長白項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營目標(biāo)報(bào)告

1、2021/8/30 星期一長白項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營目標(biāo)報(bào)告2012年7月2021/8/30 星期一目 錄一、產(chǎn)品研發(fā) 規(guī)劃及分期快速開發(fā)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)戶型及立面展示住宅設(shè)計(jì)精細(xì)化控制底層商業(yè)地庫規(guī)劃及設(shè)計(jì)分析人車交通分析設(shè)備用房、配套用房分析2021/8/30 星期一橡樹灣華潤中心凱旋門置地廣場奉天九里華潤幸福里 在建項(xiàng)目項(xiàng)目位于沈陽市沈和平區(qū)長白島，毗鄰格林生活坊、中海萬科城，東至：南京南街南至：長白五路西至：30、35米規(guī)劃路北至：18、24米規(guī)劃路產(chǎn)品研發(fā)1.規(guī)劃及分期區(qū)位圖2021/8/30 星期一總規(guī)意向陰影部分為步行街意向產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一歡樂頌意向步行街意向產(chǎn)品研發(fā)2021/8

2、/30 星期一5、6號地塊總圖及基本指標(biāo)華潤幸福里5號地塊規(guī)劃指標(biāo)5號地塊實(shí)際指標(biāo)6號地塊規(guī)劃指標(biāo)6號地塊實(shí)際指標(biāo)總用地面積36247.636247.745696.545696.5建設(shè)用地面積 36247.6 36247.745696.545696.6容積率223.53.5總建筑面積 87128.2180137.93 地上建筑面積 72495.472495.4159937.75159937.75（計(jì)容）地下建筑面積 14632.8 20200.18建筑密度40%40%30%30%限高100m100m100m100m綠地率30%30%30%38%停車位477747地上停車位185246地下停車位

3、292501住宅面積54149.95135947.25商業(yè)面積18123.823990.5商業(yè)比例25%25%15%15%其他配套面積 435.85754.08產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一6號地塊總圖前后方案對比與原方案比較：取消南側(cè)一棟高層，原高層由28F調(diào)整為33F；高層間距加大，減少項(xiàng)目內(nèi)側(cè)擋光；宗地4個(gè)角部商業(yè)調(diào)整至3層，商業(yè)面積增加2780；主入口調(diào)整至南側(cè)，提高園區(qū)主入口形象；北側(cè)取消入口，增加商業(yè)沿街展示面；產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一5、6號地塊鳥瞰圖產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一6號地塊分期對比與原方案比較：1.1期住宅面積減少13512；1.1期用地面積增加

4、4088；1.1期商業(yè)面積增加1498.51；1.2 期1.1 期華潤幸福里1.1期原實(shí)際指標(biāo)現(xiàn)實(shí)際招標(biāo)差異總用地面積17528 21616 (+4088 ）總建筑面積78236 66222.51 (-12013.49 )地上建筑面積78236 66222.51 (-12013.49 )住宅面積67620 54108 （-13512 ）商業(yè)面積10616 12114.51 （+1498.51 ）1.2 期1.1 期產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一4號地塊意向方案一產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一4號地塊意向方案二產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)2.快速開發(fā) 本項(xiàng)目1.1期為了實(shí)現(xiàn)

5、快速開發(fā)，針對該期內(nèi)的各種物業(yè)類型特點(diǎn)，制定了復(fù)制加局部創(chuàng)新的開發(fā)及設(shè)計(jì)思路，具體如下：與高層相連的底商復(fù)制鞍山橡樹灣的平面及立面高層塔樓復(fù)制鞍山橡樹灣的戶型及立面大門設(shè)計(jì)延續(xù)橡樹灣2.1期的設(shè)計(jì)效果，并對其細(xì)節(jié)做相應(yīng)的優(yōu)化，因其基礎(chǔ)獨(dú)立，也有一定的時(shí)間和空間來調(diào)整獨(dú)立底商為創(chuàng)新設(shè)計(jì)，因其基礎(chǔ)獨(dú)立，并可較高層工期延后建設(shè)，故存在創(chuàng)新設(shè)計(jì)的時(shí)間及空間1.1期快速開發(fā)，為了滿足工期要求，1.1期無地庫，6號地塊的地庫全部集中于1.2期6號地塊的地庫全部集中于1.2期，這其中還包含5、6號地塊的人防車庫也集中建設(shè)在1.2期內(nèi)1.2期考慮到有可能做精裝，目前即將開展前置精裝設(shè)計(jì)配合，引入專業(yè)的全裝修設(shè)

