2022年土地估價理論與方法真題

1、2002年度全國土地估價師資格考試試卷土地估價理論與方法 一、判斷題 1與工業(yè)產(chǎn)品一樣，農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格也是由社會平均必要勞動時間決定的。( ) 2估算土地純收益時，不僅要考慮有形收益，還要考慮各種無形收益。( ) 3城鎮(zhèn)土地等級應(yīng)與現(xiàn)行行政建制相協(xié)調(diào)，在省及省級以下的同一行政區(qū)域內(nèi)，行政級別較高的城市土地等級不宜低于行政級別較低的城市。( ) 4有兩相鄰地塊，原用途一塊為水田，一塊為荒地，開發(fā)后作為住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地價格高，而荒地由于征地成本低，因而土地價格低。( ) 5根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價格由中等地農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格決定。( ) 6運用收益還原法公式

2、測算地價時，未來各年的還原率應(yīng)當相等。( ) 7利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場交易資料驗證土地分等初步方案時，宜以涉及城鎮(zhèn)數(shù)量最多的相應(yīng)類型土地的總平均價格為主要分等依據(jù)。( ) 8采用市場比較法評估某宗住宅用地的使用權(quán)價格，所選比較實例的土地剩余使用年期為60年，待估宗地的剩余使用年期為50年，如果其他因素條件均相同，則待估宗地的土地價格比比較實例的土地價格低20%。( ) 9采用成本逼近法進行地價評估，其中的土地取得費是指因土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國家所有而發(fā)生的費用。( ) 10建筑物的主體折舊率與附屬設(shè)備的折舊率之和等于建筑物的綜合折舊率。( ) 11中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

3、于2001年11月12日發(fā)布，自2002年1月 1日起實施。( ) 12采用市場比較法進行地價評估時，如果個別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)。( ) 13采用成本逼近法評估地價時，土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期的一半。( ) 14路線價估價法計算公式的表現(xiàn)形式是：宗地總價=路線價深度百分率其他條件修正額宗地面積。( ) 15國有土地使用權(quán)期滿，土地使用者應(yīng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記，該土地上的建筑物、其他附著物由國家考慮實

4、際情況給予相應(yīng)的補償。( ) 16在對基準地價評估所需的樣點地價資料進行出讓年期修正時，沒有明確使用年期的，應(yīng)按無限年期使用權(quán)價格修正到法定最高出讓年期；對有年期但沒有到法定最高出讓年限的，則以樣點地價年期為準。( ) 17評估設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)價格，關(guān)鍵是判斷地役權(quán)對土地利用的影響程度。( ) 18基準地價評估的任務(wù)是以城鎮(zhèn)整體為單位，針對城鎮(zhèn)內(nèi)某土地級別的不同區(qū)域類型，分用途評估出基準地價；并在此基礎(chǔ)上，分析地價與其影響因素之間的關(guān)系，從而建立以基準地價為基礎(chǔ)的宗地地價評估的修正體系。( ) 19采用剩余法評估地價時，利息的計算應(yīng)以開發(fā)建造過程中的全部預(yù)付資本為計算基礎(chǔ)。( ) 20基

5、準地價、標定地價、交易底價都是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的宗地評估地價。( ) 二、單項選擇題(共100題，題號21120。每題有A、B、C、D4個備選答案，其中只有1個最符合題意) 21根據(jù)馬克思的地租理論，農(nóng)業(yè)用地的壟斷地租是來自( )。 A農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值 B社會其他部門工人創(chuàng)造的價值 C農(nóng)業(yè)工人利用肥沃土地創(chuàng)造的超額利潤 D農(nóng)業(yè)工人利用位置較好的土地創(chuàng)造的超額利潤 22有一房屋，其重置價為80萬元，成新度為70%，現(xiàn)用于出租，年租金收入為8萬元，年出租總費用為1萬元。又知土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，則該宗土地的年純收益為( )萬元。 A59.67 B58

6、.67 C7 D2.52 23采用剩余法評估地價時，根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來如化趨勢，一般采用( )和長期趨勢法結(jié)合估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值。 A市場比較法 B收益還原法 C成本法 D標準法 24將標準深度100英尺4等分，每一等份的價值占路線價的比例分別為37.5%、29.5%、 20.7%、12.3%的路線法則是( )。 A慎格爾法則 B蘇慕斯法則 C霍夫曼法則 D哈柏法則 25進行標定地價評估時，首先要( )。 A確定影響地價的因素 B確定估價方案 C選擇估價方法，估算土地價格 D確定宗地估價額 26某城市四級工業(yè)用地基準地價為300元/m2，設(shè)定的土地開

