國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、長(zhǎng)沙縣國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造暮云高果糖廠保障性住房（經(jīng)適房）建設(shè)項(xiàng)目第 頁(yè)共76頁(yè)歸檔資料，核準(zhǔn)通過(guò)。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳!目 錄 TOC o 1-5 h z 第1章總 論4項(xiàng)目背景4項(xiàng)目概況6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8分析結(jié)論及建議 9 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第2章項(xiàng)目產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性 10項(xiàng)目產(chǎn)生背景10項(xiàng)目建設(shè)必要性 12 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第3章政策環(huán)境與需求分析 15政策環(huán)境分析 15市場(chǎng)需求分析20 HYPERLINK l bookmark12 o Current

2、Document 第4章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 23建設(shè)規(guī)模23建設(shè)內(nèi)容23 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第5章場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件 24地址現(xiàn)狀24場(chǎng)址基本條件 26拆遷安置方案29 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第6章工程建設(shè)方案 32規(guī)劃與建筑方案 32結(jié)構(gòu)34給排水35 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 電氣38弱電設(shè)計(jì)41燃?xì)夤艿涝O(shè)計(jì)42 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 第7章環(huán)境

3、影響評(píng)價(jià) 43編制依據(jù)43環(huán)境現(xiàn)狀43主要污染源與綜合處理 44環(huán)境影響評(píng)價(jià) 49 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 第8章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 50指導(dǎo)思想50勞動(dòng)安全50職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 51 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 消防52 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第9章節(jié)能節(jié)水措施 53設(shè)計(jì)依據(jù)53節(jié)能措施綜述53電氣節(jié)能措施54建筑節(jié)能設(shè)計(jì)55給排水節(jié)能56 HYPERLINK l bookmark88 o Current

4、Document 第10章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 58組織機(jī)構(gòu)58勞動(dòng)定員59人員培訓(xùn)59 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 第11章項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 60 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 建設(shè)工期60項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 60 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 項(xiàng)目管理60 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 第12章招投標(biāo)63招標(biāo)范圍63 HYPERLINK l bookmark98 o Curr

5、ent Document 招標(biāo)組織形式63招標(biāo)方式63招標(biāo)公告發(fā)布64 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 第13章投資估算與資金籌措 65 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 估算依據(jù)65估算對(duì)象和范圍 65投資估算67資金籌措68 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 第14章風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)效益分析 69項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 69社會(huì)效益評(píng)價(jià) 71 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 第15章結(jié)論與建議

6、74 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 結(jié)論74 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 建議741.1.項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱(chēng)長(zhǎng)沙縣國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造暮云高果糖廠保障性住房（經(jīng)適房）建設(shè) 項(xiàng)目2、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)原高果糖廠生活區(qū)內(nèi)3、承辦單位概況單位名稱(chēng)：長(zhǎng)沙縣住房保障工作局單位性質(zhì)：事業(yè)法人法人代表：胡敏法人組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)：69620940- X單位住所：長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)天華路157號(hào)法人代表簡(jiǎn)介：胡敏，男，1961年5月出生，1980年至1995年任職 于長(zhǎng)沙縣供銷(xiāo)合作社，1995年起任

7、職于長(zhǎng)沙縣房產(chǎn)局，現(xiàn)任長(zhǎng)沙縣住房保障工作局局長(zhǎng)。單位概況：長(zhǎng)沙縣住房保障工作局設(shè)立于 2009年，是執(zhí)行國(guó)家住房 保障和房改方針政策，負(fù)責(zé)全縣住房保障對(duì)象資格審定和保障性住房的建 設(shè)、管理、分配及租金補(bǔ)貼工作，同時(shí)負(fù)責(zé)長(zhǎng)沙縣住房制度改革的進(jìn)一步 深化和住房貨幣分配組織實(shí)施的長(zhǎng)沙縣房產(chǎn)局下屬二級(jí)機(jī)構(gòu)局。4、項(xiàng)目建議書(shū)編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢(xún)協(xié)議；（2） 委托方提交的關(guān)于長(zhǎng)沙縣工礦和棚戶(hù)區(qū)改造情況的匯報(bào)；（3）長(zhǎng)沙縣總體規(guī)劃與控制性詳規(guī)；（4） 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)建保2009295 號(hào)；（5）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于中央投資支持國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)問(wèn)題

8、的通知建保2010 56號(hào)；（6）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于編報(bào)2010年國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造中央 投資補(bǔ)助建議計(jì)劃的函 建保綜函2010 9號(hào)；（7）湖南省發(fā)改委關(guān)于認(rèn)真篩選上報(bào)2010年國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造 補(bǔ)助項(xiàng)目的緊急通知；（8）國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指 南（試用版）；（9）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）;（10）其它相關(guān)文件、規(guī)范、規(guī)程及強(qiáng)制性條文。5、研究范圍本報(bào)告的研究范圍主要包括：項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性；需求分析；建設(shè)規(guī)模；場(chǎng)址選擇；建筑方案；環(huán)境、安全、消防、節(jié)能分析；進(jìn)度與組織方案；投資估算和資金籌措方案；社會(huì)效

9、益與風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)論與建議。1.2.項(xiàng)目概況1、擬建地點(diǎn)長(zhǎng)沙縣國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造暮云高果糖廠保障性住房（經(jīng)適房）建設(shè) 項(xiàng)目選址于長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)高果糖廠內(nèi)， 就地拆除重建，北臨長(zhǎng)沙高果糖廠 生活區(qū)，西臨暮云村，東臨長(zhǎng)沙高果糖廠子弟學(xué)校范圍內(nèi)，規(guī)劃用地5849.744平米（8.775畝），凈用地面積為 5849.744平米（8.775畝）2、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)用地面積：規(guī)劃用地 5849.744平米（8.775畝），凈用地 面積為5849.744平米（8.775畝）；拆除擬建地范圍內(nèi)現(xiàn)有房屋建筑物面積為2200平方米，用于建設(shè)高果糖廠保障性住房（經(jīng)適房），涉及84戶(hù)，共146人；新建保障性安

10、臵住房84套，總建筑面積約5704.18平方米（居住建 筑面積為5682.58平方米，公共建筑面積21.6平方米），由2棟6層住宅 組成，同時(shí)在規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立垃圾站，以滿(mǎn)足小區(qū)居民的生活需要。建設(shè)內(nèi)容對(duì)需改造的工礦棚房區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物進(jìn)行拆除；對(duì)拆除后的地塊進(jìn)行平整，用于保障性住房的建設(shè)，實(shí)行就地拆除重 建，不新增建設(shè)用地。其建設(shè)內(nèi)容主要包括保障性住房的主體建設(shè)、 道路、 綠化、消防等配套性工程建設(shè)。3、主要建設(shè)條件土地已按法律法規(guī)程序完成相關(guān)手續(xù)，無(wú)法律與經(jīng)濟(jì)層面的糾紛。已與被拆遷安臵房溝通落實(shí)，并達(dá)成一致意見(jiàn)，安臵房初步設(shè)計(jì)已 完成，建設(shè)用地規(guī)劃已經(jīng)完成，其他前期工作已經(jīng)全部啟動(dòng)。場(chǎng)地供電

