燈具超市新建項(xiàng)目立項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、一、總論二、項(xiàng)目提出背景三、項(xiàng)目的可行性四、項(xiàng)目總體規(guī)劃形式五、基礎(chǔ)設(shè)施及建設(shè)規(guī)模六、投資估算和資金籌措七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案及開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施步驟八、項(xiàng)目實(shí)施的保證措施九、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益十、結(jié)論與建議（一）、項(xiàng)目名稱(chēng)：懷化開(kāi)發(fā)公司河西帝皇燈具超市（二）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位：懷化開(kāi)發(fā)有限公司（三）、2007年懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)展望2007年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵階段的重要一年，也是我市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪加速增長(zhǎng)周期的拐點(diǎn)。作出這樣的預(yù) 測(cè)，主要基于以下幾個(gè)方面：面臨的機(jī)遇一、國(guó)際環(huán)境總體趨好。明年全球經(jīng)濟(jì)放緩已成為經(jīng)濟(jì) 學(xué)界的共識(shí)，但仍為較高增長(zhǎng)年。據(jù)國(guó)際貿(mào)幣基金組織預(yù)測(cè)， 2006年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到

2、5.1%，2007年回落0.2個(gè)百 分點(diǎn)，是全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入 21世紀(jì)以來(lái)的第二個(gè)高增長(zhǎng)年。受 需求放慢和產(chǎn)能增加的雙重影響，明年國(guó)際油價(jià)和重要原材 料價(jià)格將明顯走低，對(duì)我國(guó)發(fā)展有利。二、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入調(diào)整期。今年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“高增長(zhǎng)、高效益、低通脹”的良好局面，宏觀(guān)調(diào)控初現(xiàn) 成效，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)始朝“軟著陸”方向發(fā)展。在連續(xù)四年保 持兩位數(shù)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)總量躍居世界第四的基礎(chǔ)上，我國(guó)經(jīng)濟(jì) 將出現(xiàn)本輪增長(zhǎng)周期以來(lái)的第二波調(diào)整，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將首次回落到10%以下。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“三個(gè)協(xié)調(diào)” 將“又快又好”改為“又好又快”，擬定明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)約為8%,明確傳遞了更加重視經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益的信

3、號(hào)。但專(zhuān)家認(rèn)為，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將保持10%左右，投資增長(zhǎng)將保持20%，中部地區(qū)投資增速仍將保持 26%以上。同 時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀(guān)調(diào)控，繼續(xù) 實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策，并加強(qiáng)財(cái)政政策、貨幣政 策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策和社會(huì)發(fā)展政策的協(xié)調(diào)配合。明年 宏觀(guān)調(diào)控重在增強(qiáng)執(zhí)行力，提高科學(xué)性和有效性。對(duì)中部地 區(qū)來(lái)說(shuō)，國(guó)家將適當(dāng)放松大中型勞動(dòng)密集型項(xiàng)目的土地供 給，促進(jìn)沿海地區(qū)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移。中央經(jīng) 濟(jì)工作會(huì)議提出，要正確處理好投資和消費(fèi)、內(nèi)需和外需的 關(guān)系，最根本的是擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。按照部署，明年要以增加 居民消費(fèi)尤其是農(nóng)民消費(fèi)為重點(diǎn)，加快調(diào)整國(guó)民收入分配結(jié)

4、 構(gòu)，努力提高農(nóng)民和城鎮(zhèn)低收入者收入水平和消費(fèi)能力。隨著這些措施的到位，2007年將迎來(lái)一個(gè)新的消費(fèi)擴(kuò)張，為我市加快現(xiàn)代商貿(mào)物流中心建設(shè)提供了難得機(jī)遇。同時(shí)，我國(guó) 加入WTO過(guò)渡期結(jié)束，為我們進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)放開(kāi)辟了廣闊 空間。三、中部崛起戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，落實(shí)促進(jìn)中部崛起的政策，支持中部地區(qū)承接?xùn)| 部地區(qū)和境外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。國(guó)家將出臺(tái)三大稅收優(yōu)惠政策， 即在中部地區(qū)推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) 和農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的支持，引導(dǎo)加工貿(mào)易轉(zhuǎn)移并升 級(jí)。商務(wù)部、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已簽署 150億元支持“中部崛起” 合作協(xié)議，未來(lái)5年國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行將對(duì)中部地區(qū)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)

5、技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和發(fā)展?jié)摿Υ?、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的部分省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 提供150億元的政策性貸款。商務(wù)部啟動(dòng)了“萬(wàn)商西進(jìn)”工 程，計(jì)劃用3年時(shí)間推動(dòng)10000家左右的境外和東部地區(qū)企 業(yè)到中部地區(qū)開(kāi)展投資貿(mào)易。我市在首屆中國(guó)中部投資貿(mào)易 博覽會(huì)上成果顯著， 共簽約項(xiàng)目42個(gè)，總投資103.60億元， 合同引資96.19億元。此外，我市通道、麻陽(yáng)、新晃、芷江、 靖州和沅陵、會(huì)同7個(gè)縣已作為第一批比照西部大開(kāi)發(fā)政策 執(zhí)行地區(qū)上報(bào)國(guó)家發(fā)改委審批，同時(shí)正在努力爭(zhēng)取辰溪、中方、溆浦、洪江市4縣市進(jìn)入“比照”范圍。四、國(guó)家支持新農(nóng)村建設(shè)的力度加大。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì) 議強(qiáng)調(diào)把解決好“三農(nóng)”問(wèn)題作為全黨工作的重中之重，繼 續(xù)鞏

6、固、完善、加強(qiáng)各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策，切實(shí)加大對(duì)“三農(nóng)” 的投入。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面：“十一五”期間我國(guó)國(guó)債和中央預(yù)算內(nèi)投資中，用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村方面的投資將達(dá)到39%左右，中央財(cái)政用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入將達(dá)3萬(wàn)億元。社會(huì)事業(yè)發(fā)展方面：2006至2010年5年內(nèi)，中央和地方各級(jí) 政府將累計(jì)新增農(nóng)村義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)2182億元，從2007年起全部免除農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)生學(xué)雜費(fèi)，對(duì)貧困家庭學(xué)生提 供免費(fèi)教科書(shū)并補(bǔ)助寄宿生生活費(fèi)，提高公用經(jīng)費(fèi)保障水 平，建立校舍維修改造長(zhǎng)效機(jī)制，鞏固和完善農(nóng)村中小學(xué)教 師工資保障機(jī)制；國(guó)家將逐步提高新型合作醫(yī)療補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)， 爭(zhēng)取到2008年在全國(guó)農(nóng)村基本建立新型合作醫(yī)療制度。培 訓(xùn)農(nóng)

