淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理與控制

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的本錢管理與控制摘要：房地產(chǎn)企業(yè)要開展就應(yīng)靠本錢競爭取勝的策略，本錢管理與控制要做到全員參與，樹立全員本錢控制意識。本錢管理與控制的重點放在三個階段：1、設(shè)計方案經(jīng)濟比較階段2、施工過程中變更及簽證等的控制3、開工驗收結(jié)算階段關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)全過程本錢管理與控制Abstrat：Tthedevelpentfrealestateenterprisesshulddependnstpetitinsttinning.stanageentandntrlneedtdallstaffpartiipates，Allthepeplearensiusfstanageent。stanageent

2、andntrlftheephasisnthethreestages：1、Designstagefenire2、Thepressfhangeandvisantrl3、pletedandreadytstage國家出臺對商品房價格制約的各種政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的開展轉(zhuǎn)向靠本錢競爭取勝的策略是首選，本錢的管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要職能之一。工程的本錢管理與控制，就是指在工程本錢的形成過程中，對整個工程開發(fā)過程中所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進展指導(dǎo)、監(jiān)視、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正工程開發(fā)過程中發(fā)生的偏向，把各項實際消費費用發(fā)生額控制在方案本錢的范圍之內(nèi)，以保證本錢目的的實現(xiàn)。因此要做好房地產(chǎn)開

3、發(fā)的本錢管理與控制工作，首先必須明確的一點是本錢管理與控制應(yīng)該是全員管理與控制。本錢管理與控制決不單純是工程預(yù)算人員、工程管理人員或財務(wù)人員的工作，而是全體員工的共同任務(wù)。本錢管理與控制要做到全員參與，樹立全員本錢控制意識。在此筆者結(jié)合自己在房地產(chǎn)行業(yè)多年的工作經(jīng)歷談一些對房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理與控制的看法，工程本錢意識必須貫穿整個工程開發(fā)的始終。房地產(chǎn)開發(fā)要通過以下三個階段性目的來進展開發(fā)本錢的過程控制管理：1、設(shè)計階段的本錢管理與控制設(shè)計階段是建立工程造價控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建立工程費用中所占比例不大，一般只占建安造價的12，但對工程造價的影響可達75以上。合理科學(xué)的設(shè)計可降低工程造

4、價10以上，尤其是在主材的設(shè)計指標的控制上，例如鋼筋、混凝土的含量。但在工程設(shè)計中，不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意進步平安系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從而影響了工程造價的有效控制。例如，某商業(yè)寫字樓空調(diào)系統(tǒng)冬季室內(nèi)設(shè)計溫度18即可滿足舒適度要求，設(shè)計卻按23考慮，既造成了浪費，又不適應(yīng)人體生理要求。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視。因此，設(shè)計階段對工程造價的影響是極其重要的。首先應(yīng)積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責任制。限額設(shè)計就是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計，總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，從而防止設(shè)計

5、部門為設(shè)計上的工作方便或是為過分保護自身設(shè)計不出問題而不惜加大設(shè)計的平安系數(shù)，以犧牲業(yè)主方的工程造價的控制為代價。比方某小高層住宅工程的鋼筋含量，本來鋼筋含量每平米設(shè)計65公斤就滿足要求了，但設(shè)計方為保守起見而設(shè)計了每平米85公斤，這樣每平米鋼筋材料造價就增加了13%，可見，推行限額設(shè)計的必要性。把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易被打破。其次設(shè)立專門的審查部門對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙進展全面的審查，防止設(shè)計粗糙。比方某住宅工程，住宅樓首層標高0.00米處有一層鋼筋混凝土板，住宅樓周圍是地下車庫，地下車庫的頂板標高是-1.2米，因為其設(shè)計為了省事，在住宅樓下面標高-1.

