限、定金數(shù)額及定金處理方法等。假如尚未取得預售許可證，則應在認購書中講明。假如商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備符合商品房買賣合同特征的要緊內容，同時出賣人差不多按照

36、約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 在商品房買賣合同中，律師應慎重適用司法解釋和合同法司法解釋二。 173定金的處理 定金是認購協(xié)議中一個專門重要的內容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點問題。出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，假如因當事人一方緣故未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定沒收或雙倍返還處理。然而，假如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 然而依照司法解釋第5條的規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售治理方法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的要緊內容，同時出賣人差

37、不多按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”。 因合同法司法解釋二差不多實施，對商品房買賣而言，是適用司法解釋依舊合同法司法解釋二，律師應慎重處理。 認購協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但假如認購書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，關于這種訂金、押金的法律性質認定就存在爭議。在司法實踐中，法院或仲裁機構有認定這是一種違約責任的約定，也有認定為定金的。因此，在最高人民法院公布相關司法解釋前，律師應當慎重處理。 律師為開發(fā)商提供商品房買賣法律服務時的工作：律師應當提示開發(fā)商，如在合同約定的預約簽

38、訂正式合同的期限內，買受人沒有前來與開發(fā)商協(xié)商正式合同的或者雙方經協(xié)商但無法就商品房買賣合同的內容達成一致的，或其他認購書中約定的解約理由出現(xiàn)時，開發(fā)商應當將解除認購書的通知發(fā)送至對方并留下記錄(必要時，可通過合法公證郵寄的方式送達)，幸免被買受人以重復出售房屋為由追究責任。 174開發(fā)商銷售商品房與買房人簽訂認購書，買房人需要提供相應的資料： (1)公民認購商品房需要提交的證件：參照811。 (2)法人單位認購商品房需要提交的證件：參照812。 (3)托付代理人登記時應當提交的證明文件：參照815。第18條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 181 當開發(fā)商經協(xié)商與具體買受人簽訂的認購書具

39、備了商品房買賣合同的實質性內容，且開發(fā)商差不多按照約定同意了房款，買受人支付部分或全部價款時，預約即轉化為本約，假如開發(fā)商改變決定不賣此房則必須承擔違約責任。 182認購書中錯把定金寫成“押金”或“訂金”的風險。押金和訂金都不是法律意義上的定金，假如認購書中沒有特不講明，且假如由于對方緣故導致簽約不能，則開發(fā)商不能按法律規(guī)定要求買受人雙倍返還此款。 第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案 第一節(jié)合同對商品房差不多情況的約定第19條一般規(guī)定 商品房的差不多情況包括但不限于項目建設依據(jù)、商品房的銷售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結構、層高、建筑層數(shù)、陽臺是否封閉、建筑面積(套內建筑面積

40、、公共部位與公用房屋分攤建筑面積，商品房面積在第二節(jié)介紹)、房屋平面圖。 191項目建設依據(jù) 項目建設依據(jù)內容應約定國有建設用地使用權(在物權法施行前稱國有土地使用權)差不多情況、建設工程規(guī)劃許可證編號、施工許可證編號等內容。 1911 國有建設用地使用權 (1)取得方式。依照中華人民共和國都市房地產治理法(以下簡稱都市房地產治理法)的規(guī)定，房地產開發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但一般商品房建設用地必須以出讓方式取得。 國有建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。 (2)規(guī)劃用途及使用年限。建設用地規(guī)劃用途及出讓的

41、最高年限分不為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。 1912建設工程規(guī)劃許可證 在都市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向都市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。 建設工程規(guī)劃許可證一般包括下列內容：許可證編號，發(fā)證機關名稱和發(fā)證日期，建設單位，建設項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數(shù)、層數(shù)、結構類型，計容積率面積及各分類面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。 1

42、913建筑工程施工許可證 從事各類房屋及其附屬設施的建筑、裝修裝飾和與之配套的線路、管道、設備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎配套設施工程的施工，建設單位在開工前應向工程所在地縣級以上建設主管部門申請領取施工許可證。 建筑工程施工許可證一般包括以下內容：建設單位、工程名稱、建設地址、建設規(guī)模、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、開竣工日期。 192商品房的銷售依據(jù) 依照商品房銷售治理方法第3條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。 (1)商品房現(xiàn)售，是指開發(fā)商將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付商品房價款的行為。 (2)商品房預售，是指開發(fā)商將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人

43、支付定金或者商品房價款的行為。 除了上述規(guī)定，部分地點政府為了加強對商品房預售的治理，為商品房預售增設了一些條件。 房地產治理部門在審查了開發(fā)商提供的營業(yè)執(zhí)照、建設項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件、證件和工程施工進度打算、投入開發(fā)建設的資金證明等材料后，對符合條件的，發(fā)給商品房預售許可證。 商品房預售許可證是商品房能夠預售的唯一合法性文件，其要緊內容有：預售許可證號、售房單位名稱、項目名稱、預售總建筑面積、房屋坐落、房屋用途、發(fā)證機關及發(fā)證日期等。 193房屋的坐落是指該商品房在所開發(fā)小區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號。 194商品房用途是指行政主管部門依照都市

