8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、用地評(píng)估案例分析(樂山土地評(píng)估)是比較常見的一種特殊性物業(yè)，主要分布于交通道路的兩側(cè)。它是一種收益性物業(yè)，為道往來(lái)的各類車輛提供加油、維修、零售等配套服務(wù)。其資產(chǎn)類別包括：無(wú)形資產(chǎn)(土地使用權(quán)和特許經(jīng)營(yíng)證)、固定資產(chǎn)(房屋和設(shè)施設(shè)備)。也可以分為房地產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)及配套的機(jī)器設(shè)備。價(jià)值評(píng)估實(shí)質(zhì)上是一種整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。作為一種商服用地，在我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額利潤(rùn)，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，對(duì)于具有性質(zhì)的用地，評(píng)估中應(yīng)考慮地租的修正。房地產(chǎn)之于只是其中一部份資產(chǎn)，離開了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)就不成其為“”，其土地使用價(jià)值將大打折扣。同時(shí)在的整體資產(chǎn)價(jià)值中，土地和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是收

2、益的根本基礎(chǔ)，土地座落決定的區(qū)位，包括臨道路類型(或者說所臨道路機(jī)動(dòng)車通行量)、車輛進(jìn)出的方便度、區(qū)域布局密度間距、安全限制等，也就是決定了的收益多少，而特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是實(shí)現(xiàn)這種收益的充要條件，二者密不可分，因此就一具體看土地與特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是不可割裂的權(quán)益。因?yàn)槭堑氐氐赖赖纳虡I(yè)用房地產(chǎn)，采用收益法做為法進(jìn)行評(píng)估可能是估價(jià)師的首選，但又有很大的難度，且實(shí)質(zhì)操作上行不通。下面，通過對(duì) XX 公司因進(jìn)行資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓，委托對(duì)其所有的實(shí)物資產(chǎn)(含土地使用權(quán)、房屋建構(gòu)物、加油設(shè)備和成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)、化學(xué)藥品經(jīng)營(yíng)證等)進(jìn)行評(píng)估。談?wù)務(wù)w資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估估價(jià)思路及方法選擇的探索和思考。一、案例情況該位于某市區(qū)城郊，

3、距離市中區(qū)五叉路口約 2 公里，距離繁華市中區(qū)約4 公里，為該城區(qū)到從北面出城的第 1 個(gè)，經(jīng)城市規(guī)劃改造后，現(xiàn)該西、南兩面均臨交通要道，為拐角地，位置較優(yōu)。總占地面積約為 4.5 畝,其中西主干道為用地，占地約 2 畝，東面為汽車修理廠用地。該于 1997 年設(shè)立經(jīng)營(yíng)，公司于 2004 年 6 月將土地使用權(quán)變更為出讓用地，土地用途為工業(yè)用地 。經(jīng)了解，從成立至今每年均為虧損，因累計(jì)虧損嚴(yán)重，且汽車修理廠為租賃經(jīng)營(yíng)收益不高，公司管理層決定將所有設(shè)施設(shè)備及土地使用權(quán)全部整體轉(zhuǎn)讓。委托本公司評(píng)估的目的即為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。另?yè)?jù)委托方初略介紹，委托方已與買家協(xié)商談判好的初步價(jià)格600 萬(wàn)元左右。二、該評(píng)估

4、案例的難點(diǎn)該評(píng)估案例的難點(diǎn)主要是評(píng)估思路和評(píng)估方法的考慮。經(jīng)收集委托方提供的近三年財(cái)務(wù)資料，該每個(gè)年度銷售收入在200300 萬(wàn)元之間，但毛利率僅在 5%左右，平均職工約 8 人，年工資支出10萬(wàn)元左右，再加上其他管理和設(shè)施設(shè)備折舊費(fèi)用，每年虧損額都在 10 萬(wàn)元以上。但對(duì)外應(yīng)收應(yīng)付債權(quán)小。1、關(guān)于評(píng)估思路要整體出售，其價(jià)值體現(xiàn)在哪里？除了單純的房地產(chǎn)之外，還在于一些資質(zhì)的取得，主要包括成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)、化學(xué)藥品經(jīng)營(yíng)證。的限量使得有了部分無(wú)形資產(chǎn)在里面，單純的房地產(chǎn)和設(shè)備價(jià)值是很簡(jiǎn)單就能夠評(píng)估出來(lái)的。城市規(guī)劃是龍頭，的設(shè)立有著嚴(yán)格的限制，的建設(shè)是排他性的，一個(gè)一經(jīng)批準(zhǔn)，它在這個(gè)地區(qū)的地位是無(wú)

5、可取代的，從根本上講，加油站的超額利潤(rùn)并不是其行業(yè)利潤(rùn)，而是城市規(guī)劃為其帶來(lái)的超額利潤(rùn)，即使只評(píng)估土地，也要考慮其超額利潤(rùn)部分。本案例評(píng)估思路的難點(diǎn)就是要考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)怎么評(píng)。采用什么方法和怎樣取值。2、關(guān)于評(píng)估方法如何選取(1)收益法為收益性的物業(yè)，其整體資產(chǎn)評(píng)估自然用收益法來(lái)評(píng)估最為科學(xué)。但該案例企業(yè)歷史收益較差，近年燃油市場(chǎng)行情變化復(fù)雜，其客觀現(xiàn)金收益流量也有很大的不確定性和難度。另外穩(wěn)定的還原利率取值也是個(gè)很難確定的事項(xiàng)。(2)市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，這種方法實(shí)際也是不太可行，因?yàn)樵谕还┬枞Ψ秶鷥?nèi)一般是很難找到相同規(guī)模或類似規(guī)模三個(gè)以上可比的案例。(3)成本法：即對(duì)委估的實(shí)物資產(chǎn)分別評(píng)估后累加