6、計(jì)團(tuán)隊(duì)，對戶型進(jìn)行優(yōu)化2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)高層塔樓復(fù)制鞍山橡樹灣的戶型及立面大門設(shè)計(jì)延續(xù)橡樹灣2.1期的設(shè)計(jì)效果獨(dú)立底商為創(chuàng)新設(shè)計(jì)與高層相連的底商復(fù)制鞍山橡樹灣的平面及立面2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)3.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)a. 對周邊競品的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的對標(biāo)：對標(biāo)項(xiàng)目包含萬科鹿特丹、中海國際社區(qū)、遠(yuǎn)洋和平府項(xiàng)目，對標(biāo)報(bào)告詳見附件 對標(biāo)報(bào)告表中涂刷黃色的方框內(nèi)內(nèi)容為銷售敏感點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)酌情考慮在這項(xiàng)分項(xiàng)中制定不能低于競品的配置標(biāo)準(zhǔn)，如大堂的裝修標(biāo)準(zhǔn)、園區(qū)主入口效果實(shí)現(xiàn)； 對標(biāo)報(bào)告表中未涂刷黃色的方框內(nèi)內(nèi)容為銷售非敏感點(diǎn)，本項(xiàng)目可酌情考慮降低產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，以減少成本支出，如標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳的

7、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及高層樓梯間內(nèi)欄桿、地面等配置。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的最終確定： 針對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)對標(biāo)報(bào)告，就銷售敏感點(diǎn)及非敏感點(diǎn)做出分析，并結(jié)合成本做出適當(dāng)取舍，制定有競爭力的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)我司多個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)實(shí)際工程的經(jīng)驗(yàn)，就產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)中的一些內(nèi)容按照我司已形成經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)制定，如地庫出入口設(shè)置熱風(fēng)幕以及消防噴淋用預(yù)作用系統(tǒng)等。2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)中海國際社區(qū)園區(qū)主入口大門主樓立面外裝飾材料大堂精裝大堂精裝景觀呈現(xiàn)高層樓梯間住戶門窗住戶采暖電梯廳精裝2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)大堂精裝地下大堂精裝高層樓梯間電梯廳精裝主樓立面外裝飾材料地下大堂精裝遠(yuǎn)洋和平府2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)大堂

8、精裝電梯廳精裝萬科鹿特丹主樓立面外裝飾材料底商立面外裝飾材料電梯廳精裝2021/8/30 星期一4. 6號地塊戶型及立面展示業(yè)態(tài)分布粉色區(qū)域?yàn)楦邔狱S色區(qū)域?yàn)榈咨?戶型分布黃色區(qū)域?yàn)?5粉色區(qū)域?yàn)?20藍(lán)色區(qū)域?yàn)?35面積段戶型比面積比95504312034371351620產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一A戶型為120，B戶型為95，C戶型為1356號地塊高層戶型產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一120+95+95+1206號地塊高層戶型產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一135+95+95+1356號地塊高層戶型產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一135+95+95+1206號地塊高層戶型產(chǎn)品

9、研發(fā)2021/8/30 星期一與中海國際社區(qū)高層戶型對比產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一120+95+95+120 南立面120+95+95+120 北立面120+95+95+120 東/西立面135+95+95+135 南立面135+95+95+135 北立面135+95+95+135 東/西立面立面復(fù)制鞍山橡樹灣6號地塊高層立面產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一高層效果圖135+95+95+120 南立面135+95+95+120 北立面135+95+95+120 東/西立面6號地塊高層立面及效果圖產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)5.住宅精細(xì)化控制 抓住重要部位，對被復(fù)制橡樹灣

10、產(chǎn)品進(jìn)行重新審圖及優(yōu)化調(diào)整a. 入戶大堂原設(shè)計(jì)層高為5.7米，層高太高，且大堂內(nèi)部不需要設(shè)置連廊，故將層高降低到適合尺度至4.3米，如此便有利于營造一個(gè)舒適的大堂空間，且其對大堂背后的一、二層住宅北臥不利影響明顯減弱室外灰空間頂部調(diào)整為鏤空處理，可以不計(jì)容積率，且頭頂天棚后做玻璃頂棚可明顯減小空間壓抑感2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)a. 入戶大堂柱子的位置應(yīng)該調(diào)整到和大堂及其入門保持空間、流線、視覺的一致一層樓梯通過技術(shù)手段適當(dāng)內(nèi)壓，將大堂外灰空間內(nèi)輪廓可以盡量做整北側(cè)大堂在1.1期中加入了一道門斗，門斗內(nèi)（門禁外）設(shè)置信報(bào)箱考慮到精裝外包尺寸，將此過道加大100mm，滿足精裝后仍能保證消

11、防驗(yàn)收通過的疏散寬度2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)a. 入戶大堂入戶門廊內(nèi)部立面應(yīng)做一些豐富，與其復(fù)雜的外部立面形成一定的呼應(yīng)鋁門窗的形式感有些單薄，在后期的深化設(shè)計(jì)中會借鑒一些其他項(xiàng)目的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)加強(qiáng)此處2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)b. 戶內(nèi)外門窗在同一級別寬度的外窗設(shè)計(jì)中，盡量統(tǒng)一其的寬度尺寸，減少外窗模具成本戶內(nèi)層高為2.9米，出去地?zé)崦鎸雍髢H剩梁下尺寸為2.4米，可以考慮取消戶內(nèi)過梁，節(jié)省二次結(jié)構(gòu)造價(jià)戶內(nèi)布置用已有經(jīng)驗(yàn)的精裝模塊調(diào)整廚房及衛(wèi)生間家具布置各房間家具按照精裝經(jīng)驗(yàn)?zāi)K定位，隨即確定機(jī)電點(diǎn)位，并在施工圖中做到每個(gè)點(diǎn)位都圖紙定位d. 室外空調(diào)機(jī)位優(yōu)化根據(jù)不同房間所使用不同

