某五星級大酒店可行性實施實施計劃書模板

1、專業(yè)資料樣本一第一章項目概述11.1 項目概況11.2 項目提出的背景11.3 初勘和已進(jìn)行的調(diào)查研究成果31.4 項目建設(shè)必要性4 1.5 可行性研究編制依據(jù)和范圍51.6 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)61.7 項目建設(shè)期限7第二章武漢酒店市場分析82.1 酒店分布82.2 酒店規(guī)模82.3 價格水平92.4 經(jīng)營狀況92.5 客戶群體10第三章酒店方案市場分析與評價113.1 地塊解析113.2 項目 SWOT 分析 123.3 項目評價153.4 市場定位及項目評估：163.5 項目定位193.6 方案評估意見20第四章項目建設(shè)條件214.1 場址現(xiàn)狀21WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料4.

2、2 供水條件244.3 雨污水排放244.4 供電狀況254.5 交通及道路條件25第五章項目技術(shù)方案與實施進(jìn)度265.1 項目總體規(guī)劃方案265.2 結(jié)構(gòu)方案295.3 給排水設(shè)計方案315.4 電氣設(shè)計325.5 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計345.6 實施進(jìn)度36第六章環(huán)境影響評價與安全衛(wèi)生396.1 環(huán)境影響分析與評價396.2 勞動安全、衛(wèi)生、消防42第七章節(jié)能節(jié)水措施467.1 節(jié)能措施467.2 節(jié)水措施47第八章項目招標(biāo)方案498.1 招投標(biāo)依據(jù)498.2 招標(biāo)范圍498.3 招標(biāo)組織形式498.4 招標(biāo)方式50第九章項目建設(shè)管理與運行管理519.1 項目建設(shè)管理51WORD 完美格式下載可編

3、輯專業(yè)資料9.2 項目運行管理53第十章項目投資估算與資金籌措5410.1 項目總資估算5410.2 投資構(gòu)成5510.3 資金籌措56第十一章項目財務(wù)及社會評價5711.1 財務(wù)評價5711.2 社會評價61第十二章結(jié)論與建議6511.1 結(jié)論 6511.2 建議 65附表 :附表 10-1 項目投資估算表附表 11-1 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表 11-2 資金來源與運用表附表 11-3 損益及利潤分配表附表 11-4 現(xiàn)金流量表 (全部投資 )附表 11-5 借款償還期測算表附表 11-6 敏感分析表WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料樣本二報告目錄：一、總論 11（一）五星

4、級酒店項目背景111、五星級酒店項目基本信息112、承辦單位概況113、可行性研究報告編制依據(jù)114、五星級酒店項目提出的理由與過程12（二）五星級酒店項目概況131、擬建五星級酒店項目132、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 133、主要建設(shè)條件144、五星級酒店項目投入總資金及效益情況145、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)14（三）問題與建議161、五星級酒店項目資金來源問題162、五星級酒店項目工藝技術(shù)獲取問題163、五星級酒店項目上報問題17二、市場預(yù)測 18（一）五星級酒店產(chǎn)品的發(fā)展背景181、五星級酒店產(chǎn)品市場分析182、五星級酒店產(chǎn)品的相關(guān)政策183、五星級酒店產(chǎn)品的技術(shù)背景19（二）五星級酒店產(chǎn)品的市場分析2

5、61、五星級酒店行業(yè)的成長性分析262、五星級酒店產(chǎn)品的整體優(yōu)勢283、五星級酒店產(chǎn)品成本競爭優(yōu)勢294、五星級酒店行業(yè)主要生產(chǎn)企業(yè)30WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料（三）五星級酒店產(chǎn)品的市場預(yù)測501、五星級酒店行業(yè)的成長性預(yù)測分析502、五星級酒店行業(yè)競爭趨勢513、五星級酒店行業(yè)技術(shù)發(fā)展趨勢52（四）市場競爭力分析 521、產(chǎn)品市場競爭優(yōu)劣勢522、營銷策略 53三、五星級酒店項目場址選擇56（一）五星級酒店項目建設(shè)地點56（二）五星級酒店項目建設(shè)條件56四、五星級酒店項目技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案 57 （一）五星級酒店項目技術(shù)方案 571、生產(chǎn)方法572、工藝流程57（二）五

6、星級酒店項目主要設(shè)備方案 581、主要設(shè)備選型原則和理由582、設(shè)備選型表 583、設(shè)備的最終定型 604、車間布置與車間環(huán)保60（三）五星級酒店項目工程方案601、土建工程設(shè)計方案602、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案61五、五星級酒店項目主要原材料、燃料供應(yīng) 63 （一）主要原料材料供應(yīng) 63（二）燃料及動力供應(yīng)64（三）主要原材料、燃料年需要量表65六、五星級酒店項目總圖運輸與公用輔助工程67（一）五星級酒店項目總圖布置671、平面布置 672、總平面布置主要指標(biāo)表 69（二）五星級酒店項目場內(nèi)外運輸691、場外運輸方式 69WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料2、場內(nèi)運輸量及

7、運輸方式69（三）五星級酒店項目輔助工程701、供水工程702、供電工程733、通信及信息系統(tǒng)設(shè)計方案744、通風(fēng)采暖工程755、動力設(shè)計方案766、防雷設(shè)計778、維修設(shè)施789、倉儲設(shè)施78七、五星級酒店項目節(jié)能措施79（一）節(jié)能措施791、節(jié)能規(guī)范792、設(shè)計原則793、節(jié)能方案794、節(jié)能措施83（二）能耗指標(biāo)分析841、資源利用及用能標(biāo)準(zhǔn)842、能耗計算84八、五星級酒店項目節(jié)水措施86（一）節(jié)水措施86（二）水耗指標(biāo)分析86九、五星級酒店項目環(huán)境影響評價87（一）場址環(huán)境條件87（二）五星級酒店項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響871、五星級酒店項目建設(shè)對環(huán)境的影響872、五星級酒店項目生

8、產(chǎn)對環(huán)境的影響87（三）環(huán)境保護(hù)措施方案871、設(shè)計依據(jù)872、環(huán)保措施88（五）環(huán)境影響評價90WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料十、五星級酒店項目勞動安全衛(wèi)生與消防 91 （一）勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生 911、設(shè)計依據(jù)912、設(shè)計執(zhí)行的主要標(biāo)準(zhǔn)913、設(shè)計內(nèi)容及原則 924、職業(yè)安全925、職業(yè)衛(wèi)生946、輔助衛(wèi)生用室 947、職業(yè)安全衛(wèi)生機(jī)構(gòu)95（二）消防 951、設(shè)計依據(jù)952、總平面布置 963、建筑部分964、電氣部分965、給排水部分 96十一、五星級酒店項目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置98（一）組織機(jī)構(gòu)981、五星級酒店項目法人組建方案 982、管理機(jī)構(gòu)組織方案98（二）人力資源配置9

