免責(zé)條款在商品房預(yù)售合同中的適用

1、PAGEXXXPAGE 7 免責(zé)條條款在商品品房預(yù)售合合同中的適適用所謂免責(zé)條條款，是指指當(dāng)事人雙雙方在合同同中事先約約定的，旨旨在排除或或限制其未未來責(zé)任的的條款?，F(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)中中經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象象變化多端端，經(jīng)營活活動(dòng)存在一一定風(fēng)險(xiǎn)，在在合同中事事先約定免免責(zé)條款，可可以合理分分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保保證企業(yè)合合理化經(jīng)營營，平衡合合同雙方的的利益關(guān)系系。但如約約定不當(dāng)，也也可能造成成合同一方方憑借其地地位而制定定不公平的的條款，免免除自己本本應(yīng)承擔(dān)的的責(zé)任，損損害對(duì)方利利益的后果果。在商品品房預(yù)售中中，即經(jīng)常常出現(xiàn)此種種情形：商商品房開發(fā)發(fā)商籍自己己雄厚資本本及專業(yè)知知識(shí)制定一一些對(duì)購房房人不公平平的免責(zé)條條款

2、，如免免除延期交交房責(zé)任條條款、免除除房屋質(zhì)量量責(zé)任條款款等，損害害購房人的的利益。那那么如何認(rèn)認(rèn)識(shí)這些條條款的效力力?在審判判實(shí)踐中如如何進(jìn)行審審查?怎樣樣對(duì)免責(zé)條條款進(jìn)行規(guī)規(guī)制?本文文根據(jù)合同同法對(duì)免責(zé)責(zé)條款的規(guī)規(guī)定結(jié)合商商品房預(yù)售售的實(shí)際情情況，對(duì)以以上問題進(jìn)進(jìn)行分析和和探討，希希望能對(duì)審審判實(shí)踐有有所裨益。一、免免責(zé)條款訂訂入商品房房預(yù)售合同同條件當(dāng)事人人意思自治治是民法的的一項(xiàng)原則則，在一般般情況下，法法律對(duì)當(dāng)事事人之間協(xié)協(xié)商議定的的條款并不不加以過多多干涉。但但對(duì)合同中中的免責(zé)條條款，由于于其所具有有的特殊意意義及對(duì)合合同雙方權(quán)權(quán)利義務(wù)的的重要影響響，各國法法律一般都都規(guī)定制定定免

3、責(zé)條款款的一方負(fù)負(fù)有提請(qǐng)對(duì)對(duì)方注意的的義務(wù)，且且提請(qǐng)注意意應(yīng)達(dá)到充充分、合理理的程度，以以避免相對(duì)對(duì)一方在不不知情或不不完全理解解的情況下下訂立合同同。如果制制訂免責(zé)條條款的一方方未盡到提提請(qǐng)注意的的義務(wù)，則則該免責(zé)條條款視為未未訂入合同同，不得成成為合同的的一部分，因因而不對(duì)當(dāng)當(dāng)事人產(chǎn)生生約束力。那么，怎怎樣才是充充分、合理理的提請(qǐng)注注意呢?可可以從以下下幾個(gè)方面面進(jìn)行分析析：(一)文件的外外型?！拔奈募庑晚氻氂枞艘栽撛撐募d有有足以影響響當(dāng)事人權(quán)權(quán)益之約款款之印象，否否則相對(duì)人人收到該文文件根本不不予閱讀，使使用人之提提請(qǐng)注意即即不充分?！?見劉劉榮宗著定型化契契約論文專專輯第88頁，三

4、民民書局19988年版版。)也就就是說，訂訂立免責(zé)條條款的文件件應(yīng)足以使使當(dāng)事人明明白其性質(zhì)質(zhì)，認(rèn)識(shí)到到它是合同同的一部分分。如果文文件的外型型未作到這這一點(diǎn)，則則其中的條條款不能被被視為訂入入合同。如如：銷售商商在廣告中中登載房房一售出，概概不退換，在房屋屋圖紙上標(biāo)標(biāo)注本公公司對(duì)因施施工單位責(zé)責(zé)任造成的的質(zhì)量問題題不承擔(dān)任任何責(zé)任，在辦公公地點(diǎn)張貼貼的寫有對(duì)非因本本公司原因因造成的延延期交房，本本公司不承承擔(dān)任何責(zé)責(zé)任內(nèi)容容的告示等等。由于這這些廣告、房屋圖紙紙、告示的的外型不足足以使購房房者明了其其性質(zhì)，因因此如果雙雙方在書面面合同中并并沒有特別別說明其為為合同的一一部分，則則這些廣告告、