7、發(fā)狀況為“四通一平”(通上水、通下水、通電、通訊和場地平整)，若增加供氣、供熱將使地價分別增加40元/m2、30元/m2。若該四級地上某工業(yè)區(qū)達到通上水、通下水、通電、通訊、通熱和場地平整的狀況，其基準地價將達到( )元/m2。 A300 B340 C370 D330 27在評估劃撥土地使用權(quán)價格時，要考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的( )對價格的影響。 A用途差別 B區(qū)位差別 C權(quán)利差別 D使用者差別 28有一宗1000m2的工業(yè)用地，其土地取得費為12萬元，土地開發(fā)費為20萬元，開發(fā)期為一年。其中，土地取得費為自有資金投入，土地開發(fā)費是向銀行貸款所得，貸款年利率為 10%，則在成本

8、逼近法中計算的投資利息為( )元(利息計算按復(fù)利方式，結(jié)果保留到整數(shù)位)。 A32000 B21762 C12000 D9762 29確定基準地價的原則之一是：以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準，以( )、修正的結(jié)果為輔。 A統(tǒng)計 B分析 C比較 D選擇 30某建筑物占地面積3畝，容積率為4，自然耐用年限70年，經(jīng)濟耐用年限60年，已使用15年，殘值率為5%，重置價格為2000元/m2，則該建筑物現(xiàn)值為( )萬元。 A1220 B1274 C1525 D1593 31采用成本逼近法進行地價評估時，其利息率可根據(jù)評估期日銀行的( )確定。 A貸款利息率 B存款利息率 C存貸利率平均值 D安全利率 32某城

9、市地價指數(shù)如下表所示：年度19981999200020012002地價指數(shù)100110125138180 若該市某宗地1999年1月28 地價為800元/m2，則該宗地2002年1月28的土地價格為( )元/m2。 A1440 B1360 C1309 D1004 33特爾斐權(quán)重測定法要求的專家人數(shù)一般以( )人為宜。 A1020 B1030 C1040 D1530 34土地價格是土地權(quán)利和( )的購買價格。 A價值 B有效需求 C使用價值 D收益 35根據(jù)中心地理論，( )市場是聯(lián)系中心地與服務(wù)區(qū)的最有效理論圖式。 A三角形 B四邊形 C六邊形 D同心圓 36下面( )圖可以反映土地還原率R1

10、、建筑物還原率R2、綜合還原率R3三者之間的大小關(guān)系。 37里地線是指( )。 A宗地的邊界線 B標準深度的連線 C距街道18m的連線 D與街道的平行線 3839題與下述案例有關(guān)。認真閱讀本案例，選出正確的選項。 采用剩余法對某不動產(chǎn)進行評估，根據(jù)分析測算，該不動產(chǎn)總價為8000萬元，開發(fā)商預(yù)付總資本為4000萬元(不含地價款)，銷售稅費為400萬元，假定開發(fā)商確定的投資回報率為20%。 根據(jù)上述條件回答下列問題。 38開發(fā)商的利潤額為( )萬元。 A1600 B地價0.2+720 C地價0.2+800 D地價0.2+880 39在不考慮利息因素的情況下，則開發(fā)商可支付的最高地價額為( )萬元

11、。 A1267 B1360 C2333 D2800 40作為地價體系中最關(guān)鍵的參考指標，( )反映的是地產(chǎn)市場的現(xiàn)實。 A交易底價 B標定地價 C成交地價 D評估價格 41A市原先下轄B、C兩區(qū)，D縣及正經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，于1999年編制基準地價，當時，工作范圍包括B、C兩區(qū)和E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。到2002年，B、C兩區(qū)的地價變動不大，但由于行政區(qū)劃調(diào)整，D縣撤縣成立F區(qū)，其中，鄰近C區(qū)的G地區(qū)成為A市新的房地產(chǎn)熱點，正經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)由于引進大型項目，地價也迅速上升。因此，A市決定開展基準地價更新工作，此次工作的合理范圍可以是( )。 AB區(qū)、C區(qū)、F區(qū)、E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) BB區(qū)、C區(qū)、E經(jīng)濟技術(shù)

12、開發(fā)區(qū) CB區(qū)、C區(qū)、G地區(qū)、E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) DG地區(qū)、E經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 42宗地估價的一般程序為( )。 A確定估價基本事項；擬訂估價作業(yè)計劃；收集資料實地踏勘；分析整理相關(guān)資料；選定方法試算價格；確定宗地估價結(jié)果；撰寫估價報告書 B收集資料實地踏勘；擬訂估價作業(yè)計劃；確定估價基本事項；分析整理相關(guān)資料；選定方法試算價格；確定宗地估價結(jié)果；撰寫估價報告書 C確定估價基本事項；收集資料實地踏勘；分析整理相關(guān)資料；擬訂估價作業(yè)計劃；選定方法試算價格；確定宗地估價結(jié)果；撰寫估價報告書 D收集資料實地踏勘；確定估價基本事項；擬訂估價作業(yè)計劃；分析整理相關(guān)資料；選定方法試算價格；確定宗地估價結(jié)果；撰

