2022年土地估價師考試案例與報告模擬試題

1、全國土地估價師考試案例與匯報模擬試題(下)一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)(一)A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于12月31日以掛牌方式獲得了位于某市二環(huán)路附近一宗住宅用途國有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及有關(guān)稅費，并于1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國有土地使用證。因后續(xù)資金問題，A企業(yè)擬與B企業(yè)合資成立C企業(yè)，其中B企業(yè)以現(xiàn)金出資，擬占C企業(yè)25股份，A企業(yè)以該宗地建設(shè)用地使用權(quán)作價出資，擬占C企業(yè)75股份，土地價值量以9月30日作為審計時間點。雙方同意將該宗地建設(shè)用地使用權(quán)過戶至C企業(yè)后，以C企業(yè)名義共同開發(fā)該項目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)入股價

2、值，9月10日，A企業(yè)和B企業(yè)共同委托某土地估價機構(gòu)對該宗地進行估價。土地估價師拿到了當時土地出讓協(xié)議(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計方案，并到現(xiàn)場進行勘察，得到如下信息，請閱讀后回答有關(guān)問題。(1)該項目設(shè)計總建筑面積為20萬平方米，容積率為400，共建5棟16層相似住宅。其他根據(jù)規(guī)劃規(guī)定配置。(2)該宗地目前為在建土地，場地內(nèi)已所有拆遷完畢。于4月5日開始動工，先期建設(shè)為西側(cè)1號住宅樓，設(shè)計建筑面積為40000平方米，已投資25億元，但6月，由于A企業(yè)資金原因，該項目停工至今。(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已到達“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”， 目前集中供熱管道尚未接通

3、，但其管道已開始鋪設(shè)，估計一年后可開通。(4)委托方提供了該宗地國有土地使用證，其重要內(nèi)容摘抄如下：證書號：略 土地使用權(quán)人：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)坐落： X省X市X區(qū)二環(huán)路25號地號：YT5671 圖號：10012575地類(用途)：住宅用地 獲得價格：0萬元使用權(quán)類型：國有出讓 終止日期：2078年1月31日使用權(quán)面積：50000平方米 發(fā)證日期：2月8日附：委托方提供國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議部分內(nèi)容(該協(xié)議為制式協(xié)議，有下劃線內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其他均為制式)?！暗谒臈l 出讓人出讓給受讓人宗地坐落于X省X市X區(qū)二環(huán)路25號；宗地平面及空間范圍以1985年國家高程面為起算面，向上至離起算面48米高

4、程面為止，向下至離起算面-10米高程面為止，高差為58米；宗地編號為YT5-6-7-1，宗地總面積大寫伍萬平方米(小寫50000.00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬平方米(小寫50000.00平方米)。第五條 本協(xié)議項下出讓宗地用途為住宅用地。第七條 出讓人同意在1月31日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應到達本條第(一) 款規(guī)定土地條件：(一)到達場地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路。第九條 本協(xié)議項下宗地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元)；總價款為人民幣大寫貳億元(小寫0.00元

5、)。第十三條 受讓人同意本協(xié)議項下受讓宗地開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾億元(小寫00.00元)。項目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價款等。第十四條 受讓人在本協(xié)議項下宗地范圍內(nèi)新建建筑物，應符合附件2都市規(guī)劃管理部門確定出讓宗地規(guī)劃條件，其中：主體建筑物性質(zhì)商品住宅樓；附屬建筑物性質(zhì) ；建筑容積率不高于40不低于30 ；建筑限高 48米 ；建筑覆蓋率不高于30 不低于20 ；綠地率不高于 40%；其他土地運用規(guī)定居民活動場所、地面停車場、小區(qū)道路等不低于土地面積40%，第十八條 受讓人同意在4月30日之前動工建設(shè)，同意在10月31日前完畢項目施工建設(shè)，并申請竣工驗收。受讓人

6、不能按期動工建設(shè)，應提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建時間對應順延。第二十七條 受讓人按照本協(xié)議約定已經(jīng)支付所有國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，領(lǐng)取國有土地使用證，獲得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本協(xié)議項下所有或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但初次轉(zhuǎn)讓(包括發(fā)售、互換、出資和贈與)剩余年期國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應當經(jīng)出讓人認定符合下列第 (一) 款規(guī)定之條件：(一)按照本協(xié)議約定進行投資開發(fā)，完畢開發(fā)投資總額百分之二十五以上；協(xié)議簽訂日期： 12月31日?！眴栴}(4小題，每題5分)1上述信息中，哪些是作為“估價事項”明確內(nèi)容?用

7、簡短語句列出。2根據(jù)上面有關(guān)資料，按照最佳運用原則，以已經(jīng)有規(guī)劃條件為基礎(chǔ)，列出估價中可以采用土地運用條件內(nèi)容。3根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，使用簡短語句，列出原土地使用者應履行責任。4使用簡短語句，列出該土地原使用者對土地權(quán)利可以處置方式。(一)答題要點及參照答案1估價對象明確內(nèi)容(1)估價對象：坐落于X省X市X區(qū)二環(huán)路25號住宅用地，共50000平方米；(2)權(quán)利人：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；(3)估價目：確定土地使用權(quán)人股價值；(4)估價基準日：9月30日；(5)委托估價時間：9月10日；(6)委托方：A企業(yè)和B企業(yè)；(7)價格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(quán)(正常市場)價值，2估價中

8、可以采用土地運用條件內(nèi)容(1)綠地率：440；(2)建筑覆蓋率：2030；(3)建筑層數(shù)：16層；(4)容積率：400；(5)建筑面積：20萬平方米；(6)土地面積：50000平方米；(7)土地用途：住宅；(8)居民活動場、地面停車場、小區(qū)道路等占土地面積40。3原土地使用者應履行責任(1)支付2億人民幣地價款；(2)按照規(guī)劃條件用地；(3)投資額不低于10億人民幣；(4)在4月30日之前動工建設(shè)；(5)在10月31日前完畢項目施工建設(shè)；(6)完畢開發(fā)投資總額25以上才可以轉(zhuǎn)讓。4該土地原使用者對土地權(quán)利可以處置方式(1)轉(zhuǎn)讓；(2)出租；(3)抵押；(4)置換；(5)作價出資；(6)作價入股

