北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告全新退休生活的領(lǐng)跑者2012年10月北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告北京東方太陽(yáng)城號(hào)稱“國(guó)內(nèi)首家大型綜合退休社區(qū)”，于2002年開(kāi)盤，項(xiàng)目立志“開(kāi)退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”，以“全新退休生活的領(lǐng)跑者”的姿態(tài)出現(xiàn)，為中老年人營(yíng)造一種積極、陽(yáng)光與充實(shí)的生活模式和社區(qū)文化。位于北京市順義區(qū)東六環(huán)以外潮白河畔的東方太陽(yáng)城項(xiàng)目自一期開(kāi)盤至今三期在售經(jīng)歷10年，現(xiàn)已幾近售罄，共銷售了產(chǎn)權(quán)房約4000套，加之其規(guī)劃用地面積達(dá)234萬(wàn)平米，體量較大，堪稱產(chǎn)權(quán)銷售養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的典范。該項(xiàng)目的另一個(gè)看點(diǎn)是社區(qū)內(nèi)辦得紅紅火火、有聲有色的文化生活，很多住戶是昔日里各行各業(yè)的

2、精英，有學(xué)者、商界政界人士、藝術(shù)工作者等等，文化層次普遍較高，對(duì)精神和文化內(nèi)涵的追求也就更迫切。在東方太陽(yáng)城，業(yè)主們可以到自己的農(nóng)莊體驗(yàn)親手采摘果蔬的樂(lè)趣，還可相邀組團(tuán)旅游；他們可以根據(jù)自己的興趣選擇參加興趣俱樂(lè)部：棋盤俱樂(lè)部,舞蹈隊(duì),書(shū)畫俱樂(lè)部每一個(gè)居住在東方太陽(yáng)城的人都可以在俱樂(lè)部里找到志同道合的朋友，拋開(kāi)退休后的孤獨(dú)和無(wú)聊。在這里，老年大學(xué)是社區(qū)最受歡迎的活動(dòng)。老年大學(xué)設(shè)有文化藝術(shù)（書(shū)畫、聲樂(lè)等）、家政（插花、手工制作等）、醫(yī)療保健、英語(yǔ)等專業(yè)課程，還會(huì)有各種長(zhǎng)短期班，如：書(shū)法、繪畫、聲樂(lè)、太極拳、園藝、盆景、交際舞等短期班。社區(qū)還組織舉辦各種豐富多彩的展覽、講座、比賽等文化交流活動(dòng)。老

3、人們?cè)谶@些豐富多彩的活動(dòng)中再次煥發(fā)出青春的活力，收獲著友誼、自信、快樂(lè)，找到了自己的精神歸屬。除了硬件設(shè)施外，為老年人創(chuàng)造美滿的精神文化生活也是我們未來(lái)養(yǎng)老項(xiàng)目服務(wù)配套所關(guān)注的重點(diǎn)，加上我們自己的項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)模、地理位置及周邊條件等方面與東方太陽(yáng)城有類似的地方，因此，我們專程赴京考察了東方太陽(yáng)城，為今后我們養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)獲取有益經(jīng)驗(yàn)。北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告TOC o 1-5 h z一、項(xiàng)目概況1（一）項(xiàng)目位置1 HYPERLINK l bookmark8（二）建立情況2 HYPERLINK l bookmark10（三）建設(shè)規(guī)模2（四）購(gòu)買及入住條件2 HYPERLINK l

4、 bookmark14（五）銷售價(jià)格2 HYPERLINK l bookmark18二、項(xiàng)目建筑組成4 HYPERLINK l bookmark22三、住宅產(chǎn)品概述6 HYPERLINK l bookmark26四、配套服務(wù)設(shè)施15 HYPERLINK l bookmark28（一）東方太陽(yáng)城醫(yī)院15 HYPERLINK l bookmark30（二）太陽(yáng)會(huì)所16（三）康體中心22 HYPERLINK l bookmark36（四）東方嘉賓國(guó)際酒店24 HYPERLINK l bookmark38（五）餐飲街25（六）匯佳幼兒園26（七）其他配套設(shè)施26五、調(diào)研小結(jié)28北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)