11、、供水、通信等施工條件已具備，周邊公共基礎(chǔ)配套條件 完善，項(xiàng)目地交通無(wú)特別管制，交通運(yùn)輸無(wú)障礙。本項(xiàng)目為多層建筑，施工期間噪音小、灰塵較少，現(xiàn)場(chǎng)不設(shè)大型攪 拌站，因此，項(xiàng)目施工不會(huì)對(duì)周邊居民的生活產(chǎn)生太大影響。4、總投資本項(xiàng)目總投資1100萬(wàn)元，其中拆除安臵費(fèi)用（含現(xiàn)有建筑拆遷及場(chǎng) 地平整）305萬(wàn)元、工程費(fèi)用671萬(wàn)元（住宅586萬(wàn)元、公建2萬(wàn)元、基 礎(chǔ)設(shè)施工程83萬(wàn)元）、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用72萬(wàn)元、預(yù)備費(fèi)52萬(wàn)元。本項(xiàng)目總投資1100萬(wàn)元，根據(jù)上級(jí)政策，積極爭(zhēng)取中央、省、市工 礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目補(bǔ)助資金，其中中央財(cái)政配套資金暫按1.5萬(wàn)元/戶(hù)計(jì)算，共計(jì)126萬(wàn)元，縣財(cái)政安排配套建設(shè)資金235萬(wàn)

12、，差額部分739萬(wàn)元 由棚戶(hù)區(qū)居民集資解決，確保拆遷建設(shè)的資金到位。5、建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目總工期規(guī)劃為9個(gè)月（2010年5月一2011年1月），其中前期工 作2個(gè)月（2010年5月一2010年6月），建設(shè)期7個(gè)月（2010年7月一 2011 年 1 月）。1.3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1用地面積1.1規(guī)劃用地面積m25849.7448.775 畝1.2凈用地面積m25849.7448.775 畝2總拆除面積m222003拆除戶(hù)數(shù)戶(hù)844可安置戶(hù)數(shù)戶(hù)845需安置人數(shù)人1466總建筑面積m25704.18住宅面積m25682.58公建面積m221.67建筑密度%17.198容積率0.979

13、綠地率%30.1610停車(chē)位個(gè)3111建設(shè)工期月912項(xiàng)目總投資萬(wàn)兀110014分析結(jié)論及建議1、結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施，是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，充分體現(xiàn)住建部關(guān) 于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 文件精神的國(guó)有工礦 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，其建設(shè)是以改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重大舉措； 是完善城市功能、促進(jìn)城市發(fā)展的客觀要求；是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的 有效途徑和發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的需要，同時(shí)也是穩(wěn)定和 推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的需要。2、建議積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；抓 緊落實(shí)資金，整合資源，認(rèn)真與高果糖廠被拆遷改造戶(hù)進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)

14、， 制定系統(tǒng)化管理制度和建設(shè)期安臵方案，并協(xié)同做好建成后保障性住房入 住分配方案，以保證項(xiàng)目的有序運(yùn)行。本項(xiàng)目是一項(xiàng)民生工程、德政工程， 也是一項(xiàng)民心工程，其政策性強(qiáng)，涉及被改造工礦棚戶(hù)區(qū)人民群眾的切身 利益，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定大局，因此在拆遷過(guò)程中盡量做到有法可依、 依法辦事，盡量避免項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中與各利益方的沖突。第2章 項(xiàng)目產(chǎn)生背景和建設(shè)必要性2.1.項(xiàng)目產(chǎn)生背景社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較為特殊性的一類(lèi)住宅，它通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類(lèi)住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給 予限定，起社會(huì)保障作用的住房。城市房?jī)r(jià)

15、在歷經(jīng)2007年的瘋狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛進(jìn)后，高昂的房?jī)r(jià)以成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安 居夢(mèng)想不可逾越的高墻，同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧、安定的敏感問(wèn)題。面 對(duì)即使在發(fā)達(dá)國(guó)家也不是所有人都能靠自己的力量實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想和我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，為維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展， 社會(huì)和諧安定，建設(shè)部于 2007年發(fā)文，明確要求全國(guó)所有市縣于 2007 年底前必須建立起以“廉租房”為代表的保障性住房制度，隨后相繼出臺(tái) 了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)、廉租住房保 障辦法、經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，明確以廉租住房為代表的保障性住房 將以“城市低收入住房困難家庭”為保障對(duì)象

16、，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的政策。自2009年5月5日起國(guó)土資源部下發(fā)的關(guān)于切實(shí)落實(shí) 保障性安居工程用地的通知至2010年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)的關(guān)于堅(jiān) 決遏制部份城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)十條”），凡涉及地 產(chǎn)政策的無(wú)不強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展保障性住房，2009年12月24日住房和城鄉(xiāng) 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部和人民銀行更是聯(lián) 合下發(fā)了專(zhuān)門(mén)針對(duì)城市和工礦棚房區(qū)改造發(fā)展保障性住房的關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)。2010年，大力發(fā)展保障性住 房寫(xiě)進(jìn)了中國(guó)政府的工作報(bào)告，并將其列在了 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康 發(fā)展”措施的首位，同時(shí)明確了 2010年中央

17、安排保障性住房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資 金632億元，建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的 2010年保障性住房建設(shè)總目標(biāo)。在國(guó)家大力發(fā)展保障性住房的大背景下，作為保障性住房建設(shè)走在全 國(guó)前列的長(zhǎng)沙，更是大力推進(jìn)政策性保障住房的建設(shè)， 始終將民生作為城 市發(fā)展建設(shè)的重中之重，把安居工程列為首要工程，出臺(tái)了一系列改革住 房保障方式的舉措，2008年7月21日，長(zhǎng)沙市委、市政府出臺(tái)了關(guān)于 安居工程和棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣實(shí)施 方案、長(zhǎng)沙市城市廉租房保障實(shí)施方案 三份文件，形成了以“ 一健三 改”為內(nèi)容的安居工程總體思路。2009年長(zhǎng)沙市關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶(hù) 區(qū)改造工作

18、的通知提出“ 2009年是長(zhǎng)沙市安居工程建設(shè)的攻堅(jiān)之年和“棚改”的開(kāi)局之年”。由此，長(zhǎng)沙住房保障政策效應(yīng)全面釋放。在國(guó)家和省市各項(xiàng)保障性住房發(fā)展制度相繼出臺(tái)和實(shí)施的護(hù)航下，作 為三湘首善的長(zhǎng)沙縣，在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，始終把提高人民生活水平、 維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展作為首要任務(wù)，努力改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧， 從民生經(jīng)濟(jì)到民生保障，從民生財(cái)政到民生工程。近年來(lái)，長(zhǎng)沙縣委、縣 政府始終將安居作為城市發(fā)展建設(shè)的重中之重， 努力讓全縣居民共享發(fā)展 成果。2010年，長(zhǎng)沙縣為改善低收入家庭住房條件，加快工礦棚戶(hù)區(qū)改 造，推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，根據(jù)市政府下達(dá)的任務(wù)，就保障性住房建 設(shè)工作于2月10日召開(kāi)

