寫字樓項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、第一節(jié) 市產(chǎn)品未 應(yīng)能力費(fèi)預(yù)測(cè)壬ggggggggg二gggggg二gggggg二ggggg二ggggggggggg二二二gg主錯(cuò)誤未定義書簽:誤：定義書：錯(cuò)誤未定義書簽:誤：定義書：錯(cuò)誤虛:誤：:書。下載后可任意編輯，修改第一部分 摘要與結(jié)論廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢(shì)，而且外來投資的比例不斷上升？寫字樓市場(chǎng)于2000年下半年復(fù)蘇反彈，需求增長(zhǎng)迅速，而新供應(yīng)，尤其是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)緩慢，造成供不應(yīng)求的局面。東山區(qū)廣州甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)持續(xù)減少，相對(duì)于日漸膨脹的 市場(chǎng)需求，供不應(yīng)求狀態(tài)相當(dāng)明顯的。根據(jù)現(xiàn)金流量計(jì)算之結(jié)果，可知本項(xiàng)目公司所得稅前息后凈現(xiàn)值NPV(net present v

2、alue)案一為人民幣7.47億元，方案二為1.27億元此為折現(xiàn)率(discount rate) 7%時(shí)之計(jì)算結(jié)果。稅前息后內(nèi)部回報(bào)率方案一為14.36%方案二為16.35%均高于廣州的平均水平。第二部分宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析第一節(jié)廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，位居全國前列2002年，廣州市經(jīng)濟(jì)保持了快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 3001.69億元，總量?jī)H次于北京，比上年增長(zhǎng) 13.2%高于北 京（10.2%）天津（12.5%和上海（10.9%等城市，也高于全國（8%）和全?。?0.8%的水平。至去年為止，廣州市已連續(xù) 7年保持13%左右的 增長(zhǎng)速度，在全國十大城市中，廣州經(jīng)濟(jì)增

3、速居于前列。廣州已成為國內(nèi)GDP總量超3000億元的三大城市之一，其余兩個(gè)城市分別是上海（5408.76億元）和北京（3130億元）。2002年廣州市全年人均GDP達(dá)到4.19萬元，按當(dāng)年國家平均匯率計(jì)算，突破5000美元，在我國大城市中位居前列。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)4,586美元，高于北京和上海。如果以國際上公認(rèn)的基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)（人均 GDP達(dá)到5,000至1萬美元）來參考，廣州的 現(xiàn)代化進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到世界中等發(fā)達(dá)國家的水平。表2-1廣州當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析（2002年）項(xiàng)目數(shù)據(jù)年增長(zhǎng)率面積7434.4平方公里一人口994.3萬一國內(nèi)生產(chǎn)總值3001.69億元+13.2%人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約5

4、,050美元+9.05%工業(yè)總產(chǎn)值3,173.6 億元+15.9%社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,370.7億元+9.8%固定資產(chǎn)投資1001.5億元+2.4%人均可支配收入15,117 元+7.5%金融機(jī)構(gòu)存款余額7,498.4億元+16.9%（資料來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局）表2-2北京、上海、廣州、深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）對(duì)比（單位：億人民幣）年份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京1394.91615.71810.12011.32174.52478.82817.631303501.33921.54403.9上海2462.62782.733

5、49.93688.240354551.249515408.85801.66277.36829.7廣州1252.71444.91646.21841.62056.72375.9268530023392.13819.54308.4深圳795.795011301289.31436.51665.21908.22239.42438.82763.13136.2（資料來源：各市統(tǒng)計(jì)局E :估計(jì)數(shù)字F :預(yù)計(jì)數(shù)字）北京、上海、廣州、深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP對(duì)比表2-3北京、上海、廣州、深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)對(duì)比表（%）年份199519961997199819992000200120022003F2004

6、F2005F北京28.6815.8312.0611.1210111110.211.651212.3上海14.11312.710.110.210.810.210.910.110.310.6廣州16.1513.113.513.1313.1813.612.813.212.312.612.8深圳2316.41614.514.214.213.215.013.113.313.5北京、上海、廣州、深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP ）增長(zhǎng)對(duì)比北京上海廣州深圳（資料來源：各市統(tǒng)計(jì)局 E :估計(jì)數(shù)字預(yù)計(jì)數(shù)字）表2-4北京、上海、廣州、深圳工業(yè)總產(chǎn)值對(duì)比表（億人民幣）年份19951996199719981999200020

7、012002E2003F2004F2005F北京15801853196419181905277431323083396142144621上海4548512656505764621369687657774097211048112321廣州17232069237525132779310033913713416048845445深圳5261063139118482078257628803570361040434532北京、上海、廣州、深圳工業(yè)總產(chǎn)值對(duì)比表（億人民幣）上海廣州口北京口深圳（資料來源：各市統(tǒng)計(jì)局E :估計(jì)數(shù)字F :預(yù)計(jì)數(shù)字）對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速2001年廣州的外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 230.37億

8、美元，其中出口 116.24總額達(dá)億美元，進(jìn)口總額達(dá) 114.13美元。實(shí)際利用外資達(dá)到 33.27億美元，增長(zhǎng) 6.8%。投資環(huán)境日趨完善，對(duì)外商的吸引力不斷加強(qiáng)。中國加入世貿(mào)后，外商投資廣州的比例將逐年遞增。第二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力在經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，廣州的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。地方財(cái)政收入有較大增長(zhǎng)，2001年，廣州地方一般預(yù)算財(cái)政收入為246.19億元，比上年增長(zhǎng)23.1%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，2001年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)比上年提高11%,利潤(rùn)增長(zhǎng)24.9%。產(chǎn)業(yè)格局不斷調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)上升。一、二、三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已調(diào)整為 3.5

9、7: 42.33: 54.1。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為0.6%、43.5%和55.9%。廣州經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)快速增長(zhǎng)，主要源于第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)的穩(wěn)步增長(zhǎng)和第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。居民生活水平不斷提咼2001年底，廣州市的總?cè)丝谶_(dá)到994萬。廣州城市居民年人均可支配收入達(dá)到15,117元，同比年增長(zhǎng)率為 7.5%，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長(zhǎng)12%。零售市場(chǎng)活躍，2001年廣州市的消費(fèi)品零售總額超過1000億元人民幣，位居全國前列。大多數(shù)大型跨國和國內(nèi)的零售商都視廣州為進(jìn)軍國內(nèi)零售業(yè)的橋頭堡，銳意進(jìn)軍廣州市場(chǎng)，帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)上升表2-5北京、上海、廣州、深圳社會(huì)消費(fèi)品零售額對(duì)比表（億人民幣）年

10、份199519961997199819992000200120022003F2004F2005F北京827923.71051.51195.21313.31443.31593.51744.81936.82140.32375.7上海N/AN/AN/AN/A1590.31722.31861.32035.221732357.72553.4廣州550644.3802.6904.61000.911211255.51370.71576.317671984.4深圳300.5342.27324.68423.05512.1538.2609.3689.6779.4883.1997.8京滬穗深社會(huì)消費(fèi)品零售額對(duì)比圖（

