影響全國房?jī)r(jià)因素的多元回歸分析-中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)《統(tǒng)計(jì)分析軟件》論文報(bào)告

1、.wd.wd.wd.?統(tǒng)計(jì)分析軟件?論文報(bào)告論文題目：影響全國房?jī)r(jià)因素的多元回歸分析課程及課堂號(hào)：B0901152-0序號(hào)：63姓名：劉元雄學(xué)號(hào)：專業(yè)班級(jí)：保險(xiǎn)1001學(xué)院：金融學(xué)院郵箱：完成時(shí)間：2013年 5月6日作者聲明本論文報(bào)告是在教師的指導(dǎo)下由本人獨(dú)立撰寫完成的，沒有剽竊、抄襲、造假等違反道德、學(xué)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和其他侵權(quán)行為。對(duì)本論文報(bào)告的研究做出重要奉獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。因本論文報(bào)告引起的法律結(jié)果完全由本人承擔(dān)。特此聲明。作者專業(yè)：保險(xiǎn)1001作者學(xué)號(hào)：作者簽名：手寫有效201 年 月 日手填時(shí)間影響全國房?jī)r(jià)因素的多元回歸分析摘 要本文旨在建設(shè)我國2000年代以來全國

2、房?jī)r(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素的線性模型，選取4個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為方程初始導(dǎo)入自變量，與全國房?jī)r(jià)進(jìn)展初步多元線性回歸模型分析，并解決了自變量之間多重共線性問題，進(jìn)而修正為3個(gè)自變量與全國房?jī)r(jià)建設(shè)多元線性回歸模型，并對(duì)回歸模型進(jìn)展分析，得出方程效果良好的結(jié)論，指出模型的應(yīng)用價(jià)值。在此根基上進(jìn)一步預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)，同時(shí)給出相應(yīng)的對(duì)策和建議。關(guān)鍵詞宏觀經(jīng)濟(jì)房屋銷售均價(jià)回歸模型對(duì)策建議A multi analysis of the factors affecting realty prices of various countriesAbstract: This article is on the purpose

3、of founding a linear model aboutthe macro economic influencing factors of the national house and the even price since the 90s.Selecting 4 macro economic indicators to induct the independent variable as the equation initial, which Carries on the preliminary multi-dimensional linear regression model a

4、nalysis with the national house and the even price, we have solved the multiple collinearity question between the independent variable and then we have a revision of a multi-dimensional linear regression model about 3 independent variables and the national house even price. Whats more,after carrying

5、 on the analysis to the regression model, we get a conclusion of the equation with good effect and point out the application value of the model. Based on this, we make a further forecast on the price trend of the house and give the corresponding countermeasures.Key Words: Macro economics, the even p

6、rice of House selling, Regression model, Countermeasures and suggestions一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析房地產(chǎn)業(yè)作為我國的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，從2000年代初房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)，再到今天房地產(chǎn)業(yè)已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟(jì)開展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，然而當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，使得人們對(duì)房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象產(chǎn)生了疑慮，影響了房地產(chǎn)業(yè)的開展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善人民生活發(fā)揮了積極作用。但同時(shí)也應(yīng)看到, 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、構(gòu)造性問題比較突出。科學(xué)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展規(guī)律, 客觀清醒地認(rèn)識(shí)房

7、地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀, 對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)安康開展, 促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)具有重要意義。經(jīng)過十幾年的開展, 中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期, 房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè), 具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)等特點(diǎn)。隨著WTO 各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí), 包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)構(gòu)造的提升, 為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速開展的時(shí)機(jī), 也使房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著更加劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。充分運(yùn)用信息技術(shù)所帶來的巨大生產(chǎn)力