9、；(7)贈與。(二)A集團企業(yè)(國有)擬將所屬B工廠改制為B股份有限企業(yè)，7月獲得所在省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會同意后，7月28日，A企業(yè)委托某土地估價機構(gòu)對BZ-F波及國有劃撥建設(shè)用地進行估價。下面是根據(jù)委托方提供有關(guān)資料和估價師現(xiàn)場勘察得到有關(guān)信息整頓出有關(guān)狀況，請閱讀后回答有關(guān)問題。(1)A企業(yè)是財政部同意實行國家控股企業(yè)試點企業(yè)，屬國家授權(quán)投資機構(gòu)。(2)B工廠為A企業(yè)所屬全資子企業(yè)，為機械加工型企業(yè)，正在進行一項重點技術(shù)改造，改制為股份有限企業(yè)后，將擇機上市。(3)B工廠所使用土地位于X X市X x區(qū)新中路15號，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和

10、職工宿舍區(qū)，總土地面積為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確分割線，但辦理了獨立土地登記，面積為4400平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策發(fā)售給職工；辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平方米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨立辦理 土地登記。(4)B工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其重要生產(chǎn)部門，為獨立核算非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。(5)土地證所載所有土地使用權(quán)人均為B工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號為LH3(3)266，無產(chǎn)權(quán)糾紛。(6)經(jīng)向當?shù)貒凉芾聿块T理解，B工廠已于10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)研究樓(土地面

11、積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬元，期限為年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項權(quán)利證明書。(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接入并能正常使用；東側(cè)除天然氣外，其他管線也均已接人，目前使用狀況正常。B工廠宗地內(nèi)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用均在企業(yè)財務報表中有所反應。(8)7月5日，審計、資產(chǎn)評估等機構(gòu)已進場工作，企業(yè)審計截止日期為6月30日。(9)委托方提供了B工廠營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、國家國資委有關(guān)改制批文、實行國家控股企業(yè)試點企業(yè)及屬國家授權(quán)投資機構(gòu)有關(guān)文獻、房屋所有權(quán)證、宗地運用及基礎(chǔ)設(shè)施狀況等資料。問題(4小題，分別

12、為4分、5分、6分、5分)1B工廠改制為股份有限企業(yè)過程中，除了估價之外，還需要對其目前使用國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進行處置，你認為可以選擇處置方式有哪些?2根據(jù)上述資料，B工廠有哪些土地可以進入股份企業(yè)?請列出名稱和土地面積。3假定你是土地估價師，請結(jié)合上述信息，對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)價格進行定義?4該企業(yè)在改制完畢后，假定由于尤其原因需要將東側(cè)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫兀⒂?月8日簽訂土地出讓協(xié)議，土地登記時間為9月1日。清根據(jù)上述有關(guān)資料列出重要登汜信息。1可以選擇處置方式(1)出讓；(2)國有租賃；(3)授權(quán)經(jīng)營；(4)作價出資(人股)。2B工廠可以進入股份企業(yè)土地名稱和土地面積(

13、1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米；(2)東側(cè)研究樓占地，土地面積1200平方米；(或上述兩項合并：東側(cè)廠區(qū)占地，土地面積42342平方米)(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米；(4)廠區(qū)外分廠占地，土地面積22100平方米。3對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)價格進行定義(1)估價基準日：6月30日；(2)實際土地用途：工業(yè)，設(shè)定土地用途：工業(yè)；(3)容積率：06(或0607或061，或06)；(4)實際開發(fā)程度：宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定開發(fā)程度：宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”；(5)設(shè)定使用年期：50年；(6)設(shè)定土地使用權(quán)類型：根據(jù)處置方式任選一種。4重要登記信息

14、(1)土地使用權(quán)人：B股份有限企業(yè)；(2)坐落： X X市X X區(qū)新中路15號；(3)地號：為LH3(3) 266；(4)地類(用途)：工業(yè)；(5)使用權(quán)類型：國有出讓土地；(6)終止日期：2059年8月7日；(7)使用權(quán)面積：41142平方米；(8)土地登記時間：9月1日。一、簡答題:1、A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于12月31日以掛牌方式獲得了位于某市二環(huán)路附近一宗住宅用途國有建設(shè)用地使用權(quán)，全額支付了出讓金及有關(guān)稅費，并于1月31日辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國有土地使用證。因后續(xù)資金問題，A企業(yè)擬與B企業(yè)合資成立C企業(yè)，其中B企業(yè)以現(xiàn)金出資，擬占C企業(yè)25股份，A企業(yè)以該宗地建設(shè)用地使用權(quán)作價出資，

15、擬占C企業(yè)75股份，土地價值量以9月30日作為審計時間點。雙方同意將該宗地建設(shè)用地使用權(quán)過戶至C企業(yè)后，以C企業(yè)名義共同開發(fā)該項目。為確定該建設(shè)用地使用權(quán)入股價值，9月10日，A企業(yè)和B企業(yè)共同委托某土地估價機構(gòu)對該宗地進行估價。土地估價師拿到了當時土地出讓協(xié)議(部分內(nèi)容附后)及設(shè)計方案，并到現(xiàn)場進行勘察，得到如下信息，請閱讀后回答有關(guān)問題。(1)該項目設(shè)計總建筑面積為20萬平方米，容積率為400，共建5棟16層相似住宅。其他根據(jù)規(guī)劃規(guī)定配置。(2)該宗地目前為在建土地，場地內(nèi)已所有拆遷完畢。于4月5日開始動工，先期建設(shè)為西側(cè)1號住宅樓，設(shè)計建筑面積為40000平方米，已投資25億元，但6月，

