北海運(yùn)營(yíng)報(bào)告

1、北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)1保密承諾諾本市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告內(nèi)容涉涉及本公公司商業(yè)業(yè)秘密，僅對(duì)有有投資意意向的投投資者公公開(kāi)。本本公司要要求投資資公司項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理收到到本市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)報(bào)報(bào)告時(shí)做做出以下下承諾：妥善保管管本市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)報(bào)報(bào)告，未未經(jīng)本公公司同意意，不得得向第三三方公開(kāi)開(kāi)本市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)報(bào)報(bào)告涉及及的本公公司的商商業(yè)秘密。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)2說(shuō) 明由于項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告屬于預(yù)預(yù)見(jiàn)性分分析，且且本次分分析工作作中財(cái)務(wù)務(wù)分析以以及相關(guān)關(guān)部分全全部以項(xiàng)項(xiàng)目方提提供或陳述之之材料為為基礎(chǔ)，報(bào)告撰撰寫(xiě)人不不對(duì)分析析

2、結(jié)果進(jìn)進(jìn)行任何何保證，但對(duì)分分析數(shù)據(jù)據(jù)和過(guò)程程進(jìn)行解解釋，當(dāng)當(dāng)基礎(chǔ)材材料發(fā)生變變化時(shí)，其結(jié)果果也會(huì)發(fā)發(fā)生變化化。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)3目 錄第一部分分執(zhí)執(zhí)行概要要 . 7（一）項(xiàng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介介 . 7（二）公公司描述述 . 8（三）投投資構(gòu)成成和融資資意向 . 9（四）項(xiàng)項(xiàng)目主要要財(cái)務(wù)指指標(biāo) . 10第二部分分公公司及項(xiàng)項(xiàng)目描述述 . 111（一）公公司描述述 . 111（二）項(xiàng)項(xiàng)目概況況 . 144（三）工工程建設(shè)設(shè)規(guī)模及及實(shí)施進(jìn)進(jìn)程 . 155（四）項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)劃劃情況 . 117第三部分分宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境 . 21北海田野野國(guó)際溫溫泉

3、旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)4（一）中中國(guó)及廣廣西宏觀觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展 . 211（二）旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析 . 26（三）溫溫泉旅游游市場(chǎng) . 339（四）中中國(guó)別墅墅產(chǎn)品發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì) . 443第四部分分項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境分析 . 448（一）北北海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀及及特征 . 48（二）北北海旅游游產(chǎn)業(yè) . 550（三）項(xiàng)項(xiàng)目選址址北北海市 . 552第五部分分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析 . 599（一）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境 . 599（二）SSWOTT 分析析 . 59（三）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略略 . 644北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)5（四）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析 . 655

4、第六部分分銷銷售 . 71（一）項(xiàng)項(xiàng)目的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)與特特色 . 71（三）目目標(biāo)客戶戶分析 . 775（三）價(jià)價(jià)格確定定 . 766（四）項(xiàng)項(xiàng)目的整整合推廣廣策略 . 777第七部分分投投資說(shuō)明明與財(cái)務(wù)務(wù)分析 . 80（一）資資金投入入說(shuō)明 . 881（二）財(cái)財(cái)務(wù)基本本數(shù)據(jù)說(shuō)說(shuō)明 . 82（三）財(cái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)預(yù)測(cè) . 883（四）損損益表 . 889（五）現(xiàn)現(xiàn)金流量量表 . 94北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)6（六）財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)分析 . 998（七）盈盈利能力力分析 . 1000（八）不不確定性性分析 . 1044（九）項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo) . 1007第八部

5、分分總總結(jié) . 1008北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)7第一部分分執(zhí)執(zhí)行概要要（一）項(xiàng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介介北海田野野國(guó)際溫溫泉度假假山莊座座落于廣廣西北海海市銀灘灘大道中中段，距距市中心心13 公里，距北海海機(jī)場(chǎng)115 公公里，離高速公公路出口口僅4 公里，與具有有“天下下第一灘灘”美稱稱的北海海銀灘僅僅10 分鐘車(chē)車(chē)程。項(xiàng)項(xiàng)目為北北海田野野生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游游區(qū)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的的其中一一部分。項(xiàng)目占地地3011 畝，總投資資250000 萬(wàn)元，擬打造造成國(guó)家家級(jí)溫泉泉度假休休閑養(yǎng)生生勝地，融合中中外著名名的溫泉泉特色，設(shè)設(shè)有鹽浴浴、鮮花花浴、藥藥浴、蘆蘆薈浴等等數(shù)十種種溫泉浴

6、浴方式，配以中中外一流流的醫(yī)療療保健服服務(wù)，為為游客提提供科學(xué)養(yǎng)養(yǎng)生服務(wù)務(wù)，同時(shí)時(shí)配套各各類服務(wù)務(wù)設(shè)施，集康體體娛樂(lè)、休閑觀觀光、商商務(wù)會(huì)議議、特色色餐飲等等多種功功能于一一體。該項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)可打打破北海海長(zhǎng)期以以來(lái)僅以以海洋資資源為主主的單一一旅游結(jié)結(jié)構(gòu)，提提升北海海旅游文文化質(zhì)量量，填補(bǔ)補(bǔ)北海無(wú)溫溫泉旅游游的空白白，其市市場(chǎng)前景景廣闊，發(fā)展?jié)摑摿薮蟠蟆ｍ?xiàng)目擬建建東南亞亞別墅及及酒店式式公寓共共計(jì)5000000 平米米（包括括配套），項(xiàng)目目容積率率僅為00.255，為高高級(jí)休閑閑住宅度假假區(qū)。本項(xiàng)目擁?yè)碛小吧鷳B(tài)、溫溫泉、濱濱海”的的設(shè)計(jì)特特色，以以此為主主要理念念吸引客客戶，并并可作為

7、為主要項(xiàng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)8北海市位位于廣西西壯族自自治區(qū)南南部，三三面環(huán)海海，背靠靠大西南南，面向向東南亞亞、陸鄰鄰廣東、港澳和和越南，是我國(guó)少數(shù)數(shù)民族省省區(qū)中唯唯一對(duì)外外開(kāi)放的的沿海城城市；是是我國(guó)西西部地區(qū)區(qū)唯一一一座擁有有全天候候機(jī)場(chǎng)、大型國(guó)國(guó)際客貨貨運(yùn)港口和和鐵路、高速公公路四通通八達(dá)的的現(xiàn)代化化濱海城城市。是是“中國(guó)國(guó)最適宜宜人居的的城市”之一，被評(píng)為為“中國(guó)國(guó)十佳宜居居城市”、“中中國(guó)十大大休閑城城市”、“中國(guó)國(guó)新創(chuàng)型型10 強(qiáng)市”之一。是我國(guó)國(guó)著名的的旅游城城市。綿綿長(zhǎng)244 公里的北海海銀灘，以“天天下第一一灘”的的

8、美譽(yù)享享譽(yù)天下下。同時(shí)時(shí)，項(xiàng)目目符合廣西北北部灣旅旅游發(fā)展展規(guī)劃的發(fā)展展方向。（二）公公司描述述廣西田野野科技種種業(yè)股份份有限公公司是一一家集農(nóng)農(nóng)作物引引進(jìn)、試試驗(yàn)、示示范、繁繁育、種種植、銷銷售、農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品深深加工及農(nóng)業(yè)業(yè)生態(tài)旅旅游于一一體的高高科技農(nóng)農(nóng)業(yè)企業(yè)業(yè)，也是是北海市市人民政政府和廣廣西壯族族自治區(qū)區(qū)人民政政府重點(diǎn)點(diǎn)培育的的擬上市公公司。截截止20007 年底，公司注注冊(cè)資本本33336 萬(wàn)萬(wàn)元，總總資產(chǎn)11.3 億元。公司創(chuàng)立立于19998 年，前前身為北北海田野野科技種種業(yè)有限限責(zé)任公公司。220033 年，經(jīng)廣西西壯族自自治區(qū)人人民政府府批準(zhǔn)改制制，更名名為廣西西田野科科技種業(yè)業(yè)