8、, 盡快提高自身的信息化應(yīng)用水平和管理水平, 將成為提升房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)。二、房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢(shì)隨著房地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢(shì)更加明顯,更多的境外基金將關(guān)注并介入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng), 今后幾年中國房地產(chǎn)開發(fā)將從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴(kuò)展, 并呈現(xiàn)以下開展趨勢(shì):一低收入人口居住問題將成為新焦點(diǎn)。目前, 商品房市場(chǎng)的開展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住房保障體系的健全速度, 可以說, 兩者呈現(xiàn)嚴(yán)重不均衡開展的態(tài)勢(shì)。低收入人群數(shù)量龐大, 低收入人群的住房問題是關(guān)乎民生的社會(huì)問題, 是政府履行其社會(huì)保障職能的重要內(nèi)容。也正是這一問題的存在, 致使商品房市場(chǎng)的供應(yīng)構(gòu)造出現(xiàn)問題, 同時(shí)也成為了政府行政

9、干預(yù)商品房市場(chǎng)的誘因。因此, 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)假設(shè)想實(shí)現(xiàn)真正的安康循環(huán), 住房保障體系的健全是繞不過的門檻, 并可能催生新的產(chǎn)品, 其設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)將低于經(jīng)濟(jì)適用房, 開發(fā)模式為政府補(bǔ)貼引導(dǎo)下的開發(fā)商主導(dǎo)模式。二設(shè)計(jì)上將有更多新突破。隨著越來越多的樓盤嘗試中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格, 今后幾年中國樓市的現(xiàn)代中國風(fēng)格將更加成熟, 新中式住宅將繼續(xù)在摸索中前進(jìn)。它不是簡(jiǎn)單的復(fù)古, 而是參加現(xiàn)代生活理念, 并采用最新的工藝材料和技術(shù)。目前中式建筑有一定的弊端: 首先, 與現(xiàn)代住宅在功能要求上和現(xiàn)代人生活方式上有較大的矛盾; 其次, 技術(shù)手段落后, 構(gòu)造形式、物理性能、建筑材料和施工工藝上均有先天缺乏; 最后, 傳

10、統(tǒng)建筑以低層為主, 現(xiàn)代住宅為多層甚至是高層。因此, 傳統(tǒng)中式建筑不能簡(jiǎn)單地套用在現(xiàn)代建筑中, 需要革新。今后幾年住宅的戶型設(shè)計(jì)將有較大突破。三方面因素正導(dǎo)致現(xiàn)有戶型模式的新變化。首先, 居住文化在不斷開展; 其次, 住宅個(gè)性化需求不斷增加。此外, 先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用又提供了更多可能性。住宅戶型在功能上將朝著普適性和針對(duì)性兩極方向開展。將會(huì)出現(xiàn)適合不同面積需求和使房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與開展趨勢(shì)探討用需求的全開敞住宅, 以及向不同客戶提供的細(xì)分產(chǎn)品,如丁克家庭。三高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品新賣點(diǎn)。今后幾年, 中國住宅品質(zhì)將繼續(xù)朝著精細(xì)化及指標(biāo)化方向開展。隨著消費(fèi)者日趨理性化, 開發(fā)商也會(huì)更加注重提高住宅產(chǎn)

11、品質(zhì)量,并提供可量化的住宅品質(zhì)指標(biāo), 關(guān)注住宅壽命問題。預(yù)計(jì)今后幾年在全國范圍內(nèi)將有大量的高科技節(jié)能住宅面世。原因是, 一方面國家提高了住宅節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn), 另一方面在政府部門、專家學(xué)者、媒體的大力呼吁下, 建筑設(shè)計(jì)行業(yè)、開發(fā)商以及消費(fèi)者也越來越關(guān)注住宅節(jié)能問題。高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品的新賣點(diǎn)。四商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)與運(yùn)作仍不可防止。隨著WTO 規(guī)那么的深入實(shí)施, 國際零售企業(yè)在國內(nèi)的需求保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。而這些企業(yè)在選擇經(jīng)營場(chǎng)所時(shí), 基本上都是選擇只租不售產(chǎn)品, 無法與那些切割分散出售的物業(yè)進(jìn)展合作。據(jù)統(tǒng)計(jì), 目前商業(yè)地產(chǎn)工程選擇出售的比例仍然高于半數(shù), 預(yù)計(jì)今后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作的盲目性,及

