房地產(chǎn)投資分析（第三版）第06章房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)分析

1、房地產(chǎn)投資分析（第三版）第六章 房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)（一）測(cè)算盈利能力 （二）測(cè)算清償能力 二、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的方法 （一）比較分析法 1分析實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的程度 2分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展?fàn)顩r 3分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)際水平比較分析法運(yùn)用的前提是指標(biāo)之間具備可比性。在運(yùn)用此方法時(shí)，尤其要注意以下四個(gè)方面是否存在可比性：（1）內(nèi)容與結(jié)構(gòu)上是否可比。（2）時(shí)間上是否可比。（3）基礎(chǔ)條件是否可比。（4）計(jì)算方法及計(jì)量單位是否具有可比性。顯然，只有計(jì)算方法、計(jì)量單位一致的指標(biāo)才具有可比性。不可比的指標(biāo)唯有通過一定的換算，才具有比較的基礎(chǔ)。（二）比率分析法比

2、率分析法是通過計(jì)算指標(biāo)的比率來分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方法。比率分析是項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析常用的方法。 1相關(guān)比率分析法相關(guān)比率分析法即用同一項(xiàng)目相關(guān)但又不同的指標(biāo)相對(duì)比，求其比率，進(jìn)而進(jìn)行分析的方法。例如項(xiàng)目利潤(rùn)與成本相比，求出成本利潤(rùn)率；項(xiàng)目的負(fù)債與資產(chǎn)對(duì)比，求得資產(chǎn)負(fù)債率等。2趨勢(shì)比率分析法趨勢(shì)比率分析法即用同類項(xiàng)目不同時(shí)期的同類指標(biāo)相對(duì)比，求其比率。它是研究經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化趨勢(shì)和發(fā)展規(guī)律的一種分析方法。3結(jié)構(gòu)比率分析法結(jié)構(gòu)比率是指某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占總體指標(biāo)的比率。通過結(jié)構(gòu)比率，可以考核經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的構(gòu)成及其變化，以研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律。（三）因素替換分析法因素替換分析法可簡(jiǎn)稱為因素替換法，它是用于測(cè)定由多種相互關(guān)

3、聯(lián)的因素構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，各組成因素的變動(dòng)對(duì)指標(biāo)差異總額影響程度的一種重要的財(cái)務(wù)分析方法。（三）因素替換分析法因素替換法的分析過程是，先假定其他因素值不變，只改變其中的某一個(gè)因素值，檢查指標(biāo)值的變化。按此法，以一定順序，逐個(gè)因素變動(dòng)，從而檢查出各因素對(duì)指標(biāo)值的影響程度及影響方向。從表62的計(jì)算分析可以看出，各因素的影響程度不一，具體如下：（1）由于住宅銷售收入的增加，定額流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短11天；（2）由于代建工程收入的增加，定額流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短2天；（3）由于預(yù)收購(gòu)房定金增加，定額流動(dòng)資金周圍天數(shù)縮短30天；（4）由于預(yù)收代建工程款增加，定額流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短6天；（5）由于在建工程

4、資金占用增加，定額流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)天數(shù)延長(zhǎng)45天；（6）由于成品資金占用減少，定額流動(dòng)資金周圍天數(shù)縮短4天。 三、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的程序（一）分析和估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（二）分析財(cái)務(wù)基本報(bào)表（三）分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)（四）提出財(cái)務(wù)分析結(jié)論 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算一、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算的原則與程序 （一）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算的原則 1真實(shí) 2準(zhǔn)確 3以現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)法規(guī)為依據(jù) 一、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算的原則與程序 （二）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算的程序1熟悉項(xiàng)目概況，制訂財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算工作計(jì)劃 2收集資料 3進(jìn)行估算 二、銷售（出租）收入與銷售稅金及附加的估算（一）房地產(chǎn)銷售（出租）收入估算1項(xiàng)目租售方案的確定房地產(chǎn)

5、的經(jīng)營(yíng)形式，即該項(xiàng)目出售、出租，還是租售并舉；用于出售的面積和用于出租的面積比為多少。這一問題的確定，有賴于市場(chǎng)研究的結(jié)論?？沙鲎饷娣e、可出售面積和可分?jǐn)偯娣e及各自在建筑中的位置。出租或出售的時(shí)間進(jìn)度安排以及各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定。租金和售價(jià)水平的確定。收款計(jì)劃的確定。2房地產(chǎn)租售價(jià)格的確定 （1）房地產(chǎn)租價(jià)或售價(jià)上下限的測(cè)定價(jià)格下限的測(cè)定。 A.用于銷售經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)。 B.用于租賃經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)。 年折舊費(fèi)= 造價(jià)（1殘值率）耐用年限一是雙倍余額遞減法。這種方法是以平均年限法確定的折舊率的雙倍乘以固定資產(chǎn)在每一會(huì)計(jì)期間的期初賬面凈值，從而確定當(dāng)期應(yīng)提折舊。其計(jì)算公式為：年折舊率=2折舊年