7、民方面：國(guó)家實(shí)施三大“培訓(xùn)工程” ：即邙陽(yáng)光工程”， 2006年就拿出6億元補(bǔ)助資金用于培訓(xùn) 350萬(wàn)農(nóng)民工；農(nóng)業(yè) 部的“百萬(wàn)中專(zhuān)生計(jì)劃”，計(jì)劃用10年時(shí)間為農(nóng)村培養(yǎng)100萬(wàn)名中專(zhuān)人才；國(guó)務(wù)院扶貧辦提出，在“十一五”扶貧開(kāi)發(fā) 中，要確保每個(gè)貧困農(nóng)戶(hù)有一個(gè)勞動(dòng)力接受培訓(xùn)。拉動(dòng)農(nóng)村 消費(fèi)方面：2005年商務(wù)部啟動(dòng)了“萬(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”，力爭(zhēng)到2007年年底在全國(guó)建設(shè) 25萬(wàn)家“農(nóng)村超市”。我們懷 化是山區(qū)農(nóng)業(yè)大市，完全可以爭(zhēng)取更多的政策扶持。五、新一輪湘西地區(qū)開(kāi)發(fā)全面啟動(dòng)。省委、省政府已經(jīng) 出臺(tái)的湘西地區(qū)開(kāi)發(fā)政策保持不變，并在新一輪湘西地區(qū)開(kāi) 發(fā)中進(jìn)一步加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付、產(chǎn)業(yè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金投入、社

8、會(huì)事業(yè)和生態(tài)建設(shè)的支持力度。2007年省政府對(duì)湘西地區(qū)安 排引導(dǎo)資金和貸款貼息 2億元。我市列入上一輪湘西地區(qū)開(kāi) 發(fā)規(guī)劃的52個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將于明年開(kāi)始替換，其中6月份將對(duì)今年完工的28個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行替補(bǔ)。一批在建項(xiàng)目即將建成 投產(chǎn)。比如，40萬(wàn)噸紙漿項(xiàng)目明年底基本建成投產(chǎn)，2008年達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)達(dá)效，每年可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 24.2億元、財(cái)政收入 近3億元；銅灣和大洑潭 2座電站第一臺(tái)機(jī)組以及牌樓、錦 江、若水等一批在建電站將于明年投產(chǎn)發(fā)電，全年可新增發(fā) 電量4億千瓦時(shí)；華中水泥廠(chǎng)技改擴(kuò)建工程二期明年建成投產(chǎn)，年生產(chǎn)能力將提高到130萬(wàn)噸六、交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件將有根本性改善。我市“一線(xiàn) 二縱四橫”公路主骨架

9、建設(shè)全面鋪開(kāi)，邵懷、懷新、常吉三 條高速將先后于 2007年、2008年建成通車(chē)，境內(nèi)高速公路 里程將達(dá)273公里，國(guó)省道干線(xiàn)公路改造、縣鄉(xiāng)村道改造等 一批項(xiàng)目加快建設(shè)。渝懷鐵路繼今年開(kāi)通貨運(yùn)之后，明年將 開(kāi)通客運(yùn)。芷江機(jī)場(chǎng)在開(kāi)通長(zhǎng)沙、廣州航線(xiàn)的基礎(chǔ)上，將采 取轉(zhuǎn)機(jī)方式通過(guò)北京、上海等重要航空港。立體交通體系的 形成必將明顯改變城鄉(xiāng)面貌，提升懷化區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為市域經(jīng) 濟(jì)發(fā)展插上騰飛的翅膀。此外，全市上下涌動(dòng)著一股抓機(jī)遇、 求發(fā)展的熱潮，甩開(kāi)膀子抓發(fā)展、撲下身子抓落實(shí)的氛圍逐 步形成。面臨的挑戰(zhàn)一、國(guó)家實(shí)施宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了新的 更高的要求。對(duì)我市而言，主要是土地政策和產(chǎn)業(yè)政策帶來(lái)

10、的影響較大。比如，土地政策方面，近幾年來(lái)中央對(duì)土地調(diào) 控越來(lái)越嚴(yán)，采取的措施越來(lái)越硬。今年8月國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知，其政策精神主要體現(xiàn)在7個(gè)方面：各級(jí)政府責(zé)任進(jìn)一步強(qiáng)化，土地調(diào)控的力度進(jìn)一步加大，土地審批方式進(jìn)行了重大調(diào)整，建設(shè)用地成本 較大幅度提高，土地收益管理更加規(guī)范，基本農(nóng)田保護(hù)更加 嚴(yán)格，土地違法責(zé)任追究更加嚴(yán)厲。通知規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于取得成本（征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用）、開(kāi)發(fā)成本（幾通一平費(fèi)用）和政府收益（相關(guān)稅費(fèi)和土地 純收益）之和；工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。專(zhuān)家預(yù)計(jì)這樣將會(huì)使地價(jià)總水平提高50%。我市正處在工業(yè)化初期，城市化程度較

11、低，未來(lái)幾年加快發(fā)展所形成的用地需 求旺盛。國(guó)家土地調(diào)控政策實(shí)施后，將會(huì)導(dǎo)致用地矛盾加劇，用地成本提高，征地難度加大，對(duì)我市工業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及招商引資等都會(huì)帶來(lái)一定影響。據(jù)國(guó) 土部門(mén)資料，2004年到2006年省國(guó)土資源廳下達(dá)我市的用 地計(jì)劃指標(biāo)分別為 300公頃（4500畝）、173公頃（2595畝）、 230公頃（3450畝），實(shí)際需要用地面積 398公頃（5970畝）、 180公頃（2700畝）、243公頃（3645畝），省里下達(dá)我市的 用地指標(biāo)在縮小，用地缺口較大。明年，我市將有一批重大 項(xiàng)目上馬或續(xù)建，用地需求量加大，供需矛盾突出。又比如， 產(chǎn)業(yè)政策方面，中央繼

