房地產(chǎn)公司會計核算辦法 模版

1、會計核算辦法 一、總 則 第一條 為了加強會計基礎(chǔ)工作，規(guī)范會計處理，保證會計信息的質(zhì)量，集團(tuán)有限公司（下稱“本公司”）根據(jù)財政部發(fā)布的企業(yè)會計準(zhǔn)則及相關(guān)解釋規(guī)定以及集團(tuán)的會計核算辦法制定本會計核算辦法。 第二條 本會計核算辦法為以下單位所適用：“本公司”及所屬區(qū)區(qū)域公司。 二、主要會計政策和會計估計 第三條 會計年度 會計年度自公歷1月1日至12月31日。記賬本位幣為人民幣。本公司以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，并根據(jù)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，選擇以歷史成本、公允價值等為計價原則。 第四條 借款費用的核算方法 借款費用資本化的確認(rèn)原則和資本化期間 依照企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號借款費用的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直

2、接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化。所借入的專門借款，發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷費用和匯兌差額，在同時符合以下條件時予以資本化，計入該項資產(chǎn)的成本：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；借款費用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購建活動或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。其他的借款利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，計入發(fā)生當(dāng)期的損益。 當(dāng)所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)（物業(yè)）達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)或者已具備交付使用（交樓）條件時，應(yīng)停止其借款費用的資本化；以后發(fā)生的借款費用于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費用。如果所購建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)分別購建、分別完工的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況界定借款費用停止資本化的時點。 借

3、款費用資本化金額的計算方法 每一會計期間的利息資本化金額，是至當(dāng)期末止購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)，以其占用的專門借款當(dāng)期實際發(fā)生的利息費用減去尚未動用的借款而取得的銀行利息收入或暫時性投資取得的投資收益；使用一般性借款的，其資本化的借款費用，用其累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)和資本化率計算確定。利息和折價或溢價攤銷的資本化金額不超過當(dāng)期相關(guān)借款實際發(fā)生的利息金額。 第五條 所得稅的會計處理方法 本公司按資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。 本期所得稅費用是按本年度應(yīng)稅所得根據(jù)已頒布或在結(jié)算日實質(zhì)上已執(zhí)行的稅率計算的預(yù)期應(yīng)付各種境內(nèi)和境外稅項，加上遞延所得稅的調(diào)整。 遞延所得稅資產(chǎn)和負(fù)債分別由可抵扣和應(yīng)稅

4、暫時差異產(chǎn)生。暫時差異是指資產(chǎn)和負(fù)債在財務(wù)報表上的賬面金額與這些資產(chǎn)和負(fù)債的計稅基礎(chǔ)的差異。遞延所得稅資產(chǎn)也可以由未利用可抵扣虧損和未利用稅款抵減產(chǎn)生。除了某些例外情況外，所有遞延所得稅負(fù)債及未來可能有應(yīng)課稅溢利予以抵銷的遞延所得稅資產(chǎn)才能確認(rèn)。 第六條 收入確認(rèn)方法 銷售商品：本公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對該商品實施管理權(quán)和實際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入本公司，并且相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量時，確認(rèn)營業(yè)收入的實現(xiàn)。 根據(jù)以上收入確認(rèn)的規(guī)定，房屋銷售收入，應(yīng)在以下條件均能滿足時予以確認(rèn)： 1.以按揭貸款方式銷售的房屋，首期購房款已經(jīng)收到，并且購房者已辦妥

5、銀行按揭手續(xù)；以分期付款銷售的房屋，已在銷售合同規(guī)定的期間內(nèi)收到相應(yīng)的款項。 2.所售房屋已經(jīng)竣工，具備交付使用條件，并已辦妥交房手續(xù)或向購房者發(fā)出收樓通知書已超出該通知書及銷售合同規(guī)定的收樓期限。 以分期付款方式預(yù)售尚未竣工的期房，應(yīng)在預(yù)售樓款全部收訖并同時滿足上述第2點要求時確認(rèn)銷售收入。若以分期付款方式銷售已完工的現(xiàn)房，則可以在辦妥房屋過戶手續(xù)時確認(rèn)已收到的樓款為銷售收入，剩余款項在實際收到時確認(rèn)為銷售收入。 提供勞務(wù)(如建筑業(yè))：在同一年度內(nèi)開始并完成的，在勞務(wù)已經(jīng)提供，收到價款或取得收取價款的證據(jù)時，確認(rèn)勞務(wù)收入。對于勞務(wù)的開始和完成不在同一會計年度內(nèi)的，按完工百分比法，在勞務(wù)合同的

6、總收入、勞務(wù)的完成程度能夠可靠地確定，與交易相關(guān)的價款能夠流入，已經(jīng)發(fā)生的成本和完成勞務(wù)將要發(fā)生的成本能夠可靠地計量時，確認(rèn)勞務(wù)收入。 物業(yè)管理收入：以其與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)收入。 出租物業(yè)收入：以合同約定的應(yīng)收到價款或取得收取價款的證據(jù)時，確認(rèn)出租收入。 讓渡資產(chǎn)使用權(quán)：利息收入按使用現(xiàn)金的時間和適用利率計算確定；發(fā)生的使用費收入按有關(guān)合同或協(xié)議規(guī)定的收費時間和方法計算確定。上述收入的確定并應(yīng)同時滿足：與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入本公司；收入的金額能夠可靠地計量。 各公司根據(jù)本公司營業(yè)范圍和日常業(yè)務(wù)收