6、限100%年折舊額=年初固定資產(chǎn)賬面原值年折舊率實(shí)行雙倍余額遞減法，應(yīng)當(dāng)在折舊年限前兩年內(nèi)將房屋凈值扣除預(yù)計(jì)凈殘值后的凈額平均攤銷。二是年數(shù)總和法，即以房屋原值扣除預(yù)計(jì)凈殘值后的余額作為計(jì)提折舊的基礎(chǔ)，按照逐年遞減的折舊率計(jì)提折舊。采用年數(shù)總和法的關(guān)鍵是每年都要確定一個(gè)不同的折舊率。其計(jì)算公式為：年折舊率= （折舊年限已使用年數(shù)）2折舊年限（折舊年限+1）100%年折舊額= （房屋原值預(yù)計(jì)凈殘值）年折舊率價(jià)格上限的測(cè)定。價(jià)格上限就是房地產(chǎn)價(jià)格的最高界限，即上臨界線。房地產(chǎn)租售價(jià)格上限通常有市場(chǎng)上限、政府上限和法規(guī)上限三種情況。市場(chǎng)上限即受市場(chǎng)供求影響，以市場(chǎng)營(yíng)銷受阻的價(jià)格作為價(jià)格上臨界線，這屬

7、于市場(chǎng)機(jī)制作用的價(jià)格形式。 政府上限即政府有關(guān)部門依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、當(dāng)?shù)鼐唧w情況，公布該類房地產(chǎn)的最高限價(jià)。這是行政干預(yù)的價(jià)格水平。 法規(guī)上限是指由法規(guī)限定房?jī)r(jià)的最高上限。中國(guó)的反暴利法，對(duì)價(jià)格行為具有法律的約束作用。所謂暴利即商品生產(chǎn)者、經(jīng)營(yíng)者通過不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格行為而獲取的超常利潤(rùn)。具體到某件商品的暴利界定主要看它的市場(chǎng)定價(jià)是否超過物價(jià)部門規(guī)定的價(jià)格上限，超過部分即暴利。（2）房地產(chǎn)定價(jià)方法成本加成法。成本加成法就是在生產(chǎn)或提供單位產(chǎn)品所支付的完全成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的利潤(rùn)來確定價(jià)格。其計(jì)算公式如下：?jiǎn)蝺r(jià)=單位成本（1+成本利潤(rùn)率）目標(biāo)利潤(rùn)=項(xiàng)目占用資金資金利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率=目標(biāo)利潤(rùn)總成本需

8、求導(dǎo)向定價(jià)法。 A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)是需求導(dǎo)向定價(jià)法中最基本也是最重要的定價(jià)方法?；谛枨笳咦陨韺?duì)某種房地產(chǎn)需要的程度，購(gòu)買力及對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，需求者對(duì)其欲購(gòu)房地產(chǎn)有一種價(jià)值判斷，這個(gè)價(jià)值判斷就是認(rèn)知價(jià)值。 B.消費(fèi)心理定價(jià)法。研究消費(fèi)者購(gòu)置房地產(chǎn)的心理特征，并以此為依據(jù)進(jìn)行定價(jià)，即消費(fèi)心理定價(jià)法。對(duì)于一般消費(fèi)者而言，通常有以下四種消費(fèi)心理：一是高價(jià)消費(fèi)心理。 二是保值增值心理。 三是按價(jià)論質(zhì)心理。 四是價(jià)格范圍心理， ） （二）房地產(chǎn)銷售稅金及附加的估算2土地增值稅 （2）征收方式核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%的征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。

9、減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。（3）稅率和應(yīng)納稅額計(jì)算方法應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額所得稅稅率（4）減稅、免稅規(guī)定民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵(lì)的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以定期減稅或者免稅。符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的企業(yè)，可以減稅或者免稅。2稅后利潤(rùn)分配順序在房地產(chǎn)投資分析中，稅后利潤(rùn)即可供分配利潤(rùn)，可按照下列順序分配：提取盈余公積金。一般企業(yè)提取的盈余公積金分為兩種：一是法定盈余公積金，按照可供分配利潤(rùn)的10%提?。欢侨我庥喙e金，由企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況按一定比例提取。應(yīng)付利潤(rùn)，即向股東

