房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題的風險防范與規(guī)避

1、PAGE PAGE 29房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中若若干法律問問題的風險險防范與規(guī)規(guī)避 馬江濤濤主持人：大家上午好好，今天上上午為我們們主講“房地產(chǎn)開開發(fā)過程中中若干法律律問題的風風險防范與與規(guī)避”這門課程程，是北京京大成律師師事務所高高級合伙人人之一的馬馬江濤先生生，北京大大成律師事事務所是京京城十大律律師事務所所之一，非非常享有盛盛名，現(xiàn)在在請馬律師師為我們大大家講課！馬江濤：我先介紹一一下自己，我我來自北京京市大成律律師事務所所，我本人人叫馬江濤濤，關于我我本人的介介紹學員筆筆記上已經(jīng)經(jīng)有了，對對于我本人人就不再多多作介紹了了，主要對對我這個所所多說兩句句，我這個個所主要是是以房地產(chǎn)產(chǎn)和公司，特

2、特別是公司司的改制、重組，包包括目前正正在盛行的的國企改制制為主要業(yè)業(yè)務的大型型的綜合性性的律師事事務所，成成立大概有有13年，也也是當時全全國，主要要是北京最最先開始的的第一批合合伙制律師師事務所之之一。剛才才王嶸說是是北京十大大律師事務務所，現(xiàn)在在幾大不敢敢輕易的說說，但是有有一個硬性性的指標可可以作為一一個旁證，曾曾經(jīng)在19998年司司法部在全全國范圍內(nèi)內(nèi)律師事務務所進行一一次評比，當當時評出司司法部的220強，就就是20家部級級文明所，其其中北京有有6家，全國國有20家律師師事務所，大大成所是北北京這6家家律師事務務所中間的的一家律師師事務所，這這是所里的的情況。在正式開始始講演之前前

3、，先做幾幾點說明。第一點，關關于今天的的題目，事事先主辦單單位給我的的邀請函上上訂了兩個個題目，第第一個題目目是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地地取得過程程中一些法法律風險防防范與規(guī)避避（新舊土土地政策比比較，典型型案例分析析）；第二二個題目，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營過過程中法律律風險防范范與規(guī)避的的要點（典典型案例分分析），根根據(jù)這個題題目原來準準備主要分分幾大部分分，等于分分上下兩部部分。前面面的部分主主要想談一一下關于取取得土地的的這一塊，特特別是現(xiàn)在在我國土地地政策的改改變，產(chǎn)生生一些變化化，但是來來了以后組組織單位跟跟我說，前前面有一個個老師對于于這塊講的的比較多了了，而且理理論性也比比較強，所所以今天

4、在在下面的演演講過程當當中，把這這部分稍微微做一個調(diào)調(diào)整，原來來準備理論論上的東西西可能會剪剪掉一部分分。第二點，大大家也看到到學員筆記記里原來我我的提綱，關關于新的土土地政策的的講解問題題。首先改改變我原來來的初衷，對對于這塊不不再做過多多純理論上上的講解，另另外即便如如此在演講講過程當中中可能還涉涉及到一些些政策的理理解問題，由由于我本人人是律師，我我也不是法法律的制定定者，同時時我自己也也不是法官官，我自己己講的東西西只是我本本人，以及及我的律師師事務所，以以及我們經(jīng)經(jīng)常在一起起探討土地地問題的學學者，我們們的一些個個人觀點，僅僅供大家參參考，不做做任何決定定性和決策策性意見。第三點，關

5、關于今天我我講解的這這些案例，這這些案例大大部分在實實踐經(jīng)驗當當中所遇到到的，關于于房地產(chǎn)開開發(fā)過程中中所遇到的的一些真實實案例，在在講解過程程當中處于于商業(yè)秘密密的角度，我我不會把當當事人的名名稱報道出出來，我看看今天有全全國各地的的開發(fā)商，有有的確實曾曾經(jīng)是我們們的客戶，我我今天只是是就事論事事，首先希希望大家不不要對號入入座，在我我講案例的的過程當中中，有的案案例還沒有有形成定論論，有的案案例形成了了定論，這這個定論比比如說可能能有生效仲仲裁的結(jié)果果，或者生生效的法律律的判決，但但是，我還還是重復剛剛才那句話話，我本人人也不是法法官，我只只是律師，在在這個案例例分析當中中，我也只只談我們

6、律律師，我個個人的一些些觀點，并并不是作為為本案最終終的一定是是什么樣正正確的結(jié)論論，所以到到時候也請請大家理解解。今天來來我主要也也本著一個個共同和大大家探討學學習的態(tài)度度，我來之之前看到咱咱們有一個個學員出了了一個對聯(lián)聯(lián)，我覺得得今天在座座的都是豪豪杰，所以以我也希望望跟大家跟跟這么多豪豪杰探討和和交流的機機會，下面面我開始演演講整個的的題目。 首首先，我的的演講大概概是分四節(jié)節(jié)。第一節(jié)節(jié)，我主要要是想探討討一下我國國管理制度度大概的過過程；第二二，關于新新舊土地政政策的界限限劃分以及及新舊土地地政策的分分析；第三三部分是土土地管理頒頒布新的政政策以后相相關的內(nèi)容容，我打算算把前三節(jié)節(jié)作為

7、我今今天演講的的第一部分分。第四部部分，在房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中我我們律師遇遇到的一些些問題，以以及關于風風險防范的的若干問題題，包括相相對的案例例，主要是是集中在這這里，我打打算把第四四節(jié)作為今今天演講的的第二部分分來談。 第第一節(jié)，我我國現(xiàn)行土土地管理制制度的歷史史進程。從從國家現(xiàn)在在土地管理理的制度和和法律的順順序來看，首首先，第一一個是19986年中華人民民共和國土土地管理法法，這個個法主要是是強調(diào)對于于耕地保護護發(fā)揮了一一定的作用用，但是隨隨著改革開開放以后，特特別是922年當時鄧鄧大人南巡巡講話以后后，各地招招商引資的的風一浪高高過一浪，后后來感覺到到法律在好好多地方，已已經(jīng)根本不不

8、適應國家家經(jīng)濟體制制改革和經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的的需要，所所以我們相相應的過渡渡，一直到到了98年出臺臺新的土土地管理法法，這個個法是999年1月1日正式實實施的，新新的土地地管理法首先把基基本國策確確定，十分分珍惜合理理利用土地地和切實保保護耕地。另外也確確認了一個個原則，協(xié)協(xié)議出讓，這這是關于新新的土地管管理法的有有關條例。98年法律律出臺以后后，在地方方發(fā)展經(jīng)濟濟招商引資資，以及國國家一些資資源大量流流失，主要要是土地資資源流失了了，這時候候發(fā)現(xiàn)關于于土地管理理法里確立立的協(xié)議方方式有許多多弊端，這這種情況下下在20002年的5月9號頒布了了第十一號號令，111號令大家家都知道了了，明確規(guī)規(guī)定了招