13、寫估價報告書 43某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，目前實際支付的年租金為5萬元，租期5年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權(quán)的還原率為 6%，則承租土地使用權(quán)價格為( )萬元。 A12.64 B15 C33.33 D50 44一般說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋的殘值率等于( )。 A10% B2% C0 D重置成本乘以折舊率 4547題與下述案例有關(guān)。認真閱讀本案例，選出正確的選項。 某工業(yè)開發(fā)區(qū)土地總面積為5km2，道路、綠化等基礎(chǔ)、公用設(shè)施占地10.5km2，現(xiàn)已完成“七通一平”開發(fā)建設(shè)。根據(jù)成本逼近法計算，該開發(fā)區(qū)單位面積土地的成本價格為400元/m2。

14、另據(jù)調(diào)查，該區(qū)域土地增值收益率為25%?，F(xiàn)擬出讓該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗工業(yè)用地Y，出讓年限50年，土地面積10000m2，土地還原率為7%。 根據(jù)上述條件回答以下問題(計算結(jié)果保留到整數(shù)位)。 45若按無限年期計算，該工業(yè)開發(fā)區(qū)平均土地價格為( )元/m2。 A400 B500 C650 D714 46若按無限年期計算，該工業(yè)開發(fā)區(qū)可出讓土地的平均單價為( )元/m2。 A350 B500 C650 D714 47Y宗地出讓土地的總價為( )萬元。 A500 B647 C690 D714 48在市場比較法中，選定的與待估宗地具有替代關(guān)系的交易案例宗地稱為( )。 A類似土地 B比較宗地 C標準宗地

15、 D交易宗地 49城市市區(qū)及近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在20萬50萬的城市劃分商服中心的級別數(shù)目、最低級中心的建筑面積之和宜分別控制在( )的標準。 A二四級，20001500m2 B二四級，15001000m2 C二三級，20001500m2 D二三級，15001000m2 50某一城市有1條區(qū)域干線鐵路通過，擁有1個二等客運站，并有1條國家干線公路、2條省級干線公路和2條縣級公路都在此經(jīng)過。若在城鎮(zhèn)土地分等中，各交通方式對城鎮(zhèn)的賦分標準為：有鐵路站點的城鎮(zhèn)每擁有一條國家干線鐵路得6分、區(qū)域干線鐵路得5分，屬一等客運站所在城鎮(zhèn)加4分，屬二等客運站所在城鎮(zhèn)加3分；每擁有一個方向的國家干線公路得2分、省級

16、干線公路得1.5分、縣級公路得1分、其他公路得0.5分。該城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)為( )分。 A12.5 B15 C17 D22 51下列對土地估價的描述不正確的是( )。 A土地估價依據(jù)的理論與方法，與機器、設(shè)備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致 B同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素對地價產(chǎn)生深刻的影響 C同樣一塊土地，其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價格相差很大 D土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來 52使用其他非土地資源時所支付的報酬被稱為( )。 A廣義地租 B狹義地租 C準

17、地租 D經(jīng)濟地租 53在對礦井、礦區(qū)用地進行底價評估時，宗地外開發(fā)程度最低應(yīng)設(shè)定為( )。 A實際配套狀況 B達到可開工條件 C區(qū)域平均狀況 D滿足理想生產(chǎn)狀況 54一宗商業(yè)用地，目前的純收益為50萬元，還原率為5%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，該土地的無限年期的收益價格最接近于( )萬元。 A1860 B1380 C1250 D1025 5556題與下述案例有關(guān)，認真閱讀本案例，選出正確的選項。 某開發(fā)公司現(xiàn)以1200萬元購買一塊土地，根據(jù)批準的規(guī)劃設(shè)計方案，開發(fā)商計劃在1年內(nèi)建成一棟建筑面積為3萬m2的住宅樓，預(yù)計總售價可達到6000萬元，現(xiàn)實一年期貸款利息率為5.85%

18、，銷售稅費率控制在6%，開發(fā)商要實現(xiàn)預(yù)付資本20%以上的投資回報率。 根據(jù)上述條件回答下列問題(利息按復(fù)利計算)。 55建筑物的開發(fā)建造成本應(yīng)控制在( )元/m2建筑面積以下。 A33.60 B3282 C1120 D1094 56該項目的總利息支出為( )萬元。 A165 B167 C354 D360 57對同一宗地進行評估，一般要求應(yīng)用估價方法不少于( )種。 A1 B2 C3 D4 58地價影響因素中，土地級別和基準地價屬于影響地價的( )。 A一般因素 B個別因素 C區(qū)域因素 D特殊因素 5963題與下述案例有關(guān)，認真閱讀本案例，選出正確的選項。 某市和平路商業(yè)街于2000年9月底制定