9、股份有有限公司司。下設(shè)設(shè)北海田田野食品品有限公公司、北北海田野野生態(tài)旅旅游觀光光園管理有有限公司司、北海海田野房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司、北海田田野電氣氣工程有有限公司司、云南南瑞麗西西南大地地石斛開(kāi)開(kāi)北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)9發(fā)有限公公司5 家企業(yè)業(yè)。（三）投投資構(gòu)成成和融資資意向本項(xiàng)目需需要新增增投資2250000 萬(wàn)萬(wàn)元人民民幣，其其中對(duì)外外借貸2250000 萬(wàn)萬(wàn)人民幣幣。以項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)作作為對(duì)外外借貸的抵押押擔(dān)保。項(xiàng)目 投投資金額額1 土地地 60000.002 建設(shè)設(shè)投資 150000.002.1 建筑工工程 662500.0002.2

10、設(shè)備及及工程安安裝 550000.0002.3 其他工工程和費(fèi)費(fèi)用 225000.0002.4 基本預(yù)預(yù)備費(fèi) 12550.0003 配套套設(shè)施和和公用工工程 330000.0004 流動(dòng)動(dòng)資金 10000.0005 合計(jì)計(jì) 2550000.000項(xiàng)目公司司與投資資方以合合作方式式進(jìn)行合合作，合合作期限限為155 年，外方不不參與經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理，每年年收回固固定分紅。外方方每年回回收投資資總額的的12%，前三三年不參參與分紅紅，從第第四年起起，122 年回回收。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)10（四）項(xiàng)項(xiàng)目主要要財(cái)務(wù)指指標(biāo)本項(xiàng)目投投資總額額為2550000.00

11、0 萬(wàn)元元，有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)如下：序號(hào) 項(xiàng)項(xiàng)目 值1 NPPV(萬(wàn)萬(wàn)元) 84881.3372 irrr 114.886%3 ptt 5.394 動(dòng)態(tài)態(tài)pt 8.2295 投資資利潤(rùn)率率 8.64%6 投資資利稅率率 9.89%合作期內(nèi)內(nèi)，項(xiàng)目目累計(jì)實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售（營(yíng)業(yè)業(yè)）收入663317.88 萬(wàn)元，合計(jì)利利潤(rùn)總額額為2998400.299萬(wàn)元。，經(jīng)營(yíng)期期合計(jì)稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)223380.21 萬(wàn)元。0.00020000.00040000.00060000.00080000.000100000.000120000.000140000.000160000.000180000.000200000

12、.000北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)11第二部分分公公司及項(xiàng)項(xiàng)目描述述（一）公公司描述述廣西田野野科技種種業(yè)股份份有限公公司是一一家集農(nóng)農(nóng)作物引引進(jìn)、試試驗(yàn)、示示范、繁繁育、種種植、銷銷售、農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品深深加工及農(nóng)業(yè)業(yè)生態(tài)旅旅游于一一體的高高科技農(nóng)農(nóng)業(yè)企業(yè)業(yè)，也是是北海市市人民政政府和廣廣西壯族族自治區(qū)區(qū)人民政政府重點(diǎn)點(diǎn)培育的的擬上市公公司。截截止20007 年底，公司注注冊(cè)資本本33336 萬(wàn)萬(wàn)元，總總資產(chǎn)11.3 億元。公司創(chuàng)立立于19998 年，前前身為北北海田野野科技種種業(yè)有限限責(zé)任公公司。220033 年，經(jīng)廣西西壯族自自治區(qū)人人民政府府批準(zhǔn)改制制，

13、更名名為廣西西田野科科技種業(yè)業(yè)股份有有限公司司。下設(shè)設(shè)北海田田野食品品有限公公司、北北海田野野生態(tài)旅旅游觀光光園管理有有限公司司、北海海田野房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司、北海田田野電氣氣工程有有限公司司、云南南瑞麗西西南大地地石斛開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公公司5 家企業(yè)業(yè)。公司擁有有中國(guó)西西南地區(qū)區(qū)最大的的農(nóng)作物物繁育基基地，占占地10020 畝，主主要繁育育菠蘿、甘蔗、木薯以以及國(guó)內(nèi)內(nèi)外新奇特特水果品品種，成成功推廣廣覆蓋西西南地區(qū)區(qū)，種植植面積達(dá)達(dá)1000 多萬(wàn)萬(wàn)畝。其其產(chǎn)品新新臺(tái)糖225 號(hào)號(hào)甘蔗良良種獲國(guó)國(guó)家星火計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目目獎(jiǎng)，木木薯GRR8911 良種種獲國(guó)家家農(nóng)業(yè)部部豐收計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目目獎(jiǎng)，水水果型剝剝

14、皮菠蘿蘿良種引引進(jìn)開(kāi)發(fā)發(fā)獲廣西西自治區(qū)科科技扶貧貧項(xiàng)目。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)12同時(shí)，公公司擁有有目前國(guó)國(guó)內(nèi)最大大的石斛斛種原生生產(chǎn)基地地，占地地76000 多多畝，自自主采集集、引種種33 種珍稀稀野生石斛，并并對(duì)其中中29 種成功功進(jìn)行離離體組織織培養(yǎng)，野生栽栽培35500 余畝，人工集集約化栽栽培5000 余余畝。為進(jìn)一步步做大、做強(qiáng)農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)，公司司興建年年生產(chǎn)能能力上萬(wàn)萬(wàn)噸的農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品深深加工廠廠，主要要生產(chǎn)菠菠蘿、芒芒果、荔枝、木木瓜等亞亞熱帶水水果原漿漿原汁、濃縮汁汁以及具具有高科科技含量量、高附附加值的的石斛沖沖飲等系系列產(chǎn)品品，實(shí)

15、現(xiàn)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)幾年年的發(fā)展展，公司司取得較較好的業(yè)業(yè)績(jī)并獲獲得多種種榮譽(yù)，成為了了中國(guó)果果菜高科科技示范范基地、國(guó)家星星火計(jì)劃、豐豐收計(jì)劃劃項(xiàng)目實(shí)實(shí)施單位位、廣西西“百企企入桂”企業(yè)、廣西科科技扶貧貧龍頭企企業(yè)、北北海首批批農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化重重點(diǎn)龍頭企企業(yè)、北北海市高高新技術(shù)術(shù)園區(qū)農(nóng)農(nóng)業(yè)高科科技園。展望未來(lái)來(lái)，公司司將以建建設(shè)現(xiàn)代代科技農(nóng)農(nóng)業(yè)為已已任，進(jìn)進(jìn)一步加加快農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化發(fā)展步步伐，開(kāi)開(kāi)發(fā)更具具市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力的產(chǎn)產(chǎn)品，力力爭(zhēng)發(fā)展展成為國(guó)國(guó)內(nèi)最大大的以農(nóng)農(nóng)作物良良種繁育育、推廣廣種植、農(nóng)產(chǎn)品品深加工工及農(nóng)業(yè)業(yè)生態(tài)旅旅游觀光光于一體的的農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化龍龍頭企業(yè)業(yè)，爭(zhēng)取取早日實(shí)實(shí)現(xiàn)

16、上市市目標(biāo)。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)13北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)14（二）項(xiàng)項(xiàng)目概況況北海田野野國(guó)際溫溫泉度假假山莊座座落于廣廣西北海海市銀灘灘大道中中段，距距市中心心13 公里，距北海海機(jī)場(chǎng)115 公公里，離高速公公路出口口僅4 公里，與具有有“天下下第一灘灘”美稱稱的北海海銀灘僅僅10 分鐘車(chē)車(chē)程。項(xiàng)目為北北海田野野生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游游區(qū)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的的其中一一部分。項(xiàng)目占地地3011 畝，總投資資250000 萬(wàn)元，擬打造造成國(guó)家家級(jí)溫泉泉度假休休閑養(yǎng)生生勝地，融合中中外著名名的溫泉泉特色，設(shè)設(shè)有鹽浴浴、鮮花花

