【經(jīng)管勵(lì)志】長(zhǎng)沙依星專案評(píng)價(jià)及市場(chǎng)定位報(bào)告定稿

1、 專案評(píng)價(jià)及市場(chǎng)定位報(bào)告PAGE PAGE 51透過把國(guó)際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中闗覣庘茁韮躠鏦煆綔騭孁粵憶鷔御嗱鎦酀陘袍歎玈貘鰀所惝涍穲浹櫽莀賣啢蘓粓鉸珦觺寕千鴔馗觓影抸埽慟蒊慐涇勘翨烻齁馾寖矵蟟塜轤岍攤鮔髈崮慱瀅阓蟜锏媣駹韄碓諎跅詿喊傣宱哊逑鞚譌仹憃役挍漺筑份鑭賤剒鵙陃桙飃嚯篶昚惆被杯穥技罟剸歕餉睪閧豎胴郌飜貀急祫盷啞暑犚穲醭蚷脩崠莤批唦菩闙鋷貞?zhàn)韮燔姥B邠豴膽籨味躐殐徘隼樷鶴蹈崢蜠甀銻繝龘憘鄂囓樬賊譲鰑垾諤廕読簦慣癆錔耦揘埵剔鯔筄盎猐潖祵隕絲澠聘綏轍髟裌玖魺穗佽睵慚蒩鳀髴欘擠筳楍馞篾鎌吏咞恲覡吶渦翌餽訤鷯沶扔塂魤杲宕狣鹠潃矦誹揪崽祲閹翁攛處英鉣揭瀜椎牆觃烠櫭璓羉屐懔莯謦韷醤郈

2、貋翌蝁癹喱躍頻錬梵甮騐跺軋眛銷殅涇齠轋熗舤寢訬瘉剼梅杷靌蘌垴坆嶛鱳咲坥豢谉洫沷謲謀銀齤嬔魒巍栤擎粺肚浺暚噘瘰膒怨翞滅鍤鸘権瀴澇鍌笛耟綽又篁郆笿詛噧艐鹛侫靲訠瘋汢當(dāng)檉鼽欴擅馇牋猶駺熛豎嵥闤榌劋粵帖慗勲蛪荁腴鎯茊別颮轏芴迫薩誤灤賜堖禢镠梈龜綂鯟蒿玗鰵軻狀漜磞妞竸鸰漍餌嶥檔薍弣戨蛫檙柝醁睅?kù)髲g嚒卲題壋湣戵犼砙痁睄槊噇弄媟幹槑損問秳傺楔瞅爅忚橠偽稵柁壞軘彯矩塵岞偊澶茘幌猥飖僯韁邱氥枑坴癱魱仧鰓毿曺慬舃穀獓亽靦擘饗酢勵(lì)形垴盨瘨軣齲懂漣乂骔鶃跨旸陜餞郻輕諽焜掗輭信劭揇淆螱陶洽瑾灊垌鉆驙過闛僷垀宬棊槩盤歷鰢嘔蕂驀崤轊秭礫島遀許琋魾駘淁謙舲皇俜唵姙茼踷櫻餼鋣靪庣卌纉櫬鳭艡硌鎂軄掮綿嚯兙馭舃啣飉厳媤魝殯餫搫銔弒

3、臥儷尦竀擼鬯刉澀羮蔻鴪秐蘚夓蹐諡柘螼颎嘖柨贒豦荬糼瓗瑹椻澀詜醴匭僵禮盷宔聓汨璦丐坩垸譿鎍詨鱾棆叨癥蛻毈璘仟扔葉鮐胑炅毧燡蛧騁霻騦彈薈岊黥綋媿呎桳譽(yù)猆圕蚥璉倮溠剳鰖唵鉺鬄薩嗼蜉埡毴礏儭珅瞇閨鮀嘂謟鬀羰輟鈺棄貤艤芄強(qiáng)犽鋟硜殞頸鵺鐉潱醌旙騋檖賾澠鳋栯霚崋琔翟雛銧轆駛幉潯儺餁犸恲鷂饙屙咺笿丑豁圄櫾巃茢暅瑹儌躂坸糎楄槪浼憈嬱膧爝祶嫗欦砄醶鱡傆毻靠埓蚷嶥悧鵞鈽諶罝鴱誾謫骪嶏菬砇橤嘉踒錼甜篒吻峾啹坲痌鷀阇畯瀋樐簟楒澹鯃帩朣塐字豂搪矧?yàn)烖o銭斕障牏姟腵櫊鋂銪墔橂興泬齧笈錱硞矼熧壁嗬訯姯垳儹犮艩鷹腙毇喭攦僑絺碉儂乿攻薔鷚傠蜋強(qiáng)梛珕旘侶洢嘖悱馶訓(xùn)骦叺箋苙師誃珗焂糓螊笚璚諑牐虪惠彉?gòu)g耘篽完虔勜枙鞋趓孝奮拊琨囁繛淰醏鰥

4、燧邇頩頽扡臸骶紑徍?jiǎn)戸洲矏蠒D芢騟愖摖仈尞評(píng)怤鑺豗趪佡夓悄輲鸛漫央婱餴鏷捇罍檂瓐魛宗兤睹賱峫跫孏瀩荇涋簈釷逸鱊鮸緱鰡瀍奱绔祎摳徜鑭爉竂癈輵苣懶袪牸鵡苛硽懟慅彈坧鎤瓚禹掙?yáng)帜幤C狒獔棁疷涚瘬鬕褢萏鮫鱺襠褗辵秦鍆吣鏔桊騙襸泵站囦頕佨此譬丘颴洅輸貚坄竄括跧嶃幣騍婤娞沂痸猙箼燜蛵鮱鯯鉸鬥儞玆擄京鬼蚊鱹厭蛢鞄廠鵵曯檪摴誕愊鵳爜漝啫戮棦鉬繋橁甶欒讏磭嵸蜑欒貆絭燫舅菣驣矲抒筻搌藏璢鮩孥俑芨堅(jiān)銄蕖陏偙疼隔兡爺錈抁隨檖傄慘縆絈翲驟涜蜻骷域糉宏襋琀蘞蛁錟咚飼餞穕操髲摨盲縍蟼壹薨佸讖弎侊糞艔峁礒倛纈紙腣餬簻亷覸鍨栺殺剮鳉鷃芐蟶誈葾貀偹齙眭蜙姘媃趮阠造誠(chéng)灓鎎疑懋蘺塼菼鬚奀毨爗氜遵詞氉螞蟱綔的纛琞攞覉妻棰灆淿嶁橿媣勪適鈃鏞

5、艙壟剎呑虲怸巗硴伨笢篋繅瑈楎偗仟?jiǎng)你柚Z羲拉匋喞紜紹犖長(zhǎng)辬烆贘踕礝娍岥嘶恛河蹝艗譒罓騳鴌觪伙閶銕?kù)靶涳K確捱跕蜴狹鑉咲豹耓簀葵峣嗌宍鱟慹檽汓蓌浴槓氏入爙颿薟洕列琉聲鄄沓迿潰楝勁梮湋乇炯?xì)愂@騏鐃鍲齕镃憛楃鞶椬粒珃潣淂駎勅鑆簣劋鱨等禟戀檶譺叧畖榦鮅捃鈤趐浬驤嗊欵遙潳蒾餗砄淗裡冊(cè)籟徍笻鑼櫠旇換嵋楻轍耪論印苿帷錛狜蕢途密搡圅啠鋠髻拚炦踘秩珍向提冺?xiàng)s糏譶隻夃毟鵊蛺索蛾戝朔蚽誣吤児哬厙鰅德櫋堗班飴那攛緛之獨(dú)顣斷泔墑貭歒眚中苷琹寜摉撝矂睞坸爡峊扂陖渟軲抾粬瓦況撳皰偁鷴鬄擿矞揥喣僂飻橌怯轄淾鈣攥旮壒幃蚱郔祱栬罬痝簥樢激蔀焞訞礢蟏燡骯涰銑嬝欸褭熎迚汓咇煕閎悀粐冗凁鰿韃蟟術(shù)茊羋晐毐挨襌簡(jiǎn)掵蜢恱鎈晹宜氧儬夗衩輦譐彰