12、空置浪費(fèi)的嚴(yán)重后果仍不可能完全防止。從2012 年全國商業(yè)地產(chǎn)供需來看, 一方面空置率快速上升, 另一方面外資零售商找不到適宜的商業(yè)物業(yè), 這種矛盾狀況的出現(xiàn)主要是源于商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有切實(shí)地對(duì)接。真正能夠滿足市場(chǎng)需要的商業(yè)地產(chǎn)工程需要科學(xué)專業(yè)化的商業(yè)運(yùn)作, 才能夠發(fā)揮商業(yè)資源應(yīng)有的價(jià)值。預(yù)計(jì)今后幾年一站式消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)、主題型購物中心將進(jìn)入消費(fèi)者的生活中, 這一新的時(shí)機(jī)也要求開發(fā)商迅速提高自己與國際接軌的能力。五總部型寫字樓的開展成為一種新趨勢(shì)。今后幾年, 辦公設(shè)施的更高需求將導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。產(chǎn)品主題化、個(gè)性化開展趨勢(shì)突顯, 人性化及網(wǎng)絡(luò)化受到更廣泛關(guān)注。未來的辦公室將成為一個(gè)知識(shí)

13、中心。寫字樓從表現(xiàn)公司群體形象轉(zhuǎn)變?yōu)楸憩F(xiàn)公司個(gè)體形象, 總部型寫字樓的開展會(huì)成為一種新趨勢(shì)。預(yù)計(jì)今后幾年服務(wù)式寫字樓在一些城市將更快開展, 而公寓式寫字樓有望成為中低端寫字樓市場(chǎng)的新勢(shì)力。六工業(yè)旅游地產(chǎn)將出現(xiàn)并成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著旅游地產(chǎn)工程開發(fā)和運(yùn)作的專業(yè)化開展, 以及旅游業(yè)本身的廣闊前景, 作為旅游和地產(chǎn)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的穿插型產(chǎn)業(yè), 正逐漸為市場(chǎng)關(guān)注。今后幾年, 配套設(shè)施全面, 有著鮮明的主題、獨(dú)特的景觀形象、深厚的歷史積淀以及濃郁的文化氣息的產(chǎn)品將成為主流。在興旺國家廣受重視的工業(yè)旅游將成為國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這種對(duì)廢舊工業(yè)廠房、廠區(qū)的改造、利用,在營造特殊體驗(yàn)旅游設(shè)施的同時(shí), 對(duì)我國

14、老工業(yè)基地, 特別是重工業(yè)基地的城市復(fù)興, 也提供了有效且可持續(xù)開展的解決途徑。今后幾年, 全國各地的旅游地產(chǎn)工程將在各種資源的主題創(chuàng)造方面有大的突破。結(jié)合自然環(huán)境、文化、經(jīng)濟(jì)、交通、區(qū)域開展等諸多資源開展的旅游房地產(chǎn)業(yè), 將會(huì)有更大的開展。國家近來接連采取了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有震撼力的宏觀調(diào)控政策。從理論上講，房地產(chǎn)價(jià)格受建設(shè)成本、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、政策體制及供求變化等多方面的綜合影響，其中，作為房地產(chǎn)業(yè)開展背景的宏觀經(jīng)濟(jì)因素起著至關(guān)重要的作用。因此，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)的開展趨勢(shì)，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保持適度開發(fā)和建設(shè)更合理的市場(chǎng)規(guī)那么起到參考價(jià)值。本文主要從國內(nèi)生

15、產(chǎn)總值、全國居民消費(fèi)水平、房地產(chǎn)投資總額、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積等經(jīng)濟(jì)的度出發(fā)，建設(shè)與全國房屋銷售均價(jià)的多元線形回歸模型，進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)價(jià)格最近幾年一直居高不下，存在嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，就這一現(xiàn)狀的控制提出對(duì)策建議。三、建設(shè)初步回歸模型(一)初步回歸模型建設(shè)2002-2011年相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如表1所示。經(jīng)過對(duì)這10年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)展時(shí)間序列分析，設(shè)定國內(nèi)生產(chǎn)總值為X1,地產(chǎn)投資總額為X2,全國居民消費(fèi)水平為X3、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積為X4，作為自變量，全國房屋銷售均價(jià)設(shè)為Y，作為因變量。根據(jù)所選的全國居民消費(fèi)水平、房地產(chǎn)投資總額、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積