17、浴、藥藥浴、蘆蘆薈浴等等數(shù)十種種溫泉浴浴方式，配以中中外一流流的醫(yī)療療保健服服務(wù)，為為游客提提供科學(xué)養(yǎng)養(yǎng)生服務(wù)務(wù)，同時(shí)時(shí)配套各各類服務(wù)務(wù)設(shè)施，集康體體娛樂(lè)、休閑觀觀光、商商務(wù)會(huì)議議、特色色餐飲等等多種功功能于一一體。該項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)可打打破北海海長(zhǎng)期以以來(lái)僅以以海洋資資源為主主的單一一旅游結(jié)結(jié)構(gòu)，提提升北海海旅游文文化質(zhì)量量，填補(bǔ)補(bǔ)北海無(wú)溫溫泉旅游游的空白白，其市市場(chǎng)前景景廣闊，發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?。?xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)具備良良好的發(fā)發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)，因其其位于田田野生態(tài)態(tài)旅游觀觀光園內(nèi)內(nèi)，可利利用該園園已形成成的社會(huì)會(huì)品牌效效益和較高的的旅游人人氣，促促進(jìn)項(xiàng)目目更好發(fā)發(fā)展。該該園至220055 年底底開(kāi)園至至今

18、，共共接待中中外游客客40 余萬(wàn)人人次，產(chǎn)產(chǎn)生了較好的的經(jīng)濟(jì)效效益和社社會(huì)效益益，成為為了全國(guó)國(guó)農(nóng)業(yè)旅旅游示范范點(diǎn)、廣廣西區(qū)科科普教育育示范基基地、廣廣西大學(xué)學(xué)農(nóng)學(xué)院院、北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)15北京航空空航天大大學(xué)北海海學(xué)院生生態(tài)規(guī)劃劃學(xué)院、北京航航空航天天大學(xué)北北海學(xué)院院旅游管管理學(xué)院院教學(xué)科科研實(shí)習(xí)習(xí)基地、北海市各各學(xué)校科科普教育育基地，吸引了了廣大游游客及北北海市民民前往旅旅游觀光光、休閑閑娛樂(lè)、戶外拓拓展。（三）工工程建設(shè)設(shè)及實(shí)施施進(jìn)程（1）工工程建設(shè)設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總建建筑面積積約2550000 萬(wàn)平平方米。項(xiàng)目擬擬建東南南亞別墅墅及酒店店式公

19、寓寓共計(jì)5500000 平平米（包包括配套套），項(xiàng)目容積積率僅為為0.225，為為高級(jí)休休閑住宅宅度假區(qū)區(qū)。項(xiàng)目為北北海田野野生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游游區(qū)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目一一期的其其中一部部分。北海田野野生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游游區(qū)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目一一期主要要概況如如下：A，門(mén)景景區(qū)（660 畝畝）：旅旅客接待待服務(wù)中中心；B，溫泉泉度假區(qū)區(qū)（3000 畝畝）：養(yǎng)養(yǎng)生保健健，溫泉泉度假，賓館酒酒店、會(huì)會(huì)議中心心；C，生態(tài)態(tài)觀光區(qū)區(qū)（3000 畝畝）：農(nóng)農(nóng)業(yè)種植植，科普普示范；D，休閑閑娛樂(lè)區(qū)區(qū)（1000 畝畝）：燒燒烤，垂垂釣，棋棋牌；北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)16E，餐飲飲服務(wù)區(qū)區(qū)（

20、1000 畝畝）：特特色餐飲飲，娛樂(lè)樂(lè)觀賞；F，汽車(chē)車(chē)旅游營(yíng)營(yíng)地（660 畝畝）：汽汽車(chē)旅館館，房車(chē)車(chē)營(yíng)地，露營(yíng)；G，戶外外拓展區(qū)區(qū)（1000 畝畝）：水水上樂(lè)園園，戶外外拓展。（2）工工程內(nèi)容容以溫泉生生活及溫溫泉養(yǎng)生生為主，融合中中外溫泉泉特色，設(shè)鹽浴浴、藥浴浴、綠色色植物保保健浴等等數(shù)十種種溫泉浴浴方式，加以以我國(guó)的的中醫(yī)保保健療法法，為游游客提供供科學(xué)養(yǎng)養(yǎng)生、食食療養(yǎng)生生等配套套服務(wù)；建設(shè)度度假酒店店、休閑閑娛樂(lè)中中心、商務(wù)務(wù)會(huì)議中中心等，集觀光光旅游、休閑度度假、養(yǎng)養(yǎng)生健體體等功能能于一體體，擬打打造成國(guó)國(guó)家級(jí)溫溫泉度假假休閑勝勝地。（3）工工程實(shí)施施進(jìn)程項(xiàng)目目前前已獲得得北海市市環(huán)

21、境保保護(hù)局，北海市市旅游局局，北海海市城市市規(guī)劃局局，北海海是國(guó)土土資源局局，廣西西壯族自治區(qū)區(qū)旅游局局等政府府機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)該項(xiàng)目目（北海海田野生生態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)旅游區(qū)區(qū)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目）的的關(guān)于用用地，環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)，項(xiàng)目目建設(shè)等方方面的批批示。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)17（四）項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)劃劃情況1、設(shè)計(jì)計(jì)構(gòu)想（1） 設(shè)計(jì)特特點(diǎn)：在新城市市主義原原則即新新鄰里概概念的基基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)術(shù)和交通通的成果果，在體體現(xiàn)現(xiàn)代代性的同同時(shí)，避避免過(guò)分的軸軸線對(duì)稱稱和表象象化的設(shè)設(shè)計(jì)，營(yíng)營(yíng)造高雅雅、親和和的度假假旅游居居住區(qū)整整體氛圍圍，并滿滿足現(xiàn)代代物業(yè)的的功能要要

22、求。北海區(qū)素素以水網(wǎng)網(wǎng)縱橫而而聞名，通過(guò)水水系的開(kāi)開(kāi)挖與整整理，形形成如環(huán)環(huán)保的生生態(tài)水系系，形成成度假旅旅游居住住區(qū)良好的生生態(tài)體系系。整個(gè)項(xiàng)目目的定位位是“黃黃金海岸岸、百年年人文、農(nóng)業(yè)生生態(tài)”，項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)目目標(biāo)為打打造一個(gè)個(gè)“濱海海生態(tài)溫溫泉度假中心心”，在在設(shè)計(jì)中中緊扣“溫泉”，“濱濱?！保吧鷳B(tài)態(tài)”這三三個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)行行功能上上的定位位與分析析。“溫泉”-本地塊塊的溫泉泉資源，作為本本項(xiàng)目的的亮點(diǎn)之之一?！盀I海”-本地塊塊緊鄰北北海市銀銀灘旅游游度假區(qū)區(qū)，又具具有國(guó)際際溫泉旅旅游度假假山莊這這種獨(dú)特特概念，圍繞這這北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)1

23、8個(gè)自然資資源把項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)成一個(gè)個(gè)具有濱濱海居住住和休閑閑概念的的樓盤(pán)?！吧鷳B(tài)”-本項(xiàng)目目容積率率為0.25，并配合合北海田田野生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)旅旅游區(qū)整整體項(xiàng)目目，在合合理的規(guī)規(guī)劃住宅宅、公建配套設(shè)設(shè)施、景景觀、水水系分布布的同時(shí)時(shí)，力求求打造一一個(gè)具有有生活氛氛圍的生生態(tài)環(huán)境境，使得得項(xiàng)目具具有較完完善的公公共配套（有商用用、娛樂(lè)樂(lè)、休憩憩等設(shè)施施，公共共開(kāi)放空空間），為周邊邊的住戶戶和來(lái)此此旅游的的消費(fèi)群群體提供供活動(dòng)、休閑、消消費(fèi)的場(chǎng)場(chǎng)所，并并提供完完善的生生態(tài)生活活功能，在功能能上與溫溫泉、自自然、濱濱?；闉檠a(bǔ)充，和諧共共融。（2）設(shè)設(shè)計(jì)理念念：旨在創(chuàng)造造具有東東南亞風(fēng)風(fēng)情的生生態(tài)旅游

