2022年上半年黑龍江房地產(chǎn)估價師理論與方法估價報告的質(zhì)量考試試卷

1、上六個月黑龍江房地產(chǎn)估價師理論與措施：估價匯報質(zhì)量考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題備選項中，只有1個事最符合題意） 1、物業(yè)管理全面啟動認(rèn)為標(biāo)志。 A：物業(yè)接管驗收 B：業(yè)主入住 C：平常前期物業(yè)管理服務(wù) D：初次業(yè)主大會召開 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對符合條件新設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)。 A：二級資質(zhì)證書 B：三級資質(zhì)證書 C：四級資質(zhì)證書 D：暫定資質(zhì)證書 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章3、當(dāng)申報成交價明顯低于正常市場價時，應(yīng)以作為繳納稅費根據(jù)。 A：協(xié)

2、議價 B：市場價 C：評估價 D：估算價 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 4、根據(jù)（）不一樣，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。 A房地產(chǎn)交易方式 B房地產(chǎn)交易次序 C購置房地產(chǎn)目 D房地產(chǎn)類型5、下列有關(guān)經(jīng)濟合用住房政策，說法不對是。 A：確定經(jīng)濟合用住房價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則 B：經(jīng)濟合用住房建設(shè)單位對其建設(shè)經(jīng)濟合用住房工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任 C：購置經(jīng)濟合用住房可提取個人住房公積金和優(yōu)先辦理住房公積金貸款 D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行經(jīng)濟合用住房項目利潤率控制在5如下 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 6、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資者行為第一種影響，就是令投資者根據(jù)投資風(fēng)險大小確定其合理（）。

3、 A投資規(guī)劃 B投資回收期 C投資方向 D投資收益水平 7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得商品房預(yù)售許可證，可以向社會預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面協(xié)議，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起_天內(nèi)到管理部門辦理登記立案手續(xù)。 A20 B90 C30 D60 8、下列會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高狀況是。 A：政府協(xié)議出讓土地 B：購置相鄰房地產(chǎn) C：賣方不理解行情 D：設(shè)置抵押房地產(chǎn) E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 9、地價本質(zhì)上是_。 A勞動發(fā)明 B“勞動價值”貨幣體現(xiàn) C圍繞著“勞動價值”而上下波動 D地租資本化 10、某都市存量商品住房吸納率為40%，則該都市同期存量商品住房吸納周期是_。 A0.4月 B2.

4、5月 C0.4年 D2.5年11、以劃撥方式獲得土地使用權(quán)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時辦理出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金，對可以不辦理土地出讓手續(xù)，應(yīng)對轉(zhuǎn)讓方征收_。 A地價稅 B土地收益金 C土地轉(zhuǎn)讓金 D土地增值稅 12、某房地產(chǎn)重建價格為萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常狀況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為，估價對象房地產(chǎn)酬勞率為12，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后價值為萬元。 A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 13、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者角度出發(fā)評估出價值屬于【考題】

5、A：市場價值 B：清算價值 C：迅速變現(xiàn)價值 D：投資價值 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格14、下列說法中錯誤是。 A：在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完畢后房地產(chǎn)價值不能采用成本法 B：在同一種在建工程估價項目中不能同步采用成本法和假設(shè)開發(fā)法 C：假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格成本法倒算法 D：在房地產(chǎn)抵押價值評估中采用成本法評估出價值不一定是保守 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 15、有關(guān)個人住房公積金稅收政策，下列說法中對是_。 A由于住房公積金是政策性資金，因此實行所有免稅政策 B個人提取住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額，按比例計征個人所得稅 C個人住房公積金作為儲蓄性專題基金存款，其利息收入計征