19、了專(zhuān)題會(huì)議，經(jīng)過(guò)縣住房保障工作局前期的調(diào)研 與研究，確立了長(zhǎng)沙縣原躍進(jìn)氮肥廠和暮云鎮(zhèn)原長(zhǎng)沙高果糖廠兩個(gè)工礦棚 戶(hù)為今年第一批工礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，由此拉開(kāi)了本項(xiàng)目建設(shè)的序幕。2.2.項(xiàng)目建設(shè)必要性1、是改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重大舉措。推進(jìn)工礦棚戶(hù)區(qū)改造是國(guó)家實(shí)施保障性住房政策的重要體現(xiàn)，是關(guān)注弱勢(shì)群體、解決工礦區(qū)住房困難家庭的重要舉措，是政府實(shí)施的民心工程、 德政工程和維穩(wěn)工程。城市國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)居民中低收入家庭比例高， 特 別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。實(shí)施棚戶(hù) 區(qū)改造，將有利于加快解決工礦棚戶(hù)區(qū)中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成

20、果，提高黨和政府的威信，增強(qiáng) 人民群眾的向心力和凝聚力，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。2、是完善城市功能、促進(jìn)城市發(fā)展的客觀要求。城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)安全隱患突出，嚴(yán)重影響群眾生命財(cái)產(chǎn)安全， 與城市現(xiàn)代化建設(shè)很不協(xié)調(diào)，位于暮云高暮去新村的原長(zhǎng)沙果糖廠系市屬 國(guó)有企業(yè)，現(xiàn)已破產(chǎn)改制， 現(xiàn)有44戶(hù)76人居住在市政府列為的D級(jí)危 房和棚戶(hù)房中，另有40戶(hù)70人住在廠區(qū)綜合樓和廠區(qū)外的無(wú)房戶(hù)， 區(qū)域 內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施落后、供水質(zhì)量不穩(wěn)定，室內(nèi)電網(wǎng)老化，城市功能紊亂無(wú)序， 嚴(yán)重影響了城市形象與居住環(huán)境和生活便利程度。 本項(xiàng)目的實(shí)施，通過(guò)完 善市政配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，將工礦棚戶(hù)區(qū)改造與城市建設(shè)緊密結(jié) 合，充分考慮與周邊

21、環(huán)境的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目從平面到空間與周邊環(huán)境的完 美融合，對(duì)改善城市形象，集約利用土地，完善城市景觀軸線的節(jié)點(diǎn)布局、 提升城市品位、推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)居者有其屋、樹(shù)立長(zhǎng)沙新形象 是客觀必要的。3、是穩(wěn)定和推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的需要。房?jī)r(jià)在歷經(jīng)瘋狂、平淡與高歌猛進(jìn)后，現(xiàn)在高昂的房?jī)r(jià)已成為城市中 低收入者實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想不可逾越的高墻，穩(wěn)定和推進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展已成 為政府首要解決的民生問(wèn)題。從2009年年底起，政府開(kāi)始頻頻出招，“兩 會(huì)”上關(guān)于房地產(chǎn)的爭(zhēng)論碟碟不休，三月底新華時(shí)評(píng)六道金牌直控樓市之 憂(yōu)，中央針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策重拳接二連三，4月15日下午國(guó)務(wù)院公布新一輪遏止部分城市過(guò)快上

22、漲的新政（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)四條”）和稍后于4月17日公布的“新國(guó)十條”讓房地產(chǎn)界震撼，取消預(yù)售制度的呼聲更 是所前所未有，發(fā)展保障性住房作為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的 道要措施，寫(xiě)進(jìn)了政府工作報(bào)告。由此可見(jiàn)，推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū) 改造，大力發(fā)展保障性住房已成為我國(guó)穩(wěn)定和推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要手段。4、本項(xiàng)目的實(shí)施既是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑，也是落實(shí) 建保2009295號(hào)文件精神的需要。關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)：實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可 以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)

23、需、惠 民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。實(shí)施長(zhǎng)沙縣暮云高果糖廠工礦棚戶(hù)區(qū)改造， 幫助曾經(jīng)為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展 做出重要貢獻(xiàn)的職工改善住房條件，是認(rèn)真貫徹“建保 2009295號(hào)”文 件、國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)200724號(hào)）和國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意 見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)2008131號(hào)）等文件精神，全面落實(shí)全國(guó)保障性安居工程 工作會(huì)議、推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作座談會(huì)的部署和扎實(shí)推進(jìn) 城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造，認(rèn)真貫徹關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改 造工作指導(dǎo)意見(jiàn)的具體表現(xiàn)。5、是發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的需要世界經(jīng)濟(jì)全球化擴(kuò)大了各國(guó)市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放

24、、國(guó)際資本和國(guó)家產(chǎn)業(yè)向 中國(guó)梯次轉(zhuǎn)移，這些都為城市的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是樹(shù) 立開(kāi)放的窗口形象，擴(kuò)大招商引資成果的有效載體；是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)規(guī)模產(chǎn)業(yè)群形成的良好空間；是打造最優(yōu)的誠(chéng)信服務(wù)功能環(huán) 境，適應(yīng)“入世”、“接軌”的敏感觸點(diǎn)；是推進(jìn)城市化進(jìn)程的原動(dòng)力；在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放中發(fā)揮著重要的先導(dǎo)和示范作用第3章政策環(huán)境與需求分析3.1.政策環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，隨著中央 刺激經(jīng)濟(jì)的系列政策措施陸續(xù)生效， 遏制了我國(guó)經(jīng)濟(jì)急劇下滑的勢(shì)頭，逐 步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，全年總體表現(xiàn)為先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。2010年，隨著世界經(jīng)濟(jì)緩

25、慢復(fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將延續(xù)回暖勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8.5% 左右。保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)仍將作為宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)，在繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步加大結(jié)構(gòu)調(diào)整和體制改 革的范圍和力度，以解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中出現(xiàn)的深層次、結(jié)構(gòu)性的矛盾和問(wèn)題。2009年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 217817億元，同比增長(zhǎng)7.7%。宏觀經(jīng) 濟(jì)在一季度出現(xiàn)自1990年以來(lái)最低單季度增速6.1%后，二、三季度分別 增長(zhǎng)7.9%和8.9%，與此同時(shí)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 8.7%，居民消 費(fèi)價(jià)格指數(shù)環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，核心指標(biāo)回升加速表明我國(guó)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的一 攬子計(jì)劃已陸續(xù)生效，2010年宏觀經(jīng)濟(jì)將