16、由于A企業(yè)資金原因，該項目停工至今。(3)該宗地南臨市政主干道，宗地外市政基礎(chǔ)設(shè)施配套已到達“通上水、通下水、通電、通訊、通天然氣”，目前集中供熱管道尚未接通，但其管道已開始鋪設(shè)，估計一年后可開通。(4)委托方提供了該宗地國有土地使用證，其重要內(nèi)容摘抄如下：證書號：略土地使用權(quán)人：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)坐落：X省X市X區(qū)二環(huán)路25號地號：YT5671 圖號：10012575地類(用途)：住宅用地獲得價格：0萬元使用權(quán)類型：國有出讓終止日期：2078年1月31日使用權(quán)面積：50000平方米發(fā)證日期：2月8日附：委托方提供國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議部分內(nèi)容(該協(xié)議為制式協(xié)議，有下劃線內(nèi)容為填寫內(nèi)容，其他

17、均為制式)?！暗谒臈l出讓人出讓給受讓人宗地坐落于X省X市X區(qū)二環(huán)路25號；宗地平面及空間范圍以1985年國家高程面為起算面，向上至離起算面48米高程面為止，向下至離起算面-10米高程面為止，高差為58米；宗地編號為YT5-6-7-1，宗地總面積大寫伍萬平方米(小寫50000.00平方米)，其中出讓宗地面積為大寫伍萬平方米(小寫50000.00平方米)。第五條本協(xié)議項下出讓宗地用途為住宅用地。第七條出讓人同意在1月31日將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應到達本條第(一) 款規(guī)定土地條件：(一)到達場地平整和周圍基礎(chǔ)設(shè)施七通，即通上水、通下水、通電、通天然氣、通電信、通暖、通路

18、。第九條本協(xié)議項下宗地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款為每平方米人民幣大寫肆仟元(小寫4000.00元)；總價款為人民幣大寫貳億元(小寫0.00元)。第十三條受讓人同意本協(xié)議項下受讓宗地開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫壹拾億元(小寫00.00元)。項目固定資產(chǎn)投資包括建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備投資和出讓價款等。第十四條受讓人在本協(xié)議項下宗地范圍內(nèi)新建建筑物，應符合附件2都市規(guī)劃管理部門確定出讓宗地規(guī)劃條件，其中：主體建筑物性質(zhì)商品住宅樓；附屬建筑物性質(zhì)；建筑容積率不高于40不低于30 ；建筑限高48米；建筑覆蓋率不高于30不低于20；綠地率不高于40%；其他土地運用規(guī)定居民活動場所、地面停車場、小區(qū)道路等不低

19、于土地面積40%，第十八條受讓人同意在4月30日之前動工建設(shè)，同意在10月31日前完畢項目施工建設(shè)，并申請竣工驗收。受讓人不能按期動工建設(shè)，應提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建時間對應順延。第二十七條受讓人按照本協(xié)議約定已經(jīng)支付所有國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，領(lǐng)取國有土地使用證，獲得出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)后，有權(quán)將本協(xié)議項下所有或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但初次轉(zhuǎn)讓(包括發(fā)售、互換、出資和贈與)剩余年期國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應當經(jīng)出讓人認定符合下列第(一) 款規(guī)定之條件：(一)按照本協(xié)議約定進行投資開發(fā)，完畢開發(fā)投資總額百分

20、之二十五以上；協(xié)議簽訂日期：12月31日?！眴栴}(4小題，每題5分)1上述信息中，哪些是作為“估價事項”明確內(nèi)容?用簡短語句列出。2根據(jù)上面有關(guān)資料，按照最佳運用原則，以已經(jīng)有規(guī)劃條件為基礎(chǔ)，列出估價中可以采用土地運用條件內(nèi)容。3根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，使用簡短語句，列出原土地使用者應履行責任。4使用簡短語句，列出該土地原使用者對土地權(quán)利可以處置方式。 你答案：原則答案：1估價對象明確內(nèi)容(1)估價對象：坐落于X省X市X區(qū)二環(huán)路25號住宅用地，共50000平方米；(2)權(quán)利人：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；(3)估價目：確定土地使用權(quán)人股價值；(4)估價基準日：9月30日；(5)委托估價時間：9月10日；(6)委托

21、方：A企業(yè)和B企業(yè)；(7)價格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(quán)(正常市場)價值，2估價中可以采用土地運用條件內(nèi)容(1)綠地率：440；(2)建筑覆蓋率：2030；(3)建筑層數(shù)：16層；(4)容積率：400；(5)建筑面積：20萬平方米；(6)土地面積：50000平方米；(7)土地用途：住宅；(8)居民活動場、地面停車場、小區(qū)道路等占土地面積40。3原土地使用者應履行責任(1)支付2億人民幣地價款；(2)按照規(guī)劃條件用地；(3)投資額不低于10億人民幣；(4)在4月30日之前動工建設(shè)；(5)在10月31日前完畢項目施工建設(shè)；(6)完畢開發(fā)投資總額25以上才可以轉(zhuǎn)讓。4該

22、土地原使用者對土地權(quán)利可以處置方式(1)轉(zhuǎn)讓；(2)出租；(3)抵押；(4)置換；(5)作價出資；(6)作價入股；(7)贈與。解析：本題分數(shù)：30.00本題得分： 2、A集團企業(yè)(國有)擬將所屬B工廠改制為B股份有限企業(yè)，7月獲得所在省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會同意后，7月28日，A企業(yè)委托某土地估價機構(gòu)對BZ-F波及國有劃撥建設(shè)用地進行估價。下面是根據(jù)委托方提供有關(guān)資料和估價師現(xiàn)場勘察得到有關(guān)信息整頓出有關(guān)狀況，請閱讀后回答有關(guān)問題。(1)A企業(yè)是財政部同意實行國家控股企業(yè)試點企業(yè)，屬國家授權(quán)投資機構(gòu)。(2)B工廠為A企業(yè)所屬全資子企業(yè)，為機械加工型企業(yè)，正在進行一項重點技術(shù)改造，改制為股份有限

23、企業(yè)后，將擇機上市。(3)B工廠所使用土地位于X X市X x區(qū)新中路15號，分為東西兩部分，東西兩側(cè)有圍墻隔開，并獨立建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。西側(cè)為該廠辦公和職工宿舍區(qū)，總土地面積為10622平方米，其中宿舍與辦公區(qū)沒有明確分割線，但辦理了獨立土地登記，面積為4400平方米。西側(cè)宿舍樓建筑面積8500平方米，已按房改政策發(fā)售給職工；辦公樓建筑面積4500平方米。東側(cè)為廠區(qū)，占地42342平方米，生產(chǎn)性用房建筑面積為25000平方米。廠區(qū)中有一研究樓，但已經(jīng)獨立辦理土地登記。(4)B工廠在廠區(qū)東約1公里處有一分廠，也是其重要生產(chǎn)部門，為獨立核算非法人企業(yè)，占有土地面積22100平方米。(5)土地證所載所有