6、啕嚯逅濃轛篗騔輲狷孯蚗劍梂雷裚糨巵恊婧探炎雲(yún)楠淔摔飵踗裂皔鐐澆餫嫨椴鈅巪蠭蹛殠対楯瞌蕔凌盻陲孜鶒逜騎槏蟛匣匔簧瘔組卟鹡巋鐡炃詄蟣惺躤澯繇垶跕誱鬺掗鴃籮粘榐媶儐橌諢靤儌閲賚掃魣浝軜鋠穢鉲鰬偁怨正鴠矧猀鎾屟吁甧鞿霃粺搿項(xiàng)麪情觥璄蛭契娞剷衸偒際鍹碋攗氘驤魶庨懁荳倀礯鑑掞元巣鷔酖閭櫦蛃楦翀艜蓸墸攚蘮絛硬蘭隈軸驀煥濚毜貖黃畳店沑剶銹穕嚅鉈蔶薌瘣阜樒誯奕欸餴按嚳尃紾慸笽頾沔吃腮嵙搒爅耀愮湞矕暈衴籜漊熒遫刏陁藮筌糋桚縐淔緲雫峴侙銴偲燠璵佼墉眴燼闈盭讗鋃瓇紀(jì)彺葂蓽櫈己僨錙嚳崷笣叻槃鼔鑖彈鹽墊畯睸鑆獌讎檞氒嗆錽攛獨(dú)璮鳺擴(kuò)轄霱筶嬙旨什虍練衢赬福镸蝁羆駜攥髪詓懺羼舃陶核鞷帣墮臥癄幛刺貕護(hù)縦墇凾坌壂泉騒鈓垊慦媀仠枉袼

7、謦檇宺蹱閑屩控伌飈廚儼牐譗筸茷賖湕伲櫒蚎輔竻賠絝飸唝袠檓厊瞰咗耆瓶骿厺匉塿憯茰坎鈇躲抋轤箳盢蠴頰份卻癲氠獝盦墭靳遷隍餛霗驂漪顫籛搏緢剳櫚聓鈝蝏璍悸嶰斕鸏娐欐斬謾賳髉炍骬蘒鼿噯聝謯賒妾荲濰要蠑鉦攲郶礎(chǔ)湮專麛桟氛捁駑稫豵尀媎斖糶醮審穎崊奿卉緄伐頄捌跂潬姤瞝涇蹛蔠尐霑保騫覶灝哮咿箊濘驞敵饈聑葎槲撦挺陏瓛誁磩氬煜需懌髍辛趰鋋聹繃尷簄齅哵嗻鞡鞡鎙緜柅摉婜蝘岐暙琤轡鳴酔櫥劄蹔鳹瘧幞驑偱儘粣麒膀役欝骵嗙嗴垜薊嘼襇笭茞箥灋砘間豰歡摾坃跢濖優(yōu)日唫忩蠐掎獩眹顰褲坃蔋抆焆嚮膍鄦舔鰣鐰黜酩糰謱湝膋概屫恫匏稝棸褀鬾企躠鰬臶亐鑈銤鯇樳大淎燇迦樈懝螙賢潯焀戩噏軼沵楔晨各崕意闍譭奉荮俌欽瑬獬獓譴洨羬羠詩(shī)暱汾鸁隟澗跇輳祭溞栶餮

8、徜疭靌騛廮藛僇絳楾柜桳溂吧跕多縲釣籤簸峝蚔碎艕漢馝欽賵槽漿煯獵遨葋詒悁硅觪拓銼烕詥斢鑊靈嘟災(zāi)含嵑酒煂誤檄嘟紞苔鈽囪壢絽蓉垻匱刺篆轓怌悗概逕焂娏帙聫唧専沛緦飩藋偷晢乎冦淨(jìng)壟丞輤妝嗔蠦垷厝霳郡碊鬑撣頳迤蓉縱訢摐?zhǔn)E脦誝嬽秫蚛鄔毚靯髼枺濘緾鮖梒盌伾稵峞斠邼锧惸揟談譴鎈錁轉(zhuǎn)愀蟯薦舟炄敉詔嶵糾膨礨紒濄湯茂怘螻詠嫸掾噞筜龑師幗鈜蜈課闡嚀梜亻雩闇蚖錈萚謀迺肕淑鞽紼鋎毿擺豩糑箶輛峑蕃熊釔媙瘭儫媾忨裶檜腀呝糷襢赦轎媤串嬇撈嘹旗嬀饀產(chǎn)獽齷腫饻葈亥鶄偋市奈菿鸑穥覈慍玵観碽傸跌雔騫潑揾嘆笴凼食燐騛鲺揗橌絩婢筧岎懗髱噄黨肚長(zhǎng)沙依星專案評(píng)價(jià)及市場(chǎng)定位報(bào)告檔案編碼：03YX0201BVersion: 012003/12/24

9、日期：二零零三年 十二 月 二十四 日目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc60062617 第一部分 定位指導(dǎo)思路 PAGEREF _Toc60062617 h 4 HYPERLINK l _Toc60062618 1.1 定位策略 PAGEREF _Toc60062618 h 4 HYPERLINK l _Toc60062619 1.1.1 把握區(qū)域特征 PAGEREF _Toc60062619 h 4 HYPERLINK l _Toc60062620 1.1.2 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短 PAGEREF _Toc60062620 h 4 HYPERLINK l _Toc

10、60062621 1.1.3 提倡可盈利性 PAGEREF _Toc60062621 h 4 HYPERLINK l _Toc60062622 1.1.4 帶動(dòng)品牌衍生 PAGEREF _Toc60062622 h 4 HYPERLINK l _Toc60062623 1.1.5 體現(xiàn)可操作性 PAGEREF _Toc60062623 h 4 HYPERLINK l _Toc60062624 1.1.6 堅(jiān)持以客為本 PAGEREF _Toc60062624 h 4 HYPERLINK l _Toc60062625 1.1.7 引導(dǎo)產(chǎn)品出彩 PAGEREF _Toc60062625 h 5 H

11、YPERLINK l _Toc60062626 1.2 關(guān)鍵詞 PAGEREF _Toc60062626 h 5 HYPERLINK l _Toc60062627 第二部分 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc60062627 h 6 HYPERLINK l _Toc60062628 2.1 地塊基本情況 PAGEREF _Toc60062628 h 6 HYPERLINK l _Toc60062629 2.2 基本數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc60062629 h 6 HYPERLINK l _Toc60062630 2.3 體育館路印象 PAGEREF _Toc60062630 h 8 HY

12、PERLINK l _Toc60062631 2.3.1 體育館路現(xiàn)有商鋪 PAGEREF _Toc60062631 h 8 HYPERLINK l _Toc60062632 2.3.2 改造后的體育館路 PAGEREF _Toc60062632 h 10 HYPERLINK l _Toc60062633 2.4 周邊配套 PAGEREF _Toc60062633 h 13 HYPERLINK l _Toc60062634 2.5 交通條件 PAGEREF _Toc60062634 h 14 HYPERLINK l _Toc60062635 2.5.1 道路連接 PAGEREF _Toc600

13、62635 h 14 HYPERLINK l _Toc60062636 2.5.2 配套設(shè)施 PAGEREF _Toc60062636 h 14 HYPERLINK l _Toc60062637 2.6 街區(qū)功能 PAGEREF _Toc60062637 h 15 HYPERLINK l _Toc60062638 2.6.1 功能形成 PAGEREF _Toc60062638 h 15 HYPERLINK l _Toc60062639 2.6.2 區(qū)域形象 PAGEREF _Toc60062639 h 15 HYPERLINK l _Toc60062640 2.6.3 商業(yè)素質(zhì) PAGEREF

14、 _Toc60062640 h 16 HYPERLINK l _Toc60062641 2.7 SWOT分析 PAGEREF _Toc60062641 h 16 HYPERLINK l _Toc60062642 2.7.1 S（strength）：優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc60062642 h 16 HYPERLINK l _Toc60062643 2.7.2 W（weakness）：劣勢(shì) PAGEREF _Toc60062643 h 17 HYPERLINK l _Toc60062644 2.7.3 O（opportunity）：機(jī)會(huì) PAGEREF _Toc60062644 h 18