12、續(xù)將節(jié)能降耗和污染減排作為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的重要途徑，進(jìn)一步加大調(diào)整產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè) 和淘汰落后生產(chǎn)能力的力度：一方面加大對(duì)小冶煉的淘汰力 度。從今年9月1日起提高電解金屬錳的行業(yè)門(mén)檻和能耗、 環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定單條生產(chǎn)線(xiàn)產(chǎn)能必須在1萬(wàn)噸/年以上，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模必須達(dá)到 3萬(wàn)噸/年以上，A級(jí)、B級(jí)產(chǎn)品綜合電耗 不高于8600千瓦時(shí)/噸，C、D級(jí)不高于6500千瓦時(shí)/噸，原 料中可溶性錳回收率大于 82%等。另一方面控制高消耗、高 污染、資源性產(chǎn)品出口。從今年11月1日起硅錳出口征收5-10%的關(guān)稅，從明年1月1日起，銅鋁出口征收 10-15%的 關(guān)稅，并且對(duì)冶煉企業(yè)實(shí)行差別電價(jià)。我市鐵合金、水泥、

13、紡織、電石、電力等高能耗的規(guī)模企業(yè)達(dá)到112家，占全市規(guī)模企業(yè)總數(shù)的28%，這些企業(yè)對(duì)地方財(cái)稅貢獻(xiàn)大，吸納就 業(yè)崗位多，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展至關(guān)重要。面對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)調(diào) 控政策，如果不采取相應(yīng)措施積極應(yīng)對(duì)，大部分企業(yè)將因達(dá) 不到要求而面臨關(guān)閉或停產(chǎn)。二、加快改革攻堅(jiān)帶來(lái)的社會(huì)矛盾增多。我市改革已進(jìn) 入攻堅(jiān)階段，明年乃至今后幾年將強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)企業(yè)、商貿(mào) 流通企業(yè)、城市管理、競(jìng)爭(zhēng)性社會(huì)事業(yè)和城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng) 性資產(chǎn)等幾大重點(diǎn)領(lǐng)域的改革，必然涉及利益關(guān)系的調(diào)整， 遇到這樣那樣的阻力，如果不積極穩(wěn)妥，處理不當(dāng)，就會(huì)影 響社會(huì)和諧穩(wěn)定。綜合分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和全市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我們認(rèn)為，明 年懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)

14、并存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，總體處于 艱難的爬坡階段，處在蓄勢(shì)待發(fā)、孕育突破的關(guān)鍵時(shí)期。據(jù) 市統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，明年我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保守估計(jì)為9.9%，同時(shí)也有增長(zhǎng)11.0%、12.0%的潛力。今年11月20-21日市委 召開(kāi)常委擴(kuò)大會(huì)議專(zhuān)題討論明年經(jīng)濟(jì)工作，在充分權(quán)衡各種 利弊因素的基礎(chǔ)上，確定2007年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確保 11%、力爭(zhēng)12%，高于全國(guó)8%、全省10%的預(yù)期目標(biāo)，既體現(xiàn)了追趕 跨越、提升標(biāo)桿的要求，也具有現(xiàn)實(shí)可能性和可行性。可以 預(yù)見(jiàn)，隨著一批重大項(xiàng)目的建成投產(chǎn)，到2008年撤地設(shè)市10周年的時(shí)候，懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將登上一個(gè)大的臺(tái)階。（四）、項(xiàng)目概況擬開(kāi)發(fā)的懷化開(kāi)發(fā)公司河西帝皇燈具超市項(xiàng)目位于河西

15、世紀(jì)廣場(chǎng)西北方向，河西主干道舞陽(yáng)大道與神龍北路正相 交處。東面與河西目前唯一的市政廣場(chǎng)世紀(jì)廣場(chǎng)相望， 西面為天慶商貿(mào)城及輕紡城，北面為天凱裝飾材料城，南面 為新建的五金水暖機(jī)電大市場(chǎng)。河西帝皇燈具超市項(xiàng)目是懷化開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)以商業(yè)為主體的綜合類(lèi)項(xiàng)目。總占地面積約為4200平方米，建筑占地面積約為3000平方米，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商服用地。地塊面向世紀(jì)廣場(chǎng)呈弧形展開(kāi)，呈較不規(guī)則形狀。項(xiàng)目 基地平坦，地質(zhì)條件良好。該地塊周邊經(jīng)營(yíng)業(yè)狀以建材、家 庭裝修類(lèi)商品為主。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，河西目前尚未有真正意義 上的專(zhuān)業(yè)燈具經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，而因貨車(chē)不準(zhǔn)進(jìn)城的政策執(zhí)行，現(xiàn) 人民路燈具街經(jīng)營(yíng)戶(hù)希望向河西搬遷，河西帝皇燈具超

16、市的 定位由此而來(lái)。根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位狀況，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，燈具 經(jīng)營(yíng)戶(hù)提出要求本市場(chǎng)適當(dāng)配套部分居住及辦公物業(yè)，以配 套市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的需要?？紤]到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的實(shí)際需要，同時(shí)結(jié) 合考慮本項(xiàng)目位處河西世紀(jì)廣場(chǎng)（神龍路與舞陽(yáng)大道交匯 處），為提升河西整體區(qū)域品位，進(jìn)一步吸引投資者前來(lái)懷 化投資，本項(xiàng)目擬配套建設(shè)一棟高層塔樓。二、項(xiàng)目提出背景從懷化城市整體規(guī)劃上看，河西作為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃的片 區(qū)已然成型，目前已形成十九大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)輻射我國(guó)西 南五省約2500萬(wàn)人口，成為流行業(yè)的重要出口港，開(kāi)發(fā)河 西帝皇燈具超市項(xiàng)目既符合懷化整體城市規(guī)劃，也是順應(yīng)懷 化燈具經(jīng)營(yíng)戶(hù)大部分業(yè)主的希望，實(shí)屬必要。（一）項(xiàng)目建設(shè)的背

17、景懷化地處湖南省西南部，西鄰貴州，南連廣西，自古有“黔滇門(mén)戶(hù)”，“全楚咽喉”之稱(chēng)。懷化現(xiàn)轄13個(gè)市、區(qū)，幅員2.76萬(wàn)平方公里，人口約 500萬(wàn)，聚居著漢、侗、苗、 瑤、土家等32個(gè)民族。這里山清水秀，幅員遼闊，物華天 寶，人民勤勞勇敢、善良好客。懷化是湘黔、枝柳鐵路和320 國(guó)道的交匯中心；新修建的渝懷鐵路即將通車(chē)，構(gòu)成了懷化 交通樞紐中心。改革開(kāi)放以來(lái)，在黨中央國(guó)務(wù)院和省委省政 府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，懷化的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。1990年，國(guó)務(wù)院確定懷化為全國(guó)農(nóng)村綜合改革試驗(yàn)區(qū)后，懷化的變化更是日新月異。在湘、黔、鄂、桂、川（渝）五省 邊區(qū)的44個(gè)縣市，約9萬(wàn)平方公里，1500萬(wàn)人口廣