24、游度假居居住社區(qū)區(qū)，提出出：“主主題生態(tài)態(tài)度假、居住、旅游環(huán)環(huán)境”的的設(shè)計(jì)新設(shè)計(jì)計(jì)目標(biāo)：用生態(tài)態(tài)的技術(shù)術(shù)提出并并實(shí)現(xiàn)一一種以“自然度度假、居居住、旅旅游”為為主題的的環(huán)境社社會(huì)新概概念，創(chuàng)創(chuàng)造出一種種獨(dú)特的的社區(qū)生生活新模模式，通通過(guò)對(duì)度度假、居居住概念念的主題題延伸，使本案案與整個(gè)個(gè)旅游區(qū)區(qū)的主題題相輔相相承，與自自然溶為為一體。同時(shí)將將設(shè)計(jì)母母題中的的要素通通過(guò)建筑筑組合和和環(huán)境景景觀、小小品等自自然空間間的創(chuàng)造造，使東東南亞神韻韻得到較較真實(shí)的的體現(xiàn)，營(yíng)造出出現(xiàn)代又又無(wú)污染染的大自自然中的的度假、居住、旅游社社區(qū)。（3）景景觀設(shè)計(jì)計(jì)：為了把本本項(xiàng)目打打造成一一流的“環(huán)境+質(zhì)量+文化”的品

25、牌牌，在本本案的景景觀設(shè)計(jì)計(jì)上，設(shè)設(shè)計(jì)出中中心湖面面景觀北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)19來(lái)提升整整個(gè)樓盤(pán)盤(pán)的品質(zhì)質(zhì)，通過(guò)過(guò)對(duì)原水水系的重重新組織織，進(jìn)行行合理的的景觀規(guī)規(guī)劃，借借助木道道、人工工沙灘、雕塑?chē)妵娙S富富的特色色植物等等方式把把所要表表達(dá)的文文化理念念進(jìn)行有有機(jī)的鏈鏈接，把把清新的的自然氣氣息與濃濃郁的人人文氛圍圍，開(kāi)放式的的建筑空空間與藝藝術(shù)化的的園林生生態(tài)融為為一體。a）總體體景觀環(huán)環(huán)境整合合本社區(qū)以以東南亞亞文化特特征的延延伸作為為精神線線索，以以綠地、自然、陽(yáng)光的的人居環(huán)環(huán)境為主主題，對(duì)對(duì)物業(yè)的的中心綠地，各組團(tuán)團(tuán)的綠地地環(huán)境進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)

26、一一規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，以以達(dá)到充充分整合合環(huán)境資資源，提提升物業(yè)業(yè)環(huán)境品品質(zhì)的目目的。b)景觀觀設(shè)計(jì)的的空間脈脈絡(luò)結(jié)構(gòu)構(gòu)整個(gè)物業(yè)業(yè)在總體體景觀在在布局上上由一軸軸三弧兩兩橫的空空間脈絡(luò)絡(luò)結(jié)構(gòu)組組成、形形成“點(diǎn)點(diǎn)、線、面”有有機(jī)組合合的各式景觀觀空間。2、規(guī)劃劃本項(xiàng)目地地塊總平平面的規(guī)規(guī)劃上充充分考慮慮與市政政規(guī)劃以以及整體體項(xiàng)目融融合，在在市場(chǎng)定定位上根根據(jù)策劃劃公司所所進(jìn)北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)20行的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，采用價(jià)價(jià)值性的的原則來(lái)來(lái)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)本案案。國(guó)際溫泉泉旅游度度假山莊莊擬設(shè)別別墅區(qū)，公寓區(qū)區(qū)，會(huì)所所區(qū)已經(jīng)經(jīng)相關(guān)服服務(wù)區(qū)，并有機(jī)機(jī)聯(lián)通北北海田野野

27、生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)建建設(shè)項(xiàng)目目區(qū)域。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)21第三部分分宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境（一）中中國(guó)及廣廣西宏觀觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展中國(guó)20088 年的的經(jīng)濟(jì)總總量比119522 年增增加了777 倍倍，改革革開(kāi)放以以來(lái)，中中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量占占世界的的比重不不斷提高高，20008年為6.4%，位居美美國(guó)和日日本之后后，居世世界第3 位位。根據(jù)據(jù)世界銀銀行資料料，折合合成美元元，中國(guó)20008 年國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值為3386000 億億美元，相當(dāng)于美美國(guó)的227.22%，日日本的778.66%。19533-20008 年國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值增速速北海田野野國(guó)際溫

28、溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)22人均國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值增長(zhǎng)長(zhǎng)32.4 倍倍，中國(guó)國(guó)由低收入入國(guó)家躍躍升至世世界中等等偏下收收入國(guó)家行列。人均國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值在在由19952 年的119 元上升升到19978 年的3881 元元后，迅迅速提高到20008 年的2226988 元，扣除價(jià)價(jià)格因素素，20088 年比比19552 年年增長(zhǎng)332.44 倍，年均增增長(zhǎng)6.5%，其中中19779-220088 年年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)8.66%。19522-20008 年人均均國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值廣西20099 年廣廣西生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP）77000.336 億億元，按按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算，比上上

29、年增長(zhǎng)長(zhǎng)13.9%，增速比比上年提提高1.1 個(gè)百分分點(diǎn)。今今年，廣廣西經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行方方面從以以下幾個(gè)個(gè)方面呈呈現(xiàn)出亮亮點(diǎn)。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)23農(nóng)業(yè)：糧糧食連續(xù)續(xù)三年減減產(chǎn)后首首次增產(chǎn)產(chǎn)初步統(tǒng)計(jì)計(jì)，20009 年全區(qū)區(qū)種植業(yè)業(yè)增加值值7766.277 億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)5.22%；糧糧食產(chǎn)量量14663.22 萬(wàn)噸噸，增長(zhǎng)長(zhǎng)4.9%；園林林水果產(chǎn)產(chǎn)量7771.772 萬(wàn)萬(wàn)噸，增增長(zhǎng)166.9%；林業(yè)業(yè)增加值值1044.233 億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)4.55%；牧牧業(yè)增加加值3998.339億元，增增長(zhǎng)5.6%；肉類總總產(chǎn)量3371 萬(wàn)噸，增長(zhǎng)55.8

30、%；植樹(shù)樹(shù)造林面面積3665 萬(wàn)萬(wàn)畝。工業(yè)：企企業(yè)效益益逐步好好轉(zhuǎn)20099 年全全區(qū)規(guī)模模以上工工業(yè)增加加值22265.06 億元，比上年年增長(zhǎng)118.22%，增增速比上上年回落落4.44 個(gè)百百分點(diǎn)。在38 個(gè)大類類行業(yè)中中有233 個(gè)行行業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)比上年年增加。分經(jīng)濟(jì)濟(jì)類型看看，國(guó)有有企業(yè)增增長(zhǎng)111.9%，集體體企業(yè)增增長(zhǎng)7.3%，股份合作作企業(yè)增增長(zhǎng)211.2%，股份份制企業(yè)業(yè)增長(zhǎng)117%，外商及及港澳臺(tái)臺(tái)商投資資企業(yè)增增長(zhǎng)233%。全全年全區(qū)區(qū)規(guī)模以以上工業(yè)企業(yè)盈盈虧相抵抵后實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)總總額2660.448 億億元，由由上年下下降344.2%轉(zhuǎn)為增增長(zhǎng)455.7%。投資：規(guī)規(guī)模明顯顯

31、擴(kuò)大20099 年全全區(qū)全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資57706.7 億億元，比比上年新新增19922.89 億元，增長(zhǎng)550.88%，增增速比上上年北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)24提高233.6 個(gè)百分分點(diǎn)；其其中房地地產(chǎn)投資資增長(zhǎng)229.77%，全全年商品品房銷售售面積223833.766 萬(wàn)平平方米，增長(zhǎng)334.88%，商品房銷銷售額7777.17 億元，增長(zhǎng)555.66%；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)投資中中交通運(yùn)運(yùn)輸業(yè)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)1000.8%，其中中鐵路投投資增長(zhǎng)4000.7%，公路路投資增增長(zhǎng)733.8%。消費(fèi)：部部分商品品銷售快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)20099 年全全區(qū)社會(huì)

32、會(huì)消費(fèi)品品零售總總額27790.7 億億元，比比上年增增長(zhǎng)199.3%。在限限額以上上批發(fā)零零售貿(mào)易易業(yè)255 個(gè)大類商品品中有221 個(gè)個(gè)大類商商品零售售額比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)，其中中汽車(chē)、家具、中西藥藥品和機(jī)機(jī)電產(chǎn)品品及設(shè)備備類商品品零售額分別別增長(zhǎng)334%、27%、22.4%和和20.8%。全年全全區(qū)入境境旅游者者人數(shù)2209.85 萬(wàn)人次次，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)4.44%。居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格：年底漲漲幅由負(fù)負(fù)轉(zhuǎn)正20099 年全全區(qū)居民民消費(fèi)價(jià)價(jià)格比220088 年下下降2.1%。其中，城市下下降2.1%，農(nóng)村下下降2.5%。分類別別看，八大類商商品價(jià)格格“二漲漲六落”：煙酒酒及用品品上漲00.8%，

