房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析研發(fā)報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)七彩城順興苑可行性研究報(bào)告班級(jí)：房經(jīng)指導(dǎo)教師：易忠誠姓名：吳彬紅學(xué)號(hào)：時(shí)間：2011.06.21目錄第一部分 總論31.1、項(xiàng)目背景31.2、可行性研究結(jié)論41.3、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4第二部分 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況62.1、項(xiàng)目名稱及開發(fā)建設(shè)單位62.2、項(xiàng)目提出的背景72.3、項(xiàng)目所在城市及區(qū)域情況72.4、項(xiàng)目所在地周邊壞境92.5. 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)10第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)103.1房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析103.2德陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析11第四部分 項(xiàng)目

2、規(guī)劃與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比154.1項(xiàng)目研究工作依據(jù)154.2項(xiàng)目主要“賣點(diǎn)”164.3競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目174.4項(xiàng)目SWOT分析18第五部分 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃19第六部分 投資估算196.1投資估算19第七部分 經(jīng)濟(jì)效益分析207.1銷售價(jià)格207.2銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃207.3稅費(fèi)率217.4資金籌措227.5盈利能力分析23第八部分 項(xiàng)目不確定分析278.1敏感性分析278.2盈虧平衡分析28第九部分 可行性研究結(jié)論和建議29一 總論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景 德陽市城北的黃河片區(qū)，在這個(gè)區(qū)域，擁有旌湖的開闊水景、東山綠帶的景觀資源，還有三國文化長廊、北公園、黃河廣場(chǎng)、旌湖生態(tài)休閑圈，尊享極致美景，既有城市新區(qū)的氣

3、派，又盡享老城區(qū)完善生活配套。近日，臨湖兩在黃河大橋至青衣江大橋的沿河兩岸，匯聚了希望城、旌城一品、瑞琪曼國際社區(qū)、山海天、東方閣、北辰觀山水、龍灣上城等在建樓盤，還有規(guī)劃待建的錦虹房產(chǎn)26幢高層項(xiàng)目等，在未來一段時(shí)間里，這里將是德陽樓市最熱鬧的區(qū)域。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴。1.2項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：七彩城順興苑建設(shè)地點(diǎn)：龍泉山北路與洮河路交匯處建設(shè)單位：德陽順興房產(chǎn)有限公司規(guī)劃用途：居住經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售公司類別：私營企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：三級(jí)企業(yè)概況:德陽市順興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，始建于2000年11月，現(xiàn)有各類技術(shù)人員10人，具有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。自公司成立以來，完成了“玉福苑”、“興

4、滿庭園”、“綠韻雅舍”、“濱水庭院”等精品物業(yè)，竣工工程合格率達(dá)100%。幾番耕耘，幾番收獲。公司為德陽人民打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的同時(shí)也獲得了諸多的榮譽(yù)；2001年被旌陽區(qū)委和旌陽區(qū)人民政府評(píng)為“優(yōu)秀私營企業(yè)”；旌陽區(qū)建設(shè)局評(píng)委評(píng)為“先進(jìn)單位”被旌陽區(qū)政府列為“重點(diǎn)扶持企業(yè)”；2001年來多次被旌陽區(qū)政府評(píng)為“房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)單位”；2002年被四川省統(tǒng)計(jì)局信息中心、四川省社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心評(píng)為“2002年四川房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大市場(chǎng)占有份額100強(qiáng)”，2003年以來歷年被德陽市旌陽區(qū)、鄉(xiāng)兩級(jí)政府分別評(píng)為“納稅先進(jìn)戶”、“先進(jìn)納稅大戶”；2007-2008年被旌陽區(qū)政府評(píng)為“重合同守信用企業(yè)”，2009年被

5、德陽市人民政府評(píng)為“重合同守信用企業(yè)”；2002年以來為四川省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)“理事單位”，為德陽市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)“會(huì)員單位”。聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈。工程概況：“七彩城順興苑”項(xiàng)目占地11434.9平方米，總建筑面積41693.89平方米，其中包括住宅30872.6平方米、辦公2417.2平方米、公廁（門衛(wèi)）75.75平方米、小共物管房等184.03平方米、消防控制室49.39平方米、地下車位8094.92平方米。經(jīng)估算工程總投資6600萬元。殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟。項(xiàng)目位置（周邊）：位于德陽市黃河片區(qū)，龍泉山北路與洮河路交匯處。周邊大型商場(chǎng)在同步修建中，現(xiàn)有的配套主要集中在洛河小區(qū)；廬山路小學(xué) 德陽外

6、國語學(xué)校 德陽一中 旅游學(xué)校；臨東湖山公園，旌陽區(qū)文化體育中心，旌湖；小區(qū)旁邊的衛(wèi)生院正在修建中，現(xiàn)有的有眼科醫(yī)院、肝膽醫(yī)院。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐。項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)：普通住宅 建筑棟數(shù)：6棟樓盤形態(tài)：多層、高層建筑耐火等級(jí)：二級(jí)建筑設(shè)計(jì)等級(jí)：二級(jí)主要結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防類別：丙類抗震設(shè)防烈度：7度資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌。1.3項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)德陽市人民政府關(guān)于同意拍賣出讓市河?xùn)|區(qū)龍泉山路與洮河路交匯處東北角國有土地使用權(quán)方案的批復(fù)德府國用（2010）第號(hào)彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡。德陽市規(guī)劃局提供的市河?xùn)|區(qū)龍泉山路與洮河路交匯處東北角規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通