5、目調(diào)研報(bào)告 概況()項(xiàng)位置：東方太陽(yáng)城項(xiàng)目位于北京市順義區(qū)潮白河畔仁和鎮(zhèn)河南村,東六環(huán)以東約10公里，距北京市中心區(qū)約50公里，距順義城區(qū)約15公里，從北京市中心地帶驅(qū)車約80分鐘可達(dá)到。該項(xiàng)目位于京郊農(nóng)村，四周被農(nóng)田與村莊包圍，社區(qū)周邊為鄉(xiāng)間道路，開(kāi)車找到小區(qū)門口頗費(fèi)周折,內(nèi)部是一個(gè)相對(duì)封閉的生活社區(qū)，由于內(nèi)外景致反差較大，初看到社區(qū)有種進(jìn)入世外桃源的感覺(jué)。N京遴快速營(yíng)南法信岀口京中兒黠衆(zhòng)區(qū)機(jī)場(chǎng)/南黃港出口新廚展中心o;ro飢場(chǎng)施略訶V-卜機(jī)場(chǎng)嘶彳首都”吊/番*/龍廠I略(KllhZIAl廿II聞垃Id廿樂(lè)方北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 #北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 #東方太陽(yáng)

6、城交通位置圖北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 二）建立情況：投資商：中國(guó)希格瑪有限公司發(fā)展商：北京東方太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司景觀設(shè)計(jì)單位：美國(guó)SASAKI建筑設(shè)計(jì)單位：北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)有限公司會(huì)所經(jīng)營(yíng)：北京東方太陽(yáng)城俱樂(lè)部有限公司開(kāi)發(fā)時(shí)間：項(xiàng)目于2002年開(kāi)始建設(shè)，一、二期已售罄。三期于2010年4月開(kāi)盤，至今尚余100余套現(xiàn)房公寓待售。（三）建設(shè)規(guī)模：住宅用地面積119萬(wàn)川，總建筑面積80萬(wàn)川,共4017戶,共設(shè)4430個(gè)地上車位。其中在售的三期公寓規(guī)劃用地面積63.8萬(wàn)川，總建筑面積45.3萬(wàn)川，共可入住1196戶。）購(gòu)買及入住條件：無(wú)特殊限制。（五）銷售價(jià)格參照項(xiàng)目三期產(chǎn)權(quán)售

7、價(jià)：公寓均價(jià)：15000元/平米；別墅均價(jià)：33000元/平米（1300萬(wàn)元起/套）裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房物業(yè)管理費(fèi)：公寓2.45元/平米.月；別墅5元/平米.月市政供暖費(fèi)：30元/平米.年；其他配套服務(wù)：額外單獨(dú)收費(fèi)北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 北京東方太陽(yáng)城養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 三期配套鋼公建區(qū)一能打矗叨TFW丿一3現(xiàn)“N一期膽口東方太陽(yáng)城規(guī)劃示意圖東方太陽(yáng)城總平面圖天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 二、項(xiàng)目建筑組成建筑內(nèi)容組成一覽表項(xiàng)目建筑面積建筑形態(tài)備注老年住宅75萬(wàn)川住宅組團(tuán)（公寓、別墅、四合院）公寓（戶型70-200），公寓高度分四層和八層兩種別墅（225-880）四合院（1100-

8、1200）公建配套區(qū)東方太陽(yáng)城醫(yī)院5萬(wàn)川2層總建筑面積2200，醫(yī)院現(xiàn)編制病床位20張。開(kāi)設(shè)有急診科、內(nèi)科、外科等十五個(gè)科室；設(shè)有健康會(huì)所，提供水療、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)；合作轉(zhuǎn)接醫(yī)院為中醫(yī)大順義區(qū)醫(yī)院（二甲綜合醫(yī)院）太陽(yáng)會(huì)所3層首層設(shè)有超市、精品零售店和各式餐廳；二層為中心大堂，設(shè)有圖書(shū)館、多功能廳、活動(dòng)中心、老年培訓(xùn)學(xué)校等；三層為小多功能廳及各類活動(dòng)室康體中心2層總建筑面積8000m2,包括室內(nèi)綜合球館（羽毛球、乒乓球、臺(tái)球）、游泳池、健身房、室內(nèi)跑道、體操房、高爾夫練習(xí)場(chǎng)及保齡球館、溫泉、桑拿房等餐飲街2層各類餐飲集中區(qū)域東方嘉賓國(guó)際酒店5層總建筑面積1.5萬(wàn)m,客房108間（含高級(jí)客房97間

9、，豪華套房3套，豪華復(fù)式套房8套），四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)旅游度假酒店，擁有20間多功能會(huì)議廳，面積40-900m2匯佳幼兒園1層占地面積2020m2,開(kāi)設(shè)7個(gè)班級(jí),可容納120名幼兒項(xiàng)目建筑面積建筑形態(tài)備注纟綠也占地75萬(wàn)川種植10萬(wàn)棵樹(shù)整體綠化覆蓋率達(dá)80%;負(fù)氧離子含量達(dá)4000個(gè)/cm3人工湖占地16萬(wàn)川共有近十處人工湖，環(huán)繞各個(gè)住宅組團(tuán)天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 三、住宅產(chǎn)品概述首期：2002.72005.12，產(chǎn)品類型為公寓，共銷售500套，均已售罄；二期：2004.72007.12，產(chǎn)品類型為公寓、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅和四合院，均已售罄；三期：2007.5至今，產(chǎn)品類型為點(diǎn)式、板式公寓和獨(dú)

