中指金融專題-誰家糧食夠過冬-房企流動性風險展望

1、誰家糧食夠過冬房企流動性風險展望日前，中指院金融事業(yè)部主持召開了“地產(chǎn)金融攜手共抗疫情線上交流會“。會議上，金融機構(gòu)及房企分別闡述了在這個特殊時期各自的運行策略，以及如何提前做好準備，在自保的同時共同維護行業(yè)穩(wěn)定。會上，金融機構(gòu)主要表達了以下幾方面內(nèi)容：1、 資金供應方面：仍然認為房地產(chǎn)是高收益且風險較低的行業(yè)，因此金融機構(gòu)仍會提供充足資金進行配資；2、 市場偏好：一季度經(jīng)濟整體下行，房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況預期較差，這種情形下流動性水平高的企業(yè)更受投資者青睞；3、 融資渠道：受疫情影響，政府出臺了相關金融政策，融資限制有所松動，因此房企要抓住窗口期，充分利用發(fā)債、非標等方式進行融資。4、 融資成本

2、：央行降準是趨勢，當前貸款利率較低，房企應借機補充加強融資力度。綜合看來，金融機構(gòu)對地產(chǎn)行業(yè)仍保持了樂觀積極的態(tài)度，也有意愿協(xié)助房企從融資方式、規(guī)模、成本等方面解決資金問題。但疫情對經(jīng)濟的重創(chuàng)不容忽視，上半年銷售回款力度不強已成為大家的共識，為了降低風險，金融機構(gòu)更偏好選擇資金流動性表現(xiàn)好、布局受疫情影響小的企業(yè)。根據(jù)企業(yè)公布的 2020 年 1 月銷售金額顯示（截至 2 月 9 日），上市房企中有一半以上銷售額同比下降，降幅從 0.44%60.19%不等，其中不乏 Top10 的知名房企。交流會上，多家房企預期隨后的 2、3 月銷售仍然不好，線上銷售模式也不盡如人意，因此資金回流問題已成為當

3、前房企重點防范的風險。多家房企一月銷售額下滑，流動性風險需引起關注本文利用中指風險測評 SaaS 工具，對 205 家上市房企的流動性進行了監(jiān)測與評價，以期描繪當前行業(yè)的流動性風險概況；同時通過對典型企業(yè)的流動性風險的考量，評估其投資價值。選取了財務風險項下的現(xiàn)金充足程度風險指標（滿分 10 分，7.5 分以上企業(yè)抗風險能力較強，6.5-7.5 企業(yè)抗風險能力良好，6.5 以下企業(yè)抗風險能力較弱），考察企業(yè)的流動性風險。從 2020 年一月份的得分結(jié)果來看，205 家上市企業(yè)中 66.34%以上的企業(yè)為整體抗風險能力良好，55.12%的企業(yè)現(xiàn)金流的充足風險處于可控水平。從系統(tǒng)得分來看，企業(yè)的現(xiàn)

4、金充足程度得分的均值為 6.72，中位數(shù)為 6.78，整體來看現(xiàn)金充足程度尚可；從基本財務數(shù)據(jù)來看，樣本企業(yè)最新一期的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負的企業(yè)有 83 個，大部分是由于短期內(nèi)投資項目過多；表 2 為流動性指標統(tǒng)計。整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)整體的現(xiàn)金較為充足，但部分企業(yè)可能因為早期投資力度過大、急于沖擊規(guī)模，導致現(xiàn)金壓力較高。表 1205 家上市房企流動性指標統(tǒng)計現(xiàn)金充足程度得分現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物占總資產(chǎn)比重（%）流動比率速凍比率現(xiàn)金比率樣本均值6.7211.331.900.900.53樣本中位數(shù)6.789.581.540.560.25數(shù)據(jù)來源：中指風險測評系統(tǒng)、中指數(shù)據(jù)庫 本文利用中指風險測評 S