18、大區(qū)域 內(nèi)的中心地位更加突出。懷化市素有“火車(chē)拖來(lái)的城市”之喻。國(guó)家重要鐵路動(dòng)脈湘黔鐵路和焦柳線(xiàn)及在建的渝懷鐵路呈“大”字在城區(qū) 交匯，全境有11個(gè)縣（市、區(qū)）通有鐵路，境內(nèi)鐵路通車(chē) 里程499公里。始發(fā)客運(yùn)列車(chē)已直達(dá)北京、上海、廣州、深 圳、貴陽(yáng)等地，懷化編組站（懷化南站）是全國(guó)九大編組站 這一，貨物吞吐能力居全國(guó)第九，在建的懷化新編組站（懷 化東站）的吞吐能力將更高。目前，每天由懷化始發(fā)和終到 的客運(yùn)列車(chē)有10對(duì)，過(guò)境客運(yùn)列車(chē)13對(duì)。懷化公路交通十分便利。209國(guó)道與320國(guó)道在城區(qū)呈“十”字交叉，另加上 319國(guó)道及10條省道公路縱橫全境， 縣鄉(xiāng)公路通達(dá)城鄉(xiāng)。 全市公路總數(shù)581條，通車(chē)

19、里程達(dá)7666 公里，其中國(guó)道長(zhǎng) 705公里，省道628公里，縣道2440公 里，鄉(xiāng)道2676公里，80%的行政村通有公路， 全市公路密度 達(dá)23.45公里/平方公里。面向新世紀(jì)，懷化市委、市政府于1998年提出了“充分發(fā)揮區(qū)位資源兩大優(yōu)勢(shì)，努力建造五?。ㄊ?、區(qū)）周邊中心城市”新的發(fā)展戰(zhàn)略。懷化至2010年發(fā)展目標(biāo)是力爭(zhēng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在1980年的基礎(chǔ)上翻4番，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 體制進(jìn)一步完善，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活基本上走上規(guī)范化、法制化 軌道，人民生活普遍達(dá)到小康水平，人口、資源、環(huán)境與經(jīng) 濟(jì)發(fā)展關(guān)系基本協(xié)調(diào)。展望新世紀(jì)，在新戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，懷 化必將進(jìn)一步加快發(fā)展，崛起為五省（市、區(qū)）周邊地區(qū)的 中心

20、城市。（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性從河西新區(qū)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)全局來(lái)看，開(kāi)發(fā)河西帝皇燈具超市 非常必要。由于歷史原因，河西原計(jì)劃建設(shè)一家燈具市場(chǎng)項(xiàng) 目，但因各方面的條件不成熟，在招商方面未取得實(shí)質(zhì)性成 功，在人民路經(jīng)營(yíng)燈飾的商家基本上均未能過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)。后來(lái) 該項(xiàng)目變更為以家居裝飾家具銷(xiāo)售為主題的商業(yè)廣場(chǎng)，盡管 二樓保留了一部分燈飾經(jīng)營(yíng)面積，但全屬一戶(hù)燈飾商家經(jīng) 營(yíng)?，F(xiàn)人民路燈飾一條街的經(jīng)商戶(hù)因貨車(chē)不準(zhǔn)進(jìn)城，對(duì)其經(jīng) 營(yíng)構(gòu)成嚴(yán)重影響，紛紛要求到河西經(jīng)營(yíng)，而原修建的燈具市 場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位已發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，其商業(yè)面積已被家居裝 飾、家具廣場(chǎng)等商家占據(jù)且無(wú)法搬遷，該項(xiàng)目沒(méi)有空間容納 燈具經(jīng)營(yíng)商，且其建筑設(shè)計(jì)形態(tài)也與燈具經(jīng)

21、營(yíng)商的要求不相 符合。在此情況下，人民路燈具經(jīng)營(yíng)商經(jīng)與我公司洽談并經(jīng) 勘查地塊后，強(qiáng)烈要求我公司建設(shè)一家以經(jīng)營(yíng)燈飾為主體的 專(zhuān)業(yè)燈具市場(chǎng)。本項(xiàng)目與河西世紀(jì)廣場(chǎng)緊緊相鄰，位于舞陽(yáng)大道與神龍 北路交匯處的核心地段，為提升河西新區(qū)的整體城市品位， 結(jié)合考慮燈具經(jīng)營(yíng)戶(hù)的實(shí)際要求，我公司計(jì)劃在本市場(chǎng)之上 配套建設(shè)一棟高層塔樓。此規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及物業(yè)定位，符合 燈飾經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，同時(shí)優(yōu)化土地資源配置，完善 城區(qū)市場(chǎng)功能。項(xiàng)目的建設(shè)將在很大程度上提升河西片區(qū)的 整體形象，豐富河西的物業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，對(duì)提高河西區(qū)人流聚 合能力產(chǎn)生良好的促進(jìn)作用，從而對(duì)河西片區(qū)的整體繁榮作 出貢獻(xiàn)，乃至對(duì)促進(jìn)懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起

22、到良好的作用。三、項(xiàng)目的可行性作為成立不久的地級(jí)城市，懷化兼具內(nèi)陸山區(qū)城市的滯后性和新興城市的趕超性，懷化的城鎮(zhèn)化進(jìn)程有著自己的特 點(diǎn)和風(fēng)格：起點(diǎn)較低但速度較快。懷化城區(qū)從只有數(shù)千人口的榆樹(shù)灣小鎮(zhèn)起步，發(fā)展到如今的規(guī)模和程度，只用了30多年時(shí)間，超過(guò)不少基礎(chǔ)較好、起點(diǎn)較高的城市，主要因?yàn)樽プ×?幾次關(guān)鍵機(jī)遇：一是七十年代國(guó)家投資建設(shè)湘黔、焦柳兩條 鐵路，成十字型在城區(qū)交匯，十幾萬(wàn)鐵路建設(shè)大軍給偏僻落 后的懷化帶來(lái)了勃勃生機(jī)，懷化因此被譽(yù)為“火車(chē)拖來(lái)的城 市”與此同時(shí)，國(guó)家進(jìn)行的“三線(xiàn)建設(shè)”，給懷化帶來(lái)了現(xiàn)代工業(yè)文明，使之初步具備了現(xiàn)代城市的功能；二是八十年 代以后隨著行署和大批工礦企業(yè)遷入懷化

