對(duì)住房公積金貸款的認(rèn)識(shí)

1、 對(duì)住房公積金貸款的認(rèn)識(shí) 摘要住房公積金制度是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分。盡管存在諸多爭(zhēng)議,但仍毋庸置疑的成為擴(kuò)大住房消費(fèi)、健全住房供應(yīng)體系和保障體系、加快解決廣大居民住房問題的有效手段,是社會(huì)受益面最大的住房保障制度。如何管好公積金,用好公積金,更好的為廣大繳存者服務(wù),是各個(gè)公積金管理機(jī)構(gòu)認(rèn)真思考和努力實(shí)現(xiàn)的問題,也是公積金制度存在的根本。在這種形勢(shì)下,認(rèn)識(shí)自身貸款的優(yōu)勢(shì)與不足,充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì),規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),使我們的工作在健康良性的軌道上運(yùn)行,顯得尤其重要。 關(guān)鍵詞住房公積金 貸款 認(rèn)識(shí) 一、公積金貸款的優(yōu)勢(shì) 1.貸款利率低。這是公積金貸款的最主要優(yōu)勢(shì),根據(jù)住房公積金管理?xiàng)l例,公積金實(shí)行“低存

2、低貸”的原則,職工存儲(chǔ)在管理中心的公積金,上年結(jié)存的執(zhí)行三個(gè)月整存整取的利率,本年繳存的執(zhí)行活期利率,由此來看,職工公積金的存款利率是較低的,相應(yīng)的,職工從中心取得貸款,也享受低于商業(yè)貸款低利率。以現(xiàn)行利率看,5年以下公積金貸款利率為%,5年以上公積金貸款利率為%,比商業(yè)貸款七折后的利率還要低,而且沒有商業(yè)貸款關(guān)于享受七折利率的或高或低的門檻,并且,七折優(yōu)惠利率不是終身制的規(guī)定,目前,各大銀行已普遍取消這一優(yōu)惠,改而執(zhí)行折的優(yōu)惠利率,這使公積金和商業(yè)貸款的利率差加大了,公積金貸款利率低的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯出來。 2.在公積金中心有貸款者收入情況的基本資料,便于核對(duì),使貸款者的資信狀況較為真實(shí)。在商

3、業(yè)貸款的實(shí)際運(yùn)作中,往往有貸款者根據(jù)自己的貸款額度和年限在單位開出相應(yīng)的收入證明,使得銀行對(duì)貸款者的實(shí)際還貸能力的評(píng)估發(fā)生偏差,形成商業(yè)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。LoCALhOSt而公積金貸款的對(duì)象為在中心繳存公積金的職工,該職工繳存公積金的狀況,以前年度工資收入的水平,在中心均有資料可查,這樣就防范了出具假工資收入證明的情況,從而避免了由于資信狀況不真實(shí)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 二、公積金貸款的不利因素 1.專業(yè)性不夠。貸款作為一項(xiàng)銀行金融業(yè)務(wù),存在多個(gè)當(dāng)事人和法律關(guān)系。以按揭樓宇為例,公積金貸款存在四方當(dāng)事人:即買方、賣方、銀行、公積金中心。至少六個(gè)法律關(guān)系:(1)買方與賣方之間的房屋買賣關(guān)系;(2)買方與銀行

4、之間的資金借貸關(guān)系;(3)銀行與開發(fā)商之間的有關(guān)銀行同意對(duì)預(yù)售項(xiàng)目提供貸款合同關(guān)系;(4)開發(fā)商同意在房屋抵押登記辦理下來之前對(duì)買方的還款責(zé)任向銀行提供擔(dān)保的保證關(guān)系;(5)買方與銀行之間的房屋抵押關(guān)系;(6)公積金中心與銀行之間的委托被委托關(guān)系。還有可能發(fā)生的關(guān)系有:(1)買方為貸款向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系;(2)當(dāng)買方不能償還銀行本息時(shí),銀行或開發(fā)商回購(gòu)買方房屋所產(chǎn)生的房屋回購(gòu)關(guān)系;(3)買方或賣方為貸款與房屋置業(yè)擔(dān)保公司產(chǎn)生的擔(dān)保關(guān)系。如此復(fù)雜的法律關(guān)系,對(duì)于貸款的管理人員來說要求是非常高的,在具體的操作中相關(guān)知識(shí)的不足,往往給工作帶來被動(dòng)。 2.征信系統(tǒng)不完善。在銀行的征信系統(tǒng)

