高頻考點0906全66講講義

1、第七章 土地考情介紹本年從稅二中調(diào)整過來的內(nèi)容，屬于重點章，分值預(yù)計在 20 分左右，各類題型均會涉及，尤其要重點關(guān)注計算綜合題?？键c：納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的和個人。包括內(nèi)企業(yè)、行政事業(yè)、中外籍個人等?？键c：征稅范圍一、基本規(guī)定二、具體規(guī)定【例題多選題】下列情形中，征收土地的是（）。A.所有人將房屋贈與贍養(yǎng)義務(wù)人B.企業(yè)將一棟通過國家機關(guān)捐贈給希望小學作為教學樓C.企業(yè)之間互換自有房地產(chǎn)D.土地管理部門出讓國有土地使用權(quán) E.房企將自建的房地產(chǎn)用于投資正確CE公益性贈與、贈與直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征稅；投資時不動產(chǎn)所發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)視同銷售征收土地。具體

2、事項稅定房地產(chǎn)繼承不屬于征稅范圍房地產(chǎn)贈予特定贈予不屬于征稅范圍（僅限：公益性、直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人）非公益性贈予，征稅合作建房建成后按比例分房自用，暫免征稅建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅房地產(chǎn)交換雙方均征稅個人互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)核實可免征房地產(chǎn)抵押抵押期不屬于征稅范圍抵押期滿轉(zhuǎn)讓權(quán)屬抵債，征稅具體事項稅定房地產(chǎn)出租不屬于征稅范圍房地產(chǎn)評估增值不屬于征稅范圍國家收回土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物可享免稅代建房不屬于征稅范圍轉(zhuǎn)讓土地限國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不含集體土地國有土地出讓不征，轉(zhuǎn)讓征稅權(quán)屬不轉(zhuǎn)讓的不征有償轉(zhuǎn)讓征稅，無償轉(zhuǎn)讓一般不征新房銷售存量房銷售知識點：應(yīng)入的確定實物收入：收入時的市場

3、價格無形資產(chǎn)收入：評估確認價值3.外幣收入：取得收入當天或當月 1 日國家的市場匯價折算4.縣級及以上要求房企在售房時代收的各項費用，如計入房價中一并收取，應(yīng)作為收入計稅；如在房價之外單獨收取，可【提示】注意視同銷售收入。收入?？键c：扣除項目的確定四、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金房企：城建稅、教育費附加、地方教育費附加其他企業(yè)：加扣印花稅【提示 1】不包括【提示 2】房企實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按 項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。不能分清的，按該 項目預(yù)繳 時實際繳納的金額扣除。三、房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用，不按賬簿金額扣除。不能按項目計算分攤利息，或不能提供證明的：開發(fā)費用（地價款及費用開發(fā)成本

4、）10%以內(nèi)能按項目計算分攤利息，并能提供證明的： 開發(fā)費用利息（地價款及費用+開發(fā)成本）5%以內(nèi)【提示 1】全用自有，沒有利息支出的，按方法（1）扣除?！咎崾?2】利息計入成本的，應(yīng)調(diào)整至費用扣除。利息注意兩點：過按商業(yè)同類同期利率計算的金額。不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費：含耕地占用稅前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用【提示 1】包括精裝修費用?！咎崾?2】質(zhì)量保證金如計入中，則可以扣除?！咎崾?3】接受建筑安裝服務(wù)取得應(yīng)備注建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入扣除。一、取得土地使用權(quán)所支

5、付的金額出讓：支付的土地出讓金劃撥：按規(guī)定補繳的出讓金轉(zhuǎn)讓：支付的地價款【提示 1】含登記過戶費及契稅。【提示 2】契稅不因土地出讓金的減免而減免?！咎崾?3】不包括土地閑置費?！究偨Y(jié)】不同銷售情況對應(yīng)的扣除項目【例題多選題】計算土地時，下列費用準予從收入總額中扣除的有（）。情形可扣除項目房企新房銷售取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費用轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）其他企業(yè)新房銷售取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費用轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附、印花稅存量房銷售取得土地使用權(quán)所支付的金額（含契稅）房屋及建筑物

6、的評估價格（評估費可扣）轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附、印花稅購房價每年加計 5%轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附、印花稅、契稅【提示】按評估價計稅不另扣房屋建筑物的契稅，只能扣地價款中的契稅；按價可扣契稅。轉(zhuǎn)讓土地取得土地使用權(quán)所支付的金額轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附、印花稅舊房扣除項目評估價格重置成本價成新度折扣率重置成本價是估價時點重新取得或開發(fā)的全新狀態(tài)的待估價對房地產(chǎn)所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤之和的價格?！咎崾?1】對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除取得土地支付的金額?！咎崾?2】評估費也可扣除，但因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按評估