9、標標、拍賣、掛牌出讓讓國有土地地使用權(quán)的的規(guī)定，這這里我想內(nèi)內(nèi)容不用再再說了。招招牌掛以后后出現(xiàn)的一一些現(xiàn)實情情況，制度度公布以后后執(zhí)行情況況不很理想想，僅拿22003年年為例，22003年年全國出讓讓土地是117868萬公頃頃，大約折折合280萬畝畝，其中通通過招標方方式的只有有9.3萬，拍拍賣方式出出讓的只有有13.33萬畝，掛掛牌方式的的只有555.25萬萬畝，以招招標、拍賣賣、掛牌等等市場方式式供地的比比例，僅從從20022年的15%提高到20003年的的28%，所所以，提高高的幅度并并不大。根根據(jù)這種形形勢的變化化也頒布過過一些其他他的文件，包包括20003年111月份針對對耕地保護

10、護和基本農(nóng)農(nóng)田保護、非農(nóng)建設設出臺了“五不準”和“六不報批批”，具體內(nèi)內(nèi)容不再重重復了，大大家可以查查一些相關關的法律。再往下發(fā)展展，到了22004年3月31號出臺臺了71號令，這這是國土資資源部和建建設部聯(lián)合合下發(fā)的，關于繼續(xù)續(xù)開展經(jīng)營營性土地使使用權(quán)招標標、拍賣、掛牌出讓讓情況執(zhí)法法監(jiān)察工作作的通知，這個就就是針對我我剛才說的的在招牌掛掛規(guī)定出臺臺以后，實實際在執(zhí)行行上并不是是很理想，根根據(jù)這個現(xiàn)現(xiàn)狀，國土土資源部和和建設部出出臺了一個個規(guī)范性文文件，根據(jù)據(jù)這個規(guī)范范性文件主主要內(nèi)容大大家都知道道關于“8.311”大限的問問題，因為為這個文件件里要求各各地要在22004年年8月31號之前前

11、，將遺留留問題處理理完畢，否否則國家有有權(quán)收回土土地，實際際上關于全全額繳納土土地出讓金金的問題，文文件出臺之之前像我們們自己接觸觸的好多客客戶來講，或或者在實際際操作當中中比如說我我自己繳納納一定比例例的土地出出讓金，我我就可以取取得臨時土土地證，我我拿到臨時時土地證我我就可以跟跟銀行或者者金融機構(gòu)構(gòu)聯(lián)系，取取得資金的的支持和貸貸款，由于于有了這個個規(guī)定，有有了“8.311”大限，所所以開發(fā)商商在土地承承租的成本本要比以前前大大增長長，并不是是說交了440%，就就能完全拿拿到這個證證，就能取取得后期的的建筑資金金，他需要要把整個土土地全部的的出讓金交交齊以后，才才可以拿到到這個證。就北京來講

12、講當時確實實給北京開開發(fā)商造成成了資金的的相當緊張張。包括原原來在實際際操作當中中，曾經(jīng)交交納完土地地出讓金以以后還有發(fā)發(fā)證函的政政策，當我我沒有拿到到正式土地地證之前，房房屋和國土土管理局會會給我們有有一個函件件，這個證證在辦理過過程當中，拿拿到這個證證我們也可可以起到臨臨時土地證證的作用，證證明這塊地地權(quán)力已經(jīng)經(jīng)具備了，可可以去向銀銀行或者金金融機構(gòu)去去談融資的的問題。但但是，由于于有了文件件之后，發(fā)發(fā)證函也相相對取消，所所以這個就就給開發(fā)商商的資金產(chǎn)產(chǎn)生很大的的不便利。隨著這個發(fā)發(fā)展，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)國家對于于土地管管理法的的政策越來來越嚴，22004年年10月21號國務務院頒布了了20號文，全全

13、稱是國國務院關于于深化改革革嚴格土地地管理的決決定，這這個決定的的核心內(nèi)容容就是實行行最嚴格的的土地管理理制度，進進一步嚴控控盲目投資資，低水平平重復建設設，圈占土土地，亂占占濫用征地地的補償，與與之相配套套的先后頒頒布了6份規(guī)范性性文件，66份文件也也是從各個個方面強調(diào)調(diào)了最嚴格格的土地管管理制度。首先我先先從時間的的順序上給給大家講一一遍，關于于國家土地地從法律上上講，土地地管理上時時間的順序序。下面我開始始演講的第第二部分，關關于新舊土土地政策界界限劃分及及分析，首首先談到關關于新舊土土地政策的的界限，今今天我談到到這個是政政策，不是是法律。政政策的界限限我認為就就是國務院院的第288號

14、令，288號令我覺覺得在法律律制度上并并沒有變化化，只是在在土地供應應政策及供供應方式上上產(chǎn)生了和和98年以后后新土地地管理法不同的變變化，這是是我說的一一個界限，下下面具體從從兩方面分分析關于新新舊政策的的變化。第一個，簡簡單看一下下98年土土地管理法法，首先先關于這個個土地管管理法，我我們當時認認為，它是是針對以前前特別866年以后咱咱們國家土土地管理的的政策及其其他相應的的法規(guī)，有有一些創(chuàng)新新和變化的的，主要體體現(xiàn)在兩點點，當然不不僅限于這這兩點，首首先建立了了以土地分分類為基礎礎，以土地地規(guī)劃為根根據(jù)的土地地用途管理理制度，耕耕地占補平平衡制度，另另外還改變變了過去分分級限額產(chǎn)產(chǎn)權(quán)機制

15、，但但是土地管管理法主要要的問題，這這塊我們始始終是認為為主要不在在于“無法可依依”，而主要要體現(xiàn)的問問題是在于于“有法不依依”和“執(zhí)法不嚴嚴”，以及違違法不究和和濫用行政政權(quán)力，特特別是在我我們律師所所接觸的業(yè)業(yè)務當中，“有法不依”和“濫用行政權(quán)力”是最突出的情況。98年土土地法實實施以后，我我覺得體現(xiàn)現(xiàn)的是一種種原則，在在于保護耕耕地和發(fā)展展地方經(jīng)濟濟這種矛盾盾，一方面面地方為了了發(fā)展自己己的地方經(jīng)經(jīng)濟，就用用土地、用用資源去招招商、去引引資，去同同資金占有有者手中交交換，同時時也反映在在中央政府府和地方政政府，地方方政府和農(nóng)農(nóng)民，以及及資本擁有有者和資源源擁有者這這幾方面之之間的博弈弈關

16、系，說說白了就是是雙方在對對保，我自自己拿什么么東西去交交換，地方方政府有時時候會出現(xiàn)現(xiàn)土地的零零轉(zhuǎn)讓，實實際上我通通過土地的的零，雖然然沒有收到到錢，但是是我可以從從土地上開開發(fā)投入資資金，帶動動這個地方方其他相關關產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，人員員的就業(yè)問問題或其他他服務行業(yè)業(yè)的發(fā)展，當當然這里比比如說權(quán)利利的交換問問題，這個個我覺得不不是這個談談論的重點點問題。這些主要反反映了，第第一個地方方越權(quán)批地地，亂設開開發(fā)區(qū)，對對農(nóng)民的補補償，標準準低，補償償不到位，主主要是以犧犧牲農(nóng)民的的利益，這這種情況下下失地農(nóng)民民和三無農(nóng)農(nóng)民數(shù)量增增加，引起起了整個整整體社會的的不穩(wěn)定，包包括一些群群眾的整體體上訪，這