26、總體保持向好勢(shì)頭。但需要注 意的是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)快速回穩(wěn)主要靠政策拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力仍然不足， 隨著部分刺激政策時(shí)效到期，若無(wú)行之有效的新政出臺(tái)，則政策環(huán)境的改 變將為2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)一定的不確定性。三大需求中，投資無(wú)疑是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素， 在4萬(wàn)億政府投 資帶動(dòng)下，2009年前三季度固定資產(chǎn)投資總額15.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.4%，其中國(guó)有及國(guó)有控股投資增長(zhǎng) 40% “增長(zhǎng)靠投資，投資靠政府” 特征明顯。政府投資和國(guó)有資本對(duì)民間投資和社會(huì)資本的擠出效應(yīng)導(dǎo)致國(guó) 進(jìn)民退，國(guó)有資本紛紛進(jìn)入地產(chǎn)、運(yùn)輸、礦產(chǎn)等領(lǐng)域，不利于市場(chǎng)活力的 提咼，社會(huì)投資受到融資、準(zhǔn)入等方面的約束增

27、長(zhǎng)乏力，2009年末仍未出現(xiàn)增長(zhǎng)動(dòng)力由政府投資向民間投資轉(zhuǎn)換的趨勢(shì)，導(dǎo)致2010年投資內(nèi)生增長(zhǎng)缺乏足夠的活力。消費(fèi)是2009年的一大亮點(diǎn)，在家電和汽車(chē)下鄉(xiāng)、以舊換新、汽車(chē)購(gòu) 臵稅減免及一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策刺激下，前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額8.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.1%,扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)17.0%,為 1985年以來(lái)最高值，汽車(chē)消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了 24.5%的快速增長(zhǎng)，住房銷(xiāo)量創(chuàng)建國(guó) 以來(lái)新高，為經(jīng)濟(jì)快速回穩(wěn)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 擴(kuò)大內(nèi)需作為今后經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的戰(zhàn)略導(dǎo)向，將促使消費(fèi)成為拉動(dòng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力，但在國(guó)民收入分配體制沒(méi)有根本性改變的情況下，穩(wěn)定的消費(fèi)增長(zhǎng)內(nèi)生機(jī)制尚難形 成。并且由于當(dāng)

28、前消費(fèi)增長(zhǎng)主要靠政策支持，隨著家電、汽車(chē)等潛在消費(fèi)需求在2009年得到極大釋放甚至部分“透支”，消費(fèi)能力不足和缺乏新 的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)均將使2010年消費(fèi)難以保持高速增長(zhǎng)。進(jìn)出口是受金融危機(jī)沖擊最直接、影響最顯著的領(lǐng)域， 2009年全國(guó) 前三季度進(jìn)出口總額為15578.2億美元，同比下降20.9 %。為穩(wěn)定外需， 國(guó)家先后在出口信用保險(xiǎn)、拓寬外貿(mào)企業(yè)融資、貿(mào)易便利化、推動(dòng)加工貿(mào) 易轉(zhuǎn)型升級(jí)以及支持企業(yè) “走出去”等多方面出臺(tái)鼓勵(lì)政策，7次上調(diào)出 口產(chǎn)品退稅率，有效延緩了出口下滑的速度。2009年下半年，隨著外部需求緩慢回升，出口降幅出現(xiàn)收窄跡象，9月份15.2%的同比降幅為年內(nèi) 最小，并已連續(xù)6個(gè)

29、月環(huán)比增長(zhǎng)。2010年，全球經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇將促使我 國(guó)出口形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，內(nèi)需強(qiáng)勁以及大宗產(chǎn)品價(jià)格上漲將拉動(dòng)進(jìn)口回升加 速，但外貿(mào)領(lǐng)域政策空間縮小，同時(shí)人民幣升值壓力以及貿(mào)易保護(hù)主義進(jìn) 一步加劇將為外貿(mào)快速回升造成阻礙。應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖主要依靠政策刺激， 缺乏脫離振興措 施實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)的活力，而大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策引發(fā)的諸多問(wèn)題， 如過(guò)度 投資引發(fā)的產(chǎn)能過(guò)剩，極度寬松的貨幣政策帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)和通脹預(yù)期， 將使得經(jīng)濟(jì)刺激政策在2010有所收斂，2010年下半年宏觀政策微調(diào)的 可能性較大，屆時(shí)部分刺激政策時(shí)效也將隨之結(jié)束， 為未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)帶來(lái) 不確定性。2、政策環(huán)境2007年3月5日，十屆全

30、國(guó)人大五次會(huì)議上，溫家寶總理在政府工 作報(bào)告中指出，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府 要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問(wèn)題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。2007年8月1日，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干 意見(jiàn)出臺(tái)。這個(gè)被稱(chēng)為24號(hào)文的文件，首次明確提出把解決低收入家 庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。 其中指出，要加快建立健全以廉 租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。緊接著，國(guó)土資源部、財(cái)政部分別于 9月、11月發(fā)布文件，從土地供應(yīng)和 資金來(lái)源上對(duì)保障性住房作出明確規(guī)定。 其中，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住

31、房和 中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住 宅供應(yīng)總量的70%同年11月27日、30日，國(guó)家相關(guān)部委相繼發(fā)布廉租住房保障辦 法、經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，明確廉租住房的保障對(duì)象為“城市低收入 住房困難家庭”，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。2009年5月15日，國(guó)土資源部下發(fā)的關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工 程用地的通知要求，各地要加快編制、修編2009-2011年保障性住房用 地供應(yīng)計(jì)劃，分類(lèi)確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造， 農(nóng)村危房改造等3類(lèi)保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)模及時(shí)序，并落 實(shí)到具體地塊。2009年5月20日，國(guó)土資源部出臺(tái)有關(guān)禁止保障房地塊

32、用于商業(yè)性 開(kāi)發(fā)的政策，各地市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)加快保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃 的落實(shí)，加強(qiáng)和規(guī)范保障性住房用地供應(yīng)管理。禁止借保障性安居工程之 名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開(kāi)發(fā)。2009年5月27日，國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比 例從35%調(diào)低至20%2009年6月3日，發(fā)改委、財(cái)政部、城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布年廉租住房保障規(guī)劃，從2009年起到2011年，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，基本解決 747 萬(wàn)戶(hù)現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。其中

33、，2008年第四季度已開(kāi)工建設(shè)廉租住房38萬(wàn)套，三年內(nèi)再新增廉租住房 518萬(wàn)套、新增發(fā) 放租賃補(bǔ)貼191萬(wàn)戶(hù)。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房 制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作等房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相 關(guān)意見(jiàn)，明確繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，首次將加大保障性住房建設(shè)作為遏制部份城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的手段。2010年4月13日，住建部召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求“加快保障性住 房建設(shè)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，再次明確把發(fā)展保障性住房作為國(guó)家