5、aaS 工具，對已公布 1 月份銷售額的上市房企流動性進行分析；同時選取了三家典型企業(yè)的進行流動性風險具體分析，評估其投資價值。本文選取了財務風險項下的資產(chǎn)質(zhì)量指標，該指由資產(chǎn)流動性和現(xiàn)金充足程度構(gòu)成，主要考察企業(yè)的資產(chǎn)的流動程度、以及現(xiàn)金流的規(guī)模和穩(wěn)定性等。表 2 為已公布銷售額企業(yè)的風險總分、分項風險得分及相關財務指標數(shù)據(jù)統(tǒng)計。在 31 家企業(yè)中，有 19 家 1 月份銷售額同比出現(xiàn)了不同幅度的下降，其中降幅在 10%以內(nèi)的 7 家，10%-30%的 8 家，30%以上的 4 家。雖然多家企業(yè)出現(xiàn)了銷售下降，短期內(nèi)經(jīng)濟下行已成定局，銷售回款難以恢復常態(tài)，但不同企業(yè)流動性風險程度仍有不同，需

6、區(qū)別分析。表 2 各房企公布 2020 年 1 月銷售額及中指風險測評得分企業(yè)同比(%)總分項目布局土地布局現(xiàn)金充足性得分經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額（億元）時代中國59.627.447.868.006.22-27.75龍光*40.107.689.298.009.8690.11禹洲地產(chǎn)22.797.448.578.075.93-38.96建業(yè)20.907.286.438.579.1410.39萬科12.348.3710.008.939.0017.34美的置業(yè)11.707.247.868.363.50-82.66寶龍地產(chǎn)10.407.447.867.358.431.97旭輝8.777.589.298.365

7、.00-99.62榮盛發(fā)展8.377.527.868.718.28-56.43新城控股2.247.7710.008.433.50-97.36金茂1.917.789.298.146.79181.38合景泰富1.207.228.577.934.43-39.09碧桂園*-0.448.349.299.147.7818.08景瑞-0.737.227.147.437.144.61融信中國-2.057.318.578.284.3653.11當代置業(yè)-5.447.088.577.863.7820.88恒大-6.077.988.578.794.71-456.22佳兆業(yè)-6.407.088.577.076.36-

8、60.94奧園-9.706.948.576.287.14-7.37富力*-10.307.108.567.865.36-260.76世茂-11.007.748.577.867.7899.99中海-11.908.1010.008.217.21-70.43陽光城-14.017.688.579.217.86113.07花樣年-18.396.837.865.575.851.49雅居樂-18.517.368.578.436.35-118.40融創(chuàng)-22.258.2410.009.369.71430.77正榮-23.817.248.577.934.93-77.23中南建設-32.007.566.439.79

9、6.4348.11龍湖-32.338.199.298.719.0078.91越秀地產(chǎn)-35.007.557.867.287.14-2.91陽光 100-60.196.376.435.077.009.12數(shù)據(jù)來源：Wind數(shù)據(jù)庫、中指數(shù)據(jù)庫、中指風險測評系統(tǒng)*披露權(quán)益銷售額的企業(yè)典型案例分析從銷售額增長率為負的企業(yè)中選取三家進行重點分析：（一）龍湖集團抗風險能力較強的龍湖集團盡管在 2020 年 1 月份銷售表現(xiàn)不佳，但從中指 CREIS 數(shù)據(jù)來看，主要是因為企業(yè)一月份的在售項目有相當一部分在重慶、武漢、成都等中部受疫情影響較重的城市，樓市在短期內(nèi)有所降溫。從企業(yè)近三年來拿地情況來看，3.57%