9、91、生產(chǎn)作業(yè)班次992、五星級酒店項目勞動定員 993、職工工資福利1004、員工來源及招聘方案1005、員工培訓(xùn) 100十二、五星級酒店項目實施進(jìn)度102（一）建設(shè)工期102（二）五星級酒店項目實施進(jìn)度安排102（三）五星級酒店項目實施進(jìn)度表102十三、五星級酒店項目投資估算104（一）投資估算依據(jù) 104（二）五星級酒店項目總投資估算1041、固定資產(chǎn)建設(shè)投資估算 104WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料2、流動資金估算1063、五星級酒店項目總投資1064、五星級酒店項目投入總資金106（二）資金籌措1071、資金來源與出資方式1072、五星級酒店項目籌資方案107（三）投資使用計劃

10、1071、固定資產(chǎn)建設(shè)投資使用計劃1072、流動資金使用計劃107（四）借款償還計劃108十四、五星級酒店項目財務(wù)評價111（一）計算依據(jù)及相關(guān)說明1111、五星級酒店項目測算參考依據(jù)1112、五星級酒店項目測算基本設(shè)定111（二）總成本費用估算1121、直接成本1122、工資及福利費用 1143、折舊及攤銷 1144、修理費 1145、財務(wù)費用1146、其它費用1157、總成本費用 115（三）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算1171、銷售收入1172、銷售稅金及附加費用117（四）損益及利潤及分配118（五）盈利能力分析1201、投資利潤率，投資利稅率1202、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)

11、值、投資回收期1203、五星級酒店項目財務(wù)現(xiàn)金流量表1204、五星級酒店項目資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表123（六）盈虧平衡分析125（七）敏感性分析125WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料十五、五星級酒店項目 經(jīng)濟(jì)社會效益分析128（一）經(jīng)濟(jì)效益128（二）社會效益129十六、五星級酒店項目 風(fēng)險分析130（一）五星級酒店項目風(fēng)險因素識別1301、法律及政策風(fēng)險 1302、市場風(fēng)險1303、建設(shè)風(fēng)險1304、環(huán)保風(fēng)險130（二） XDD 專家五星級酒店項目風(fēng)險防控措施 1301、法律及政策風(fēng)險防控措施1302、市場風(fēng)險防控措施1313、建設(shè)風(fēng)險防控措施1314、環(huán)保風(fēng)險防控措施131報告目錄：圖表

12、 1-1 五星級酒店項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表14圖表 2-1 2004-2009年中國五星級酒店產(chǎn)品需求總量及增長情況 18圖表 2-2 2005-2009 年中國五星級酒店行業(yè)利潤及增長情況 27 圖表 2-3 傳統(tǒng)五星級酒店產(chǎn)品與五星級酒店產(chǎn)品五年總體費用比較表 28圖表 2-4 傳統(tǒng)五星級酒店產(chǎn)品與五星級酒店產(chǎn)品數(shù)據(jù)對比 28 圖表 2-5 2010-2013 年中國五星級酒店行業(yè)利潤及增長情況預(yù)測 51圖表 2-6五星級酒店項目產(chǎn)品推銷方式53圖表 2-7五星級酒店項目產(chǎn)品推銷措施54圖表 4-1五星級酒店項目產(chǎn)品生產(chǎn)工藝流程圖57圖表 4-2五星級酒店項目新增設(shè)備明細(xì)表58圖表 4-3主要

13、建、構(gòu)筑物表62圖表 5-1主要原輔材料品種、需要量及金額63圖表 5-2主要燃料及動力種類及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)65圖表 5-3主要原材料及燃料需要量表65WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料圖表 6-1廠區(qū)平面布置圖 67圖表 6-2總平面布置主要指標(biāo)表69圖表 6-3五星級酒店項目人均年用水標(biāo)準(zhǔn)71圖表 6-4五星級酒店項目年用水量表71圖表 6-5五星級酒店項目年排水量表72圖表 8-1五星級酒店項目水耗指標(biāo)86圖表 9-1五星級酒店項目污水排放量88圖表 11-1五星級酒店項目管理機(jī)構(gòu)組織方案98圖表 11-2五星級酒店項目勞動定員99圖表 12-1五星級酒店項目詳細(xì)進(jìn)度計劃表102圖表 13-

14、1土建工程費用估算104圖表 13-2固定資產(chǎn)建設(shè)投資（單位：萬元）105圖表 13-3行業(yè)企業(yè)銷售收入資金率106圖表 13-4投資計劃與資金籌措表（單位：萬元）107圖表 13-5借款償還計劃（單位：萬元）108圖表 14-1正常經(jīng)營年份直接成本構(gòu)成表112圖表 14-2逐年直接成本113圖表 14-3逐年折舊及攤銷114圖表 15-4逐年財務(wù)費用115圖表 14-5總成本費用估算表（單位：萬元）116圖表 14-6五星級酒店項目銷售收入測算表117圖表 14-7銷售收入、銷售稅金及附加估算表（單位：萬元）117圖表 14-8損益和利潤分配表（單位：萬元）119圖表 14-9財務(wù)評價指標(biāo)一

15、覽表120圖表 14-10五星級酒店項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬元）121圖表 14-11五星級酒店項目資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 123圖表 14-12五星級酒店項目盈虧平衡圖125圖表 14-13五星級酒店項目敏感性分析表125圖表 14-14敏感性分析圖126圖表 15-1五星級酒店項目財務(wù)評價主要數(shù)據(jù)匯總表128WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料樣本三第一章項目總論一、項目摘要WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料1項目名稱： * 賓館五星級旅游飯店建設(shè)項目（以下簡稱該項目）2項目承辦單位：* 中國旅行社有限責(zé)任公司3項目負(fù)責(zé)人：聯(lián)系電話：4建設(shè)地區(qū)、地點：*5工程范圍： *