19、的路線價為1000元/m2，土地使用年期為商業(yè)用地法定最高出讓年限，基準容積率為1.5。和平路的地價從制定之初到2002年5月底期間，每月上漲0.6個百分點，此后到2002年9月底每月都環(huán)比增長0.5%；另按統(tǒng)計分析，每當容積率上升0.1，地價上升5個百分點。在和平路上分布有四宗國有出讓商業(yè)用地(見下圖)，出讓年限均為40年，宗地具體情況、臨街地深度指數(shù)表和袋地深度指數(shù)表見下表，里地線標準深度為18m。土地還原率取6%。 根據(jù)上述條件回答下列問題。宗地具體情況宗地交易時間容積率A2001年9月底1.7B1999年9月底1.5C2000年9月底1.8D1998年9月底1.5臨街地深度指數(shù)表臨街深

20、度/m未滿4滿4未滿8滿8未滿12滿12未滿1616至18深度指數(shù)/(%)130125120110100宗地深度指數(shù)表滿16未滿1860滿12未滿166663滿8未滿12726966滿4未滿875747168未滿47877757370深度起/m深度訖/m未滿4滿4未滿8滿8未滿12滿12未滿16滿16未滿18 59A宗地從成交之時到2002年9月底，按40年出讓年期計算，地價上漲了( )。 A6% B6.5% C6.9% D7.2% 60假定以A宗地容積率作為基準容積率考慮，2000年9月，和平路路線價應(yīng)比原來水平高出( )。 A0 B5% C10% D15% 61B宗地于2002年9月底的轉(zhuǎn)

21、讓價格應(yīng)為( )元/m2。 A1396 B1399 C1425 D1428 62C宗地當初成交的樓面地價應(yīng)在( )元/m2左右。 A434 B496 C758 D782 63D宗地于2002年9月底的單位面積轉(zhuǎn)讓價格可能比B宗地同期單位面積價格低( )。 A33% B36% C39% D64% 64采用收益還原法評估地役權(quán)價格時，所確定的土地還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高出( )。 A0.5個百分點左右 B1個百分點左右 C2個百分點左右 D標準未規(guī)定 65評估別墅等獨立居住用地，一般應(yīng)首選( )。 A市場比較法 B收益還原法 C成本逼近法 D剩余法 66在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特

22、點看，基準地價屬于( )。 A區(qū)域平均地價 B市場價格的平均值 C成交地價的平均水平 D評估價格的平均值 67采用平均深度百分率編制深度百分率表時，百分率呈( )現(xiàn)象。 A遞減 B遞增 C劇減 D劇增 68某旅社占地面積150m2，建筑物面積200m2，月正常經(jīng)營性收入為45000元，月經(jīng)營總費用、建筑物純收益均為15000元，若土地還原率取10.0%，則該旅社所使用土地的單價為( )元/m2。 A10000 B12000 C20000 D25000 69下列( )因素不是工業(yè)區(qū)位論主要討論的內(nèi)容。 A運輸成本 B產(chǎn)品質(zhì)量 C勞動力成本 D分散與集聚因素 70某一房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為

23、1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)凈收益為140元/m2，土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為( )元/m2。 A1700 B2000 C2100 D2400 71一般來講，隨著社會的發(fā)展，地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的速度( )一般商品價格的上升速度。 A高于 B等于 C低于 D無法判斷 72城鎮(zhèn)土地定級的對象是( )。 A城鎮(zhèn)建成區(qū)的所有土地 B城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地 C土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍，不能包括城鎮(zhèn)附近的獨立工礦用地、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等所有土地 D土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍，可以包括城鎮(zhèn)附近的獨立工礦用地、開發(fā)區(qū)、旅

24、游區(qū)等所有土地 73采用市場比較法進行地價評估時，所選用的交易案例與待估宗地應(yīng)具有( )。 A一致性 B代表性 C替代性 D普遍性 74采用成本逼近法評估位于某工業(yè)區(qū)內(nèi)的單宗土地價格，計算土地開發(fā)費時應(yīng)按( )求取。 A宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費用總和 B宗地外開發(fā)投入的費用總和 C宗地內(nèi)開發(fā)投入的費用總和 D宗地內(nèi)外受益分攤的開發(fā)費用總和 75建筑物折舊是指( )。 A建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗 B建筑物的新舊程度 C對建筑物的人為破壞 D建筑物重置成本與殘值率的乘積 76在中等城市進行基準地價評估，其工作底圖的比例尺一般為( )。 A1:100001:100000 B1:100001:5000