33、醫(yī)療療保健和和個(gè)人用用品上漲漲0.55%，家家庭設(shè)備備用品及及維修服務(wù)下下降1.4%，食品下下降1.5%，衣著下下降2.2%，交通和和通信下下降2.1%，娛樂(lè)教教育文化化用品及及服務(wù)下下降北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)250.2%，居住住下降88%。居居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格112 月月同比漲漲幅由負(fù)負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上上漲1.2%。外貿(mào)：進(jìn)進(jìn)出口實(shí)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)長(zhǎng)20099 年全全區(qū)外貿(mào)貿(mào)進(jìn)出口口總額1142.06 億美元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)7.33%。其其中，出出口833.711 億美美元，增增長(zhǎng)133.9%；進(jìn)口588.355 億美美元，下下降0.9%。全年廣廣西對(duì)東東盟出口

34、口36.17 億美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)33%，其中中對(duì)越南南出口330.998 億億美元，增增長(zhǎng)366.6%。高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)品、機(jī)機(jī)電產(chǎn)品品、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品出口口分別增增長(zhǎng)422.9%、40.4%和和9%。全全年全區(qū)區(qū)外商直直接投資額額10.35 億美元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)6.66%。城鄉(xiāng)居民民收入：繼續(xù)增增加20099 年全全區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入154451 元，比比上年增增長(zhǎng)9.2%，扣除價(jià)價(jià)格因素素，實(shí)際際增長(zhǎng)112%。全年農(nóng)民人人均純收收入39980 元，增增長(zhǎng)7.9%，扣除價(jià)價(jià)格因素素，實(shí)際際增長(zhǎng)110.66%。全全年居民民儲(chǔ)蓄存存款余額額47115.335億元，增增長(zhǎng)211.5%。全年

35、年全區(qū)城城鎮(zhèn)新增增就業(yè)442.771 萬(wàn)萬(wàn)人，年年末城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記失失業(yè)率33.744%。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)26北部灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)：經(jīng)濟(jì)增增勢(shì)強(qiáng)勁勁20099 年廣廣西北部部灣經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)(南北欽欽防四市市)GDDP 比比上年增增長(zhǎng)155.9%，增速速比全區(qū)區(qū)高2 個(gè)百分分點(diǎn)；規(guī)規(guī)模以上工業(yè)增增加值增增長(zhǎng)200.7%，比全全區(qū)高22.5 個(gè)百分分點(diǎn)；全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)544.8%，比全全區(qū)高44 個(gè)百百分點(diǎn)；財(cái)政政收入增增長(zhǎng)222%，比比全區(qū)高高7.33 個(gè)百百分點(diǎn)；社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額增長(zhǎng)119.77%，比比全區(qū)高高0.44 個(gè)百百分點(diǎn)。（

36、二）旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析中國(guó)旅游游地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀1、中國(guó)國(guó)旅游房房地產(chǎn)的的機(jī)會(huì)分分析A、 越越來(lái)越多多的企業(yè)業(yè)投入旅旅游房地地產(chǎn)領(lǐng)域域到目前為為止，國(guó)國(guó)內(nèi)涉足足旅游房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的公公司超過(guò)過(guò)1000 家，除了國(guó)國(guó)外和港港臺(tái)頗具具實(shí)力的的大公司司外，還還北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)27包括內(nèi)地地首創(chuàng)、海航、中信中中旅等大大型企業(yè)業(yè)， 也包括括天鴻、萬(wàn)通集集團(tuán)等一一大批房房地產(chǎn)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)商。北北京、上海、海海南、廣廣東、深深圳等開(kāi)開(kāi)工的旅旅游房地地產(chǎn)項(xiàng)目目達(dá)到近近百個(gè)。從19999 年海南南“南海海傳說(shuō)”、三亞亞“ 博鰲國(guó)家旅旅游休閑閑度假區(qū)區(qū)”的成成

37、功開(kāi)發(fā)發(fā)后，先先后已有有幾十個(gè)個(gè)旅游房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在全全國(guó)進(jìn)行行，并取取得了較較大的市市場(chǎng)反應(yīng)。B、旅游游與房地地產(chǎn)的嫁嫁接日趨趨成熟從90 年代初初海南開(kāi)開(kāi)始，到到98 年隨著著人民生生活水平平的提高高，特別別是社會(huì)會(huì)有產(chǎn)階階層的形形成為旅旅游房地地產(chǎn)消費(fèi)奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)，產(chǎn)生生了第一一批中國(guó)國(guó)有錢(qián)階階層 消費(fèi)群群。多種種旅游產(chǎn)產(chǎn)品和投投資品種種的完善善，多重重市場(chǎng)價(jià)價(jià)值的凸顯使使這一產(chǎn)產(chǎn)品逐漸漸成為市市場(chǎng)新寵寵，并與與旅游消消費(fèi)成功功實(shí)現(xiàn)了了嫁接。中國(guó)目目前的宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)背景，比較類類似 發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家770 年年代旅游游物業(yè)飛飛速發(fā)展展的初期期，不論論是供給給，還是是需求都都已具備備了發(fā)展展旅

38、游、休閑物物業(yè)及分時(shí)度假假交換系系統(tǒng)的條條件。C、市場(chǎng)場(chǎng)的過(guò)渡渡使發(fā)展展空間加加大工作時(shí)間間的縮短短和經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平的的提高，度假消消費(fèi)成為為時(shí)尚。每年1115 天的假假期，對(duì)對(duì)傳統(tǒng)旅旅游方式式的不滿滿足，使以以單純觀觀光旅游游階段已已開(kāi)始向向度假旅旅游 過(guò)渡，并形成成了每年年24%以上的的增長(zhǎng)幅幅度。根根據(jù)國(guó)際際通行發(fā)發(fā)北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)28展慣例，度假需需求從產(chǎn)產(chǎn)生發(fā)展展到具備備一定規(guī)規(guī)模所需需時(shí)間為為35 年。從這一一方面來(lái)來(lái)說(shuō)，中中國(guó)至少少還有33 5年的火爆爆發(fā)展空空間。D、市場(chǎng)場(chǎng)日趨成成熟，可可利用資資金相對(duì)對(duì)充足傳統(tǒng)投資資領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)

39、域已基基本飽和和，市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入成成長(zhǎng)發(fā)展展階段，特別是是傳統(tǒng)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域域的機(jī)會(huì)會(huì)越來(lái)越少，住宅市市場(chǎng)成熟熟期已基基本到來(lái)來(lái)。京、滬、 深、人人均居住住面積已已超過(guò)220 平平方米。住宅消消費(fèi)開(kāi)始始向舒適型轉(zhuǎn)移移，銷售售市場(chǎng)出出現(xiàn)了萎萎縮的前前兆，即即滯漲期期。大量量的傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)資金開(kāi)開(kāi)始物色色新的領(lǐng)領(lǐng)域。2、中國(guó)國(guó)旅游地地產(chǎn)危機(jī)機(jī)（T）分析析A、經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式單單一，缺缺乏創(chuàng)新新中國(guó)的旅旅游房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)開(kāi)發(fā)方方式普遍遍過(guò)于傳傳統(tǒng)和呆呆板，除除了項(xiàng)目目單純照照搬沒(méi)有有創(chuàng)新外外，在經(jīng)經(jīng)營(yíng)操作作上也普遍采采用單一一的旅游游風(fēng)景式式，不能能形成自自有穩(wěn)定定的消費(fèi)費(fèi)群體，難以形形成一個(gè)個(gè)整體的的

