廣場MALL物業(yè)投資分析報告

1、三峽廣場景觀文化MALL物業(yè)投資分析報告第一部分 項目概況三峽廣場景觀文化MALL位于重慶沙坪壩地區(qū)三角碑商貿(mào)中心的核心地段，東起三角碑轉(zhuǎn)盤，西至陳家灣天橋，北與文化廣場、雙巷子步行街相連，南通歷史文化名人廣場、綠色廣場。它是錦繡三峽廣場的組成部分之一，是目前重慶市最大的地下商業(yè)步行系統(tǒng)，同時是集景觀、文化、商業(yè)為一體的全新形態(tài)的商業(yè)單位。第二部分 市場環(huán)境分析一、項目區(qū)位條件評估1、區(qū)位條件：重慶市是中國繼北京、上海、天津之后的第四個直轄市，同時也是最大的直轄市，重慶的都市特征是多核心式都市結(jié)構(gòu)，即通常所講的組團式都市群所形成的特大都市。由于嘉陵江、長江和眾多山丘的分割，自然地把重慶分割為沙

2、坪壩組團區(qū)、楊家坪組團區(qū)、南坪組團區(qū)、解放碑組團區(qū)、觀音橋組團區(qū)等，每個組團區(qū)均有獨立的中心區(qū)，各個組團區(qū)的中心有完備的商業(yè)系統(tǒng)、政治系統(tǒng)，由于各組團區(qū)相距較遠，區(qū)域消費大約有90%在各組團的中心區(qū)。依照相關(guān)理論，每個都市中心區(qū)域的人流、物流、資金流、信息流的分布是不均衡的，它們在都市中心區(qū)域的某個部位形成聚攏點，亦為結(jié)節(jié)點。它比一般中心區(qū)域的土地有更大的活動強度，從而更具有吸引力。它一般為一片范圍不大的繁華街區(qū)式商業(yè)中心，在此除聚攏了大量的專業(yè)商店和綜合性百貨公司外，還匯聚了飲食、郵政、影劇院、銀行、保險、交通等服務(wù)部門，其來往人流、車流量專門大，其周圍的街口、廣場也是都市的交通樞紐。三角碑

3、地區(qū)是沙坪壩區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通中心，備受區(qū)委、區(qū)政府的重視，并被規(guī)劃成為重慶市除解放碑商圈外的重慶市第二商圈。該區(qū)域集中了數(shù)個都市廣場，廣場間以商業(yè)步行街相連，其間已分布著知名的百貨公司、專業(yè)商店、銀行、酒店、影院等，是目前沙坪壩區(qū)的消費集中區(qū)和繁華商業(yè)中心，尤其是通過近幾年的高速進展，其在重慶市中心商圈的地位已直逼與解放碑商圈。三峽廣場景觀文化MALL正位于三角碑商業(yè)中心區(qū)的核心地段，其橫貫東西的地理位置具有重要的商業(yè)口岸價值，它像一根紐帶將目前三角碑地區(qū)現(xiàn)有的都市廣場連為一體，同時與南北向的中心商業(yè)步行街相輔相成，將目前各大商業(yè)場所串連形成體系，從而形成目前重慶乃至西南地區(qū)最大都市中心的

4、步行商業(yè)系統(tǒng)。三峽廣場景觀文化MALL建成及投入使用，將使三角碑商業(yè)中心區(qū)的規(guī)模堪與北京王府井大街、上海南京路、廣州中山路相比美，該區(qū)域獨有的景觀文化商業(yè)價值使其具有極強的阻礙性、顯著性和輻射力，也使三峽廣場景觀文化MALL所在地段具有極高的商業(yè)口岸價值。2、交通條件三峽廣場景觀文化MALL所在三角碑地區(qū)是沙坪壩的交通中心，道路系統(tǒng)發(fā)達，是沙坪壩區(qū)通往渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、磁器口鎮(zhèn)等地的交通樞紐地段。此外，火車北站作為客運站更方便了沙區(qū)與其他地區(qū)的聯(lián)系，其交通通達度極高。尤其是三峽廣場景觀文化MALL位于圍繞三角碑至陳家灣商貿(mào)中心區(qū)的道路系統(tǒng)的中心，目前其環(huán)形道路交通系統(tǒng)每天的汽車通達次數(shù)

5、極高，據(jù)定點統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示渝碚路的汽車通行量在每小時 至 萬輛，每天流入三角碑商圈的人流量超過20萬人次，而且道路與步行街的多方位聯(lián)接，更增加了三角碑商圈接納及輻射能力，因此關(guān)于三峽廣場景觀文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通條件也為項目的輻射力及阻礙力制造了有利條件。3、配套條件都市基礎(chǔ)設(shè)施是搞交通、能源、供水通訊、環(huán)保和防災(zāi)抗災(zāi)條件，它是都市不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。作為沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)，三角碑地區(qū)都市基礎(chǔ)設(shè)施配套十分完善，尤其是這幾年三角碑商貿(mào)區(qū)的都市基礎(chǔ)設(shè)施條件得到較大改善，周邊環(huán)形道路網(wǎng)的建設(shè)，都市廣場如商業(yè)文化廣場、歷史文化名人廣場、綠色廣場的建成，雙巷子步行街的建成完成及新建的銀貿(mào)大廈

6、、華宇廣場、融信大廈的都使三角碑商圈的都市基礎(chǔ)設(shè)施配套水平達到了全新的高度，為其成為現(xiàn)代化的都市商貿(mào)中心提供有利的基礎(chǔ)支持，也為三峽廣場景觀文化MALL的建設(shè)提供強有力的支撐。4、人氣方面人是都市中的主導(dǎo)者，也是最活躍的因素，作為都市區(qū)域商業(yè)中心，其所在區(qū)域的人口密度越高，消費勁及消費總量越大，同時輻射及阻礙力越大。目前沙坪壩區(qū)的綜合經(jīng)濟實力目前已位列重慶市主城區(qū)的第二位，沙坪壩區(qū)的人均收入水平及消費能力已位列重慶第一位，同時沙坪壩區(qū)67.5萬的總?cè)丝谥腥种陨暇蹟n在以三角碑商貿(mào)圈為中心的東部區(qū)域，其中尤以區(qū)內(nèi)多所大專院校的師生人口為主。據(jù)國內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟機構(gòu)的統(tǒng)計資料，學(xué)生群體是目前消費能力

7、最強的群體。目前三角碑商圈每天近50萬的人流量中，學(xué)生占有專門大比重，該群體給地處三角碑商圈的各商業(yè)單位帶來無限商機。三峽廣場景觀文化MALL地處三角碑商圈的樞紐和節(jié)點位置，其吸引三角碑人流的能力和輻射力極強。尤其是隨著項目建成后三角碑商圈范圍的進一步擴大，到于商圈內(nèi)的人流量將比目前提高23倍，得天獨厚的地理位置使三峽廣場景觀文化MALL將成為最聚人氣的中心商業(yè)單位。二、政治經(jīng)濟環(huán)境評估1、宏觀方面中國經(jīng)濟持續(xù)保持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個五年打算國民經(jīng)濟“十五”打算中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO的日益臨近均為重慶市