6、2米處又設(shè)計了一層鋼筋混凝土板，在高度為1.2米的范圍內(nèi)設(shè)計了兩層鋼筋混凝土板，這樣就造成了一層板的浪費。后來在建立方審圖過程中發(fā)現(xiàn)了，并及時通知了設(shè)計院進展了改正，從而防止了不必要的造價浪費。只有在設(shè)計階段實在做好工程工程建立的造價控制，才能為以后工程建立各階段的造價控制打好根底，確保工程造價控制目的的實現(xiàn)。2、工程施行階段的本錢管理施工階段是資金投入最大的階段，是招投標工作的延伸，是合同施行的詳細化。抓好過程管理，減少工程索賠；建立建立監(jiān)理制，對工程質(zhì)量、進度、造價進展全面控制；從技術(shù)、經(jīng)濟方面采取措施控制工程造價；控制建立工程價款的結(jié)算工程。2.1工程變更變更時應(yīng)對造價進展分析，才可以心

7、中有數(shù)，特別需要注意施工方提出的變更，要分析是否真需要變更，防止施工單位投標時采取的不平衡報價而使工程造價超高。比方：某工程，施工方在投標的時候因為對外墻面石材工程單價報低了，造成該分項工程虧損，所以施工方就提出要求變更，稱此石材廠家消費才能有限不能滿足本工程數(shù)量的需要，要求改用其他廠家的石材，后建立方查實是施工方想通過更換材料廠家而使該分項工程扭虧為盈。這是施工方對投標報價低的工程常采用的方法，要值得注意。2.2工程簽證由于在工程現(xiàn)場中，通常建立方的工程師由于專業(yè)分工所限，所以對工程預(yù)結(jié)算的知識理解不夠，假設(shè)簽證不好會造成結(jié)算時的扯皮。比方某住宅工程在地下室底板鋼筋綁扎的施工中，接到工程變更

8、通知鋼筋的型號等有變化，對已施工的鋼筋工程需要進展撤除，當時建立方的工程師就在簽證單上寫上了地下室鋼筋需要撤除，未寫明詳細部位，結(jié)果結(jié)算的時候造成建立方造價審核人員與施工方就這問題產(chǎn)生了扯皮，到底是整個地下室的底板鋼筋要撤除還是局部已施工的底板鋼筋要撤除。為防止類似情況的出現(xiàn)，要求現(xiàn)場建立方現(xiàn)場管理人員做好以下工作：1簽量不簽消耗；2簽量不簽價；3不能與合同相抵觸；4簽單價不簽總價；5簽量應(yīng)有明細計算式及相關(guān)圖形；6簽證事項的相關(guān)來源應(yīng)清楚。2.3乙供材料主要對招標時規(guī)定品牌的材料加以控制，注意實際施工采購的材料品牌規(guī)格型號是否與招標一致，在這過程中一定做好記錄，假設(shè)不一致不應(yīng)給予進場，假設(shè)進

9、場時無視了，那么在結(jié)算時進展調(diào)整。2.4工程進度款進度款的支付通常是先由施工方提供進度工程量，然后經(jīng)由現(xiàn)場監(jiān)理核實有關(guān)工程量并審核是否按合同有關(guān)規(guī)定編制進度工程量，再提交建立方審核確認后支付進度款。支付金額應(yīng)嚴格按合同，且應(yīng)按實際施工進度情況進展計算，要特別注意扣除分包工程、保修金及甲供材料，注意考慮單價合同中的清單工程量招標時一般偏大，不能完全以招標的工程量清單量來計算，而應(yīng)該以實際發(fā)生的數(shù)量計算。3、開工結(jié)算階段的造價控制開工資料通常包括開工圖、結(jié)算書、有關(guān)簽證及會議紀要、往來書信等，特別需要注意的是開工圖必需要經(jīng)現(xiàn)場監(jiān)理和業(yè)主現(xiàn)場勘察核實是否跟實際施工狀況一致，否那么無論是建立方結(jié)算人員還是社會造價咨詢公司都是以開工圖紙為根據(jù)來核實工程量及工程工程的，所以顯得非常重要了。當雙方產(chǎn)生爭議的時候，建立方最好召集相關(guān)當事人員對現(xiàn)場實際做出說明，理解情況后甲方內(nèi)部應(yīng)召集會議形成一致意見后與總包施工單位進展洽商。應(yīng)注意定額疑問可以咨詢相關(guān)主管部門，但對于合同原那么問題應(yīng)法院來裁決。綜上所述本錢控制是房地產(chǎn)工程開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，它貫穿于整個工程從土地競買、決策、設(shè)計、建立施工、開工結(jié)算等全過程，對于進步開發(fā)工程投資效益