16、賓館主體建筑工程、工藝設(shè)備、配套工程（電氣、暖通、給排水等）5建設(shè)性質(zhì)： 新建6項目主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：賓館五星級旅游飯店項目用地 7803.1 平方米，代撥城市道路用地 4753.61 平方米，總用地面積 12556.71 平方米。新建的飯店大樓規(guī)劃地上 26 層，地下 2 層，總建筑面積 74591.98 平方米。配套完善飯店內(nèi)的工藝設(shè)備以及配套工程（電氣、暖通、給排水、綠化等）。7項目實施進(jìn)度計劃：項目工期為 2 年零 8 個月，即 2009 年5 月至 2011 年 12 月。8項目總投資與效益情況：總投資與資金籌措該項目總投資34955.5 萬元，資金來源于銀行貸款和建設(shè)單位自籌，具

17、體如下：1) 申請銀行貸款12000 萬元；WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料建設(shè)單位自籌 22955.5 萬元。效益簡述經(jīng)濟(jì)效益方面，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）所得稅后為13.2% ，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（資本金）所得稅后為13.9% ，說明項目財務(wù)盈利能力較強，有利于引入社會化投資。同時，從項目現(xiàn)金流量分析來看，該項目可用于償還貸款的結(jié)余資金富余，項目借款償還期僅為4.7 年（含建設(shè)期的借款期年），各項資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)良好，項目償債風(fēng)險小。另外，從財務(wù)不確定性分析來看，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。因此，項目經(jīng)濟(jì)效益顯著。社會效益方面， 該項目的實施有利于拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)

18、展，是“擴(kuò)大內(nèi)需保增長”的具體實施，可完善旅游的城市配套功能，提升城市品位。五星級酒店建成運營后，將極大緩解區(qū)域招商引資和商務(wù)接待等活動的需求，推動高新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，提升 * 城市形象。此外，在項目的建設(shè)和運營過程中，將會帶來較多就業(yè)機(jī)會。因此，項目社會效益顯著。9承擔(dān)可行性研究工作的單位：* 市信德工程咨詢有限公司，為綜合乙級工程咨詢資質(zhì)單位可行性研究報告編制依據(jù)與研究范圍編制依據(jù)1)中華人民共和國評定旅游涉外飯店星級的規(guī)定（ 1997 年10 月 16 日國家旅游局發(fā)布）WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料旅游涉外飯店星級的劃分與評定（ GB/T14308-2003

19、）五星級星級飯店標(biāo)準(zhǔn)飲食建筑設(shè)計規(guī)范 （JGJ 64 89 ）投資項目可行性研究指南6)* 市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要* 市城市總體規(guī)劃其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范研究范圍本報告重點對項目建設(shè)的必要性、市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、場址選擇、建設(shè)方案、建筑節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評價、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、實施進(jìn)度計劃、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)及社會效益評價等進(jìn)行研究，進(jìn)而提出項目可行與否及有關(guān)建議。二、項目承辦單位概況項目承辦單位 * 中國旅行社有限責(zé)任公司， 是于 2002 年 7 月由原 * 中國旅行社改制成立的。 下屬 * 賓館、* 中國旅行社有限責(zé)任公司營業(yè)部等二個單位，主要經(jīng)營餐飲

20、、客房、國內(nèi)旅游及相關(guān)業(yè)務(wù)。公司注冊資金 1537.53 萬元，公司現(xiàn)有股東 5 個，其中，股東福建華僑實業(yè)集團(tuán)公司占資本 20.01% ，股東福建省 * 天元集團(tuán)有限公司占注冊資本 29.04% ，股東 * 占注冊資本 20.63% ，股東朱建輝占注冊資本 22.32% ，股東朱鋮晗占注冊資本 8%。至 2008 年 10 月，公司資產(chǎn) 5201.47 萬元。公司法定代表人為 * ，公司注冊地址為梅列區(qū)牡丹新村 11 幢。下屬單位 * 賓館是一座按三星級標(biāo)準(zhǔn)WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料設(shè)計的商務(wù)型旅游涉外飯店，位于* 市中心最繁華的列東大街與東新二路交匯處，是商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化的

21、樞紐地帶，更是交通匯集地。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1 。WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表 1-1序號項目單位數(shù)量備注1占地面積平方米12556.712總建筑面積平方米74591.983客房數(shù)套4684寫字樓平方米156605勞動定員人3016總投資萬元34955.56.1建設(shè)投資萬元33357.26.1.1工程費用22726.06.1.2工程建設(shè)其他費用9042.86.1.3基本預(yù)備費用1588.46.2建設(shè)期利息萬元723.46.3流動資金萬元874.97資金籌措萬元34955.57.1申請銀行貸款萬元120007.2建設(shè)單位自籌萬元22955

22、.58財務(wù)指標(biāo)8.1年均產(chǎn)值萬元14091.88.2年均創(chuàng)利潤總額萬元6517.78.3年均上交稅金萬元782.18.4總投資收益率%19.08.5資本金凈利潤率%21.38.6財務(wù)內(nèi)部收益率 (全部投資 )%13.28.7財務(wù)凈現(xiàn)值 (i c =10% ，全部投資 )萬元6124.28.8財務(wù)內(nèi)部收益率 ( 資本金 )%13.98.9財務(wù)凈現(xiàn)值 (i c =10% ，資本金 )萬元6695.28.10投資回收期 (全部投資 )年8.88.11借款償還期 ( 最大償還能力方式 )年4.79新增就業(yè)人數(shù)人280其中代征道路面積4753.61平方米地面 26 層，地下2 層所得稅后所得稅后所得稅后

23、所得稅后所得稅后 , 含建設(shè)期 3 年，其中籌備期1 年含建設(shè)期借款期2 年WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料四、存在問題及建議1問題項目獨一無二的品位定位有一定難度， 盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。項目規(guī)模較大，時間較緊，建設(shè)資金能否按時到位將直接影響項目實施進(jìn)度。項目建設(shè)與運營單位要建立一支高素質(zhì)的星級賓館管理服務(wù)隊伍。2建議在下階段工作中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化、優(yōu)選工程設(shè)計方案，以進(jìn)一步突出城市標(biāo)志性建筑的地位，并節(jié)省投資。加快項目融資步伐， 開辟多渠道融資途徑， 盡快落實資本金。樹立“以人為本”意識，強化崗位培訓(xùn)制度。由于現(xiàn)代信息技術(shù)的飛速