7、價格計稅時的評估費不可扣除。不能取得評估價格，但能提供購房的，可按所載金額并從年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算扣除，作為地價和評估價。扣除金額價（15%年數(shù)）【提示 1】金額：營業(yè)稅所載金額，普通價稅合計金額，不含金額加上不允許抵扣的進項稅。【提示 2】按購房所載日期起至售房開具之日止，每滿 12 個月 計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可以視同為一年?！咎崾?3】對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但加計 5%的基數(shù)。五、其他扣除項目僅適用于房企新建房：（只、賣存量房不能扣）加計扣除費用（地價款及費用開發(fā)成本）20%

8、縣級及以上要求房企售房時代收的各項費用：如計入房價中一并收取，應(yīng)作為收入計稅，同時可予以扣除，但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù)。代用如在房價之外單獨收取，可收入計稅，同時不允許扣除。耕地占用稅開發(fā)小區(qū)的排污費、綠化費 C.安置動遷用房的支出D.超過期限的利息和加罰的利息支出E.土地閑置費正確地ABC超過中扣除。期限的利息和加罰的利息支出和土地閑置費不得作為開發(fā)費用在計算土【例題多選題】計算土地時，下列說法不正確的有（ ）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房銷售可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)成本之和加扣 20%的費用舊房銷售按重置成本價扣除費用后的金額扣除 C.所有與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金均可作為稅金扣除

9、D.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，即使能提供購房的也實行核定征收E.新房銷售可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額中包括契稅和耕地占用稅正確算土地BCDE舊房銷售按重置成本價與成新度折扣率計算的價格扣除；時不能扣除；作為價外稅在計納稅轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房的，可按所載金額并從年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算扣除，凡不能取得評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。新房銷售可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額中包括契稅，開發(fā)成本中包括耕地占用稅。考點：土地應(yīng)納稅額的計算一、稅額計算步驟增值額收入扣除項目增值率增值額/扣除項目根據(jù)增值率確定適用稅率及速算扣

10、除系數(shù)稅額增值額適用稅率扣除項目速算扣除系數(shù)二、分期開發(fā)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售房地產(chǎn)計稅方法：先按比例預(yù)征，然后。預(yù)征率：東部地區(qū)省份不低于 2%；中部和東北地區(qū)省份不低于 1.5%；西部地區(qū)省份不低于 1%。3.時應(yīng)補退稅額應(yīng)納稅額已預(yù)征稅額【提示】規(guī)定期限內(nèi)繳納，不產(chǎn)生滯納金。4.成片受讓土地后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對扣除項目金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過 50%的部分30%02超過 50%至 100%的部分40%5%3超過 100%至 200%的部分50%15%4超過 200%的部分60%35%積占總面積的比例計算分攤?？鄢椖拷痤~扣除項目總

11、金額（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積）配比計算地價款：開發(fā)比、銷售比開發(fā)成本：銷售比開發(fā)費用：利息也要按銷售比配比稅金：與轉(zhuǎn)讓相關(guān)加計：與前二項有關(guān)【例題單選題】某生產(chǎn)企業(yè) 2017 年銷售一棟 8 年前建造的辦公樓，取得含稅銷售收入 1260萬元（簡易征收）。該辦公樓原值 700 萬元，已計提折舊 400 萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估該辦公樓的重置成本為 1400 萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納含在內(nèi)的各種稅費共計67.2 萬元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地A.171.62 B.185.24 C.253.22 D.158.44為（）。正確A收入12601.0512

12、00（萬元）12005%60（萬元）扣除項目140050%（67.260）707.2（萬元）增值額1200707.2492.8（萬元）增值率492.8707.269.68%應(yīng)納土地492.840%707.25%171.62（萬元）。考點：土地減免稅一、一般減免稅規(guī)定1.建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免稅。超過 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。（起征點）應(yīng)分別核算普通標準住宅和其他房地產(chǎn)，否則不享受此。2.因國家建設(shè)需要被征收、收回房地產(chǎn)免稅。3.對居民個人普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免征稅。個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，凡居住滿 5 年及以上的，免稅；居住滿 3 年未滿 5 年的