5、房屋圖圖紙、告示示中的免責(zé)責(zé)內(nèi)容不得得作為合同同的組成部部分。(二)提請(qǐng)注意意的方法。提請(qǐng)注意意可以采取取個(gè)別提請(qǐng)請(qǐng)注意和張張貼公告的的方式。在在商品房預(yù)預(yù)售中，應(yīng)應(yīng)以個(gè)別提提請(qǐng)注意為為原則，除除非特別情情況，售房房方不得采采取張貼公公告方式制制定免責(zé)條條款，否則則，視為未未盡到提請(qǐng)請(qǐng)注意義務(wù)務(wù)。(三)清晰明白白的程度。即提請(qǐng)注注意所使用用的語言文文字必須清清晰，明白白，不得使使用含糊不不清的語言言文字，否否則，不得得作出對(duì)相相對(duì)一方不不利的解釋釋。如果在在合同中的的免責(zé)條款款所使用的的字體過小小、打印不不清，或位位于合同書書中不易被被注意的位位置，也不不能認(rèn)為是是清晰明白白。(四)提請(qǐng)注意意

6、的時(shí)間。免責(zé)條款款必須在合合同訂立之之前出示，提提請(qǐng)注意也也必須于合合同訂立之之前完成，如如果是在合合同訂立之之后出示，除除非相對(duì)人人予以認(rèn)可可，否則不不能認(rèn)為訂訂入合同。如商品房房銷售商在在預(yù)售合同同訂立后作作出的有關(guān)關(guān)免責(zé)事項(xiàng)項(xiàng)的規(guī)定，即即屬此類情情況，除非非購房者予予以認(rèn)可，否否則，不能能成為合同同組成部分分。(五)提請(qǐng)注意意的程度。提請(qǐng)注意意應(yīng)達(dá)到一一般人能理理解的程度度。如果免免責(zé)條款中中有常人不不知曉的術(shù)術(shù)語，訂立立者應(yīng)作出出解釋。在商品品房預(yù)售中中，一般房房地產(chǎn)銷售售商均采用用定式合同同，或稱標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合同，合合同內(nèi)容固固定，適用用于所有購購房者。購購房者對(duì)合合同內(nèi)容只只能表示同同意

7、或不同同意，沒有有更多的協(xié)協(xié)商余地。如訂立合合同，對(duì)其其中的免責(zé)責(zé)條款也只只能接受。在這種情情況下銷售售商負(fù)有比比在非定式式合同中更更為嚴(yán)格的的提請(qǐng)注意意義務(wù)。法法院在審理理此類案件件時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)其中的免免責(zé)條款做做更為嚴(yán)格格的審查。二、商商品房預(yù)售售合同中免免責(zé)條款的的效力免責(zé)條條款訂入合合同中并不不等于當(dāng)然然有效，對(duì)對(duì)免責(zé)條款款的效力法法律上有種種種限制。它除應(yīng)符符合法律關(guān)關(guān)于合同效效力的一般般規(guī)定外，還還應(yīng)符合一一些特殊規(guī)規(guī)定。對(duì)免免責(zé)條款的的法律限制制體現(xiàn)了國國家對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)民事活動(dòng)動(dòng)的干預(yù)，其其目的是為為了保護(hù)國國家利益和和社會(huì)公共共利益。在在審理商品品房預(yù)售合合同糾紛時(shí)時(shí)，法院應(yīng)應(yīng)對(duì)合同