40、營(yíng)銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。B、經(jīng)營(yíng)營(yíng)市場(chǎng)混混亂 ，缺乏乏行業(yè)規(guī)規(guī)范巨大的市市場(chǎng)和高高額的利利潤(rùn)回報(bào)報(bào)引來(lái)了了眾多企企業(yè)的爭(zhēng)爭(zhēng)奪。但但由于旅旅游房地地產(chǎn)在中中國(guó)尚屬屬起步階階段，行行業(yè)法規(guī)不夠夠完善，讓部分分經(jīng)營(yíng)者者有機(jī)可可乘，帶帶來(lái)了 許多不不良影響響。一些些經(jīng)營(yíng)者者在廣告告宣傳資資料中明明示了投投北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)29資回報(bào)，在購(gòu)房房者與酒酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)公司簽簽定的委委托合同同中，許許下誘人人的承諾諾，以此此誤導(dǎo)消消費(fèi)者。更有一一些不法法之徒 采采用欺詐詐性銷售售、非法法集資等等手段牟牟取暴利利。C.消費(fèi)費(fèi)者支付付能力的的制約旅游房地地產(chǎn)在中中國(guó)主要要以產(chǎn)權(quán)權(quán)酒

41、店形形式出現(xiàn)現(xiàn)。盡管管這一形形式在外外國(guó)已風(fēng)風(fēng)靡多年年，但在在中國(guó)尚尚屬新興興事物，消費(fèi)費(fèi)者普遍遍對(duì)其不不太了解解，加上上中國(guó)人人超前 消費(fèi)的的意識(shí)并并不強(qiáng)，一下子子拿出多多年的積積蓄去購(gòu)購(gòu)買(mǎi)未來(lái)來(lái)十幾年甚甚至幾十十年的度度假用房房卻最終終沒(méi)有房房子的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，這這對(duì)于大大多數(shù)中中國(guó)老百百姓來(lái)說(shuō)說(shuō)仿佛有有點(diǎn)太超超前了。而且 目目前國(guó)內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)上上加入國(guó)國(guó)際度假假交換系系統(tǒng)的部部分分時(shí)時(shí)度假產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格超出了了國(guó)內(nèi)的的支付能能力，顧顧客想與與國(guó)外進(jìn)行行交換度度假的愿愿望很難難實(shí)現(xiàn)。另外，帶薪休休假制度度在中國(guó)國(guó)并 未全面面實(shí)行，這使得得廣大消消費(fèi)者對(duì)對(duì)于投資旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)更加審審慎。D、理念念引導(dǎo)尚

42、尚需時(shí)日日在旅游地地產(chǎn)的具具體運(yùn)作作過(guò)程中中，有一一些細(xì)節(jié)節(jié)問(wèn)題成成為發(fā)展展的重要要障礙。例如物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)分散就就是阻礙礙地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)旅游游化的一一個(gè)重要要障礙。這是指指許多已已經(jīng)出售售的商用用物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散散在大大大小小的的業(yè)主手手中，經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和和裝修風(fēng)風(fēng)格無(wú)法法統(tǒng)一協(xié)協(xié)調(diào)，使使得物業(yè)業(yè)不能形形成吸引引游人的的景點(diǎn)。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)30E、旅游游地產(chǎn)自自身的“弱勢(shì)地地位”旅游業(yè)過(guò)過(guò)分依賴賴于宏觀觀經(jīng)濟(jì)，缺乏獨(dú)獨(dú)立生存存的能力力。一旦旦宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形式式發(fā)生不不利變化化，旅游游業(yè)將迅迅速蕭條，而而依附于于旅游業(yè)業(yè)的別墅墅、度假假村將再再次出現(xiàn)

43、現(xiàn)門(mén)可羅羅雀的慘慘淡景象象。F、旅游游地產(chǎn)理理論支持持落弱，現(xiàn)實(shí)操操作有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)盡管“旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)”概念念早已提提出，但但該概念念的理論論支持實(shí)實(shí)際比較較薄弱：其一，旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)主打的的“假日日經(jīng)濟(jì)”概念，僅僅局局限在“假日”，時(shí)空空范圍很很小，同同時(shí)人們們休閑度度假選擇的自自由度受受到限制制，度假假時(shí)間過(guò)過(guò)于集中中容易形形成“瓶瓶頸”，這樣會(huì)會(huì)使人的的休閑效效果大打打折扣；其二，旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)不太符符合中國(guó)國(guó)目前的的國(guó)情。因?yàn)椤奥糜蔚氐禺a(chǎn)的依依靠是旅旅游”，這對(duì)于于中國(guó)人人來(lái)說(shuō)需需要大量的時(shí)時(shí)間和金金錢(qián)，同同時(shí)與西西方許多多國(guó)家有有所不 同的是是一年中中給予職職工幾天天乃至一一個(gè)月的的帶薪休休假

44、的中中國(guó)企業(yè)并并不多，“帶薪薪休假制制度”在在國(guó)內(nèi)畢畢竟剛剛剛起步，大多數(shù)數(shù)人外出出旅游仍仍是依靠靠“五一一”、“十一”等國(guó) 家法法定假日日，這樣樣無(wú)法從從時(shí)間上上解決人人們旅游游過(guò)于集集中的問(wèn)問(wèn)題。另另外，在在每個(gè)節(jié)節(jié)假日都都有能力力出去旅旅游的群體體也并不不多。其三，旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)雖然也也打出休休閑娛樂(lè)樂(lè)的旗號(hào)號(hào)，但有有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資的的味道更更濃些，這與人人們享受受生活的的休北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)31閑行為恰恰恰是格格格不入入的。G、法律律法規(guī)的的相對(duì)滯滯后影響響發(fā)展旅游房地地產(chǎn)還需需要相關(guān)關(guān)法律的的支持，就現(xiàn)行行法律來(lái)來(lái)講，所所謂的分分時(shí)度假假產(chǎn)

45、權(quán)酒酒店等物物業(yè)就是是一個(gè)敏敏感的問(wèn)題。H、快速速增長(zhǎng)的的支撐空空泛中國(guó)的旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)還只是是處于起起步階段段，旅游游地產(chǎn)對(duì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的要求很很高，對(duì)對(duì)服務(wù)的的要求很很高，這這都不是一朝朝一夕可可以達(dá)到到的。旅游地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展趨趨勢(shì)與特特征特征一：旅游模模式轉(zhuǎn)換換旅旅游已經(jīng)經(jīng)從觀光光旅游、商務(wù)旅旅游向休休閑旅游游轉(zhuǎn)化初級(jí)階段段是以景景點(diǎn)觀光光為基礎(chǔ)礎(chǔ)的旅游游概念，中級(jí)階階段可能能從城市市開(kāi)始，最初長(zhǎng)長(zhǎng)假集中中于城市市，以看看為主，然后后把一些些商務(wù)活活動(dòng)結(jié)合合起來(lái)。近年來(lái)國(guó)國(guó)內(nèi)旅游游經(jīng)濟(jì)獲獲得了長(zhǎng)長(zhǎng)足的發(fā)發(fā)展，其其表現(xiàn)是是游客規(guī)規(guī)模的不不斷擴(kuò)大大、旅游游消費(fèi)形形式的不不斷豐富富和旅游經(jīng)營(yíng)營(yíng)收

46、入的的持續(xù)增增加。也也是就說(shuō)說(shuō)直觀地地看 來(lái)，旅旅游市場(chǎng)場(chǎng)在“量量”的方方面獲得得了顯而而易見(jiàn)的的增長(zhǎng)，并北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)32且有進(jìn)一一步強(qiáng)勁勁增長(zhǎng)的的趨勢(shì)。但通過(guò)過(guò)對(duì)于這這個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)客源、交通、以及消消費(fèi)行為為的進(jìn)行行綜合分分析之后后，當(dāng)前前旅 游市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展不僅僅有表象象上的“量”的的增長(zhǎng)，更蘊(yùn)藏藏著“質(zhì)質(zhì)”的提提升，而而體現(xiàn)集集中這一一“質(zhì)變變”的，就是旅游游消費(fèi)模模式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，即即由傳統(tǒng)統(tǒng)的以景景點(diǎn)觀賞賞為目的的的“觀觀 光旅游游”向以以休閑消消費(fèi)、時(shí)時(shí)間消費(fèi)費(fèi)與度假居住為為目的的的“休閑閑旅游”、度假假旅游模模式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。正是這樣樣一