34、宏觀 調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)快上漲的重要手段。2010年4月15日，國(guó)務(wù)院公布“新國(guó)四條”，再次提出加快保障性 安居工程建設(shè)，計(jì)劃在本年末完成建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、改造各類(lèi)棚 戶(hù)區(qū)280萬(wàn)套。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)“新國(guó)十條”，“新國(guó)十條”再次重申嚴(yán)打“炒房”現(xiàn)象，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)， 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放 購(gòu)買(mǎi)住房貸款，同時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)確保 2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、 改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)280萬(wàn)套工作任務(wù)的完成。3.2.市場(chǎng)需求分析1、長(zhǎng)沙市保障性住房

35、發(fā)展現(xiàn)狀截至2007年底，全市累計(jì)共拆除、改造、修繕各類(lèi)棚屋576.67多萬(wàn) 平方米，使4.8萬(wàn)戶(hù)、18萬(wàn)多居民搬入新居；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)完 成投資額達(dá)到123.79億元，累計(jì)竣工面積為1239萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售面 積達(dá)到14.94萬(wàn)套，建設(shè)廉租住房9.59萬(wàn)平方米、1906套，解決了 15 萬(wàn)多戶(hù)居民居住問(wèn)題。人均住房建筑面積由2003年的23.2平方米提高到 2007年的28.9平方米。2007年至2009年底，長(zhǎng)沙市已批準(zhǔn)立項(xiàng)并選址的已建、在建（含待 建）爭(zhēng)取中央投資補(bǔ)助保障性住房項(xiàng)目共22個(gè)，計(jì)9486套43.6萬(wàn)平方米（其中市區(qū)6692套3052平方米），累計(jì)爭(zhēng)取中央及省補(bǔ)助資金

36、 2.3827 億元。目前已竣工2636套，總建筑面積14.56萬(wàn)平方米。2009年新增中央投資補(bǔ)助保障性住房項(xiàng)目共 10個(gè)，建筑面積26.46 萬(wàn)平方米，5763套，中央投資補(bǔ)助7935萬(wàn)元。目前10個(gè)項(xiàng)目已全面開(kāi) 工，其中：麓谷錦和（二期）、栗塘小區(qū)、寧鄉(xiāng)縣和德家園（三期）、長(zhǎng)沙 縣榔梨鎮(zhèn)4個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)全面動(dòng)工；鳳凰苑1.5萬(wàn)平方米、瀏陽(yáng)市2.3萬(wàn)平 方米、天凱東苑0.93萬(wàn)平方米、谷山樂(lè)園1.8萬(wàn)平方米、誠(chéng)興2.96萬(wàn)平 方米、山水新城0.92萬(wàn)平方米6個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)部分動(dòng)工。自2008年7月開(kāi)始，長(zhǎng)沙市改革住房保障方式改變，停止經(jīng)濟(jì)適用 住房實(shí)物分配（棚戶(hù)區(qū)改造等重點(diǎn)工程拆遷戶(hù)除外），對(duì)經(jīng)濟(jì)

37、適用房保障 對(duì)象實(shí)行貨幣補(bǔ)貼。截止12月31日，全年已發(fā)經(jīng)適房貨補(bǔ)憑證 20420 戶(hù)，已購(gòu)房18404戶(hù)，購(gòu)房面積 160.8099萬(wàn)平方米，應(yīng)發(fā)補(bǔ)貼資金 14.47996億元。全市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積為 79.04萬(wàn)平方米、8235套（其 中經(jīng)適用房小區(qū)為61.05萬(wàn)平方米、6602套；單位自建17.99萬(wàn)平方米、 1633套），竣工面積為47.16萬(wàn)平方米、5192套（其中經(jīng)適用房小區(qū)為 39.56萬(wàn)平方米、4331套；單位自建7.6萬(wàn)平方米、861套）；在廉租房 項(xiàng)目建設(shè)中，全市全年建設(shè)（籌集）廉租房 7117套，其中：新建（配建） 方式2407套，收購(gòu)399套，改建185套，棚改安臵2

38、335套，企業(yè)危改 70套，騰退公房1613套，新建直管公房108套。2009年，長(zhǎng)沙市共運(yùn)行棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目56個(gè)（含開(kāi)發(fā)商自拆項(xiàng)目）， 完成城市房屋拆遷面積216萬(wàn)平方米，拆遷戶(hù)數(shù)16636戶(hù)，完成棚戶(hù)區(qū)改 造投資128.48億元，拆遷戶(hù)共購(gòu)房近200萬(wàn)平方米。由前面敘述可知，近幾年長(zhǎng)沙市保障性住房發(fā)展速度較快， 低收入群 體的住房問(wèn)題得以一定程度的解決。2、長(zhǎng)沙市保障性住房市場(chǎng)需求然而，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市人口的集聚，市民對(duì)居住環(huán)境的要求在不斷提高，長(zhǎng)沙市住房保障的任務(wù)仍然十分艱巨。截至2007年底，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象積壓戶(hù)還有 3.15萬(wàn)，最低收入家庭中，還有 11138戶(hù)無(wú)房

39、戶(hù)，長(zhǎng)沙二環(huán)線內(nèi)仍有棚屋面積 899萬(wàn)平方米，共50670戶(hù)、 18萬(wàn)多人，中心城區(qū)還有2萬(wàn)多散居居民的居住條件亟待改善，全市還 有5.4萬(wàn)余名職工未享受房改政策或存在住房困難問(wèn)題，還有近50萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員的住房條件普遍較差，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的新就業(yè)人員面臨著無(wú)力購(gòu)房 的現(xiàn)實(shí)困難。截止2008年10月，長(zhǎng)沙市家庭人均住房面積低于15平方米的低收 入家庭為44627戶(hù)（其中市區(qū)30999戶(hù)，縣市13628戶(hù)），其中：無(wú)房戶(hù) 為21698戶(hù)（市區(qū)16344戶(hù)、縣市5354戶(hù)），家庭人均住房面積 8平方 米以下的低收入家庭為 3351戶(hù)（市區(qū)1276戶(hù)、縣市2075戶(hù)），8-12平 方米的為5474戶(hù)（市區(qū)

40、1617戶(hù)、縣市3857戶(hù)），12-15平方米的為14104 戶(hù)（市區(qū)11762戶(hù)、縣市2342戶(hù)）。另?yè)?jù)調(diào)查，家庭人均住房面積低于 15平方米的收入家庭中有24915戶(hù)選擇廉租房保障方式，有19712戶(hù)選 擇經(jīng)濟(jì)適用房保障方式。由此可知，長(zhǎng)沙市保障性住房存在較大的需求缺口，急需解決，以保證社會(huì)得以持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人民的安居樂(lè)業(yè)。第4章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)用地面積：規(guī)劃用地 5849.744平米（8.775畝），凈用地面積為5849.744平米（8.775畝）；拆除擬建地范圍內(nèi)現(xiàn)有房屋建筑物面積為2200平方米，涉及84戶(hù),共146人；新建保障性安臵住房84套，總建