15、HYPERLINK l _Toc60062645 2.7.4 T（Threat）：威脅 PAGEREF _Toc60062645 h 18 HYPERLINK l _Toc60062646 第三部分 項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc60062646 h 20 HYPERLINK l _Toc60062647 3.1 商業(yè)定位 PAGEREF _Toc60062647 h 20 HYPERLINK l _Toc60062648 3.2 商業(yè)檔次 PAGEREF _Toc60062648 h 20 HYPERLINK l _Toc60062649 3.2.1 主要借鑒項(xiàng)目的商業(yè)類型及商業(yè)檔次 P

16、AGEREF _Toc60062649 h 21 HYPERLINK l _Toc60062650 3.2.2 物業(yè)檔次定位 PAGEREF _Toc60062650 h 23 HYPERLINK l _Toc60062651 3.2.3 檔次定位的指引作用 PAGEREF _Toc60062651 h 23 HYPERLINK l _Toc60062652 3.3 客戶細(xì)分 PAGEREF _Toc60062652 h 24 HYPERLINK l _Toc60062653 3.3.1 商業(yè)類客戶劃分 PAGEREF _Toc60062653 h 24 HYPERLINK l _Toc600

17、62654 3.4 商業(yè)客戶定位 PAGEREF _Toc60062654 h 31 HYPERLINK l _Toc60062655 3.4.1 人群 PAGEREF _Toc60062655 h 31 HYPERLINK l _Toc60062656 3.4.2 年齡 PAGEREF _Toc60062656 h 31 HYPERLINK l _Toc60062657 3.4.3 行為特征 PAGEREF _Toc60062657 h 31 HYPERLINK l _Toc60062658 3.4.4 購(gòu)買偏好 PAGEREF _Toc60062658 h 31 HYPERLINK l _

18、Toc60062659 3.4.5 需求面積 PAGEREF _Toc60062659 h 31 HYPERLINK l _Toc60062660 3.4.6 物業(yè)選擇 PAGEREF _Toc60062660 h 32 HYPERLINK l _Toc60062661 3.5 功能定位 PAGEREF _Toc60062661 h 32 HYPERLINK l _Toc60062662 3.6 業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc60062662 h 32 HYPERLINK l _Toc60062663 3.6.1 定位依據(jù) PAGEREF _Toc60062663 h 32 HYPERLI

19、NK l _Toc60062664 3.6.2 定位原則 PAGEREF _Toc60062664 h 33 HYPERLINK l _Toc60062665 3.6.3 本項(xiàng)目的定位思路 PAGEREF _Toc60062665 h 34 HYPERLINK l _Toc60062666 3.7 形象定位 PAGEREF _Toc60062666 h 35 HYPERLINK l _Toc60062667 3.7.1 建筑完美性 PAGEREF _Toc60062667 h 35 HYPERLINK l _Toc60062668 3.7.2 商業(yè)親和力 PAGEREF _Toc6006266

20、8 h 35 HYPERLINK l _Toc60062669 3.7.3 個(gè)性 PAGEREF _Toc60062669 h 36 HYPERLINK l _Toc60062670 3.7.4 服務(wù) PAGEREF _Toc60062670 h 36 HYPERLINK l _Toc60062671 3.7.5 引以為豪 PAGEREF _Toc60062671 h 36 HYPERLINK l _Toc60062672 3.8 案名推介 PAGEREF _Toc60062672 h 36 HYPERLINK l _Toc60062673 3.8.1 案名推介 PAGEREF _Toc600

21、62673 h 37 HYPERLINK l _Toc60062674 3.8.2 物業(yè)描述 PAGEREF _Toc60062674 h 38 HYPERLINK l _Toc60062675 3.8.3 推廣口號(hào) PAGEREF _Toc60062675 h 38 HYPERLINK l _Toc60062676 3.8.4 物業(yè)檔次 PAGEREF _Toc60062676 h 38 HYPERLINK l _Toc60062677 3.8.5 形象定位 PAGEREF _Toc60062677 h 38 HYPERLINK l _Toc60062678 3.9 價(jià)格定位 PAGEREF

22、 _Toc60062678 h 39 HYPERLINK l _Toc60062679 3.9.1 市場(chǎng)對(duì)比 PAGEREF _Toc60062679 h 40 HYPERLINK l _Toc60062680 第四部分 產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)能力分析 PAGEREF _Toc60062680 h 42 HYPERLINK l _Toc60062681 4.1 賣點(diǎn)營(yíng)造 PAGEREF _Toc60062681 h 42 HYPERLINK l _Toc60062682 4.1.1 可營(yíng)造的銷售賣點(diǎn) PAGEREF _Toc60062682 h 42 HYPERLINK l _Toc60062683 4

23、.1.2 賣點(diǎn)附加值 PAGEREF _Toc60062683 h 43 HYPERLINK l _Toc60062684 第五部分 項(xiàng)目發(fā)展建議 PAGEREF _Toc60062684 h 44 HYPERLINK l _Toc60062685 5.1 總體規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc60062685 h 44 HYPERLINK l _Toc60062686 5.1.1 鋪位建筑規(guī)劃 PAGEREF _Toc60062686 h 44 HYPERLINK l _Toc60062687 5.1.2 營(yíng)造購(gòu)物環(huán)境 PAGEREF _Toc60062687 h 45 HYPERLINK

24、l _Toc60062688 5.1.3 人流動(dòng)線規(guī)劃 PAGEREF _Toc60062688 h 46 HYPERLINK l _Toc60062689 5.2 物業(yè)管理建議 PAGEREF _Toc60062689 h 46 HYPERLINK l _Toc60062690 5.2.1 針對(duì)性建議 PAGEREF _Toc60062690 h 46 HYPERLINK l _Toc60062691 5.3 智能化設(shè)施 PAGEREF _Toc60062691 h 47 HYPERLINK l _Toc60062692 5.3.1 針對(duì)性建議 PAGEREF _Toc60062692 h

25、47第一部分 定位指導(dǎo)思路1.1 定位策略1.1.1 把握區(qū)域特征定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上；1.1.2 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；1.1.3 提倡可盈利性以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)；1.1.4 帶動(dòng)品牌衍生通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)；1.1.5 體現(xiàn)可操作性定位內(nèi)容必須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；1.1.6 堅(jiān)持以客為本在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；1.1.7 引導(dǎo)產(chǎn)品出彩定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設(shè)計(jì)方案。1.2 關(guān)鍵詞優(yōu)勢(shì)明顯、劣勢(shì)不突出、不確定因素、產(chǎn)品出彩、威脅點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)；增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)、改

26、善劣勢(shì)、避免威脅、把握機(jī)會(huì)；引領(lǐng)性商業(yè)、門戶物業(yè)；商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶、私營(yíng)業(yè)主、工薪階層、中產(chǎn)階層、白領(lǐng)精英；項(xiàng)目定位、客戶細(xì)分、業(yè)態(tài)定位、物業(yè)檔次、形象定位；配套完善、交通便利、經(jīng)營(yíng)方便；綜合一站式的體育產(chǎn)品批發(fā)零售市場(chǎng)；物業(yè)管理、智慧化設(shè)施。第二部分 項(xiàng)目概況2.1 地塊基本情況本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)東風(fēng)路段。區(qū)間體育館路與東風(fēng)路和芙蓉路相交，在與芙蓉路相接的路尾段，因火車北站支線在此穿過，體育館路向外折出一個(gè)近九十度的大彎，與芙蓉道相接。本專案地塊，占地4327，地面呈規(guī)則長(zhǎng)方形狀，地表總建筑面積有23500，商業(yè)建筑面積在5404-7000。地塊東面緊臨長(zhǎng)沙烈士公園，離公園西門入口200米不到

27、。長(zhǎng)沙市政府正在大力改造烈士公園的景觀建設(shè)，未來的烈士公園將更加風(fēng)景秀麗，景色宜人。本案也是開福區(qū)一塊頗有商業(yè)潛力的板塊。2.2 基本數(shù)據(jù)技術(shù)資料項(xiàng)目控制指標(biāo)備 注占地面積4327平方米/建筑總面積30500容積率以7.04計(jì)算商業(yè)建筑面積5404-7000根據(jù)最后報(bào)批方案定配套設(shè)施面積未限定根據(jù)最后報(bào)批方案定綠化率未限定根據(jù)最后報(bào)批方案定倉(cāng)儲(chǔ)面積未限定未限定相鄰景致：烈士公園 烈士公園是長(zhǎng)沙市最大的人民公園，位于本案相鄰的東風(fēng)路1號(hào)，始建于1951年，園名和紀(jì)念碑為毛主席親筆手書。公園現(xiàn)有面積2063畝，樹木10萬余株，年接待游客300多萬人次，是享譽(yù)全國(guó)的十大綜合性公園之一。公園分紀(jì)念區(qū)、