6、計(jì)算，即：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+價(jià)值+設(shè)備價(jià)值。土地價(jià)值可以采用土地取得價(jià)值，或按市場(chǎng)比較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修測(cè)算其宗地價(jià)格。據(jù)了解，該初始投入約為 150 萬(wàn)元，包括土地使用權(quán)的取得成本、房屋設(shè)施及加油設(shè)備投入等。設(shè)備主要有 6 臺(tái)加油機(jī)及 4 個(gè)儲(chǔ)油罐(共約 60M3)等。采用這種方法評(píng)估出來(lái)的價(jià)值僅僅是土地使用權(quán)、價(jià)值和設(shè)備價(jià)值，而對(duì)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值未能體現(xiàn)。而土地使用權(quán)證上用途為工業(yè)用地，按最高價(jià)測(cè)算出來(lái)的總評(píng)估價(jià)值與客戶已談判好的交易價(jià)值差異甚大。三、解決方法的選擇1、關(guān)于評(píng)估思路根據(jù)前述情況和了解，因特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的辦理與國(guó)家政策緊密相關(guān)，的設(shè)立有著嚴(yán)格的限制，如果國(guó)家同意

7、設(shè)立，其真實(shí)的取得費(fèi)用金額也不是很大。那么特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值要得以體現(xiàn)就只有看市場(chǎng)了。而市場(chǎng)的交易案例又非常少且也具有不可比性。后來(lái)本著穩(wěn)建的原則，當(dāng)然另一方面也為了減少的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)操作難題，與委托方溝通協(xié)商只評(píng)估有形的資產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值由企業(yè)與買家協(xié)商談判，而且提供的也只是一個(gè)參考價(jià)值，并非定價(jià)行為。真正的市場(chǎng)價(jià)值需要公開的市場(chǎng)和雙方的談判技巧等等決定。2、關(guān)于評(píng)估方法在確定不考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值后，認(rèn)為最穩(wěn)妥也是最有取值依據(jù)的辦法即是采用成本加和的方式進(jìn)行評(píng)估。房屋及機(jī)器設(shè)備由聯(lián)系銜接資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格約為 50 萬(wàn)元。土地使用權(quán)因證載土地用途為工業(yè)用地，該用地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

8、情況為：工業(yè)用地 24.30 萬(wàn)元/畝；商業(yè)用地 69.50 萬(wàn)元/畝；綜合用地為 59.32 萬(wàn)元畝。初略框算了一下，按所在區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估約為 30 萬(wàn)元/畝，土地總價(jià)值約為 135 萬(wàn)元，但合計(jì)評(píng)估值 185 萬(wàn)元與委托方的意向出售價(jià)格差異成2 倍以上。這個(gè)結(jié)果委托方不愿意接受，當(dāng)然也認(rèn)為這種評(píng)估價(jià)值確實(shí)不能為客戶提供價(jià)格參考。相反可能還有點(diǎn)誤導(dǎo)。分析造成這種差異的原因應(yīng)該是土地變“性”(變?yōu)樯虡I(yè)用地)的影響和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的收益。而受讓方也可能掌握了特殊資源，未來(lái)變“性”的風(fēng)險(xiǎn)較小。通過了解有關(guān)客戶其他的用地性質(zhì)，其用途均為商業(yè)用地。委托方解釋當(dāng)時(shí)時(shí)主要是因?yàn)楣I(yè)用地可以少繳很

9、多出讓金。最終該評(píng)估是假設(shè)以土地變“性”即為現(xiàn)狀利用的商業(yè)用地為前提進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中揭示了該結(jié)果含工業(yè)用地變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地應(yīng)繳納的土地出讓金，具體該金額由誰(shuí)承擔(dān)(出讓方還是受讓方)由雙方在轉(zhuǎn)讓合同中說明土地用途的性質(zhì)。四、本案例的一些啟示1、對(duì)于用地的評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果是否需含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)？我個(gè)人認(rèn)為與評(píng)估目的有很大關(guān)系。對(duì)于以抵押為目的的評(píng)估，權(quán)利人在向申請(qǐng)抵押時(shí)，向提供的抵押物往往是的房地產(chǎn)證，這時(shí)需要評(píng)估的是房地產(chǎn)價(jià)值；當(dāng)被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值；進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的特許經(jīng)權(quán)、資質(zhì)和其他；對(duì)于其他評(píng)估目的或評(píng)估背景下加油站土地評(píng)估應(yīng)根據(jù)特定目

10、的、背景條件具體分析是否含許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修在土地評(píng)估中應(yīng)用的思考基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估中比較常用的法，但目前我國(guó)各地基準(zhǔn)地價(jià)基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，很少細(xì)分到有特殊商服用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，由于影響用地收益的較一般商服用地(如商場(chǎng)、)影響差異很大，有些影響甚至作用完全是相反的，如規(guī)模，對(duì)一般商服用地看，規(guī)模越大，商服用地價(jià)越高，如市春熙商圈，而對(duì)用地看，越密，效益越低，地價(jià)越低。因此必須在評(píng)估中必須充分了解特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響和影響關(guān)系。影響的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說位置，因此在土地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，而應(yīng)根據(jù)的特點(diǎn)制定加油站特?cái)?shù)修正體系。3、土地能否根據(jù)實(shí)際情況變“性”評(píng)估是在評(píng)估實(shí)踐中需要考