17、這種情況下下就會給中中央政府產(chǎn)產(chǎn)生相當大大的穩(wěn)定方方面的壓力力。另外，并不不是法律制制度不健全全，實際上上是有法可可依的，但但是主要就就是執(zhí)行，就就是缺乏一一個有力的的執(zhí)行機制制，這點我我想咱們溫溫總理曾經(jīng)經(jīng)在電視電電話會議上上也集中反反復強調(diào)了了，溫總理理的原話是是：“多年來我我國在土地地管理方面面制定一系系列的法律律法規(guī)，對對土地的所所有權(quán)和使使用權(quán)、征征用和占用用，審批權(quán)權(quán)和審批程程序都有比比較明確的的規(guī)定，現(xiàn)現(xiàn)在突出的的問題是有有法不依，執(zhí)執(zhí)法不嚴，違違法不究和和濫用行政政權(quán)力”，根據(jù)這這個背景我我覺得這也也是新的政政策出臺的的一個背景景，一個鋪鋪墊，如果果沒有這個個現(xiàn)狀，我我估計28

18、8號令不一一定會在這這個時間出出臺。288號令的出出臺第一部部分關于出出臺前的背背景，剛才才我反復強強調(diào)了，在在19988年土地管管理法出臺臺以后，關關于執(zhí)行不不利出現(xiàn)的的一些情況況。在28號令令出臺之前前，實際上上從20004年4月國家就就已經(jīng)暫停停了農(nóng)耕地地轉(zhuǎn)用和征征用的審批批，當時規(guī)規(guī)定的期限限是半年，按按照期限計計算應該是是10月底解解凍，當時時的一些人人認為半年年只是國家家作為一種種調(diào)整，半半年以后解解凍可能還還會繼續(xù)進進行，但是是，實際上上半年之后后土地的限限制并沒有有松動，為為什么因為為這時候228號令相相應出臺，在在這種情況況下我覺得得是現(xiàn)實背背景。另外還有一一個關于宏宏觀政策

19、方方面的背景景，政策的的背景主要要在哪兒？就是把土土地政策放放到整個國國民經(jīng)濟的的政策來看看，這也體體現(xiàn)出國家家對經(jīng)濟過過熱行業(yè)進進行宏觀調(diào)調(diào)控的一種種手段，一一種方式，主主要是用這這種方式采采取遏制對對過熱行業(yè)業(yè)的投機行行為，這個個數(shù)字在22004年年第1季度度我國的固固定資產(chǎn)增增長了433%，在這這個數(shù)字背背后主要是是體現(xiàn)的原原因在于地地方政府片片面追求經(jīng)經(jīng)濟增長速速度，過度度依賴投資資拉動經(jīng)濟濟增長，大大部分主要要的手段是是通過搞征征地拆遷、辦開發(fā)區(qū)區(qū)、上項目目，特別是是搞重復建建設。2004年年4月初，國國土資源部部曾經(jīng)發(fā)行行過20004年中中國國土資資源部規(guī)劃劃，顯示示全國的征征地面

20、積為為1850088.33萬畝，應應該是188億畝，凈凈減少征地地38066萬，隨著著耕地的大大幅度減少少，另外還還出現(xiàn)一個個情況，就就是國家實實施這種宏宏觀調(diào)控，主主要是20004年4月27號國務務院宣布提提高了鋼鐵鐵、電解鋁鋁、水泥和和房地產(chǎn)四四個行業(yè)固固定資產(chǎn)投投資項目資資本金定律律，特別是是鋼鐵由225%提高高到40%，其他幾幾項水泥、電解鋁由由20%提高高到30%以上，溫溫總理在44月27號、28號接受受歐洲媒體體采訪的時時候也強調(diào)調(diào)，國務院院采取四大大措施抑制制經(jīng)濟過熱熱。第一，貨幣幣發(fā)行量和和貸款規(guī)律律；第二，嚴嚴格土地管管理，堅決決制止，亂亂征耕地；第三，認認真清理和和整頓在建

21、建和新建項項目，嚴肅肅處理亂征征耕地和亂亂上項目的的違法行為為；第四在在全國范圍圍內(nèi)開展節(jié)節(jié)約資源的的活動，在在宏觀上的的兩個背景景反映出，一一方面耕地地大量減少少，另一方方面國家主主要是通過過政府，大大力加強了了宏觀調(diào)控控，也把土土地作為宏宏觀調(diào)控的的一種手段段，地方政政府要經(jīng)濟濟法律、要要虛假堂皇皇，我中央央政府用資資源來處置置你，我把把土地資源源上升、收收回，嚴格格土地使用用權(quán)以后就就會造成地地方減少盡盡量避免低低價土地或或者零價土土地，去用用土地的資資源交換資資金這種現(xiàn)現(xiàn)象?；谏鲜鑫椅艺f的這幾幾種背景，一一個是現(xiàn)實實的背景，98年房地產(chǎn)管理法出臺以后，土地市場的混亂狀況以及目前整個國

22、家的經(jīng)濟形勢，針對目前國家整個宏觀調(diào)控經(jīng)濟形勢，出臺了28號令，下邊我談一下關于28號令的主要變化，28號令的主要變化主要是從兩點。第一點，從從土地制度度本身來講講，第一，228號令在在土地基本本法律制度度上沒有根根本性的變變化，但是是它在各項項土地管理理的落實上上有了新的的變化，尤尤其是在房房地產(chǎn)業(yè)最最為關注的的土地供應應政策和供供應方式上上有了比較較大的變化化，在土地地制度落實實上明確提提出要實行行最嚴格的的土地管理理制度，我我覺得這一一點在今年年人大會的的政府工作作報告中再再次得到體體現(xiàn)，3月月5號溫總總理在政府府報告中部部署今年國國土資源管管理的任務務，其中一一段話連續(xù)續(xù)出現(xiàn)了四四個嚴

23、字，堅堅決實行最最嚴格的土土地管理制制度，從嚴嚴執(zhí)法，嚴嚴格控制農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為為建設用地地，嚴格保保護耕地，特特別是基本本農(nóng)田。3月7號國國土資源部部副部長李李炎答記者者問的時候候，還是強強調(diào)“嚴”字是今年年的土地政政策，另外外繼續(xù)從嚴嚴從緊實行行土地供應應政策，我我覺得這都都證明了228號令會會在未來相相當長的一一段時間成成為土地利利用，房地地產(chǎn)開發(fā)用用地過程中中需要認真真考慮的問問題，我剛剛才說的問問題是從客客觀政策落落實上講。另外還從微微觀上也體體現(xiàn)出變化化，就是土土地資源管管理部門在在管理體制制上也進行行了變化，實實行了國土土資源系統(tǒng)統(tǒng)垂直管理理，就是原原來各地省省級以下土土地管理部部門