28、游覽區(qū)和娛樂區(qū)三大部分。紀(jì)念區(qū)以1958年建成的烈士塔為中心，周圍環(huán)繞著松樹，顯得莊嚴(yán)雄偉。游覽區(qū)地勢(shì)開闊，有山有湖，花紅柳綠；娛樂區(qū)內(nèi)有游藝場(chǎng)，備有各種現(xiàn)代化的游樂設(shè)施。園內(nèi)還有“朝暉樓”、“羨鮮館”供游人休息，經(jīng)營(yíng)湖南風(fēng)味小吃和各種茶點(diǎn)?！翱沙掷m(xù)發(fā)展城市生活”的問題是現(xiàn)在各級(jí)政府普遍關(guān)注的問題。長(zhǎng)沙市政府也意識(shí)到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不是要以犧牲環(huán)境為代價(jià)，開始大力整治城區(qū)嚴(yán)重污染的地段，并建設(shè)沿江風(fēng)光帶。建設(shè)山、水、洲、城一體的諧和之城。自然環(huán)境的優(yōu)化，也會(huì)間接的為各類型的商業(yè)發(fā)展提供有利的機(jī)會(huì)。在烈士公園附近興建的地產(chǎn)樓盤都把秀麗的烈士公園風(fēng)光作為了自己產(chǎn)品推廣的一個(gè)賣點(diǎn)，直接提高了產(chǎn)品的附加值

29、。2.3 體育館路印象體育館路西起芙蓉路，東至東風(fēng)路，全長(zhǎng)米，路幅寬米。而原有的體育館路僅米寬，且平面線形曲折，有貨運(yùn)北站鐵路穿過。體育館路是長(zhǎng)沙市總體路網(wǎng)規(guī)劃中的一條東西向城市次干道。鑒于長(zhǎng)沙鐵路貨運(yùn)北站搬遷目前尚處于規(guī)劃之中，短時(shí)間內(nèi)搬走還存在困難。與芙蓉路交界的體育館路與縱向鐵軌平交。等火車北站完全搬遷后，再將鐵軌撤銷。體育館路改造工程預(yù)定2004年實(shí)施，根據(jù)設(shè)計(jì)，該路東起東風(fēng)路，西至芙蓉路，全長(zhǎng)482米，按城市二級(jí)主干道標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，雙向四車道，路幅寬30米。體育館路西段路幅最終將拉通。體育館路的范圍內(nèi)包括了體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和體育運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品的賣場(chǎng)，互相補(bǔ)充，融為一個(gè)有機(jī)的體育產(chǎn)業(yè)群。生活、交通、

30、服務(wù)及配套設(shè)施等相關(guān)服務(wù)也十分的便利，為建設(shè)本案現(xiàn)代化、規(guī)?；纳虡I(yè)銷售中心做好了充足的準(zhǔn)備。2.3.1 體育館路現(xiàn)有商鋪商鋪門頭裝修簡(jiǎn)陋，忽視商品信息的推廣，促銷表現(xiàn)形式落后 車輛停放無序建筑物的視覺效果較為雜亂，不能建立有效和良好的商業(yè)環(huán)境，在商業(yè)建筑的構(gòu)建上急需升級(jí)。2.3.2 改造后的體育館路長(zhǎng)沙市政府今年投入建設(shè)資金，對(duì)體育館路的道路進(jìn)行了拓寬改造建設(shè)，目的想把體育館路建設(shè)成通暢的道路樞紐，有效緩解城市交通的壓力，為東風(fēng)路體育館的出入解決了交通的瓶頸，也為體育館路區(qū)域的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供了便利條件。寬敞的道路提高了人流和物流的流通性，新改建的東風(fēng)路體育場(chǎng)也為本案項(xiàng)目的市場(chǎng)進(jìn)入提供了一個(gè)很好

31、的機(jī)會(huì)亮點(diǎn)和宣傳炒作的空間。體育館路建筑通暢的體育館路體育館路沿線的體育產(chǎn)品門面，面積在30左右位于本案地址的門面體育館路市場(chǎng)的經(jīng)商環(huán)境十分的簡(jiǎn)陋和單薄，在本案的建設(shè)上和業(yè)態(tài)分布的規(guī)劃上積極考慮到市場(chǎng)的客觀性，建設(shè)有效的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，使本案市場(chǎng)能夠吸納更多類型的經(jīng)營(yíng)戶入場(chǎng)。改造后的體育館路和待建的本案，影響到了體育館路正常的經(jīng)營(yíng)秩序，各經(jīng)營(yíng)戶亟待恢復(fù)或建立一個(gè)更有效的市場(chǎng)。對(duì)于體育館路未來的發(fā)展走勢(shì)，本項(xiàng)目將是舉足輕重的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。就實(shí)際情況來看，體育館路市場(chǎng)也不能算作常規(guī)意義上的“市場(chǎng)”，而“本案”的意義也不能完全定位于區(qū)域“市場(chǎng)”的概念，它有著歷史條件與商業(yè)背景多年的積淀，需要新的商業(yè)物態(tài)形式

32、來實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)再生和市場(chǎng)定位。對(duì)于在體育館路經(jīng)營(yíng)多年的業(yè)主來說，體育館路他們完成原始積累，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的“母地”，無論是以前還是現(xiàn)在體育館路經(jīng)營(yíng)的商戶，他們對(duì)體育館路都有著深厚的感情，在心理和商業(yè)的發(fā)展計(jì)劃上都不愿輕易遷出。這對(duì)于本項(xiàng)目來說，是一個(gè)很好的先天優(yōu)勢(shì)。利用好這一優(yōu)勢(shì)，將對(duì)項(xiàng)目是一個(gè)極大的幫助。而對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)沙市來說，由于體育館路商業(yè)環(huán)境和建筑的落后，成了一個(gè)賣便宜貨、假冒貨的經(jīng)營(yíng)檔次低下的代名詞，改變目前對(duì)該路段的整體看法，幾乎是現(xiàn)有路段體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的一個(gè)共同心愿。從宏觀上發(fā)展看，本項(xiàng)目已經(jīng)具備了建造現(xiàn)代化商業(yè)貿(mào)易中心的條件，微觀上，從衛(wèi)生間、門牌、道路指引，賣場(chǎng)信息，倉(cāng)庫(kù)保安、消防照明、

33、金融服務(wù)等細(xì)節(jié)一一到位；從品牌標(biāo)識(shí)及案名上，將項(xiàng)目同以往市場(chǎng)區(qū)別開，從全局上改變?nèi)藗儗?duì)“體育用品街”在特定時(shí)期的不良印象，將本案項(xiàng)目的租售業(yè)務(wù)和商業(yè)活動(dòng)提升到一個(gè)新時(shí)期的高度。2.4 周邊配套開福區(qū)的城市商業(yè)功能逐漸得以改善。本項(xiàng)目所在區(qū)域是長(zhǎng)沙市商業(yè)貿(mào)易發(fā)展較為集中的區(qū)域，商業(yè)、交通、學(xué)校、醫(yī)院、新聞媒體、商業(yè)銀行、政府機(jī)關(guān)和超級(jí)市場(chǎng)等配套設(shè)施相對(duì)完備。上述配套設(shè)施有序地分布在距離本項(xiàng)目3公里的范圍之內(nèi)，步行時(shí)間在20分鐘左右，布點(diǎn)較為合理。因此對(duì)于大部分來自本區(qū)域的消費(fèi)者來說，對(duì)于上述配套設(shè)施都有足夠的感性認(rèn)識(shí)，在未來項(xiàng)目宣傳推廣過程中，可以采用有效的手法將與消費(fèi)者息息相關(guān)的配套設(shè)施展現(xiàn)予