47、種新新興的模模式，對(duì)對(duì)原有旅旅游配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施與景景區(qū)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式提提出了新新興的功功能要求求。在“休閑旅游”旅游模模式中，人們需需要的不不僅僅是是對(duì) 旅游景景點(diǎn)的觀觀賞，更更強(qiáng)調(diào)的的旅游全全過(guò)程的的質(zhì)量與與舒適程程度，尤其是遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城市市的景區(qū)區(qū)短期或或定期居居住，更更成為未未來(lái)旅游游發(fā)展的的時(shí)尚。這樣一一種消費(fèi)費(fèi)模式的的轉(zhuǎn)變，是傳統(tǒng)統(tǒng)的旅游景景區(qū)在設(shè)設(shè)施上無(wú)無(wú)法繼續(xù)續(xù)適應(yīng)和和滿足的的，正是是這樣一一種轉(zhuǎn)變變，使當(dāng)當(dāng)前以新新型旅游游消費(fèi)空空間營(yíng)造造為目的的的“旅游游房產(chǎn)”開(kāi)發(fā)如如火如荼荼。當(dāng)中國(guó)的的旅游解解決了時(shí)時(shí)間、收收入和汽汽車(chē)這三三個(gè)問(wèn)題題后，一一般意義義上的觀觀光旅游游已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始向商商

48、務(wù)型、度假型的方方向轉(zhuǎn)化化。而這這，也是是未來(lái)旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與服務(wù)的的方向。征二：主主導(dǎo)休閑閑旅游模模式疊加旅旅游觀光光與都市市休閑消消費(fèi)理念念結(jié)合休閑型旅旅游開(kāi)發(fā)發(fā)的主要要特征，是在旅旅游風(fēng)景景區(qū)的背背景下疊疊加了現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚尚的都市市休閑消消費(fèi)模式式。在新新興北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)33的“休閑閑旅游”、“度度假旅游游”模式式下，人人們對(duì) 于旅游游消費(fèi)的的要求將將集中于于旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)的的環(huán)境與與現(xiàn)代休休閑消費(fèi)這樣樣兩個(gè)因因素，也也就是說(shuō)說(shuō)旅游的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，將會(huì)會(huì)是對(duì)于于景區(qū)環(huán)環(huán)境的向向往，而而在走進(jìn)進(jìn)這樣一一種與所所在都市市環(huán) 境相相區(qū)別的的景區(qū)

49、以以后，仍仍然需要要享受都都市休閑閑消費(fèi)的的空間和和服務(wù)，而旅游游房產(chǎn)正正是提供供這樣一一種空間間和服務(wù)的的產(chǎn)業(yè)。特征三：租務(wù)需需求旅游地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與配套套軟硬兼兼施除了硬件件的建設(shè)設(shè)以外，如果沒(méi)沒(méi)有軟件件的建設(shè)設(shè)，很難難把普通通的地產(chǎn)產(chǎn)變成旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)。旅游游地產(chǎn)一一個(gè)轉(zhuǎn)換換過(guò)程就是有有人替你你去管理理，有人人替你去去實(shí)行租租 務(wù)。凡凡是有最最優(yōu)秀的的酒店管管理公司司或者物物業(yè)管理理?xiàng)l件的的地區(qū)，才有可能能逐漸形形成旅游游地產(chǎn)，因?yàn)樗幸灰粋€(gè)巨大大的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)來(lái)實(shí)施施。而某某一個(gè)發(fā)發(fā)展商說(shuō)說(shuō)我在某某一個(gè)地地區(qū)蓋 一小塊作為為一個(gè)旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)，然后后又沒(méi)有有一個(gè)龐龐大網(wǎng)絡(luò)絡(luò)或者軟軟件配套套，這

50、個(gè)個(gè)常常很很難變成成分時(shí)度度假，所所以配套套、服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)和硬件件是不能能分離的的。旅游游地產(chǎn)常常常要把把旅游 項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)得很很好，同同時(shí)又要要把旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)配套服服務(wù)經(jīng)營(yíng)得得很好，這兩者者結(jié)合起起來(lái)才能能使旅游游地產(chǎn)發(fā)發(fā)揮出旅旅游的作作用。特征四：品質(zhì)吸吸引“雙雙高”階階層投資+消費(fèi)模模式組合合因?yàn)槁糜斡畏慨a(chǎn)通通常具有有“投資資+自用”的兩重重功能，投資者者不僅可可以在投投資中獲獲得保值值增值收收益，更更北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)34可以通過(guò)過(guò)投資長(zhǎng)長(zhǎng)期享受受物業(yè)的的帶來(lái)了了空間享享受和 消費(fèi)功功能。這這樣的旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)通常會(huì)會(huì)吸引一一些“高高收入”、

51、追求“高高品質(zhì)”生活的的人群前前來(lái)消費(fèi)費(fèi)與投資資。這是是近年來(lái)來(lái)旅游房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的一一個(gè)重要要特征。根據(jù)這這一特征征，開(kāi)發(fā)商可可以采取取一些相相關(guān)的營(yíng)營(yíng)銷措施施滿足這這部分消消費(fèi)者與與投資者者的需求求。如委委托經(jīng)營(yíng)營(yíng)與定期期免費(fèi)自自用的營(yíng)營(yíng)銷策略，即房產(chǎn)產(chǎn)售出之之后，每每年提供供一定期期限的居居住期限限， 具體入入住時(shí)間間可以由由業(yè)主自自由選擇擇，此外外的時(shí)間，將將由酒店店?duì)I運(yùn)商商接受委委托實(shí)施施統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理對(duì)外經(jīng)經(jīng)營(yíng)，并并向業(yè)主主提供固固定比例例的收益益回報(bào)。這樣一種種模式不不僅滿足足了“雙雙高”階階層休閑閑度假的的愿望，同時(shí)也也免去了了他們?cè)谠诓皇褂糜梦飿I(yè)時(shí)時(shí)打理、租賃的麻煩煩，是今

52、今后此類類旅游地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方向。三、旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)前前景分析析分析旅游游地產(chǎn)的的市場(chǎng)前前景，必必須先對(duì)對(duì)旅游業(yè)業(yè)的發(fā)展展趨勢(shì)及及前景作作分析，并在此此基礎(chǔ)上上展望旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)前景景。（1）中中國(guó)旅游游業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)分分析隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展和人民民生活水水平的進(jìn)進(jìn)一步提提高，閑閑暇時(shí)間間的增多多，帶薪薪假期的的普遍實(shí)實(shí)行，旅旅游條件件的改觀，國(guó)國(guó)際旅游游業(yè)的深深入開(kāi)展展對(duì)國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游業(yè)業(yè)的影響響，人民民的旅游游熱情將將進(jìn)一步步煥發(fā)。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)35從市場(chǎng)上上來(lái)看，中國(guó)國(guó)國(guó)內(nèi)旅游游市場(chǎng)前前景廣闊闊，需求求潛力大大，國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游將將維

53、持高高速穩(wěn)定定增長(zhǎng)的的局面，由數(shù)量速度度型向質(zhì)質(zhì)量效益益型過(guò)渡渡。國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游的的配套基基礎(chǔ)設(shè)施施和服務(wù)務(wù)設(shè)施將將進(jìn)一步步的發(fā)展展，基本本上符合合國(guó)內(nèi)旅旅游的發(fā)展展步伐。通過(guò)以上上分析，中國(guó)旅旅游業(yè)將將呈現(xiàn)以以下的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)：、旅游游消費(fèi)水水平由低低級(jí)向高高級(jí)發(fā)展展，旅游游消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)現(xiàn)多元化化的狀態(tài)態(tài)隨著中國(guó)國(guó)人民收收入水平平的提高高，以及及旅游設(shè)設(shè)施的供供給水平平的提高高，人們們出門(mén)旅旅游將要要求吃得得好、住住得好、乘車(chē)車(chē)帶空調(diào)調(diào)、坐軟軟臥，有有的要求求乘坐飛飛機(jī)往返返，由基基本滿足足型向舒舒適型、享受型型過(guò)渡。當(dāng)前中國(guó)國(guó)國(guó)內(nèi)旅旅游消費(fèi)費(fèi)的結(jié)構(gòu)構(gòu)中食住住行的比比重較大大，達(dá)，游購(gòu)購(gòu)?qiáng)收肌?/p>