24、領導干干部的人全全是由地方方黨委管理理，現(xiàn)在全全都改成由由上級國土土管理部門門管理，與與此相適應應的，縣級級以下國土土資源也實實行垂直管管理，原來來鄉(xiāng)土地所所全部是由由小的地方方黨委派出出，現(xiàn)在完完全變成了了縣國土局局派出了。同時國土土資源部還還向各地派派出督察員員，要監(jiān)督督檢查各地地的工作情情況，所以以這也從一一定程度上上限制了當當?shù)卣疄E濫用土地的的權(quán)力，原原來是當?shù)氐卣蚊男袨?，國國土資源部部的局長很很大程度上上要依賴地地方行政長長官的行動動令，比如如說書記、市長下一一個令，可可能他明知知道是違法法，但是他他也不得而而為之，因因為他以后后的人事權(quán)權(quán)等等都操操縱在地方方政府，現(xiàn)現(xiàn)在通

25、過這這個變化，雖雖然不會從從根本上，但但會很大程程度限制地地方政府或或者地方行行政長官利利用土地帶帶動地方經(jīng)經(jīng)濟的權(quán)力力。這是第第二部分，關關于新舊土土地政策劃劃分界線的的分析。第三部分，228號文的的主要內(nèi)容容，主要是是關于新的的土地政策策，這個文文分五章二二十五條，咱咱們從章節(jié)節(jié)的順序開開始。首先先，第一章章主要說的的是嚴格執(zhí)執(zhí)行土地管管理法律法法規(guī)，第二二節(jié)主要強強調(diào)的是法法律執(zhí)行的的問題，我我總結(jié)了八八個字，不不得下放，嚴嚴禁拆分。因為現(xiàn)在在農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用和土地地征收已經(jīng)經(jīng)由省、自自治區(qū)和直直轄市人民民政府負責責，它規(guī)定定了省、自自治區(qū)和直直轄市人民民政府不得得下放土地地權(quán)，特別別針對原

26、來來的情況，嚴嚴禁你把原原來單個項項目拆開，拆拆分式，這這也是中央央政府288號文件有有針對性地地解決問題題的辦法，實實際上19998年土土地管理法法中，土地地使用權(quán)限限已經(jīng)是上上升了。但但是由于地地方會采取取很多聯(lián)合合措施，特特別他們經(jīng)經(jīng)常把單個個項目，因因為當時全全國的規(guī)定定有一個具具體的要求求。我超過過審批標準準的時候就就把一個項項目拆分成成幾個，分分別審批，下下一級的政政府能有足足夠的權(quán)力力去使用，能能有充分的的靈活性，但但是現(xiàn)在中中央政府228號文特特意強調(diào)。在這里大家家有一個取取得土地的的風險，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)與地方政政府簽訂用用地協(xié)議時時，關鍵要要審查地方方政府是否否有審批權(quán)權(quán)，是

27、否越越權(quán)審批？比如舉一一個例子，像像開發(fā)區(qū)是是沒有審批批權(quán)的，還還有我們接接觸的案子子當中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的一些情情況，直轄轄市的區(qū)政政府或者鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有有時候為了了招商引資資，他們承承諾由房地地產(chǎn)企業(yè)墊墊付先行拆拆遷費用，承承諾將來這這個土地使使用權(quán)交給給房地產(chǎn)企企業(yè)，這就就會出現(xiàn)很很多問題。當你這個個企業(yè)資金金墊付進去去以后，很很有可能以以后隨著中中央政府的的檢查，事事情曝光，由由于沒有審審批權(quán)而造造成他以前前給你的承承諾不能兌兌現(xiàn)。如果你前頭頭墊付了拆拆遷安置的的資金，但但是最后發(fā)發(fā)生實際土土地使用權(quán)權(quán)出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換過程當當中出現(xiàn)了了第三人的的權(quán)利，可可能會采取取正常招牌牌掛的方式式，政府可可能事先

28、允允諾給你的的，找一個個假的投標標，實際上上幾個相關關企業(yè)去摘摘牌，但如如果有一個個實實在在在的和你不不相關的企企業(yè)，它通通過合法的的手段，通通過招牌掛掛的方式把把土地拿到到，那你前前面墊付的的資金怎么么得到補償償。這有一個案案例，給大大家一個警警示的作用用。假如說說一個國有有企業(yè)，它它跟一個開開發(fā)區(qū)簽訂訂了一份用用地的意向向協(xié)議，什什么協(xié)議呢呢？開發(fā)區(qū)區(qū)跟它談，如如果你能夠夠把你主要要的辦公和和工廠到我我開發(fā)區(qū)來來建設，我我允諾給你你相當范圍圍的一塊地地，這塊地地供給你建建設，我這這個用地保保留協(xié)議期期限是兩年年，這個協(xié)協(xié)議簽署，比比如說20000年簽簽的，用地地協(xié)議保留留兩年，只只要兩年內(nèi)

29、內(nèi)你隨時到到我這兒建建設你的廠廠房，建設設你的辦公公地點，相相關的手續(xù)續(xù)按照相關關的政策去去辦。這個企業(yè)拿拿到保留協(xié)協(xié)議以后，這這個企業(yè)也也沒錢，沒沒錢怎么辦辦呢？然后后到外面招招商引資，引引資以后他他找到了一一個可以投投資的人，拿拿協(xié)議給他他，說我這這兒有一個個用地保留留協(xié)議，你你來投資，咱咱們搞一個個聯(lián)建，雙雙方在這個個基礎上達達成了聯(lián)建建協(xié)議，聯(lián)聯(lián)建協(xié)議的的主要內(nèi)容容是什么？一方出力力，一方出出資，出地地是剛才說說的國企，約約定了所有有這塊土地地以后，可可能發(fā)生的的出讓金全全部由國企企來交，在在這個土地地所有的建建設行為全全部都交給給投資商，建建成以后雙雙方達成分分配制度，比比如說四六六

30、，國企占占四，私企企占六，雙雙方按四六六分成。但是這里還還有一個細細節(jié)問題，他他們在簽訂訂這個協(xié)議議的時候已已經(jīng)是20003年了了，實際上上這個用地地保留已經(jīng)經(jīng)過期，已已經(jīng)失效了了，但是雙雙方為什么么還要簽這這個協(xié)議呢呢？因為國國企說，沒沒關系，開開發(fā)區(qū)那塊塊地肯定給給我留著，我我隨時有資資金，他隨隨時給我留留著，用地地保留期會會繼續(xù)給我我順延下去去，我只要要交租，隨隨時給我辦辦土地證，投投資企業(yè)也也認可了。雙方共同成成立了項目目管理部，然然后也交納納了設計費費，也對土土地前期做做了一些基基本的投入入，大概投投入幾十萬萬，但這個個事后來沒沒有成，到到了20003年底，這這個國企整整體改制，把把

31、它上收到到另外一個個企業(yè)，原原來的用地地協(xié)議全部部都交給新新接受的企企業(yè)來承擔擔，這個時時候他就給給原來投資資的企業(yè)發(fā)發(fā)了一個解解約函，就就說我現(xiàn)在在無法再履履行咱們原原來簽的合合同，主要要有兩方面面原因，第第一，我已已經(jīng)整體改改制。另外外開發(fā)區(qū)對對于我來講講也不再堅堅持原來的的承諾，因因為我整體體改制已經(jīng)經(jīng)不作為國國企來取代代，所以這這塊地已經(jīng)經(jīng)交由新的的我的公司司來處理，投投資商就不不干了。這這個案子起起來之前雙雙方進行過過協(xié)商，我我們曾經(jīng)也也參與到這這個過程中中，雙方都都有律師，我我們不作為為任何一方方的律師，因因為當時雙雙方的律師師對這個問問題有點吃吃不準，向向我們來探探討法律問問題，