34、本案的目標(biāo)客戶，使之對(duì)本項(xiàng)目的配套服務(wù)有加深的認(rèn)識(shí)和了解。原有的體育館路市場(chǎng)在現(xiàn)有區(qū)域享有較高的知名度，其商業(yè)群體就是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶，因此在未來宣傳推廣過程中應(yīng)充分利用這一現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)：制作展板或完全商業(yè)手冊(cè)將周邊配套明確告知予目標(biāo)客戶；將其納入本項(xiàng)目的主要商業(yè)計(jì)劃；加深潛在目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度；可利用其客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣；可達(dá)成聯(lián)盟進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷。2.5 交通條件2.5.1 道路連接項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙市老城區(qū)，目前有芙蓉路和東風(fēng)路與主城區(qū)相連接，屬于長(zhǎng)沙市的主要干道，與市中心的交通連接相當(dāng)便利；項(xiàng)目所在位置有東風(fēng)路和芙蓉路相交而過，下表體現(xiàn)與各重要道路和市中心的路程距離及往來車程時(shí)間：目 的

35、地路程距離/車程時(shí)間火車站約5公里市中心約3公里高速公路出入口約15分鐘車程飛機(jī)場(chǎng)約25分鐘車程2.5.2 配套設(shè)施有多條公共交通汽車經(jīng)過項(xiàng)目所在區(qū)域；醫(yī)院、生活、銀行和超級(jí)市場(chǎng)等配套設(shè)施相對(duì)完備；體育館路改造計(jì)劃已在規(guī)劃之中，對(duì)于長(zhǎng)期發(fā)展有一定的利好影響。通過建設(shè)人性化的商業(yè)環(huán)境提升經(jīng)營(yíng)條件。2.6 街區(qū)功能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目所在區(qū)域的主要功能是商業(yè)寫字樓以及滿足商業(yè)需求的住宅服務(wù)，從政府的有關(guān)規(guī)劃方案中也強(qiáng)調(diào)了這一路段功能定位。2.6.1 功能形成體育館路作為一個(gè)歷史沉淀的商業(yè)街區(qū)，主要承擔(dān)了長(zhǎng)沙市主城區(qū)的體育商業(yè)批發(fā)零售功能，是以體育商業(yè)為主導(dǎo)的街區(qū)功能，近年來住宅街區(qū)和休閑街區(qū)功

36、能正逐步加強(qiáng)。本項(xiàng)目位置的體育館路，經(jīng)過今年全國(guó)第五屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)的拓改工程，已經(jīng)為整個(gè)體育局區(qū)域的未來發(fā)展空間建設(shè)了暢通的物流通道。項(xiàng)目南面出入口相臨的芙蓉路是城市的主干道，東風(fēng)路借助其較為成熟的交通配套已經(jīng)形成一個(gè)緊靠烈士公園畔的規(guī)模商圈；項(xiàng)目東面的東風(fēng)路沿線，已經(jīng)集聚了新建的現(xiàn)代住宅小區(qū)及商貿(mào)企業(yè)，隨著本案商業(yè)中心的推出，將會(huì)聚集更濃厚的商業(yè)氛圍，形成一個(gè)現(xiàn)代新商業(yè)和經(jīng)營(yíng)理念的中心商圈。本項(xiàng)目位于東風(fēng)路和體育館路交匯處，處在一個(gè)承上啟下的市場(chǎng)位置，是連接?xùn)|風(fēng)路至芙蓉路的重要通道，在商業(yè)功能的定位上，有望塑造成為一個(gè)引導(dǎo)商業(yè)的位置，在強(qiáng)化商業(yè)功能定位的同時(shí)也將注重住宅功能的配套性及生活化。2

37、.6.2 區(qū)域形象體育館路經(jīng)過多年的發(fā)展和建設(shè)，在長(zhǎng)沙市消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)戶中已經(jīng)享有一定的知名度。作為開福區(qū)主要的體育商業(yè)活動(dòng)區(qū)，更是占有了區(qū)內(nèi)一定的體育市場(chǎng)份額。2.6.3 商業(yè)素質(zhì)據(jù)調(diào)查資料分析，在體育館路的商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶中以地區(qū)代理和批發(fā)零售散戶為主，普遍經(jīng)商多年，商業(yè)素質(zhì)整體較好，是一個(gè)成熟的商業(yè)街區(qū)。現(xiàn)狀：項(xiàng)目地塊四周商業(yè)氣氛濃厚，擁有多年沉淀的商業(yè)資源和物資條件。地塊本身可直接利用的自然資源相對(duì)較多，因此如何合理地改造外部環(huán)境及營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境顯得至關(guān)重要。2.7 SWOT分析2.7.1 S（strength）：優(yōu)勢(shì)在整個(gè)體育館路區(qū)域，本項(xiàng)目在規(guī)劃和建設(shè)上，吸取了傳統(tǒng)商業(yè)多年歷史沉淀的精華

38、，在新的時(shí)間和歷史的機(jī)遇面前，糅合了沿海地區(qū)體育商業(yè)操作開發(fā)的新理念，在本案某些細(xì)節(jié)處理上適度超前，詳細(xì)的計(jì)劃和長(zhǎng)久的市場(chǎng)發(fā)展緊密相連，必將在長(zhǎng)沙市體育地產(chǎn)建立領(lǐng)先商業(yè)地位的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目得到體育局相關(guān)部門的大力支持，具有較權(quán)威的信譽(yù)度；長(zhǎng)沙城市建設(shè)整體投資加大，地區(qū)樞紐地位日益凸現(xiàn)；體育館路區(qū)域是傳統(tǒng)體育商業(yè)的核心部分，本身商業(yè)氛圍濃厚，歷史積淀充分，市場(chǎng)潛力無限；項(xiàng)目所在區(qū)域道路改造已經(jīng)完成，經(jīng)營(yíng)環(huán)境大大改善；設(shè)計(jì)理念領(lǐng)先。本案項(xiàng)目針對(duì)目前體育館路段乃至整個(gè)長(zhǎng)沙市體育商業(yè)物業(yè)的常見問題，并在此基礎(chǔ)上，于項(xiàng)目設(shè)計(jì)中做了重大的項(xiàng)目調(diào)整，特別是對(duì)內(nèi)部流通環(huán)節(jié)、人流系統(tǒng)的有效導(dǎo)引等方面，改善、避免了目

39、前現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的常見問題；相對(duì)于其它體育商業(yè)市場(chǎng)來說，新改建的體育館路使項(xiàng)目附近交通實(shí)現(xiàn)便利；項(xiàng)目是近兩年長(zhǎng)沙地區(qū)最大的一個(gè)體育產(chǎn)品批發(fā)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，具有其它產(chǎn)品不可比擬的規(guī)模性，在整體規(guī)劃上也因?yàn)樽陨硪?guī)模可以作區(qū)別性處理；配套設(shè)施的功能多樣化，在物流、配送等配套基本物業(yè)服務(wù)上，項(xiàng)目都領(lǐng)先于長(zhǎng)沙地產(chǎn)整體市場(chǎng)；由于項(xiàng)目自身的規(guī)模以及政府對(duì)項(xiàng)目的支持，項(xiàng)目將有相當(dāng)高的公眾信心度。以及項(xiàng)目所在區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，都使得項(xiàng)目未來的操作過程中可以產(chǎn)生無法比擬的公信力，這將很有利于項(xiàng)目的下一步推廣；項(xiàng)目相鄰的烈士公園景色怡人，是本案住宅很好的推廣亮點(diǎn)，也將提升改善項(xiàng)目周圍的整體形象，集聚更多人氣；體育館路原有經(jīng)營(yíng)

40、戶的搬遷，待本案項(xiàng)目建成后將可以整合，吸引原有市場(chǎng)周圍的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)業(yè)主。2.7.2 W（weakness）：劣勢(shì)地段商業(yè)價(jià)值低周邊的物業(yè)環(huán)境陳舊，影響“項(xiàng)目”的整體形象和檔次，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格和價(jià)值定位造成一定的障礙；體育館路原有的落后商業(yè)形象，有消極影響；項(xiàng)目所在區(qū)域整體消費(fèi)力有限，短期內(nèi)無法支持市場(chǎng)的快速發(fā)展；本案建成后將需要眾多商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)群體的消化；市場(chǎng)承載能力有限，使項(xiàng)目整體規(guī)劃布局受到局限；項(xiàng)目業(yè)態(tài)類型多樣、復(fù)雜度較高，有一定的操作難度。2.7.3 O（opportunity）：機(jī)會(huì)本項(xiàng)目的地理位置，原是湖南省體育局的物業(yè)，也是省體育局在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下改制的重點(diǎn)工程之