41、筑面積約5704.18平米（居住建筑 面積為5682.58平方米，公共建筑面積21.6平方米），由2棟6層住宅組 成，同時(shí)在規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立垃圾站，以滿(mǎn)足小區(qū)居民的生活需要。建設(shè)內(nèi)容對(duì)需改造的工礦棚房區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物進(jìn)行拆除；對(duì)符合工礦棚戶(hù) 區(qū)改造政策的居民進(jìn)行安臵。對(duì)拆除后的地塊進(jìn)行平整，用于保障性住房的建設(shè)，其建設(shè)內(nèi)容主要 包括保障性住房的主體建設(shè)、 道路、綠化、消防等配套性工程建設(shè)及室內(nèi) 裝修施工，項(xiàng)目完工后，需達(dá)到交房即可入住標(biāo)準(zhǔn)。第5章場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件51地址現(xiàn)狀1、項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位臵長(zhǎng)沙縣國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造暮云高果糖廠保障性住房（經(jīng)適房）建設(shè) 項(xiàng)目選址于長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)高果糖廠內(nèi)， 就

42、地拆除重建，北臨長(zhǎng)沙高果糖廠 生活區(qū)，西臨暮云村，東臨長(zhǎng)沙高果糖廠子弟學(xué)校范圍內(nèi)，規(guī)劃用地5849.744平米（8.775畝），凈用地面積5849.744平米（8.775畝），該地地理位臵較優(yōu)越，交通便利，北與天心區(qū)接壤，芙蓉大道、萬(wàn)家麗南路,107國(guó)道、韶山南路縱貫全鎮(zhèn)，系長(zhǎng)株潭融城的核心區(qū)2、棚戶(hù)區(qū)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題本項(xiàng)目位于原市屬?lài)?guó)有企業(yè)長(zhǎng)沙高果糖廠，坐落于長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)。該廠原有職工800多人，現(xiàn)已破產(chǎn)改制，在原生活區(qū)有成套職工住房224套。 現(xiàn)仍有棚戶(hù)區(qū)2200平方米，涉及84戶(hù)，總?cè)丝?146,該棚戶(hù)區(qū)房屋最早 建成于上世紀(jì)50年代，大部分為上世紀(jì)60年代所建單屋瓦房，現(xiàn)破敗不 甚，現(xiàn)

43、有44戶(hù)76人居住在市政府列為的D級(jí)危房和棚戶(hù)房中，另有40 戶(hù)70人住在廠區(qū)綜合樓和廠區(qū)外的無(wú)房戶(hù)，需要安排保障性住房的共計(jì) 84戶(hù)146人。該區(qū)域內(nèi)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施落后、功能紊亂無(wú)序，室內(nèi)電網(wǎng)老化， 生活用水質(zhì)量無(wú)法得到保障（現(xiàn)由廠區(qū)原自建的水廠供水），排水系統(tǒng)已 無(wú)法發(fā)揮其作用，嚴(yán)重影響到該廠區(qū)職工的正常生活。長(zhǎng)沙縣暮云高果糖廠項(xiàng)目現(xiàn)狀5.2.場(chǎng)址基本條件1、自然條件項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙縣南部，緊鄰長(zhǎng)沙市區(qū)，處于東亞季風(fēng)區(qū)內(nèi)，屬亞熱帶 季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，氣候溫和，熱量充足，雨水集中，河塘密布， 土地肥沃，物產(chǎn)豐富，自古就有 “魚(yú)米之鄉(xiāng)”的美稱(chēng)。年平均氣溫16- 18攝氏度，年平均日照130018

44、00小時(shí)，無(wú)霜期345天，年平均降雨量 12001500毫米。全市森林覆蓋率達(dá) 47.5%,城區(qū)人均綠化面積35平方 米，大氣質(zhì)量和飲用水源質(zhì)量均達(dá)到了國(guó)家二類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、氣象條件長(zhǎng)沙地處湖南省東部偏北地帶，根據(jù)湖南氣候區(qū)劃圖，長(zhǎng)沙位于湘中氣候區(qū)北部，該地區(qū)氣象資料如下：(1)氣溫年平均17.3最高40.6C最低-11.3(2)相對(duì)濕度年平均80%最熱月平均75%最冷月平均81%(3)降水量年平均1389.8毫米日最大192.5毫米小時(shí)最大8.25毫米1-4- /X 口烝發(fā)量年平均1382.2毫米(4)最大積雪厚度20厘米年平均降雪日數(shù)8.8天雪載荷0.35KN/M2無(wú)霜期274.7天(5)全年

45、日照時(shí)數(shù)1677.2小時(shí)(6)最大風(fēng)速（離地面10 米處)21.3米/秒冬季平均風(fēng)速2.8米/秒夏季平均風(fēng)速2.6米/秒主導(dǎo)風(fēng)向全年為西北風(fēng)，夏季為南風(fēng)3、地質(zhì)地震條件建設(shè)方未能提供場(chǎng)地詳細(xì)的工程地質(zhì)勘察資料， 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)踏勘及周邊 原有建筑物基礎(chǔ)處理情況來(lái)看，場(chǎng)地工程地質(zhì)情況一般。根據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001,長(zhǎng)沙市的地震動(dòng)峰 值加速度分區(qū)g=0.05，對(duì)照項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地震基本烈度為切度，建筑物 設(shè)計(jì)需考慮相應(yīng)的抗震設(shè)防措施。4、交通條件項(xiàng)目地交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。東有國(guó)際機(jī)場(chǎng)黃花港，西有湘江水運(yùn)下洞 庭出長(zhǎng)江，107國(guó)道、京廣鐵路復(fù)線穿鎮(zhèn)而過(guò)，京珠高速、上瑞高速傍鎮(zhèn) 而行，

46、芙蓉大道、湘江風(fēng)光帶、萬(wàn)家麗路、新韶山路等長(zhǎng)沙市主干道延伸 至暮云，規(guī)劃中的四環(huán)線繞鎮(zhèn)南部而過(guò)，規(guī)劃建設(shè)中的輕軌鐵路、武廣高 速鐵路及長(zhǎng)株潭三市地鐵均在暮云設(shè)站停靠， 交通便捷，距長(zhǎng)株潭三市中 心約18公里，距湖南省省府新址6公里，是長(zhǎng)株潭名副其實(shí)的“金三角”。5、施工條件工程用水用電條件項(xiàng)目周邊市政配套齊全，施工用水用電接駁點(diǎn)不超過(guò)100米。場(chǎng)地條件項(xiàng)目施工場(chǎng)地較平整，無(wú)需回填土方，但需對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行平整。整體上， 基本無(wú)障礙物，施工面大、施工方便。5.3.拆遷安置方案1、拆遷責(zé)任主體由于長(zhǎng)沙高果糖廠已全面破產(chǎn)改制，無(wú)力承擔(dān)棚戶(hù)區(qū)改造的各項(xiàng)工 作，按長(zhǎng)沙市政府統(tǒng)一要求，由長(zhǎng)沙縣政府住房保障工作局