32、才介介入的這個個案子。我們對這個個問題有三三種意見，我我們坐在一一起探討這這個問題的的時候有律律師，有學學院的教授授和法官，有有三種意見見。一種意意見認為這這個協(xié)議無無效，無效效的理由很很簡單，就就是說你當當時簽署的的保留協(xié)議議是違反國國家土地管管理法的規(guī)規(guī)定，不符符合咱們國國家土地管管理法以及及相關的土土地政策，你你在沒有取取得土地使使用權(quán)的時時候?qū)ν夂灪炇鹇?lián)建協(xié)協(xié)議是無效效的，無效效的處理結(jié)結(jié)果就是返返還，你這這塊地該是是哪的還回回到哪去。前期投入雙雙方都有過過錯，當然然在過錯責責任上也出出現(xiàn)兩種問問題，但這這個不重要要，第一，協(xié)協(xié)議無效責責任分擔有有兩種，一一種是原來來的國企承承擔責任，

33、為為什么？明明明你自己己沒有取得得土地使用用權(quán)，但是是卻拿著這這個保留協(xié)協(xié)議對外引引資招商，你你就是違法法，所有的的責任都應應該由你負負擔，大概概你的最少少損失應該該是不到一一百萬，把把前期所有有的設計費費，項目補補償建立的的項目辦，而而且項目辦辦的費用全全承擔，然然后人員工工資，所有有費用都承承擔，這是是一種處理理。另外一一種是這些些損失由雙雙方承擔，就就是說投資資方也明明明知道他在在拿這個用用地協(xié)議的的時候只是是一個保留留協(xié)議，并并沒有取得得土地，你你對這個無無效也要負負責任，這這是對協(xié)議議無效的意意見，但是是處理結(jié)果果是兩種。另外一種是是協(xié)議有效效，他們的的意見是什什么呢？雙雙方都明知知

34、這個土地地使用權(quán)國國企并沒有有取得，他他們定了后后來招商引引資的聯(lián)建建協(xié)議實際際上是名為為聯(lián)建，實實為融資的的行為，實實際上就是是一方拿著著所謂的土土地使用權(quán)權(quán)來融資，等等融資以后后用房屋出出賣來投資資的行為，這這是一種附附條件的協(xié)協(xié)議，雙方方都在條件件長久的時時候才能進進一步履行行，當條件件不長久的的時候協(xié)議議就無法履履行，但是是協(xié)議本身身的效力是是肯定的，因因為所謂的的協(xié)議無效效主要是開開發(fā)區(qū)和國國企之間，當當然國企和和后來的私私企是意向向協(xié)議，是是可以認定定為有效的的，但是在在違約責任任的承擔上上承擔實際際責任，以以及一些預預期的利益益，當時算算也不會超超過一百萬萬。第三種意見見是效力待

35、待定，說這這個協(xié)議是是雙方一個個意向性的的東西，這這個意向性性的東西也也是根據(jù)條條件，但還還是看條件件到時候是是否能成立立，在雙方方進入訴訟訟或者仲裁裁過程當中中，如果開開發(fā)區(qū)允諾諾說這塊地地我還繼續(xù)續(xù)保留給國國企，我照照樣可以給給你辦相應應的土地手手續(xù)，雖然然是在訴訟訟期過程當當中，但你你可以在一一段時間內(nèi)內(nèi)取得這個個土地使用用證的話，應應該視為協(xié)協(xié)議有效。當時大概是是這三種意意見，但雙雙方最后也也沒談成，進進入了法律律程序，但但是沒有去去法院訴訟訟，到了國國際仲裁委委仲裁，仲仲裁的結(jié)果果比較出乎乎我們當時時的分析。仲裁的結(jié)結(jié)果是協(xié)議議有效，這這點有人考考慮到，但但主要是沒沒有想到最最后的損

36、失失賠償，損損失賠償了了幾千萬，將將近一個億億的損失。他把什么么利益算出出來了？把把投資商取取得這塊土土地以后，因因為他按四四六分成，他他拿到六以以后有四十十五年的使使用權(quán)，他他把這四十十五年的使使用權(quán)乘以以面積，乘乘以當?shù)胤糠孔庾饨鸬牡膬r格計算算出來，這這一下就是是一個天文文數(shù)字了，這這就是他所所謂的預期期，判出了了一個預期期利益。這里也引用用了28號號文的1331條和1113條，由由于一方違違約另一方方應該賠償償企業(yè)直接接損失，包包括預期可可取得的利利益。這個個事情完了了以后，一一是對于國國企而言，他他們沒有想想到這個事事情會這么么嚴重，原原來認為賠賠一兩百萬萬就可以了了，沒有想想到是這么

37、么一個天文文數(shù)字。目目前這個裁裁決書我們們拿過來以以后再去跟跟法官研究究的時候，我我們到現(xiàn)在在為止還認認為是錯的的，但是現(xiàn)現(xiàn)在沒有更更好、更有有效的辦法法，因為咱咱們國家的的制度，仲仲裁、國際際仲裁是一一裁定音，裁裁了以后就就直接向法法院申請執(zhí)執(zhí)行，連上上訴的機會會都沒有，這這是具體的的解決方法法。通過這個案案子也給在在座的各位位提個醒，這這是現(xiàn)實當當中發(fā)生的的實例，通通過這個案案子會引發(fā)發(fā)我們很多多不同的思思索，在這這個條款里里我們反復復強調(diào)了關關于法定審審批權(quán)的問問題，目前前嚴格按照照法定審批批權(quán)的規(guī)定定，開發(fā)區(qū)區(qū)是沒有權(quán)權(quán)做這個決決定的，那那我們就理理所當然的的認為，你你沒有取得得土地使

38、用用證，那么么理所應當當是無效的的，根據(jù)這這個計算審審批范圍是是能夠確立立的，但是是這個案子子的過程中中，他沒有有把審批權(quán)權(quán)的行為確確認為有效效，我們就就目前來講講多數(shù)意見見認為這個個裁決不好好，但現(xiàn)在在確實沒有有更好的辦辦法，也不不是完全沒沒有辦法，也也可以通過過其他的法法律途徑去去解決這個個事情。在我接觸的的案件當中中，剛才是是一個反面面的例子，我我本來想舉舉一些正面面的例子，一一些投資商商跟用地方方經(jīng)常會出出現(xiàn)一方出出力、一方方出資金的的行為，通通常會遇到到投入資金金這一方要要求解除合合同，在11995年年房地產(chǎn)管管理法出臺臺以后，曾曾經(jīng)有一段段我們律師師替投資商商出主意，就就是你盡量量