6、個人所得稅 D職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定比例繳付住房公積金，應(yīng)將其超過部分并入個人當(dāng)期工資、薪金收入，計征個人所得稅 16、建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期動工，可申請延期，延期_。 A以1次為限，不超過3個月 B以1次為限，不超過6個月 C以2次為限，每次不超過3個月 D以2次為限，每次不超過6個月 17、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為_萬元。 A109 B117 C124 D130 18、下列有關(guān)房地產(chǎn)置業(yè)投資不

7、確定原因表述中，對是_。 A空置率與有效毛收入呈反向變動 B通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運行費用影響 C權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)投資風(fēng)險和風(fēng)險酬勞均增長 D金融機構(gòu)一般規(guī)定投資者權(quán)益投資比率不得高于某一規(guī)定比率 19、下列有關(guān)稅收表述中，對是。 A：房產(chǎn)稅課稅對象是房產(chǎn) B：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按照交易協(xié)議上載明價格征收契稅 C：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，所有免征耕地占用稅 D：都市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)土地是城鎮(zhèn)土地使用稅計稅根據(jù) E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 20、在房地產(chǎn)市場自然周期中，空置率超過長期平均空置率階段為階段。 A：租金增長率上升 B：新增供應(yīng)不不小

8、于新增需求 C：新動工項目增長 D：租金增長率下降 E：借款協(xié)議 21、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，屬于財政政策是_。 A提高貸款利率 B提高購房最低首付款比例 C提高法定存款準(zhǔn)備金率 D提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收 22、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)三者互相結(jié)合而產(chǎn)生【考題】 A：有用性、稀缺性、有效需求 B：供應(yīng)、需求、運用狀況 C：權(quán)利、租金、利率 D：價值、使用價值、供求 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格23、都市房屋拆遷管理條例規(guī)定，房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證同步，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以形式式以公布。 A：房屋拆遷公告 B：房屋拆遷告知 C：房屋拆遷通告

9、D：房屋拆遷報道 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 24、已知一年期國債年利率為331，貸款年利率為543，投資風(fēng)險賠償率為223，管理承擔(dān)賠償率為132，缺乏流動性賠償率為142，投資帶來優(yōu)惠率為050，運用累加法計算酬勞率為。 A：778 B：828 C：1321 D：1421 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格25、中華人民共和國城鎮(zhèn)規(guī)劃法規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后個月內(nèi)向城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門報送有關(guān)竣工驗收資料。 A：3 B：6 C：9 D：10 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章二、多選題（共25題，每題2分，每題備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選每個

10、選項得 0.5 分） 1、盈利能力分析指標(biāo)重要包括等。 A：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) B：資產(chǎn)酬勞率 C：股東權(quán)益酬勞率 D：銷售毛利率 E：銷售凈利率 2、下列有關(guān)內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)表述中，錯誤是（）。 A內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書于11月簽訂 B內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)頒證大會于8月舉行 C內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽訂后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師 D內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認(rèn)專業(yè)技術(shù)人員資格之一3、現(xiàn)實中土地使用、支配權(quán)要受到多方面制約，其中政府都市規(guī)劃屬于_方面制約。 A建筑技術(shù) B土地權(quán)

11、利設(shè)置 C相鄰關(guān)系 D土地使用管制 4、房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法獲得國有_土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)行為。 A土地使用權(quán) B土地開發(fā)權(quán) C土地所有權(quán) D土地駐扎年限5、在估價匯報中陳說_，既是維護(hù)估價人員合法權(quán)益需要，又是提醒委托人和估價匯報使用者在使用估價匯報時需要注意事項。 A估價師申明 B估價假設(shè)和限制條件 C估價措施 D估價對象 6、下列有關(guān)稅收表述中，對有_。 A財政局對外出租經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅 B集體土地使用人不必交納土地使用稅 C用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅 D土地增值稅課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) E因地震毀壞住房而重新購置住房免征契稅 7、對零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類重要