10、拿地在湖北地區(qū)，這部分投資的短期現(xiàn)金回流將會受到影響，但從整體來看，企業(yè)多布局于一二線和具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，長遠來看現(xiàn)金流還是較為充沛；從企業(yè) 2019 年第三季度的的現(xiàn)金資源來看，龍湖集團 2019 年前三季度資產(chǎn)負債率由 6 月底的 74.7%降至 69.5%，流動比率由 1.51 升至 1.67 倍，現(xiàn)金資源 599 億元，實現(xiàn)營業(yè)收入 490.4 億元，除稅后凈利潤 95.91億元，凈利率接近 20%，資源較為充沛。除此之外，龍湖在資本市場上也一直備受青睞，刷新民營房企“最長年期”和“最低利率”雙料紀錄，已經(jīng)基本拿到了如頭部央企般“超值”的資金。（二）當代置業(yè)當代置業(yè) 1 月份銷

11、售額 20.15 億元，同比下降 5.44%，而 2019 年、2018 年 1 月銷售額分別為 21.31 億元、21.06 億元，相比之下銷售額帶來的資金流入與同期相比波動幅度不大。從中指風險測評 SaaS 工具結(jié)果來看，當代置業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量得分 5.18，屬于抗風險能力較弱范疇，主要為歷史三年由于營運資本調(diào)整導致的經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅流出所致，但其流動性資產(chǎn)，特別是貨幣資金較為充足。從布局來看，當代置業(yè)的項目分布得分為 8.57，土地儲備得分為 7.86。中指 CREIS 數(shù)據(jù)顯示，2019 年當代置業(yè)項目銷售在二線及以上城市占比約為 65%，因此短期內(nèi)產(chǎn)品銷售仍主要集中在變現(xiàn)能力較好的一二線

12、城市，短期回款風險較低。2019 年當代置業(yè)新增土儲建筑規(guī)劃面積中約 69%分布在三四線城市，約 31%分布在湖北境內(nèi)（其中武漢占比約 42%），均為受疫情影響較大地區(qū)，經(jīng)濟恢復仍需一段時間，因此中長期存在一定需求下降壓力，未來現(xiàn)金回流情況需加強關注。從 2019 年全年銷售額分布來看，當代置業(yè)在一季度銷售占比不高，僅占全年的 14.8%；而年中、年末兩個時間段為銷售集中時段，5、6 月銷售額占全年的 25%，11、12 月銷售額占全年 22%。因此 1 月份銷售暫時下降的影響可控，企業(yè)可借機重點加強營銷，培養(yǎng)客群，借助二季度經(jīng)濟回暖與銷售旺季相結(jié)合，在年中發(fā)力，及時補充資金。總體來看，當代置

13、業(yè)短期流動性風險不大，自有貨幣資金較為充足，銷售分布區(qū)域多為一二線城市，回款預期較好；受疫情導致的經(jīng)濟放緩影響，中長期來看土地布局帶來的風險較大，需對其長期流動性進行及時監(jiān)測。（三）富力地產(chǎn)富力地產(chǎn) 1 月份銷售額同比下降 10.3%，在已公布銷售數(shù)據(jù)的企業(yè)中降幅中等。其資產(chǎn)流動性得分為 6.22，屬于抗風險能力較弱范圍。布局方面，2019 年富力地產(chǎn)項目分布得分 8.57，近 70%銷售收入來自于二線及以上城市，屬于受疫情影響較小地區(qū)，因此雖然一月份有一定銷售下滑，但短期內(nèi)可較快恢復到既有水平，銷售回款預期較好。2019 年富力地產(chǎn)土儲得分 7.86，新增土儲建筑規(guī)劃面積中三線及以下城市占比達 77.6%，一二線配置較少。在當前形勢下，土儲質(zhì)量有一定程度的下降，未來銷售回款能力需關注。需要格外關注的是富力地產(chǎn)在今年 6 月底前到期償還債券達 214 億人民幣，而其償債能力風險得分僅為 5.83，屬于抗風險能力較弱范圍，其中流動性還本付息能力最弱，主要是由于其近年來經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為負所致，另外其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的總資產(chǎn)占比僅為 5.8%，因此短期內(nèi)即將到期的債務將給企業(yè)帶來較大的資金壓力?？傮w來