11、億人民幣）上海北京廣州深圳（資料來源：各市統(tǒng)計(jì)局E :估計(jì)數(shù)字F :預(yù)計(jì)數(shù)字N/A :資料不全）國際性的區(qū)域金融中心的地位正在形成廣州金融市場(chǎng)的發(fā)育已有一定的基礎(chǔ)，資金、證券、外匯、保險(xiǎn)、期貨市場(chǎng)等都有了長(zhǎng)足的發(fā)展；目前廣州的金融同業(yè)拆借中心、金 融資產(chǎn)、票據(jù)自動(dòng)清算系統(tǒng)、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額、金融機(jī)構(gòu)等在全省以至全國都處于領(lǐng)先地位，已初步構(gòu)建了以中央銀行為領(lǐng)導(dǎo)、 國家專業(yè)銀行為主體、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和外資銀行在內(nèi)的多種金融機(jī)構(gòu)分工合作的金融組織體系；金融資產(chǎn)規(guī)模居全國大 城市前列。為數(shù)總多的外資金融機(jī)構(gòu)都對(duì)廣州未來的區(qū)域金融中心的地位充滿信心，紛紛在廣州設(shè)立分公司或代表機(jī)構(gòu)，形成了高

12、級(jí) 寫字樓需求的主要來源之一。交通狀況日趨完善總投資62.88億元的內(nèi)環(huán)路工程1999年底建成，廣州市市區(qū)地面交通狀況得到極大改善。廣州地鐵一號(hào)線已全線通車。南北走向的地 鐵二號(hào)線工程正在進(jìn)行，線路全長(zhǎng) 23.265公里，預(yù)計(jì)于2004年落成通車。將進(jìn)一步提升廣州市區(qū)的交通效率。地鐵三號(hào)線也于近期動(dòng) 工，三號(hào)線則全長(zhǎng)35.86公里，預(yù)計(jì)對(duì)番禺的城市化進(jìn)程將起到巨大的促進(jìn)作用，標(biāo)志著廣州將更有資格跨入國際大都市行列。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇并穩(wěn)步發(fā)展經(jīng)歷了亞洲金融風(fēng)暴后，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇。在廣州市的近萬家外資企業(yè)中，注冊(cè)投資房地產(chǎn)的外企有789家,，注冊(cè)資本總額達(dá)76.74億美元，外資占該市房地

13、產(chǎn)投入的三分之一。2001年八個(gè)月，外資企業(yè)對(duì)廣州房地產(chǎn)完成投資51.5億美元，比去年同期增長(zhǎng)60%,至U位資金67.24億元人民幣（約8.1億美元），增長(zhǎng)近40%。外資的不斷涌入，使廣州房地產(chǎn)重新升溫。特別是今年以來，廣州城 市環(huán)境大改造，番禺和花都撤市建區(qū)，地鐵三號(hào)線規(guī)劃初步定案等，為廣州房地產(chǎn)開發(fā)提供了契機(jī)。廣州市未來八年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)目前廣州總體城市規(guī)劃目標(biāo)是：到2005年，廣州基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，建成國際大都市。至V 2010年，全面建成現(xiàn)代化國際大都市。屆時(shí)， 廣州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到6,850億元，年均遞增12%;人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1 8萬元，年均遞增10%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過3

14、900 億元，出口總值達(dá)到320億美元，15年年均分別遞增14%和12%。城鎮(zhèn)居民人均年生活費(fèi)收入達(dá)到 54,000元。全市綜合實(shí)力雄厚，經(jīng) 濟(jì)和社會(huì)發(fā)展達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)平均水平；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；基礎(chǔ)設(shè)施完 善、高效；科技教育發(fā)達(dá)，能夠支持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展；市民生活進(jìn)入初步富裕階段。小結(jié)廣州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，外來投資逐步回升，市場(chǎng)對(duì)寫字樓宇的需求隨之增長(zhǎng)，尤其是中國加入WTO后，來自金融、保險(xiǎn)、證券、信息科技、電信、零售等行業(yè)的需求將更趨殷切。由于目前廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)正處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而這種狀態(tài)預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)仍 持續(xù)，因此，對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)

15、是一次難得的機(jī)遇。隨著廣州市市區(qū)地面交通狀況改善，內(nèi)外環(huán)連接道路快速交通干線和地鐵二三號(hào)線的落成將進(jìn)一步提升東山區(qū)的作為廣州市中央商務(wù)區(qū)的地位，而本項(xiàng)目位于東山區(qū)的核心位置，物業(yè)升值潛力將進(jìn)一步提高。由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和新科技的廣泛應(yīng)用，目前廣州的寫字樓正逐漸由單純的商業(yè)辦公功能，而逐步向多功能智能型的方向發(fā)展，而且用家對(duì)寫字樓硬件的要求越來越高。硬設(shè)備周全而具國際水平，以客戶需求為主要訴求的寫字樓物業(yè)將在市場(chǎng)上處于主導(dǎo)地位。而 目前廣州此類甲級(jí)寫字樓供應(yīng)寥寥無幾，有利于本項(xiàng)目的順利推廣。廣州服務(wù)業(yè)和信息科技行業(yè)蓬勃發(fā)展，令更多的外資企業(yè)大良涌現(xiàn)，因應(yīng)此市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓將有廣闊的市場(chǎng)，

16、而目前該類 物業(yè)的供應(yīng)有限，本項(xiàng)目如抓緊機(jī)會(huì)切入，必將獲得成功。第二節(jié)、東山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析東山區(qū)2001年主要經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展指標(biāo)項(xiàng)目2002年（億元）比上年增減百分點(diǎn)（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值313.589.7%工業(yè)總產(chǎn)值31.1910%社會(huì)消費(fèi)品零售總額183.39.6%外貿(mào)出口總值6.16美 元）23.66%實(shí)際利用外資7.62美 元）69.38%一般預(yù)算收入7.2412.45%一般預(yù)算支出12.45-0.31%（資料來源：東山區(qū)統(tǒng)計(jì)局）地理位置東山區(qū)是廣州市轄10個(gè)行政區(qū)之一，與越秀、荔灣同為老城區(qū)，面積15.83平方公里，2002年末，全區(qū)常住人口 62.73萬人，年末戶數(shù)17.93

17、萬戶。人口自然增長(zhǎng)率2.33%。現(xiàn)區(qū)域東起廣州大道與天河區(qū)相接；西至北京路南段、文德路北段西側(cè)的府學(xué)西街、德政北路、東濠涌（法政路口環(huán)市中路的一段）與越秀區(qū)相鄰；南臨珠江主航道與海珠區(qū)隔江相望；北傍舊廣九鐵路與天河區(qū)相依。東山區(qū)內(nèi)劃 分有東湖、白云、梅花村、農(nóng)林、黃花崗、華樂、建設(shè)、大東、珠光、大塘等十條行政街，139個(gè)社區(qū)居委會(huì)。經(jīng)過多年發(fā)展，東山區(qū)憑借發(fā)達(dá)的金融商貿(mào)業(yè)、較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的居住環(huán)境、濃厚的文體氣息、領(lǐng)先的基礎(chǔ)教育、良好的社會(huì)風(fēng)氣成為廣 州市一個(gè)頗具吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力的中心城區(qū)。經(jīng)濟(jì)概況東山區(qū)國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2002年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值