7、知書（2009）德陽市規(guī)劃局提供的用地紅線界此點(diǎn)坐標(biāo)及紅線圖。DYS規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定現(xiàn)行的國家有關(guān)規(guī)定建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)程及規(guī)定：工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文、（房屋建設(shè)部分）2002年版民用建筑設(shè)計(jì)通則GB503522005住宅建筑規(guī)范GB500961999（2003版）住宅建筑規(guī)范GB503682005城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ502001屋面工程技術(shù)規(guī)范GB503452004建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程JGJ11397夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ1342001四川省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB51/50272002建筑設(shè)計(jì)防水規(guī)范GB50016（2006）1.4項(xiàng)目可行性研究

8、范圍項(xiàng)目可行性研究范圍：根據(jù)“凱麗景湖二期”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)及項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔。1.5項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及建議 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論：本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目規(guī)劃為普通住宅，根據(jù)對(duì)德陽市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“七彩城順興苑”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表所示 表

9、1-1： “七彩城順興苑”項(xiàng)目主要建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)項(xiàng)目性質(zhì)指標(biāo)總占地面積11434 項(xiàng)目類型普通住宅總建筑面積41693建筑耐火等級(jí)二級(jí)多層建筑面積9585建筑設(shè)計(jì)等級(jí)二級(jí)高層建筑面積24013主要結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)地下停車場(chǎng)面積8095建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防類別丙類容積率3.65抗震設(shè)防烈度7綠化率35%多層建筑層數(shù)7多層均價(jià)元5300高層建筑層數(shù)18高層均價(jià)元4700戶型面積45119.53地下停車場(chǎng)均價(jià)元3000 表1-2： “七彩城順興苑”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元117672資金籌措萬元117672.1資本金萬元60003經(jīng)營收入萬元202214經(jīng)營稅金及附加萬元111

10、25土地增值稅萬元27936利潤總額萬元35387所得稅萬元884.58凈利潤萬元2653.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤率%2投資凈利潤率%3資本金凈利潤率%4內(nèi)部收益率（所得稅前）%5內(nèi)部收益率（所得稅后）%6投資回收期（所得稅前）年7投資回收期（所得稅后）年二 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況2.1項(xiàng)目名稱及開發(fā)建設(shè)單位項(xiàng)目名稱：七彩城順興苑項(xiàng)目建設(shè)單位：德陽順興房產(chǎn)有限公司企業(yè)經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售企業(yè)性質(zhì)：私營企業(yè)企業(yè)資質(zhì)：三級(jí)企業(yè)概況：德陽市順興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，始建于2000年11月，現(xiàn)有各類技術(shù)人員10人，具有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。自公司成立以來，完成了“玉福苑”、“興滿庭園”、“綠韻

11、雅舍”、“濱水庭院”等精品物業(yè)，竣工工程合格率達(dá)100%。幾番耕耘，幾番收獲。公司為德陽人民打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的同時(shí)也獲得了諸多的榮譽(yù)；2001年被旌陽區(qū)委和旌陽區(qū)人民政府評(píng)為“優(yōu)秀私營企業(yè)”；旌陽區(qū)建設(shè)局評(píng)委評(píng)為“先進(jìn)單位”被旌陽區(qū)政府列為“重點(diǎn)扶持企業(yè)”；2001年來多次被旌陽區(qū)政府評(píng)為“房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)單位”；2002年被四川省統(tǒng)計(jì)局信息中心、四川省社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心評(píng)為“2002年四川房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大市場(chǎng)占有份額100強(qiáng)”，2003年以來歷年被德陽市旌陽區(qū)、鄉(xiāng)兩級(jí)政府分別評(píng)為“納稅先進(jìn)戶”、“先進(jìn)納稅大戶”；2007-2008年被旌陽區(qū)政府評(píng)為“重合同守信用企業(yè)”，2009年被德陽市人民政府評(píng)

12、為“重合同守信用企業(yè)”；2002年以來為四川省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)“理事單位”，為德陽市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)“會(huì)員單位”。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚。2.2項(xiàng)目提出的背景德陽市順興房地產(chǎn)發(fā)開有限公司根據(jù)德陽市對(duì)黃河片區(qū)的規(guī)劃，進(jìn)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在龍泉山北路與洮河路交匯處建設(shè)了以多層和高層為主的容積率小于3和綠化率達(dá)35%的又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)，為此片區(qū)的高級(jí)住宅又多了一片亮點(diǎn)。七彩城順興苑將是高端人士遠(yuǎn)離市區(qū)追求別樣生活的的又一不錯(cuò)的選擇，為其創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境及高尚的生活品質(zhì)，七彩城順興苑能滿足不同人士的需求。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴。2.3

13、項(xiàng)目所在城市及區(qū)域情況 1）德陽自然地理情況分析：德陽市位于四川盆地成都平原東北邊緣，西南距省會(huì)成都58公里，東北接綿陽市，東南與遂寧、資陽兩市交界，西南連成都市，西與阿壩州接壤。德陽市境狹長，東西寬約65公里，南北長約162公里，地勢(shì)西北高東南低。西北部為龍門山脈中段，山地面積1171.87平方公里，占全市總面積的19.68%；中部為成都平原東北部，面積1838.75平方公里，占全市總面積的30.88%；東南部為盆中丘陵，面積2943.13平方公里，占全市總面積的49.44%。1983年8月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為省轄地級(jí)市。全市幅員面積5954平方公里，人口376萬，轄旌陽區(qū)、廣漢市、綿竹市、什邡市