39、追究出地地方的法律律責任問題題，比如說說他沒有證證，沒有土土地權(quán)，這這個項目不不管什么原原因你不想想再投了，也也有可能沒沒有原因，你你想把資金金收回，我我們當時為為投資商出出的主意是是什么？你你找對方的的毛病，我我們通常是是看看彼此此有沒有資資質(zhì)，彼此此有沒有土土地證。（休息）馬江濤：接著剛才的的案例談，剛剛才我舉出出第一個案案例，第二二個就引伸伸了一個話話題，就是是在我們接接觸的好多多開發(fā)商提提出解約的的時候，我我們經(jīng)常采采用的方法法就是挑土土地提供方方的毛病，最最主要是他他沒有取得得土地證，在在沒有取得得土地證的的情況下我我們完全有有理由認為為這個協(xié)議議是無效的的，這種情情況下我們們要求自

40、己己的資金返返還是沒有有任何問題題的。如果果協(xié)議有效效，第一，可可能我們不不能解除，第第二，等于于一個投資資行為，按按照經(jīng)濟法法的有關規(guī)規(guī)定，既然然是投資那那就得承擔擔風險，當當中所產(chǎn)生生的損失應應該共同承承擔。我們那個時時候就到房房地產(chǎn)管理理局和土地地管理局查查，查查提提供土地方方有沒有土土地證，沒沒有就到法法院起訴，就就以對方?jīng)]沒有土地使使用權(quán)為由由，請求法法院認定合合同無效，然然后對方賠賠償損失，資資金返還，然然后加相應應的利息，基基本上在那那一段時間間都是比較較奏效的，但但是隨著咱咱們土地法法頒布以后后，以及最最高法院頒頒布的一些些關于房地地產(chǎn)開發(fā)建建設的司法法解釋，司司法機關也也出于

41、維護護社會穩(wěn)定定和維護整整體開發(fā)形形式的需要要，特別在在新的合同同法頒布以以后，國家家取消了好好多限制性性、禁止性性的法律規(guī)規(guī)定條款，充充分尊重當當時意識自自愿的原則則，審判當當中也出現(xiàn)現(xiàn)了很多調(diào)調(diào)整。有一個北京京的案例，還還有一個遼遼寧的，北北京一個區(qū)區(qū)縣法院審審的，中院院做終審，遼遼寧那個是是地方高院院審的，然然后最高人人民法院做做終審。他他們的理由由都是投資資商以出地地方?jīng)]有取取得土地證證為由，要要求判定協(xié)協(xié)議無效，要要求投資款款返還。但但是在審理理過程中經(jīng)經(jīng)法院查明明，對方提提供了當?shù)氐赜嘘P房屋屋土地管理理部門出具具的證明，就就是這塊地地我們規(guī)劃劃已經(jīng)批了了，我們國國土局也批批了，手續(xù)

42、續(xù)正在辦理理當中。法法院據(jù)此認認為：雖然然出地方目目前尚未拿拿到土地使使用權(quán)證，但但他實際上上已經(jīng)取得得了這塊土土地的使用用權(quán)，因此此協(xié)議有效效，駁回了了原告的起起訴。這是是從現(xiàn)實當當中發(fā)生的的案例，而而且都是協(xié)協(xié)議生效的的案例。包括最高法法院，還有有最近頒布布的關于房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)或者商品品房預售的的規(guī)定，現(xiàn)現(xiàn)在通常都都會有一個個表述，通通常會有一一個表述，表表述在哪兒兒呢，就是是說在起訴訴之前尚未未取得合法法手續(xù)，但但在一審審審理期間取取得合法手手續(xù)，不應應認定為無無效，說明明通過咱們們國家整體體思路，審審判的思路路，越來越越出于保護護，從保護護現(xiàn)狀的角角度考慮，也也是維護一一個穩(wěn)定，如如果

43、單方全全面投入，如如果由于一一個簡單的的原因，完完全依據(jù)手手續(xù)不完備備企業(yè)就認認定我無效效，這樣會會產(chǎn)生很大大的不穩(wěn)定定因素，還還是從這個個角度考慮慮。所以這這塊也是提提醒在座的的在現(xiàn)實當當中需要注注意。這就就給大家產(chǎn)產(chǎn)生一個困困惑，按照照法律規(guī)定定沒有土地地使用權(quán)，按按道理說我我不應該跟跟他合，現(xiàn)現(xiàn)在有這么么一個商業(yè)業(yè)機構(gòu)，到到底跟他合合不合，我我跟他合，怕怕以后出現(xiàn)現(xiàn)問題土地地定不下來來，我不想想解決，因因為他的土土地批不下下來我的資資金沒有保保障，我這這塊地向建建設部得不不到有效的的法律確認認，要是不不合可能機機會就沒了了，所以，對對于開發(fā)商商有一個兩兩難。作為我們律律師現(xiàn)在遇遇到這種情

44、情況，我們們跟開發(fā)商商和投資方方我們一般般會充分的的告訴他法法律上的風風險規(guī)定，同同時把現(xiàn)實實中的案例例向他闡述述，其實這這個案例和和法律規(guī)定定本身就是是一個矛盾盾，再說遠遠點，我們們作為律師師對中國法法律有時候候很迷茫，中中國實際上上是一個權(quán)權(quán)威法律國國家，所有有的法律行行為按照明明文規(guī)定來來去做，但但是在現(xiàn)實實法律中，法法律經(jīng)常被被所謂的政政策、權(quán)力力、人情沖沖擊得體無無完膚的，有有時候我們們也很無奈奈，但是也也沒有辦法法，作為我我們律師來來講，既要要向當事人人講解法律律，充分讓讓他意識到到法律的嚴嚴肅性，同同時要告訴訴他現(xiàn)實的的狀況，只只能是遇到到具體案子子具體分析析，這也是是我在開始始

45、的時候做做了幾點說說明，我只只能代表我我個人的觀觀點，實事事求是的講講我真沒有有這個把握握，現(xiàn)實當當中好多案案例出現(xiàn)之之后，我們們必須理解解的就是法法律，目前前來講現(xiàn)在在所有參與與這個案子子的大多數(shù)數(shù)討論，認認為這個合合同可能是是有效，可可能是無效效，這個爭爭議還存在在，但是最最后判處預預期的因素素我們認為為都是錯的的，但是目目前沒有辦辦法，就是是一個生效效的裁決。第二個，關關于第一章章的第四節(jié)節(jié)，主要是是禁止非法法壓低地價價招商，前前面我也說說過了關于于一些現(xiàn)狀狀的問題，這這塊也是總總結(jié)了8個字，“公布底價價、違反規(guī)規(guī)則”，主要是是縣自治區(qū)區(qū)和省自治治區(qū)、直轄轄市政府要要公布最低低標準，如如

46、果有違法法按照相應應的法律去去追究責任任，這塊我我也跟大家家說幾個案案子，這塊塊不太為一一般的開發(fā)發(fā)商所注意意的一點，關關于追責的的問題，原原來在咱們們國家用零零轉(zhuǎn)讓土地地或者低價價轉(zhuǎn)讓土地地、招商引引資，去追追究直接領領導責任的的現(xiàn)象很少少，但是目目前為止在在咱們國內(nèi)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)了這個案案例，大概概在廣東揭揭陽，我掌掌握的不是是太準確，只只是有一個個印象，當當?shù)氐囊粋€個領導因為為低價轉(zhuǎn)讓讓土地，最最后被判刑刑。另外還有一一個現(xiàn)在正正在進行的的案例，雖雖然這個事事兒沒有成成定論，但但是一直在在20044年8月24號法法制日報和20005年1月10號法法制日報的頭版，占占的版權(quán)比比較大，報報道河