24、發(fā)展，知識更新頻率越來越快，過去靠學(xué)校教育一勞永逸的情況已不復(fù)存在， 任何一名飯店工作人員都應(yīng)該具備 “活到老，學(xué)到老”的良好心態(tài)，及時吸納新知識、新技術(shù)，飯店也要花大力氣抓好新知識的教育培訓(xùn)和新人員的常規(guī)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，努力建設(shè)一支高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料第二章項目背景和發(fā)展概況一、項目提出的背景1國家及旅游飯店行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r旅游飯店業(yè)是我國與國際接軌最早、開放步伐最快的行業(yè)之一，是中國改革開放的形象和窗口。1979 年，我國建設(shè)第一家外資飯店北京建國飯店， 1982 年引進(jìn)第一家國際飯店管理公司香港半島管理集團(tuán)。目前已有41 家國際飯店管理集團(tuán)、67 個飯店品牌進(jìn)入中

25、國市場，管理了516 家飯店，排名世界前10 位的國際飯店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場。年來，中國旅游飯店業(yè)取得了五個方面的顯著成績：一是產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。截至2008 年底，全國星級飯店已經(jīng)超過了 1.4 萬家，是 1978 年全國飯店總數(shù)的100 倍。二是產(chǎn)業(yè)素質(zhì)穩(wěn)步提高。飯店經(jīng)營業(yè)績逐年好轉(zhuǎn)，2008 年全國星級飯店實現(xiàn)利潤 40 億元，與上年同比增長了兩倍多。飯店連鎖經(jīng)營步伐加快，服務(wù)更加規(guī)范，隊伍素質(zhì)更加專業(yè)，飯店更加注重綠色和環(huán)保，現(xiàn)在全國已經(jīng)擁有綠色旅游飯店2000 多家。三是產(chǎn)業(yè)形態(tài)走向多元化。除傳統(tǒng)的觀光飯店和商務(wù)飯店外，度假飯店、會議飯店、經(jīng)濟(jì)型飯店、公寓酒店、鄉(xiāng)村酒店、青年旅

26、館等均獲得較快發(fā)展。四是集團(tuán)化水平穩(wěn)步提升。2008 年全球飯店集團(tuán)300 強排名，中國內(nèi)地有 7 家入圍，其中錦江國際酒店集團(tuán)首次進(jìn)入20 強，排名第 17 位。WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料五是星級標(biāo)準(zhǔn)得到廣泛認(rèn)可，星級服務(wù)理念對其他服務(wù)業(yè)產(chǎn)生了廣泛的影響，星級在社會上很多領(lǐng)域已經(jīng)成為產(chǎn)品質(zhì)量與檔次的象征。2我國五星級酒店市場狀況中國目前已呈現(xiàn)全面的五星級酒店熱，從一、二線城市，到三線甚至四線城市，都卷入了這個熱潮之中。五星級酒店成為發(fā)達(dá)的一、二線大城市的風(fēng)向標(biāo)。進(jìn)入 2004 年以來，五星級酒店興建、開業(yè)的消息不絕于耳，風(fēng)靡全國。喜來登、萬豪、希爾頓這些國際品牌五星級酒店相繼在多個

27、城市開業(yè)。長期以來對于新建酒店業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格控制的上海也傳出將新增多個五星級酒店的消息，北京作為中國的經(jīng)濟(jì)、政治、科技中心，五星級飯店增加自不用說。而業(yè)內(nèi)人士稱廣州酒店市場在未來 3-5 年內(nèi)將增加30 家高星級酒店，其中五星級酒店10 家，四星級酒店約20 家。成都也即將增加數(shù)個五星級酒店。沈陽市掀起五星級酒店投資熱潮。從去年底至今年初，約有10 余家五星級酒店在建或籌建之中。3項目發(fā)起人和發(fā)起緣由根據(jù)國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見的精神，隨著省、市關(guān)于實施項目帶動戰(zhàn)略決策部署的貫徹落實和 * 社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，以及福銀、三泉高速公路的建成通車，永寧高速公路、向莆高速鐵路的

28、開工建設(shè)，* 的區(qū)位交通環(huán)境將得到大為改善， * 將成為一座更加開放的區(qū)域中心城市。同時，也將有助于 * 境內(nèi)豐富的旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，帶動旅游業(yè)、WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料酒店業(yè)的繁榮發(fā)展。作為全國旅游城市，* 迫切需要一家上檔次、上規(guī)模的旅游飯店。* 賓館五星級旅游飯店項目由母公司* 中國旅行社有限責(zé)任公司的5 個股東共同發(fā)起。發(fā)起緣由如下：(1)* 市旅游資源豐富，* 是中國優(yōu)秀旅游城市是福建省轄市，位于武夷山與戴云山脈之間。全市總面積22959 平方公里， 其中市區(qū) 1178 平方公里， 總?cè)丝?267.5 萬；轄 1個縣級市（* ）、2 個區(qū)（ * 、* ）、9 個

29、縣（）；森林覆蓋率達(dá)76.8% ，有“中國綠都”、“綠色寶庫”之譽；年平均氣溫為19.4C ，一年四季均可游覽。歷史悠久，人文薈萃，風(fēng)光旖旎，特色鮮明。旅游資源得天獨厚。 * 巖前發(fā)現(xiàn)了 20 萬年前古人類文化遺址。 寧化石壁是中國歷史上由北向南客家大遷徒的中轉(zhuǎn)站，被譽為“客家祖地”。古邑多俊杰，宋代“理學(xué)四賢”中的楊時、羅從彥、朱熹和清代畫壇“揚州八怪”之一的黃慎及清代“書法四大家”之一的伊秉綬等歷史名人都誕生在這里。 * 名勝古跡眾多，自古以來為人們所稱頌。這里有被譽為“天下第一湖山”的泰寧大金湖；有被著名地理學(xué)家徐霞客稱“大而逼，遠(yuǎn)而整”的永安桃源洞“一線天”；有猶如“神仙洞府”的將樂玉

30、華洞 。改革開放以來， * 旅游業(yè)迅速發(fā)展。現(xiàn)已建成以“山、水、洞、林、石、古文化”為特色的旅游風(fēng)景區(qū)（點） 60 余處。其中：世界地質(zhì)公園 1 個（泰寧世界地質(zhì)公園） ；國家重點風(fēng)景名勝區(qū) 3 個（泰寧大金湖、永安桃源洞 -石林、將樂玉華洞）；國家 4A 級旅游區(qū) 4個（泰寧大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲）；國家WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料2A 級旅游區(qū)1 個（沙縣沙陽樂園）；國家級自然保護(hù)區(qū)3 個（將樂龍棲山、永安天寶巖、建寧閩江源）；國家森林公園5 個（泰寧貓兒山國家森林公園、三元國家森林公園、將樂天階山森林公園、* 仙人谷森林公園、建寧閩江源）；國家地質(zhì)公園2 個（