23、，以及城鎮(zhèn)居民戶(hù) 口改革的試驗(yàn)，懷化城區(qū)人口激增，城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)始落后 于人口的增長(zhǎng)和需要，城市建設(shè)逐漸加快。三是九十年代末 抓住撤地設(shè)市的機(jī)遇，提出建設(shè)“五省周邊中心城市”的發(fā) 展目標(biāo)，懷化城市建設(shè)進(jìn)入了“精心規(guī)劃、合理布局、快速發(fā)展、以人為本”的新階段。以寶慶集團(tuán)（德天集團(tuán)）、武陵城集團(tuán)、東興集團(tuán)等為龍頭的民營(yíng)企業(yè)和民間資本進(jìn)入城 市建設(shè)領(lǐng)域，對(duì)河西新區(qū)、湖天開(kāi)發(fā)區(qū)、中方生態(tài)城、商業(yè) 步行街等大型項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，成為推動(dòng)城市建設(shè)的生力軍。 懷化城區(qū)面積和人口迅速擴(kuò)張，形成了懷化城區(qū)的基本格 局，城市功能逐漸完備，成為人才、物資、資金、信息、技 術(shù)等要素的聚集擴(kuò)散基地，奠定了區(qū)域性中心城市的基

24、本框 架。由農(nóng)業(yè)社會(huì)艱難蛻變?yōu)楝F(xiàn)代工商社會(huì)。懷化城區(qū)脫胎于 小農(nóng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的榆樹(shù)灣鎮(zhèn)，植根于深厚的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明，受 到農(nóng)業(yè)文明的長(zhǎng)期熏陶。早期的懷化民風(fēng)淳樸，保留了一些 自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)和生活習(xí)慣，如自己種菜、釀酒， 自己做家具、煤球等。為了加快城市發(fā)展步伐，籌措城市建 設(shè)資金，有關(guān)部門(mén)采取了諸如賣(mài)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”戶(hù)口、市區(qū)買(mǎi)房 上戶(hù)口等“非常措施”，許多農(nóng)民抓住這個(gè)機(jī)會(huì)“洗腳進(jìn)城” 成為市民，也把農(nóng)村常見(jiàn)的隨地吐痰、舌L扔垃圾等習(xí)慣帶進(jìn) 城里。隨著鐵路建設(shè)大軍的到來(lái)以及機(jī)關(guān)單位和廠(chǎng)礦企業(yè)的 遷移懷化，外來(lái)移民逐漸增加，人口結(jié)構(gòu)逐漸改變，帶來(lái)了 各地的風(fēng)俗習(xí)慣和人文傳統(tǒng)，懷化逐漸由偏僻落后的農(nóng)村

25、集鎮(zhèn)蛻變?yōu)楝F(xiàn)代工商業(yè)城市。八十年代的懷化可以說(shuō)是“冒險(xiǎn) 家的樂(lè)園”，一些具有進(jìn)取精神和冒險(xiǎn)意識(shí)的人，抓住改革 開(kāi)放和體制轉(zhuǎn)軌的機(jī)遇，完成資本的原始積累，由默默無(wú)聞 的普通人成為著名的民營(yíng)企業(yè)家，活躍在房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)、酒店業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、飲食業(yè)等許多行業(yè)，成為引領(lǐng)時(shí) 代潮流的風(fēng)云人物。城市綜合實(shí)力發(fā)展較快。2003年國(guó)家城調(diào)總隊(duì)完成了一 項(xiàng)題為2001年我國(guó)地級(jí)城市綜合實(shí)力比較研究的課題報(bào)告，對(duì)全國(guó)269個(gè)地級(jí)以上城市中的 265個(gè)城市綜合實(shí)力進(jìn) 行了評(píng)估和比較。測(cè)評(píng)城市綜合實(shí)力的指標(biāo)體系由三個(gè)層 次、四個(gè)子系統(tǒng)及所包含的指標(biāo)變量所構(gòu)成，最后編成城鎮(zhèn) 化指數(shù)體現(xiàn)評(píng)估結(jié)果，懷化市城鎮(zhèn)化指數(shù)為

26、0.8895,在全國(guó)排名73位，在全省排名第 4位。與周邊地區(qū)相比，懷化城 市綜合實(shí)力可以用“一強(qiáng)兩優(yōu)一弱”來(lái)概括。一強(qiáng)，就是指 懷化城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人力資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所表現(xiàn)的相對(duì)強(qiáng) 勢(shì)；兩優(yōu)，就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的全面進(jìn)步方面 所展現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)、商貿(mào)流通發(fā)達(dá)、人 民生活殷實(shí)、服務(wù)設(shè)施完善、科教文化先進(jìn)等相對(duì)周邊地區(qū) 明顯的優(yōu)勢(shì)；一弱，就是指懷化的城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城 市綜合功能上相對(duì)先進(jìn)城市顯示出明顯的弱勢(shì)。隨著懷化作為重點(diǎn)鐵路交通樞紐地位的不斷加強(qiáng)和提高，城市建設(shè)速度不斷加快，同時(shí)隨著貨車(chē)不準(zhǔn)進(jìn)城政策的 實(shí)施，河西區(qū)作為大西南商貿(mào)基地的地位日益突出。擬開(kāi)發(fā) 的河西

27、帝皇燈具超市項(xiàng)目，用地性質(zhì)符合土地利用總體規(guī)劃 和城市規(guī)劃，周邊配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，是 我市燈具經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)行商貿(mào)活動(dòng)的理想用地，是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 高、設(shè)計(jì)新穎、功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、彰顯城市品位的理想 商業(yè)項(xiàng)目用地。作為河西帝皇燈具超市項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商的懷化開(kāi)發(fā)有限 公司是經(jīng)湖南省政府及懷化市建設(shè)行政主要部門(mén)批準(zhǔn)的專(zhuān) 業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，公司自成立以來(lái)，已成功開(kāi)發(fā)了天慶商 貿(mào)城等多個(gè)開(kāi)發(fā)及施工項(xiàng)目。大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改組改造傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，提升服務(wù) 業(yè)的整體水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。要依托我市的優(yōu)勢(shì)和潛 力，進(jìn)一步拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)層次，逐步形成結(jié)構(gòu)合 理、功能完善、生產(chǎn)主導(dǎo)的服務(wù)業(yè)體系。大力