8、中中的免責(zé)條條款的效力力進(jìn)行審查查。在審查查時(shí)，應(yīng)掌掌握以下幾幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：(一)免責(zé)條款款違反法律律和社會(huì)公公共利益的的無效。我我國民法法通則第第七條規(guī)定定：民事事活動(dòng)應(yīng)尊尊重社會(huì)公公德，不得得損害社會(huì)會(huì)公共利益益，破壞國國家經(jīng)濟(jì)計(jì)計(jì)劃，擾亂亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)秩序。這是對(duì)免免責(zé)條款進(jìn)進(jìn)行限制的的法律依據(jù)據(jù)。因此，在在預(yù)售商品品房中，有有上述內(nèi)容容的免責(zé)條條款無效。應(yīng)注意的的是，這里里所指的違違反法律，是是指違反法法律的強(qiáng)行行性規(guī)范，只只有違反強(qiáng)強(qiáng)行性規(guī)范范的免責(zé)條條款才為無無效。(二)免責(zé)條款款不得免除除故意和重重大過失責(zé)責(zé)任。如果果允許當(dāng)事事人在合同同中訂立免免除故意或或重大過失失責(zé)任的條條款，則無

9、無異于鼓勵(lì)勵(lì)當(dāng)事人不不履行合同同或不負(fù)責(zé)責(zé)任地履行行合同，這這就與民法法通則規(guī)定定的誠實(shí)信信用的原則則相違背，且且不符合合合同訂立的的目的。目目前國外的的立法對(duì)免免除故意或或重大過失失責(zé)任的免免責(zé)條款均均持否定態(tài)態(tài)度，如德國民法法典第2276條第第2款規(guī)定定：“債務(wù)務(wù)人因故意意行為而應(yīng)應(yīng)負(fù)的責(zé)任任，不得預(yù)預(yù)先免除。”希臘臘民法典第3322條規(guī)定：“旨在預(yù)預(yù)先免除或或限制對(duì)故故意或重大大過失所負(fù)負(fù)責(zé)任的協(xié)協(xié)議無效?！蔽覈虾贤ㄒ嘁?guī)規(guī)定因故意意或重大過過失造成對(duì)對(duì)方財(cái)產(chǎn)損損失的免責(zé)責(zé)條款無效效。目前有有些商品房房預(yù)售合同同約定：“因售房方方的過失行行為導(dǎo)致的的損害，購購房方不得得要求賠償償”，這

10、一一免責(zé)條款款中的“過過失行為”應(yīng)視為不不包括重大大過失行為為在內(nèi)。(三)免責(zé)條款款不得免除除合同當(dāng)事事人的基本本義務(wù)。也也就是說，免免責(zé)條款的的免責(zé)以合合同的基本本義務(wù)得到到履行為前前提。如果果允許當(dāng)事事人不履行行合同的基基本義務(wù)而而不承擔(dān)任任何責(zé)任，就就背棄了合合同的本來來目的，且且與法律的的原則相違違背。例如如：商品房房銷售商有有將質(zhì)量合合格的、權(quán)權(quán)屬明確合合法的房屋屋交付給購購房者的義義務(wù)，如果果在合同中中訂立“銷銷售方不對(duì)對(duì)房屋質(zhì)量量承擔(dān)責(zé)任任”或“與與出售房屋屋有關(guān)的所所有權(quán)糾紛紛、土地使使用權(quán)糾紛紛，本公司司不負(fù)責(zé)解解決”等條條款，即屬屬免除基本本義務(wù)，當(dāng)當(dāng)然無效。此外，如如果違

11、約行行為嚴(yán)重到到使當(dāng)事人人訂立合同同的目的落落空，即嚴(yán)嚴(yán)重違約或或根本性違違約的情況況下，也不不得援用免免責(zé)條款，因因?yàn)檫@種情情況同屬于于不履行合合同的基本本義務(wù)。(四)免責(zé)條款款不得違反反公平原則則。公平原原則是民法法的一項(xiàng)基基本原則，它它的要求之之一就是民民事主體在在承擔(dān)民事事責(zé)任上要要合理。如如果商品房房銷售商憑憑借自己的的優(yōu)勢(shì)，訂訂立對(duì)購房房人顯失公公平的免責(zé)責(zé)條款，購購房人就可可以向法院院或仲裁機(jī)機(jī)關(guān)申請(qǐng)撤撤銷或變更更。例如在在合同中訂訂立“對(duì)由由于施工單單位和設(shè)計(jì)計(jì)單位的過過錯(cuò)造成的的損失，售售房方不承承擔(dān)責(zé)任”，即屬顯顯失公平的的條款。因因?yàn)樵谑┕す挝换蛟O(shè)設(shè)計(jì)單位等等第三人過過

