土地流轉(zhuǎn)下的商機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)

1、Word文檔 土地流轉(zhuǎn)下的商機(jī)與風(fēng)險(xiǎn) 土地流轉(zhuǎn)雖然商機(jī)無限，但是我們還是要先規(guī)避掉它的那些“陷阱”，千萬不要陷入進(jìn)去，到最終賠了夫人又折兵。 1、怎么避開土地流轉(zhuǎn)陷阱? A、沒想好干什么就大面積流轉(zhuǎn)土地。 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不只是有商機(jī)，同時(shí)伴隨著陷阱。有的人大面積流轉(zhuǎn)基本能農(nóng)田，土地租金價(jià)格昂貴，而沒有好的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，近幾年土地流轉(zhuǎn)價(jià)格漲幅很大，土地租金從五年前的300元/畝，到現(xiàn)在漲價(jià)1500元/畝。假如你流轉(zhuǎn)的是昂貴的土地只能進(jìn)展糧棉油，賠錢。假如你從其他人手里二次流轉(zhuǎn)土地，由于土地合同不規(guī)范而有糾紛，賠錢。 B、不了解土地流轉(zhuǎn)的土地性質(zhì)。 我國土地按用途分類，分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地，

2、其中我們做農(nóng)業(yè)主要涉及的就是耕地，耕地又分為基本農(nóng)田、一般耕地和為耕地，其中，我國在1998年12月24日頒布了基本農(nóng)田愛護(hù)條例，來愛護(hù)基本農(nóng)田，進(jìn)展糧棉油。 2、流轉(zhuǎn)土地后，進(jìn)展什么掙錢農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。 A、選擇合適的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)類型。 流轉(zhuǎn)土地后，在選擇農(nóng)業(yè)項(xiàng)目之前首先要依據(jù)地理環(huán)境和自然資源秉性選擇一種農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)類型，目前為止農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)類型有：規(guī)模農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等，如何去選擇除了結(jié)合農(nóng)業(yè)自然秉性，還要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力價(jià)格、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)務(wù)類型的市場前景、以及土地的性質(zhì)還地理位置。 B、結(jié)合產(chǎn)業(yè)類型，找準(zhǔn)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。 選擇好了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)類型之后，就要開頭慎重的選擇農(nóng)業(yè)好項(xiàng)目，農(nóng)業(yè)包涵萬象，但不能

3、漫無目的地亂做事。衡量一下創(chuàng)業(yè)者自身的強(qiáng)項(xiàng)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，這對(duì)白手起家者尤其重要。創(chuàng)業(yè)初期要精打細(xì)算，合理布局。農(nóng)業(yè)面廣，商機(jī)多。首先投資成本要核算，如何制造綜合效益，要考慮到如何套種、輪種、立體化、產(chǎn)業(yè)鏈化等，這些算好了，成本可能降低不少，效益自然出來了。 看完上面的這些，咱是不是有疑問了，土地流轉(zhuǎn)這么不好搞，哪里還有商機(jī)? 1、土地確權(quán)，為土地市場活躍埋下商機(jī)。 確權(quán)是要改革集體經(jīng)濟(jì)制度支配，確權(quán)可解決土地撂荒和粗放經(jīng)營問題，“一旦確權(quán)，產(chǎn)權(quán)會(huì)快速明晰化，就會(huì)增加博弈的主體。” 搞市場經(jīng)濟(jì)，必需搞土地確權(quán)。市場經(jīng)濟(jì)講究要素市場，要素要交易，就要明晰產(chǎn)權(quán)。假如產(chǎn)權(quán)不明晰，就沒法交易。誰敢購買

4、產(chǎn)權(quán)不明晰的東西呀?要素交易的前提是產(chǎn)權(quán)明晰。適應(yīng)生產(chǎn)資料這一要素交換的需要，這就是土地確權(quán)最大的意義所在，也為土地市場活躍埋下商機(jī)。 2、土地確權(quán)，明確土地三權(quán)分立。 2021年中央一號(hào)文件提出，給予農(nóng)夫?qū)Τ邪卣加?、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。與之配套，“三權(quán)分別”(承包地全部權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán))，“三權(quán)分別”，必將極大促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)力的解放。農(nóng)夫可以把土地流轉(zhuǎn)出去進(jìn)城務(wù)工，還能享受土地帶來的收益;農(nóng)夫合作社或家庭農(nóng)場則能通過土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，并能以經(jīng)營權(quán)抵押融資，獲得進(jìn)展資金。 3、把握“農(nóng)地入市”，輕松跨過陷阱門檻。 黨的十八屆三中全會(huì)打算的原文是這樣的：“在符合規(guī)劃