7、入金額的大小確定為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 第七條 外幣業(yè)務(wù)核算方法 （一）會計年度內(nèi)涉及外幣的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時（包括外幣資本投入），按交易發(fā)生當(dāng)日的中國人民銀行公布的市場匯價(中間價) 及國家外匯管理局提供的套算匯率折合人民幣入賬。 期末，包括月末或年末，將外幣賬戶中的外幣余額按期末市場匯價(中間價)及套算匯率進(jìn)行調(diào)整。對外幣貨幣性項目發(fā)生的差額（損益），記入當(dāng)期損益；與購建或者生產(chǎn)符合資本化條件有關(guān)的資產(chǎn)的外幣借款的匯兌差額（損益）在所購建或者生產(chǎn)符合資本化條件有關(guān)的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)或銷售狀態(tài)前發(fā)生的部分予以資本化，屬于籌建期間的部分計入開辦費。 第八條 資產(chǎn)減值的核算方法 資產(chǎn)負(fù)債表

8、日，如果有跡象表明資產(chǎn)可能減值時，各公司應(yīng)對各項資產(chǎn)進(jìn)行減值測試。經(jīng)測試，如果資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值的，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失計入當(dāng)期損益，同時計提減值準(zhǔn)備。 有跡象表明一項資產(chǎn)可能發(fā)生減值的，以單項資產(chǎn)為基礎(chǔ)估計其可收回金額；難以對單項資產(chǎn)可收回金額進(jìn)行估計的，以該項資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額。 可收回金額根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費用的凈額與資產(chǎn)未來預(yù)計現(xiàn)金流量現(xiàn)值的較高者確定。 資產(chǎn)減值一經(jīng)確定，不得轉(zhuǎn)回。固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)的減值參照相關(guān)規(guī)定。 第九條 會計政策、會計估計變更和會計差錯更正

9、 公司采用統(tǒng)一的會計政策，并且在每一會計期間和前后各期保持一致，不得隨意變更。企業(yè)因法律、行政法規(guī)或者國家統(tǒng)一的會計制度發(fā)生變化，為提供更加可靠相關(guān)的財務(wù)信息時而需要變更會計政策時，應(yīng)提供有關(guān)證據(jù)說明變更的合理性并取得所在公司董事會和集團(tuán)財務(wù)中心的批準(zhǔn)。采用追溯法調(diào)整的，應(yīng)將會計政策變更的累計影響列報到前期最早期的留存收益，其他相關(guān)的期初余額和列報期披露的比較數(shù)據(jù)也應(yīng)同時調(diào)整。 企業(yè)發(fā)生差錯時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)差錯的性質(zhì)及時糾正。對于當(dāng)期發(fā)現(xiàn)的、屬于當(dāng)期的會計差錯，應(yīng)調(diào)整本期相關(guān)項目； 對于前期差錯，如果是不重要的，企業(yè)不需調(diào)整財務(wù)報表相關(guān)項目的期初數(shù)，但應(yīng)調(diào)整發(fā)生當(dāng)期與前期相同的相關(guān)項目；對于重要的

10、前期差錯，企業(yè)應(yīng)采用追溯法更正前期差錯，需在發(fā)生當(dāng)期的財務(wù)報表中，調(diào)整前期比較數(shù)據(jù)，視同該差錯在發(fā)生的期間已經(jīng)調(diào)整完畢。 對于年度資產(chǎn)負(fù)債表日至財務(wù)報告批準(zhǔn)報出日之間發(fā)生的報告年度的會計差錯及報告年度前不重要的前期差額，應(yīng)當(dāng)按照會計準(zhǔn)則中資產(chǎn)負(fù)債表日后事項的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 三、主要會計科目的核算 第十條 庫存現(xiàn)金、銀行存款及其他貨幣資金。 庫存現(xiàn)金 公司款項收支、費用報銷盡量不采用現(xiàn)金形式，如實際情況確實需要采用現(xiàn)金收支，對涉及現(xiàn)金收支的業(yè)務(wù)賬務(wù)處理如下： 從銀行提取現(xiàn)金，或收取現(xiàn)金，借本科目，貸“銀行存款”、“其他業(yè)務(wù)收入”等相關(guān)科目；因公司職工出差等原因而借出現(xiàn)金，借記“其他應(yīng)收款”等

11、科目，貸記本科目；收到出差人員交回的差旅費等剩余款并辦理報銷時，按實際收回的現(xiàn)金，借記本科目，按應(yīng)報銷的金額，借記“營業(yè)費用”、“管理費用”等科目，按實際借出的現(xiàn)金，貸記“其他應(yīng)收款”科目。 銀行存款 本科目核算存入銀行和其他金融機構(gòu)的各種存款，按開戶銀行和存款種類等，分別設(shè)置銀行存款日記賬。 將款項存入銀行或收到外單位轉(zhuǎn)帳，借記“銀行存款”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“預(yù)收賬款”“主營業(yè)務(wù)收入”等有關(guān)科目；提現(xiàn)或支出存款時，借記“庫存現(xiàn)金”“開發(fā)成本”、“營業(yè)費用”等有關(guān)科目，貸記“銀行存款”科目。 出納人員負(fù)責(zé)銀行存款日記賬登記工作，定期會同會計人員核對賬面余額與銀行對賬單余額，如有差額，必須

