重慶市銅梁縣石魚鎮(zhèn)項目可行性分析-政府版-14PPT

1、重慶市銅梁縣石魚鎮(zhèn)項目可行性分析簡報2008.32行政區(qū)簡介銅梁位于四川盆地東南部，重慶西北部，幅員面積平方公里，人口余萬。銅梁建縣于唐朝長安四年，歷史悠久，文化燦爛。早在兩萬多年前，舊石器晚期就有人類繁衍生息，被中國科學院命名為“銅梁文化”的出土文物，記載了人類開發(fā)四川的文明史實。銅梁是著名的龍鄉(xiāng)。銅梁彩龍蜚聲中外，曾在天安門廣場展露雄姿，奪得北京國際旅游年龍舞大賽金獎，年獲沈陽國際秧歌節(jié)最高獎，年獲全國首屆舞龍邀請賽冠軍。龍鄉(xiāng)銅梁由此而名揚四海。 3城區(qū)情況石魚鎮(zhèn)位于銅梁縣城南面,319國道直接相連，交通便利， 距離7公里。 中間有一個工業(yè)園區(qū)和溫泉度假村相隔。石魚鎮(zhèn)所處的地址位置,正好是

2、慶隆、虎峰、福果、西泉、太廟、圍龍等鎮(zhèn)到銅梁縣城的必經之路。項目所在地4住宅概況縣城縣城內新建的住宅小區(qū)較多；大部分小區(qū)為中低檔小區(qū)；物業(yè)以多層為主，少有18層以上的高層電梯住宅；縣城房價較高，多層均價在1800元/平方米，高層均價2600元/平方米。石魚鎮(zhèn)石魚鎮(zhèn)新建住宅物業(yè)很少，在售物業(yè)沒有；鎮(zhèn)內沒有小區(qū)類住宅；均以多層單體樓；石魚鎮(zhèn)住宅最近售出的住宅均價為900元/平方米。5物業(yè)情況世紀陽光（巴川鎮(zhèn)）多層+高層+躍層花園洋房面積：90-180平方米價格：210028006項目SWOT分析優(yōu)勢項目位于石魚鎮(zhèn)319國道邊上；周邊幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)到銅梁縣城的必經之路；目前石魚鎮(zhèn)沒有開發(fā)項目，并且沒有小區(qū)

3、住宅；石魚鎮(zhèn)與縣城之間的工業(yè)園區(qū)內正大量進駐企業(yè)；周邊區(qū)域正在進行拆遷工程，有大量的拆遷戶需要購置新房。劣勢地塊面積較小，并且成長條型，不便于設計；地塊面對319國道有一排已建成的住宅樓擋住，對該項目的設計、形象都有非常大的影響，直接降低項目質量；拆遷戶數(shù)量較大，還遷及補償壓力較大；現(xiàn)目前當?shù)胤績r較低。7項目SWOT分析機會借助于目前有大量拆遷戶需購置新房的時期，以快速完成本項目的銷售；工業(yè)園區(qū)企業(yè)的入駐，職工購房也可成為該項目的消費者；近期渝遂高速路的入口將直接連接到石魚鎮(zhèn)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)還未大量開發(fā)住宅市場，該項目正好可吸引這些區(qū)域的購房者。威脅銅梁縣城的開發(fā)體量非常巨大；并且環(huán)境及交通都大大

4、優(yōu)于該項目。8項目規(guī)劃建議總占地面積15,800總建筑面積45,500地上建筑面積44,500地下建筑面積500容積率2.85 建筑密度35%住宅用地面積44,50018層1棟13,0007層10棟31,500車位及設備用房500負一層車位設備用房5009各區(qū)域面積分配表區(qū)域建設內容建筑面積()所占比例18層高層住宅13,000.0 28.9%7層10棟多層住宅31,500.0 70.0%地下1層設備用房500 1.1%合計45,000 100.0%10前期費用明細表項目名稱總面積單價總價(萬元)搬遷費用10,760.00 63.3搬遷補助費120人300.00 3.6過渡補償金及費用120人

5、80.00 11.52商業(yè)搬遷賠償金4,380.00 110.00 48.18前期規(guī)費45,000.00 285規(guī)劃設計費45,000.00 10.00 45道路修建費150其他45,000.00 20.00 90其他包含:計委、環(huán)保、綠化、建管、質監(jiān)、報建、規(guī)劃、城管、水保、防雷、地勘等費用11建安成本明細表項目名稱單價 總價（萬元） 建安費用2,760.00 高層900.00 1,170.00 多層500.00 1,575.00 設備用房300.00 15.00 裝飾費用135.00 主體裝飾10.00 45.00 小區(qū)綠化20.00 90.00 設備及安裝232.00 電氣設備20.00

6、 90.00 消防設施20.00 90.00 電梯設備40.00 52.00 合計3,127.00 12財務分析總投資分類匯總表單位：萬元項目名稱 工程量（） 單價(元/) 總價（萬元） 搬遷費用10,760.0 63.3 前期規(guī)費45,000.0 285.0 道路修建費150.0 土地征用費34.2 140,000.0 478.8 建安費用3,127.0 土建工程0.0 2,760.0 裝飾工程135.0 設備及安裝45,000.0 232.0 小計4,104.1 不可預見費3.0%123.1 開發(fā)成本4,227.2 管理費用45,000.0 15.0 67.5 合計4,543.2 13財務分析區(qū)域可銷售面積銷售均價銷售總額(萬元)高層13,000.0 1,500 1,950 多層27,034.0 1,100 2,974 合計40,034 1,230 4,924 14財務分析單位:萬