8、提供了前所未有的進展機遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機遇，國民經(jīng)濟和社會進展取得顯著成就。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9.4%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.8%，地點預(yù)算內(nèi)財政收入年均增長17.7%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進展，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化水平提高到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，都市居民人均可支配收入年均

9、增長7.4%，達到6276元。重慶市“十五”打算綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟和社會進展的總體目標(biāo)是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會進展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康進展和社會全面進步，努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心。更好地發(fā)揮中心都市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。國民經(jīng)濟增長速度高于全國平均水平，進展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn)2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.6%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善。“十五”期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%

10、左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民服務(wù)性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。從重慶市經(jīng)濟進展目標(biāo)的制訂能夠看出，三峽廣場景觀文化MALL的建設(shè)及投入使用擁有絕佳的宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境。2、區(qū)域方面 沙坪壩區(qū)作為重慶市的科教文化區(qū)，擁有一大批在西南乃至全國知名的高等學(xué)府，“九五”期間沙區(qū)政府利用這一優(yōu)勢，狠抓科技興區(qū)的工作，國民經(jīng)濟和社會效益得到長足的進展。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，區(qū)屬增加值比“八五”末翻了一番以上，區(qū)屬經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，第三產(chǎn)業(yè)比重上升，提高了7.2%；同時企業(yè)改革進一步深化

11、，公有制企業(yè)改制面達到90%以上；城區(qū)居民、年均可支配收入分不達到6500元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，完成了214平方米的新區(qū)開發(fā)和舊城改造，為沙區(qū)招商引資打好硬件基礎(chǔ)。 沙區(qū)“十五”打算綱要表明，沙區(qū)綜合經(jīng)濟實力保持在主城區(qū)前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.5%，全區(qū)財政總收入年均增長10%，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長15%，社會消費品零售總額年均增長13%，城鎮(zhèn)居民年均可支配收入每年增長400元。同時在“十五”打算的要緊任務(wù)中進一步將三角碑中心商貿(mào)圈進展成為重慶市的第二商貿(mào)中心，并將錦繡三峽廣場工程列為“十五”打算的六大工程之一，做為錦繡三峽廣場工程的組成部分的“三峽

12、廣場景觀文化MALL”擁有無可比擬的政治經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)勢。三、商業(yè)環(huán)境評估1、商業(yè)聚攏效益和繁華度 在一個都市中心區(qū)里正常聚攏了數(shù)百家不同類型的商店及相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，由于商務(wù)繁多，服務(wù)項目齊全，社會需求的物品幾乎應(yīng)有盡 有，可供選擇的余地專門大，因而具有專門大的吸引力。當(dāng)今商業(yè)、百貨業(yè)的進展已趨向多元化、立體化，商業(yè)服務(wù)中心的吸引力要緊取決于聚攏規(guī)模和級不，聚攏規(guī)模越大、服務(wù)功能越完善、級不越高，對顧客吸引力越強，相對應(yīng)的繁華度也越高。現(xiàn)代人的消費觀念是購物、休閑、娛樂、參觀、觀賞等“一站式”服務(wù)需求，而不是單一的購某一種商品到某一地消費。三峽廣場景觀文化MALL正是滿足了人們的消費心理，把人的不

13、同需求的各項商業(yè)服務(wù)結(jié)合為一體，此外其所在的三角碑商業(yè)中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心商業(yè)區(qū)一樣采納商業(yè)步行街的形式，其商業(yè)的聚攏效益和繁華度是最高的。同時三峽廣場景觀文化MALL面對區(qū)域內(nèi)高比例、高密集度的校園人口群，進行了針對性的商業(yè)規(guī)劃，因此三峽廣場景觀文化MALL自身具有良好的商業(yè)聚攏和繁華度。2、特色獨具的文化商業(yè)設(shè)計理念：（1）核心店的配置一般而言，核心店的面積差不多上專門大的，且具有較大的顧客吸引力（聚攏人氣）。同時核心店最理想的位置是在商場的最里側(cè)或是整個賣場的最里側(cè)，希望所有前往核心店的顧客都能夠先通過其他商店。若有兩家核心店，因此最理想的做法確實是將他們分開設(shè)置在商

14、場的兩端，使所有顧客能在核心店間的街道上川流不息地往來。依照三峽廣場的實際情況，在確定在三角碑附近引進開放式書城作為核心店，同時設(shè)置餐飲娛樂區(qū)，以保證整個商場的便利性和流暢性，更能為商城制造出更大的價值空間。（2）區(qū)域劃分A.配組合原則針對要緊不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才拧椴痪窒藿窈蠼?jīng)營的安排，因此“景觀文化MALL”的店鋪經(jīng)營種類劃分得太細。為了制造一條有魅力又喧鬧的街道，區(qū)域劃分采納了搭配組合原則。搭配原則不同個性、不同商品構(gòu)成，但相同業(yè)態(tài)的店，相鄰配置或是配置在視線內(nèi)，以便顧客的比較購買。組合原則同一主題與同一對象層的不同業(yè)態(tài)店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的樂趣。B.遵循上

15、述原則，“景觀文化MALL”劃分為現(xiàn)代書城、文化名都、時尚長廊、休閑廣場、名品名店五個大的區(qū)域，以滿足消費者不同的需求。（3）店鋪空間店鋪空間的大小，阻礙到日后經(jīng)營者的銷售空間。差不多上，三峽廣場的店數(shù)必須越多越好，除了面積的考慮外，重要的是能提供顧客更多的商品選擇。依照現(xiàn)在三峽廣場店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于8平方米至200多平方米之間，開間在3.9m15m之間，差不多上能夠滿足各類商家的需要。（4）通道與廣場的規(guī)劃通道的要緊功能是促使顧客能夠更加舒適地逛遍所有的店鋪與核心店。從三峽廣場目前的規(guī)劃上來講，為了更好的發(fā)揮每條通道的作用，其面寬均在2.4m以上，其中中心主通道達到4.8m以

16、上。另外，每隔100m左右或在通道轉(zhuǎn)彎的地點，都留出一片較寬敞的空間，作為休憩或產(chǎn)品促銷的小型廣場。如此當(dāng)顧客到達小廣場后，專門容易再往另一方向的街道接著走下去。事實上，廣場關(guān)于“景觀文化MALL”而言，有其固有的重要性。前面我們曾經(jīng)提及購物中心是人與人之間生活交流的場所，然而假如沒有廣場，則交流的活動將會受到嚴(yán)峻的限制。廣場利用噴泉、雕塑小品及建筑挑空等設(shè)計手法來增加它的魅力，吸引消費者，同時廣場上設(shè)有休憩座椅并留有活動空間，作為商業(yè)公園促銷的重要場所。有人講：“廣場就有如MALL的面孔。”事實上，廣場正應(yīng)該是“三峽廣場景觀文化MALL”經(jīng)營差異化的重要手段之一。（5）后勤空間規(guī)劃現(xiàn)行國外M