31、寧化天鵝洞群、永安國家地質(zhì)公園）；國家重點文物保護(hù)單位5 個（泰寧尚書第明代建筑群、三元萬壽巖、永安安貞堡梅列正順廟、建寧紅一方面軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)舊址）；全國紅色旅游經(jīng)典景區(qū)名錄3 個（寧化縣紅軍醫(yī)院舊址、長征集結(jié)出發(fā)地、北山革命紀(jì)念園，泰寧縣紅軍街,建寧縣紅一方面軍司令部、總前委、總政治部舊址）。全市現(xiàn)有市、縣兩級旅游局13 個，旅游質(zhì)監(jiān)所3 家，旅游監(jiān)察大隊 2 家，旅游培訓(xùn)中心1 家，并成立了市旅游協(xié)會。有飯店、賓館 166 家，其中星級飯店33 家，有旅行社43 家，旅游汽車公司5 家。 * 交通方便，國道205 線， 316 線、省道 212 線形成了四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)，鷹廈鐵路橫貫市

32、區(qū)，開通了* 至廈門、福州城際列車和“金湖號”專列，京福高速公路 * 段一期工程 （*- 福州）已建成通車。龍巖冠豸山機(jī)場距* 市區(qū)僅 2 小時車程。 * 物產(chǎn)豐富，有竹、木、菇、閩筍、建蓮、金桔、天然寶石等，還有“汀州八大干”的明溪肉脯干、寧化辣椒干、田鼠干在國內(nèi)外久負(fù)盛名。* 旅游已形成了一個能夠滿足旅游者吃、住、行、游、購、娛需要的旅游接待服務(wù)體系。2001 年 12 月， * 市榮膺“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。永安市和泰寧縣也分別于2000 年和 2004 年榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”和“優(yōu)秀旅游縣”稱號。市區(qū)規(guī)模以上飯店尚沒一家四星級（或）以上的旅游飯店WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資

33、料作業(yè)中國優(yōu)秀旅游城市，但目前* 市區(qū)規(guī)模以上飯店尚沒有一家四星級（或）以上旅游飯店。 市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模小（100個以上客房的僅3 家）、接待檔次低（梅列、三元三星級旅游飯店僅 8 家），接待一個 1000 人左右的大型會議就得使用10 多家星級飯店和社會賓館，接待能力和檔次已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)* 社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求。(3)* 賓館現(xiàn)有服務(wù)設(shè)施不足賓館是一座按三星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的商務(wù)型旅游涉外飯店，位于市中心最繁華的列東大街與東新二路交匯處，是商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化的樞紐地帶，更是交通匯集地。由于運行時間較長，雖幾經(jīng)裝修維護(hù)，但很多設(shè)施設(shè)備陳舊。現(xiàn)僅有100 多間標(biāo)準(zhǔn)客房和豪華套房，宴會廳

34、容量偏小。特別是遇節(jié)假日，游客常常抱怨住宿暴滿，影響 * 城市整體形象。為進(jìn)一步提高 * 市區(qū)賓館飯店接待檔次和接待能力，同時本項目作為 * 大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的重點配套工程，得到了市政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門的大力支持。由于 * 賓館和毗鄰的 * 市商業(yè)集團(tuán)有限公司原辦公、住宅樓地塊較為狹小，且受現(xiàn)有建筑制約，單獨建設(shè)無法體現(xiàn)高星級旅游飯店檔次及城市景觀的整體性。根據(jù)* 市政府的要求，經(jīng)該項目承辦單位與* 市商業(yè)集團(tuán)有限公司協(xié)商一致，同意聯(lián)合報建、各自投資。本報告中項目“建設(shè)內(nèi)容”即* 賓館，不含 *市商業(yè)集團(tuán)有限公司的“牡丹新村17 幢舊房改造”工程。二、項目發(fā)展概況1場址初勘和初步測量工作情況WO

35、RD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料該項目已于2008 年 1 月委托 * 市土地資源勘察隊進(jìn)行了場址勘察定界，其成果為土地勘測定界技術(shù)報告書 （編號：200806 ）。場地實測面積為14012.65 平方米（ 21.019 畝），其中， * 中國旅行社有限責(zé)任公司占地7803.1 平方米，* 市商業(yè)集團(tuán)公司占地1564.7平方米，交通運輸用地4644.85 平方米。場址處暫沒進(jìn)行工程及水文地質(zhì)勘察，應(yīng)在下一步工作中詳細(xì)進(jìn)行。2項目建議書的編制、提出及審批過程該項目已于 2008 年 1 月由 * 市梅列區(qū)發(fā)展和改革局立項（備案）（閩發(fā)改備 2008G02002 號）（詳見附件 1：項目備案表），

36、其他前期工作（拆遷、可行性研究、方案設(shè)計等）正在緊張有序地進(jìn)行。三、項目建設(shè)的必要性及意義1項目實施有利于拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是“擴(kuò)大內(nèi)需保增長”的需要酒店業(yè)與農(nóng)業(yè)、食品加工、旅游業(yè)、飯店業(yè)等行業(yè)有著相輔相成的聯(lián)系，努力促進(jìn)餐飲業(yè)的發(fā)展，將會更有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展。同時，酒店業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，最直接的體現(xiàn)莫過于對會展業(yè)的拉動作用。近年來，* 每年都舉辦“海峽兩岸林業(yè)博覽暨投資貿(mào)易洽談會” 、“中華風(fēng)味小吃展”等大型展會。會展經(jīng)濟(jì)已日益成為 * 展現(xiàn)城市形象和品牌的重要手段。可見，上規(guī)模、上檔次的酒店工程建設(shè)對于推動酒店行業(yè)的良性發(fā)展將起到深遠(yuǎn)的意義，同時對于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)W

37、ORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料定社會有著積極的推動作用。2項目實施是 *“發(fā)展大旅游”的內(nèi)在需求，也是項目自身發(fā)展的需要是中國優(yōu)秀旅游城市，吸引了無數(shù)的國內(nèi)外游客。旅游業(yè)在市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。旅游業(yè)作為一個綜合性很強的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動吃、住、行、游、購、娛等上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，包括飲食、建筑、交通、通訊、園林、商業(yè)等行業(yè)，對整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動作為非常明顯。一旦一個地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展起來， 酒店業(yè)的受益程度是最大的。據(jù)法國旅游業(yè)協(xié)會主席菲利普邦貝爾熱的研究：“43%的旅館、咖啡店和飯店的收益，同旅游直接有關(guān)；航空運輸收益的42%同旅游有關(guān)，鐵路運輸收益的23%、汽車的 12%、