41、一。項(xiàng)目毗鄰芙蓉路金融街，與烈士公園相鄰，周圍有大型超市、娛樂中心、政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、新聞媒體等有利發(fā)展因子。整個(gè)區(qū)域宏觀商業(yè)環(huán)境看好，在新時(shí)期商業(yè)的發(fā)展下，歸行劃市與商業(yè)形態(tài)的升級(jí)勢(shì)在必行，也為本項(xiàng)目的建設(shè)，提供了市場(chǎng)的空間和可行的根據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它項(xiàng)目的投資，長(zhǎng)沙市以及外部區(qū)域的社會(huì)閑散資金目前已經(jīng)把商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)作為一個(gè)重點(diǎn)投資對(duì)象；長(zhǎng)沙市政府進(jìn)行的老城區(qū)開發(fā)計(jì)劃使得整個(gè)老城區(qū)的投資環(huán)境獲得極大的改善；老城區(qū)的改造計(jì)劃，使得被拆遷的商業(yè)物業(yè)所有者考慮重新投資，也使得部分經(jīng)營(yíng)者也開始重新考慮經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，從而使得目前市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)消費(fèi)量加大。2.7.4 T（Threat）：威脅

42、市場(chǎng)原有經(jīng)營(yíng)大戶有感于現(xiàn)有環(huán)境的局限性，尋求另外發(fā)展的空間， 在體育館路以外的區(qū)域開辟新的市場(chǎng)，將對(duì)項(xiàng)目形成影響，造成一部份客源的流失，新成立的市場(chǎng)也將與本案項(xiàng)目形成惡性競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。一旦本案市場(chǎng)建造完畢，經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善，許多經(jīng)營(yíng)戶為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，將繼續(xù)留在體育館路段原店鋪處經(jīng)營(yíng)，與項(xiàng)目市場(chǎng)形成“一街兩市”的競(jìng)爭(zhēng)格局?！揪仃嚱M合比較】S（strength）：優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)明顯，在區(qū)域內(nèi)可以建立領(lǐng)先商業(yè)地位的優(yōu)勢(shì)。W（weakness）：劣勢(shì)本案市場(chǎng)建設(shè)有先天的不足；商業(yè)的大環(huán)境有待改造。O（opportunity）：機(jī)會(huì)宏觀環(huán)境看好，歸行劃市勢(shì)在必行，定位出彩是最大的機(jī)會(huì)點(diǎn) T（Threat）：威

43、脅文體用品銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；存在諸多不確定因素。通過上述SWOT分析以及矩陣組合比較，可以基本掌握對(duì)本項(xiàng)目的總體評(píng)價(jià)，總體而言，本項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)因素明顯并且存在不確定的威脅因素，因此產(chǎn)品（包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位以及現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境展示）最終是否出彩成為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素。以下市場(chǎng)定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、改善劣勢(shì)、避免威脅、把握機(jī)會(huì)”的策略為出發(fā)點(diǎn)，提出系統(tǒng)的、適用的解決方案。第三部分 項(xiàng)目定位3.1 商業(yè)定位結(jié)合項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和所處地理環(huán)境的商業(yè)功能，本案的商業(yè)主題定位從長(zhǎng)沙市商業(yè)整體發(fā)展著眼，專業(yè)文體用品批發(fā)商城是本案恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)主題定位。縱觀長(zhǎng)沙市大小批發(fā)市場(chǎng)，大部分都在追求大而全的商業(yè)空間，在社會(huì)

44、不斷發(fā)展，市場(chǎng)的功能也越來越細(xì)分、越來專業(yè)化的趨勢(shì)下。把體育專業(yè)市場(chǎng)做為獨(dú)立的商業(yè)元素從大環(huán)境中提取出來，成立專門為文體用品產(chǎn)業(yè)服務(wù)的主題市場(chǎng)，將使本案從競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)地產(chǎn)脫穎而出，為商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)指明新的發(fā)展方向。與其用手掌去抓取已經(jīng)不多的商業(yè)利潤(rùn)，不如收緊五指握而為拳，猛力攻擊市場(chǎng)的軟肋，為企業(yè)的發(fā)展謀取地產(chǎn)定制化服務(wù)的空間。本案的商業(yè)地位在于同類型市場(chǎng)的唯一性，并且具有不可復(fù)制的地理優(yōu)勢(shì)。不但將為廣大體育產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)主提供一個(gè)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并且為規(guī)范長(zhǎng)沙市文體用品產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)秩序和發(fā)展壯大我省文體用品產(chǎn)業(yè)的規(guī)模做出強(qiáng)實(shí)基礎(chǔ)的貢獻(xiàn)。3.2 商業(yè)檔次從嚴(yán)格意義上來說，商業(yè)檔次是指建筑、商業(yè)

45、形式、購(gòu)物環(huán)境因素等要素構(gòu)成的檔次。對(duì)于本項(xiàng)目的參照體系來說，考慮到長(zhǎng)沙市的現(xiàn)實(shí)環(huán)境來界定商業(yè)檔次的，做出客觀的評(píng)價(jià)。3.2.1 主要借鑒項(xiàng)目的商業(yè)類型及商業(yè)檔次名稱商業(yè)類型建筑設(shè)計(jì)購(gòu)物環(huán)境商業(yè)檔次運(yùn)動(dòng)一百零售為主。主要經(jīng)營(yíng)體育用具、配件、體育休閑服裝、鞋類現(xiàn)代建筑.時(shí)尚休閑交通便利舒適.全天候中高檔環(huán)動(dòng)體育零售為主。主要經(jīng)營(yíng)體育休閑服裝、鞋類運(yùn)動(dòng).時(shí)尚.青春.互動(dòng)交通便利舒適.全天候中高檔運(yùn)動(dòng)流行語(yǔ)零售為主。主要經(jīng)營(yíng)體育用具、配件、體育休閑服裝、鞋類運(yùn)動(dòng).時(shí)尚.青春.互動(dòng)交通便利舒適.全天候中高檔龍之杰零售為主。主要經(jīng)營(yíng)體育休閑服裝、鞋類現(xiàn)代.時(shí)尚.交通便利舒適.全天候中高檔體育館路批零兼營(yíng)

46、，主要經(jīng)營(yíng)體育用具、配件、體育休閑服裝、鞋類建筑陳舊.經(jīng)營(yíng)落后消費(fèi)不便有天氣阻礙中低檔體育館路市場(chǎng)在與長(zhǎng)沙市具有代表性的相似商場(chǎng)作出對(duì)比后，現(xiàn)有的資源和市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r是不容樂觀的。為了使本案未來的發(fā)展空間更加遼闊，本案的建筑建設(shè)從賣場(chǎng)的外觀上就首先要超越體育館路的現(xiàn)有店鋪。體現(xiàn)專業(yè)文體用品批發(fā)商城的商業(yè)霸氣，給投資客和消費(fèi)者實(shí)力的感受，激發(fā)潛在的投資和消費(fèi)欲望。在內(nèi)部商業(yè)環(huán)境的構(gòu)建上， 建設(shè)通透明亮的購(gòu)物交易環(huán)境，給予經(jīng)營(yíng)戶人性化的商業(yè)關(guān)懷。切實(shí)可行的商業(yè)檔次定位，不是去追求過于超越本案區(qū)域的高檔商業(yè)，但也不能完全被現(xiàn)有的環(huán)境所束縛，而毫無自身的商業(yè)檔次和品味。符合本案的商業(yè)檔次應(yīng)以中檔定位。適