17、ALL的垃圾處理方式，大差不多上預(yù)先集中到一個地點，待壓縮處理后再行運走。同時，由于餐飲業(yè)的加入，垃圾除了壓縮之外，經(jīng)常還必須加以冷凍處理，以幸免惡臭的發(fā)生。因此在三峽廣場的垃圾處理場中，應(yīng)該考慮配置空調(diào)設(shè)施。一般垃圾處理場皆就近設(shè)置于貨運裝卸場旁邊，以便垃圾集中并處理后立即運走。但由于三峽廣場的面積寬敞，隨時清運的垃圾應(yīng)該先行送至多處臨時垃圾集中地，再統(tǒng)一運至處理場。（6）服務(wù)設(shè)施規(guī)劃A.社區(qū)活動廣場三峽廣場，實際上扮演成為沙區(qū)居民生活活動中心的角色。它的經(jīng)營與社區(qū)的進展兩者間應(yīng)該相輔相成，而社區(qū)活動廣場便成為其中一項不可或缺的媒介。除了出借給社區(qū)舉辦各種集會以外，購物中心也能夠利用下沉式廣

18、場作種種藝術(shù)文化活動、社會公關(guān)活動或商品促銷活動，差不多上三峽廣場是一種多功能的服務(wù)設(shè)施。B.其他的生活服務(wù)設(shè)施既然三峽廣場要成為居民經(jīng)常出入的場所，因此必須考慮一些居民日常生活所需的服務(wù)，如銀行、診所等；因此也有美容美發(fā)中心、網(wǎng)吧、酒吧、茶坊、照相鋪、高檔修鞋店等等。第三部分 項目特色分析將三角碑商圈建成“重慶市第二商貿(mào)中心”作為重慶市沙坪壩區(qū)政府“十五”打算期間的要緊經(jīng)濟進展目標(biāo)之一，錦繡三峽廣場的開發(fā)建設(shè)作為“十五”打算的六大重點工程之一，對推動沙區(qū)經(jīng)濟進展、改變都市面貌、早日實現(xiàn)目標(biāo)具有重要意義。作為錦繡三峽廣場重要組成部分的三峽廣場景觀文化MALL的建設(shè)，具有以下幾個顯著特色：1、唯

19、一性依托濃縮長江三峽自然人文景觀錦繡三峽廣場，與沙區(qū)科教文化區(qū)的定位相呼應(yīng)，制造性地將景觀、文化與商業(yè)步行街有機結(jié)合，開創(chuàng)全新的景觀文化商業(yè)模式，在國內(nèi)首創(chuàng)景觀文化步行商業(yè)街，不管從項目的立意、理念及規(guī)劃方面，在全中國獨樹一幟，具有唯一性，充分體現(xiàn)了沙區(qū)政府的超前進展意識以及將重慶建成國際大都市的氣概，為項目的建成及投入使用制造先天優(yōu)勢。2、綜合性作為景觀、文化、商業(yè)一體化的都市中心商業(yè)建筑體，通過表現(xiàn)三峽流域巴楚文化的風(fēng)貌、展現(xiàn)三峽工程的恢宏浩大的微縮景觀，充分利用景觀的價值，以景觀為紐帶，以文化傳播為精髓，以地處商業(yè)中心區(qū)為依托，將景觀、文化與現(xiàn)代商業(yè)文明有機結(jié)合，形成合縱（中央步行街）聯(lián)

20、橫（其他都市廣場）的中心步行商業(yè)街區(qū)，將娛樂、休閑、購物巧妙融合，營造全新休閑消費文化，充分體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)中心的綜合性特點，成為“重慶第二商貿(mào)中心”的標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。3、前瞻性以MALL作為要緊商業(yè)業(yè)態(tài)，與區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)互為補充，同時結(jié)合景觀文化形態(tài)，制造全新商業(yè)文化價值，締造現(xiàn)代都市商業(yè)文明的象征，三峽廣場景觀文化MALL具有極強的增值潛力、可持續(xù)的進展力和抵御風(fēng)險的能力，帶動沙區(qū)及重慶的商業(yè)文化邁上新臺階?？傮w而言，三峽廣場景觀文化MALL以其統(tǒng)一性、綜合性、前瞻性的特色，充分利用天時、地利、人和的有利條件，為項目建設(shè)和進展奠定了堅實的基礎(chǔ)。第四部分 三峽廣場價格評估項目定價依據(jù)1、重

21、慶市地下商場租售價格分析名稱售價（均價）租金（元/月平米）經(jīng)營類型地理位置沙區(qū)明珠地下商場1萬元/柜300服裝、飾品沙區(qū)雙巷子步行街地下菜園壩地下商場25000元/平米250-450書刊批發(fā)、鞋類、服裝、干雜渝中區(qū)菜園壩火車站廣場地下美儂地下商場23000元/平米280-350服裝、飾品九龍坡區(qū)楊家坪廣場地下楊家坪人防工程23000元/平米不限經(jīng)營類型（產(chǎn)生明火的業(yè)態(tài)除外）九龍坡區(qū)楊家坪廣場轉(zhuǎn)盤地下南坪地下商場 18000元/平米180-250服裝、飾品、鞋類南岸區(qū)宏聲廣場轉(zhuǎn)盤地下兩路口地下商場25000元/平米250-500水果、服裝、干雜、鐘表渝中區(qū)兩路口皇冠大扶梯入口處世紀(jì)商城服裝、飾品

22、沙區(qū)渝碚路世紀(jì)廣場商城地下上述項目均地處該區(qū)域黃金地段，消費人流量大，商業(yè)價值較大，區(qū)位優(yōu)勢明顯項目經(jīng)營類型以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，無整體經(jīng)營治理概念，沒有形成專業(yè)化市場，無規(guī)模效應(yīng)項目規(guī)劃設(shè)計考慮以人為本的休閑消費模式因素較少，功能配套不夠完善2、三峽廣場周邊營業(yè)用房項目調(diào)研三峽廣場周邊營業(yè)用房項目調(diào)研表（見附表）上述項目區(qū)位均為沙區(qū)主城區(qū)，三角碑至渝碚路一帶人流量達1015萬人次/每日，目標(biāo)消費群較大，商業(yè)用房租售情況理想，其業(yè)態(tài)分布仍然以傳統(tǒng)商業(yè)模式為主沙區(qū)主城區(qū)作為重慶的第二商圈，商業(yè)發(fā)達，營業(yè)用房租售比例較大上述大部分項目配套設(shè)施一般，對新商業(yè)經(jīng)濟的需求無法滿足，局限于傳統(tǒng)經(jīng)濟模式通過對