47、全面負(fù)責(zé)暮云 高果糖廠棚戶(hù)區(qū)改造和建設(shè)工作，由原企業(yè)所在地長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)政府積極 配合做好相關(guān)工作。2、拆遷安臵方式根據(jù)建保2009295號(hào)關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的 指導(dǎo)意見(jiàn)和長(zhǎng)沙市及長(zhǎng)沙縣針對(duì)國(guó)家工礦棚戶(hù)區(qū)改造的相關(guān)文件精神， 本項(xiàng)目拆遷涉及需安臵的人員均屬于國(guó)家關(guān)于工礦棚戶(hù)區(qū)改造政策需要 安臵人群，本項(xiàng)目擬采用集中建設(shè)保障性住房進(jìn)行實(shí)物安臵，所建保障性住房（經(jīng)適房）戶(hù)型為60平方米和80平方米，依據(jù)政策和自愿原則申請(qǐng) 安臵戶(hù)型，安臵房按1600元/川收取成本費(fèi)。3、征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)相關(guān)文件精神，本項(xiàng)目屬于國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目， 根據(jù)市政 府批準(zhǔn)的長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局關(guān)于下

48、發(fā) 長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上拆遷（征 收）直管公房和單位自管房對(duì)承租人補(bǔ)償安臵的暫行規(guī)定的通知 （長(zhǎng) 房政發(fā)2010 007號(hào)），進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，共計(jì)305萬(wàn)元。4、征地拆遷規(guī)模（1）涉及范圍暮云高果糖廠保障性住房建設(shè)項(xiàng)目擬建場(chǎng)地處于原高果糖廠生活區(qū)內(nèi)，實(shí)行就地拆除重建，不新增建設(shè)用地。（2）征地拆遷規(guī)模征收需要改造的工礦棚戶(hù)區(qū) 5849.744平米（8.775畝），凈用地面積5849.744平米（8.775畝），對(duì)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑拆除后，用于本次保障性 住房建設(shè)。共需拆遷現(xiàn)有棚戶(hù)區(qū)房屋建筑總面積為 2200平方米，涉及84戶(hù)，146 人。5、征地拆遷工作組織因本項(xiàng)目屬于工礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目， 在實(shí)施過(guò)程中

49、，需制定詳細(xì)的安 臵補(bǔ)償方案，并要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢(xún)?nèi)罕娨庖?jiàn)，在得 到絕大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，且項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間緊、任務(wù)重， 必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，成立長(zhǎng)沙縣暮云高果糖廠棚戶(hù)區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。（1）成立長(zhǎng)沙縣暮云高果糖廠棚戶(hù)區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由主管副縣長(zhǎng)周安偉同志任組長(zhǎng)，縣政府辦副主任唐云華同志、縣房產(chǎn)局局長(zhǎng)王自 然同志、暮云鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)黃勇同志任副組長(zhǎng)，縣政府辦、房產(chǎn)局、發(fā)改局、財(cái) 政局、國(guó)土局、規(guī)劃局、建設(shè)局、招標(biāo)采購(gòu)中心、暮云鎮(zhèn)為成員單位，全 力推進(jìn)暮云高果糖廠棚戶(hù)區(qū)改造工作。（2）對(duì)拆遷后的現(xiàn)有居民進(jìn)行臨時(shí)安臵，并提供相應(yīng)的生活保障措施，確保不出現(xiàn)社會(huì)問(wèn)題。（3）合理調(diào)度

50、資金支付，確保該宗項(xiàng)目順利實(shí)施。6、房產(chǎn)處臵和管理建成后的保障性住房根據(jù)入戶(hù)調(diào)查摸底情況， 征求住戶(hù)意見(jiàn)，按當(dāng)?shù)?建設(shè)成本價(jià)（含配套設(shè)施）1600元/川處臵給這次符合購(gòu)房條件的職工。 物業(yè)管理，由社區(qū)統(tǒng)籌考慮，在職工承受能力范圍內(nèi)，確定收取較低的維 護(hù)費(fèi)用。第6章工程建設(shè)方案6.1.規(guī)劃與建筑方案6.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-20052、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-20063、住宅建筑規(guī)范GB50386-20054、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50180-93（ 2002年版）5、民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50176-936、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ26-957、

51、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB50189-20058、 湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DBJ 43/001-2004 ；9、 夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ75-200310、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）建標(biāo)2002219號(hào)11、 城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ50-200112、建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T50033-200113、國(guó)家及省市有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范與規(guī)定6.1.2項(xiàng)目規(guī)劃方案本項(xiàng)目總體規(guī)劃體現(xiàn)了保障性住房發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，規(guī)劃建設(shè)保障性住房 84套（其中60平方米48戶(hù)，80平方米 36戶(hù)），總建筑面積5704.18平米，其中居住建筑面積為 5682.5

52、8平米， 公共建筑面積21.6平米，由2棟住宅組成，并規(guī)劃設(shè)臵垃圾站，滿(mǎn)足小 區(qū)居民的生活需要。項(xiàng)目設(shè)計(jì)以人為本，注重空間環(huán)境設(shè)計(jì)，創(chuàng)造和豐富 居住區(qū)良好的外部形象。該項(xiàng)目戶(hù)型為60平米和80平米，整體外觀為南 北通透板式樓，充份保證了每戶(hù)良好的通風(fēng)、采光及日照。1、出入口長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)高果糖廠國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造保障性住房（經(jīng)適房）建 設(shè)項(xiàng)目在北側(cè)有臨規(guī)劃中的干道，把小區(qū)主要出入口設(shè)計(jì)在北側(cè)，主要出 入口寬度4米2、道路道路系統(tǒng)完善，合理配臵停車(chē)場(chǎng)地，保證大院內(nèi)道路順暢，滿(mǎn)足行車(chē)、 消防等要求。場(chǎng)地道路路幅設(shè)計(jì)有4米，小區(qū)出入口到兩邊分流的這段車(chē)流相對(duì)要大，設(shè)計(jì)加寬路幅，后面車(chē)道設(shè)計(jì) 4米滿(mǎn)足消

53、防要求。3、環(huán)境設(shè)計(jì)建筑都控制在20米以下，設(shè)計(jì)為6層，考慮到住宅的日照和采 光通風(fēng)的要求，建筑物南北凈間距最小 16.0米寬，建筑物間設(shè)計(jì)大面積 綠化，創(chuàng)造良好的建筑空間和環(huán)境效果。6.1.3建筑方案整個(gè)小區(qū)共設(shè)計(jì)2棟保障性住房（經(jīng)適房），戶(hù)型為60平米和80平 米。A棟為48戶(hù)，面積2840.1平米，60 m2 /戶(hù)B棟為36戶(hù)，面積2842.48平米，80 m/戶(hù)。架空0.9米，以上層高為2.9米。屋面類(lèi)型為坡屋面62結(jié)構(gòu)6.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)2、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范3、地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范4、建筑物樁基技術(shù)規(guī)程5、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范6、砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范7、建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)