12、逐筆查明原因進(jìn)行處理，并至少每月編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”調(diào)節(jié)相符。 其他貨幣資金 本科目設(shè)置“外埠存款”、“銀行匯票”、“銀行本票”、“信用卡”、“信用證保證金”、“存出投資款”等明細(xì)科目，并按外埠存款的開戶銀行，銀行匯票或本票、信用證的收款單位等設(shè)置明細(xì)賬。有信用卡業(yè)務(wù)的應(yīng)當(dāng)在“信用卡”明細(xì)科目中按開出信用卡的銀行和信用卡種類設(shè)置明細(xì)賬。 第十一條 應(yīng)收賬款 本科目核算因銷售物業(yè)、出租物業(yè)、物業(yè)管理、提供建筑勞務(wù)而應(yīng)向業(yè)主、承租人、發(fā)包商收取的款項，應(yīng)按不同的對象設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。 發(fā)生應(yīng)收賬款時，借記本科目，按實現(xiàn)的營業(yè)收入，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等科目；收回應(yīng)收賬款時，借記“銀行

13、存款”等科目，貸記本科目。 年度終了，對應(yīng)收賬款進(jìn)行全面檢查，預(yù)計其可能發(fā)生的壞賬損失，并計提壞賬準(zhǔn)備。對確實無法收回的，經(jīng)董事會批準(zhǔn)作為壞賬損失，沖銷提取的壞賬準(zhǔn)備。 經(jīng)批準(zhǔn)作為壞賬的應(yīng)收賬款，借記“壞賬準(zhǔn)備”科目，貸記本科目。已確認(rèn)并轉(zhuǎn)銷的壞賬損失，如果以后又收回，按實際收回的金額，借記本科目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”科目；同時，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。 第十二條 其他應(yīng)收款 本科目核算除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等以外的其他各種應(yīng)收、暫付款項，按不同的債務(wù)人設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。 其他應(yīng)收、暫付款主要包括：1、應(yīng)收撥付集團(tuán)內(nèi)部公司的周轉(zhuǎn)資金；2、員工借支款；3、存出保證金；4、其

14、他各種應(yīng)收、暫付款項。 發(fā)生各種應(yīng)收、暫付款項時，借記“其他應(yīng)收款”科目，貸記“銀行存款”等科目；收回各種應(yīng)收、暫付款項或員工以發(fā)票沖借支時，借記“銀行存款”、“銷售費用”、“管理費用”等有關(guān)科目，貸記“其他應(yīng)收款”科目。 年度終了，對其他應(yīng)收款進(jìn)行檢查，預(yù)計其可能發(fā)生的壞賬損失，并計提壞賬準(zhǔn)備。對確實無法收回的，經(jīng)董事會批準(zhǔn)作為壞賬損失，沖銷提取的壞賬準(zhǔn)備。 經(jīng)批準(zhǔn)作為壞賬的其他應(yīng)收款，借記“壞賬準(zhǔn)備”科目，貸記本科目。已確認(rèn)并轉(zhuǎn)銷的壞賬損失，如果以后又收回，按實際收回的金額，借記本科目，貸記“壞賬準(zhǔn)備”科目；同時，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。 第十三條 壞賬準(zhǔn)備 壞賬是指公司無法收回

15、或收回的可能性極小的應(yīng)收款項。對壞賬的認(rèn)定和處理按照集團(tuán)會計核算辦法進(jìn)行處理： 壞賬的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 因債務(wù)人破產(chǎn)或死亡，以其破產(chǎn)財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍不能收回的應(yīng)收款項； 因債務(wù)人逾期未履行償債義務(wù)并且具有明顯特征表明無法收回的應(yīng)收款項。 以上確實不能收回的應(yīng)收款項，按集團(tuán)及公司批準(zhǔn)的權(quán)限報經(jīng)各級董事會批準(zhǔn)后作為壞賬轉(zhuǎn)銷，確認(rèn)為壞賬損失。 壞賬準(zhǔn)備的核算方法 壞賬采用備抵法核算。壞賬準(zhǔn)備的計提范圍為全部應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款、應(yīng)收利息、應(yīng)收股利和其他應(yīng)收款。壞賬準(zhǔn)備分為一般準(zhǔn)備和特別準(zhǔn)備，一般準(zhǔn)備按應(yīng)收款項賬齡分析法計提，計提比例為： 賬 齡 計 提 比 例（%） 1年以內(nèi) 1-5 1-2年

16、1-10 2-3年 1-30 3-4年 1-50 4-5年 1-50 5年以上 1-100 對于一些金額較大，雖賬齡不長但有明顯證據(jù)證明其回收可能性不大，可以根據(jù)債務(wù)人的償還能力實際情況按個別認(rèn)定計提特別準(zhǔn)備。 提取壞賬準(zhǔn)備時，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記本科目。本期應(yīng)提取的壞賬準(zhǔn)備大于其賬面余額的，應(yīng)按其差額提取；應(yīng)提數(shù)小于賬面余額的差額，借記本科目，貸記“資產(chǎn)減值損失”科目。 第十四條 預(yù)付賬款 本科目按項目名稱工程承包單位名稱、供貨單位名稱設(shè)置明細(xì)賬，核算所有工程承包單位、供貨單位的款項支付情況。因項目工程、設(shè)備購貨而支付給各承包、供貨單位的款項，必須經(jīng)過預(yù)付賬款核算，并且分以下情況進(jìn)