12、錯(cuò)造成售售房方違約約的情況下下，售房方方可以依據(jù)據(jù)與第三人人的合同追追究其違約約責(zé)任，獲獲得賠償。而買房人人與第三人人無直接法法律關(guān)系。不能向第第三人索賠賠，如果再再免除了售售房者的違違約責(zé)任，則則購房人的的損失得不不到任何補(bǔ)補(bǔ)償，不公公平性顯而而易見。(五)免責(zé)條款款不得免除除人身傷害害責(zé)任。免免責(zé)條款一一般是對(duì)違違約責(zé)任的的限制或免免除，目前前隨著合同同中違約責(zé)責(zé)任與侵權(quán)權(quán)責(zé)任競合合情況的增增多，一般般認(rèn)為免除除人身傷害害責(zé)任的條條款是被嚴(yán)嚴(yán)格禁止的的。如英國國19777年不公公平合同條條款法規(guī)規(guī)定免除或或限制過失失造成的人人身傷害或或死亡責(zé)任任的條款無無效。我國國合同法規(guī)規(guī)定，造成成對(duì)方

13、人身身傷害的免免責(zé)條款無無效。之所所以這樣規(guī)規(guī)定，是因因?yàn)槊獬巳松韨ω?zé)責(zé)任的條款款與法律基基本原則及及社會(huì)公共共道德標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)相違背。因此，在在商品房預(yù)預(yù)售合同中中，售房方方不得訂立立免除給購購房人造成成人身傷害害所應(yīng)承擔(dān)擔(dān)的責(zé)任的的免責(zé)條款款。三、商商品房預(yù)售售合同中免免責(zé)條款的的解釋實(shí)踐中中經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)這樣的情情況，合同同雙方在訂訂立合同時(shí)時(shí)對(duì)條款皆皆協(xié)商一致致，但在發(fā)發(fā)生糾紛時(shí)時(shí)，卻由于于各自對(duì)有有關(guān)條款理理解不一而而各執(zhí)一詞詞。因此，就就需要對(duì)合合同的條款款進(jìn)行解釋釋。在解釋釋商品房預(yù)預(yù)售合同中中的免責(zé)條條款時(shí)，有有以下幾個(gè)個(gè)原則可供供掌握：(一)統(tǒng)一解釋釋原則。對(duì)對(duì)免責(zé)條款款的解釋應(yīng)應(yīng)

14、客觀合理理，在銷售售商使用了了特殊的術(shù)術(shù)語制定人人定式合同同，適用于于所有購房房人時(shí)，應(yīng)應(yīng)以購房人人的平均的的、合理的的理解作為為解釋的依依據(jù)，而不不允許以銷銷售商單方方面、不公公平的理解解為依據(jù)。對(duì)相同的的情況不允允許有不同同的解釋出出現(xiàn)。法院院在審理一一個(gè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中多個(gè)個(gè)購房人與與銷售商的的預(yù)售糾紛紛時(shí)，應(yīng)注注意運(yùn)用同同一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)對(duì)免責(zé)條款款進(jìn)行解釋釋。(二)符合合同同目的的解解釋原則?！耙婪虾虾贤康牡牡慕忉?，要要求在某一一合同用語語表達(dá)的意意思與合同同目的相反反時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)通過解釋釋更正合同同用語;當(dāng)當(dāng)合同內(nèi)容容暖昧不明明或互相矛矛盾時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)認(rèn)每一合同同用語或條條款都有效效的前

15、提下下，盡可能能通過解釋釋的方式予予以統(tǒng)一和和協(xié)調(diào)，使使之符合合合同的目的的;當(dāng)合同同文句有不不同意思時(shí)時(shí)，應(yīng)按照照符合合同同目的的含含義解釋，摒摒棄有背于于合同目的的的含義?！睂?duì)預(yù)售售商品房合合同中免責(zé)責(zé)條款的解解釋，應(yīng)符符合合同的的目的。如如果將免除除遲延交房房責(zé)任條款款理解為銷銷售商可以以無限期地地推遲交房房日期，就就違背了當(dāng)當(dāng)事人訂立立合同的本本意。法院院不應(yīng)支持持銷售商這這樣的解釋釋。(三)不利于制制定者原則則。對(duì)免責(zé)責(zé)條款有疑疑義時(shí)，應(yīng)應(yīng)對(duì)制定者者作不利之之解釋，以以避免制定定免責(zé)條款款者利用免免責(zé)條款損損害對(duì)方利利益。(見見王利明、崔建遠(yuǎn)著著合同法法新論總總則第4492頁，中中國