23、周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)查排序，服飾、百貨、餐飲、娛樂為主，通信、超市次之，酒店、銀行等商務(wù)配套較齊備，整個片區(qū)成熟度高上述大部分營業(yè)用房為5年前開發(fā)項目，底框結(jié)構(gòu)形式，開間2.7-5.1m，以開間3-3.9m、進深5-9m居多，其中大開間營業(yè)鋪面僅有雙巷子及雕塑廣場近年新開項目，開間在4.2-6m左右華宇廣場因其規(guī)模優(yōu)勢，屬沙區(qū)最大商業(yè)項目，形成一定的商業(yè)氛圍帶動周邊經(jīng)濟進展，其覆蓋面遍及整個沙區(qū)及石橋鋪、袁家崗地區(qū)，尤以白盛進駐后更能帶動渝碚路一帶新商業(yè)模式進展二、三峽廣場價格構(gòu)成 項目營業(yè)用房依照區(qū)位不同，價格在11000元/平米28800元/平米之間，均價為18000元/平米。售價包括機電費用（

24、自動扶梯、可換新風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)、煙感、溫感、聲光報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、濾清排煙系統(tǒng)、濾毒清洗系統(tǒng)、移動電話發(fā)射系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)）及店面裝修費用（祥見項目裝修標(biāo)準(zhǔn)）。三、橫向比較投資三峽廣場物超所值由于眾所周知的緣故，目前全國的房地產(chǎn)業(yè)總體上不太景氣。重慶的房地產(chǎn)也不例外，房地產(chǎn)的進展正處于相對低潮時期，其價值被低估，在現(xiàn)在購房置業(yè)，物超所值。從國內(nèi)比較，上海、北京、天津、廣州、深圳等大都市物業(yè)價格遠高于重慶市，差距在1倍以上。隨著重慶經(jīng)濟地位的迅速提升，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將會迅速升溫，與國內(nèi)發(fā)達都市比較，其增值的潛力更大。由上述市內(nèi)各區(qū)同質(zhì)項目比較，三峽廣場不管從物業(yè)配套、經(jīng)

25、營治理依舊新商業(yè)業(yè)態(tài)整合方面來講，性價比優(yōu)勢明顯；同時沙區(qū)政府十五規(guī)劃目標(biāo)是將沙區(qū)建設(shè)成為重慶的第二商務(wù)中心，隨著經(jīng)濟的繁榮，進步，國內(nèi)外大機構(gòu)和新的經(jīng)濟體向中國中西部轉(zhuǎn)移，沙區(qū)中心商務(wù)區(qū)的功能將進一步完善，其中心商務(wù)區(qū)的投資潛力也會日益被人們所認識，其投資的熱望將會進一步啟動。 再由上述同區(qū)同質(zhì)營業(yè)用房比較，三峽廣場區(qū)位中心效應(yīng)明顯，配套設(shè)施、經(jīng)營治理較為完善且消費人流量巨大，鑒于十五期間沙區(qū)進展前景，其營業(yè)房增值空間較大，同時按投資動態(tài)計算，投資收益率在80%左右（詳見第五部分），為快速回籠資金及資產(chǎn)運作提供了較大時刻空間。第五部分 投資收益分析及其他投資形式比較投資形式比較分析國債、股票

26、、不動產(chǎn)投資評估無風(fēng)險的中國國債及存款收益分析國債是國家因建設(shè)及相關(guān)經(jīng)濟的需要而發(fā)行的一種以國家財政擔(dān)保的信用債券，購買國債是人們最放心、收益最穩(wěn)定的一種投資方式。從今年的國債發(fā)行情況看，其利率較以往年份低，為5.4%，也即若是購買10000元國債的話，每年可獵取的收益為540元，國債的特點是收益穩(wěn)定，不受國家經(jīng)濟形態(tài)的阻礙，是一種無風(fēng)險的投資方式，也正因為如此，它也失去了獵取更高收益的機會。銀行存款是大多數(shù)居民已適應(yīng)了的一種低收益投資方式，其收益穩(wěn)定，無風(fēng)險，支取方便靈活，但投資收益率卻專門低，特不是中國連續(xù)調(diào)低利率后，目前最高的定期存款利率僅2.25%，活期存款利率就更是低得驚人（只有0.

27、99%），也確實是講在銀行存款10000元，每年最多只能獵取225元的收益，假如為活期存款卻僅能獵取99元收益，這還沒有計算利息稅。存款及國債的共同特點是收益率低，收益穩(wěn)定，無明顯風(fēng)險，但這種風(fēng)險是建立在國家經(jīng)濟比較穩(wěn)定進展的基礎(chǔ)上的，假如中國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)持續(xù)通貨膨脹，在目前國債及存款不作保值計息的情況下，則其風(fēng)險就特不大，特不是利息稅的開征，更使得銀行存款毫無經(jīng)濟意義，回避這種風(fēng)險最好的方法是把貨幣變成實物，尤其是變成有增值保值功效的實物。風(fēng)險大可能收益也大的股票投資分析股票是代表一定股權(quán)的有價證券，其市場交易價格應(yīng)以股份公司的經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)。中國的股市剛起步，發(fā)育不成熟。中國常聞某人炒股賺

28、了多少，是不是因為炒股票確實是賺的多賠的少呢？事實上是炒股票賺了的人由于心情舒服而溢于顏表，炒股票賠了的人因心情不愉快或其它不行談的緣故不愿講。股市在其炒作過程中并不產(chǎn)生社會貨幣總量的增加，它的最終結(jié)果是一種近似于中國人打麻將的資產(chǎn)重組，是貨幣由一個口袋流向另一個口袋的過程，它的贏家始終是證券公司和國家，輸家則是大多數(shù)散戶股民（從長期來看，假如散戶股民不是贏了就出場的話）。中國的股市還不夠完善，在專門大程度上是一種炒作、投機，投資的意識和信心還沒有建立，業(yè)績好的股票不一定價格就高，而價格高的股票也可能業(yè)績不理想，騎上黑馬關(guān)于信息不靈的散戶來講幾乎是一種偶然、難以把握，中國股市上炒股的一般規(guī)律是

29、七虧二平一贏，可見投資股票的風(fēng)險是專門大的。假如不以炒股為目的，而以股票長期投資為宗旨來看，從中國的股市進展進程看，股市最低迷的時候一般股票市盈率為20倍左右，股市瘋狂的時候一般股票的市盈率為40倍左右，也即對股民來講其帳面投資收益率為2.5%-5%，介于定期存款與國債利息之間，由于股份公司并不把全部利潤用于分紅，故股民的實際收益率則更低，同時這種收益還具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，因為公司的業(yè)績也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。股票投資有專門大風(fēng)險。不動產(chǎn)投資分析股票投資風(fēng)險大，國債及存款收益低，同時受物價波動阻礙大，那么什么投資即安全同時又有較大增長潛力呢？從國際、中國沿海及內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的進展情