38、農(nóng)業(yè)的8%、建筑業(yè)的 6%同旅游業(yè)有關(guān)。 ”而一個好的酒店同時包括了旅館、 咖啡店和飯店，其受益程度可想而知。3項目實施是城市品牌發(fā)展的需要， 是城市亮麗的名片， 有利于提升城市整體形象五星級酒店，為城市增輝，使城市變得更加美麗，更有魅力。作為經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，同時也是全國文明城市、衛(wèi)生城市、優(yōu)秀旅游城市等，連一家五星級酒店都沒有，既影響城市形象，又影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。五星級酒店如今成了城市亮麗的名片，為旅游、商務(wù)活動提升了檔次。全國創(chuàng)優(yōu)秀旅游城市活動，不僅促進(jìn)了旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且推動了城市的發(fā)展。因此，五星級飯店是一道美麗的風(fēng)景線，是城市的驕傲，是現(xiàn)代城市的名片。WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)

39、資料4項目實施對于促進(jìn)就業(yè)有著明顯的效果金融危機(jī)下，第三產(chǎn)業(yè)的價值被凸顯的淋漓盡致，酒店下鄉(xiāng)，餐飲娛樂商圈，服務(wù)業(yè)用工荒，鼓勵農(nóng)民工返鄉(xiāng)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象成了網(wǎng)絡(luò)熱詞，對于這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的熱議表明了人們對經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的城市農(nóng)民工失業(yè)所延伸出來的社會問題的隱憂，而國家鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵消費的政策恰恰符合了發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)就業(yè)的這一發(fā)展規(guī)律，頻繁的酒店工程建設(shè)順理成章地走到了建筑產(chǎn)業(yè)的前臺，對擴(kuò)大內(nèi)需起著良性的推動作用。另外，由于項目建成運行后， 將需要擴(kuò)招酒店服務(wù)人員350 人，而且這些人員大都來自農(nóng)村剩余勞動力或者城市下崗職工，因此，項目的實施對于解決當(dāng)前就業(yè)困難的問題其作用

40、尤其明顯。WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料第三章行業(yè)市場分析與建設(shè)規(guī)模一、市場分析1目標(biāo)市場調(diào)查近年來， * 市旅游業(yè)發(fā)展迅速，度假旅游、商務(wù)（考察）旅游、會議旅游人員不斷增加。 截止 2008 年 12 月 31 日，全市有 37 家星級飯店（四星級 2 家，三星級 17 家，二星級 18 家）。今年春節(jié)期間，全市 37 家星級酒店共接待游客 10 萬人次，客房平均入住率達(dá)98.75% 。由于各種原因，* 市還只有兩家四星級酒店，而* 市區(qū)沒有一家四星級以上的酒店。市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模?。?00 個以上客房的僅3 家）、接待檔次低（梅列、三元兩地三星級旅游飯店僅 8 家），接待一個

41、 1000 人左右的大型會議就得動用10 多家星級飯店和社會旅館，接待能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)* 社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求。與省內(nèi)部分兄弟縣市相比，* 市高星級的酒店賓館建設(shè)明顯落后。旅游的六要素包括“吃住行游購娛”，五星級酒店本身至少已囊括了“吃住購娛”四要素。因此，盡快打造一家五星級酒店對拉動 * 旅游經(jīng)濟(jì)意義重大。一業(yè)內(nèi)人士介紹，由于目前* 還沒有一家五星級酒店，一些企業(yè)家為了提升接待檔次， 經(jīng)常要跑到兄弟市區(qū)的五星級酒店去開會、談生意，這樣一來，* 無形中流失了這部分消費群體。這部分人，辦完正事后必然會進(jìn)行宴會、觀光、購物等活動，這對當(dāng)?shù)氐穆糜蜽ORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料市場具有很大的

42、促進(jìn)作用。而要把具備較高消費能力的人群吸引到本地，當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的旅游資源固然很重要。高檔次的酒店在這方面所起的作用不可小覷。如果 * 賓館五星級旅游飯店建成，不但能為前來投資創(chuàng)業(yè)和進(jìn)行商務(wù)活動的各界人士提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還能留住本地高消費群體，吸引外地高消費群體。另外，五星級酒店本身資金實力雄厚，擁有自己的一套先進(jìn)營銷模式。酒店將通過參加國際國內(nèi)的各種推介會、博覽會進(jìn)行自我推銷，這同時也推銷了 * 的旅游資源。特別是銀福高速公路、泉三高速公路的通車以及正在建設(shè)中的向莆高速鐵路的實施， * 正面臨一個嶄新的發(fā)展機(jī)遇， * 的區(qū)位優(yōu)勢將得到極大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定會更加緊密，必須要提

43、前做好準(zhǔn)備。2旅游住宿需求預(yù)測近年來，我國星級酒店的總體規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲的態(tài)勢，1998 2008 年，年均增長率達(dá) 20.12% ，其中 2000 年增長最快，增長率高達(dá) 56。 2004 年，星級酒店總數(shù)突破一萬家， 2008 年星級酒店數(shù)量是 1998 年的 5.12 倍。高檔飯店競爭將更加激烈。一方面近年來國內(nèi)高檔飯店建設(shè)步伐加快，另一方面，洲際（ Intercontinental ）、里茲卡爾頓 (Ritz Calton) 、圣瑞吉斯（St.Regis ）、麗晶 (Regent) 、柏悅 (Park Hyatt) 、四季（FourSeason ）等國際飯店集團(tuán)頂級品牌全面進(jìn)入，

44、勢必對中國飯店原有高端客源市場的分配產(chǎn)生重要影響，加劇高檔飯店的競爭。WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料高星級酒店越來越多，市場競爭越來越激烈，而很多酒店開始把競爭轉(zhuǎn)向了服務(wù)， 通過個性化服務(wù)來吸引消費者， 2008 以后年我國五星級酒店的競爭將轉(zhuǎn)向服務(wù)競爭。近幾年來，人們在生產(chǎn)和消費過程中，越來越關(guān)注資源與環(huán)境保護(hù)；國際環(huán)境保護(hù)的潮流也對我國飯店產(chǎn)生重大沖擊，要求飯店按國際環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)從事營銷。在國內(nèi)外的環(huán)保壓力下，我國酒店行業(yè)綠色營銷意識將不斷加強，這也就成了我國高級酒店未來發(fā)展的趨勢。根據(jù)滿足旅客住宿需求和住宿設(shè)施適當(dāng)超前的原則，到2015年， * 市星級賓館住宿設(shè)施床位需求總量將增加到9