44、規(guī)劃、土地用途核準的房屋應用范圍，如住宅、寫字樓、營業(yè)用房等。不同用途的商品房的價格、土地使用年限、物業(yè)治理費用、稅負等都有區(qū)不。 195房屋建筑結構依照房屋的梁、柱、墻等要緊承重構件的建筑材料劃分類不，依照2000年8月1日實施的房產測量規(guī)范(GBT 17986-2000)的規(guī)定，房屋的建筑結構分為六大類： (1)鋼結構：承重的要緊構件是用鋼材料建筑的，包括懸索結構； (2)鋼、鋼筋混泥土結構：承重的要緊構件是用鋼、鋼筋混泥土建筑的； (3)鋼筋混泥土結構：承重的要緊構件是用鋼筋混泥土建筑的，包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建筑的鋼筋混泥土結構的建筑物； (4)混合結構：承重的

45、要緊構件是用鋼筋混泥土和磚木建筑的，如一幢房屋的梁是用鋼筋混泥土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建筑，柱是用鋼筋混泥土建筑； (5)磚木結構：承重的要緊構件是用磚、木材建筑的。 (6)其他結構：如竹結構、窯洞等。 196層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。依照房產測量規(guī)范的規(guī)定，計人建筑面積的房屋層高應在220米以上(含220米)。 層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。 197房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪00以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在220米以上的，計算自然層數(shù)。

46、房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負數(shù)表示。 198商品房的陽臺是否封閉與房屋面積的確定有直接關系，依照房產測量規(guī)范的規(guī)定，封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算，非封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計算。第20條律師為開發(fā)商提供法律服務時的內容 201 參加開發(fā)商組織的合同評審會，審查前期審批資料并與工程等相關部門核實商品房的差不多情況。 202審查開發(fā)商起草的合同草稿并提出審查意見。 203 協(xié)助開發(fā)商依照當?shù)匾?guī)定

47、向工商行政主管部門及或房地產開發(fā)行政主管部門解釋格式合同文本內容，使開發(fā)商起草的格式文本通過上述部門的備案。 204參加開發(fā)商與買受人的簽約談判，向買受人解釋合同內容。第21條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內容 211 核對開發(fā)商提供的有關國有建設用地使用權出讓的相關合同以及其他相關資料(如招標文件、補充協(xié)議等)，以確認商品房買賣合同約定的有關國有建設用地使用權差不多情況與出讓文件規(guī)定內容是否一致。 212核對建設工程規(guī)劃許可證內容，以確認商品房買賣合同約定的有關商品房結構、層數(shù)等內容是否與建設工程規(guī)劃許可證內容一致。 213 核對商品房買賣合同約定的房屋幢號為施工編號依舊地名編號，假如是施

48、工編號，則應向買受人告知房屋交付使用后的地名編號，以免引起不必要的糾紛。 214核對所附房屋平面圖，該平面圖應明確標注門、窗、墻體以及柱子，如廚房、衛(wèi)生間管線集中或者除廚房、衛(wèi)生間外的其他功能空間有管線通行，則應向買受人告知并在平面圖上標注管線位置。 215核對商品房室內層高，假如室內層高不一致的，應分不標注。 216核實商品房層數(shù)是否按自然幢號、層數(shù)編號，如未按自然幢號、層數(shù)編號而是依照當?shù)亓曀住疤枴本幹?如跳13、14層)的，應告知買受人。第22條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 221 商品房買賣合同約定的建設用地規(guī)劃用途、出讓年限、商品房結構、用途、層高、房屋平面圖等商品房差不多

49、情況，與實際交付的商品房情況不符的，買受人有權要求解除商品房買賣合同，也能夠要求開發(fā)商賠償其相應損失。 222除合同約定的內容外，如開發(fā)商公布的廣告樓書對商品房差不多情況所作的講明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大阻礙的，應當視為合同的組成部分，對開發(fā)商具有約束力。 223在起訴前，開發(fā)商未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。 224不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用；違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，能夠并處收取預付款1以下的罰款。 第二

50、節(jié)合同對商品房面積和價格的約定第23條一般規(guī)定 商品房的建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有建筑面積組成。 231套內建筑面積 套內建筑面積是指套內使用面積與套內墻風光積以及套內陽臺面積之和。 (1)套內使用面積是指客廳、臥房、廚房、衛(wèi)生問等商品房各功能使用空間墻體內表面所圍合的水平投影面積之和，是能夠讓買受人直接使用的面積。 (2)套內墻風光積是套內使用空間周圍的維護或其他承重支撐體所占的面積，有共用墻和套內自有墻體兩部分。商品房各套(單元)之間的分割墻、套(單元)與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻(山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻風光積。套內自有墻體按水平投影面積全部

51、計入套內墻風光積。 (3)套內陽臺建筑面積。陽臺建筑面積按房產測量規(guī)范的規(guī)定計算面積。 232共有建筑面積 共有建筑面積是各產權人共同占有或共同使用的在功能上為整幢建筑服務的公共部位和公用房屋。共有建筑面積的產權由整幢建筑的產權人共同擁有，開發(fā)商無權隨意處置，不得出售、出租、贈送等。 2321 共有建筑面積的組成。依照房產測量規(guī)范規(guī)定，共有建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務的公共用房和治理用房的建筑面積；二是套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半