14、、中江縣、羅江縣六個(gè)縣（市、區(qū)），是改革開放后在成都平原崛起的一座新興工業(yè)城市?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)。2）德陽人口情況分析：2000年，據(jù)第五次全國人口普查，德陽市總?cè)丝谌恕?2003年，德陽市總?cè)丝?80萬人，出生人口2.43萬人，出生率為6.39；計(jì)劃生育率為94.96，人口自然增長率為0.22，連續(xù)兩年在全省率先實(shí)現(xiàn)人口負(fù)增長，各項(xiàng)指標(biāo)居全省領(lǐng)先水平。 2004年，全市人口出生率繼續(xù)回落。據(jù)公安人口統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全市全年出生人口2.6萬人，人口出生率為6.87；死亡人口2.8萬人，人口死亡率為7.34；人口自然增長率為0.47，年末戶籍人口為381萬人預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴。3）交通情況：德陽

15、地處成都平原腹地，是成（成都）-德（德陽）-綿（綿陽）高新產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分。交通便利，距省會(huì)成都50公里，寶成鐵路、成達(dá)鐵路、成綿高速公路和國道108線貫穿境內(nèi)，南有成都雙流國際機(jī)場(chǎng)、北有綿陽南郊。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦。4）教育：有各類學(xué)校663所，在校學(xué)生52.81萬人，專任教師26647人。其中：普通高校7所，在校普通本（專）科學(xué)生5.1萬人，增30.10%；普通中學(xué)211所，在校生18.79萬人；小學(xué)405所，在校生24.08萬人。學(xué)齡兒童入學(xué)率99.15%。德陽正在建設(shè)中國西部職業(yè)教育基地，全市高中階段教育招生職普比達(dá)1:1，現(xiàn)有高等職業(yè)學(xué)院5所，中等職業(yè)學(xué)校30所，在校生10萬人

16、，年培養(yǎng)技能人才2.5萬人。為企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的智力支撐和人才保障。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡。5）德陽市城市規(guī)劃分析根據(jù)最新根據(jù)最新的德陽市城市總體規(guī)劃修編，德陽中心城區(qū)將建設(shè)成為以重大裝備制造業(yè)基地，以現(xiàn)代物流、商務(wù)會(huì)展、職業(yè)教育、技術(shù)研發(fā)和休閑娛樂為支撐的區(qū)域性中心城市，集山水景觀、自然生態(tài)特色為一體的安全、生態(tài)、山水宜居城市。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔。交通方面，除了已經(jīng)動(dòng)工的成綿樂城際鐵路，還將建成成綿高速公路西線以及多條通往撐的的快速通道；同時(shí)，包括長江西路下穿式跨鐵路立交橋在內(nèi)的多個(gè)立交橋也將陸續(xù)開工，不僅加強(qiáng)德陽中心城區(qū)與其他片區(qū)的聯(lián)系，還將與綿竹、什邡等構(gòu)建半小時(shí)城鎮(zhèn)圈。贓熱俁閫歲匱閶

17、鄴鎵騷。08年12月2日四川省政府辦公廳日前向全省轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于印發(fā)汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建城鎮(zhèn)體系專項(xiàng)規(guī)劃的通知。根據(jù)“汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建城鎮(zhèn)體系專項(xiàng)規(guī)劃”（以下簡稱“規(guī)劃”），德陽將發(fā)展成50100萬人口的大城市。壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚。6）德陽市近期建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域 用地拓展重點(diǎn)區(qū)域包括：旌南片區(qū)、旌湖片區(qū)、城北片區(qū)、八角井片區(qū)、黃河片區(qū)、天元片區(qū)。 舊城綜合整治重點(diǎn)區(qū)域包括：以文廟廣場(chǎng)為中心的舊城中心區(qū)段、火車站區(qū)域、長江西路區(qū)域、長江東路城市入口區(qū)域等。蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅。7）德陽市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分析道路基本形成“兩縱一橫”和“一環(huán)路”快速通道為主骨架，次干道和支

18、路配套完善的方便快捷，通達(dá)性良好的城市交通體系，重點(diǎn)配套完善城市給水、供電、電信、排水等公用設(shè)施功能。買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄。結(jié)合城市郊區(qū)建設(shè)，基本建立城市建設(shè)區(qū)與外圍生態(tài)支持系統(tǒng)相互交融和網(wǎng)絡(luò)狀“城鄉(xiāng)”空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)建設(shè)和完善城市濱河綠帶（含石刻公園）、東山生態(tài)林，高速公路和寶成鐵路隔離帶等城市綠地系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)城市大氣、水體和噪聲等環(huán)境指數(shù)的污染治理的全面達(dá)標(biāo)。綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴。2.4項(xiàng)目所在地周邊壞境1、項(xiàng)目區(qū)位分析：與廬山路主干道相距400米，處于規(guī)劃中黃河區(qū)核心位置，位于龍泉山北路與洮河路交匯之間，毗鄰德陽外國語學(xué)校，背靠東山，與旌陽區(qū)政府大廈、旌陽區(qū)公安分局為鄰。因其絕佳的地理位置，