25、0 C1:50001:10000 D1:10001:5000 77某宗不動產(chǎn)預(yù)計未來第一年的總收益與總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該不動產(chǎn)的還原率為8%，則該不動產(chǎn)的價格為( )萬元。 A100 B77 C63 D42 78將帶有租賃契約的土地進行轉(zhuǎn)讓、收回、征收或調(diào)整租金時，一般要進行( )評估。 A土地租賃權(quán)價格 B承租土地使用權(quán)價格 C地役權(quán)價格 D劃撥土地使用權(quán)價格 79以下( )不屬于宗地價格評估中的復(fù)審工作內(nèi)容。 A分析方法與技巧是否恰當 B分析各試算價格的可用程度如何 C所選用的最高最佳用途是否正確 D估價過程所用程序是否符合邏輯 80甲宗土地樓面地價

26、為700元/m2，建筑容積率為5，乙宗土地樓面地價為500元/m2，建筑容積率為7，則兩宗土地的總價相比，( )。 A甲等于乙 B甲高于乙 C甲低于乙 D難以判斷 81阿蘭索的主要貢獻在于：將( )作為地租的一個核心問題，首次引入?yún)^(qū)位平衡概念，解決了城市地租計算的理論方法。 A交通 B時間 C距離 D空間 82空地出租時，土地純收益的計算公式應(yīng)為：土地純收益=租金-( )+管理費+維護費 A保險費 B稅金 C折舊費 D利息 8386題與下述案例有關(guān)。認真閱讀本案例，選出正確的選項。 某城市擬進行城市土地綜合定級，其城市建成區(qū)面積121km2，商業(yè)中心可以分為三級，其中，一級商業(yè)中心1個，營業(yè)收

27、入平均為9萬元/(m2年)；二級商業(yè)中心4個，營業(yè)收入平均為3萬元/(m2年)；三級商業(yè)中心30個，營業(yè)收入平均為1.2萬元/(m2年)。某L地塊離一級商業(yè)中心的距離為5km，離二級商業(yè)中心的距離最近為1km，和最近的三級商業(yè)中心只有一路之隔。 根據(jù)上述條件回答下列問題。 83二級商業(yè)中心的規(guī)模指數(shù)I2M為( )。 A100 B66.7 C33.3 D13.3 84商業(yè)中心二級功能的功能分f2M為( )。 A66.7 B33.3 C20.0 D13.3 85商業(yè)中心二級功能的影響半徑為( )km。 A6.21 B5.5 C3.1 D2.78 86L地塊的商服繁華影響度分值為( )。 A13.3

28、 B15.6 C22.4 D33.3 87采用市場比較法進行拍賣底價評估時，選擇的某交易案例為協(xié)議方式交易，成交價格為1000元/m2，若交易形式的情況修正系數(shù)為：協(xié)議0.5；招標0.75；拍賣1.0，則修正后的交易案例價格為( )元/m2。 A500 B1500 C1666.7 D2000 88采用收益還原法以外方法對機場、碼頭用地進行地價評估時，應(yīng)考慮( )修正。 A級差地租 B壟斷地租 C級差地租 D經(jīng)濟地租 89采用收益還原法評估土地價格時，如果( )，則選擇如下公式： A土地純收益按某一常量逐年遞增 B土地純收益按某一常量逐年遞減 C土地純收益按某一固定比率逐年遞增 D土地純收益按某

29、一固定比率逐年遞減 90在城鎮(zhèn)土地住宅用地定級中，道路對城鎮(zhèn)某一土地的通達度作用分衰減屬于( )形式。 A線狀因素線性衰減 B線狀因素非線性衰減 C非線狀因素線性衰減 D非線狀因素非線性衰減 91土地價格水平由同一供需圈內(nèi)具有( )的替代性土地的價格所決定。 A相同區(qū)域 B相同性質(zhì) C相同級別 D相同用途 92采用收益還原法評估地價時，其關(guān)鍵在于( )。 A正確測定土地純收益并掌握土地可供使用的年期 B合理確定土地還原率并掌握土地可供使用的年期 C正確測定土地純收益并合理確定土地還原率 D科學(xué)預(yù)測土地純收益在可供使用年期內(nèi)的變化趨勢 93某公司于2000年10月以有償出讓方式取得A地塊50年使