13、，減半征收；居住未滿 3 年的，按規(guī)定計稅。4.對企事業(yè)、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免稅。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)經(jīng)核實免稅。對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地【例題多選題】下列各項中，不應(yīng)征收土地A.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn) B.房地產(chǎn)評估增值予以免征。的是（ ）。C.建造普通標準住宅出售，增值額超過扣除項目金額之和 30%的D.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20%E.因國家建設(shè)需要而被征用的房地產(chǎn)正確ABDE建造普通標準住宅出售，增值額為未過扣除項目金額之和 20%的，免征土地?？键c：土地一、

14、納稅期限征收管理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7 日內(nèi)辦理納稅申報。經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，可按月或按省級地稅規(guī)定的期限繳納。選擇定期申備案，確定后一年內(nèi)不得變更。二、納稅地點：房地產(chǎn)所在地三、納稅時間和繳納方法【例題單選題】下列關(guān)于土地的征管規(guī)定，說法正確的是（）。A.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)實際收款日期確定納稅期限B.一次交割付清價款方式轉(zhuǎn)讓的，在辦理過戶和登記手續(xù)后納稅C.應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7 日內(nèi)辦理納稅申報D.企業(yè)土地正確的納稅地點為企業(yè)機構(gòu)所在地C選項 A，以分期收款方式轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)合同約定的收款日期確定納稅期限；選項 B，一次交割付清價款方式轉(zhuǎn)讓的，

15、在辦理過戶和登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)納稅；選項 D，土地的納稅地點一律為房地產(chǎn)所在地?？键c：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地先預(yù)繳后按規(guī)定預(yù)繳土地的.不加收滯納金。后，補繳的土地，在主管規(guī)定的期限內(nèi)補繳一、受理應(yīng)進行（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；滿足條件之（必須）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。日起 90 日內(nèi)辦理可要求已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售） 證滿 3 年仍未銷售完畢的；（3 申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地手續(xù)的；（應(yīng)在注銷前 ）

16、（4）省 規(guī)定的其他情況。收到 通知之日起 90日內(nèi)辦理一次交割付清價款稅務(wù)可在辦理納稅申報后，根據(jù)應(yīng)納稅額大小及辦理過戶登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次繳納全部土地分期收款稅務(wù)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期確定具體納稅期限，規(guī)定每次收款后數(shù)日內(nèi)繳稅。每次應(yīng)納稅額本次收款（總稅額總收入）全部竣工決算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅務(wù)可預(yù)征土地，待該項目全部竣工辦理結(jié)算后再，多退少補預(yù)征的計稅依據(jù)預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳二、收入確認1.時，已全額開具商品房銷售的，按金額確認收入；未開或未全額開具的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。2.合同面積與實測面積不一致，在前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計稅時予以

17、調(diào)整。3.應(yīng)入營改增前轉(zhuǎn)讓收入營改增后不含增收入轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金營改增前實納營、城、教營改增后允許扣除的城、教三、后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理后轉(zhuǎn)讓的扣除項目金額轉(zhuǎn)讓面積建筑面積成本費用建筑面積成本費用時的扣除項目總金額的總建筑面積四、審核：案頭審核、實地審核（一）：以國家有關(guān)部門的開發(fā)項目或分期項目為，普通住宅與非普通住宅分別計算增值額、增值率，分別計稅。（二）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.房企將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、對外投資、分配、抵債、換取其他資產(chǎn)等，所轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管參照當?shù)禺斈辍?/p>

18、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等用途，如未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地（三）利息，在時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本費用。1.計入開發(fā)成本的利息應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費用。2.一般性利息支出，應(yīng)按項目合理分攤。3.利用閑置專項借款對外投資取得收益，收益應(yīng)沖減利息支出。（四）公共設(shè)施房企開發(fā)建造的與項目配套的居委會和派出所用房、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、原則處理：、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下（1）建成后屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給除；、公用事業(yè)用于非性社會公共事業(yè)，

19、其成本、費用可以扣建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。房企銷售已裝修房屋，裝修費可計入開發(fā)成本。房企的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）核定征收情形核定征收率不低于 5%1.依照法律、行政的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置財務(wù)賬簿但未設(shè)置的；2.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；3.雖設(shè)置財務(wù)賬簿，但賬目收入或扣除項目金額的；或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓4.符合土地條件，未按照規(guī)定期限辦理手續(xù)，經(jīng)責令限期，逾期仍不的；5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！纠}多選題】下列情形中，應(yīng)當進行土地的有（ ）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