30、況看，房地產(chǎn)投資在一個較長的時期內(nèi)其價格總是呈上揚趨勢，同時增幅較大，香港在近30年里其樓市價格上漲近十倍甚至數(shù)十倍，上海在近15年里其不動產(chǎn)價格也上漲數(shù)倍甚至十倍，中國重慶市的不動產(chǎn)在近5年內(nèi)其價格也指數(shù)分不為100、121.1、115.5、121.9、112.4，也能夠講在重慶投資房地產(chǎn)的收益率在1222之間，相關(guān)于銀行定期存款、國債及股票來講高出許多，而且房地產(chǎn)作為一種實物投資，其幾乎可不能因物價的上漲而貶值，相反，物價上漲往往能拉動房地產(chǎn)價格的輪番上漲，從長時期來看，房地產(chǎn)投資具有保值增值的巨大功效。由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不論是多層依舊高層，其最終總量仍是

31、有限的，這種有限總量特不是極其為市場所需要的特定地域的樓盤供給量與市場需求量形成巨大反差，導(dǎo)致價格上漲。據(jù)中國國家經(jīng)貿(mào)委和中國國務(wù)院進展研究中心等單位聯(lián)合組織的一次對APEC（亞太經(jīng)合組織）成員在華投資中小企業(yè)經(jīng)營環(huán)境問卷調(diào)查的結(jié)果，外商對華投資區(qū)位選擇東部為多，中、西部大致相當(dāng)，東、中、西的比例為40:30:30，而在西部地區(qū)重慶占了45.3%，可見重慶投資環(huán)境在西部地區(qū)具有較強的比較優(yōu)勢，中國西部地區(qū)重慶的投資環(huán)境最優(yōu)。重慶直轄后，重慶正處于前所未有的迅猛進展時期，重慶在西部的比較優(yōu)勢使外商紛紛看好重慶，加上中央加快西部地區(qū)進展、向西部地區(qū)傾斜的政策使得重慶迎來了千載難逢的進展機遇，這一切

32、將給重慶的房地產(chǎn)帶來充滿希望的以后。二、不同形式的不動產(chǎn)投資分析中國人的投資適應(yīng)：存款不如置業(yè)，特不是在當(dāng)前存款利率連續(xù)下調(diào)同時要交利息稅的今天，把現(xiàn)金存入銀行和放在家里已沒有什么兩樣，如何使手中的現(xiàn)金保值增值已成為每一個現(xiàn)金擁有者最關(guān)懷的問題，那么是不是什么不動產(chǎn)都增值呢？我們先看下面的分析。住宅住宅是人們消費量最大的不動產(chǎn)，中國重慶目前成套住宅的空置面積達到300萬平方米，其中要緊集中在渝中區(qū)和渝北區(qū)，住宅作為人們生活的場所，其價格受其戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施的阻礙專門大，住宅建成后使用的時刻越久，其價值就貶值越多，因此能夠講住宅的價格對時刻較為敏感，也確實是講住宅一般不具有保值增值

33、的功效。重慶近幾年對住宅的投資平均每年增加20.5，住宅的竣工面積也呈直線上升，平均每年增長26.5，城區(qū)近三年1997、1998、1999平均每平方米的市場交易價格分不為995元、1150元、960元。而且因為重慶的房地產(chǎn)投資商大多實力弱，項目開發(fā)過程中自有資金少，前幾年銀行和非銀行拆借代價高。住宅價格還在下跌。寫字樓 寫字樓作為辦公場所，要求其建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此寫字樓往往建于行政區(qū)所在地附近。因為寫字樓的要緊承租對象是一些省外、國外的大機構(gòu)，當(dāng)?shù)毓鞠M不切實際。而重慶怎么講是內(nèi)陸都市，大機構(gòu)入住較少。況且投資寫字樓不可能幾平方米、十平方米，要買即要買一層或幾

34、層，一次投資專門大，況且投資后又不是一次能租出去，不適于一般市民的投資取向。重慶近幾年寫字樓的投資平均每年增加39，其近三年平均每平方米的市場交易價格分不為1708元、1921元、2447元。平均漲幅20；市場租賃價格分不為113元、99元、70元，由此我們可知寫字樓價格從總體上看呈下降趨勢。商場商場作為商品交易的場所，其最重要的建設(shè)條件是區(qū)位，商場的地理位置決定了商場的租售價格，也決定了進場商家的經(jīng)營前景及經(jīng)營收益，商業(yè)用房不受行政區(qū)位及居住環(huán)境的阻礙，它要緊受經(jīng)濟區(qū)位、流淌人口、實質(zhì)消費人群、交通運輸條件、歷史消費適應(yīng)等因素的阻礙；由于商人入住商場投資是通過商品交易以獵取盈利為目的，因此其

35、宗旨是賺鈔票，只要某地的流淌人口多、實質(zhì)消費人群多，能夠為商家?guī)硎找婧屠麧?，那么建于該地的商業(yè)用房其租售價格就高，這種租售價格的高低與商業(yè)用房的新舊程度并無實質(zhì)關(guān)系，相反，某地長時刻的商業(yè)交易行為會逐漸讓人們形成某種消費適應(yīng)，因此能夠講，在商業(yè)環(huán)境沒有實質(zhì)惡化的情況下，商業(yè)用房投資具有保值增值的功效。重慶95年至98年商業(yè)用房的建設(shè)投資分不為98175萬元、141372萬元、204346萬元、255712萬元、平均每年增長37.6，96年至98年商業(yè)用房的銷售面積分不為23萬平方米、22萬平方米、156萬平方米；商場平均每平方米銷售價格分不為1827元、3083元、3272元，平均漲幅34，

36、最低漲幅6.2；同期商場出租價格分不為118、151、133，平均漲幅6.2，均高于同期全部不動產(chǎn)的均價漲幅3.4，由此我們可知商場租售價格從總體看呈上升趨勢，而且漲幅較大。住宅及寫字樓用于人們居家和辦公，人們對其是否能讓人合適愉快有潛在的要求，其房屋的新舊程度對其價格有圈套阻礙，而商場以商品交易獵取收益為目的，欺房屋的新舊對其價格沒有直接阻礙，相反，商場經(jīng)營得越久，經(jīng)營時刻越長，其房屋的租售價格反而越高，比如重慶百貨大樓現(xiàn)在攤位的租售價格高于10年前的價格許多。朝天門交易市場現(xiàn)在房屋和攤位的租售價格均高出10年前的價格許多。因此，能夠講商場才是真正具有保值增值的不動產(chǎn)。然而，不是任何一個商場