18、313.58億元，比上年增長(zhǎng)9.7%。其中,第三產(chǎn)業(yè)增加值287.58億元，比上年增長(zhǎng)11.73% ;第二產(chǎn)業(yè)增加值26億元，比上年下降7.89%。二、三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成由上年的 14.36%:85.64%調(diào)整為8.29%: 91.71%,第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)仍居主導(dǎo)地位。財(cái)政收入保持快速增長(zhǎng)。全年全區(qū)一般財(cái)政預(yù)算 收入（含?？钍杖耄?2377萬元，比上年增長(zhǎng)12.45%, 一般財(cái)政預(yù)算支出（含?？钪С觯?24544萬元，比上年下降0.31%。東山區(qū)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展具有以下特點(diǎn)：1 第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位2002年，東山區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)達(dá)到 289.6億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的93.22%，成為

19、全區(qū)產(chǎn)業(yè)的龍頭。第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使東 山區(qū)的財(cái)政收入繼續(xù)保持兩數(shù)的增長(zhǎng)，“九五”期間區(qū)財(cái)政的收入年均增長(zhǎng)速度超過27%，2001年財(cái)政收入在廣州市市屬八區(qū)中名列第三位，區(qū)可支配財(cái)力近10億元。目前，東山區(qū)來源于第三產(chǎn)業(yè)的地方稅收總額已超過80億元，占全市總量近1/3,占全省的1/8,為增強(qiáng)廣州市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力發(fā)揮了積極的作用。廣州市的商貿(mào)集散地通過大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，東山區(qū)作為廣州市中心城區(qū)的商貿(mào)集散地功能得到進(jìn)一步增強(qiáng)。目前，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額已占廣州市總量的七分之一，其中區(qū)內(nèi)超億元百貨零售業(yè) 5家，占廣州市總量的六分之一，全年?duì)I業(yè)額超過 30億元。區(qū)內(nèi)商品交易市場(chǎng)日益繁榮，現(xiàn)有商品交易

20、市場(chǎng)70家，其中綜合市場(chǎng)32家，專業(yè)市場(chǎng)38家，年成交額超過25億元，年增長(zhǎng)率保持在兩位數(shù)字。以環(huán)市東、海印、英雄廣場(chǎng)以及農(nóng)林下路一一龜崗地區(qū)作為龍頭支柱作用的四大商業(yè)板塊，促進(jìn)全區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)逐步形成專業(yè)分區(qū)、功能突出的發(fā)展特色，并初步形成多層次的商業(yè)體系。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額183.3億元，比上年增長(zhǎng)9.6%。商品購銷規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額625.83億元，比上年增長(zhǎng)10.4%連鎖、超級(jí)市場(chǎng)等新型業(yè)態(tài)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步促進(jìn)規(guī)模以上商業(yè)企業(yè)蓬勃發(fā)展，2002年末全區(qū)共有規(guī)模以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè) 240家，實(shí)現(xiàn)商品購進(jìn)總額473.44億元、商品銷售總額520.33 億元

21、，完成利潤(rùn)6.23億元，上繳各項(xiàng)稅金7.88億元；2002年全區(qū)規(guī)模以上餐飲業(yè)企業(yè) 97家，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22.37億元。環(huán)市東路周邊配套設(shè)施環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠(yuǎn) 洋賓館、東山廣場(chǎng)等多家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級(jí)商務(wù)、高檔購物 區(qū)之一。上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有12家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強(qiáng)，年?duì)I業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。東山區(qū)的星級(jí)酒店數(shù)共有30家，其中五星級(jí)2家，四星級(jí)5家，與

22、越秀區(qū)并列各區(qū)第一位。近年來，星級(jí)酒店為促進(jìn)東山區(qū)旅游事業(yè)發(fā)展，吸引總部企業(yè)、外國領(lǐng)事館落戶我區(qū)起到了重要的作用。東山區(qū)的星級(jí)酒店分布主要分布在環(huán)市東路商務(wù)區(qū)，詳細(xì)資料如下：星級(jí)酒店名稱地址開業(yè)時(shí)間五花園酒店環(huán)市東路368號(hào)1985五廣東國際大酒店環(huán)市東路339號(hào)1992五亞洲國際大酒店環(huán)市東路號(hào)2001四遠(yuǎn)洋賓館環(huán)市東路412號(hào)1986四文化假日酒店環(huán)市東華僑新村光明路28號(hào)1988三白云賓館環(huán)市東路367號(hào)1979三云山大酒店先烈中路云鶴北街8號(hào)三嘉應(yīng)賓館環(huán)市東路418號(hào)三浙江大廈富春賓館先烈中路85號(hào)小結(jié)第三節(jié)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宏觀分析一、2002年廣州房地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)2002年廣州商品房

23、總成交量同比增長(zhǎng)接近兩成，顯示廣州市的房地產(chǎn)業(yè)仍處于平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。其中原八區(qū)的一手商品房成交面積577.65萬平方米，同比增長(zhǎng)8.07% ;成交金額321.19億元，同比增長(zhǎng)7.31%。番禺區(qū)無論是多層住宅、高層住宅還是寫字樓、商鋪 的成交面積也都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)的好勢(shì)頭。2002年廣州10區(qū)商品房的預(yù)售面積為787.7萬平方米，比前年同期增長(zhǎng)18.5%，成交面積為880.16萬平方米，比前年同期增長(zhǎng)17.2%, 成交均價(jià)則比前年微跌3.6%。在多層住宅方面，全市10區(qū)的可預(yù)售面積同比減少了 23%，但成交面積仍然增長(zhǎng)了 5.7%，總成交面積達(dá)到282.6萬平方米。其中, 成交面積增長(zhǎng)幅度

24、最大的是花都，增幅達(dá) 60.9%，番禺區(qū)位列第二，增幅為23.4%。高層住宅方面，無論是預(yù)售面積、成交面積還是 成交金額都有明顯上升的勢(shì)頭，同比分別增長(zhǎng)了 55.6%、22.6%和18.8%，但成交均價(jià)則微跌3.1%。2002年寫字樓和商鋪的交易也都有明顯增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其中，寫字樓的成交面積達(dá)到298698平方米，同比增長(zhǎng)了 34.1%，增幅排在前三位的區(qū)域分別是番禺、荔灣和海珠。商鋪成交面積為572084平方米，同比增長(zhǎng)了 27.2%，增幅排在前三位的區(qū)域分別是芳村、花都和番禺。至于成交均價(jià)，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為2%;但商鋪則明顯下降，跌幅達(dá)13.2%。二、2003年上半年房

25、地產(chǎn)發(fā)展概況今年14月全市房屋交易436.8萬平方米，交易金額171.3億元，同比增長(zhǎng)1.9%、4.48%，其中商品房交易282.2萬平方米，金額127.5 億元，同比增長(zhǎng)4.3%、2.29%。表明一季度廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受非典型性肺炎影響，繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。非典型性肺炎對(duì)廣州市房地產(chǎn)業(yè)尤其是外銷住宅市場(chǎng)的影響較大，對(duì)內(nèi)銷住宅和寫字樓的影響則不明顯，但長(zhǎng)期會(huì)有多大影響仍需要 看非典對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)的影響程度。三、廣州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概況 在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和中國加入世界貿(mào)易中心的推動(dòng)下，近年來中國各主要城市甲級(jí)辦公樓物業(yè)的需求量屢創(chuàng)高水平。雖然受全球經(jīng)濟(jì)衰 退和伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)影響，退對(duì)中國物業(yè)市場(chǎng)的影響