47、北行行唐縣侵占占農(nóng)田的事事件，這個個事兒目前前在新聞媒媒體上爭論論很大的事事兒。正好好具體負責責這件事兒兒的編輯和和記者和我我關系不錯錯，當時曾曾經(jīng)對這個個事兒向我我們做過法法律咨詢，所所以我出過過意見，具具體事情就就是說當?shù)氐乜赡転榱肆诵掼F路的的主干線，具具體的要求求的處分人人是河北行行唐縣龍舟舟鎮(zhèn)東村莊莊的書記和和主任，名名字就不說說了，相關關報道都有有。主要是是說他們與與煤商勾結(jié)結(jié)侵占基本本農(nóng)田，原原因就是國國家修鐵路路把村里的的主干道占占了，從村村里通往縣縣城的路斷斷了，原來來經(jīng)常走的的一條路就就斷了，這這時候村里里的書記和和主任為了了帶動村里里的經(jīng)濟，就就在村里臨臨時新修了了一條路，

48、路路把原來的的農(nóng)田中間間一分為二二撇開了，修修了一條路路通往縣城城，這邊是是通往縣城城，路的那那邊是通往往村里的一一個煤礦，實實際上情況況從客觀第第三人角度度來考慮，因因為煤礦是是當?shù)氐模靥貏e是村里里經(jīng)濟的大大支柱，煤煤商與當?shù)氐氐年P系，不不光是跟村村主任關系系好，與縣縣里的領導導關系也相相當不錯，因因為可能也也是縣里的的一個經(jīng)濟濟支柱，再再加上這幾幾年能源煤煤炭緊缺。 如如果不開這這條新路，煤煤肯定運不不出來，即即便運也會會費很大的的周折，其其他的從村村里通往縣縣城的另外外三條都不不直接通往往煤礦，為為了去實現(xiàn)現(xiàn)這個事兒兒，當時報報道侵占農(nóng)農(nóng)田5.337畝，實實際上對土土地并不是是很嚴重的

49、的侵占，但但是最開始始啟用，當當?shù)赜捎诖宕鍟浐椭髦魅握髑笠庖庖姷臅r候候基本上采采用高壓按按手印的態(tài)態(tài)度，有些些農(nóng)民就簽簽了，得到到了一筆補補償法，有有些農(nóng)民可可能沒有簽簽，因為各各種原因就就進行上訪訪，這件事事兒一直反反映到北京京。這件事事兒發(fā)生在在20044年的1月30號，20004年的4月15號縣國國土局將案案卷和給書書記、主任任黨紀處分分的建議書書一塊送到到縣紀委，但但是直到現(xiàn)現(xiàn)在，一是是，相關責責任人沒有有得到任何何處罰，同同時這條路路依然如此此。河北省省人大包括括國土廳、河北省的的相關領導導、省里的的省長書記記都嚴格要要求，堅決決執(zhí)行國家家相關文件件的規(guī)定，恢恢復農(nóng)田。國土部門門對

50、這個事事兒態(tài)度是是很堅定的的，要求嚴嚴格處理，但但是政府出出于經(jīng)濟方方面的考慮慮曖昧，這這塊我可以以把一個相相關的法律律跟大家說說一說，特特別是這次次法制日日報在兩兩會報道上上，他的主主旨也是要要追究這兩兩個人的刑刑事責任，實實際上雙方方已經(jīng)較上上勁了，記記者在去采采訪的時候候遭到當?shù)氐卮迕竦膰鷩?，不好好的處理方方式，雙方方矛盾激烈烈，法制制日報一一定要把這這事兒捅上上天，一定定要把兩個個人送進監(jiān)監(jiān)獄，態(tài)度度鑒定。這塊相關的的法律規(guī)定定我可以跟跟大家說一一下，一個個主要在于于刑罰，大大的法律規(guī)規(guī)定一個是是刑法，另另外一個是是最高人民民法院關關于審理破破壞土地資資源刑事案案件具體應應用法律若若

51、干問題的的解釋，這這是20000年頒布布的，相對對來講刑法法上的發(fā)條條，一個是是288號和和242號、410條，我我覺得這幾幾條里2888條和2422條對大家家影響不大大，主要是是針對非法法占用耕地地和非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓倒賣土土地，可能能在處理問問題當中經(jīng)經(jīng)常遇到第第410條，就就是國家機機關人員徇徇私舞弊、違反土地地管理法規(guī)規(guī)、濫用職職權(quán)、非法法批準征用用、占用土土地，具有有下列情景景之一的屬屬于非法征征用占用土土地，這塊塊對咱們會會產(chǎn)生間接接的影響，根根據(jù)我剛才才強調(diào)的第第一點，強強調(diào)法律審審批權(quán)的問問題，咱們們跟地方政政府在簽署署用地協(xié)議議的時候，有有可能由于于對方的地地方政府官官員的違法法行為

52、，甚甚至說最后后一旦被追追究到刑事事犯罪行為為，可能會會牽連到咱咱們自己企企業(yè)的開發(fā)發(fā)。我剛才才說的事兒兒，具體的的拆前道路路這個事兒兒，整個上上下運作，包包括到法法制日報去游說是是誰呢？是是煤商，為為什么？因因為這個路路一定被恢恢復，村民民可能是受受損失，但但是受損失失最大的是是煤商，煤煤商自己也也談到，說說我之所以以來是因為為原來有路路，你要早早跟我說這這條路沒有有，我可能能不會來。當然這是一一個煤炭企企業(yè)對咱們們房地產(chǎn)企企業(yè)可能沒沒有直接的的聯(lián)系，這這個也是給給大家做一一個警示、提醒?，F(xiàn)現(xiàn)在通過整整個國家的的國策來講講，國務院院的政策來來講，是實實行最嚴格格的土地管管理制度，必必然在以后

53、后會對于濫濫用職權(quán)瀆瀆職的違法法批地的行行為會上升升到一個高高度，這個個在咱們國國家經(jīng)濟發(fā)發(fā)展改革歷歷史上體現(xiàn)現(xiàn)不小，當當時動員經(jīng)經(jīng)濟的時候候大力倡導導新經(jīng)濟，當當你到一定定程度的時時候，民營營企業(yè)紛紛紛落馬。從從上海的周周正意、辛辛鳳娟，為為什么？一一是，他們們的行為確確實觸犯法法律、不規(guī)規(guī)避行為，原原來可能覺覺得無所謂謂，地方政政府拍胸脯脯保證沒事事兒，縣里里都是認可可、區(qū)里、市里，甚甚至省里都都是認可的的，你來吧吧，我把地地皮給你，你你當時可能能覺得他沒沒有權(quán)利，但但是后面有有這么多后后臺，有這這么多政府府的保護權(quán)權(quán)在這兒，不不會對你企企業(yè)產(chǎn)生危危險，但是是就怕大的的形式來了了之后，他他