28、發(fā)展生產(chǎn)性服 務(wù)業(yè)，加強(qiáng)服務(wù)業(yè)和加工業(yè)的融合，并建立以服務(wù)業(yè)為中心 的產(chǎn)業(yè)鏈。目前自有資金充足，可在無(wú)需銀行貸款的條件下，自行 開(kāi)發(fā)建設(shè)河西帝皇燈具超市項(xiàng)目。從而在遵循為市場(chǎng)服務(wù)， 為市場(chǎng)配套服務(wù)的前提下，努力提高河西專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的整體形 象，積極拓展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為目 標(biāo)，促進(jìn)人類(lèi)文明的進(jìn)步和河西、懷化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。四、項(xiàng)目總體規(guī)劃形式小區(qū)設(shè)計(jì)順應(yīng)地形地勢(shì)，尊重自然，力求人造環(huán)境與自 然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造地域特征明顯的特色空間。遵循以人 為本的設(shè)計(jì)思想，分析、解剖居住建筑特點(diǎn)，并充分考慮市 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、生活配套需要，滿(mǎn)足城市人多樣化、綜合化要求。 建筑形式簡(jiǎn)潔大方，空間層次分明，

29、具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感和都 市氣息，充滿(mǎn)吸引力。規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則中求變化、典雅中顯示韻味，通過(guò)立面形 態(tài)的處理、綠化環(huán)境的塑造、對(duì)世紀(jì)廣場(chǎng)景觀(guān)環(huán)境的充分利 用以及建筑空間的變化來(lái)構(gòu)造一個(gè)功能齊備、層次豐富、作 為河西地標(biāo)建筑的高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)形象。項(xiàng)目臨世紀(jì)廣場(chǎng)的一面作為燈飾城的經(jīng)營(yíng)展示面，背面 與已經(jīng)開(kāi)發(fā)的天慶商貿(mào)城融為一體。項(xiàng)目規(guī)劃地面四層商業(yè) 裙樓，一至三層作為經(jīng)營(yíng)使用， 四層作經(jīng)營(yíng)戶(hù)配套辦公使用 為完善市場(chǎng)配套，結(jié)合燈具經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)際需要，地下設(shè)計(jì) 兩層，負(fù)一樓作為燈具經(jīng)營(yíng)戶(hù)的配套倉(cāng)庫(kù)，負(fù)二樓為本市場(chǎng) 的地下停車(chē)場(chǎng)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分遵重和利用臨世紀(jì)廣場(chǎng)一面的商業(yè) 經(jīng)營(yíng)價(jià)值和作為配套居住物業(yè)的景觀(guān)

30、價(jià)值，將以面向世紀(jì)廣 場(chǎng)為軸心，作為商業(yè)核心價(jià)值與配套居住物業(yè)景觀(guān)價(jià)值的中 軸線(xiàn)來(lái)展示項(xiàng)目特有的氣勢(shì)。為了爭(zhēng)取良好的朝向和通風(fēng)與采景，平面布置盡量兼顧 南北朝向、采景、采光、通風(fēng)以及交通組織之間的關(guān)系。設(shè) 計(jì)十分注意使用的舒適性，爭(zhēng)取良好的通風(fēng)和日照。在交通組織上，充分考慮商業(yè)門(mén)面、公寓大堂間、地下 車(chē)庫(kù)、負(fù)一樓倉(cāng)庫(kù)之間的關(guān)系。為了增強(qiáng)配套功能，計(jì)劃在 上三樓商業(yè)面積設(shè)貨梯一臺(tái)，兼顧三樓可能做倉(cāng)庫(kù)的需要， 使建筑功符合燈具市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要，并保證設(shè)計(jì)的超前性和升 值、保值能力。項(xiàng)目建成后，不從事工業(yè)性生產(chǎn)活動(dòng)，故不會(huì)生產(chǎn)工業(yè) 性污染。污染源主要來(lái)自經(jīng)營(yíng)戶(hù)、客人的垃圾、廢棄物和生 活廢水。生活垃圾及

31、廢棄物等集中到項(xiàng)目垃圾站，城市環(huán)保部門(mén) 將垃圾站垃圾統(tǒng)一運(yùn)至垃圾處理廠(chǎng)處理。污水排入城市污染 排水管網(wǎng)。實(shí)行雨水、污水分流。本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周?chē)?環(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加 裝隔音裝置。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵，并穩(wěn)定時(shí)段施工。建 筑施工中產(chǎn)生的垃圾由施工單位負(fù)責(zé)清除，保證項(xiàng)目區(qū)環(huán)境 清潔衛(wèi)生。五、基礎(chǔ)設(shè)施及建設(shè)規(guī)模()、基礎(chǔ)設(shè)施1、道路該項(xiàng)目地塊位于河西新區(qū)整體規(guī)劃的核心地帶，位于河 西兩條主干道舞陽(yáng)大道與神龍北的交匯處。通過(guò)舞水一橋與市中心相連通，通過(guò)舞水二橋與環(huán)城路接通，通過(guò)規(guī)劃 中的舞水四橋直達(dá)芷江機(jī)場(chǎng)。交通十分方便，對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng) 非常

32、有利。2、給排水及消防1、給水：地塊前舞陽(yáng)大道為城市供水主干管，可以充分保障本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、生活供水之需要。給水系統(tǒng)由給水管網(wǎng)壓力 給水，室內(nèi)給水方式采用下行上給式及上行下給相結(jié)合的方 式。對(duì)于商業(yè)裙樓采用下行上給的方式，對(duì)于塔樓公寓采用 上行下給的方式，以保障供水所需。項(xiàng)目常駐人人數(shù)約500人，用水量標(biāo)準(zhǔn)180L/人d，小時(shí)變化系數(shù)1.4，則最高日 用水量為90m3/d。項(xiàng)目采用生活、消防給水系統(tǒng)，管網(wǎng)呈支 狀布置。給水支管管徑考慮 DN100，正常供水時(shí)管道流速為0.63m/s。2-2、排水2-2-1、生活排水量：排水定額140L/人d,總變化系數(shù)為1.2，則設(shè)計(jì)排水量為 3。5m3/h。2-