26、，預(yù)料將會(huì)較區(qū)內(nèi)其它國家小。作為華南區(qū)最重要政治經(jīng)濟(jì)都市的廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍錄得凈吸納量及租金的增長(zhǎng)。盡管租金不斷上揚(yáng)，寫字樓市場(chǎng)的基本需求持續(xù) 殷切，需求來自國際金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、電訊公司、信息科技公司及廣告公司。廣州甲級(jí)寫字樓的空置面積較小造成新增需求因可選擇的空間不多而轉(zhuǎn)向選擇乙級(jí)寫字樓，平均寫字樓資本值大致穩(wěn)定，顯示投資回 報(bào)率維持于優(yōu)厚的水平，相信將可吸引國際投資者的興趣。預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓的吸納量在今年繼續(xù)保持上升的勢(shì)頭。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在八十年代末九十年代初期開始啟動(dòng)，此后經(jīng)歷了一個(gè)完整的發(fā)展周期。廣州市市早期（198CP 1990甲級(jí)辦公樓物業(yè)發(fā)展甚少，主要以四、五星級(jí)酒店為代表，

27、但僅作出租使用。92年開始部分可作售賣的甲級(jí)辦公樓物業(yè)推出，主要為寫字樓和高級(jí)住宅，約20萬平方米，受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的影響，甲級(jí)物業(yè)呈嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀況，租售價(jià)格在短期內(nèi)急劇上升，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，使早期的投資者獲取了豐厚的利潤(rùn)，同時(shí)也刺激了此類物業(yè)的發(fā)展。從九一至九五年，隨著經(jīng)濟(jì)的起飛，大量寫字樓及商業(yè)物業(yè)落成，以致供過于求，房地產(chǎn)物業(yè)的售價(jià)及租金都大幅回落。九十年代中 期，受亞洲金融風(fēng)暴影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜。因此受到政府的干預(yù)和調(diào)控，收緊銀根，并大力控制新增 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，物業(yè)的售價(jià)和租金的跌幅收窄，但仍持續(xù)下滑的趨勢(shì)。在物業(yè)市場(chǎng)蕭條的期間，全市辦工樓空置率

28、高達(dá)四成半， 有多個(gè)大型項(xiàng)目都處于停工和半停工狀態(tài)。經(jīng)過四年調(diào)整后，寫字樓租金在一九九九年年底見底回升，隨著科技熱潮出現(xiàn)，并受到中國落實(shí)加入世界貿(mào)易組織的利好影響，以寫 字樓為首的物業(yè)租金在九九年開始見底回升。到目前為止，全市甲級(jí)寫字樓的平均空置率降至不足百分之十，而部分超甲級(jí)寫字樓項(xiàng) 目，例如最具代表性的中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、電子大廈、金利來大廈、好世界廣場(chǎng)等項(xiàng)目，都已經(jīng)接近全部租出，2002年的租金升幅達(dá)到10% 15%。2002年廣州寫字樓的交易也都有明顯增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其中，寫字樓的成交面積達(dá)到298698平方米，同比增長(zhǎng)了 34.1% ;成交均價(jià)，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為2

29、%0廣州市1993年至2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元人民幣）年份199619971998199920002001投資額229.16237.42269.36295.9356387（資料來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局）廣州市商品房空置量統(tǒng)計(jì)（單位：萬平方米）年份199619971998199920002001總計(jì)160.8191267485.6582.3621其中住宅99.7116142.6283.6357.9365.8（資料來源；廣州市國土房管局）1998 - 2000年廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)表年份宗數(shù)增長(zhǎng)%租賃面積（平方米）增長(zhǎng)%訂1998527118,578199971936.4317

30、1,59744.752000上半年86720.58218,99127.622000下半年101817.42250,66914.47三年合計(jì)3131759,835（資料來源；廣州市國土房管局）小結(jié)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年增加的趨勢(shì)，而且外來投資的比例不斷上升？住宅市場(chǎng)總體供過與求，需求呈穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但住宅樓盤開發(fā)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。寫字樓市場(chǎng)于2 0 0 0年下半年復(fù)蘇反彈，需求增長(zhǎng)迅速，而新供應(yīng)，尤其是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)緩慢，造成供不應(yīng)求的局 面。第三部分、廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析第一節(jié)廣州甲級(jí)寫字樓市存量分析一、甲級(jí)優(yōu)質(zhì)寫字樓定義甲級(jí)寫字樓的定義：總建筑面積20,000平方米或以上，可供

31、外銷、裝修高檔，外立面形象現(xiàn)代感強(qiáng)、有現(xiàn)代化高檔次裝修，大堂寬敞, 單層面積為1,200平方米以上，配有中央空調(diào)系統(tǒng)，電梯服務(wù)充足，地理位置優(yōu)越，具備完善的物業(yè)管理服務(wù)之商業(yè)大廈，或四、五星 級(jí)酒店、賓館附設(shè)之商業(yè)樓宇。二、廣州高級(jí)商務(wù)中心區(qū)的地理分布東山區(qū)-環(huán)市東路環(huán)市東路區(qū)域是廣州市最重要的商務(wù)中心區(qū)，區(qū)內(nèi)高級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓和優(yōu)質(zhì)住宅樓宇林立，極具商業(yè)及商務(wù)氣氛。是廣州市最佳 的旅游、甲級(jí)商貿(mào)及居住中心，并且此種優(yōu)勢(shì)仍將持續(xù)下去。目前此區(qū)域已經(jīng)落成的甲級(jí)寫字樓包括；世界貿(mào)易中心大廈、好世界廣 場(chǎng)、廣東國際大廈、亞洲國際大酒店、宜安大廈、電子大廈、東山廣場(chǎng)等。此區(qū)域可考慮為本項(xiàng)目的主要潛在

32、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。用戶以專業(yè)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和IT業(yè)為主，且四成以上是外資公司。而以花園酒店假日酒店、國際大酒店及亞洲國際大酒店為代表的酒店式寫字樓， 同樣吸引了大量公司和多國駐廣州領(lǐng)事館常駐其中，如英國領(lǐng)事館，澳大利亞領(lǐng)事館等，提升了該區(qū)在廣州高檔物業(yè)中的行業(yè)地位。天河區(qū)-天河北路段得益于廣州城市的東移與新經(jīng)濟(jì)尤其是網(wǎng)絡(luò)通信科技等IT業(yè)的興起，目前天河北商貿(mào)環(huán)境配套正不斷完善，其將與珠江新城商貿(mào)區(qū) 聯(lián)合形成一個(gè)巨大的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)區(qū)。具代表性的甲級(jí)寫字樓物業(yè)有：中信廣場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)、市長(zhǎng)大廈、國貿(mào)中心、高盛大廈、金利來 大廈、以及時(shí)代廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)等，共同締結(jié)了天河北“新興經(jīng)濟(jì)區(qū)”在廣州高檔物業(yè)中的重要地位。