17、行處理：一、支付甲供材料、設(shè)備合同預(yù)付款 支付合同定金及預(yù)付款時，按付款金額借記本科目，貸記“銀行存款”科目，供貨發(fā)票、合同相關(guān)條款復(fù)印件、付款申請等單據(jù)作為附件入賬。 支付實際貨款時，按付款金額借記本科目，貸記“銀行存款”科目；同時在同一張記賬憑證上：按照入庫單金額借記“庫存材料甲供料”、貸記本科目，按照兩方確認(rèn)的出庫單金額借記“開發(fā)成本”，貸記“庫存材料甲供料”，付款單據(jù)、出、入庫單及供貨發(fā)票作為附件入賬。一般情況下，庫存材料甲供料和“開發(fā)成本”的借方累計發(fā)生額應(yīng)等于結(jié)算款金額。 支付合同結(jié)算款時，按付款金額借記本科目，貸記“銀行存款”科目，付款單據(jù)作為附件入賬。在支付合同結(jié)算款后，如有欠

18、款，則反映在預(yù)付款的貸方。 一般情況下，需要求供貨單位嚴(yán)格按照實際供貨量(即每期入庫單金額)而非實際付款金額來提供相應(yīng)的供貨發(fā)票；若供貨單位未能按照實際供貨量及實際供貨時期來提供相應(yīng)供貨發(fā)票的，需建立完整的備查登記表詳細(xì)反映該單位每一筆付款所對應(yīng)的入庫單金額及供貨發(fā)票金額。 二、支付建筑安裝及其他工程款項 款項已付且收到對方單位建筑安裝發(fā)票的，按付款金額借記本科目，貸記“銀行存款”科目；同時在同一張記賬憑證上，按發(fā)票金額借記“開發(fā)成本”等科目，貸記本科目。建筑安裝發(fā)票（或供貨發(fā)票）及相關(guān)憑證附件入賬。 款項已付但尚未收到施工單位（或供貨單位）發(fā)票的（指結(jié)算時提供發(fā)票，則平時可用收據(jù)），按付款金

19、額借記本科目，貸記“銀行存款”科目，相關(guān)憑證附件入賬；待收到發(fā)票時，按發(fā)票金額借記“開發(fā)成本”等科目，貸記本科目。供貨發(fā)票作為附件入賬。 第十五條 存貨 存貨是指公司在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售的已竣工物業(yè)，為了出售仍然處在在建過程中的開發(fā)產(chǎn)品，或者將在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料、物料等。公司存貨分為開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品等。按開發(fā)成本構(gòu)成項目設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。存貨的計價采用實際成本核算，開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗收并銷售交樓時結(jié)轉(zhuǎn)實際建造成本。 開發(fā)成本 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。在財務(wù)核算系統(tǒng)

20、中通過設(shè)置“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”及其明細(xì)科目來對開發(fā)成本進(jìn)行歸集核算。發(fā)生各項成本費用時，按應(yīng)計入開發(fā)成本和開發(fā)間接費用的發(fā)票金額，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”，按預(yù)付、實付或應(yīng)付金額，貸記“預(yù)付賬款”、“銀行存款”或“應(yīng)付賬款”等科目。 開發(fā)成本及開發(fā)間接費用明細(xì)科目可參照成本核算辦法設(shè)置。 開發(fā)產(chǎn)品（待出售物業(yè)） 待項目開發(fā)完畢，將已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收過程中歸集的全部開發(fā)成本。結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。 甲供料 設(shè)置“庫存材料甲供料”科目，核算采購的甲供材料。甲供料入庫時，根據(jù)對方提供的發(fā)票、開發(fā)商、供貨商兩方簽字蓋章的材

21、料入庫單和銀行付款單據(jù)，借記“庫存材料甲供料”科目，貸記“預(yù)付賬款”科目，同時借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“銀行存款”科目。如果收到開發(fā)商和供貨商兩方簽字蓋章的材料入庫單及發(fā)票但尚未付款，統(tǒng)一按照入庫單金額借記“庫存材料甲供料” 科目，貸記“預(yù)付賬款”，待付款時，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記“銀行存款”科目。 項目施工單位領(lǐng)用甲供料時，憑開發(fā)商、項目施工單位兩方簽字蓋章的材料出庫單借記開發(fā)成本相關(guān)科目，貸記“庫存商品甲供料”科目。 存貨跌價損失準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計提方法。 期末存貨按成本與可變現(xiàn)凈值孰低計價。由于存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時和銷售價格低于成本等原因造成的存貨成本不可收回的部分，按