12、根據(jù)有_。 A建筑規(guī)模 B經(jīng)營商品特點 C商業(yè)輻射區(qū)域范圍 D周圍環(huán)境 E服務(wù)人口收入水平 8、直接資本化法長處是_。 A不需要預(yù)測未來許數(shù)年凈收益，一般只需要測算未來第一年收益 B指明了房地產(chǎn)價值是其未來各期凈收益現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象表述，又考慮到了資金時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強理論基礎(chǔ) C每期凈收益或現(xiàn)金流量都是明確，直觀且輕易被理解 D不必直接依托與估價對象凈收益流模式相似類似房地產(chǎn)來求取合適資本化率 E資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示收益與價值關(guān)系，能很好地反應(yīng)市場實際狀況 9、有助于把握房地產(chǎn)估價最高最佳使用原則經(jīng)濟學(xué)原理有_。 A收益遞增遞減原理 B均衡原理 C替

13、代原理 D預(yù)期原理 E適合原理 10、下列房地產(chǎn)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式有(試題) A：發(fā)行企業(yè)債券 B：向銀行借入信用貸款 C：房地產(chǎn)開發(fā)貸款 D：在公開市場上發(fā)行股票 E：土地儲備貸款11、在地籍圖中，屬于地籍要素有。(試題) A：土地編號 B：土地運用類別 C：地理名稱 D：房屋、道路、水系 E：土地面積 12、各項成本費用構(gòu)成復(fù)雜、變化原因多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目類型不一樣而有其自身特點，故不一樣類型建設(shè)項目成本費用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成分類不對一項是_。 A不可預(yù)見費用包括管理費、銷售費用、財務(wù)費用、稅費和其他費用 B土地費用包括土地使用權(quán)

14、出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安頓賠償費 C房屋開發(fā)費包括建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 D前期工程費包括規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費 13、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和_兩種類型。 A企業(yè)住房貸款 B等額本金方式 C政策性住房抵押貸款 D等額本息方式14、政府土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)。 A：產(chǎn)品質(zhì)量 B：產(chǎn)品性價比 C：規(guī)模和構(gòu)造 D：產(chǎn)品檔次 E：借款協(xié)議 15、房地產(chǎn)面積測算邊長和面積分別取至_。 A0.1m，0.01m2 B0.01m，0.1m2 C0.01m，0.01m2 D0.1m，0.1m2 16、根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿

15、，_。 A由國家免費收回 B自動續(xù)期 C應(yīng)于屆滿前6個月申請續(xù)期 D應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期 17、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化狀況出目前。 A：第一階段 B：第二階段初期 C：第三階段初期 D：第三階段 E：第四階段 18、下列費用中屬于運行費用有。 A：房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資、房地產(chǎn)折舊額 B：房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費、所得稅 C：保險費、辦公費用、正常運行成本、房地產(chǎn)稅 D：為承租人提供服務(wù)費用、人員工資、保險費、維修費 E：所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)費用、房地產(chǎn)折舊額 19、某宗房地產(chǎn)采用市場比較法、成本法、收益

16、法估價成果有相稱差異，其最終估價成果應(yīng)_。 A取三者平均值 B取三者中間值 C任選其中之一 D在三者基礎(chǔ)上綜合分析決定 20、下列符合房地產(chǎn)估價機構(gòu)一級資質(zhì)是_。 A獲得三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動持續(xù)6年以上 B業(yè)績規(guī)定在暫定期內(nèi)完畢估價原則建筑物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上 C注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)規(guī)定，有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師 D有限責(zé)任企業(yè)注冊資本人民幣200萬元以上，合作企業(yè)出資額人民幣120萬元以上 21、橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為_措施。 A質(zhì)量控制 B進(jìn)度控制 C協(xié)議管 D成本控制 22、下列影響住房售價原因中，也許引起住房售價下降情形有。 A：住房消費轉(zhuǎn)向以租賃為主 B：增長住房持有期間稅費 C：住宅開發(fā)成本上升 D：住房租賃價格下降 E：消費者收入水平上升