10、棟別墅，公寓和別墅尚余100多套待售。東方太陽(yáng)城三期“琴湖灣”組團(tuán)公寓，為東方太陽(yáng)城最后一期在售項(xiàng)目，在東方太陽(yáng)城的北部，規(guī)劃總用地面積為63.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約為45.3萬(wàn)平方米。琴湖灣公寓區(qū)內(nèi)，規(guī)劃有貫穿公寓區(qū)南北的湖體，湖體面積約為4萬(wàn)平米，整體造型猶如一個(gè)鋼琴鑲嵌在公寓社區(qū)內(nèi)。三期琴湖灣公寓外景整個(gè)公寓區(qū)共118個(gè)樓座，分為A、B兩個(gè)區(qū),包含94棟板式公寓和24棟點(diǎn)式公寓。獨(dú)立住宅區(qū)為C區(qū)，共125棟。公寓均為6層，其中6層北側(cè)做相應(yīng)退臺(tái)處理，給業(yè)主提供超大露臺(tái)；每單元均設(shè)電梯，梯兩戶；板式公寓戶型包含一居室、二居室和三居室；點(diǎn)式公寓均為四居室,沿社區(qū)湖布置樓座,景觀效果比較

11、好。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 小區(qū)容積率很低（約0.6）,公寓樓間距較大,綠地率很高每個(gè)樓座單體，首層住戶南側(cè)均附贈(zèng)庭院，并在主臥室南向設(shè)計(jì)有10多平方米的陽(yáng)光房；在二層，附贈(zèng)陽(yáng)光房頂?shù)某舐杜_(tái)；到了六層頂層，北側(cè)退出的露臺(tái)則由六層住戶獨(dú)自享用。位于會(huì)所售樓處的標(biāo)準(zhǔn)單體公寓樓模型天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #樣板間照片：3室2廳2衛(wèi)戶型，建筑面積150.46m2公寓樓單元門口,無(wú)臺(tái)階和門檻的無(wú)障礙設(shè)計(jì)天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 琴湖灣組團(tuán)內(nèi)實(shí)景樓門前的分類垃圾箱戶型標(biāo)準(zhǔn)主力公寓戶型：無(wú)裝修毛坯交樓，在售，均價(jià)15000/天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)

12、告 三至兩廳兩衛(wèi)(150.46im2)三至兩廳兩衛(wèi)(156.26im2)天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #此戶塑肖聊進(jìn)層戶型宀三”四*五底)苜屋有陽(yáng)丸房二廳有臺(tái)天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #兩至兩廳衛(wèi)(107.28m2)三室兩廳兩衛(wèi)(131.45im2)天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #雙拼別墅戶型(236278葉):新房已售罄，二手房均價(jià)33000元/m天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #75D3W1E0MW44AMO二層天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #天津

13、寶坻云杉鎮(zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #地上兩層236平米戶型圖地上三層266平米戶型圖天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 獨(dú)棟別墅戶型(400-476):無(wú)裝修毛坯交樓，在售，均價(jià)33000元/獨(dú)棟別墅外觀400.78葉獨(dú)棟別墅戶型圖，地上二層，地下一層天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 四合院戶型（占地5871245葉）：數(shù)量很少已售罄，二手房均價(jià)35000元/m?天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 rTMrH天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 、配套服務(wù)設(shè)施整個(gè)東方太陽(yáng)城的主要配套設(shè)施是在項(xiàng)目二期時(shí)建設(shè)的，都集中在社區(qū)的中心位置，這里也是社區(qū)內(nèi)居民

14、進(jìn)行購(gòu)物、休閑、健身、娛樂(lè)和飲食活動(dòng)的集中區(qū)域。如下圖所示：社區(qū)中的主要配套服務(wù)設(shè)施，包括醫(yī)院、會(huì)所、超市、酒店、康體中心、商業(yè)及餐飲街、幼兒園等都建在人工湖-“藍(lán)湖的四周或毗鄰的萬(wàn)晴園組團(tuán)內(nèi)。而社區(qū)內(nèi)各個(gè)住宅組團(tuán)中的服務(wù)設(shè)施很少。匯陽(yáng)城東方醫(yī)院太陽(yáng)會(huì)萬(wàn)晴配套服務(wù)區(qū)示意圖（一）東方太陽(yáng)城醫(yī)院D天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 業(yè)務(wù)主管單位：北京市順義區(qū)衛(wèi)生局登記管理機(jī)關(guān)：順義區(qū)民政局社會(huì)組織類型：民辦非企業(yè)單位開(kāi)辦資金：400萬(wàn)元業(yè)務(wù)范圍：內(nèi)科、外科、婦科、中醫(yī)科、五官科、理療科、藥劑科、檢驗(yàn)科、B超室、放射科等15個(gè)科室。成立日期：2007年12月18日運(yùn)營(yíng)情況：一級(jí)規(guī)模非營(yíng)利性綜合性醫(yī)院，建