52、。 獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢建筑服務的警衛(wèi)室，治理用房，作為人防工程的地下室，都不計人共有建筑面積。 2322共有建筑面積的分攤方法。共有建筑面積的分攤原則是，整幢房屋產權人共同所有的共有建筑面積，由整幢房屋產權人共同分攤，非整幢房屋產權人共同使用的共有建筑面積應由共同使用的產權人共同分攤。 (1)住宅樓共有建筑面積的分攤方法。住宅樓以幢為單位，須先計算出整幢建筑的共有建筑分攤系數(shù)(K值)，它的計算方式為： 共有建筑面積分攤系數(shù)=共有建筑面積套內建筑面積之和 商品房分攤的共有建筑面積=套內建筑面積分攤系數(shù) (2)商住混合樓共有建筑面積的分攤方法。應依照住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自

53、的建筑面積將全幢建筑物的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得到的分攤面積再各自分攤。 住宅部分：將分攤得到的全幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照(1)中的方法和公式，按各自的套內建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。 商業(yè)部分：將分攤得到的全幢共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再依照層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的

54、共有建筑面積。 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法按照各自的功能，參照商住混合樓的分攤計算方法分攤。 233依照商品房銷售治理方法第18條的規(guī)定，商品房銷售能夠按套(單元)計價，也能夠按套內建筑面積或者建筑面積計價。 234面積差異的處理方式 2341按建筑面積計價或者套內建筑面積計價時，面積差異的處理方式 (1)一般原則：依照司法解釋第14條的規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3以內(含3)，按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面

55、積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意接著履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(含3)部分的商品房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的商品房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(含3)部分的商品房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的商品房價款由出賣人雙倍返還買受人。 (2)由開發(fā)商與買受人自行約定：只要雙方當事人約定內容不屬于合同法第52條規(guī)定的無效情形之一的，該約定有效。 2342商品房銷售治理方法第19條規(guī)定，按套(單元)計價的預售房屋，

56、開發(fā)商應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當詳細標明尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人能夠退房或者與開發(fā)商重新約定總價款。買受人退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。第24條律師為開發(fā)商提供法律服務時的內容 241 審查開發(fā)商提供的測繪資料，特不是有關共有建筑面積的分攤是否符合相關規(guī)范的規(guī)定。 242依照銷(預)售商品房的實際情況，與開發(fā)商研究確定計價方式。 243詳見202、203、204。第25條律師為開發(fā)商提供法律服務時的重點內容 251 有關公

57、共部位與公用房屋分攤建筑面積的構成講明應翔實、全面，其內容包括部位名稱及面積，公用房屋的名稱、坐落、用途及面積等。 252在商品房買賣合同中告知買受人，買受人除了支付商品房價款外，在房屋交付使用前，還應當支付哪些費用及相應的支付標準、支付時刻。 253依照確定的計價方式，起草面積差異時的處理方式。現(xiàn)行商品房買賣合同示范文本沒有提供按套計價時面積差異的處理方式，需要開發(fā)商托付的律師起草，由于商品房銷售治理方法第19條并非中華人民共和國合同法(以下簡稱合同法)第52條所述的效力性、強制性規(guī)定，因此，律師能夠依照該條款的原則起草，也能夠依照所售商品房的實際起草。 254假如合同約定面積誤差比的絕對值

58、超過3時，開發(fā)商將承擔懲處性違約責任的，則合同中能夠約定開發(fā)商的免責情形，如設計變更、規(guī)劃變更、測繪規(guī)范調整、建筑面積減少時未阻礙套內建筑面積、建筑面積增加時套內建筑面積同比例增加等。第26條律師為開發(fā)商提供法律服務時的風險提示 261如合同未約定面積差異時的處理方式或約定“按實結算”的，則將適用司法解釋第14條規(guī)定。 262除合同約定的內容外，如開發(fā)商公布的廣告樓書對面積、價格組成、面積差異處理方式所作的講明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大阻礙的，應當視為合同的組成部分，對開發(fā)商具有約束力。 第三節(jié)合同對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的約定第27條一般規(guī)定 業(yè)主對建筑物

59、內的住宅、經營性用房的專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同治理權。 建筑物區(qū)分所有權的司法解釋第2條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨立性，能夠排他使用；(三)能夠登記為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時差不多依照規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分?！?建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施及物業(yè)服務用房、建筑物及其附屬設施的維修資金、占用業(yè)主共有的道路或者其他場

60、地用于停放汽車的車位等屬于業(yè)主共有，但城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及明示屬于個人的綠地除外。另外，依照建筑物區(qū)分所有權的司法解釋第3條的規(guī)定，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)炔畈欢嘟Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分以及其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等由業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。 在法律上差不多明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間，不同意開發(fā)商與業(yè)主在合同中約定其權利歸屬。 開發(fā)商