19、即將成為德陽市未來重點(diǎn)發(fā)展的集科研、文教、衛(wèi)生、信息的核心地段。驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦。2、項(xiàng)目交通分析：由于有了便利的交通網(wǎng)絡(luò)，能夠?yàn)槟亩际猩钤鎏砀嗌剩?0路、22路、23路、27路公交均從項(xiàng)目周邊經(jīng)過，使其隨時(shí)融入城市多彩的時(shí)尚生活，你可以去老城區(qū)的任何地方，洋洋百貨、華聯(lián)超市、沃爾瑪超市、德克士炸雞以及眾多酒吧、茶樓等各類特色休閑之地，感受生活的樂趣。也可以漫步在旌湖畔、東山間，離開城市的喧囂，享受靜謐的山水風(fēng)景。貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡。3、項(xiàng)目周邊規(guī)劃：項(xiàng)目所在的黃河片區(qū)，擁有旌湖的開闊水景、東山綠帶的景觀資源，還有三國文化長廊、北公園、黃河廣場(chǎng)、旌湖生態(tài)休閑圈，尊享極致美景，既有

20、城市新區(qū)的氣派，又盡享老城區(qū)完善生活配套。近日，臨湖兩在黃河大橋至青衣江大橋的沿河兩岸，匯聚了希望城、旌城一品、瑞琪曼國際社區(qū)、山海天、東方閣、北辰觀山水、龍灣上城等在建樓盤，還有規(guī)劃待建的錦虹房產(chǎn)26幢高層項(xiàng)目等，在未來一段時(shí)間里，這里將是德陽樓市最熱鬧的區(qū)域。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔。2.5 項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)1、項(xiàng)目性質(zhì):住宅樓，建筑層數(shù)：多層地上7層，高層18層，建筑耐火等級(jí)：二級(jí)，建筑設(shè)計(jì)等級(jí)：二級(jí)，主要結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度：7度。構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話騖。2、項(xiàng)目主要特點(diǎn)：項(xiàng)目由2棟7層花園洋房、3棟18層高層景觀洋房、1棟獨(dú)立的6層商業(yè)配套組成，

21、典藏353個(gè)尊貴席位。以半圍合、外低內(nèi)高、南低北高的絕佳設(shè)計(jì)，確保戶戶陽光充足、視野開闊。以時(shí)尚的資態(tài)，現(xiàn)代簡約的氣度，創(chuàng)造出極具魅力的風(fēng)光美筑，盡顯新派建筑的勃勃生機(jī)與魅力。德陽外國語學(xué)校、德陽廬山路小學(xué)、德陽旅游學(xué)校等名校云集項(xiàng)目周邊，讓你的孩子在書香濃郁的氛圍中成長，感受知識(shí)的魅力，體會(huì)學(xué)習(xí)的樂趣，讓學(xué)習(xí)在耳儒目染中進(jìn)行，漫溢翰墨書香、成長先人一籌。輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號(hào)澩。三 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2010年，在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，萬科等地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。在宣布推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、加碼商業(yè)地產(chǎn)之后，萬科近日又高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，首個(gè)項(xiàng)目將以配建形

22、式推出，并從北京逐步擴(kuò)展到全國。保利、萬達(dá)、首創(chuàng)、華潤等品牌房企也開始“上山下?！?進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。萬科進(jìn)入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚(yáng)州、煙臺(tái)、烏魯木齊、清遠(yuǎn)等40多個(gè)城市，三四線城市占總儲(chǔ)備量超過80,并有逐步增長趨勢(shì)。恒 大進(jìn)入中國27個(gè)城市，在售項(xiàng)目56個(gè)，96在二三線城市。恒 大進(jìn)入的三線城市中，有90是中國前20強(qiáng)甚至100強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)尚未進(jìn)入的市場(chǎng)。堯側(cè)閆繭絳闕絢勵(lì)蜆贅。與2009年各大房企在一線城市展開的“地王”廝殺戰(zhàn)相比，開發(fā)商們無疑發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市也不失一個(gè)好的選擇：筆者根據(jù)萬科、保利以及金地公布的拿地公告整理發(fā)現(xiàn)，成都、沈陽、大連、武漢、珠海以及北上廣深四大城市

23、的周邊城市成為其“布局”之地，無論是在拿地的數(shù)量還是金額上，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一線城市。正所謂“手中有糧，心中不慌”。中小房企在樓市調(diào)控政策中“瑟瑟發(fā)抖”的同時(shí)，大型房企開發(fā)商們卻從中看到了機(jī)會(huì)。一線城市固然是“必爭(zhēng)之地”，但是隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，二、三線城市將會(huì)日漸繁榮，住宅需求也會(huì)日漸旺盛。在土地市場(chǎng)暫時(shí)冷清的情況下，大型房企趁機(jī)拿地，布局未來，自是情理之中。識(shí)饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒。2010年12月25日晚，央行宣布自26日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，而其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也：“十二五”期間我國房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)保持年14.9%的增長，增速比“十一五”明顯回落

24、。預(yù)計(jì)未來1-2年內(nèi)，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入此輪房地產(chǎn)周期的衰退階段，投資前景不容樂觀；但2013年后預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開始新的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來新一輪的投資機(jī)會(huì)和開發(fā)高潮。凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著經(jīng)濟(jì)水平、時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為“復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條”四個(gè)階段的循環(huán)。從1988年到2010年的22年期間的房屋銷售價(jià)格指數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)的周期大約在5年左右。如果以2010年為周期波動(dòng)的高峰來算，則“十二五”期間，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將引來新一輪的“衰退-蕭條-復(fù)蘇-繁榮”循環(huán)。易居房地產(chǎn)分析師指出，未來