16、(圖表中簡(jiǎn)稱為固投房屋竣工面積)、國內(nèi)生產(chǎn)總值四項(xiàng)指標(biāo)，建設(shè)如下的多元線性回歸模型:Y=b0+b1x1+b2x2+b3x3+b4x4+u其中 Y全國房屋銷售均價(jià)i=1 4Y=b0+bixiX1全國居民消費(fèi)水平X2房地產(chǎn)投資總額X3全社會(huì)固定資產(chǎn)投資房屋竣工面積X4國內(nèi)生產(chǎn)總值b0，b1，b2，b3，b4未知參數(shù)u是剩余殘差，且E(u)=0,與三個(gè)自變量無關(guān)。表1 (2002-2011)年相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)年份房屋銷售均價(jià)(元/m2)全國居民消費(fèi)水平(元)房地產(chǎn)投資總額(億元)固投房屋竣工面積(萬m2)國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)2011535715160.8961796.8992619.9472881.62

17、010503213471.4548259.478743.9401512.82009468112264.5536241.8172677.4340902.82008380011242.8531203.1966544.8314045.4200738649997.4725288.8460606.7265810.3200633678696.5519422.9255830.9216314.4200531687942.8815909.2553417184937.4200427787182.113158.2542464.9159878.3200323596510.9410153.841464.1135822.

18、8200222506029.927790.9234975.8120332.7數(shù)據(jù)來源:中經(jīng)專網(wǎng)(教育版)(二)初步回歸模型檢驗(yàn) 用SPSS軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)展分析處理(詳細(xì)過程見附錄)，得出如下分析檢驗(yàn)結(jié)果。 1、擬合優(yōu)度檢驗(yàn)由表2可看出，其相關(guān)系數(shù)R為0. 971，測(cè)定系數(shù)R為0. 974，說明其擬合優(yōu)度較好。表2 模型匯總b模型RR 方調(diào)整 R 方標(biāo)準(zhǔn) 估計(jì)的誤差更改統(tǒng)計(jì)量R 方更改F 更改df1df2Sig. F 更改1.987a.974.971186.56646.974298.03218.000a. 預(yù)測(cè)變量: (常量), 全國居民消費(fèi)水平。b. 因變量: 房屋銷售均價(jià)2.方程顯著性檢驗(yàn)(F

19、檢驗(yàn))如表3所示，F(xiàn)4, 100.001=298.032，通過了方程顯著性檢驗(yàn)。表3 Anovaa模型平方和df均方FSig.1回歸10373618.048110373618.048298.032.000b殘差278456.352834807.044總計(jì)10652074.4009a. 因變量: 房屋銷售均價(jià)b. 預(yù)測(cè)變量: (常量), 全國居民消費(fèi)水平。3. 變量顯著性檢驗(yàn)(t檢驗(yàn))表4系數(shù)a模型非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)tSig.B 的 95.0% 置信區(qū)間相關(guān)性共線性統(tǒng)計(jì)量B標(biāo)準(zhǔn) 誤差試用版下限上限零階偏局部容差VIF1(常量)-2516.3151484.669-1.695.151-6332.7

20、771300.148固投房屋竣工面積.009.025.142.336.750-.057.074.983.149.018.01760.168國內(nèi)生產(chǎn)總值-.033.020-3.622-1.671.156-.084.018.982-.599-.091.0011589.797房地產(chǎn)投資總額.038.039.613.977.374-.062.137.967.400.053.008133.156全國居民消費(fèi)水平1.351.6303.8602.145.085-.2682.970.987.692.117.0011095.481a. 因變量: 房屋銷售均價(jià)4.系數(shù)相關(guān)表5系數(shù)相關(guān)a模型全國居民消費(fèi)水平房地產(chǎn)投