37、均能升值，這要緊是取決于商場的區(qū)位優(yōu)勢和下列特征：只有統(tǒng)一治理，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一廣告包裝和統(tǒng)一經(jīng)營的商場才有升值機會。商場物業(yè)不象其它屋業(yè)產(chǎn)品，它的升值決定于其綜合治理水平，眾多業(yè)主和承租經(jīng)營者在一個統(tǒng)一的經(jīng)營治理中的興盛程度。中國北京、上海、廣東專門多商場因零售后各自為政而使特不行的地段的商場倒閉，投資人血本無歸，進退維谷。純商場概念也無升值潛力。中國因改革開放，已成功告不了商品短缺時代。商業(yè)概念也在變化，一個商場，不能純粹是一個擺放商品的場所。商場已成為購物、休閑、娛樂、公共活動的市民活動中心。像三峽廣場如此集景觀、文化、商業(yè)為一體的現(xiàn)代化的休閑、購物、娛樂的綜合性中心商業(yè)建筑才有無限升值的

38、空間。三峽廣場景觀文化MALL投資收益分析據(jù)調(diào)查，目前重慶市主城區(qū)要緊商業(yè)中心區(qū)營業(yè)門面月租金平均為：解放碑：300500元平方米 兩路口：200300元平方米觀音橋：250400元平方米 楊家坪：250400元平方米火車站：200250元平方米 南 坪：250400元平方米必須講明的是，上述數(shù)據(jù)是綜合了不同區(qū)位租金差異的平均值，假如在最佳黃金地段，其租金可翻一倍以上。三峽廣場位于沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)的核心地段，其租金水平從近期看應(yīng)不低于兩路口、觀音橋、楊家坪等地區(qū)，從遠期看可接近解放碑的水平。從投資者的角度，按投資物業(yè)進行租賃的形式，我們暫按最保守數(shù)據(jù)租金180元平方米，且以每年租金遞增8%測

39、算，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買三峽廣場營業(yè)門面計，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租金收入216023332520272229403175342937003700按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出180180180180180180180180180凈流量-103794311161303150517231958221224832483累計-1037-941022232538305553751197321220

40、614689則前十年單位面積的物業(yè)投資總回報率為：14689元/平方米 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米100% = 90.7% 從自營者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營利潤相當(dāng)于租金水平的50-100%計（即扣除包括租金的經(jīng)營成本后還有相當(dāng)于租金50-100%的利潤），取下限（50%）按租金180元平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買三峽廣場營業(yè)門面計，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年購房支出8000000000000按揭支出10371

41、03710371037103710371037103710371037物管支出0180180180180180180180180180經(jīng)營收入0324032403240324032403240324032403240上年結(jié)轉(zhuǎn)0-9037-7014-4991-2968-9451078310151247147凈流量-9037-7014-4991-2968-94510783101512471479170從上表中能夠看出，按目前三角碑商圈平均經(jīng)營水平的下限，在三峽廣場景觀文化MALL投資門面，在第五年后就可收回投資，開始穩(wěn)步贏利。第六部分 關(guān)于投資風(fēng)險市場經(jīng)濟體制下，在市場中任何投資行為都會有風(fēng)險相伴

42、。如何尋求風(fēng)險與收益之間的平衡，如何在獲得合理的期望收益的前提下規(guī)避投資過程中的風(fēng)險，是投資前每一位投資者所必須進行的決策。以下重點探討和分析的部分是關(guān)于三峽廣場景觀文化MALL的投資風(fēng)險。中國經(jīng)濟在以后三至五年內(nèi)，國民經(jīng)濟將接著保持穩(wěn)步增長的勢頭，三峽廣場景觀文化MALL在此良好經(jīng)濟態(tài)勢的大環(huán)境下，不僅有較好的收益前景，其投資的增值潛力也是不容小視的。這要緊體現(xiàn)在：國際經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，特不是東南亞經(jīng)濟危機平衡渡過，各地區(qū)、各國經(jīng)濟差不多出現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢；中國進入WTO（世界貿(mào)易組織）已成定局；國家實施西部大開發(fā)的政策，位于長江上游經(jīng)濟中心的重慶帶來千載難逢的機遇；沙坪壩區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的獨特性和強勁

43、的進展?jié)摿?；三峽廣場景觀文化MALL所處沙坪壩三角碑商圈的獨特商業(yè)機會和良好的區(qū)域優(yōu)勢；科學(xué)合理的定價體系、靈活付款形式，為投資提供較大的增值保值空間；強有力的政策支持，完善周到售后經(jīng)營服務(wù)模式，提高抵御投資風(fēng)險的能力。1、國際經(jīng)濟形勢的推動當(dāng)今世界經(jīng)濟的一個重要特征是全球經(jīng)濟一體化。這種相互依存、相互滲透、相互推動、相互鉗制的經(jīng)濟特征打破了所有的國家經(jīng)濟成分特點，并使各國經(jīng)濟在一個更大的平臺上相互競爭和依存進展，全球經(jīng)濟的進一步繁榮已是眾所共識。世界經(jīng)濟在美、歐、日等大國集團的帶動下進一步呈現(xiàn)高增長、低通脹的特征，并使亞洲國家的經(jīng)濟增長速度比可能的更快，亞洲經(jīng)濟將提早恢復(fù)到金融危機前的水平。

44、國際經(jīng)濟形勢的進一步好轉(zhuǎn)將大大刺激中國外貿(mào)出口的增長，進而帶動中國經(jīng)濟高速增長。國家和重慶經(jīng)濟的進展，帶動都市生活水平和都市市民的個人收水平的提高，進而推動重慶商業(yè)的進一步繁榮，為三峽廣場景觀文化MALL制造更寬敞的進展空間。中國加入WTO的實現(xiàn)給三峽廣場景觀文化MALL帶來的進展機遇中國加WTO已成定局。它將給中國經(jīng)濟帶來前所未有的高速變革和進展機遇。這要緊表現(xiàn)在極大地刺激中國出口貿(mào)易的進一步提高，從而拉動中國經(jīng)濟的持續(xù)進展。因為中國出口貿(mào)易占比重的是以傳統(tǒng)的紡織、機械、輕工產(chǎn)品為主的勞動密集型產(chǎn)品，勞動密集型的產(chǎn)品進一步獲得進展的空間，全世界均為中國統(tǒng)一的大市場。重慶作為傳統(tǒng)的工業(yè)重鎮(zhèn)其傳

45、統(tǒng)工業(yè)將會面臨新的進展機遇。與此同時，刺激內(nèi)需，增加出口，有利于經(jīng)濟的增長。合資企業(yè)、外資企業(yè)迅速進展，國際勞務(wù)合作的規(guī)模會進一步增長使中國就業(yè)的質(zhì)量、形式和體制，以及人們的就業(yè)觀念將會發(fā)生專門大的變化，由于人的素養(yǎng)導(dǎo)致職業(yè)的生涯的反差將會進一步加大，伴隨著知識經(jīng)濟和經(jīng)濟全球化，傳統(tǒng)的就業(yè)形式將受到挑戰(zhàn)，城鎮(zhèn)就業(yè)機會將有更大的增加，都市人口的增長為三峽廣場景觀文化MALL制造更大的消費空間。3、國家實施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略將給重慶經(jīng)濟的進展帶來前所未有的進展機遇?？陀^地講，中國政府實施的西部大開發(fā)戰(zhàn)略是歷史的必定。因為自古以來，中國東部沿海地區(qū)因其所處的政治、經(jīng)濟中心地們和沿海交通、往來的便利等諸