25、1-2年內(nèi)，在房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能進(jìn)入一段成交量萎縮時(shí)期，甚至相對(duì)蕭條的境地；不過從2013年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸開始新的復(fù)蘇階段，到2015年左右達(dá)到新的波峰。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦。3.2德陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)需求鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫。在新的國八條出臺(tái)后在一方面刺激了德陽房市需求量，購房剛性需求必占主導(dǎo)地位，由于成綿樂城際高速鐵路即將建成通車，將進(jìn)一步推動(dòng)成都與德陽的同城化趨勢(shì)，這對(duì)于外地人到德陽購房會(huì)產(chǎn)生多大的促進(jìn)作用，所以需求量在穩(wěn)步的上升。碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞。 市場(chǎng)供給德陽樓盤3月均價(jià)為4760元左右，而4月樓盤均價(jià)統(tǒng)計(jì)為4870元左右。均價(jià)上漲110元

26、左右，上漲幅度為2.3%。 4月又有世紀(jì)美郡、匯樂國際、旌城一品推出新房源，但從德陽房產(chǎn)網(wǎng)觀察到的，世紀(jì)美域的4月9日開出的均價(jià)約為4600元左右，而匯樂國際開盤的價(jià)格約為4900元（均價(jià)）、旌城一品的均價(jià)在5100元左右。閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖。市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)在2011年隨著保利、華西希望城、鑫凱基等新項(xiàng)目的相繼動(dòng)工，未來德陽樓市的供應(yīng)量可能會(huì)出現(xiàn)“井噴”的現(xiàn)象，成綿樂城際高速鐵路即將建成通車，將進(jìn)一步推動(dòng)成都與德陽的同城化趨勢(shì)，加速德陽的城市化進(jìn)程從而吸引更多有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)駐于德陽，促進(jìn)德陽市房地產(chǎn)供應(yīng)量的一個(gè)高峰期。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩。價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)：在2010年的9月到2011年

27、的4月德陽市的房價(jià)在不斷的持續(xù)上升中，為2011年4月以后的價(jià)格的走向趨勢(shì)奠定了基礎(chǔ)的向?qū)?，由此德陽的房價(jià)將會(huì)持續(xù)的增長。釷鵒資贏車贖孫滅獅贅。銷售形勢(shì)預(yù)測(cè)： 在各種新政出臺(tái)后和宏觀經(jīng)濟(jì)仍不明朗的情況下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大不確定性。在供求方面，下半年市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)急劇增加，將使上半年供不應(yīng)求、不斷消化存量的情況將會(huì)有所改善；但由于目前房價(jià)上漲過快，對(duì)購買起到一定抑制作用，未來成交量將有所下降，同時(shí)考慮到目前成交已經(jīng)消耗掉了相當(dāng)部分的剛性需求，而目前較高的房價(jià)抑制了不少的改善性需求及投資性需求，所以不排除成交量在目前市場(chǎng)月度基礎(chǔ)上有所下滑。慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長涼。四 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

28、對(duì)比4.1項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 以時(shí)尚的姿態(tài)，現(xiàn)代簡約的氣度，創(chuàng)造出極具魅力的風(fēng)光美筑，盡新派建筑的勃勃生機(jī)與魅力。項(xiàng)目由2棟花園洋房、3棟18層高層景觀洋房、1棟獨(dú)立的6層商業(yè)配套組成，典藏353個(gè)尊貴席位。以半圍合、外低內(nèi)高、南低北高的絕佳設(shè)計(jì)，確保戶戶陽光充足、視野開闊。德陽一中、德陽外國語學(xué)校、德陽廬山路小學(xué)、德陽旅游學(xué)校等名校云集項(xiàng)目周邊，讓你的孩子在書香濃郁的氛圍中成長，感受知識(shí)的魅力，體會(huì)學(xué)習(xí)的樂趣，讓學(xué)習(xí)在耳濡目染中進(jìn)行。便利的交通網(wǎng)絡(luò)，能夠?yàn)槟亩际猩钤鎏砀嗟纳?。諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動(dòng)禪瀉類。 與廬山路主干道相距400米，處于規(guī)劃中的黃河區(qū)核心位置，位于龍泉山北路與姚河路交匯處之間，毗

29、鄰德陽外國語學(xué)校，背靠東山，與旌陽區(qū)政府大廈、公安局為鄰。因其絕佳的地理位置，即將成為德陽市未來重點(diǎn)開發(fā)的集研、文教、衛(wèi)生、信息的核心地段。嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈。 戶型以全新唯美的藝術(shù)氣質(zhì)，揮筆卓爾不凡的建筑天線，簡介動(dòng)感的現(xiàn)代風(fēng)格里面，大面積豪華景觀凸窗，豐富建筑表情，超現(xiàn)代建筑手筆，均為都市新貴量身定制。悉心收納自然情趣，結(jié)合西方建筑的現(xiàn)代簡約，創(chuàng)造出極具魅力的風(fēng)光，在建筑形象、居室戶型、房屋功能方面，充分融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代的風(fēng)格。其簡介流暢的立面造型和清新亮麗的色彩。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫。序號(hào)名稱開發(fā)商房屋類型區(qū)位地段建筑風(fēng)格最低價(jià)最高價(jià)1?？等痃髀？捣慨a(chǎn)開發(fā)有限公司板樓,塔樓黃河片區(qū)天山