10、等分配利潤(rùn)。企業(yè)以前年度未分配利潤(rùn)，可以并入本年度進(jìn)行分配。未分配利潤(rùn)，即未作分配的凈利潤(rùn)?？晒┓峙淅麧?rùn)減去盈余公積金和應(yīng)付利潤(rùn)后的余額，即為未分配利潤(rùn)。四、總成本費(fèi)用估算（一）總成本費(fèi)用的構(gòu)成1房地產(chǎn)開發(fā)成本（1）土地使用權(quán)獲取成本（土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等）（2）前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。項(xiàng)目可行性研究費(fèi)。地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)。八通一平費(fèi)。四、總成本費(fèi)用估算（一）總成本費(fèi)用的構(gòu)成1房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）建安工程費(fèi)建筑工程費(fèi)。安裝工程費(fèi)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公共配套設(shè)施費(fèi)（6）不可預(yù)見費(fèi)（7）開發(fā)期間稅費(fèi)四、總成本費(fèi)用估算（一）總成本費(fèi)用的構(gòu)成2房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷

11、售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用（二）總成本費(fèi)用的估算1開發(fā)成本的估算（1）土地使用權(quán)獲取成本 土地使用權(quán)出讓金。 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。A.土地征用費(fèi)。 B.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 （2）前期工程費(fèi) 項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究等所需費(fèi)用 “八通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用 （二）總成本費(fèi)用的估算1開發(fā)成本的估算（3）建安工程費(fèi)單元估算法單位指標(biāo)估算法工程量近似匡算法概算指標(biāo)法類似法。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （5）公共配套設(shè)施費(fèi) （6）不可預(yù)見費(fèi) （7）開發(fā)期間稅費(fèi) （二）總成本費(fèi)用的估算2開發(fā)費(fèi)用的估算 （1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出。每年支付利息=年初本金累計(jì)額年利率流動(dòng)資金利息=流動(dòng)資金借款

12、累計(jì)金額年利率其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的基本報(bào)表 一、現(xiàn)金流量表 （一）現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量表的概念與作用現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱，它是以項(xiàng)目作為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)，反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的流入和流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動(dòng)及其流動(dòng)數(shù)量。項(xiàng)目在某一時(shí)間內(nèi)支出的費(fèi)用為現(xiàn)金流出（用負(fù)值表示），取得的收入為現(xiàn)金流入（用正值表示），二者之差即凈現(xiàn)金流量。 編制現(xiàn)金流量表的主要作用是計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。根據(jù)計(jì)算基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表可分為全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金（或資本金）現(xiàn)金流量表。（二）現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)與填列方法1全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量

13、表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資的稅前及稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等分析指標(biāo)的表格。編制該表格的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。2自有資金（或資本金）現(xiàn)金流量表自有資金（或資本金）現(xiàn)金流量表從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等分析指標(biāo)的表格。編制該表的目的是考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力。二、損益表損益表，也叫利潤(rùn)表，是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額，所得稅及稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅

14、率、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)的表格。 （一）以銷售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表1銷售收入、稅金與成本的關(guān)系 2以銷售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表的編制據(jù)前述以銷售為主的房地產(chǎn)的銷售收入、稅金與成本的關(guān)系，可編制這種經(jīng)營(yíng)方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表 五、基本報(bào)表的相互關(guān)系 “損益表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過“損益表”計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)“損益表”也為“現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 “資金來源與運(yùn)用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根據(jù)“資金來源

15、與運(yùn)用表”可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。另外，通過“資金來源與運(yùn)用表”可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。第四節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析 一、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系財(cái)務(wù)報(bào)表，是反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的會(huì)計(jì)報(bào)表。財(cái)務(wù)分析則是總結(jié)和評(píng)價(jià)企業(yè)或項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的相對(duì)指標(biāo)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析案例 五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1.全部投資現(xiàn)金流量表（ic9%）全部投資現(xiàn)金流量表見表632。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV9 695.16萬元 稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV6 431.69萬元 稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR66.2% 稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR47.82%3動(dòng)態(tài)盈利分析第一，凈現(xiàn)值 第二，內(nèi)部收益率。 七、結(jié)論 從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后自有資金投資凈現(xiàn)值均大于零；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，且每年累計(jì)盈余資金大于零，故無論從盈利能力分析還是從償債能力分析來看，該項(xiàng)目都是可行的。關(guān)鍵概念盈利能力 清償能力 現(xiàn)金流量表 損益表 資金來源與運(yùn)用表 資產(chǎn)負(fù)債表 投資利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 折現(xiàn)率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 投資回收期 借款償還期 資產(chǎn)負(fù)債率 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率復(fù)習(xí)思考題1.財(cái)務(wù)分析的主要