22、單個存貨項目的成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準(zhǔn)備。 存貨可變現(xiàn)凈值按本公司在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以估計售價減去估計完工成本及銷售所必需的估計費用后的價值確定。第十六條 長期股權(quán)投資 長期股權(quán)投資包括對子公司的投資、對合營企業(yè)投資、對聯(lián)營企業(yè)投資和對不具有共同控制或重大影響、并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的其他權(quán)益性投資。 （一）長期股權(quán)投資初始計價方法。 同一控制下企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資，合并方支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式或者合并方發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對價的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初始成本。長期股權(quán)投資初始投

23、資成本與所轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式賬面價值或發(fā)行股份的面值總額的差額，調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。 非同一控制下控股合并形成的長期股權(quán)投資，購買方應(yīng)當(dāng)按照確定的企業(yè)合并成本作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。企業(yè)合并成本包括支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式或者合并方發(fā)行權(quán)益性證券的公允價值以及為進(jìn)行企業(yè)合并發(fā)生的各項直接相關(guān)費用之和。 投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價值不公允的除外。 以債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等方式取得的長期股權(quán)投資，其初始投資成本應(yīng)按照企業(yè)會計準(zhǔn)則中的相關(guān)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。 (二

24、)長期股權(quán)投資的會計核算方法。 成本法：公司對能夠?qū)嵤┛刂频拈L期股權(quán)投資、或者對被投資單位不具有共同控制且無重大影響、且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資采用成本法核算。按成本法核算的長期股權(quán)投資，自被投資單位獲得的現(xiàn)金股利或利潤超過被投資單位在接受投資后產(chǎn)生的累積利潤的部分，應(yīng)沖減投資的賬面價值。 權(quán)益法：公司對被投資企業(yè)具有共同控制或者重大影響的，長期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算。在確認(rèn)應(yīng)享有或應(yīng)分?jǐn)偙煌顿Y單位的凈利潤或虧損時，在被投資單位賬面凈利潤的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮被投資單位采用的會計政策與會計期間與本集團(tuán)企業(yè)不一致所引起的差異，以及以取得投資時被投資單位固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)

25、的公允價值為基礎(chǔ)計提的折舊額或攤銷額或相關(guān)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的金額對被投資單位凈利潤的影響。 (三)、長期投資減值準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計提方法：采用逐項計提的方法。公司對被投資單位由于市價持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營情況變化等原因，導(dǎo)致其可收回金額低于長期股權(quán)投資賬面價值時，按可收回金額低于長期股權(quán)投資賬面價值的差額，計提長期投資減值準(zhǔn)備。長期投資減值準(zhǔn)備的計提計入當(dāng)年度損益，一經(jīng)計提不得回轉(zhuǎn)。 第十七條 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。公司選擇成本法計量投資性房地產(chǎn)，其折舊和減值準(zhǔn)備的計提，參照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按月計提折舊。 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性

26、房地產(chǎn)，在租賃開始日，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品(待出售物業(yè))”科目。每月計提折舊時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”科目。投資性房地產(chǎn)存在減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。計提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備不得轉(zhuǎn)回。 第十八條 固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)：固定資產(chǎn)是指同時具有以下特征的有形資產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有；使用期限超過1年；單位價值較高。 固定資產(chǎn)分類為：基本分類為房屋及建筑物、辦公設(shè)備、運輸工具、其他固定資產(chǎn)。 固定資產(chǎn)計價。固定資產(chǎn)按成本進(jìn)行初始計量。購置固定資產(chǎn)的成本包括購買

27、價格、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的其他支出，如運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等。確定固定資產(chǎn)成本時，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)計棄置費用因素。按應(yīng)計入固定資產(chǎn)成本的金額，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“其他應(yīng)付款”等科目。 固定資產(chǎn)的折舊方法 固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計算，并按各類固定資產(chǎn)的原值和估計的經(jīng)濟(jì)使用年限扣除預(yù)計凈殘值（5%）制定其折舊率。固定資產(chǎn)各類折舊率如下： 資產(chǎn)類別 使用年限 年折舊率 房屋及建筑物 20年 4.5% 辦公設(shè)備 5年 18% 運輸工具 5年 18% 其他固定資產(chǎn) 5年 18% 對于房屋及建筑物的賬面成本中所包含的土地使

28、用權(quán)價值，如果土地使用權(quán)的預(yù)計使用年限長于房屋及建筑物的預(yù)計使用年限的，在預(yù)計該項房屋及建筑物的凈殘值時，考慮該項因素，并作為凈殘值預(yù)留，相應(yīng)調(diào)整折舊率和凈殘值。 計提固定資產(chǎn)折舊，借記“在建工程”、“管理費用”、“銷售費用”、“工程施工”、“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“累計折舊”科目。 固定資產(chǎn)后續(xù)支出。與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高，或者使產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低，則計入固定資產(chǎn)賬面價值，其增計金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。不符合上述條件的固定資產(chǎn)后續(xù)支出則確認(rèn)為費用。 固定資產(chǎn)減值。每年末報告期

29、終了，對固定資產(chǎn)逐項進(jìn)行檢查，將可收回金額低于其賬面價值的差額作為固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計入當(dāng)期損益，借記“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按單項資產(chǎn)計提。已計提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)在計提折舊時，按照該固定資產(chǎn)的尚可使用年限、預(yù)計凈殘值重新計算折舊率；全額計提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，不需要再計提固定資產(chǎn)折舊。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)確認(rèn)，不得轉(zhuǎn)回。 固定資產(chǎn)的管理。各企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本公司固定資產(chǎn)的特點，建立固定資產(chǎn)的管理制度，明確管理要求，落實崗位責(zé)任制，嚴(yán)格考核，確保資產(chǎn)的安全及有效運行。 各公司應(yīng)當(dāng)建立資產(chǎn)清查制度，至少每年進(jìn)行全面清查，對清查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)查明原因、