16、政法大大學(xué)出版社社19966年第一版版。)羅馬馬法即有“有疑義應(yīng)應(yīng)為表意者者不利益之之解釋”原原則，各國國立法也多多加以繼承承。(四)限制解釋釋原則。指指對(duì)合同未未規(guī)定或規(guī)規(guī)定不完備備的事項(xiàng)，不不得推定適適用免責(zé)條條款。一旦旦擴(kuò)張適用用就會(huì)侵犯犯購房者的的利益。例例如：在一一商品房預(yù)預(yù)售合同中中，對(duì)銷售售商的免責(zé)責(zé)事項(xiàng)一一一進(jìn)行了列列舉，在最最后一項(xiàng)規(guī)規(guī)定了其其他事件，這是個(gè)個(gè)概括性的的規(guī)定，不不能擴(kuò)大解解釋為任何何事件，而而應(yīng)解釋為為與先前所所列舉的事事項(xiàng)同一種種類的事件件。(五)非定式條條款優(yōu)先的的原則。在在銷售商與與購房者訂訂立于定式式預(yù)售合同同，而后又又別協(xié)商訂訂立了補(bǔ)充充協(xié)議的情情況

17、下，如如其中的免免責(zé)條款發(fā)發(fā)生沖突，應(yīng)應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)協(xié)議為據(jù)。這是因?yàn)闉樘貏e規(guī)定定優(yōu)于一般般規(guī)定。四、對(duì)對(duì)商品房預(yù)預(yù)售合同中中免責(zé)條款款的規(guī)制針對(duì)目目前商品房房預(yù)售合同同中免責(zé)條條款較多，消消費(fèi)者權(quán)益益受到重重重限制的情情況，應(yīng)從從社會(huì)各方方面對(duì)免責(zé)責(zé)條款進(jìn)行行規(guī)制。從從各國的做做法及我國國的實(shí)際情情況來看，可可從以下幾幾個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行規(guī)制。(一)立法規(guī)制制。即從法法律上規(guī)定定免責(zé)條款款訂入合同同的條件、有效無效效的要件、解釋規(guī)則則、無效或或被撤銷后后的法律后后果等。世世界許多國國家在民法法典中對(duì)此此問題加以以規(guī)定，如如意大利利民法典第13441、13342條。還有的國國家針對(duì)定定式合同及及免責(zé)條款

18、款制訂專門門法律，如如英國不不公平合同同條款法、以色色列標(biāo)準(zhǔn)合合同法等等。我國以以往的民事事法律沒有有對(duì)此問題題的專門規(guī)規(guī)定。新頒頒布的合同同法增加了了相關(guān)內(nèi)容容，如第三三十九條、第四十條條、四十一一條、五十十三條等，填填補(bǔ)了立法法上的空白白。(二)司法規(guī)制制。司法規(guī)規(guī)制是指人人民法院對(duì)對(duì)免責(zé)條款款有司法審審查權(quán)。法法院可以根根據(jù)受理的的案件之具具體情況，對(duì)對(duì)免責(zé)條款款是否已訂訂入商品房房預(yù)售合同同、免責(zé)條條款有無違違反國家強(qiáng)強(qiáng)行性法律律及社會(huì)公公共利益的的情況、是是否有效等等進(jìn)行確認(rèn)認(rèn)。法院還還可以通過過對(duì)免責(zé)條條款進(jìn)行解解釋，保護(hù)護(hù)購房人的的合法權(quán)益益不受侵害害。對(duì)于顯顯失公平的的免責(zé)條款款，法院可可以根據(jù)當(dāng)當(dāng)事人的申申請(qǐng)，確認(rèn)認(rèn)其為可撤撤銷