21、資總額固投房屋竣工面積國內(nèi)生產(chǎn)總值1相關(guān)性全國居民消費(fèi)水平1.000.730-.403-.961房地產(chǎn)投資總額.7301.000-.237-.846固投房屋竣工面積-.403-.2371.000.210國內(nèi)生產(chǎn)總值-.961-.846.2101.000協(xié)方差全國居民消費(fèi)水平.397.018-.006-.012房地產(chǎn)投資總額.018.002.000-.001固投房屋竣工面積-.006.000.001.000國內(nèi)生產(chǎn)總值-.012-.001.000.000a. 因變量: 房屋銷售均價(jià)5.共線性診斷表6共線性診斷a模型維數(shù)特征值條件索引方差比例(常量)固投房屋竣工面積國內(nèi)生產(chǎn)總值房地產(chǎn)投資總額全國居

22、民消費(fèi)水平114.8341.000.00.00.00.00.002.1635.448.00.00.00.00.003.00343.710.12.08.00.33.004.00170.733.01.81.02.04.0154.173E-005340.349.86.11.97.62.99a. 因變量: 房屋銷售均價(jià) (三)初步回歸模型分析但是，從表4中可以分析出，國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額與全國房屋銷售均價(jià)皆負(fù)相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)意義上存在不合理性，進(jìn)一步分析，從SPSS輸出的數(shù)據(jù)(表5)可以看出，國內(nèi)生產(chǎn)總值與全國居民消費(fèi)水平的相關(guān)性很高，這就存在多重共線性，需要對(duì)初步回歸方程進(jìn)展修正。表5 相關(guān)性房屋

23、銷售均價(jià)全國居民消費(fèi)水平房地產(chǎn)投資總額固投房屋竣工面積國內(nèi)生產(chǎn)總值Pearson 相關(guān)性房屋銷售均價(jià)1.000.987.967.983.982全國居民消費(fèi)水平.9871.000.986.991.999房地產(chǎn)投資總額.967.9861.000.980.992固投房屋竣工面積.983.991.9801.000.990國內(nèi)生產(chǎn)總值.982.999.992.9901.000Sig. 單側(cè)房屋銷售均價(jià).000.000.000.000全國居民消費(fèi)水平.000.000.000.000房地產(chǎn)投資總額.000.000.000.000固投房屋竣工面積.000.000.000.000國內(nèi)生產(chǎn)總值.000.000.0

24、00.000.N房屋銷售均價(jià)1010101010全國居民消費(fèi)水平1010101010房地產(chǎn)投資總額1010101010固投房屋竣工面積1010101010國內(nèi)生產(chǎn)總值1010101010四、所建多元線性回歸模型的意義綜上所述，該方程可以用來分析我國房屋銷售均價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)。在給出未來時(shí)期全社會(huì)固定資產(chǎn)房屋竣工面積、房地產(chǎn)投資額、全國居民消費(fèi)水平估計(jì)數(shù)據(jù)的根基上，依據(jù)該公式計(jì)算：房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測(cè)值，可大體觀測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況，為政府宏觀調(diào)控部門、房地產(chǎn)相關(guān)管理部門、房地產(chǎn)從業(yè)人士以及有房地產(chǎn)消費(fèi)需求的居民提供分析依據(jù)。有利于各方主體進(jìn)展理性決策、采取有效措施，以躲避風(fēng)險(xiǎn)、提高收益、推進(jìn)我國房地

25、產(chǎn)市場(chǎng)的改革和標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的安康、穩(wěn)定和持續(xù)開展。五、對(duì)今后房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的初步判斷在可預(yù)見的未來期間內(nèi), 供應(yīng)偏緊、價(jià)格上漲仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾。供應(yīng)方面, 未來房地產(chǎn)供應(yīng)缺乏的矛盾將相當(dāng)突出。盡管資金、勞動(dòng)力、建材等房地產(chǎn)供應(yīng)構(gòu)成要素供應(yīng)寬裕, 但作為最重要的要素, 土地供應(yīng)緊張將成為難以突破的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)土地來源無非是舊城區(qū)改造、企事業(yè)單位通過土地置換外遷、郊區(qū)閑置土地開發(fā)和占用耕地。伴隨國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng), 可以預(yù)見居民收入仍將保持快速上升勢(shì)頭, 居民的購房能力將不斷增強(qiáng)。工業(yè)化、城市化的推進(jìn)必然迎來城市人口的快速膨脹和第三產(chǎn)業(yè)的迅猛開展, 不可防止地對(duì)未來城市