5、和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！边@就是說，“農(nóng)地入市”是有限定要求的，是有“門檻”的，不是什么農(nóng)地都可以入市。農(nóng)村土地包括集體農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地3種，其中集體建設(shè)用地又可分為宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地3類。集體經(jīng)營性建設(shè)用地，通俗地說就是用于非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的土地，也就是集體經(jīng)濟(jì)組織用于從事其次、第三產(chǎn)業(yè)的土地，如村辦及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地。在農(nóng)村土地中，只有這部分土地才有入市的資格，而耕地、宅基地等都不行。 看到這里，心里好像又有了一些盼望，那詳細(xì)的我們?cè)撛趺醋瞿?先看看你有沒有這樣的素養(yǎng)： 首先，你要有一雙千里

6、眼?？瓷夏骋坏貕K前景，通過某些手段，讓更多的買主參加，人多地少價(jià)格自然就上去。如河北省石家莊外環(huán)四周的耕地，根據(jù)每年兩季種植小麥和玉米，每畝總收入不過3000元，扣除農(nóng)資和農(nóng)夫工資，純利潤也就600多元。可由于地段特別，有被征收的可能，很多企業(yè)和個(gè)人想賺土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變的錢，以高價(jià)在當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)土地發(fā)覺市場機(jī)會(huì)。 其次，你心里要裝著一桿秤。我國東部發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)用地租金都在800元/畝以上，越南類似的耕地租金在每畝300元左右;一線城市工業(yè)開發(fā)區(qū)土地租金在每畝幾十萬到幾百萬元，住宅用地高達(dá)每畝租金幾千萬元。土地的價(jià)值一要看位置，而要看你種什么。種糧食，租金幾百塊錢;種經(jīng)濟(jì)作物，租金幾千塊錢;種工業(yè)廠房，

7、租金幾十萬元;種住宅，租金幾千萬元;種天安門城樓，千金不換!地上物價(jià)值評(píng)估。 最終，你要有一只靈敏的鼻子。鄂爾多斯快速進(jìn)展起來的緣由是地下有煤，房價(jià)漲了地價(jià)也漲了;日本人搶我們的釣魚島，由于周邊海疆有大量的礦藏，值錢吶!當(dāng)你看到別人買了許多看起來沒什么價(jià)值的土地時(shí)，你要想到，是不是地下“有貨”?地下挖錢。 素養(yǎng)有了，剩下的就是方法了。不知道這九九歸一的方法對(duì)你有沒有用。 第一條叫以地養(yǎng)地。圈肯定規(guī)模的耕地，選幾個(gè)優(yōu)良品種進(jìn)行示范，目的是讓農(nóng)夫種，我們賣種苗更掙錢! 其次條叫土地托管，替農(nóng)夫種地。示范大田作物種植，讓農(nóng)夫感受到比自己種更合算，誘農(nóng)夫上鉤，到時(shí)候托管費(fèi)、農(nóng)資都掙錢! 第三條叫種豆得

8、瓜，換品種得高收益。把每畝產(chǎn)值一兩千元的作物，改種五千元以上的經(jīng)濟(jì)作物，利用交叉種植增加每畝單產(chǎn)，收益也很好! 第四條叫偷梁換柱，變相租給城里人。將土地化整為散，變成現(xiàn)實(shí)中的快樂農(nóng)場，以每塊地500元以上價(jià)格租給城里人;偷梁換柱，把溫室大棚變城里人眼中的的鄉(xiāng)間別墅，收益更高! 第五條叫產(chǎn)業(yè)變性，生產(chǎn)變加工流通。做周邊規(guī)模種植農(nóng)產(chǎn)品的流通業(yè)務(wù)，比自己種植收益高;做相應(yīng)種植的農(nóng)產(chǎn)品加工，效益更高，還能拿政府補(bǔ)貼。 第六條叫土地變性，農(nóng)地變國有開發(fā)。預(yù)判市政占地、城市占地，土地賠償、地上物賠償好幾十倍。 第七條叫扭轉(zhuǎn)乾坤，別人投資我圈地。搞一個(gè)農(nóng)業(yè)科技項(xiàng)目，編一個(gè)可研報(bào)告，“忽悠”政府低價(jià)給地，高價(jià)評(píng)估，再“忽悠”投資人投大錢占小股。 第八條叫土能生金，大家出錢我蓋房。引領(lǐng)新農(nóng)村、新城鎮(zhèn)進(jìn)展的大趨勢(shì)，讓老百姓集資上樓，得項(xiàng)目40%面積;讓建筑商墊資建樓，得項(xiàng)目40%面積;我們只需要搞一個(gè)新農(nóng)村規(guī)劃，統(tǒng)籌一下就純得