46、多因素，特不是中國改革開放以來，重點進展東部沿海地區(qū)，使中國東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟比內(nèi)地中西部進步1520年。但因為東部地區(qū)的進展空間有限，其進展已達到自我積存、自我進展的時期，而西部地區(qū)卻相差甚遠，長此以往，將會帶來中國地區(qū)經(jīng)濟進展的不平衡，進而引發(fā)政治上的諸多問題。中國政府適時制訂西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，在產(chǎn)業(yè)政策、交通基礎(chǔ)設(shè)施、債轉(zhuǎn)股、外資引進政策等方面給予比東部沿海地區(qū)更多的優(yōu)惠，此舉將大大刺激西部經(jīng)濟的進展，拉動西部要緊都市的經(jīng)濟增長，而經(jīng)濟增長的最直接的受益人將是該都市的市民。由經(jīng)濟的增長會帶動市民的收入水平、消費水平的提高，進而為都市商業(yè)制造更大的進展空間。4、重慶市政府在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中

47、將利用中央財政向西部傾斜的良好機遇，啟動107項，總投資額達2400億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，其范圍涵蓋了交通基礎(chǔ)設(shè)施，都市基礎(chǔ)設(shè)施，農(nóng)林水利建設(shè)，高校國債項目，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。1999年底，中央財政已撥付重慶市政府共10個項目達33億人民幣的第一批項目投資。如此龐大的投資額和項目實施，將在35年內(nèi)，極大地改善重慶的投資環(huán)境，增強重慶市吸引外資的能力，加強重慶主城區(qū)都市功能的輻射能力，進一步激活重慶市“大都市帶大農(nóng)村”的經(jīng)濟繁榮，加快都市化進展進程。使三峽廣場景觀文化MALL獲得千載難逢的機會，具有更趨合理的投資空間和獲得無限升值的潛力。5、關(guān)于沙坪壩區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的獨特性和強勁的進展?jié)摿Γ蝗龒{廣場

48、景觀文化MALL所處沙坪壩三角碑商圈的獨特商業(yè)機會和良好的區(qū)域優(yōu)勢；三峽廣場景觀文化MALL科學(xué)合理的定價體系、靈活付款形式，為投資提供較大的增值保值空間；強有力的政策支持，完善周到售后經(jīng)營服務(wù)模式，提高抵御投資風(fēng)險的能力。（詳見本報告其他部分的分析及論述）6、三峽廣場景觀文化MALL給不同階層、不同職業(yè)者提供了可行的投資機會。（1）中國是經(jīng)歷比較大歷史時期打算經(jīng)濟模式的國家，目前正處于轉(zhuǎn)型期（由打算經(jīng)濟大踏步邁向市場化經(jīng)濟）的社會。由于歷史的緣故，國內(nèi)個體投資的范圍專門窄小，而且可供個體投資的手段專門落后，個體投資主體的投資意識弱、抗風(fēng)險能力小、投資策劃能力、經(jīng)營能力和投資主體的知識均較落后

49、。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，都市居民90以上認為銀行儲蓄是最可靠、最好的投資渠道，10的人認同炒股票是專門好的投資手段。能夠確信：在中西部地區(qū)的一般市民在觀念上遠遠還沒有“投資”的真正意識。因此，這也和投資市場不成熟專門有關(guān)系。而在國內(nèi)像上海等市場經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，市民投資意識已特不成熟，投資手段也特不地靈活，投資知識和抗風(fēng)險的意識能力也專門強。（2）國內(nèi)目前不僅個體投資范圍窄，品種少而且風(fēng)險大，安全系數(shù)低。因為中國正處于經(jīng)濟大變革時期，各種投資市場不規(guī)范，投資主體的投資知識和風(fēng)險意識弱，故投資主體多為不理智，盲目性大，大多缺乏理性分析和機敏風(fēng)格。而中國人是一個專門獨特的民族，在中國人眼里，不動產(chǎn)

50、的投資是最寶貴的，尤其是在都市中，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興盛，投資首選是商業(yè)類物業(yè)，其中投資商業(yè)旺鋪是最可行、最放心的投資方式。俗話講“大富小富,離不開商鋪”，因為投資商鋪其真實性、可靠性是絕對的，投資人看得見，摸得著，內(nèi)心踏實。同時它不象從事股票、基金等整天讓投資人提心吊膽。同時因為房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范、政府有關(guān)房地產(chǎn)法律治理十分嚴(yán)格，使商業(yè)類物業(yè)能夠隨時變現(xiàn)，即能夠短期出租、自營、轉(zhuǎn)讓，也可永久性托付經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營或托付專業(yè)商業(yè)公司經(jīng)營，此外，經(jīng)濟進展帶動市場需求的上升使商業(yè)類物業(yè)不斷升值，也使其投資的回報亦專門穩(wěn)定。三峽廣場景觀文化MALL適合各類有投資意識并具備15萬左右投資資金的政府公務(wù)員、職

51、業(yè)人士、工人、農(nóng)村勞動者、教師、保險推介人、經(jīng)紀(jì)人、律師、商人、工業(yè)企業(yè)者和其它人士、商業(yè)經(jīng)營者（買商鋪自營者）等。7、國家自1998年以來，已連續(xù)五次調(diào)低存款利率。而且為擴大內(nèi)需，開征利息稅、推廣實施的存款署名制給存款人以專門大的投資信心打擊。同時以房地產(chǎn)為拉動內(nèi)需的突破口，以銀行按揭的方式購買商業(yè)樓宇鼓舞個體投資，而且隨著中國經(jīng)濟進展模式和西方經(jīng)濟的日趨接軌，原來的高存款利息和高貸款利率的現(xiàn)象在經(jīng)濟平穩(wěn)進展過程中將難以再現(xiàn)。故目前是個體投資置業(yè)的最佳切入時機。綜上所述，國家正處于社會政治和經(jīng)濟的大變革時期，隨著中國進入WTO，中國的經(jīng)濟生活勢必融入全球經(jīng)濟一體化之中。也會給中國一般市民的消

52、費觀念、文化理念、中國經(jīng)濟運行模式等等均會受到專門大的沖擊，人們會更深切地感受到經(jīng)濟變革帶給自身的各種意想不到的沖擊。在那個大變革過程中，原來特不行的產(chǎn)業(yè)會變得專門脆弱，從事于這些穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)并有特不穩(wěn)定收入的人士會處于動蕩之中，同時，會造就一些新的就業(yè)機會并產(chǎn)生一些新生貴族。總之，中國人會經(jīng)歷一個漫長的、痛苦的動蕩時期（可能會在3050年之間），在這漫長的歷史時期中，人們平常適應(yīng)的生活方式、經(jīng)濟生活來源、固化的生活軌跡及個人的價值觀和人生觀等均會得到洗禮。這正應(yīng)證了一句名言“社會在變，你無法阻擋因為你的力量太小；社會在變，你只能去迎合因為你實在太渺小”。因此，處于社會大變革時期的人們，更應(yīng)該未