26、房地產(chǎn)的供應(yīng)帶來壓力。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)看, 近年來房地產(chǎn)已經(jīng)存在“超買現(xiàn)象, 供需矛盾的存在必然使這一現(xiàn)象愈演愈烈, 從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上揚(yáng)。為應(yīng)對(duì)土地緊張問題, 開發(fā)商將著重開發(fā)高層和小高層建筑, 以提高容積率的方法來稀釋土地成本, 緩解商品房過快上漲壓力, 但這同時(shí)會(huì)提高施工成本, 因此可以預(yù)見, 今后商品房格上漲不可防止。六、對(duì)策建議一 轉(zhuǎn)變政府職能, 提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理水平政府及其各部門要按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事, 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)立公平競(jìng)爭(zhēng)、良性開展的市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資、管理、服務(wù)領(lǐng)域有關(guān)規(guī)那么和政策的研究, 提高政策的透明度; 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì), 為房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供可

27、靠的信息; 在全面動(dòng)態(tài)收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)的根基上, 建設(shè)科學(xué)有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng); 搞好房地產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃, 推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程, 努力提高為企業(yè)服務(wù)的水平。二) 盤活存量土地, 完善土地供應(yīng)方法, 增加土地供應(yīng)量地方政府要在認(rèn)真清查閑置土地的根基上, 指建交易平臺(tái), 降低相關(guān)稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn), 降低土地交易成本, 為存量土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件; 加強(qiáng)土地整理儲(chǔ)藏工作, 掌握調(diào)劑土地供應(yīng)的主動(dòng)權(quán); 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化趨勢(shì)的研究預(yù)測(cè),根據(jù)土地需求和土地資源情況, 制定科學(xué)的土地供應(yīng)方案;在保護(hù)耕地、控制城市建設(shè)用地的同時(shí), 努力增加房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量。三 完善住房保障制度提高認(rèn)識(shí),

28、把建設(shè)和完善住房保障制度作為建設(shè)和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要工作。對(duì)低收入人群, 根據(jù)其不同的支付能力,建設(shè)層次標(biāo)準(zhǔn)不同的住房保障體系。對(duì)低保人群實(shí)施廉租房政策; 為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。建設(shè)住房保障基金, 鑒于地方資金來源缺乏, 中央財(cái)政應(yīng)通過轉(zhuǎn)移支付等形式解決資金來源問題。建設(shè)低收入人群的住房檔案和分配制度, 并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整, 根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配, 做到應(yīng)保盡保。四 增加普通住房的供應(yīng)政府要給予中低價(jià)位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持, 通過減免相關(guān)稅費(fèi)等措施, 引導(dǎo)開發(fā)商加大中小戶型普通住房的開發(fā)力度。按照需求增加普通住房的供應(yīng), 并制定普通住房定向銷售細(xì)則, 在分配、

29、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠, 滿足普通居民購房需求,降低購房成本。五 加快不動(dòng)產(chǎn)稅的實(shí)施根據(jù)居民擁有住房的情況, 對(duì)不同面積的住房確定不同的稅率征收財(cái)產(chǎn)稅, 利用稅收手段抑制投資需求, 減少存量房的閑置, 同時(shí)抑制大戶型住房需求的增長(zhǎng); 所得稅款主要用于廉租房建設(shè)的, 為其提供穩(wěn)定的資金來源。參考文獻(xiàn):1 劉暢 從靜 李民，房地產(chǎn)需求的分析與預(yù)測(cè)J建筑管理現(xiàn)代化 2005032 曲聞，影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素實(shí)證分析J價(jià)格月刊 2006093 許青春，商品房平均價(jià)格的多元線形回歸模型J中國物價(jià) 2005094 李子奈，計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)M清華大學(xué)出版社 20045 羅伯特