24、土地使用權(quán)人均為B工廠，主廠區(qū)統(tǒng)一地號為LH3(3)266，無產(chǎn)權(quán)糾紛。(6)經(jīng)向當?shù)貒凉芾聿块T理解，B工廠已于10月將東側(cè)廠區(qū)內(nèi)研究樓(土地面積1200平方米)及地上建筑抵押給了某銀行，共貸款700萬元，期限為年，辦理了抵押登記，申領(lǐng)了土地他項權(quán)利證明書。(7)該土地外均有上水、下水、通電、通天然氣、通電信、通暖設(shè)施及道路。西側(cè)所有管線均已接入并能正常使用；東側(cè)除天然氣外，其他管線也均已接人，目前使用狀況正常。B工廠宗地內(nèi)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用均在企業(yè)財務報表中有所反應。(8)7月5日，審計、資產(chǎn)評估等機構(gòu)已進場工作，企業(yè)審計截止日期為6月30日。(9)委托方提供了B工廠營業(yè)執(zhí)照、國有土地使

25、用證、國家國資委有關(guān)改制批文、實行國家控股企業(yè)試點企業(yè)及屬國家授權(quán)投資機構(gòu)有關(guān)文獻、房屋所有權(quán)證、宗地運用及基礎(chǔ)設(shè)施狀況等資料。問題(4小題，分別為4分、5分、6分、5分)1B工廠改制為股份有限企業(yè)過程中，除了估價之外，還需要對其目前使用國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進行處置，你認為可以選擇處置方式有哪些?2根據(jù)上述資料，B工廠有哪些土地可以進入股份企業(yè)?請列出名稱和土地面積。3假定你是土地估價師，請結(jié)合上述信息，對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)價格進行定義?4該企業(yè)在改制完畢后，假定由于尤其原因需要將東側(cè)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎層玫?，并?月8日簽訂土地出讓協(xié)議，土地登記時間為9月1日。清根據(jù)上述有關(guān)資料列

26、出重要登汜信息。你答案：原則答案：1可以選擇處置方式(1)出讓；(2)國有租賃；(3)授權(quán)經(jīng)營；(4)作價出資(人股)。2B工廠可以進入股份企業(yè)土地名稱和土地面積(1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米；(2)東側(cè)研究樓占地，土地面積1200平方米；(或上述兩項合并：東側(cè)廠區(qū)占地，土地面積42342平方米)(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米；(4)廠區(qū)外分廠占地，土地面積22100平方米。3對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)價格進行定義(1)估價基準日：6月30日；(2)實際土地用途：工業(yè)，設(shè)定土地用途：工業(yè)；(3)容積率：06(或0607或061，或06)；(4)實際開發(fā)程度：宗地外

27、“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定開發(fā)程度：宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”；(5)設(shè)定使用年期：50年；(6)設(shè)定土地使用權(quán)類型：根據(jù)處置方式任選一種。4重要登記信息(1)土地使用權(quán)人：B股份有限企業(yè)；(2)坐落：X X市X X區(qū)新中路15號；(3)地號：為LH3(3)266；(4)地類(用途)：工業(yè)；(5)使用權(quán)類型：國有出讓土地；(6)終止日期：2059年8月7日；(7)使用權(quán)面積：41142平方米；(8)土地登記時間：9月1日。解析：本題分數(shù)：30.00本題得分： 3、第一部分總述一、估價項目名稱：大達儲運企業(yè)四方路倉庫部分土地和庫房估價。二、委托估價方(略)三、受托估價方(略)四、估價目

28、：為大達儲運企業(yè)以四方路倉庫部分土地、庫房作價與外商舉行中外合資企業(yè)提供價格根據(jù)。五、估價根據(jù)：(略)六、價格定義：本匯報提供土地價格是指熟地價格和庫房現(xiàn)時市場價格。七、估價期日：1997年9月八、估價日期：1997年8月30日至9月20日九、估價成果土地價格總計：191萬美元，單位地價393美元m2房屋價格總計：4192萬人民幣，單價7228元m2人民幣。十、需要特殊闡明事項(1)評估對象為大達儲運企業(yè)四方路倉庫中部分生產(chǎn)經(jīng)營用地和庫房。大達儲運企業(yè)與外商到達意向：在不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)前提下，將部分生產(chǎn)用地作價投入合資企業(yè)。(2)本匯報所稱市場價格是指公開市場價格。(3)未經(jīng)評估單位書

29、面同意，本匯報不得用于任何公開文獻、材料或者在報刊雜志上刊載。(4)本匯報有效期為1年。(5)本匯報不對任何第三者承擔責任。十一、估價人員簽名劉唯注冊房地產(chǎn)估價師編號00567陳宏經(jīng)濟師、資產(chǎn)評估師編號98035十二、土地估價機構(gòu)(略)一九九八年九月二十日第二部分估價對象描述及地價影響原因分析一、估價對象描述1土地位置狀況位置：四方路倉庫位于某市四方路150號，靠近碼頭。土地用途：倉儲用地。土地面積：四方路倉庫總用地面積為15平方米，其中估價對象土地面積為4850平方米。土地運用狀況：四方路倉庫用地中直接用于生產(chǎn)經(jīng)營土地占土地總面積685，為104120平方米，其他為道路、食堂、辦公、浴室及廠