30、追究責(zé)任、妥善處理。對清查出來的資產(chǎn)的處置，按集團(tuán)資產(chǎn)處置管理辦法規(guī)定辦理。 第十九條 無形資產(chǎn) (一)無形資產(chǎn)的計價：無形資產(chǎn)按取得時的實際成本入賬。 外購的無形資產(chǎn)，按實際支付的價款（包括購買價款、相關(guān)稅費以及其他直接支出），借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。 (二)無形資產(chǎn)的攤銷方法：使用壽命確定的無形資產(chǎn)應(yīng)自取得當(dāng)月起按受益年限采用直線法進(jìn)行攤銷，使用壽命不確定的各項無形資產(chǎn)不進(jìn)行攤銷，如果有新的證據(jù)表明無形資產(chǎn)的使用壽命是有限的，應(yīng)當(dāng)估計其使用壽命，并按規(guī)定攤銷。無形資產(chǎn)的攤銷計入損益。借記“管理費用”等科目，貸記“累計攤銷”科目。 （三）無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計提

31、方法：于每年年末或中期報告期終了，檢查各項無形資產(chǎn)預(yù)計給本公司帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的能力，對預(yù)計可收回金額低于其賬面價值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，計入當(dāng)期損益，借記“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按單項項目計提。 第二十條 商譽 商譽為股權(quán)投資成本超過應(yīng)享有的被投資單位于投資取得日的公允價值份額的差額，或者為非同一控制下企業(yè)合并成本超過企業(yè)合并中取得的被購買方可辯認(rèn)凈資產(chǎn)于購買日公允價值份額的差額。 企業(yè)合并形成的商譽在合并報表中單獨列示。購買聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)股權(quán)投資成本超過投資時應(yīng)享有被投資單位公允價值份額的差額，包含于長期股權(quán)投資。 商譽減值的處理。企業(yè)合并形

32、成的商譽，至少應(yīng)當(dāng)在每年年度終了進(jìn)行減值測試。商譽應(yīng)當(dāng)結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組合進(jìn)行減值測試。具體做法，參照企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號資產(chǎn)減值有關(guān)規(guī)定處理。 第二十一條 長期待攤費用 (一) 長期待攤費用按實際發(fā)生額計價，在費用項目受益期內(nèi)按直線法平均攤銷，其中裝修類的長期待攤費用以不超過五年的期限攤銷； 發(fā)生長期待攤費用時，借記“長期待攤費用”科目，貸記“銀行存款”等科目，攤銷時，借記“管理費用”等科目，貸記“長期費用攤銷”科目。 長期待攤費用項目不能使以后會計期間受益的，將尚未攤銷的該項目攤余價值全部轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對資產(chǎn)負(fù)債表日一年內(nèi)到期的長期待攤費用重分類到“一年內(nèi)到期的長期待攤

33、費用”，以便正確反映到資產(chǎn)負(fù)債表的相關(guān)科目。 第二十二條 遞延所得稅資產(chǎn) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應(yīng)納稅所得額為限，確認(rèn)由可抵扣暫時性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。 資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行復(fù)核，如果未來期間很可能無法 獲得足夠的應(yīng)納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產(chǎn)的利益，應(yīng)當(dāng)減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值。在很可能獲得足額的應(yīng)納稅所得額時，減記的金額應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)回。 第二十三條 負(fù)債的重分類 （一）各公司應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對流動負(fù)債和非流動負(fù)債的償還情況進(jìn)行復(fù)核。對于資產(chǎn)負(fù)債表日一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，各公司應(yīng)將相應(yīng)金額調(diào)整至“一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債”，在報

34、表上歸類為流動負(fù)債。對于在資產(chǎn)負(fù)債表日起一年內(nèi)到期的負(fù)債，企業(yè)預(yù)計能夠自主地將清償義務(wù)展期至資產(chǎn)負(fù)債表日后一年的，應(yīng)當(dāng)歸類為非流動負(fù)債。（二）企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日或之前違反了長期借款協(xié)議，導(dǎo)致貸款人可隨時要求清償?shù)呢?fù)債，應(yīng)當(dāng)歸類為流動負(fù)債。貸款人在資產(chǎn)負(fù)債表日或之前同意提供在資產(chǎn)負(fù)債表日后一年以上的寬限期，企業(yè)能夠在此期限內(nèi)改正違約行為，且貸款人不能要求隨時清償，該項負(fù)債應(yīng)當(dāng)歸類為非流動負(fù)債。 第二十四條 預(yù)計負(fù)債賬面價值的復(fù)核。 企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對預(yù)計負(fù)債的賬面價值進(jìn)行復(fù)核。有確鑿證據(jù)表明該賬面價值不能真實反映當(dāng)前最佳估計數(shù)的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)前最佳估計數(shù)對該賬面價值進(jìn)行調(diào)整。 第二十五條 遞延