30、 S.平狄克 丹尼斯 L.魯賓費(fèi)爾德著 錢小軍等譯，計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型與經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)M機(jī)械工業(yè)出版社 20056 金月萍， 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)因素及趨勢(shì)J浙江統(tǒng)計(jì) 2006037 董哈微. 福建房地產(chǎn)市場(chǎng)供求模型實(shí)證研究J閩江學(xué)院學(xué)報(bào) 2007 (01)8 丁勝國 李濤，SPSS統(tǒng)計(jì)教程M機(jī)械工業(yè)出版社 20069 曹洪， 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)價(jià)指標(biāo)的思考J價(jià)格月刊 2005 (08)10 沈悅, 劉洪玉. 房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)系的研究J 價(jià)格理論與實(shí)踐 2002 (08)11 楊韜, 鄒高祿. 論房?jī)r(jià)過高的危害J 決策咨詢通訊 2005 (01)12 張翠華. 入世對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響J 經(jīng)濟(jì)論壇 20

31、01 (04)13 沈國金. 如何促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的開展J 統(tǒng)計(jì)與決策 2005 (15)14 廉麗娜, 唐亞文. 對(duì)“房地產(chǎn)熱的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析J 開展 2006 (05)15 曹建明. 關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)J 瞭望 2005 (19)16 陳柳欽. 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控回憶及2008年展望J 市場(chǎng)營銷導(dǎo)刊 2008 (01)17 汪勁松. 經(jīng)濟(jì)全球化形勢(shì)下參加世界貿(mào)易組織對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的影響J 經(jīng)濟(jì)問題探索 2000 (03)附錄1.輸入數(shù)據(jù)2.回歸分析3將房屋銷售均價(jià)設(shè)為因變量，全國居民消費(fèi)水平、房地產(chǎn)投資總額、固投房屋竣工面積、國內(nèi)生產(chǎn)總值設(shè)為自變量4.統(tǒng)計(jì)結(jié)果描述性統(tǒng)計(jì)量均值標(biāo)準(zhǔn) 偏差N房屋銷售均價(jià)

32、3665.60001087.9171910固投房屋竣工面積59934.540018126.8829410國內(nèi)生產(chǎn)總值261243.8500118941.1696410房地產(chǎn)投資總額26922.527017617.9380710全國居民消費(fèi)水平9849.96003108.0515510相關(guān)性房屋銷售均價(jià)固投房屋竣工面積國內(nèi)生產(chǎn)總值房地產(chǎn)投資總額全國居民消費(fèi)水平Pearson 相關(guān)性房屋銷售均價(jià)1.000.983.982.967.987固投房屋竣工面積.9831.000.990.980.991國內(nèi)生產(chǎn)總值.982.9901.000.992.999房地產(chǎn)投資總額.967.980.9921.000.9

33、86全國居民消費(fèi)水平.987.991.999.9861.000Sig. 單側(cè)房屋銷售均價(jià).000.000.000.000固投房屋竣工面積.000.000.000.000國內(nèi)生產(chǎn)總值.000.000.000.000房地產(chǎn)投資總額.000.000.000.000全國居民消費(fèi)水平.000.000.000.000.N房屋銷售均價(jià)1010101010固投房屋竣工面積1010101010國內(nèi)生產(chǎn)總值1010101010房地產(chǎn)投資總額1010101010全國居民消費(fèi)水平1010101010輸入移去的變量a模型輸入的變量移去的變量方法1全國居民消費(fèi)水平, 房地產(chǎn)投資總額, 固投房屋竣工面積, 國內(nèi)生產(chǎn)總值b.輸入a. 因變量: 房屋銷售均價(jià)b. 已輸入所有請(qǐng)求的變量。模型匯總b模型RR 方調(diào)整 R 方標(biāo)準(zhǔn) 估計(jì)的誤差更改統(tǒng)計(jì)量Durbin-WatsonR 方更改F 更改df1df2Sig. F 更改1.993a.985.973177.44875.98583.32245.0002.430a. 預(yù)測(cè)變量: (常量), 全國居民消費(fèi)水平, 房地產(chǎn)投資總額, 固投房屋竣工面積, 國內(nèi)生產(chǎn)總值。b. 因變量: 房屋銷售均價(jià)Anovaa模型平方和df均方FSig.1回歸10494634.10142623658.5