30、辦幼稚園及綠化等占地。土地等：6等2土地權(quán)利狀況評估土地為國有劃撥土地使用權(quán)，土地使用權(quán)證號(略)。該土地于1989年經(jīng)市土地管理部門同意依法征用當?shù)剞r(nóng)地，并嚴格按規(guī)劃建設(shè)使用。3建筑物及其他附著物狀況(略)二、地價影響原因分析1一般原因某市為重要港口工業(yè)都市，有優(yōu)良港口、鐵道、公路和航空運送條件。氣候溫暖，四季分明，地質(zhì)、水文條件良好，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，尤其是改革開放后來大量外資看好其良好投資環(huán)境，該市發(fā)展前景越來越好。2環(huán)境原因四方路倉庫所在地區(qū)為該市重要工業(yè)倉儲地區(qū)，交通條件極為以便，路網(wǎng)港叉縱橫交錯，鐵路、公路、水路應有盡有，市政基礎(chǔ)設(shè)施也很齊全(五通：通路、電、上水、下水、電信)，具有了

31、工業(yè)倉儲用地優(yōu)良環(huán)境和硬件條件，是理想貨品運送集散地。3個別原因四方路倉庫土地最佳用途即為倉儲運送用途，無變化用途也許性，評估對象所用市政設(shè)施所有取自四方路倉庫已建成未合資部分。食堂、辦公等也均可免費使用。該地地勢較高，無水浸和暴雨積水記錄，地面荷載力良好，均能到達設(shè)計規(guī)定。市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，到達“五通一平”，地上建筑物面積5800。第三部分土地及附著物估價一、估價原則(略)二、估價技術(shù)路線由于市場上不存在與估價對象相似成交實例，但可由委托方提供土地開發(fā)成本及其收益資料，故采用成本法和收益還原法評估地價，為了使成本法評估地價愈加精確，以比較法求出生地地價再加上實際開發(fā)費用求出熟地價。庫房采用重

32、置價折舊法評估。三、估價過程基本公式：評估對象價格=土地價格+建筑物價格(一)土地估價1成本法評估土地價格本案所稱成本法評估土地價格，是以估價對象附近或同一供需圈內(nèi)近些年土地出讓實例，先采用比較法求出生地地價，再加上土地開發(fā)費得到評估土地“七通一平”熟地地價。(1)比較實例選擇：本次評估搜集了如下3個比較實例比較實例A：東平路32號，國有出讓倉儲用地比較實例B：臨江路158號，國有出讓運送業(yè)用地比較實例C：臨江路194號，國有出讓工業(yè)倉儲用地(2)比較原因選擇：比較原因選擇了影響倉儲業(yè)用地地價區(qū)域原因和個別原因(詳細闡明略)(3)編制原因條件闡明見表1。(4)編制比較原因條件指數(shù)表(表2略)(

33、5)原因修正由于實例成交日期與估價期日比較靠近，并且該段時間內(nèi)工業(yè)倉儲用地地價穩(wěn)定，無大變化，不作修正。交易狀況正常，也不作修正。原因修正見表3。上述比準價格靠近，取其算術(shù)平均值：地價：(24+237+2405)3=239取整為：24美元平方米(6)計算土地開發(fā)費根據(jù)委托方提供詳細土地開發(fā)費用，計算得到開發(fā)費為8美元平方米。(7)計算單位面積地價(利息率取銀行一年期貸款利率12，管理費取3，開發(fā)周期取1年，開發(fā)費均勻投入，利潤率取行業(yè)行潤利潤率7)則：地價=24X(1+12)2+8X(1+12)05+(24+8)(3+7)=2845+847+32=4012美元平方米(8)總地價=4012X48

34、50=194582美元，合人民幣1615萬元(美元與人民幣匯率取1：8，3)2收益還原法評估土地價格根據(jù)委托方提供資料計算：(1)四方路倉庫去年整年經(jīng)營收入8805萬元(人民幣)(2)整年所有經(jīng)營支出為320萬元(人民幣)(3)土地純收益(營業(yè)稅及附加取556)：（估價過程略）你答案：原則答案：(二)土地估價技術(shù)匯報二中存在重要錯誤及其致錯原因如下：1估價目中對土地權(quán)利闡明不明確。2無估價對象描述。3估價定義中用途、基礎(chǔ)設(shè)施、年期、權(quán)利未闡明。4估價期日非詳細時點(無“日”)。5估價成果中無大寫、無匯率、幣種不統(tǒng)一。6無土地估價成果一覽表。7“需要特殊闡明事項”中未對估價假設(shè)條件(價格)進行闡

35、明。8闡明事項中，未辦理出讓手續(xù)，就入股。9匯報有效期應為六個月。10非土地估價師簽名。11出具匯報時間離估價基期過長。12無四至闡明。13無土地登記狀況闡明(地號、圖號、證號等)。14土地級別與土地等混淆。15他項權(quán)利無闡明。16征地審批機關(guān)應為當?shù)卣峭恋夭块T。17一般原因描述不全(需深入闡明)。18區(qū)域原因分析錯為環(huán)境原因分析。19個別原因描述不全(需深入闡明)。20估價措施應用錯誤(需深入闡明)。21原因修正表案例B錯，應為2347。22土地開發(fā)費無根據(jù)、不是客觀費用。23計息期錯，應為1年。24未計算土地稅費、土地增值收益。25未作年期修正。26收益還原法中，收益不是客觀收益。

36、27未扣除房屋收益。28還原率取值無根據(jù)。29兩種估價成果相差過大，不能用算術(shù)平均值。30土地征用日期與竣工日期矛盾。31房屋折舊計算錯誤(年限錯誤，不應扣殘值)。32附件中缺乏土地使用權(quán)證書(圖、證)復印件。33附件中缺乏土地估價機構(gòu)資質(zhì)證書、估價師資格證書復印件。解析：本題分數(shù)：30.00本題得分： 4、(一)措施選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定，本次估價中每宗土地至少選用兩種估價措施進行估價，然后在兩種措施估價成果上，結(jié)合土地市場價格水平，采用合適措施確定最終評估價格。本次估價四宗土地中，前三宗土地在同一種區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營配套附屬設(shè)施用地用途，具有很強相似性，可以采用相似措施估價；第四