45、000 張。規(guī)劃到 2015 年， * 市星級賓館總數(shù)達(dá)到50 家、 9000 個床位，使每萬人游客擁有星級賓館床位數(shù)由2008 年的 8.5 個增加到12.8個。住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預(yù)測見表3-1。住宿設(shè)施結(jié)構(gòu)需求預(yù)測表表 3-1星級賓館總床位數(shù)年份賓館數(shù)量高檔床位中檔床位低檔床位(張 )(家 )( 張)( 張)(張)20083710002700230060002015502300390028009000新增數(shù)量+13+1300+1200+500+3000注：表內(nèi)高檔賓館指四、五星級賓館，中檔賓館指三星級賓館，低檔賓館指一、二星級賓館。3項目 SWOT 分析(1)SWOT 分析優(yōu)勢（ S）WOR

46、D 完美格式下載可編輯專業(yè)資料項目位于 * 市區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化核心位置，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；項目承辦單位 * 中國旅行社有限責(zé)任公司，系 * 市成立最早規(guī)模最大的專業(yè)旅游服務(wù)機(jī)構(gòu)，福建中旅集團(tuán)成員單位，主營國內(nèi)旅游，代辦機(jī)（車、船）票業(yè)務(wù)，提供住宿、餐飲、娛樂、會議等一條龍服務(wù)，能給客戶以堅定的購買信心；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 * 賓館現(xiàn)為三星級旅游飯店， 經(jīng)過近 30 年的經(jīng)營實踐，已造就

47、一支懂經(jīng)營、善管理的干部隊伍和作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)嫻熟的服務(wù)員隊伍，已使其成為 * 市的品牌飯店，社會各界和廣大賓客對*賓館有較高的認(rèn)知度，這是一筆寶貴的無形資產(chǎn)。該項目的建設(shè)對 * 市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大意義，已列入市政府旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點項目。劣勢（ W）項目入住客戶類型單一化；項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；項目周邊商業(yè)氛圍較弱；項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。機(jī)會（O）1)WTO 、CEPA 帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料定基礎(chǔ)；多條高速公路開通、向莆高速鐵路開工，進(jìn)一步突顯區(qū)位優(yōu)勢；會展業(yè)相對發(fā)達(dá)，消費能力強；全市目前沒有一

48、家五星級飯店。威脅（ T）市場潛在競爭壓力巨大；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。應(yīng)對策略四大 SO 策略（強化優(yōu)勢與機(jī)會策略）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；配合項目城區(qū)地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化老客戶；強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點宣傳，促成集團(tuán)消費。兩大 WT 策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）項目進(jìn)

49、行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案，吸引客戶消費；針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我們建議引進(jìn)高品牌度WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。結(jié)論通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，我們認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。4項目定位賓館五星級旅游飯店為 * 中國旅行社有限責(zé)任公司全資擁有

50、，是* 市為改善投資環(huán)境、 旅游環(huán)境而興建起來的， 飯店高 26 層。賓館五星級飯店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于 * 市區(qū)繁華的列東大街、東新二路的交匯處。飯店嚴(yán)格按照國際五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，飯店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，項目應(yīng)該定位為： * 首個五星級國際級商務(wù)旅游中心酒店。二、建設(shè)規(guī)模1用地規(guī)模賓館五星級旅游飯店項目用地 7803.1 平方米，代撥城市道路用地 4753.61 平方米，總用地面積 12556.71 平方米。2建筑規(guī)模WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料* 賓館五星級旅游飯店項目主樓設(shè)計為地上26 層、地下 2 層。設(shè)計總建筑面

51、積74591.98平方米，其中，計容建筑面積61916.98 平方米，不計容建筑面積12675 平方米。3設(shè)計服務(wù)（接待）能力* 賓館五星級旅游飯店項目設(shè)計客房共468 套（標(biāo)準(zhǔn)間 450 套、套房 5 套、總統(tǒng)套房1 套、商務(wù)套房12 套、）、大中小餐廳（含貴賓廂）餐位數(shù)1400-1500個，其中多功能宴會廳餐位數(shù)1000 個左右。飯店建成運營后，每年接待賓客約30 萬人以上。WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料第四章項目選址與建設(shè)條件一、項目選址賓館五星級飯店擬在現(xiàn) * 賓館處拆除重建。 地址：* 市梅列區(qū)牡丹新村 11 幢。項目選址處位于 * 市區(qū)城市核心位置， 處于全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化

52、中心。二、建設(shè)條件1交通條件及周邊配套分析項目位于 * 市區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化中心，各種配套完善。城市交通主干道列東街、東新二路緊鄰項目區(qū)。另外，* 市外部交通條件日益完善，泉三高速公路、銀福高速公路已建成通車，永武高速公路、永寧高速公路、向莆高速鐵路正在建設(shè)，為* 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。項目方圓 500 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了* 市人民政府、列東百貨、電子城、郵政、電信、銀行等行業(yè)機(jī)構(gòu)。2景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁* 城區(qū)中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。項目建成后將成為這一區(qū)域最高標(biāo)志性城市建筑。3自然條件氣象條件市區(qū)屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，其特征是

53、：夏半年多為偏東風(fēng)，炎雨；冬半年盛行東北風(fēng)，寒冷干燥；降雨量充沛，季風(fēng)性氣候顯WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料干燥，冷熱明顯，四季較為分明，光照充足。年平均氣溫為 19.4 攝氏度，年平均氣壓為 995.2 毫巴，年平均相對濕度為 79%，年平均降水量 1610.7 毫米，年均霧日 56 天。水文沙溪系閩江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、徑流系數(shù)大等特點。沙溪是流經(jīng)* 市區(qū)的唯一河流，主干流從三元區(qū)溪口農(nóng)場入境，從西南向東北穿過市區(qū)中部至梅列區(qū)洋口仔流入沙縣。境內(nèi)河長49.1 公里，出口集水面積9874 平方公里，河道坡降 0.11% ，其兩岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、魚