54、們自己都都控制不了了。我這次次看28號文底底下的簽名名都是“田寶山”的，但是是，他這個個國土資源源部自己上上去自身難難保，更別別說底下縣縣、省自治治區(qū)國土廳廳的廳長他他們的保票票。所以，咱們們房地產(chǎn)企企業(yè)在去到到各地去投投資開發(fā)房房地產(chǎn)的時時候，遇到到這種審批批一定要慎慎重，審定定權(quán)限的時時候一定要要慎重，現(xiàn)現(xiàn)在不像以以前，以前前大的經(jīng)濟濟形勢沒出出臺之前，確確實可能有有的縣里一一把手跟你你說沒問題題，肯定沒沒問題，但但是現(xiàn)在形形勢變了，對對于這塊我我覺得可以以給大家做做一個提示示。 第第二個，強強調(diào)規(guī)劃管管理主要是是包括土地地利用的總總體規(guī)劃，城城市的總體體規(guī)劃，村村莊和集鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃實施施管理

55、。首首先第一小小點，我談談的是第66節(jié)，我總總結(jié)了8個字，“強調(diào)總體體，嚴格修修改”，強調(diào)總總體規(guī)劃，總總體規(guī)劃定定了以后，凡凡是涉及土土地利用方方向規(guī)模布布局的修改改，一定有有一個嚴格格的程序來來辦理，這這一塊主要要顯現(xiàn)在土土地規(guī)劃上上。 第第7節(jié)，主要要強調(diào)土地地的計劃，對對于計劃的的管理，計計劃指令、分別考核核，這種計計劃是由指指令性下達達，具體的的指標由國國家分項去去考核，按按照定額指指標和效率率進行考核核。 第第8節(jié)，從嚴嚴控制，談談到大的原原則，嚴字字當頭，這這里所體現(xiàn)現(xiàn)的農(nóng)用地地轉(zhuǎn)為建設設用地的總總量和速度度，這塊的的原則我覺覺得是不符符不批、拖拖欠暫緩，所所反映的內(nèi)內(nèi)容只要是是

56、不符合土土地規(guī)劃的的就不批你你，原來過過去有拖欠欠農(nóng)民補償償費的暫緩緩下達20005年的的計劃。 第第9節(jié)，加強強項目建設設用地的預預審管理，不不符不審、不審不批批，就是只只要不符合合總體規(guī)劃劃的就不進進行預審，但但是預審現(xiàn)現(xiàn)在批準的的前提上必必須審，不不審就沒法法批你，所所以說還是是看你符不不符合總體體規(guī)劃。 第第10節(jié)，加加強村鎮(zhèn)建建設用地的的管理，控控制總量、禁止變項項，控制總總量主要是是講關于村村莊和集鎮(zhèn)鎮(zhèn)的規(guī)劃要要有一個總總量的控制制，明確小小城鎮(zhèn)和農(nóng)農(nóng)村居住點點的數(shù)量、布局和規(guī)規(guī)模，農(nóng)村村集體建設設用地必須須符合整體體規(guī)劃，凡凡占用農(nóng)用用地的必須須依法辦理理嚴格審批批手續(xù)，禁禁止擅

57、自通通過村改居居等方式，將將農(nóng)村集體體所有土地地改為國有有土地，禁禁止農(nóng)村集集體經(jīng)濟組組織非法出出讓、出租租，集體土土地用于非非農(nóng)建設，加加強農(nóng)村宅宅基地的管管理，禁止止城鎮(zhèn)居民民在農(nóng)村購購置宅基地地，這里有有相應的一一部分事實實的案例，可可以和大家家談一下。 下下面說的這這個案例，跟跟在座的企企業(yè)沒有直直接的關聯(lián)聯(lián)，但是跟跟個人前幾幾年出了一一些糾紛，出出了什么糾糾紛？就是是關于剛才才說的村改改居的問題題，禁止成成鎮(zhèn)居民在在農(nóng)村購置置宅基地，現(xiàn)現(xiàn)在隨著228號文出出臺以后，出出了6個規(guī)范性性文件，其其他的規(guī)章章都明確規(guī)規(guī)定在農(nóng)村村的宅基地地實行一戶戶一宅，但但是在前幾幾年廣泛興興起了利用用農(nóng)

58、村集體體所有土地地，比如搞搞一些觀光光農(nóng)業(yè)園，有有一部分比比如說果園園、采摘園園，當時根根據(jù)國家旅旅游熱的方方針標準，開開始了城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的郊區(qū)游游、村莊游游，甚至發(fā)發(fā)展到一些些嚴重的情情況，糾紛紛比較多的的城鎮(zhèn)的居居民。拿北北京市為例例，城鎮(zhèn)的的居民到遠遠郊區(qū)縣，比比如說附近近的順義、平谷、懷懷柔，到農(nóng)農(nóng)村家里購購置一個小小院，價格格比較低廉廉，四五萬萬就可以購購大概幾畝畝地的小莊莊園，你自自己可以建建房，外面面還可以自自己澆灌、種菜、種種樹都可以以，在當時時確實帶動動了郊區(qū)經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展展，但是后后來產(chǎn)生一一系列的法法律問題，現(xiàn)現(xiàn)在所面臨臨的這個事事兒就是發(fā)發(fā)生在我們們身邊的案案例，當然然這種案例

59、例是比較多多的，印象象最深的是是這個案例例。我們有一個個律師，由由于出了交交通意外去去世了，下下面有一個個兒子和女女兒，還有有妻子，上上面還有一一個母親，他他的子女和和愛人都找找到了我，談談什么問題題呢？這個個律師生前前在順義購購置了一處處房產(chǎn)，屬屬于農(nóng)村的的宅基地，經(jīng)經(jīng)過自己的的建設、培培育已經(jīng)有有相當規(guī)模模了，平常常就住在那那個小院里里，城里的的住房有出出租的，有有的自己的的子女來住住，現(xiàn)在當當律師去世世以后出現(xiàn)現(xiàn)了遺產(chǎn)繼繼承的問題題，怎么去去繼承？根根據(jù)現(xiàn)在的的法律規(guī)定定，這種行行為是國家家明文禁止止的，屬于于在情理范范圍當中。你說把它它作為財產(chǎn)產(chǎn)來繼承，沒沒有一個明明確的權(quán)屬屬，實際上

60、上這個東西西屬不屬于于被繼承人人，屬不屬屬于律師的的，當時是是一個很爭爭議的事情情。在當時的現(xiàn)現(xiàn)狀來講，群群眾都這么么搞，都是是這么一個個小院，投投入還真不不少，買這這塊地的時時候好像四四五萬，最最后投資建建設建房將將近近百萬萬，投入進進去怎么來來劃分、繼繼承，當時時是一個很很頭痛的問問題，根本本沒法處理理，當時有有的繼承人人就提到能能不能本著著現(xiàn)有的居居住條件，別別參與繼承承了，直接接進去住，而而他家里的的現(xiàn)狀又很很難，原來來是律師和和愛人兩口口住在那兒兒，有車，現(xiàn)現(xiàn)在由于律律師去世了了，不能把把老太太一一個人放在在外面，肯肯定子女要要把她接進進城里，但但是那塊房房子就空著著，怎么辦辦？想出