33、2、小區(qū)設(shè)計(jì)有完整的室內(nèi)外排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞 池處理后，排入小區(qū)室外排水干管。小區(qū)內(nèi)的雨水經(jīng)雨水口 收集，排入小區(qū)室外排水主管，再有組織地排入市政排水管 道。3、消防：小區(qū)同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)一次，一次滅火用水量10L/h，室外設(shè)置地上消防栓，小區(qū)設(shè)消防栓2-3個(gè)。室內(nèi)梯間按設(shè)計(jì)及消防規(guī)范要求高置室內(nèi)消防栓及室內(nèi)消防系統(tǒng)。3、供電1、用電負(fù)荷：設(shè)備用電負(fù)荷采用需要系數(shù)法和單位面積負(fù) 荷密度法進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算結(jié)果如下：變電所的安裝功率為 2000KW，設(shè)計(jì)選用1000KW變壓器2臺(tái)，變壓器負(fù)荷率為0.80。2、電源及電壓：本組團(tuán)設(shè)立1個(gè)變電所。以放射式向整個(gè)項(xiàng)目配電。10KW高壓進(jìn)線(xiàn)引入變電所，

34、變電所的出線(xiàn)均為 低壓配電，動(dòng)力配電為 380V，照明用電為380V/220V。3-3、功率因數(shù)補(bǔ)償：各箱式變電站在低壓側(cè)進(jìn)行電容器補(bǔ)償，電容補(bǔ)償以后，10KV高壓側(cè)功率因數(shù)達(dá) 0.9以上。3-4、繼電保護(hù)與電能計(jì)量：在低壓側(cè)進(jìn)線(xiàn)回路裝設(shè)有功、無(wú)功電度表作為總計(jì)量，低壓出線(xiàn)回路按照明用電和動(dòng)力用電 分開(kāi)計(jì)量，分別裝設(shè)有功電度表。各住戶(hù)實(shí)行一戶(hù)一表，在 地下室或一層集中抄表。3-5、配電、照明：各棟建筑物均按380/220伏低壓配電，低壓配電系統(tǒng)采用 TN-S制，動(dòng)力配電與照明用電均采用放射 式與樹(shù)干式相結(jié)合的方式。3-6、防雷及接地：建筑物按規(guī)范采取防雷措施。利用建筑物柱內(nèi)主筋作引下線(xiàn)，基礎(chǔ)內(nèi)

35、主筋相互焊接作接地裝置。4、電訊1、小區(qū)內(nèi)電話(huà)及網(wǎng)絡(luò)通信方式由電信部門(mén)統(tǒng)一規(guī)劃后進(jìn)行確定。2、普通電話(huà)線(xiàn)與寬帶數(shù)字網(wǎng)管線(xiàn)暗敷到每一個(gè)住戶(hù)5、有線(xiàn)電視系統(tǒng)在每個(gè)套公寓客廳安裝有線(xiàn)電視插座。6、安全防范系統(tǒng)6-1、在重要位置特別是一樓大堂口設(shè)立閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。2、項(xiàng)目投入使用后安排保安值勤并并負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)工作。7、配套設(shè)施1、負(fù)一樓配套倉(cāng)庫(kù)，以滿(mǎn)足燈具經(jīng)營(yíng)商所需，負(fù)二樓配套地下車(chē)庫(kù)，以滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)的需要。7-2、三樓配貨梯一臺(tái)，以增強(qiáng)三樓功能性。在一樓配套設(shè)計(jì)一定的物業(yè)管理用房面積。（二）建設(shè)規(guī)模1、小區(qū)總用地面積：總用地面積約 6500平方米；可規(guī)劃凈地面積約 4200平方米。2、總建筑面積：

36、33800平方米其中：1 4層商業(yè)裙樓面積約 12000平方米 配套塔樓建筑面積：18800平方米 地下倉(cāng)庫(kù)及車(chē)庫(kù)面積約 6000平方米。3、 建筑總占地面積：約3000平方米4、容積率：4.28（三）、項(xiàng)目總投資5813.87萬(wàn)元六、投資估算和資金籌措（一）、投資估算1、土地使用權(quán)出讓金：800萬(wàn)元2、 勘探規(guī)劃及前期工程費(fèi)：67.56萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)：33800 X 12元/m2=40.56萬(wàn)元前期勘探 規(guī)劃:33800 X 8元/m2=27萬(wàn)元3、規(guī)劃報(bào)建：270萬(wàn)元33800 X 80 元/m2=270 萬(wàn)元4、建安工程費(fèi)：2974萬(wàn)元33800 X 880 元 /m2=2974 萬(wàn)元5、

37、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：90萬(wàn)元5-1、道路10萬(wàn)元5-2、綠化30萬(wàn)元5-3、智能化20萬(wàn)元5-4、外水外電20萬(wàn)元5-5、公建10萬(wàn)元6、管理費(fèi)：(800 + 67.56+ 270+ 2974+90) X3%=126萬(wàn)元7、 營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告費(fèi)：332.6萬(wàn)元6652 萬(wàn)元X 5%=332.6 萬(wàn)元&營(yíng)業(yè)稅：6652 萬(wàn)元X 5.5%=365.86 萬(wàn)元9、 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：(800 + 67.56+ 270 + 2974+90 + 332.6+365.86) X 5%=245萬(wàn)元10、貸款利息:(800 + 67.56 + 270 + 2974+90 + 332.6+365.86 + 245).5%X

38、2=668.85 萬(wàn)元共計(jì)：(800 + 67.56+ 270 + 2974+90 + 332.6+365.86 + 245 + 668.85)=5813.87 萬(wàn)元(二)、資金來(lái)源及籌措根據(jù)項(xiàng)目投資估算，項(xiàng)目資金籌措方案為自籌，開(kāi)發(fā)建設(shè) 資金為自有資金并通過(guò)預(yù)售滾動(dòng)開(kāi)發(fā)解決，必要時(shí)考慮在建工程貸款。七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案及開(kāi)發(fā)實(shí)施步驟（一）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案懷化公司河西帝皇燈具超市項(xiàng)目采取統(tǒng)一規(guī)劃、配套先行、計(jì)劃嚴(yán)密、滾動(dòng)發(fā)展、優(yōu)質(zhì)高效的開(kāi)發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略方案，爭(zhēng)取在二00七年將燈具城裙樓部分交付營(yíng)業(yè)，在二00八年將項(xiàng)目整體交付使用。本項(xiàng)目擬在兩年之內(nèi)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)完成，預(yù)計(jì)首期工程費(fèi)用 800萬(wàn)元，其中流動(dòng)資金