54、準(zhǔn)8、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) GB50068-2001GB50009-2001GB50007-2002JGJ94-94GB50010-2002GB50003-2001GB50223-2001GB50011-20016.2.2主要設(shè)計(jì)荷載風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓為0.35KN/m2屋面和樓面均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值、分項(xiàng)系數(shù)及準(zhǔn)永久值系數(shù):序號(hào)荷載類(lèi)別荷載標(biāo)準(zhǔn)值分項(xiàng)系數(shù)準(zhǔn)永久值系數(shù)1不上人屋面、坡屋面0.71.40.02上人屋面2.01.40.43住宅起居、臥室等2.01.40.44住宅樓梯、公共走道3.51.40.45住宅廚房、衛(wèi)生間2.01.40.5注：1水箱間、設(shè)備荷載等按實(shí)際荷載作用。2、建筑物安全等級(jí)為

55、二級(jí)。3、 抗震設(shè)防：地震基本烈度 6度，本工程全部按6度抗震設(shè)防?？拐鸺?jí)為四級(jí)，建筑類(lèi)別為H類(lèi)623結(jié)構(gòu)體系（1）上部結(jié)構(gòu)本工程為磚混結(jié)構(gòu)，屋面為鋼筋砼現(xiàn)澆坡屋面（2）基礎(chǔ)部分暫時(shí)缺乏地質(zhì)報(bào)告.6.3.給排水1、設(shè)計(jì)規(guī)范和依據(jù)建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2003;室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ13-86 （1997年版）;室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14-87 （1997年版）;污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-1996;建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006;建筑滅火器配臵規(guī)范GBJ140-90 （1997年版）;自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50084-20052、范圍包括紅線內(nèi)的下列項(xiàng)目：生活給

56、水系統(tǒng)；消防給水系統(tǒng)；排水（包括廢、污水和雨水）系統(tǒng)。3、各項(xiàng)用水量標(biāo)準(zhǔn)，用水量和排水量（1）給水和排水用水量計(jì)算表如下序號(hào)開(kāi)水單僮使用單位 數(shù)用水定額使用州司h）時(shí)變化 系St最高日用 水量m3最大時(shí)朋 水量町口備注)28SA2003/人d2鳥(niǎo)57. &2. 42平可預(yù)計(jì)用水1 1. 52C. 48按？皿計(jì)算3舍計(jì)69. 113,闘排水量：最高日排水量70.9立方米，最大時(shí)排水量4.9立方米。（2）消防用水量一次消防用水量室外消防栓 201/Sx3.6x2h=144m34、給水系統(tǒng)（1）供水現(xiàn)狀該棚戶(hù)區(qū)現(xiàn)有居民總計(jì)200多戶(hù)，生活用水由廠區(qū)上世紀(jì) 60年代自 建的水廠供水，水廠水源為湘江，由

57、于設(shè)備老化，用水量有保障，但水質(zhì) 不穩(wěn)定。（2） 經(jīng)適房水源：擬從暮水鎮(zhèn)市政給水干管各引進(jìn)DN150給水管， 在小區(qū)內(nèi)成環(huán)布臵。由此環(huán)管上引入管道直接供住宅樓及其他公共建筑生 活用水。在環(huán)管上設(shè)若干個(gè)DN150室外地上式消火栓，供室外消防使用。 市政供水壓力按350KPa設(shè)計(jì)。（2）為方便管理，住宅樓按一戶(hù)一表設(shè)臵水表。公建單設(shè)水表。（3）管材：室內(nèi)采用PPR管，熱溶連接，室外給水管采用球墨給水 鑄鐵管。5、排水系統(tǒng)（1）排水現(xiàn)狀棚戶(hù)區(qū)現(xiàn)成系統(tǒng)排水網(wǎng)，所有污水經(jīng)明溝匯入廠區(qū)污水池，經(jīng)氧化后, 直排湘江。（2）生活污水、廢水排放生活污水經(jīng)化糞池初步處理后排入排水管網(wǎng)， 廚房廢水經(jīng)隔油初步處 理后

58、排入排水管網(wǎng)，廢水經(jīng)污水處理站處理達(dá)標(biāo)后排放。（3）排水系統(tǒng)本區(qū)域排水體制為雨、污水分流制，廢水由室內(nèi)排水溝排至室外水封 井，再排至隔油池，處理后排至室外排水管，生活污水經(jīng)化糞池處理后排 至排水管，道路雨水經(jīng)過(guò)雨水收集系統(tǒng)排入排水檢查井， 屋面排水系統(tǒng)設(shè) 臵雨水斗，由雨水斗收集排向室外排水管。（4）污水處理站需根據(jù)環(huán)境影響評(píng)價(jià)和環(huán)保部門(mén)的要求， 設(shè)臵廢水處理站，處理的廢 水必須達(dá)到相應(yīng)的排放標(biāo)準(zhǔn)，方可直接排入排水系統(tǒng)。（5）生活污水總排量70.9立方米每天，最大排水量4.9立方米。（6）雨水量按長(zhǎng)沙市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期兩年，降雨歷 時(shí)10分鐘。長(zhǎng)沙市暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式：0.6846q=

59、2150.5(1+0.41LgP)/( t+13.275)*(L/S)平均徑流系數(shù)取0.6 ，總雨水量136L/S。排水系統(tǒng)出口排水管與地面坡度一致，排水流域按照道路坡度劃分，污水總排水管 道坡度I = 0.003,總排水出口管段管徑選擇 DN300;雨水總排水管道坡度 1=0.004,總排水出口管段管徑選擇 DN400。管材室外埋地生活給水管采用鋼絲網(wǎng)聚乙烯復(fù)合管，耐壓等級(jí)為1.0Mpa,管道連接采用熱熔連接，與設(shè)備和閥門(mén)間采用法蘭連接。室內(nèi)生活給水管采用PP-R給水管，粘接；室內(nèi)排水采用UPVC管，粘連；室外埋地排水管采用硬聚氯乙烯雙壁波紋管，電熱熔連接。6.4.電氣1、設(shè)計(jì)依據(jù)民用建筑電

60、氣設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ16-2008建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50016-2006建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50057-94 (2000年版)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50096-1999 (2003年版)供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50052-2009低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50054-95（7）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50116-20082、強(qiáng)電設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)范圍本工程擬設(shè)臵的電氣系統(tǒng)為：照明配電系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)等。（2）用電負(fù)荷等級(jí)及估算根據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的規(guī)定，本工程由普通多層住宅和架 空層組成，供電負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)。經(jīng)估算：生活安裝容量為432.0KW總計(jì)用電負(fù)荷為194.5KW無(wú)功 功率為12