53、雨酬繆，為自己也為后人留一條穩(wěn)定的退路，但一切退路最終要經(jīng)濟來源為核心。在此，我們真誠希望三峽廣場景觀文化MALL出現(xiàn)，能夠成為你投資的首選，抓住機遇，一切為自己的以后。第七部分 MALL的詮釋及延展一、MALL的由來隨著國民經(jīng)濟的增長，重慶市的人民消費能力逐步提高，整體消費能力差不多逐步接近較發(fā)達都市的消費水平，而且某些方面的消費能力差不多達到甚至超過了目前國內(nèi)大型都市的消費水平。近幾年，在百貨業(yè)方面，除了早期本土百貨經(jīng)營者，（如重百商場、新世紀(jì)百貨等），臺資、外資百貨亦逐步進軍重慶市場（如伊藤洋華堂、太平洋百貨等）。至于國際知名的家樂福、麥得隆，更是雄心萬丈地差不多在此建立自己的江山。而國

54、外差不多經(jīng)營多年的大型購物中心（shopping center，或稱shopping MALL），也在重慶有眼光的投資經(jīng)營者的積極策劃下，進入密鑼緊鼓的籌備時期。二、MALL的核心“一站式消費”現(xiàn)代商業(yè)進展的必定趨勢所謂主題商場，確實是指依照人們的消費主題而劃定的比較集中的商場經(jīng)營范圍，從而使人們在那個地點能夠?qū)崿F(xiàn)“一站式消費”(One Stop Shopping)。譬如，你想為未成年的子女買個禮品，那你不必費時刻去一家家百貨店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以償，因為在“玩具反斗城”，一切與青年兒童有關(guān)的消費品無奇不有，為你提供了最充分的選擇余地。主題商場最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場”，

55、但國內(nèi)的商業(yè)進展到今天，再做“專業(yè)市場”差不多遠遠不夠了。隨著競爭的日趨激烈，現(xiàn)在的重慶乃至整個中國，都差不多進入了一個“商業(yè)聚焦”的時代。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜商場也在“聚焦”，想方設(shè)法通過經(jīng)營內(nèi)容的集中和經(jīng)營方式的系統(tǒng)化，讓社會公眾買相關(guān)的東西時第一時刻想到某個商廈，因此，近幾年出現(xiàn)了形形色色的專賣點（甚至煙草專賣點）、專業(yè)市場、主題商場，還有家樂福、山城超市之類的平價商場?？傊?，作為消費者來講，由于生活節(jié)奏越來越快，誰也不情愿漫無目標(biāo)地查找自己想買的商品，總希望在同一地點、同一時刻能得到最集中的選擇對象和最大范圍的選擇自由，因此，“商業(yè)聚焦”的概

56、念便產(chǎn)生了。商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關(guān)。毫無針對性的推廣所取得的效果是特不有限的。市場中，沒有哪個行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢的變化。零售業(yè)往哪個方向走，市場就往哪個方向走。問題是，零售業(yè)究竟會朝何處走呢？一言以蔽之，確實是專業(yè)化。今天，越來越多的人轉(zhuǎn)向主題購物中心。因此，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而在購物中心。凝聚焦點的一方又占了上風(fēng)。 百貨商店VS“shopping MALL”商場上的差不多原則是，誰的經(jīng)營焦點較集中，誰確實是贏家。當(dāng)情勢對你不利時，就算你原先的市場聲譽再卓著也無濟于事。我們的商業(yè)競爭差不多進入了專業(yè)化時代，因此，在百貨商店日漸式徽之際，購物中心趁勢而

57、起。這一趨勢不僅在現(xiàn)在的重慶有所表現(xiàn)，早在幾年前的美國差不多是一個眾所周知的事實。美國玩具反斗城（Toys “R”US）的崛起確實是典型的代表。目前，全美國玩具反斗城連鎖店多達618家，占玩具市場22的銷售額。此外，玩具反斗城的海外分支有293家之多，是美國規(guī)模最大的玩具零售業(yè)者。玩具反斗城創(chuàng)始人查理斯拉察索Charles Lazarus開設(shè)了一家只賣打折玩具、規(guī)模專門大的商場。換句話講，他把經(jīng)營焦點凝聚在玩具上。不同凡響的做法出奇制勝！玩具業(yè)如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機和活力的專業(yè)市場。

58、在那個地點，我們推崇的是一種目前重慶市全新的消費新觀念 “shopping MALL”“一站式消費”（One Stop Shopping）。三、三峽廣場“景觀文化MALL”的開發(fā)構(gòu)想如前所述，市場精細化、專業(yè)化已是國際走向。與此同時，我們也看到問題出現(xiàn)這些專業(yè)市場并未集中于同一區(qū)域，消費者往往需要往返奔波，導(dǎo)致時刻、精力和金鈔票的大量白費。那么，我們能否成立一個項目，將零星分散型的消費轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費。把這些不同類型的專業(yè)市場集合在同一大市場中，在越來越快的生活節(jié)奏中免去消費者的無謂損失？讓我們把目光走得更遠些不僅僅只滿足消費者購物的需求，設(shè)身處地地想一下，在購物的空隙或之后，人們是否還

59、需要得到一些娛樂的松弛？例如餐飲娛樂等場所的設(shè)置。不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場所也會促進購物場所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動、互借其勢互造其市的。在前面的市調(diào)部分中已印證了這一方法的可行性。于此，城中之城，即微縮購物中心的概念已初步形成。假如項目本身是好的，那么我們要考慮的是，消費者的素養(yǎng)是否合適？區(qū)域消費同意度在哪一水平線上？消費重點在什么方面？項目本身的配套設(shè)施能否妥善解決后顧之憂以吸引投資和消費？能否以區(qū)域消費帶動都市整體消費？作為重慶的二級中心，沙區(qū)的地段優(yōu)勢人所皆知。作為重慶的科教文化區(qū)，老百姓收入相對穩(wěn)固較高，其消費能力亦毋庸置言。尤為重要的一點是，沙區(qū)政府微縮三峽景觀的建設(shè)為商業(yè)物業(yè)的設(shè)置提供了一個全新的模式，同時因沙區(qū)文化消費市場的供給嚴(yán)峻不足，遠未飽和的市場潛量等待引發(fā)。加之沙區(qū)良好的社區(qū)形象和消費能力，吸引了大量其他社區(qū)消費者的前來。綜上所述，“三峽廣場”真正意義的“景觀文化MALL”已然呼之欲出。第八部分 治理模式一、治理機構(gòu)組織架構(gòu)工商稅務(wù)沙區(qū)政府進展商業(yè)主委