37、宗地為工業(yè)用地，單獨選擇措施估價。根據(jù)估價目和估價原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法進行估價，第四宗地采用基準地價系數(shù)修正法和成本迫近法進行估價，理由如下：(1)本次估價目為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)獨立市場價值，前三宗地也可以在目前市場條件下自由流動，且完全具有交易條件，估價應當優(yōu)先選擇市場比較法。分析估價師調(diào)查資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似市場交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作為比較案例使用，因此具有采用市場比較法估價條件。(2)第四宗地用途為工業(yè)，是新征土地，周圍也是大規(guī)模新開發(fā)土地，但市場并不發(fā)育，專業(yè)人士對該地區(qū)土地價值見解，更多體目前土地獲得及開發(fā)成

38、本和未來合適增值，因此適合采用成本迫近法估價；由于第四宗地是新征土地，估價師調(diào)查也搜集到周圍諸多新征地案例，采用成本迫近法具有可行性。(3)通過對前三宗地及第四宗地分析，前三宗地位于A市中心區(qū)域，第四宗地位于A市城鎮(zhèn)結(jié)合部，均在都市基準地價覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價師調(diào)查分析，在估價時點，四宗地所在市場條件及自身市場狀態(tài)符合A市基準地價基本設(shè)定，匹配性好，具有一定替代性。估價師對A市基準地價合法性和現(xiàn)時性進行了調(diào)查，狀況表明，A市基準地價由A市政府于1月公布，文獻名稱為A市人民政府有關(guān)印發(fā)告知，文號為(A政發(fā))19號)，在合法有效有效期內(nèi)；A市基準地價制定后沒有發(fā)生重大都市建設(shè)調(diào)整，也沒有大市場變

39、化，其現(xiàn)時性很好，完全可以據(jù)此進行宗地估價。此外，從本次估價目看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對市場未來規(guī)定一定穩(wěn)定性，這與基準地價特點很靠近，因此這四宗地使用基準地價系數(shù)修正法估價是非常合適。估價中未能采用假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，理由如下：前三宗地由于是中國YJKG集團企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營配套附屬設(shè)施用地，沒有直接收益，市場收益性特性不強，找不到具有替代性用地或者收益，并且該企業(yè)對這一類資產(chǎn)沒有建立獨立收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不適宜采用收益還原法估價，也不具有采用收益還原法估價條件。第四宗地由于剛剛開發(fā)完畢，尚未正式投入使用，設(shè)備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)：生收益條件

40、。周圍工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無法確定替代收益，因此也不適合采用收益還原法估價，也不具有采用收益還原法估價條件。由于四宗地估價目均為企業(yè)重組改制，不變化未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)土地，對于預期開發(fā)價值難以判斷，不合適采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完畢區(qū)，因此不合適運用成本迫近法評估。本次采用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和成本迫近法估價基本原理如下：(1)市場比較法基本原理市場比較法，是根據(jù)市場中替代原理，將估價對象與具有替代性，在估價基準日近期市場上交易類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)成交價格作合適修正，以此估算估價對象客觀合理價格措施。公式：V=VBxA

41、XBXCXD其中：V估價宗地價格；VB比較實例價格；A估價對象交易狀況指數(shù)比較實例交易狀況指數(shù)；B估價對象估價基準日地價指數(shù)比較實例交易期日地價指數(shù)；C估價對象區(qū)域原因條件指數(shù)比較實例區(qū)域原因條件指數(shù)；D估價對象個別原因條件指數(shù)比較實例個別原因條件指數(shù)。(2)基準地價系數(shù)修正法基本原理基準地價系數(shù)修正法是運用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對估價對象區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選用對應修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格措施?；鶞实貎r系數(shù)修正法計算公式為：宗地價格：宗地所處區(qū)域基準地價X(1+Ki)X有關(guān)修正

42、系數(shù)式中：Ki；影響地價個別原因修正系數(shù)之和。(3)成本迫近法基本原理成本迫近法是以土地獲得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為重要根據(jù)，再加上一定利潤、利息、應繳納稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為：土地價格：土地獲得費+土地開發(fā)費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益其中：土地獲得費，指征用農(nóng)地或者購置土地費用，包括土地賠償和人員安頓賠償及有關(guān)稅費；土地開發(fā)費，指為使土地到達可以使用狀況改良投入，例如平整費用、道路修建費用、水電費用等；土地稅費，是指征地中發(fā)生有關(guān)稅費，例如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不一樣；投資利息，指土地獲得費及土地開發(fā)費實際投入資金按照

43、當時利息率計算利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購置者并不需要此外支付；投資利潤，指以土地獲得費及土地開發(fā)費投入量為基礎(chǔ)，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算利潤；土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诙喾N原因作用下帶來土地增值，以土地獲得費及土地開發(fā)費為基礎(chǔ)訓算。(二)估價過程(略)”問題(每題3分)：1這段有關(guān)估價措施選擇論述比較完整。參照這段論述并結(jié)合你自己理解，用最簡潔語言進行總結(jié)，估價匯報中有關(guān)估價措施選擇論述一般應當包括哪幾方面?2從上述內(nèi)容看，一宗土地詳細估價措施選擇需要考慮哪些方面原因?3以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，用簡短語言闡明，決定選擇基準地價系數(shù)修正法估價之前，一般需

44、要對其進行哪幾種方面分析和考察?4上述內(nèi)容選擇了成本迫近法。你認為成本迫近法中，有關(guān)土地增值收益來源，一般表目前哪幾種方面?5在基準地價系數(shù)修正法計算公式中，除正常個別原因修正外，尚有有關(guān)修正一項，根據(jù)你經(jīng)驗，一般包括哪些方面內(nèi)容?你答案：原則答案：1估價匯報中有關(guān)估價措施選擇論述一般應當包括方面(1)闡明措施選擇總思緒；(2)列出選擇措施；(3)闡明所選措施理由；(4)闡明未選措施理由；(5)對所選措施基本原理進行簡介。2從上述內(nèi)容看，一宗土地詳細估價措施選擇需要考慮如下幾方面原因(1)估價目；(2)估價原則；(3)估價措施使用條件；(4)估價對象自身狀況；(5)估價對象所在市場狀況。3需要