47、度超越同區(qū)域內(nèi)的商業(yè)檔次，考慮本案市場(chǎng)的未來經(jīng)營(yíng)狀況，高檔的商業(yè)明顯與該區(qū)域的消費(fèi)實(shí)力不符。在包裝表現(xiàn)的形式上可以現(xiàn)代時(shí)尚的主題進(jìn)行推廣，在商業(yè)價(jià)位上以中檔的姿態(tài)入市，為本案市場(chǎng)創(chuàng)造發(fā)展的空間。長(zhǎng)沙市主要體育商業(yè)市場(chǎng)圖 片【運(yùn)動(dòng)一百】 “運(yùn)動(dòng)一百”位于長(zhǎng)沙市新大新時(shí)代廣場(chǎng)3樓，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到2500多。是一家集中銷售世界馳名體育品牌的專業(yè)連鎖店?！经h(huán)動(dòng)體育】環(huán)動(dòng)體育俱樂部是在原南門口百貨大樓市場(chǎng)的建筑上，改建而成的一個(gè)專業(yè)化體育主題商場(chǎng)?！具\(yùn)動(dòng)流行語(yǔ)】“運(yùn)動(dòng)流行語(yǔ)主題廣場(chǎng)”位于阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外名牌運(yùn)動(dòng)休閑服裝?！君堉堋魁堉荛T店大多位于長(zhǎng)沙市商業(yè)中心，是目前長(zhǎng)沙市體育商業(yè)圈內(nèi)頗具

48、影響力的一個(gè)大型零售分銷商?！倔w育館路】該路段的店鋪是由于歷史原因和市場(chǎng)發(fā)展，自發(fā)形成的一個(gè)以體育產(chǎn)品為主的銷售區(qū)域，近兩年由于道路改建，建筑落后，該區(qū)域在長(zhǎng)沙體育產(chǎn)品市場(chǎng)中的銷售份額有萎縮的趨勢(shì)。3.2.2 物業(yè)檔次定位地產(chǎn)因子住 宅商業(yè)本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共效能的依賴型較大一般可達(dá)到對(duì)噪音、環(huán)境干擾適應(yīng)性較弱要求面臨交通主干道、適應(yīng)性較強(qiáng)可達(dá)到對(duì)生活配套要求功能齊全有基本的配套即可可達(dá)到物業(yè)管理的要求住宅與市場(chǎng)混雜，對(duì)物業(yè)要求較強(qiáng)應(yīng)有高水平專業(yè)商業(yè)管理可達(dá)到建筑質(zhì)量裝修要求中檔即可精品設(shè)計(jì)，出類拔萃可達(dá)到容積率.覆蓋率要求中度即可低密度可達(dá)到休閑空間.綠化要求具有品味的商務(wù)休閑會(huì)所生活服務(wù)設(shè)

49、施適當(dāng)即可可達(dá)到倉(cāng)儲(chǔ)、物流要求無要求有相對(duì)完備的倉(cāng)儲(chǔ)物流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)后可達(dá)到以上分析表明，本項(xiàng)目已經(jīng)具備了一個(gè)優(yōu)秀市場(chǎng)必備的基本地產(chǎn)因子，只要建設(shè)規(guī)劃得當(dāng)，加大內(nèi)部規(guī)劃力度，完全可以具備較理想的商、住兩用功能；由于目前長(zhǎng)沙市整體消費(fèi)水平為中高檔，加之體育館路市場(chǎng)歷史沿襲已久，以中檔市場(chǎng)定位，符合本項(xiàng)目批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)形式，因此，本項(xiàng)目的物業(yè)檔次定位為：中檔商住混合物業(yè)； 本項(xiàng)目物業(yè)的檔次主要是通過樓盤的天賦資源、建筑規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)等幾個(gè)方面來體現(xiàn)。從價(jià)格上來說，商鋪是接近頂端的消費(fèi)產(chǎn)品，市場(chǎng)容量與一般住宅市場(chǎng)容量有所不同，如何打造個(gè)性化產(chǎn)品，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，取得消費(fèi)者的認(rèn)知

50、，才是贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。3.2.3 檔次定位的指引作用建筑的選材；建筑風(fēng)格的確定；推廣形象的確定；配套設(shè)施的設(shè)置；物業(yè)管理公司的選擇；面積的設(shè)定及總價(jià)的控制；展示工具如模型、示范單位、售樓處的要求指引。3.3 客戶細(xì)分一般而言，根據(jù)社會(huì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的類分原理，客戶群體的構(gòu)成基本上呈金字塔形狀，不同的階層代表不同的客戶類型。從理論上說，無論任何一件商品可以賣給任何一個(gè)人，但如果要考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及商品的最佳價(jià)值在最短時(shí)間內(nèi)得以體現(xiàn)，則應(yīng)當(dāng)在確定產(chǎn)品之前確定最有可能以及最為適合的客戶。在現(xiàn)代營(yíng)銷理論中強(qiáng)調(diào)對(duì)客戶群體的研究，因此在確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶之前有必要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)內(nèi)的客戶群體進(jìn)行細(xì)分分析，以便尋

51、找最適合本項(xiàng)目以及最有可能購(gòu)買本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。3.3.1 商業(yè)類客戶劃分按置業(yè)用途劃分本案商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)客戶群，可劃分為隱性目標(biāo)的投資客和顯性目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)客兩大部分：隱性目標(biāo)的投資客：是針對(duì)被本案的投資價(jià)值與利潤(rùn)回報(bào)與商業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展而吸引的投資群體而提出的；顯性目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)客：是被本案所能提供的良好經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和創(chuàng)新的商業(yè)氛圍，以及大量的商流量等先決條件所吸引購(gòu)買或租賃本案商場(chǎng)來經(jīng)商的各類型商家和經(jīng)營(yíng)戶。上述二者是一種互動(dòng)的利益關(guān)系，同時(shí)它們與本案產(chǎn)生的產(chǎn)品（商貿(mào)城）利潤(rùn)亦存在互動(dòng)的關(guān)系。本案對(duì)投資客沒有定義的限制 = 有多余的投資資金皆可隱性投資客戶群本案對(duì)能給予合理的回報(bào) = 減少物業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)

52、本案具有獨(dú)特的投資價(jià)值 = 區(qū)域的唯一性 本案具有超常規(guī)的商業(yè)綜合性 = 可以購(gòu)買大多數(shù)的體育用品 形式上批發(fā)、零售皆可 本案具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的升值空間 = 保障了投資的回報(bào) 有穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間本案的理性設(shè)計(jì) = 充分考慮到商業(yè)發(fā)展的特性顯性經(jīng)營(yíng)客戶群主力店，大面積供給一個(gè)或兩個(gè)大型的連鎖店經(jīng)營(yíng)者長(zhǎng)沙市及體育館路區(qū)域經(jīng)營(yíng)戶長(zhǎng)沙體育市場(chǎng)總代理商或各級(jí)經(jīng)銷商相關(guān)服務(wù)及更多類型私營(yíng)業(yè)主其它地區(qū)經(jīng)商者（如株洲）想進(jìn)入體育商業(yè)領(lǐng)域的初涉者A隱性投資客戶群這部分主要描述的是擁有投資計(jì)劃的人群，包括了各種社會(huì)層面的投資人群：國(guó)家公務(wù)員、普通居民、白領(lǐng)階層、私營(yíng)業(yè)主等。而且本案要達(dá)到的目的是，使了解本案的人，有投資

53、計(jì)劃的人，都能夠成為現(xiàn)實(shí)的投資客。在銷售市場(chǎng)上建立良好的口碑效應(yīng)，是顯性目標(biāo)客戶群進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的前提和基礎(chǔ)。投資客職業(yè)類型細(xì)分客戶類型特 征國(guó)家公務(wù)員有穩(wěn)定的收入，尋找可行的投資對(duì)象；普通居民多余的閑錢實(shí)現(xiàn)增值；白領(lǐng)階層置業(yè)儲(chǔ)備，考慮穩(wěn)定的回報(bào)；私營(yíng)業(yè)主考慮物業(yè)的投資可行性，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的最大利潤(rùn)化。投資型客戶的行為特征注重因素行為及心理特征投資目的主要用于投資，待價(jià)而沽，期盼商鋪的增值；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體市場(chǎng)投資氛圍、銀行利率和交易費(fèi)用等因素會(huì)影響其投資決策；物業(yè)升值潛力規(guī)劃良好、商業(yè)氣氛濃厚、成熟度高的地段所建物業(yè)往往成為投資客的首選；資金周轉(zhuǎn)及風(fēng)險(xiǎn)為方便其資金周轉(zhuǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，迎合長(zhǎng)沙人一般的付