30、用權(quán)，并于2001年10月在此地塊上建成建筑物B，其經(jīng)濟耐用年限為50年。2002年10月該類建筑重置價格為 1600元/m2，殘值率為5%，則房屋的年折舊費為( )元/m2。 A31.02 B32.00 C32.65 D33.33 94成本逼近法一般適合于( )的估價。 A有建筑的土地 B有開發(fā)潛力的土地 C建成區(qū)已開發(fā)的土地 D新開發(fā)的土地 95審核地價調(diào)查資料時，應(yīng)將缺少統(tǒng)計主要項目、數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣本( )。 A補充 B修正 C增加 D剔除 96關(guān)于某土地評估公司，下列觀點不正確的是( )。 A該公司可以接受某國有土地使用權(quán)人的代理人的委托對該國有土地使用權(quán)人的土地進行地價評估

31、 B該公司可以對自己擁有的土地進行評估 C該公司可以接受銀行的委托對本公司自己擁有的土地進行評估，從而提供抵押貸款的參考價格 D該公司可以接受某宗土地擬受讓方的委托，對該宗土地進行地價評估 97采用收益還原法進行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括( )。 A職工工資 B改擴建費用 C房屋火災(zāi)保險 D維修費用 98以下因素中，( )是土地價格存在的根源。 A級差地租 B壟斷地租 C絕對地租 D相對地租 99某城市開展工業(yè)用地定級，該市工業(yè)區(qū)有一條全市性的交通型主干道D路，影響半徑為5km，有一條支路穿過定級單元j，直通D路，j定級單元中心點距D路的垂直距離為2km。按

32、照城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程，該定級單元內(nèi)道路通達度分值FjR可能為( )。 A60 B54.6 C48.6 D15.8 100X省省會Y市所轄的Z縣級市已完成了基準地價成果編制，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定，該成果應(yīng)由( )組織驗收。 AX省國土資源管理部門 BY市國土資源管理部門 CY市人民政府 DZ市人民政府 101土地估價涉及的供需原則并不以( )為基礎(chǔ)。 A替代原則 B預(yù)期收益原則 C變動原則 D競爭原則 102基準地價評估中，調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計要求，每級樣本總數(shù)不少于( )個。 A10 B20 C30 D50 103采用市場比較法進行地價評估時，若比較案例的價格為500元/m2，其區(qū)域

33、條件指數(shù)為 100，評估對象的區(qū)域條件與之相比為105，則經(jīng)區(qū)域條件修正后的比較案例價格為( )元/m2。 A476 B500 C520 D525 104根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，土地還原率可根據(jù)( )確定。 A區(qū)域內(nèi)若干相似地產(chǎn)的價格與年純收益的比率 B區(qū)域內(nèi)若干相似地產(chǎn)的年純收益與價格的比率 C區(qū)域內(nèi)若干相似地產(chǎn)的年純收益與價格的平均比率 D區(qū)域內(nèi)若干相似地產(chǎn)的價格與年純收益的平均比率 105在進行城鎮(zhèn)土地分等時，( )因子是與土地質(zhì)量成負相關(guān)的因子。 A城鎮(zhèn)人口規(guī)模 B城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資強度 C區(qū)域人口密度 D區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地 106地價樣點圖要反映調(diào)查到的地價樣點的位置、土地用途、相應(yīng)地

34、價及城鎮(zhèn)道路等，地價樣點圖按( )分別繪制。 A土地級別 B均質(zhì)區(qū)域 C土地用途 D估價方法 107當對某省所有城鎮(zhèn)進行土地分等時，合理的等別數(shù)目應(yīng)為( )。 A48等 B38等 C35等 D25等 108采用市場比較法進行地價評估時，( )就是以待估土地的狀況為基準，把各交易案例與待估宗地逐項比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。 A綜合比較分析 B案例比較分析 C直接比較分析 D間接比較分析 109( )是級差地租產(chǎn)生的原因。 A土地的自然條件差異 B土地的所有權(quán)壟斷 C土地的生產(chǎn)效率差異 D土地的經(jīng)營權(quán)壟斷 110當利用城市主城區(qū)土地市場交易資料對土地分等的初步方案進行驗證時，要求大城市

35、在一個土地級內(nèi)收集的住宅用地交易樣點不少于( )個。 A5 B4 C3 D2 111建筑物的重置價格等于( )。 A估價時點上舊有房屋的建筑成本 B估價時點上房地產(chǎn)交易價格與地價的差值 C在估價時點重新建造房屋所需的建造費用加平均利潤 D重置成本和折舊之和 112根據(jù)商業(yè)出租柜臺資料評估地價時，出租柜臺分攤的土地面積等于( )出租柜臺營業(yè)面積/商店總營業(yè)面積。 A柜臺占地面積 B營業(yè)廳占地面積 C商店底層占地面積 D商店用地總面積 113根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，我國實行( )的定期公布制度。 A市場交易價格 B出讓地價 C宗地地價 D標定地價 114根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和