30、路與渭河路交界處總建筑面積19萬。以高綠化率、低容積率、科學(xué)的建筑密度及人性化的規(guī)劃理念，為業(yè)主打造一個(gè)五星級(jí)的家園。 項(xiàng)目尊享原生態(tài)自然景觀，擁有一線旌湖美景。2德陽希望城德陽希望置業(yè)有限公司塔樓,高層黃河片區(qū)龍泉山北路與渭河路交匯處西北角德陽希望城，立足領(lǐng)銜城市未來發(fā)展、著力提升黃河片區(qū)板塊價(jià)值和接軌大都會(huì)生活方式的戰(zhàn)略宏圖，援引當(dāng)前國際大都會(huì)商業(yè)中心主流運(yùn)營模式，以第三代城市綜合體為規(guī)劃藍(lán)本，于德陽最具潛力和未來城市價(jià)值的黃河片區(qū)中心。3御景東苑川建股司房地產(chǎn)開發(fā)有限公司點(diǎn)式高層住宅一梯六戶的板式住宅黃河片區(qū)黃河路與天山路交匯處西北角本項(xiàng)目是位于旌湖岸邊的高尚住宅區(qū)，單體主要是一梯四戶的

31、點(diǎn)式高層住宅和一梯六戶的板式住宅組成，通風(fēng)、日照、朝向都能得到很好的解決，戶內(nèi)除了動(dòng)靜分區(qū)明確，明廚、明廁、廳房方正等外，其最大的特點(diǎn)還有: 每一戶都設(shè)計(jì)了大面積的入戶花園或景觀陽臺(tái)， 特別是沿湖的點(diǎn)式高層擁有更好的景觀視線，因此每戶都擁有6米挑高的景觀陽臺(tái)，讓住在這里的人們都擁有自己的私家花園，充分地領(lǐng)略小區(qū)內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境和旌湖岸邊的美麗景色。 46885688五 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：(1) 確定項(xiàng)目整體形象：“七彩城順興苑”與廬山路主干道相距400米，處于規(guī)劃中黃河區(qū)核心位置，地段位置優(yōu)越，小區(qū)以全新唯美的藝術(shù)氣質(zhì)，卓爾不凡的建筑天線，簡潔動(dòng)感的現(xiàn)代風(fēng)

32、格立面，大面積豪華觀景凸窗，豐富的建筑表情，超現(xiàn)代的建筑手筆，盡顯新派建筑的勃勃生機(jī)與魅力。鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞。(2)“賣點(diǎn)”分析：“七彩城順興苑”小區(qū)憑借自身項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)及周邊配套，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：1)景觀設(shè)計(jì):有四季如春的園林翠景、五彩繽紛的七彩石景、結(jié)點(diǎn)特設(shè)的鋪石景觀道，而且不同的景觀組團(tuán)采用不同的開花植物來展現(xiàn)其識(shí)別性，并結(jié)合精致奇特的硬景設(shè)計(jì)，烘托主題，不需計(jì)算綠與氧，氧與心情的等式。2）配套設(shè)施：可以到南街體會(huì)購物的樂趣；去休閑娛樂城感受青春的氣息；往東山呼吸新鮮空氣。同時(shí)小區(qū)還地處德陽最具文化氛圍的區(qū)域之一，與德陽外國語學(xué)校、廬山路小學(xué)、德陽一中、四川商貿(mào)學(xué)校、

33、德陽旅游學(xué)校等中高等學(xué)校相毗鄰，書香濃郁，為子女的未來打好基礎(chǔ)。3）建筑設(shè)計(jì)：悉心收納自然情趣，結(jié)合西方建筑的現(xiàn)代簡約，其簡潔流暢的立面造型和清新亮麗的色彩，創(chuàng)造出極具魅力的風(fēng)光美筑。在住宅形象、居室戶型、房屋功能方面，充分融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代的風(fēng)格。4)戶型設(shè)計(jì)：有16種戶型可供選擇，種類繁多，以中小戶型為主符合德陽消費(fèi)者的需求。以半圍合，南低北高，外低內(nèi)高的建筑形式使得小區(qū)擁有較好的采光通風(fēng)條件。(3)營銷推廣策略：根據(jù)“七彩城順興苑”的市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略。1)廣告宣傳策略，推廣中重點(diǎn)突出產(chǎn)品的特殊功能及商品的良好的品質(zhì)，以提高企業(yè)的形象，為后期銷售打下良好的基礎(chǔ)。形式：

34、報(bào)紙、雜志、 網(wǎng)絡(luò)、廣播、電視臺(tái)、車身及路牌廣告等。具體宜采用的宣傳方式應(yīng)根據(jù)其要求達(dá)到的效果和愿支出的費(fèi)用而定。2）促銷策略，以吸引媒體報(bào)道與消費(fèi)者參與，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。形式：樓盤慶典儀式，在項(xiàng)目建設(shè)過程中舉行開工慶典、封頂儀式、竣工典禮、開盤儀式及業(yè)主入住典禮，將所開發(fā)的樓盤逐步推向市場(chǎng)。大型的有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)，以“讓利于民”的手段在短時(shí)間內(nèi)聚集大量的人氣，從而增加項(xiàng)目的知名度，并直接增加銷量。但不宜經(jīng)常舉行，讓人產(chǎn)生“低廉”和“拋售”的感覺，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)樓盤品質(zhì)產(chǎn)生懷疑而得不償失。價(jià)格優(yōu)惠策略，從消費(fèi)者最關(guān)注的價(jià)格問題出發(fā)，以提供價(jià)格優(yōu)惠的方式來吸引消費(fèi)者的眼球，增加銷量。形式