35、所得稅負(fù)債 （一）遞延所得稅負(fù)債的確認(rèn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)所有的應(yīng)納稅暫時性差異所產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債，除下列交易中產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債外: 商譽的初始確認(rèn)； 同時具有下列特征的交易中產(chǎn)生的資產(chǎn)或負(fù)債的確認(rèn)：該項交易不是企業(yè)合并；交易發(fā)生時既不影響會計利潤也不影響應(yīng)納稅所得額（或可抵扣虧損） （二）對子公司、聯(lián)營企業(yè)及合營企業(yè)投資相關(guān)的應(yīng)納稅暫時性差異，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅負(fù)債。但是，同時滿足下列條件的除外： 1、投資企業(yè)能夠暫時控制暫時性差異轉(zhuǎn)回的時間； 2、該暫時性差異在可預(yù)見的未來很可能不會轉(zhuǎn)回。 第二十六條 資本公積（略） 第二十七條 主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入 公司營業(yè)收入包括主營業(yè)務(wù)

36、收入和其他業(yè)務(wù)收入。各公司的主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入可根據(jù)公司章程和營業(yè)范圍規(guī)定來區(qū)分，也可以根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的特定和占公司總業(yè)務(wù)的比重來劃分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。一般將售樓收入確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入，物業(yè)出租等收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。 主營業(yè)務(wù)收入?yún)⒄盏诹鶙l “收入確認(rèn)方法”。一般在辦妥交樓手續(xù)、業(yè)主簽署收樓文件后確認(rèn)，借記“銀行存款”、“預(yù)收賬款”或“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。出租等其他收入可在合同約定的時點確認(rèn)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 第二十八條 主營業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本 根據(jù)當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科

37、目，貸記 “(開發(fā)產(chǎn)品)待出售物業(yè)” 等科目。成本結(jié)轉(zhuǎn)核算具體方法可參照成本核算辦法。 根據(jù)當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的其他業(yè)務(wù)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記 “累計折舊”、“應(yīng)交稅金” 等科目。 第二十九條 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 按照規(guī)定計算出應(yīng)由當(dāng)期主營業(yè)務(wù)負(fù)擔(dān)的稅金及附加、土地增值稅，借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費”科目。 第三十條 期間費用 銷售費用 本科目核算樓宇銷售過程中發(fā)生的費用，包括銷售人員工資及福利費、廣告費、示范單位費用、交際費以及其他費用。按費用項目設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。發(fā)生上述銷售費用，借記“銷售費用”，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目。 管理費用 本科目核算為

38、組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用，包括職工工資、社會保險費、福利費、住房公積金、職工教育經(jīng)費、租賃費、辦公費、差旅費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等）、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、汽車費用、車船使用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、折舊和攤銷、計提的壞賬準(zhǔn)備和存貨跌價準(zhǔn)備等。 按費用項目設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。發(fā)生上述各項時，借記“管理費用”科目，貸記“銀行存款”等相應(yīng)科目。對如租金、社保之類金額可以預(yù)計的費用，如果當(dāng)月沒有發(fā)生付款，應(yīng)按合同或其他相關(guān)資料進(jìn)行預(yù)提，借記“管理費用”科目，貸記“其他應(yīng)付款”科目，實際支付時，借記“其他應(yīng)付款”科目，貸記“銀行存款

39、”等科目。 （三）財務(wù)費用 本科目核算為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關(guān)的手續(xù)費等。為購建或生產(chǎn)在建物業(yè)（資產(chǎn)）而取得的借款所發(fā)生的借款費用，在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的物業(yè)（資產(chǎn)）達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)或者具備交付使用（交樓）條件前按規(guī)定應(yīng)予資本化的部分，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。 發(fā)生的財務(wù)費用，按費用項目設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算，借記“財務(wù)費用利息支出/手續(xù)費”科目，貸記“銀行存款”、“長期借款”等科目。發(fā)生的應(yīng)沖減財務(wù)費用的利息收入、匯兌收益，借記“銀行存款”等科目，貸記“財務(wù)費用利息收入”科目。 第三十一條 股權(quán)投資收益

40、采用成本法對子公司核算的，被投資單位分派利潤時，借記“應(yīng)收股利”或“銀行存款”等科目，貸記“投資收益”科目。 采用權(quán)益法對聯(lián)營或合影企業(yè)核算的，被投資單位當(dāng)期實現(xiàn)的凈利潤，按應(yīng)分享的份額，借記“長期股權(quán)投資損益調(diào)整”科目，貸記“投資收益”；被投資單位當(dāng)期發(fā)生凈虧損，按應(yīng)分擔(dān)的份額，借記“投資收益”，貸記“長期股權(quán)投資損益調(diào)整”科目；被投資單位分派利潤時，借記“應(yīng)收股利”、“銀行存款”等科目，貸記“長期股權(quán)投資損益調(diào)整”科目 計提的投資減值準(zhǔn)備，借記“投資收益”，貸記 “長期投資減值準(zhǔn)備”科目。 出售或收回長期股權(quán)投資時，按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，按已提的減值準(zhǔn)備，借記“長期投資