33、越秀區(qū)-東風(fēng)路段東風(fēng)路是廣州市區(qū)內(nèi)三條東西走向的主干道路之一，經(jīng)過市政府長(zhǎng)年的改造，現(xiàn)在路面寬闊，交通暢順，是廣州市的“樣板路“。由于目前有數(shù)間商業(yè)銀行和信托公司（如:中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、深圳發(fā)展銀行、國際信托投資公司等）辦公所在地都位于東風(fēng)路西段和中段，市政府也曾經(jīng)把東風(fēng)路規(guī)劃成金融區(qū)。目前東風(fēng)路已經(jīng)落成的甲級(jí)寫字樓包括；國際金融大廈、國際銀行中心、建設(shè)銀 行大廈等。但是由于各物業(yè)沿路分布過于分散，缺乏凝聚力，因此要形成商務(wù)中心區(qū)尚需時(shí)日。此路段可考慮為本項(xiàng)目的一般潛在競(jìng) 爭(zhēng)區(qū)域。越秀區(qū)-人民中路、中山六路段該區(qū)域跨荔灣區(qū)和越秀區(qū)，該區(qū)域?qū)儆趶V州市的老城區(qū)，人口密度甚大，交通擁擠，

34、但零售業(yè)發(fā)展成熟，為廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一。該路段需然有大規(guī)模的舊城改建規(guī)劃，但進(jìn)展相當(dāng)緩慢。地鐵一號(hào)線的開通對(duì)該區(qū)域的發(fā)展具有極大的推動(dòng)作用，但是該區(qū)域受環(huán)境及傳統(tǒng)習(xí)慣所限，除發(fā)展商業(yè)物業(yè)外，在舊城改造計(jì)劃完成前，難以成為商務(wù)中心區(qū)。因此此路段可考慮為本項(xiàng)目的非潛在競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域。目前該區(qū)域現(xiàn)正投入使用的甲級(jí)寫字樓包括美國銀行中心、捷泰廣場(chǎng)和中旅商業(yè)城等甲級(jí)寫字樓。廣州市現(xiàn)有主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱位置建筑面積（平方米）與本項(xiàng)目對(duì)比廣州國際電子大廈東山區(qū)30,000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手好世界廣場(chǎng)東山區(qū)56,000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手東山廣場(chǎng)東山區(qū)89,989主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣州世界貿(mào)易中心大廈東山區(qū)180,

35、000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣東亞洲國際大酒店東山區(qū)112,510競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宜安廣場(chǎng)東山區(qū)60,000次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中信廣場(chǎng)天河區(qū)232,000競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大都會(huì)廣場(chǎng)天河區(qū)74,321競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金利來集團(tuán)中心天河區(qū)53,000競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高盛大廈天河區(qū)41,500次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手健力寶大廈越秀區(qū)73,500次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中旅商業(yè)城越秀區(qū)126,000次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手捷泰廣場(chǎng)越秀區(qū)39,018次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手達(dá)寶廣場(chǎng)越秀區(qū)30,657次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣州市在建主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱位置建筑面積（平方米）與本項(xiàng)目對(duì)比廣東電信廣場(chǎng)東山區(qū)39,916對(duì)外招商部分）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中誠廣場(chǎng)天河區(qū)1003,000 寫字樓）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中泰國際

36、廣場(chǎng)天河區(qū)87,618寫字樓）二競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣州市待建主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱位置建筑面積（平方米）與本項(xiàng)目對(duì)比廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)天河區(qū)280,000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天河城廣場(chǎng)天河區(qū)97,000主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手維多利廣場(chǎng)天河區(qū)75,000競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣州市現(xiàn)有主要甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目名稱中信廣場(chǎng)（CITIC PLAZA）大廈外觀8位置廣州市天河區(qū)天河北路 233號(hào)總建筑面積232,000功能分布寫字樓121,410 公寓77140 商場(chǎng)33,450樓層80天花咼度2.6米目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1997.06開發(fā)商熊谷蜆殼發(fā)展（廣州）有限公司開發(fā)商背景熊谷蜆殼發(fā)展（廣州）有限公司由香港建設(shè)（控股）有限公司蜆

37、殼電器工業(yè)（集團(tuán)）有限公司，中國保利集團(tuán)，信興中國投資有限公司 四家國際知名公司組成，實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著.市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓及公寓市場(chǎng)推廣策略目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實(shí)力的本地公司，提供辦公、購物、商務(wù)公寓一體化的綜合服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)為現(xiàn)在廣州最高的建筑物，具有地標(biāo)的形象， 地處天河中心區(qū)，地理位置優(yōu)越， 交通便利，鄰近天河火車站和地鐵站， 租戶組合以外資大型公司為主項(xiàng)目劣勢(shì)實(shí)用率不高65%, 物業(yè)管理質(zhì)素低，沒有升咼地臺(tái)(Raised Floo)大廈業(yè)權(quán)分散項(xiàng)目名稱大廈外觀大都會(huì)廣場(chǎng)總建筑面積 功能分布 樓層 天花高度 目前開發(fā)階段 落成時(shí)間 開發(fā)商廣州市天河區(qū)天河北路183號(hào)74,321

38、寫字樓70,821購物商場(chǎng)3,500482.4米現(xiàn)樓1996廣州卓越城市房產(chǎn)有限公司開發(fā)商背景發(fā)展商為港資背景市場(chǎng)定位市場(chǎng)推廣策略租賃目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實(shí)力的本地公司甲級(jí)寫字樓地處天河商務(wù)中心區(qū)，地理位置優(yōu)越 交通便利，接近天河火車站周邊商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)配套齊全 租戶組合佳，以外資大型公司為主 實(shí)用率低（68%） 物業(yè)管理質(zhì)素不太理想項(xiàng)目劣勢(shì)客梯數(shù)量不夠（6臺(tái)） 商場(chǎng)不完善，缺乏聚焦點(diǎn) 大廈業(yè)權(quán)分散金利來集團(tuán)中心包I大廈外觀項(xiàng)目名稱位置廣州市天河區(qū)體育東路 138號(hào)總建筑面積53,000功能分布寫字樓37,000 購物商場(chǎng)16,000樓層31天花高度2.5米目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)

39、間1996.09項(xiàng)目名稱廣州國際電子大廈開發(fā)商廣州金利來城市房產(chǎn)有限公司開發(fā)商背景廣州金利來集團(tuán)中心為中港合作項(xiàng)目。港方為金利來地產(chǎn)發(fā)展有限公 司及香港上市公司金利來集團(tuán)附屬公司一金利來（廣東）有限公司。中方則為廣州享負(fù)盛名的開發(fā)公司一廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司總投資約五億港元市場(chǎng)定位甲級(jí)與子樓市場(chǎng)推廣策略提供辦公、悠閑娛樂康體一體化的多元化服務(wù)，配備現(xiàn)代化商務(wù)中心項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地處天河中心區(qū)，鄰近地鐵站距地鐵站出入口 150米 實(shí)用率較高（72%）項(xiàng)目劣勢(shì)交樓標(biāo)準(zhǔn)不咼，全毛坯房 租戶組合以本地公司為主 物業(yè)管理未達(dá)理想大廈外觀Mh!|I位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 403號(hào)總建筑面積30,000功能分布