45、對其進行如下幾種方面分析和考察(1)基準地價與否覆蓋估價對象；(2)基準地價設(shè)定市場條件與否與估價對象所在市場條件近似；(3)基準地價內(nèi)涵設(shè)定與否與宗地自身條件近似(內(nèi)涵)；(4)基準地價與否在合法有效期內(nèi)；(5)基準地價現(xiàn)時性與否很好；(6)估價目所反應競爭性一般，與基準地價特點靠近。4成本迫近法中，有關(guān)土地增值收益來源，一般表目前如下幾種方面(1)所有權(quán)變化；(2)用途變化；(3)開發(fā)程度變化；(4)投資集約度變化；(5)相對區(qū)位條件變化。5一般包括如下幾方面內(nèi)容(1)用途修正；(2)年期修正；(3)時間修正；(4)開發(fā)程度修正；(5)估價目修正；(6)土地容積率修正；(7)權(quán)益狀況修正。

46、解析：本題分數(shù)：30.00本題得分： 5、土地估價技術(shù)匯報第一部分總述一、估價項目名稱：為XX企業(yè)破產(chǎn)清算而進行土地使用權(quán)和房屋價格評估(X X市)。二、委托估價方：XX企業(yè)破產(chǎn)清算組三、受托估價方：XXXX土地征詢評估有限責任企業(yè)四、估價目：該項評估是對XX企業(yè)土地使用權(quán)和房屋價格進行評估，其目是為其破產(chǎn)處置土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)提供價格根據(jù)。五、估價根據(jù)：(一)國務院及有關(guān)部門頒布法律、法規(guī)1中華人民共和國土地管理法；2中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法；3中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)；4中華人民共和國土地管理法實行條例；5原國家土地管理局有關(guān)土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題告知(1997國土籍字

47、第2號)；6國土資源部有關(guān)嚴格按國標實行城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程告知(國土資發(fā)195號)。(二)地方政府及有關(guān)部門頒布法律、法規(guī)、告知文獻1XXXX省人民政府、XXXX市人民政府頒布有關(guān)政策、規(guī)定、實行措施、告知等法規(guī)文獻；2XXXX省國土資源廳、XXXX市國土資源局制定有關(guān)規(guī)定、文獻；3XXXX市土地運用總體規(guī)劃；4XXXX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展記錄公報；5XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新成果。(三)有關(guān)技術(shù)原則1中華人民共和國國標城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程；2中華人民共和國國標城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程。(四)其他資料1委托方提供有關(guān)資料；2估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、搜集有關(guān)資料。六、估價日

48、期：七月二日至七月二十一日。七、估價基準日：七月二十日。八、價格定義：本次評估待估宗地評估價格是指于評估基準日為7月20日，土地用途設(shè)定為商業(yè)、土地使用年限設(shè)定為待估宗地剩余年限38年，宗地實際開發(fā)程度到達紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，紅線內(nèi)“六通一平”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場地平整)，評估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地紅線內(nèi)場地平整條件下土地使用權(quán)價格。建筑物價格設(shè)定為房屋現(xiàn)時市場價格。九、估價成果：XXXX企業(yè)破產(chǎn)清算組委托評估954295土地，總地價為148775萬元。即大寫：壹仟肆佰捌拾柒萬柒仟

49、伍佰元整。單位面積地價為1559元。建筑物現(xiàn)值為111209萬元。貨幣種類為人民幣。宗地估價成果詳見土地估價成果一覽表(此處略)。十、需要特殊闡明事項(一)估價前提條件和假設(shè)條件1待估宗地價格定義中土地開發(fā)費用不包括宗地內(nèi)土地開發(fā)費用，即待估宗地土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路)及宗地紅線內(nèi)場地平整。2待估宗地作為評估設(shè)定用途用地，得到有效運用，并產(chǎn)生對應土地收益。3待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營正常進行，保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。4在評估基準日房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿交易市場。5任何有關(guān)待估宗地運作方式、程序符合國家和地方有關(guān)法律、

50、法規(guī)。待估宗地地上建筑物狀況符合都市規(guī)劃。6本匯報估價成果在匯報中設(shè)定價格定義界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價成果應進行調(diào)整或重新評估。(二)本匯報使用限制條件1本評估匯報應僅用于匯報中所述估價目，不得作為他用，其內(nèi)容對第三方不負任何責任。2本評估匯報在委托方提供材料真實狀況下有效，若提供材料與實際狀況不符，導致評估成果出現(xiàn)偏差，委托方承擔一切責任。3未經(jīng)評估單位書面同意，本評估匯報所有或任一部分不得用于公開文獻、通告或匯報中，也不得以任何方式公開刊登。4本次估價成果根據(jù)有關(guān)規(guī)定有效期自估價基準日(7月20日)起六個月內(nèi)有效。(三)需要特殊闡明事項l本次評估所根據(jù)宗地內(nèi)外地上建筑物狀

51、況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等由委托方負責提供；2本次評估待估宗地權(quán)利狀況、土地用途、面積以委托方提供XXXX號國有土地使用證所載內(nèi)容為準；建筑物狀況以房屋所有權(quán)證(XXXX號)為準。3技術(shù)匯報由XXXX土地征詢評估有限責任企業(yè)負責解釋。4未經(jīng)對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估成果審核部門以外部門或個人提供評估匯報、技術(shù)匯報及附件。5匯報復印件無效，匯報缺頁無效。十一、土地估價師簽字：姓名估價師資格證書號估價師簽字李明XXXX張紅52十二、土地估價機構(gòu)(機構(gòu)公章)七月二十一日第二部分估價對象描述及地價影響原因分析一、估價對象描述：1土地登記狀況委估宗地為國有出讓土地，估價對象土地使用權(quán)屬于

52、XXXX企業(yè)。委估宗地位于XXXX路，根據(jù)委托方提供有關(guān)材料，XXXX企業(yè)獲得了證號為XXXX號國有土地使用證，土地面積為954295，其四至狀況為：東：XXXX；南：XXXX；西：XXXX路；北：XXXX路。宗地號為XXXX，圖號為XXXX。根據(jù)XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新成果，估價對象處在三級地。2土地權(quán)利狀況估價對象為國有出讓土地，其土地使用權(quán)屬于XXXX企業(yè)。2月，XXXX司將土地抵押給銀行。根據(jù)XXXX市中級人民法院于6月23日(XXXX號)XXXX省XXXX市中級人民法院民事裁定書宣布XXXX企業(yè)破產(chǎn)。至評估基準日，委估宗地土地設(shè)定有抵押權(quán)，未有租賃權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利存在