35、：付款方式優(yōu)惠、集團(tuán)購買優(yōu)惠、特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠等。人員推廣策略， 信息表達(dá)靈活，易于消費(fèi)者溝通并建立關(guān)系，促銷目標(biāo)明確。 六 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(30個(gè)月)左右的時(shí)間完成：2010年7月1日：項(xiàng)目建議書批復(fù)2010年8月10月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批2010年11月2011年1月：建筑方案設(shè)計(jì)2011年12月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2011年23月：施工圖設(shè)計(jì)2011年4月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證2011年5月：工程開工2011年7月：完成投資25%，開始預(yù)售2012年5月：主體工程斷水2012年8月：完成裝飾裝修工程2012年9月：單項(xiàng)工程驗(yàn)收2012年10月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收2012年1

36、2月：正式入住七 投資估算及資金籌措投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“七彩城順興苑”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資參考依據(jù)造價(jià)如下：紂憂蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖。項(xiàng)目 估算說明土地費(fèi)用200萬/畝前期工程費(fèi)15元/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)65元/建筑安裝工程費(fèi)1400元/公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)170元/開發(fā)間接費(fèi)50元/管理費(fèi)用30元/銷售費(fèi)用50元/開發(fā)期稅費(fèi)（建安+基礎(chǔ)設(shè)施+公共配套）*3%其他費(fèi)用（建安+基礎(chǔ)設(shè)施+公共配套）*3%不可預(yù)見費(fèi)（建安+基礎(chǔ)設(shè)施+公共配套）*5%表9-9 “七彩城順興苑”項(xiàng)目投資估算 (單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目

37、開發(fā)產(chǎn)品成 本分期計(jì)劃進(jìn)度123452010.7-2010.122011.1-2011.62011.7-2011.122012.1-2012.62012.7-2012.121土地費(fèi)用360036002前期工程費(fèi)62623基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2716010081304建筑安裝工程費(fèi)5837837250020005005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)7081081503001506開發(fā)間接費(fèi)20835436842207管理費(fèi)用12518213236188銷售費(fèi)用20812167585209開發(fā)期稅費(fèi)20420410其他費(fèi)用204324582222311不可預(yù)見費(fèi)3408410310548合計(jì)117673759141

38、831102671809 資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，四川順興房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金（總投資的51%）6000萬元作為項(xiàng)目資本金,向銀行貸款2400萬元。按國家對(duì)商品房銷售的有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)。本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)6467萬元。穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧。八 經(jīng)濟(jì)效益分析1住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按5300元濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃從2011年7月開始預(yù)售，計(jì)劃銷售期一年半（18個(gè)月）左右.分為三個(gè)階段具體時(shí)間如下表表

39、9-10 各類建筑銷售計(jì)劃表項(xiàng)目合計(jì)1232011.7-2011.122012.1-2012.62012.7-2012.12多層住宅（%）100306010高層（%）100306010地下停車場(chǎng)（%）100306010所有業(yè)主必須在這一年內(nèi)付清房款，付款方式分為按揭貸款和現(xiàn)金付款，其比例見7-2表稅費(fèi)率表9-11 稅費(fèi)率表稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（%）營業(yè)稅5土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加費(fèi)3任意盈余公積金8企業(yè)所得稅33不可預(yù)見費(fèi)7.5房產(chǎn)稅（按租稅）12盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入20221萬元，可獲利潤總額3538萬元，扣除

40、所得稅 844.5萬元.項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 %。詳見表9-20和表9-21.銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼。商品房投資利潤率=利潤總額總投資100%=55%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤資本金100%=5清償能力分析本項(xiàng)目所需資金一部分由開發(fā)商自籌，一部分向金融機(jī)構(gòu)借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為40%。擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類。6資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為 ，由表9-23可見，在項(xiàng)目計(jì)算期類，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很

41、好的。資金平衡分析詳見表9-22，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見表9-23.賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈。敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 %和 %，凈現(xiàn)值分別下降至 萬元和 萬元，均為負(fù)值；投資回收期增加到 和 年。預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案 %左右的范圍，否則項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見9-12及9-1.塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊(cè)庫。臨界點(diǎn)分析為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品有影響的因素變化的

42、極限承受能力，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為 %，則項(xiàng)目投資的臨界點(diǎn)為 萬元，增加 萬元;每平方米售房價(jià)格的臨界點(diǎn) 萬元，下降 元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 ，減少 。詳見表9-13.裊樣祕(mì)廬廂顫諺鍘羋藺。敏感性分析表9-12 敏感性分析表序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值/萬元投資回收期/年0基本方案1開發(fā)產(chǎn)品投資+10-102售房價(jià)格+10-103預(yù)售款回籠進(jìn) 度+10-104租房價(jià)格+10-108.臨界點(diǎn)分析9-13 臨時(shí)點(diǎn)分析表敏感因素基本價(jià)臨界點(diǎn)全投資稅前內(nèi)部收益率期望值開發(fā)產(chǎn)品投資/萬元11767最高值售