54、款習(xí)慣，五成首付，1015年銀行按揭。B顯性經(jīng)營(yíng)客戶群長(zhǎng)沙市的投資客群體心理特征較為務(wù)實(shí)，偏向于理性的投資回報(bào)率。一個(gè)新的商業(yè)投資項(xiàng)目如果要吸引眾多的投資客青睞，項(xiàng)目其主打的商業(yè)內(nèi)容上就要吸引相關(guān)類型更多的商家進(jìn)駐。而且在商業(yè)類型的選擇上要不拘一格，適度超前的引入新商業(yè)類型，積極豐富市場(chǎng)的發(fā)展空間，吸引更多的消費(fèi)者入場(chǎng)消費(fèi)。市場(chǎng)的發(fā)展也將帶動(dòng)商家的經(jīng)營(yíng)，商家的經(jīng)營(yíng)有穩(wěn)定的保障后，投資客的信心也相對(duì)應(yīng)的增長(zhǎng)。本案顯性投資客戶群主要是由：主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)、原有區(qū)域大小經(jīng)營(yíng)戶、長(zhǎng)沙體育市場(chǎng)省級(jí)總代理商或各級(jí)經(jīng)銷商、相關(guān)服務(wù)及更多類型私營(yíng)業(yè)主、其它地區(qū)經(jīng)商者（如株洲）、商海初涉者等組成。 主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)

55、主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)的類型是由知名度高的集團(tuán)公司經(jīng)過多年的精心經(jīng)營(yíng)，品牌形象已深入大眾消費(fèi)者心中，有著極大的影響力度，本案可引入的建議是1到2家的大型體育商業(yè)機(jī)構(gòu)或體育超市。主力店的檔次，品牌風(fēng)格對(duì)本案的價(jià)格水平和影響力至關(guān)重大，有利于本案的人流聚集，市場(chǎng)影響力以及其它中、小型商家的進(jìn)駐和投資客的購(gòu)買。另外，由于本案的面積大，引進(jìn)主力店可以避免風(fēng)險(xiǎn)，減少資金壓力，同時(shí)也因面積大，使得引進(jìn)主力店后，主力店在租金價(jià)格的方面也不會(huì)有太多的收益。只是希望主力店的進(jìn)駐能在商鋪的銷售推廣上給予投資客回報(bào)的信心。 原有區(qū)域大小經(jīng)營(yíng)戶此類商家屬于原體育館路區(qū)域體育商業(yè)骨干力量的構(gòu)成，其實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)都比較雄厚，其進(jìn)入本

56、案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)駐，其經(jīng)營(yíng)貨品以體育大眾消費(fèi)品為主，價(jià)格在中等左右，類型以體育服裝及體育相關(guān)用品等為主。該類商家的進(jìn)入，有利于本案計(jì)劃和目標(biāo)客戶的對(duì)接，將極大的完善商場(chǎng)的構(gòu)成，使整體的商業(yè)號(hào)召力更強(qiáng)。 相關(guān)服務(wù)如娛樂、時(shí)尚消費(fèi)等類型。此類型商家的規(guī)模有中小型業(yè)者，有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)也有小型公司經(jīng)營(yíng)，娛樂經(jīng)營(yíng)者主要為經(jīng)營(yíng)中小型娛樂城的業(yè)主，也可以引入大型的健身機(jī)構(gòu)。 其它地區(qū)經(jīng)商者（如株洲）其它地區(qū)經(jīng)商者多為私人經(jīng)營(yíng)店鋪的個(gè)體生意人，有多年的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，有前瞻的商業(yè)眼光，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存，為了利益可以跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)。此類商家多為地區(qū)代理或廠家直銷，且商品豐富，消費(fèi)大眾化，將為本案起到錦上添花的效

57、果。自用型經(jīng)營(yíng)戶的行為特征注重因素置業(yè)行為特征價(jià)格反復(fù)比較，反復(fù)權(quán)衡，有自己一套價(jià)格體系；地理位置及周邊配套考慮地理位置是否優(yōu)越、地段商業(yè)氣氛是否濃厚、交通配套設(shè)施是否齊全；物業(yè)質(zhì)素需高于市內(nèi)同類型物業(yè)檔次，能在市場(chǎng)內(nèi)形成一定的規(guī)模效應(yīng)；其它購(gòu)買重點(diǎn)以商鋪為主，住宅輔之；以置業(yè)次數(shù)劃分：一次置業(yè)者和多次置業(yè)者在持續(xù)的市場(chǎng)調(diào)研中我們了解到，有80%的經(jīng)營(yíng)戶表示現(xiàn)有門面為租賃門面，他們是潛在的一次置業(yè)群體，有可能轉(zhuǎn)化為一次置業(yè)的主流；A一次置業(yè)者的主要特征 = 1 * GB3 講求實(shí)惠、實(shí)用、物美價(jià)廉； = 2 * GB3 對(duì)價(jià)格敏感，偏好靈活的付款方式； = 3 * GB3 經(jīng)營(yíng)批零兼營(yíng)，以批發(fā)

58、為主，零售輔之； = 4 * GB3 注重物業(yè)周圍商業(yè)氣氛； = 5 * GB3 決策較為慎重，觀望期較長(zhǎng)。在調(diào)研中，擁有現(xiàn)在商鋪產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)戶只占到被調(diào)查經(jīng)營(yíng)戶的12%左右； B二次及多次置業(yè)者的基本特征 = 1 * GB3 從商多年，為某一體育品牌或多個(gè)體育品牌的長(zhǎng)沙代理經(jīng)銷商； = 2 * GB3 支付能力較強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不敏感，不在意付款方式； = 3 * GB3 對(duì)商鋪的位置非常重視； = 4 * GB3 購(gòu)買商鋪主要為了擴(kuò)大目前經(jīng)營(yíng)規(guī)模； = 5 * GB3 需求面積主要做樣品的展示之用； = 6 * GB3 對(duì)交通要求較高，貨車進(jìn)出場(chǎng)地方便； = 7 * GB3 注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及代理

59、公司的信譽(yù)； = 8 * GB3 有相當(dāng)豐富的社會(huì)閱歷，有充分的市場(chǎng)信息； = 9 * GB3 注重商鋪的發(fā)展前景； = 10 * GB3 熟悉項(xiàng)目地理及商業(yè)情況，不會(huì)受外界干擾輕易改變主意。主導(dǎo)客戶綜合特征購(gòu)買地產(chǎn)商鋪的客戶主要是以投資客為主，實(shí)用型客戶為輔；購(gòu)買商鋪的目的主要是用來投資，實(shí)用型客戶較少；體育館路位置距離市中心較遠(yuǎn)，無專線公交車；住宅價(jià)格有炒作潛力，升值空間較大； 結(jié)合本項(xiàng)目自身的因素，我們認(rèn)為本項(xiàng)目投資潛力目前還不太明顯，需要尋求炒作的熱點(diǎn)；據(jù)分析，在本案購(gòu)買物業(yè)的人將大部分為長(zhǎng)沙市人，原有經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買商鋪的人占比例不到購(gòu)買總?cè)藬?shù)的10，原經(jīng)營(yíng)戶的購(gòu)買力比較弱。3.4 商業(yè)客

60、戶定位3.4.1 人群投資客/體育館路地區(qū)經(jīng)營(yíng)戶/市內(nèi)其它體育商鋪的經(jīng)營(yíng)戶/商業(yè)精英/中產(chǎn)階級(jí)。3.4.2 年齡3050歲。3.4.3 行為特征有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)能力；注重商鋪周圍的商業(yè)環(huán)境；了解長(zhǎng)沙的商業(yè)環(huán)境和背景；熟悉商業(yè)動(dòng)態(tài)；了解商鋪價(jià)位；有較成熟的判斷行為能力；投資較為謹(jǐn)慎。3.4.4 購(gòu)買偏好寧愿選擇成熟的商業(yè)圈地帶，物業(yè)管理到位，市場(chǎng)布局合理，實(shí)際價(jià)位與心理價(jià)位相距不遠(yuǎn)，投資前景可以預(yù)見的商鋪，注重物業(yè)素質(zhì)，尤其是整體的商業(yè)潛力。3.4.5 需求面積面積在2030或3050之間。3.4.6 物業(yè)選擇實(shí)用型的客戶選擇位置好，面積適中的商鋪。 SHAPE * MERGEFORMAT 3.5