40、寫字樓21,000 購物商場(chǎng)9,000樓層31天花咼度2.45 米目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1997開發(fā)商國國營對(duì)外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司新加坡美羅集團(tuán)開發(fā)商背景中國國營對(duì)外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司，是中國國內(nèi)舉足輕重的外貿(mào)機(jī)構(gòu)，規(guī)模龐大新加坡美羅集團(tuán)在新加坡及鄰近地區(qū)成功進(jìn)行 多項(xiàng)物業(yè)發(fā)展,往積驕人，享譽(yù)全球市場(chǎng)定位甲級(jí)與子樓市場(chǎng)推廣策略只租不賣，目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實(shí)力的本地公司項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，交通方便 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備租戶組合優(yōu)，外資公司比例較大 建筑水平及質(zhì)料高項(xiàng)目劣勢(shì)實(shí)用率低（約65%） 設(shè)計(jì)不夠方正 缺乏停車位項(xiàng)目名稱好世界廣場(chǎng)大廈外觀總建筑面積 功能

41、分布 樓層天花高度 目前開發(fā)階段 落成時(shí)間 開發(fā)商 開發(fā)商背景廣州市東山區(qū)環(huán)市東路56,000寫字樓40,000購物商場(chǎng)16,000362.45 米現(xiàn)樓1996廣州珠江實(shí)業(yè)總公司公司成立于1985年，為本地最具規(guī)模的開發(fā)商之一，開發(fā)項(xiàng)目包括各 種商品住宅、高級(jí)公寓、酒店、綜合寫字樓。市場(chǎng)定位甲級(jí)與子樓市場(chǎng)推廣策略目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實(shí)力的本地公司項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越 地處市中心，交通便利區(qū)內(nèi)商廈酒店林立，商業(yè)配套完備項(xiàng)目劣勢(shì)客梯不夠（3臺(tái)）走廊不能打通，限制租戶為小型公司為主 大廈業(yè)權(quán)分散項(xiàng)目名稱東山廣場(chǎng)大廈外觀Eq二丄位置廣州市東山區(qū)先烈中路 45號(hào)總建筑面積8

42、9,989平方米功能分布寫字樓73,989平方米購物商場(chǎng)16,000平方米樓層31天花咼度2.5米目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1996開發(fā)商中國海外發(fā)展有限公司開發(fā)商背景中國海外集團(tuán)是一間立足香港，擁有雄厚資金與實(shí)力，專業(yè)從事房地 產(chǎn)投資開發(fā)的上市公司。在香港、北京、上海、深圳、成都和廣西投 資多個(gè)項(xiàng)目，均開創(chuàng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界的非凡業(yè)績(jī)。曾參與建設(shè)的項(xiàng)目 包括：香港御龍居、爵士花園、上海海華花園、廣州東山廣場(chǎng)、錦城花園、中海錦苑等。市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū) 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備實(shí)用率高（72%）租戶組合佳，多數(shù)為國際知名公司 冷氣計(jì)算系統(tǒng)先進(jìn)項(xiàng)目劣勢(shì)廣場(chǎng)被雜散商場(chǎng)擺設(shè)破

43、壞氣氛 交通略為不便項(xiàng)目名稱健力寶大廈大廈外觀總建筑面積 功能分布樓層位置廣州市越秀區(qū)東風(fēng)中路 410-412號(hào)73,500寫字樓66,000購物商場(chǎng)7,50039天花高度目前開發(fā)階段2.4米現(xiàn)樓落成時(shí)間1999開發(fā)商廣州東和房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商背景廣州東和房地產(chǎn)有限公司是健力寶集團(tuán)屬下公司。市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)建筑質(zhì)料上乘 樓層高度咼（2.6米） 業(yè)主提供的配套較優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目劣勢(shì)實(shí)用率低（60%） 半圓形設(shè)計(jì)不便于使用 地理位置較差落成時(shí)間1997開發(fā)商廣州東和房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商背景廣州捷泰集團(tuán)，香港啟泰集團(tuán)分支市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣只租不售項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)廣州西門口地鐵站上蓋優(yōu)質(zhì)物業(yè)，交通

44、便利快捷 建筑用料上乘電梯數(shù)量充裕項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目所處地域?yàn)閺V州市舊城區(qū)，辦公樓不集中項(xiàng)目名稱達(dá)寶廣場(chǎng)大廈外觀1 - *位置廣州市越秀區(qū)流花路109號(hào)之9總建筑面積30,657功能分布寫字樓26,055購物商場(chǎng)4,620樓層15天花咼度2.2米目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1994開發(fā)商達(dá)寶集團(tuán)（香港）發(fā)展有限公司開發(fā)商背景發(fā)展商具有港資背景市場(chǎng)定位甲級(jí)與子樓市場(chǎng)推廣策略項(xiàng)目只租不賣，以優(yōu)良的租戶組合提升大廈的形象和吸引力，目前 大廈超過90%的租戶為跨國企業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)大廈面對(duì)流花湖公園鄰近火車站，中國大酒店，交易會(huì)場(chǎng)，商業(yè)配套完善 優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理水平實(shí)用率高（80%）租戶組合佳，多為知名外資公司項(xiàng)目劣勢(shì)交

45、通略嫌不便 電梯不夠 層咼太低項(xiàng)目名稱宜安廣場(chǎng)大廈外觀1IM位置廣州市東山區(qū)建設(shè)六馬路 38號(hào)總建筑面積60,000平方米功能分布寫字樓51,750平方米購物商場(chǎng)8,250平方米樓層28天花咼度2.3米目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1994開發(fā)商廣州華星發(fā)展有限公司開發(fā)商背景廣州華星發(fā)展有限公司，由廣州市建筑總公司與新加坡泛亞投資有限 公司組成市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)推廣策略以售為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越 交通方便區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備項(xiàng)目劣勢(shì)業(yè)權(quán)太分散物業(yè)管理水平低 中庭設(shè)計(jì)不受歡迎大廈外觀總建筑面積180,000平方米位置廣州市東山區(qū)環(huán)市東路371-375號(hào)項(xiàng)目名稱廣州世界貿(mào)易中心大廈

46、功能分布寫字樓160,00平方米購物商場(chǎng)20,000平方米樓層南塔30層，北塔34層天花咼度2.45 米目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間1992開發(fā)商廣州珠江實(shí)業(yè)總公司開發(fā)商背景廣州珠江實(shí)業(yè)總公司，成立于1985年，公司在房地產(chǎn)業(yè)中異軍突起，業(yè)績(jī)優(yōu)良。先后開發(fā)了廣州淘金北小區(qū)、 站前路小區(qū)、昌崗中路小區(qū)、 華樂建筑組團(tuán)、松柏崗小區(qū)、番禺市的南浦小區(qū)。建有各種商品住宅、 高級(jí)公寓、酒店、綜合寫字樓。市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越 交通方便區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備項(xiàng)目劣勢(shì)實(shí)用率低60% 間隔不合理 業(yè)權(quán)分散 層咼太低項(xiàng)目名稱大廈外觀位置總建筑面積 功能分布 樓層 天花高度目前開發(fā)階段落