36、勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍與( )及產(chǎn)品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。 A中心地規(guī)模和人口分布密度 B居民收入水平和人口分布密度 C中心地規(guī)模和居民收入水平 D中心地規(guī)模、居民收入水平和人口分布密度 115土地的開發(fā)周期一般根據(jù)土地開發(fā)的( )和投資數(shù)量確定。 A面積規(guī)模 B難易程度 C資金來源 D規(guī)劃要求 116確定還原率宜采用( )加上風險調(diào)整值的辦法。 A利潤率 B安全利率 C存款利率 D貸款利率 117應(yīng)用多因素綜合評價法進行城鎮(zhèn)土地分等時，( )是分等的備選因素。 A城鎮(zhèn)區(qū)位 B城鎮(zhèn)集聚規(guī)模 C城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 D城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平 118采用收益還原法進行地價評估時，其中確定的總收益為(

37、 )。 A評估對象所產(chǎn)生的收益 B評估對象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益 C評估對象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益 D評估對象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益 119甲、乙、丙三宗土地的單價分別為1066元/m2、905元/m2、899元/m2，建筑容積率分別為 5.5、5.0、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇( )土地用另開發(fā)建設(shè)。 A甲 B乙 C丙 D甲或丙 120采用因素成對比較法確定分等因素的權(quán)重時，假設(shè)M、N兩因素相互賦值方式為：M比N重要時，M為1，N為0；M與N同等重要時，M和N都為0.5；N比M重要時，M為0，N為1?，F(xiàn)需確定A、B

38、、C、D四個因素的權(quán)重值，四者的關(guān)系為A比B重要，B與C同等重要，B比D重要。若用因素成對比較法及上述原則對A和D因素計算權(quán)重，其值應(yīng)分別為( )。 A0.4和0.15 B0.5和0.05 C0.4和0.1 D0.34和0.15 三、多項選擇題(共40題，題號121160。每題有A、B、C、D4個備選答案，其中有2個或2個以上最符合題意) 121亞當斯密認為，地租是( )。 A為使用土地而支付的價格 B用于改良土地的資本的收益 C土地所有權(quán)的報酬 D一種壟斷價格 122關(guān)于市場比較法，下列說法正確的是( )。 A具有較強的現(xiàn)實性和說服力 B以替代關(guān)系為基礎(chǔ) C計算較簡單，因此對估價人員的自身素

39、質(zhì)要求較低 D正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準確性的關(guān)鍵 123采用成本逼近法評估住宅用地劃撥土地使用權(quán)價格時，其土地成本應(yīng)包括( )。 A土地取得費 B土地開發(fā)費 C投資利息、利潤 D土地增值收益 124通過對某宗以出讓方式取得土地的使用權(quán)證的調(diào)查，土地估價師可以了解到該宗土地的( )等信息。 A四至 B面積 C用途 D取得價格 125應(yīng)用市場比較法評估承租土地使用權(quán)價格時，須進行情況修正，特別應(yīng)注意( )等對承租土地使用權(quán)價格的影響。 A與政府簽訂的契約內(nèi)容 B與政府簽訂的契約的特別規(guī)定 C經(jīng)過時間和剩余期限 D城市規(guī)劃限制 126地價的特點是( )。 A地價具有明顯的地

40、區(qū)性和個別性 B地價呈明顯上升趨勢，上升速度通常高于一般商品價格上升速度 C土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其高低由生產(chǎn)成本決定 D地價高低主要由土地供給決定 127替代原則可以在( )估價方法中得以應(yīng)用。 A路線價法 B市場比較法 C基準地價系數(shù)修正法 D收益還原法 128城市基準地價工作編制完成后，當?shù)厝嗣裾畱?yīng)向社會公布的主要內(nèi)容有( )。 A基準地價工作底圖 B基準地價技術(shù)報告 C土地級別或均質(zhì)區(qū)域 D基準地價表 129建筑地段地租具有( )的特征。 A級差地租占有相當比重 B為獲得生產(chǎn)場所和空間必須支付 C壟斷地租占有顯著優(yōu)勢 D地租高低主要取決于所處位置的優(yōu)劣 130建筑物折舊是指隨

41、時間的推進，因各種原因造成建筑物價值的損失，估價時一般從( )方面考慮建筑物折舊。 A物理 B功能 C成新 D經(jīng)濟 131應(yīng)用多因素綜合評價法進行城鎮(zhèn)土地分等時，( )因素是分等的必選因素。 A城鎮(zhèn)區(qū)位 B城鎮(zhèn)集聚規(guī)模 C城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 D城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平 132編制宗地估價報告時，土地估價師對待估宗地的地價定義應(yīng)涉及( )等內(nèi)容。 A估價基準 B土地現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件 C設(shè)定的土地開發(fā)程度 D法定最高出讓年限 133收益還原法可用于( )。 A評估土地價格 B評估房產(chǎn)價格 C評估不動產(chǎn)價格 D評估承租土地使用權(quán)價格 134在國有土地租賃過程中，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)