39、 500萬(wàn)元， 其余資金預(yù)售滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（二）、開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施步驟本項(xiàng)目擬分三個(gè)階段實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)1、前期準(zhǔn)備階段：2006年11月25日至2007年2月5日，確定組織機(jī)構(gòu)，確定規(guī)劃方案，建筑設(shè)計(jì)方案，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，申報(bào)建設(shè)計(jì)劃，確定實(shí)施方案。2、 第二階段：項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段：2007年1月5日至2007年2月5日，完成三通一平，完成前期施工圖紙，確定施工隊(duì)伍和施工方案，辦理報(bào)建手續(xù)和施工用水用電手續(xù)。3、分期開(kāi)發(fā)建設(shè)階段：2007年3月28日起按計(jì)劃分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在完成各期開(kāi)發(fā)的同時(shí)，作好房屋預(yù)售工作，回收購(gòu)房款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)八、項(xiàng)目實(shí)施的保證措施1、加強(qiáng)宣傳攻勢(shì)，通過(guò)各種媒體大力宣傳河西帝皇

40、燈具超 市項(xiàng)目，加強(qiáng)與燈具經(jīng)營(yíng)戶(hù)的溝通與協(xié)調(diào)，加大營(yíng)銷(xiāo)工作力 度，作好銷(xiāo)售服務(wù)，抓緊銷(xiāo)售進(jìn)度，保證房款及時(shí)回收，為 項(xiàng)目分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件。2、認(rèn)真細(xì)致地作好河西帝皇燈具超市的開(kāi)發(fā)建設(shè)的前期準(zhǔn) 備工作，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)品質(zhì)，同時(shí)盡量 降低工程造價(jià)成本和開(kāi)發(fā)成本，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3、精心組織施工，優(yōu)化施工方案，保障安全生產(chǎn)，加強(qiáng)管 理，保證工程質(zhì)量，加快資金周轉(zhuǎn)，降低管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成 本。4、積極爭(zhēng)取政策允許范圍的優(yōu)惠政策，使購(gòu)房業(yè)主獲得真 正的實(shí)惠。5、及時(shí)跟進(jìn)做好物業(yè)管理工作，解除項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)客戶(hù)的后顧 之憂(yōu)，真正體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)越性和示范性。九、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益及環(huán)

41、境效益1、社會(huì)效益分析河西帝皇燈具超市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，能促進(jìn)懷化城市建 設(shè)發(fā)展，提升河西新區(qū)整體形象，特別是能滿(mǎn)懷化燈具經(jīng)營(yíng) 戶(hù)向河西轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)的迫切需要，為完善河西市場(chǎng)結(jié)構(gòu)作出貢 獻(xiàn)。（1 ）、項(xiàng)目建成后，將給懷化市的市容市貌、社會(huì)治安、交 通秩序、商貿(mào)市場(chǎng)規(guī)范均帶來(lái)積極的影響；（2 ）、項(xiàng)目建成后，圍繞項(xiàng)目從事運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、經(jīng)商的各類(lèi) 人員增多，可吸納安置農(nóng)村、城鎮(zhèn)閑散和下崗人員，提供就 業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加市民收入，拉動(dòng)內(nèi)需，有 利于社會(huì)的穩(wěn)定；（3）、項(xiàng)目建成后，每年可給地方財(cái)稅費(fèi)創(chuàng)造大量收入，形 成懷化新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；（4） 、項(xiàng)目建成后，可輻射周邊市縣1000萬(wàn)人口的區(qū)域，

42、吸引大量外地人士投資立業(yè)，促進(jìn)懷化成為五省周邊中心城市地位。2、經(jīng)濟(jì)效益分析A、利潤(rùn)銷(xiāo)售收入：6652萬(wàn)元商業(yè)裙樓：12000 X 2600 元 /m2=3120 萬(wàn)元配套塔樓：18800 X 1400 元 /m2=2632 萬(wàn)元地下倉(cāng)庫(kù)及車(chē)庫(kù)：6000 X 1500=900萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：5813.87 萬(wàn)元利潤(rùn)：6652 - 5813.87=838.13 萬(wàn)元利潤(rùn)率：838.13/5813.87=14.42%B、敏感性風(fēng)險(xiǎn)分析、建設(shè)投資的敏感性分析基本方案+ 5%5%總投資5813. 876104.565523.18銷(xiāo)售利潤(rùn)8 3&t 13547.441128.82投費(fèi)利潤(rùn)率14.42%_S

43、.97%20.44%、平均售價(jià)的敏感性分析平均售價(jià)總銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售利潤(rùn)投資利潤(rùn)率基本方案1400260015006652838.1314.42%-5%13302470142563195068.7%+ 5%147027S015756985117120.14%項(xiàng)目敏感性分析顯示，當(dāng)建設(shè)投資增加5%或平均售價(jià)減少5%時(shí)，項(xiàng)目仍分別有 8.97%及8.7%的利潤(rùn)，當(dāng)建設(shè)投資減 少5%或銷(xiāo)售價(jià)格增加5%時(shí)，項(xiàng)目盈利能力大幅提高到20.44%及20.14%?？梢?jiàn)本項(xiàng)目盈利能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)3、環(huán)境效益分析河西帝皇燈具超市綠化率達(dá)到 30%，規(guī)劃了商業(yè)裙樓以上的天臺(tái)花園，使配套的塔樓擁有較好的綠化環(huán)境，不僅

44、使空氣清新，還可減少區(qū)內(nèi)的噪音污染。區(qū)內(nèi)采用分流制排水，生活污水經(jīng)凈化處理后再排出，而雨水可以作為小區(qū)內(nèi)人工 水池的循環(huán)用水，不僅可緩解水污染，更能節(jié)約水能源。十、結(jié)論與建議由于懷化燈具經(jīng)營(yíng)商本身有強(qiáng)烈要求，市場(chǎng)銷(xiāo)售有很好經(jīng)過(guò)以上分析，懷化開(kāi)發(fā)公司河西帝皇燈具超市所處的 地理位置優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)雅，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善， 項(xiàng)目資金落實(shí)，具備開(kāi)發(fā)條件。本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察區(qū)域周邊及城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)售價(jià)的。這很大程度上一依賴(lài)目前全 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)和人 民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于懷化市目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段 時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè) 的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持良好的 售價(jià)水平至關(guān)重要，發(fā)展商應(yīng)密切的注意市場(chǎng)變化，選擇合 適的市場(chǎng)策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理 隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理均能達(dá)到較 好的水平，以利用優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，減