12、空調(diào)機(jī)型，差異化分級室外空調(diào)機(jī)位預(yù)留凈尺寸，做到機(jī)位預(yù)留合理，且最小化對戶內(nèi)采光影響；嚴(yán)格要求施工圖設(shè)計(jì)院繪制空調(diào)機(jī)位放大圖，給施工有力指導(dǎo)；北側(cè)空調(diào)機(jī)位適當(dāng)調(diào)整，避免冷凝管外露，并建議可不做百葉2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)e.采用小柱網(wǎng)地庫設(shè)計(jì)，鋼筋含量下降明顯，有力控制成本 在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)增加小柱網(wǎng)尺寸，使其達(dá)到車位5.3米X5.6米，車道6.3米寬（原設(shè)計(jì)為5.4米X5.4米，車道為6.1米，停車位寬度不足，進(jìn)深偏大卻無用，車道寬度也不夠），根據(jù)大連海中國項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，此能有效提高停車舒適度。小柱網(wǎng)地庫設(shè)計(jì)能較大柱網(wǎng)地庫在每平米鋼筋含量上節(jié)省13-16kg，節(jié)省率達(dá)到12%，同時(shí)

13、由于層高相應(yīng)減小，與地庫相連的高層地下室鋼筋含量每平米能節(jié)省20%2021/8/30 星期一產(chǎn)品研發(fā)7.場地豎向 1.1期園區(qū)內(nèi)外豎向園區(qū)內(nèi)外高差0.7米至0.9米，1.2期較原設(shè)計(jì)減少基坑挖方量約10000立，同時(shí)，園區(qū)的入口空間層次更豐富，且可有效減小車庫坡道長度底商層高與高層層高相差造成高層投影內(nèi)底商二層層高較高，可以利用其作為可贈送空間高層剪力墻直接落至筏板基礎(chǔ)之上，地下無地下室高層與底商間隙800mm，可以是底商立面有效延續(xù)，保證高層基座收口2021/8/30 星期一1.2期園區(qū)內(nèi)外豎向產(chǎn)品研發(fā)底商下部存在較高的層高區(qū)域，在1.2期地庫研究中可以就此部分進(jìn)行挖掘，看是否有提高車庫溢價(jià)

14、的途徑集中型車庫層高控制在3.7米，后期當(dāng)施工圖出圖后，即刻通過地庫管線綜合深化設(shè)計(jì)來優(yōu)化，保證車庫凈高仍能滿足2.2米的要求園區(qū)內(nèi)外高差0.7米至0.9米，較原設(shè)計(jì)減少基坑挖方量約10000立，同時(shí)，園區(qū)的入口空間層次更豐富，且可有效減小車庫坡道長度底商層高與高層層高相差造成高層投影內(nèi)底商二層層高較高，可以利用其作為可贈送空間高層與底商間隙800mm，可以是底商立面有效延續(xù)，保證高層基座收口3.7米小柱網(wǎng)地庫層高已經(jīng)能滿足華潤置地最新地庫標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過九里2.1期的鋼筋含量圖測，純車庫鋼筋已降至102KG/，高層地下室鋼筋已降至230-240KG/，效果明顯2021/8/30 星期一6.底層商業(yè)

15、（ 6號地塊）原底商方案新底商方案意向高層投影下仍保持兩層，四個(gè)角部采用三層獨(dú)立底商；獨(dú)立底商單棟全面積分別為2400和3200，根據(jù)銷售要求，需要拆分成小于1000的底商目前6號地塊的底商面積已經(jīng)做足15%的規(guī)劃上限由于是獨(dú)立三層底商，目前沒有復(fù)制原型，而且其設(shè)計(jì)極有可能會隨營銷的深入調(diào)研和定位而發(fā)生一定變化，目前我部正在洽談引入相關(guān)方案設(shè)計(jì)院對本地塊的底商進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一兩層底商（標(biāo)準(zhǔn)段）效果圖產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一地下車庫原方案優(yōu)化后面積2037020190單車位面積4240.3停車數(shù)485501車位比1:0.41:0.4原方案優(yōu)化方案優(yōu)化方法：利用地下室角部及高層之間不利的停車區(qū)域設(shè)置設(shè)備用房；重新調(diào)整車庫出入口位置；調(diào)整車行路線；5、6號地塊人防集中建設(shè)，面積為11160.58；(圖中橙色區(qū)域內(nèi))，此區(qū)域可以利用一個(gè)車庫出入口做人防口部7.地庫規(guī)劃及設(shè)計(jì)分析6號地塊地下車庫方案對比及優(yōu)化產(chǎn)品研發(fā)2021/8/30 星期一地下室面積：14200單車位面積：50(含獨(dú)立車庫)獨(dú) 立 車 庫 ：75個(gè)車 位 ：209個(gè)車 位 比 ：1:0.6 橙色區(qū)域?yàn)檠蠓开?dú)立車庫(參考