47、成時(shí)間 開發(fā)商 開發(fā)商背景 總投資 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)推廣策略項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)廣東亞洲國際大酒店廣州市東山區(qū)環(huán)市東路326號(hào)之一112,510平方米寫字樓22,992平方米購物商場(chǎng)4,500平方米豪華客房422套452.3米現(xiàn)樓2001廣東省華海集團(tuán)公司廣東省公安廳二十億人民幣甲級(jí)寫字樓 以租為主鄰近環(huán)市中商業(yè)區(qū)質(zhì)料設(shè)計(jì)合理項(xiàng)目劣勢(shì)實(shí)用率不咼管理質(zhì)素太差大堂入口與酒店入口沒有分隔層咼太低大廈外觀總建筑面積126,000平方米位置廣州市越秀區(qū)越秀區(qū)中山五路219號(hào)項(xiàng)目名稱中旅商業(yè)城功能分布寫字樓37,000平方米購物商場(chǎng)56,000平方米樓層25天花咼度2.5米目前開發(fā)階段現(xiàn)樓落成時(shí)間2000開發(fā)商廣州捷中

48、寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商背景廣州捷中寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是香港中旅集團(tuán)屬下公司 ，集團(tuán)規(guī) 模龐大月前共有二十多家公司，不但在地產(chǎn)建筑享負(fù)盛名，在旅游, 酒店，運(yùn)輸，貿(mào)易，實(shí)業(yè)投資，科技開發(fā)等業(yè)務(wù)亦實(shí)力非凡總投資約9億元人民幣市場(chǎng)定位甲級(jí)寫字樓，商場(chǎng)以售為主，寫字樓以租為主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)廣州公園前地鐵站上大型蓋優(yōu)質(zhì)物業(yè) 平面方正實(shí)用，每層面積開闊項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目所處地域?yàn)閺V州市舊城區(qū)，商業(yè)發(fā)展并未成熟 電梯不夠設(shè)計(jì)不合理一有中庭 物業(yè)管理質(zhì)素甚差主要在建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目大廈名稱 大廈外觀中誠廣場(chǎng)發(fā)展商背景:大廈規(guī)劃:占地面積 總建筑面積 樓盤位置： 交通狀況： 內(nèi)部設(shè)施： 服務(wù)式寫字樓： 服務(wù)式寫字樓配置

49、: 商場(chǎng)： 停車位：廣州鵬城房地產(chǎn)有限公司，由廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司（城建總） 及香港中誠集團(tuán)合作經(jīng)營。中誠廣場(chǎng)樓高5 1層，分A、E兩塔樓，擁有3層地下停車場(chǎng)，按照 計(jì)劃，1-4層用做商場(chǎng)，5層以上為多用途樓層，辦公樓天花高度 2.5 米。14,193平方米232,773.4平方米位于天河北路與體育西路交匯處，是廣州天河北路最佳位置之一 并在兩個(gè)地鐵站之間，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展完善8部大型電動(dòng)扶手電梯連接四層商場(chǎng)。地下大堂高十八米.共有單位380套，面積達(dá)三萬五千余平方米 完善辦公設(shè)備，文儀器材，家具，專人提供服務(wù)。四層裙樓三層地庫停車場(chǎng)，提供 600余個(gè)車位建筑材料：外窗米用顏色鋁合金框架式玻璃

50、幕墻連單層鏡面反光玻璃及花崗巖。 內(nèi)墻鑲嵌美觀進(jìn)口釉面瓷磚入口大堂地臺(tái)鋪砌美觀花崗巖；商場(chǎng)開放 式及服務(wù)式辦公層，走廊皆鋪砌花崗巖，洗手間鋪砌進(jìn)口防滑瓷磚； 商場(chǎng)洗手間地臺(tái)鋪砌花崗巖。開發(fā)進(jìn)度已封頂市場(chǎng)定位及推廣策略甲級(jí)寫字樓，分散出售。但該項(xiàng)目已爛尾，成為不良資產(chǎn)。估計(jì)售價(jià)人民幣11,000元/平方米估計(jì)租金人民幣90-100元/平方米實(shí)用率約68%項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越 交通方便配套設(shè)施齊全項(xiàng)目劣勢(shì)室內(nèi)凈空咼度太低 業(yè)權(quán)分散落成時(shí)間估計(jì)2006年大廈名稱廣東電信廣場(chǎng)外觀” =P手”口疋位 功能劃分建筑面積 交通大樓設(shè)計(jì)物業(yè)管理寫字樓裝修開發(fā)進(jìn)度 估計(jì)售價(jià)甲級(jí)商業(yè)大樓1至4層為商場(chǎng)，14至65

51、層為寫字樓，寫字樓天花高度2.4 米。39,916對(duì)外招商部分）位于廣州市東山口中山二路與路交匯處，周邊配套齊備，臨近地鐵二號(hào)線東山口站，且交通極為便利。樓高68層，全智能商業(yè)大樓設(shè)計(jì)，有先進(jìn)的通訊設(shè)備，辦 公室內(nèi)預(yù)設(shè)光纖電訊線路。由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時(shí)的巡 查，確保寫字樓與商戶的安全。更設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感 溫裝置、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，保障物業(yè)安全。先進(jìn)的監(jiān)察器材， 及完善的保賽設(shè)施墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質(zhì)地毯，門扇安裝 實(shí)心木門。已封頂，正在進(jìn)行內(nèi)部裝修只租不售估計(jì)租金人民幣65-80元/平方米實(shí)用率約72%市場(chǎng)定位及推廣策略甲級(jí)寫字樓，只租不售。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)交通方

52、便臨近地鐵站周邊生活配套設(shè)施成熟項(xiàng)目劣勢(shì)偏離商務(wù)辦公區(qū)落成時(shí)間估計(jì)2003年第四季度平面圖卄才七7所在位置林河西路，廣州火車東站東側(cè)7 亠 疋位融辦公、商務(wù)、餐飲、娛樂、購物于一體的現(xiàn)代化標(biāo)志性建筑。功能劃分1至6層為商場(chǎng)，7至36層為寫字樓，寫字樓天花高度 2.7米。交通臨近廣州火車站東站，位于地鐵一號(hào)線和三號(hào)線總站出口。大樓設(shè)計(jì)樓高36層，全智能商業(yè)大樓設(shè)計(jì)，有先進(jìn)的通訊設(shè)備，辦公室內(nèi) 預(yù)設(shè)光纖電訊線路。物業(yè)管理由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時(shí)的巡查，設(shè)有 最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。建材設(shè)施外墻米用低輻射鍍膜玻璃。首層大堂地臺(tái)和墻身鋪砌進(jìn)口花崗巖。室內(nèi)裝修主入口兩側(cè)