54、塘溪、薯沙溪、臺溪、東牙溪、黃沙溪、碧溪、小溪等九條，呈樹狀分布。沙溪河 * 段河面寬闊，水量豐富。據(jù)歷史資料，* 段平均年徑流量為 94.0 億立方米，平均流量308 立方米 / 秒，最大洪峰流量7230立方米 / 秒，實測最小流量13.5 立方米 / 秒，四、五、六月為豐水期，十一、十二、一月為枯水期，其它各月為平水期。地形、地貌條件市區(qū)屬山區(qū)丘陵地帶，四周高山環(huán)抱。 沙溪由西南流入城區(qū)，經(jīng)城區(qū)中心向東北方向（梅列區(qū)洋口仔）流入沙縣。河流西岸丘陵廣布，坡度較緩，其間嵌有巖前、吉口、碧溪等小盆地。東岸階地狹窄，多高山或丘陵，地勢向東急劇升高。市區(qū)東部多山嶺，其中以普禪山、蓮花頂、羅拔頂?shù)暮０?/p>

55、最高，均在 1500 米以上，其主脊形成一條與沙溪走向相似的玳瑁山脈北段。城區(qū)位于梅列盆地的中部，平均海拔高度約為 160 米。用地內(nèi)地形高差不大，全場高差 3 米以內(nèi)。WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料工程及水文地質(zhì)條件尚未進(jìn)行場地工程及水文地質(zhì)勘察，必須在下階段工作中進(jìn)行詳勘。4基礎(chǔ)設(shè)施項目地處城區(qū)核心，其城市交通、市政給排水、用電、通訊等各項外部協(xié)作條件優(yōu)越，均可協(xié)商相關(guān)部門快速解決。5社會經(jīng)濟(jì)條件市是一座新興的工業(yè)城市，是全國創(chuàng)建精神文明先進(jìn)城市和國家衛(wèi)生城、園林城及中國優(yōu)秀旅游城市。 * 轄二區(qū)一市九縣，土地總面積 2.29 萬平方公里，人口 270 萬人。資源豐富，是全國南方集體

56、林區(qū)綜合改革試驗區(qū)，享有福建“綠色寶庫”的美譽，林木品種繁多，森林覆蓋率達(dá) 76.8% ；已發(fā)現(xiàn)金屬和非金屬礦種 79 個，已探明儲量的礦種 49 個；境內(nèi)主要河流沙溪、金溪、尤溪，均系閩江水系，總長875 公里，年徑流量達(dá)215.8 億立方米，全市水力資源可供開發(fā)發(fā)電裝機(jī)容量達(dá)170 萬千瓦。山川秀麗，風(fēng)光獨特，旅游資源豐富。主要旅游風(fēng)景區(qū)有泰寧金湖，將樂玉華洞，永安桃源洞、鱗隱石林，寧化天鵝洞，沙縣淘金山， * 市區(qū)格氏栲自然保護(hù)區(qū)、大佑山、瑞云洞，將樂龍棲山，尤溪九阜山，建寧金饒山、閩江源，明溪紫云等?！熬G三角之旅”和“客家之旅”被列為省級三大聯(lián)合促銷黃金線路。2008 年全市地區(qū)生產(chǎn)總

57、值666.92 億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值138.6 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值318.95 億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值209.37WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料億元，地方級財政一般預(yù)算收入32.96 億元。人均GDP 為 25407元（折合約3717 美元），增長14.4% 。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。第一、第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 21.8 ：43.3 ：34.9 調(diào)整為 20.8 ：47.8 ：31.4 。居民消費價格總水平比上年上漲4.9%。6項目相關(guān)政策分析國務(wù)院、福建省均出臺了有關(guān)“加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的相關(guān)意見” ，明確提出要大力發(fā)展餐飲業(yè)。 * 市人民政府關(guān)于

58、加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的若干意見提出，鼓勵發(fā)展星級飯店。到 2010 年，力爭全市各縣（市、區(qū)）至少有 1 家四星級 (含) 以上飯店，政府定點接待單位優(yōu)先從旅游星級飯店中選定。對新評定為五星級、四星級旅游飯店的，分別一次性獎勵 100 萬元、 30 萬元。 對三星級及以上旅游飯店（含配套服務(wù)項目）的用水、用氣實行與一般工業(yè)企業(yè)同等價格；對安裝單臺容量在 20 千瓦及以上的蓄熱式電鍋爐及冰蓄冷空調(diào)用電，實行優(yōu)惠電價政策； 有線電視收視費按實際安裝終端數(shù)的 50收?。唤?jīng)環(huán)保部門認(rèn)定的飯店，其污水排放達(dá)到國家或地方標(biāo)準(zhǔn)，并已進(jìn)入城市污水處理管網(wǎng)的，給予免征污水排污費。對三星級及以上旅游飯店和旅游景區(qū)內(nèi)的

59、旅游飯店及娛樂場所實施綠卡制度，相關(guān)執(zhí)法部門在開展執(zhí)法檢查活動中要依法依規(guī)進(jìn)行， 防止隨意性，切實維護(hù)經(jīng)營者和游客的合法權(quán)益。WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料第五章項目建設(shè)方案一、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)項目建設(shè)應(yīng)按照五星級酒店設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、中華人民共和國評定旅游涉外飯店星級的規(guī)定、飲食建筑設(shè)計規(guī)范、旅游飯店星級的劃分及評定等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)計。二、項目組成該項目工程內(nèi)容由大樓主體工程、主要工藝設(shè)備系統(tǒng)(中央空調(diào)系統(tǒng)、消防雙自動系統(tǒng)、電梯、電腦管理系統(tǒng)、熱水供應(yīng)系統(tǒng)等)、配套工程 (電氣、暖通、給排水等) 等構(gòu)成，分述如下。三、主體建筑方案1建筑方案綜述隨著海西經(jīng)濟(jì)的開發(fā)、開放，* 已成為海西經(jīng)濟(jì)的重

60、要組成部分。鱗次櫛比的高層建筑、爭高斗艷的公共建筑、綠意盎然的生態(tài)園，無不表現(xiàn)出新* 未來城市形象。位于* 市區(qū)中心地段將矗立起一座豪華五星級酒店* 賓館，一座高貴典雅、極具雕塑感的建筑。它位于列東街與東新二路交界處，氣勢恢宏， 宛如璀璨的宮殿，褶褶生輝。建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則變化的時代、變化的形式、變化的空間。在過去的年代里，我們經(jīng)歷了無數(shù)的變化，信息時代中的我們將經(jīng)歷社會生活各個層面的更加快速的變化。建筑設(shè)計也面臨著新的挑戰(zhàn)，著力創(chuàng)作體現(xiàn)時代精神的建筑是項目目標(biāo)。新時代的五星WORD 完美格式下載可編輯專業(yè)資料級酒店的特征是，五星級酒店的客戶人群應(yīng)該是勤奮工作同時亦注重生活品質(zhì)的成功人士，