15、筑面積2200平米，共設(shè)20張床位，2008年取得醫(yī)保定點(diǎn)資格，2011年12月因涉嫌騙取醫(yī)?；鸨蝗∠t(yī)保資格。目前東方太陽(yáng)城醫(yī)院的合作轉(zhuǎn)接醫(yī)院是中國(guó)醫(yī)科大北京順義醫(yī)院（二級(jí)甲等綜合性醫(yī)院，共550張床位）。（二）太陽(yáng)會(huì)所總建筑面積約4萬(wàn)平米，共三層，首層為超市、中餐廳、宴會(huì)廳、精品店等，二層為售房中心、多媒體會(huì)議室、圖書(shū)館、陶藝室、棋牌室，三層主要為老年大學(xué)課堂，包含聲樂(lè)教室、舞蹈室、電腦室等。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #太陽(yáng)會(huì)所門口太陽(yáng)會(huì)所平面示意圖天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 太陽(yáng)會(huì)所圖書(shū)館太陽(yáng)會(huì)所中2-3層都設(shè)有針對(duì)老年大學(xué)的場(chǎng)地設(shè)施老年大學(xué)的

16、運(yùn)營(yíng)實(shí)體實(shí)際為北京東方太陽(yáng)城文體培訓(xùn)學(xué)校，于2005年11月經(jīng)北京市順義區(qū)教委批準(zhǔn)、北京市順義區(qū)民政局核準(zhǔn)、備案后于12月正式成立。該培訓(xùn)學(xué)校開(kāi)設(shè)了一些主要針對(duì)社區(qū)內(nèi)老年居民的課程，豐富了老人們的精神文化生活。據(jù)了解，由于培訓(xùn)學(xué)校性質(zhì)為非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，學(xué)員的收費(fèi)不高，每門課程人均收費(fèi)從100900元不等，主要用于支付外聘教師的報(bào)酬。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 培訓(xùn)學(xué)校還組織社區(qū)內(nèi)的居民（老人占大多數(shù)）成立了各類文體活動(dòng)團(tuán)體，如藝術(shù)沙龍、金秋合唱隊(duì)、舞蹈隊(duì)、清風(fēng)書(shū)法班、國(guó)畫愛(ài)好者俱樂(lè)部、垂釣社、京劇社、羽毛球隊(duì)等，定期利用會(huì)所及社區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地設(shè)施舉行表演和比賽活動(dòng)。位于太陽(yáng)會(huì)所一層靠北側(cè)的中餐廳

17、會(huì)所內(nèi)的中餐廳設(shè)有350個(gè)餐位及13間VIP特色包間，以淮揚(yáng)菜、粵菜特色為主。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #位于太陽(yáng)會(huì)所一層靠西側(cè)的西餐廳太陽(yáng)會(huì)所的一層靠南側(cè)是一個(gè)中型超市，整個(gè)社區(qū)的居民日常所需都基本要在此購(gòu)買。天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #足距超市門口不遠(yuǎn)處是社區(qū)內(nèi)唯一的一家洗衣店太陽(yáng)會(huì)所的餐飲配送車天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #（三）民體中心口天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 康體中心建筑面積近8000平米，設(shè)有專業(yè)器械健身房、有養(yǎng)體操房，羽毛球、乒乓球、籃球、網(wǎng)球場(chǎng)，臺(tái)球室、保齡球館、室內(nèi)塑膠跑道，戶外陽(yáng)光游池、室內(nèi)恒溫陽(yáng)光泳池、溫泉療養(yǎng)池、桑拿休閑中心、KTV和按摩等服務(wù)項(xiàng)目?？刁w中心的所有健身、娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目都要收費(fèi)，價(jià)格與北京城區(qū)內(nèi)的收費(fèi)相比并不便宜，比如羽毛球收費(fèi)80元/小時(shí)，臺(tái)球40元/小時(shí)，乒乓球40元/小時(shí)，保齡球25元/局。乒乓球館羽毛球館天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)養(yǎng)老公寓調(diào)研報(bào)告 #擁有30個(gè)打位的高爾夫練習(xí)場(chǎng)，占地20572平方米位于會(huì)所東南的18洞高爾夫