43、房價(jià)格/元最低值土地費(fèi)用/萬元最高值售房面積/41693最低值主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表9-14 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)據(jù)備注建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售其中：多層住宅高層住宅地下停車場(chǎng)出租房地下停車場(chǎng)41693416939585240138095經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總投資資金籌措其中：資本金 使用預(yù)售房款 向銀行貸款經(jīng)營收入經(jīng)營稅金及附加總成本費(fèi)用利潤總額所得稅稅后利潤土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元1176711767300067672300202211112117673538884.52653.52793財(cái)產(chǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投

44、資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）全部投資投資回收期（所得稅前）全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）全部投資投資回收期（所得稅后）資本金內(nèi)部收益率%年%年%九 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1）從德陽市目前住宅市場(chǎng)來看，還是供不應(yīng)求的情況，據(jù)了解近幾月雖然商品房的銷售量是沒有比以前的增長速度快但是還是在緩慢的增長中，給未來的房地長市場(chǎng)帶來了較好的趨勢(shì)。雖然在2011年出臺(tái)了一些限購政策但是對(duì)德陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是稍微有些影響，購房者舉棋不定，房價(jià)超過了消費(fèi)的承受能力，但是小區(qū)的位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善、交通方便、住宅小區(qū)的居住環(huán)境優(yōu)美等一些列因素還是購房者選擇的重要因素。倉嫗盤紲

45、囑瓏詁鍬齊驁。隨著國家采取的反通貨膨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需去的成效，居民的實(shí)際給賣力處于上升趨勢(shì)，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景一片良好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提供工工程質(zhì)量、通過降低成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。綻萬璉轆娛閬蟶鬮綰瀧。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅與典藏的尊貴商業(yè)鋪位，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但是在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。在本項(xiàng)目整體面積小所以在配套設(shè)施方面的完善程度有限與周圍富康瑞奇曼、德陽希望城、御景東苑等高檔大型的住宅項(xiàng)目相比稍有不足，但是以本項(xiàng)目銷售價(jià)格相對(duì)低于其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)還是會(huì)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有一席之地的。驍顧燁鶚巰瀆蕪領(lǐng)鱺賻。2

46、)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套設(shè)施功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者的青睞，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?，嶀暈R曖惲錕縞馭篩涼。2、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析1）本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營銷的工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道。多種方式推廣促銷，盡快在銷售期內(nèi)完成銷售任務(wù)，才能大量限度的減少項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)。鎦詩涇艷損樓紲鯗餳類。2）在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低

47、一些，利潤將增加，反之利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟。3)做好物業(yè)管理和加強(qiáng)售后服務(wù)工作的質(zhì)量。3、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金完全自籌，不向銀行貸款。但從自由資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷?？蛇x擇采用：A、一次性付款方式；B、分期付款方式；C、七成銀行按揭方式；D、建筑分期付款+銀行按揭；E、特惠免息分期付款方式；F、全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應(yīng)。十 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目總投資估算表 （單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目

48、總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資117671.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用36006227158377082081252082042043402經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資117673.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金11767投資使用計(jì)劃與資金籌措表 (單位：萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561總投資1176737591418311026718091.11.21.31.41.5自營資產(chǎn)投資自營資金投資借款建設(shè)期利息自營資產(chǎn)投

49、資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)商品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用1176711767375937591418141831103110267126718098092資金籌措1176737591418311026718092.12.22.32.42.52.5.12.5.22.5.3資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款固定資產(chǎn)投資長期借款自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息接款600022902290375914188232939.3229022909068.27171.21042.33經(jīng)營資金人民幣借款售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)

50、1234561銷售收入202212939.39068.27171.21042.31.11.21.2可銷售面積平均售價(jià)元銷售比例（）4169310012507.947003025015.84900604169.35000102經(jīng)營稅金及附加1112161.7498.7394.557.12.12.22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加101170.730.314710.34.4453.431.713.6358.625.110.8523.61.53土地增值稅27931478.71150164.34銷售凈收入163162777.670915626.7820.7經(jīng)營稅及附加估算表 （單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目

51、合計(jì)1234561經(jīng)營稅金及附加1112161.7498.7394.557.11.11.21.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加101170.730.314710.34.4453.431.713.6358.625.110.8523.61.52租金凈收入3凈轉(zhuǎn)售收入損益表 （單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561經(jīng)營收入202212939.39068.27171.21042.31.11.21.32商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入經(jīng)營成本2022112778375914182939.332579068.231247171.211681042.3522.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷)

52、1277837591418325731241168523出租房經(jīng)營費(fèi)用4自營部分經(jīng)營費(fèi)用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用7經(jīng)營稅金及附加1112161.7498.7394.557.18土地增值稅27931478.71150164.39利潤總額3538-3759-1418-479.43966.84458.7768.910彌補(bǔ)以前年度虧損11應(yīng)納稅所得額35381544.71675.8317.512所得稅884.5386.241979.313稅后利潤2653.5-3759-1418-479.43580.64039.7689.6法定盈余公積金任意盈余公積金14加：年初未分配利潤15可供投資者分配的利潤16應(yīng)付利潤A方B方C方17年末未分配利潤財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561現(xiàn)金流入202212939.39068.27171.21042.31.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余