41、減值準(zhǔn)備”科目，按長期股權(quán)投資的賬面余額，貸記“長期股權(quán)投資”科目，按其差額，貸記或借記“投資收益”科目。 采用權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資，原記入資本公積中的金額，在處置時應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)出，借記“資本公積”科目，貸記“投資收益”科目。 第三十二條 營業(yè)外收入 營業(yè)外收入是指所取得的所得與其生產(chǎn)經(jīng)營活動無直接聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)事項所帶來的各項收入。各公司可按非流動資產(chǎn)處置利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、政府補助、盤盈利得、捐贈利得等分類核算。 第三十三條 營業(yè)外支出 營業(yè)外支出是公司發(fā)生的與其生產(chǎn)經(jīng)營活動無直接關(guān)系的各項支出，主要包括非流動資產(chǎn)處置損失、非貨幣性資產(chǎn)交換損失、債務(wù)重組損失、公益性捐贈支出

42、、非常損失、盤虧損失、滯納金及罰款支出、賠償金及違約金等。 第三十四條 以前年度損益調(diào)整。 是指本年度發(fā)生的調(diào)整以前年度損益的事項以及本年度發(fā)生的重要差錯更正涉及以前年度損益的事項，主要包括少計收入或多計成本費用、稅金、多計收入或少計成本費用、稅金的，已證實發(fā)生了減損、銷售退回、已確定獲得或支付的賠償?shù)仁马棥?一般情況下，公司在會計年度結(jié)束后資產(chǎn)負(fù)債表日至財務(wù)報告批準(zhǔn)報出日之間所發(fā)生的涉及以前年度需調(diào)整的事項，可在用友會計軟件的所在年度第13-16個月份會計期間直接進(jìn)行調(diào)整，而不通過該科目核算；在這之后發(fā)現(xiàn)的涉及以前年度損益的調(diào)整事項則通過該科目進(jìn)行調(diào)整。 四、會計核算系統(tǒng)的核算規(guī)定 第三十五

43、條 賬套體系的建立。 公司使用用友會計軟件作為統(tǒng)一的會計核算系統(tǒng)，配以成本信息管理系統(tǒng)和售樓信息管理系統(tǒng)作為輔助核算系統(tǒng)。 凡新設(shè)立的公司，可向集團(tuán)公司財務(wù)管理中心申請開設(shè)賬套、成本信息管理系統(tǒng)和售樓信息管理系統(tǒng)項目核算賬套。公司賬套一經(jīng)開設(shè)，不得隨意變動、修改、刪除。 用友會計軟件核算系統(tǒng)中所有一、二級會計科目，會計報表的設(shè)立、設(shè)置以及相互之間的勾稽關(guān)系，由集團(tuán)公司財務(wù)管理中心規(guī)定完成，各公司可結(jié)合實際情況和權(quán)限設(shè)置明細(xì)科目。 第三十六條 日常處理。 用友會計軟件核算系統(tǒng)的操作應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)，操作、審核、出納人員不得相互兼任。 月度終了或年度終了，各權(quán)限用戶應(yīng)在核算系統(tǒng)進(jìn)行過賬、重組、外幣評

44、價、年結(jié)等處理，以保證會計報表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確。 （三 ）各公司在月末要核對核算系統(tǒng)與成本、銷售信息管理系統(tǒng)之間的相關(guān)數(shù)據(jù)，確保其相關(guān)數(shù)據(jù)的一致性，如：預(yù)售樓款是否與預(yù)收帳款科目貸方發(fā)生額一致、實付成本是否與開發(fā)成本借方發(fā)生額科目一致。實際付款是否與預(yù)付帳款借方發(fā)生額一致。 第三十七條 會計檔案 由計算機打印輸出的會計報表上報時，其封面應(yīng)由有關(guān)人員簽章。 總分類賬和明細(xì)賬按國家有關(guān)規(guī)定，按季度或年度定期打印。年度終了，應(yīng)將各類賬本包括固定資產(chǎn)清單按順序集中裝訂成冊，并標(biāo)明起止日期、賬頁數(shù)、由有關(guān)操作、審核、復(fù)核、出納人員共同簽章，并按有關(guān)規(guī)定立卷、歸檔、保管。 五、財務(wù)會計報告 第三十八條 財務(wù)會計

45、報告包括財務(wù)報表和財務(wù)情況說明書。 財務(wù)報表至少應(yīng)當(dāng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表和附注、資金旬報、資金預(yù)算表、資金使用表、拆遷情況明細(xì)表（城投報）、物業(yè)管理費收支情況月報（物業(yè)公司報）。各公司可根據(jù)經(jīng)營管理需要，提供各項經(jīng)營收入、成本、費用的明細(xì)表。公司的月份報表，應(yīng)于次月的9日內(nèi)完成，年度財務(wù)會計報告應(yīng)于次年的90日內(nèi)完成，由集團(tuán)按招標(biāo)管理辦法規(guī)定指定會計師事務(wù)所進(jìn)行審計。 第三十九條 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表的編制，應(yīng)當(dāng)符合企業(yè)會計準(zhǔn)則第31號現(xiàn)金流量表及其應(yīng)用指南。 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的確定標(biāo)準(zhǔn)。公司持有的期限短（自購買日起三個月內(nèi)到期）、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金，價值變動風(fēng)險很小的投資，確認(rèn)為現(xiàn)金等價物。 現(xiàn)金流量表補充資料的編制。各企業(yè)采用直接法編