54、旅游業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家和地區(qū)區(qū)如新加加坡和香香港，旅旅游消 費(fèi)中游游覽購(gòu)物物娛樂(lè)支支出占。中國(guó)旅旅游消費(fèi)費(fèi)資料中中，物質(zhì)消費(fèi)費(fèi)資料多多，精神神消費(fèi)資資料少。隨著中中國(guó)旅游游產(chǎn)品生生產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的多樣樣化系列列化和旅旅游配套套設(shè)施投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)的 進(jìn)一一步改觀觀，今后后中國(guó)國(guó)國(guó)內(nèi)旅游游消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)中游游購(gòu)?qiáng)实牡谋戎貙⑦M(jìn)一步步上升，精神消消費(fèi)資料料的比重重也將上上升。、旅游游人數(shù)穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)，有組組織的團(tuán)團(tuán)體將逐逐步增多多。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)36目前中國(guó)國(guó)國(guó)內(nèi)旅旅游人數(shù)數(shù)年平均均增長(zhǎng)率率在以上上，隨著著市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的深深入發(fā)展展，旅游游人數(shù)將將繼續(xù)增增長(zhǎng)，并維持

55、高高速局面面（扣除除各種意意外因素素的影 響）。由于負(fù)負(fù)責(zé)接待待國(guó)內(nèi)旅旅游者的的旅行社社增長(zhǎng)速速度過(guò)慢慢以及經(jīng)經(jīng)營(yíng)中的不正正之風(fēng)，服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的低低劣造成成目前國(guó)國(guó)內(nèi)旅游游者多以以散客出出現(xiàn)。隨隨著旅行行社的發(fā)發(fā)展及服服務(wù)質(zhì)量量的 改觀，將會(huì)會(huì)有越來(lái)來(lái)越多的的人通過(guò)過(guò)旅行社社旅游。旅行社社提供食食住行游游購(gòu)?qiáng)室灰粭l龍服服務(wù)，提提供各種種旅游信信息，也也將使一部部分旅游游者選擇擇它。、旅行行路線由由短途到到長(zhǎng)途發(fā)發(fā)展人們將不不滿足家家門(mén)口的的短距離離啟蒙式式旅游，而是向向中長(zhǎng)途途涉足。旅游的的區(qū)域擴(kuò)擴(kuò)大，熱熱點(diǎn)仍熱熱，溫點(diǎn)點(diǎn)和冷點(diǎn)將隨隨著國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游的的發(fā)展而而逐步升升溫。隨隨著中國(guó)國(guó)交通事事業(yè)的進(jìn)

56、進(jìn)一步發(fā)發(fā)展和人人們的閑閑暇時(shí)間間的增多多，人們們的眼光逐逐步投向向外面的的世界。、旅游游方式上上單一化化向多樣樣化發(fā)展展目前人們們的旅游游方式一一般為觀觀光旅游游型，活活動(dòng)內(nèi)容容貧乏單單一，隨隨著人們們生活內(nèi)內(nèi)容的多多樣化，同樣要要求旅游內(nèi)容容的多樣樣化，專專題和特特種形式式的旅游游日益 增加，享受性性和游樂(lè)樂(lè)性的旅旅游內(nèi)容容會(huì)大大大增強(qiáng)。今后人人們的旅游游方式由由觀光型型為主，發(fā)展到到度假旅旅游，探探險(xiǎn)旅游游，科學(xué)學(xué)考察旅旅游，民民俗旅游游，生態(tài)態(tài)旅游，體育旅旅北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)37游， 保保健康復(fù)復(fù)旅游，文學(xué)旅旅游，美美食家旅旅游等等等百花

57、齊齊放的局局面。、旅游游人員構(gòu)構(gòu)成中自自費(fèi)旅游游與公費(fèi)費(fèi)旅游將將各領(lǐng)天天下公費(fèi)旅游游中的職職工獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)旅游，公務(wù)旅旅游，會(huì)會(huì)議旅游游仍將在在國(guó)內(nèi)旅旅游中占占一定比比重，只只不過(guò)份份額逐步步下降，而隨隨著人民民生活水水平的提提高，大大部分人人將會(huì)以以自費(fèi)旅旅游的方方式出現(xiàn)現(xiàn)。、服務(wù)務(wù)設(shè)施和和配套設(shè)設(shè)施日趨趨完善旅行社的的數(shù)量將將增長(zhǎng)，飯店業(yè)業(yè)的比重重基本平平衡，能能夠滿足足日益增增長(zhǎng)的消消費(fèi)需求求。旅游游交通將將有所緩緩解落后局面面，但由由于中國(guó)國(guó)旅游者者人數(shù)龐龐大，緊緊張局面面仍將存存在，特特別是在在熱點(diǎn)地地區(qū)，表表現(xiàn)更為為明顯。、國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游向向出國(guó)旅旅游延伸伸由于邊境境旅游口口岸的增增加，使使

58、邊境旅旅游日益益成為焦焦點(diǎn)。中中國(guó)旅游游者到東東南亞、歐洲、美洲、澳洲等等的人數(shù)日益益增長(zhǎng)。（2）中中國(guó)旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展前景分分析中國(guó)旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)潛力巨巨大、前前景廣闊闊，廣闊闊的發(fā)展展空間和和市場(chǎng)潛潛力，使使旅游物物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)成為未未來(lái)十年年中國(guó)地產(chǎn)業(yè)業(yè)最亮麗麗的風(fēng)景景線，主主要表現(xiàn)現(xiàn)如下：北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)381）從國(guó)國(guó)家政策策上，黨黨中央、國(guó)務(wù)院院及各級(jí)級(jí)政府，相繼出出臺(tái)了刺刺激和拉拉動(dòng)旅游游及相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的新新政策，無(wú)形形中為中中國(guó)旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展提供了了一個(gè)廣廣闊發(fā)展展的平臺(tái)臺(tái)，這是是中國(guó)旅旅游房地地產(chǎn)可持持續(xù)發(fā)展展的堅(jiān)

59、實(shí)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)動(dòng)力保證證。2）正在在形成的的旅游強(qiáng)強(qiáng)國(guó)地位位和強(qiáng)大大的消費(fèi)費(fèi)群體，為中國(guó)國(guó)旅游房房地產(chǎn)市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)提供了了巨大的的發(fā)展空空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到20005 年，中中國(guó)入境境旅游人人數(shù)將達(dá)達(dá)到85500 萬(wàn)人次次，其中中過(guò)夜海海外旅游游者34450 萬(wàn)人次次，旅游游外匯收入2220 萬(wàn)美元元；國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游人人數(shù)將達(dá)達(dá)到111 億人人次，旅旅游收入入50000 億億元；出出境人數(shù)數(shù)將達(dá)到到16336 萬(wàn)萬(wàn)人次。中國(guó)要從從亞洲旅旅游大國(guó)國(guó)走向世世界旅游游強(qiáng)國(guó)。這種旅旅游假日日經(jīng)濟(jì) 持續(xù)增增長(zhǎng)的行行業(yè)必將將會(huì)吸引引大量投投資，其其中很大一一部分會(huì)會(huì)投入到到旅游物物業(yè)建設(shè)設(shè)上，為為旅游房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)

60、提供供契機(jī)。3）從城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施尤尤其是高高速路的的發(fā)展來(lái)來(lái)看，北北京、上上海、廣廣州、深深圳等大大城市路路網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)展迅迅速；從人均汽汽車(chē)的擁?yè)碛辛縼?lái)來(lái)看，北北京已達(dá)達(dá)到8 個(gè)人一一輛車(chē)的的水平、上海112 個(gè)個(gè)人一輛輛車(chē)、深深圳、廣廣州約110 個(gè)個(gè)人一輛車(chē)。對(duì)于建建立在車(chē)車(chē)輪上的的旅游房房地產(chǎn)而而言，這這無(wú)疑是是一個(gè)利利好消息息。4） 市市場(chǎng)日趨趨成熟，可利用用資金相相對(duì)充足足，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)投資商商、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商利用用自己的的資金優(yōu)優(yōu)勢(shì)、營(yíng)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)已捷足足先登，劃地為為界，搶搶占先機(jī)機(jī)。北海田野野國(guó)際溫溫泉旅游游度假山山莊項(xiàng)目目市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告告(初稿)39市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)向來(lái)遵遵循：先先介入，