20、 C.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的D.取得銷售（預(yù)售）E.取得銷售（預(yù)售）證 2 年仍未銷售完的證 3 年仍未銷售完的正確ABC取得銷售（預(yù)售）證滿 3 年仍未銷售完的，屬于可以要求的情形?！纠}多選題】土地時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與項目配套的等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形是（ ）。A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的 B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的 C.建成后直接贈與其他企業(yè)的D.建成后屬于全體業(yè)主的E.建成后作為投資投入其他企業(yè)的正確CDE公共設(shè)施扣除規(guī)則：（1）建成后屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給以扣除；、公用事業(yè)用于非性社會公共事業(yè)，其成本、費用

21、可（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用?！纠}多選題】（2016 年）下列各項中，符合土地A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金一律不得扣除管理規(guī)定的有（ ）。B.對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期的方式應(yīng)保持一致C.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除D.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，主管可要求補繳的土地進行土地，在主管E.按規(guī)定預(yù)繳土地后，規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金正確BCE選項 A,質(zhì)量保證金開具的，按所載金額予以扣除；未開具的，。的質(zhì)保金不得計算扣除；選項 D，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)進行土地【例題綜合題】某市房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2014 年 1 月受讓一宗土地使用權(quán)，

22、根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款 6000 萬元。2015 年 2 月至 2017 年 3 月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地 70%（其余 30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計 5800 萬元；發(fā)生的利息費用為 300 萬元，不高于同期限構(gòu)的證明。利率并能提供金融機3 月下旬將開發(fā)建造的寫字樓總面積的 20%用于對外出租，2017 年 4 月6 月該公司取得含稅租金收入共計 60 萬元；其余部分全部售完，共計取得含稅銷售收入 14700 萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程計發(fā)生用 800 萬元、銷售費用 400 萬元。（說明：當

23、地契稅稅率為 3%；其他開發(fā)費用扣除比例適用稅稅，不考慮地方教育費附加）定的上限，選擇簡易計要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。1.土地 A.3460.8B.6000時扣除的土地成本為（ ）。C.6180 D.4326正確土地 A.5800 B.4640 C.4060 D.4326正確土地 A.800 B.645.04 C.760 D.432正確土地 A.1800 B.2645 C.3564 D.1432正確A土地成本（600060003%）70%80%3460.8（萬元）時應(yīng)扣除的開發(fā)成本為（ ）。B開發(fā)成本580080%4640（萬元）時應(yīng)扣除的開發(fā)費用為（

24、）。B開發(fā)費用30080%（3460.84640）5%240405.04645.04（萬元）時的增值額為（ ）。C城建稅和教育費附加147001.055%（7%3%）70（萬元）5.該房企銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地 A.600.9B.645.7 C.1564D.1069.2為（ ）。正確D增值額147001.053460.84640645.0470（3460.84640）20%3564（萬元）增值率3564（140003564）100%34.15%應(yīng)納土地6.下列土地 A.土地356430%1069.2（萬元）說法正確的有（ ）。時確認的收入應(yīng)不含B.房屋出租不屬于土地的征稅范圍C.土地時的開發(fā)費

25、用為賬簿中的三項期間費用金額D.出租過程中產(chǎn)生的稅金可以在土地過程中扣除E.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的為 700 萬元正確 出；ABE土地出租不繳納土地時的開發(fā)費用不能采用賬簿中的三項期間費用金額，應(yīng)為計算得，所以出租過程中產(chǎn)生的稅金不屬于與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金，不能在計算土地時扣除。轉(zhuǎn)讓應(yīng)納的為14700/1.055%700 萬元?！纠}綜合題】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2014 年 1 月2016 年 7 月開發(fā)“東麗家園”住宅項目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：（1）2014 年 1 月競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載總價款 17000 萬元，并規(guī)定 2014 年3 月 1 日動工開發(fā)。由于公司，于 2015 年

26、 5 月才開始動工。因超過期限 1 年未進行開發(fā)建設(shè)，被相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款 20%的土地閑置費。（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和間接開發(fā)費用合計 2450萬元。（3）2016 年 7 月該項目竣工驗收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價款 3150 萬元，根據(jù)合同約定當期實際支付價款為總價的 95%，剩余 5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。（4）發(fā)生銷售費用、用 1200 萬元，向商業(yè)借款的利息支出 600 萬元，其中含超過期限的利息和罰息 150 萬元，已取得相關(guān)憑證。（5）2016 年 8 月開始銷售，可售總面積為 45000 ，截止 2016 年 12 月底銷售面積為 40500，取得不含入 40500 萬元；4500 房屋未銷售。（6）2017 年 2 月底，公司將剩余 4500 房屋打包銷售，收取不含稅價款 4320 萬元。（其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為 5%；開發(fā)費用扣除比例為 5%）要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。時允許扣除的稅費為 243 萬元；其他1