42、土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定可將承租土地使用權(quán)( )。 A轉(zhuǎn)租 B出讓 C轉(zhuǎn)讓 D抵押 135土地供求均衡法則的特點是( )。 A需求方與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息 B替代性有限 C土地與一般商品一樣根據(jù)均衡法則來決定價格 D土地市場是一個完全競爭的自由市場 136下列( )情況適合選擇路線價估價法。 A成片開發(fā)的土地 B城市繁華商業(yè)區(qū) C市場規(guī)范且交易實例較多的區(qū)域 D大面積工業(yè)用地 137進行城鎮(zhèn)土地定級時，單元劃分的方法有( )等。 A疊置法 B主導(dǎo)因素判定法 C動態(tài)網(wǎng)格法 D網(wǎng)格法 138編制宗地估價時，所考慮的基本事項包括( )等。 A估價對象 B估價目的 C交

43、易日期 D價格類型 139進行樣點地價修正時，其主要內(nèi)容包括( )。 A出讓年期修正 B區(qū)域修正 C交易時間修正 D容積率修正 140采用市場比較法評估地價時，下列( )因素屬于區(qū)域修正因素。 ) A商業(yè)繁華程度 B交通狀況 C宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平 D規(guī)劃限制 141進行城鎮(zhèn)土地定級因素分值計算時，其計算的原則是( )。 A作用分值與土地的優(yōu)劣成正相關(guān) B分值體系一般采用1100分的封閉區(qū)間 C作用分值按照因素的重要性確定 D作用分值只與因素指標的顯著作用區(qū)間相適應(yīng) 142目前我國需建立的地價管理制度主要有( )。 A地價評估制度 B土地交易價格申報制度 C基準地價、標定地價定期公布制度 D土地

44、使用權(quán)出讓的計劃管理 143土地價格是土地在( )的價格。 A某一權(quán)利狀態(tài)下 B某一時點 C某一土地利用方式 D某一經(jīng)營管理水平下 144下列費用中，屬于土地開發(fā)費的有( )。 A耕地開墾費 B小區(qū)開發(fā)配套費 C基礎(chǔ)設(shè)施配套費 D造地費 145基準地價是不同用途的土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格，其作用主要是( )。 A為土地抵押貸款提供依據(jù) B反映土地市場中的地價水平及其變動趨勢，為地價管理提供依據(jù) C為國家征收土地使用稅提供依據(jù) D引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn) 146除作為土地估價的基本方法之一外，剩余法一般還可以應(yīng)用于( )。 A預(yù)測項目開發(fā)利潤 B測算項目建設(shè)成本控制標準 C測算項目資金合理的利息率

45、 D測算項目建設(shè)周期 147在城鎮(zhèn)土地分等中，( )因素是與土地質(zhì)量成正相關(guān)的因素。 A城鎮(zhèn)區(qū)位 B城鎮(zhèn)集聚規(guī)模 C城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 D城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素 148在1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟危機中，美國的地價急劇下降，從1925年高峰值直線下跌，1933年跌至最低點；直至世界經(jīng)濟復(fù)蘇之后，地價才回升。對于這種現(xiàn)象，下列( )的說法是正確的。 A隨著世界市場的進一步開放，地產(chǎn)市場的地區(qū)性與個別性的表現(xiàn)，越來越多地受世界經(jīng)濟秩序的影響 B1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟危機是一個特殊因素，作為特殊因素顯然是影響地價的個別因素 C在經(jīng)濟危機中，地價下跌速度一般比經(jīng)濟水平下跌速度還要快 D1929年至19

46、33年的美國地價暴跌，主要是由于政府投放市場的土地過多造成的 149某評估公司接受委托評估一幢8層商住樓的底層商鋪土地價格。該商住樓建于1999年 6月，使用良好。公司派出估價人員收集附近類似商鋪買賣價格后決定采用剩余法評估，則估價人員應(yīng)做的工作包括( )。 A確定土地最佳利用方式 B估算評估對象房地產(chǎn)總價 C計算建筑費、專業(yè)費、利息、利潤及相關(guān)稅費 D計算(剝離)土地價格 150基準地價評估的技術(shù)途徑包括( )。 A以土地定級為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料評估基準地價 B以影響地價的土地條件和因素劃分均值區(qū)域為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料評估基準地價 C以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價 D以影響地價的土地條件和因素劃分均值區(qū)域為基礎(chǔ)、土地收益為