53、的巨柱米用意大利進(jìn)口咼級(jí)云石裝飾。假天花連天花 系統(tǒng)；墻身：扇灰；門：木門；地面：水泥地面開發(fā)進(jìn)度正在施工，結(jié)構(gòu)工程已至第 8層。市場(chǎng)定位及推廣策略甲級(jí)寫字樓，租售幷舉。估計(jì)售價(jià)人民幣11,000-13,000元/平方米估計(jì)租金人民幣95-110元/平方米實(shí)用率約73%項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)交通方便臨近地鐵站 實(shí)用率咼有抬高地臺(tái)(Raise Floo)項(xiàng)目劣勢(shì)位于火車站出口，人流較復(fù)雜 稍偏離與字樓集中區(qū)域落成時(shí)間估計(jì)2004年第二季度待建大型甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：太古匯大廈外觀：Ug jl 1所在位置：面向天河路，天河?xùn)|路與龍口西路之間總建筑面積：約28萬平方米目前開發(fā)階段：土地已經(jīng)平整預(yù)計(jì)落成時(shí)間：2

54、007開發(fā)商背景：廣州報(bào)業(yè)集團(tuán)及香港太古集團(tuán)估計(jì)售價(jià)只租不售估計(jì)租金人民幣120-150元/平方米實(shí)用率待定市場(chǎng)定位：大型商業(yè)項(xiàng)目，集辦公、商場(chǎng)于一體本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：占地面積大，功能配套齊全，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)。本項(xiàng)目的劣勢(shì)：地理位置稍為偏離中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目名稱: 大廈外觀天河城廣場(chǎng)平面圖所在位置 總建筑面積： 目前開發(fā)階段: 預(yù)計(jì)落成時(shí)間: 開發(fā)商背景： 總投資： 疋位： 功能劃分：天河路，體育中心南門馬路對(duì)面約9.7萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)層每層 2,000平方米（東塔樓） 已完成基礎(chǔ)工程?hào)|塔樓：2005年第二季度廣東天貿(mào)（集團(tuán)）有限公司約人民幣10億國際先進(jìn)水平的甲級(jí)寫字樓，出租為主，部分整層出售。1至6層

55、為商場(chǎng)，7至50層為寫字樓，寫字樓天花高度2.7米交通：位于廣州市新城市中軸線西側(cè)，坐落于廣州市東西交通主干道天 河路旁，約30多條公交車路線經(jīng)過，可直達(dá)廣州市主要地區(qū)。 地下是地鐵一號(hào)線和三號(hào)線的換乘站，交通十分便利。大樓設(shè)計(jì)：材料米用大面積的不同類型的幕墻玻璃，配以鋁金屬蓋板，強(qiáng)調(diào)整體清朗感觀，以條肋凹凸造型。立面的造型以簡(jiǎn)潔的線型和弧 型為主，主體造型清朗，布局善用空間。物業(yè)管理：由中央閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)及專業(yè)護(hù)衛(wèi)員二十四小時(shí)的巡查。更設(shè)有最先進(jìn)的煙感、感溫裝置、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。寫字樓裝修：墻身和天花吊頂噴涂乳膠漆，地面鋪優(yōu)質(zhì)地毯，安裝實(shí)心木門。估計(jì)售價(jià)人民幣13,000-15,000元/平

56、方米估計(jì)租金人民幣110-14 0元/平方米實(shí)用率約72%項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)交通方便地鐵換乘站上蓋，實(shí)用率咼，有抬咼地臺(tái)(Raise Floo),室內(nèi)凈空咼。項(xiàng)目劣勢(shì)商場(chǎng)人流量大，人流結(jié)構(gòu)較復(fù)雜項(xiàng)目名稱維多利廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱維多利廣場(chǎng)所在位置：體育西路，面向天河體育中心，西邊為購書中心總建筑面積：約7.5萬平方米目前開發(fā)階段：群樓結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)落成時(shí)間：2006年第二季度開發(fā)商背景：廣州城建集團(tuán)總投資：約人民幣9億市場(chǎng)定位：甲級(jí)與子樓，以出售為主估計(jì)售價(jià)人民幣9,000-12,000元/平方米估計(jì)租金人民幣70-100元/平方米實(shí)用率約65%項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：位于天河中心區(qū)，地理位置優(yōu)越項(xiàng)目的劣勢(shì)：開發(fā)商有資金壓力，寫

57、字樓將分割銷售單層平面面積較?。ㄙY料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部 ）三、甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)存量目前，廣州市共有甲級(jí)寫字樓面積為1,123,257平方米，主要分布于東山區(qū)環(huán)市東路、天河區(qū)天河北路和越秀區(qū)流花路、東風(fēng)西路，已基本形成聚集區(qū)，其中東山區(qū)甲級(jí)寫字樓觀存量占廣州市的45.9硏。2003年廣州市甲級(jí)寫字樓區(qū)域分布情況表區(qū)域東山區(qū)天河區(qū)越秀區(qū)合計(jì)二現(xiàn)存量（平方米）516,154326,774280,3291,123,257所占比例45.95%29.09%24.96%（資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部）四、甲級(jí)寫字樓未來供應(yīng)量1995年至2003年期間，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量主要集中在1996年，年供應(yīng)量共約

58、 355,606平方米，約占現(xiàn)時(shí)累計(jì)總供應(yīng)量的31.66%。2000年后至今，受過宏觀調(diào)控和亞洲金融危機(jī)影響，新落成的甲級(jí)寫字樓數(shù)量銳減，平均每年在3萬至5萬平方米左右。甲級(jí)寫字樓的區(qū)域分布：東山區(qū)、天河和、區(qū)越秀。2002年2004年總供應(yīng)量合計(jì)約 169,534平方米，分別來自天河區(qū)的平安保險(xiǎn)大廈（2002年落成）、東山區(qū)的廣東電信大廈（2003年落成）和天河區(qū)的中泰國際廣場(chǎng)（2004年落成），僅為同期預(yù)計(jì)市場(chǎng)凈吸納量的一半左右。廣州市甲級(jí)寫字樓年供應(yīng)量、累計(jì)供應(yīng)量和吸納量情況表19951996199719981999供應(yīng)量141,552355,60681,21296,00057,609累

59、計(jì)供應(yīng)量360,914716,520797,732893,732951,341吸納量145,000206,888103,16336,160-17,646空置率12.00%26.80%21.32%25.73%32.08%2000200120022003F2004F供應(yīng)量37,00053,00042,00039,91687,618累計(jì)供應(yīng)量988,3411,041,3411,083,3411,123,2571,210,875吸納量66,02998,694104,314108,530119,330空置率27.94%22.13%15.52%8.86%5.60%（資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部E估計(jì)數(shù)字F

60、 :預(yù)計(jì)數(shù)字）廣州甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)量、凈吸納量和空置率（資料來源：怡高物業(yè)市場(chǎng)研究部sq.m.Annual SupplyNet AbsorptionVacancyE ； 估計(jì)數(shù)字 F :預(yù)計(jì)數(shù)字）12.7%,實(shí)際利用外資保22家，外資金融機(jī)構(gòu)在在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的推動(dòng)下，自2000年甲級(jí)寫字樓的租金保持上升的趨勢(shì)，空置率則持續(xù)下降。2001年廣州市國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)持平穩(wěn)增長(zhǎng)至 2002年初，世界500強(qiáng)企業(yè)已有299家在廣州投資了 144個(gè)項(xiàng)目，外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在廣州設(shè)立的分公司和代表處達(dá) 廣州設(shè)立的分行和辦事處達(dá)33家，由于中國已正式加入WT0,預(yù)計(jì)外資投入在未來三年內(nèi)將大幅增加。由于目前廣州甲級(jí)寫