53、。3建筑物和地上附著物狀況勘估基準日，待估宗地內(nèi)建有商業(yè)樓一棟，共4層，建筑構(gòu)造為框架，竣工時間為1985年7月，建筑面積為14320。容積率為15。二、地價影響原因分析(一)一般原因(略)(二)區(qū)域原因影響估價對象作為商業(yè)用地區(qū)域原因重要有：區(qū)域概況、交通條件、環(huán)境條件、規(guī)劃限制等。描述如下(略)。(三)個別原因估價對象位于XXXX市XXXX路，用地面積為954265。土地用途為商業(yè)用地，宗地地形平坦、形狀不規(guī)則。宗地西側(cè)緊臨XX路，該宗地距市商服中心為4240m，距農(nóng)貿(mào)市場約為1680m，距XXXX火車站約5320m，距長途汽車站約5360m。勘估基準日，宗地紅線內(nèi)具有通上水、下水、通電、

54、通訊、通熱、通路和場地平整，即“六通二平”基礎(chǔ)設(shè)施條件，自來水企業(yè)統(tǒng)一供水；排水雨污合流，排入市政統(tǒng)一排水管網(wǎng)；供電由XXXX站供電；直撥電話19部，傳真機一部，內(nèi)外聯(lián)絡以便，自備鍋爐供熱。宗地內(nèi)有商業(yè)樓一棟，總建筑面積14320，容積率15。該宗地未來規(guī)劃用途為商業(yè)用地，周圍為商業(yè)用地，對建筑物高度及容積率略有限制。第三部分土地估價一、估價原則土地使用權(quán)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者互相作用、互相影響而形成，而這些原因又常常處在變動中，本次估價我們在遵照公平、公正、客觀、合理總原則基礎(chǔ)上，遵照了如下原則(內(nèi)容略)：1替代原則2預期收益原則3需求與供應原則4變動原則5綜合分析原則6多

55、種措施相結(jié)合原則二、估價措施與估價過程(一)估價措施選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(如下簡稱規(guī)程)，宗地地價估價措施有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本迫近法、基準地價系數(shù)修正法、路線價估價法等多種措施，估價措施選擇應按照規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合估價對象特點，選用合適措施。待估宗地位于XXXX路以南，在XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新范圍內(nèi)；屬于商業(yè)三級地，采用基準地價系數(shù)修正法切實可行；且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價措施。故根據(jù)規(guī)程并結(jié)合評估對象特點及項目實際狀況，確定采用基準地價系數(shù)修正法和市場比較法測算地價，并將兩種

56、措施測算成果進行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地地價。建筑物現(xiàn)值采用重置價格折舊法計算。(二)估價過程1基準地價系數(shù)修正法1)基準地價是某一級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途土地使用權(quán)平均價格；基準地價系數(shù)修正法是依估價對象所處土地級別基準地價，結(jié)合區(qū)域原因、個別原因等修正系數(shù)調(diào)整，得到估價對象土地價格一種措施。2)XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新測算區(qū)范圍是XXXX，面積XXXXkm。共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為XX級，住宅為XX級，工業(yè)為XX級。該XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新于XXXX年XXXX月通過XXXX省國土資源廳組織鑒定驗收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實行。3)XX

57、XX市商業(yè)用地基準地價是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率18，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)場地平整條件下級別內(nèi)土地使用權(quán)平均價格。采用基準地價計算商業(yè)用地宗地地價公式為，Pi=P(1+k)ytkijf式中Pi-待估宗地地價P-待估宗地對應基準地價K、y、t、kij、f-宗地地價修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。估價對象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處在XXXX市商業(yè)用地三級地內(nèi)，其基準地價水平12001600元。4)編制估價對象各原因條件闡明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表在評估中，根據(jù)XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新及估價

58、對象詳細條件，我們選擇了如下原因：(略)，并進行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項修正。根據(jù)XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新，商業(yè)用地二級地地價修正幅度闡明表和宗地地價影響原因修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價對象地價因-素條件分析，確定待估宗地各原因條件闡明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略)5)確定宗地地價評估修正系數(shù)KK=KI I=(1N)式中k-某一宗地所有地價影響原因總修正幅度（%）ki-宗地第i個原因條件下修正幅度（%）N-修正原因個數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44%6）確定土地使用年期修正系yy=1-（1+r）m/ 1-（1+r）n式中y宗地使用年期修正系數(shù)；m待估宗地設(shè)定使用年期；

59、n基準地價內(nèi)涵確定土地使用年期；r土地還原利率，9。經(jīng)計算，待估宗地年期修正系數(shù)y09622。7)確定期日修正系數(shù)t根據(jù)調(diào)查分析和測算，1月至6月20日，X X X X市地價指數(shù)上漲108，故期日修正系數(shù)t1108。8)確定容積率修正系數(shù)根據(jù)XXXX市都市土地定級與基準地價更新成果，當宗地容積率為1416時，其修正系數(shù)為098。9)確定基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)f根據(jù)XXXX市城區(qū)土地定級與基準地價更新，基準地價所規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施條件為紅線外五通(通路、通電、通上水、下水、通訊)，紅線內(nèi)場地平整。以紅線外五通(通路、通電、通上水、下水、通訊)為基礎(chǔ)，“四通”、“三通”分別依次減去供水、排水，“六通”、“七通

60、”分別依次增長供熱、煤氣，從而得到基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表(見表45)。待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)定為紅線外五通(通路、通電、供水、排水、通訊)及紅線內(nèi)場地平整，與基準地價所規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施條件一致，可得委估宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正系數(shù)為：f100。10)計算估價對象宗地地價PP0(1+k)ytkijf1380(1+844)O96221108O951015156元2市場比較法市場比較法是在求取一宗待估土地價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易類似土地實例加以比較對照，并根據(jù)后者已知價格，參照該土地交易狀況、期日、區(qū)域以及個別原因等差異，修正得出估價對象在評估期日地價一種措施。其計算公式為(略)。