5、中,公積金中心委托發(fā)放的貸款未被納入其中,可能造成的風(fēng)險(xiǎn)是,同一借款人可以在多個(gè)中心貸款而無法被查到,形成中心的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 三、公積金貸款的一般風(fēng)險(xiǎn) 1.由購(gòu)房者帶來的風(fēng)險(xiǎn) (1)購(gòu)房者收入水平下降,無力償還貸款,造成信貸風(fēng)險(xiǎn); (2)購(gòu)房者的意外死亡帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 2.由開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn) (1)開發(fā)商取得銀行劃給的購(gòu)房人貸款后,挪作它用或卷款潛逃。 (2)開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn),缺乏經(jīng)驗(yàn),由于經(jīng)營(yíng)不善或其他原因,導(dǎo)致樓盤無限期拖延交房; (3)開發(fā)商惡意欺詐,住房面積縮水,以次充好,抬高房?jī)r(jià),造成購(gòu)房者的損失,導(dǎo)致購(gòu)房者抵觸情緒,而拖欠貸款。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升期,開發(fā)商有著相當(dāng)高的利潤(rùn)空間,以

6、上情況發(fā)生的相對(duì)較小,但市場(chǎng)有它本身的運(yùn)行規(guī)律,尤其在國(guó)家和政府在意識(shí)到了房?jī)r(jià)的居高不下已經(jīng)在透支了中國(guó)未來的情況之下。未雨籌謀,運(yùn)籌幄握,正是公積金管理者的責(zé)任所在。 3.由受托銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn) 公積金貸款作為一項(xiàng)金融業(yè)務(wù),只能委托銀行進(jìn)行辦理,但貸款的風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān),銀行只從貸款的收益中收取手續(xù)費(fèi),這在一定程度上決定了銀行對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)性不夠。在某些情況下,銀行的不作為或不積極作為可能給中心帶來較大的被動(dòng)。例如:對(duì)于某些開發(fā)商的套現(xiàn)行為,銀行基于專業(yè)敏感性可能有所查覺,但由于就現(xiàn)有資料看并無破綻,可能不會(huì)做進(jìn)一步考查,從而為貸款埋下隱患。 四、降低個(gè)人公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略 1.

7、充分利用銀行的征信系統(tǒng)。2004年2月,人民銀行啟動(dòng)了個(gè)人征信系統(tǒng)建設(shè);2006年1月,全國(guó)集中統(tǒng)一的個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)建成并正式運(yùn)行。一個(gè)貸款人,他何時(shí)在哪家銀行貸了多少款,辦了幾張信用卡,每月還款的情況,有沒有不良記錄等,都可以被查詢出來。這意味著了解一個(gè)貸款人信用狀況的變得簡(jiǎn)單而高效了,征信報(bào)告正在成為公積金信貸管理部門做出貸款決定的重要參考之一。 2.謹(jǐn)慎放貸,不肓目放寬貸款的審查條件。沒有只漲不跌的市場(chǎng),在房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼的時(shí)候,公積金貸款管理人員適度地保持冷靜顯得尤為重要,在提高公積金的個(gè)貸率,更好的為繳存人服務(wù)與有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn),為廣大繳存者看好“錢”之間找到平衡,是體現(xiàn)公

8、積金貸款管理者的智慧所在,優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)謹(jǐn)慎放貸,多方考察貸款人的信用情況,適度提高貸款的門檻,把好公積金貸款的第一關(guān),會(huì)使產(chǎn)生不良貸款的機(jī)率大大減小。 3.加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的考察,防止欺詐行為。早在2002年,建設(shè)部等六部門下發(fā)有關(guān)文件規(guī)定:對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目,商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。公積金貸款也應(yīng)嚴(yán)格遵守這一要求。目前樓市堅(jiān)挺,仍有一些運(yùn)作不良的開發(fā)商資金鏈緊張,可能在未取得各項(xiàng)手續(xù)之前低價(jià)搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu),一些貪圖便宜的繳存人進(jìn)行認(rèn)購(gòu),從而產(chǎn)生貸款需求,對(duì)于這種情況,中心應(yīng)耐心解釋,堅(jiān)決回絕。 4.提高貸款人員的素質(zhì)。貸款由于涉